房地产行业--上海房地产市场宏观分析报告13936.docx

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1、 上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市1、 楼市需求：7年前,也也就是119977年，房房改政策策正式出出台，我我国实现现了从福福利分房房到货币币购房的的质变，房房地产业业得到了了快速发发展，在在肯定了了房地产产“支柱产产业”的地位位后，得得到200% 的的市场比比例。住住房制度度经过十十几年的的改革，已已经改变变了过去去福利分分房的旧旧体制，市市场化、商商品化购购房已成成为解决决住宅问问题的根根本途径径。因此此，上海海商品房房价格今今后继续续上扬，只只要不是是涨幅过过大，从从总体上上看，是是利大于于弊。因因为大多多数拥有有住房所所有权的的市民，还还是能够够从中直直接受益益。2、

2、 政策面：自20011年月月日起起，上海海实行内内外销商商品住房房并轨，统统一土地地供应方方式，用用于商业业、旅游游、娱乐乐、金融融、服务务业、商商品房等等六类项项目的土土地使用用权出让让通过招招标、拍拍卖方式式进行。内内、外销销“双轨制制”市场实实质上是是计划经经济体制制向市场场经济体体制转换换的一种种阶段性性的制度度。在市市场建立立初期，对对引入外外资参与与城市建建设，保保护内资资企业等等方面起起了一定定作用。但但随着市市场发展展，这种种“双轨制制”充分暴暴露出其其不合理理性。目目前内、外外销市场场产品上上的差别别已基本本填平，内内、外并并轨也是是水到渠渠成之事事，上海海的商品品房结束束了

3、“内外有有别”的历史史，有利利于建立立更加开开放的房房地产市市场，也也会对全全国房地地产行业业产生重重大影响响。3、 供给情况：由于一系列列新政的的出台，上上海的开开发量将将会降低低，而市市民的需需求却在在不断地地提高，这这样会造造成一个个供求关关系的不不平衡。不不平衡之之后也就就是说供供小了，因因为能力力小了，生生产能力力降低了了，求还还在升高高，这样样的一个个结果可可能会造造成一个个房价的的直接提提高。针针对这种种情况，政政府在土土地使用用上实行行了宏观观调控，确确保了市市场供需需平衡。同同时，今今后海外外到上海海买房的的人，虽虽然会有有所增加加，外来来人口的的购房比比率也仅仅为155%。

4、，即即便是在在上海内内外销并并轨的刺刺激下，去去年9 月份全全上海的的港澳台台同胞也也只买了了98套套房子，110月份份东南亚亚以及欧欧美等外外国人购购房仅有有2311 套。4、 市场反映：就在3年以以前，上上海的平平均房价价还停留留在每平平方米330000多元的的水平，220033年却一一跃而成成全国第第一，这这不过是是一个价价值回归归的过程程。每平平方米330000多元是是与上海海这座国国际性城城市的价价值是不不相匹配配的，即即便是全全国第一一的“51118”，也远远远不能能体现上上海现有有的价值值水平。 上海的的房价从从19999年开开始止跌跌回升，55年来保保持快速速增长态态势；截截至

5、20003年年底商品品房平均均成交价价为51118元元/平方方米，同同比增长长24.2%。5、 GDP水平平：上海已经连连续5年年实现GGDP两两位数增增长，虽虽然近一一年多上上海的房房价增长长过快，但但累加这这5年的的增长还还没有超超过GDDP的增增长，因因此，上上海房地地产市场场的发展展是健康康稳健的的，上海海户均年年收入与与房价是是比较相相匹配的的。同时时房价还还要受到到消费者者支付能能力的影影响。这这几年，上上海住宅宅购买力力提高，因因素也是是多种多多样的：住房公公积金贷贷款和银银行购房房商业贷贷款放大大了市民民的购房房能力；经济发发展，人人均可支支配收入入提高也也相应提提高人们们的支

6、付付能力。理理论上讲讲，如果果一个城城市GDDP持续续增长，人人均可支支配收入入也稳定定增长，那那么房价价上涨是是正常的的。五年年来，上上海GDDP年均均增长110.44%，220022年城市市和农村村居民家家庭人均均可支配配收入分分别达到到132250元元和62212元元，20003年年人均可可支配收收入同比比上升113.77%，今今年上半半年全市市实现生生产总值值34117.775亿元元，比去去年同期期增长114.88%，下下半年增增长幅度度可能基基本与去去年持平平，预计计全年GGDP增增长将达达13%-144%。照照这样的的发展态态势，上上海房价价涨幅在在10%左右是是完全正正常的、也也

7、是与经经济总量量的增长长相匹配配的。上海的楼市市在不断断的规范范和完善善，从需需求面来来看，上上海商品品住房销销售量连连续四年年超过竣竣工量，呈呈现供求求基本平平衡、求求略大于于供的格格局，从从而使空空置量逐逐年下降降。至220022年底，商商品住房房空置量量为3448万平平方米，其其中空置置一年以以上的为为1344万平方方米。220033年，又又下降到到2855万平方方米，其其中空置置一年以以上的为为80万万平方米米。一般般来说，空空置率宜宜保持在在10-15%之间，而而上海商商品住房房空置率率仅在77.5%左右。目目前，商商品住房房的供求求关系正正在发生生变化。从从供应方方面看，目目前的土

8、土地供应应量、新新开工量量都比较较大。220033年全年年商品住住房用地地出让超超过20000万万方米；商品住住房施工工面积达达到70000万万平方米米，商品品房竣工工面积224922万平方方米，其其中住宅宅21440万平平方米；销售面面积达到到23776万平平方米，其其中住宅宅22224万平平方米。今今年1-5月，商商品房竣竣工面积积4811万平方方米，同同比增长长29.6；销售面面积5888万平平方米，同同比增长长18.2。商商品住房房空置量量进一步步下降。这这预示着着投资势势头不会会减弱，商商品住房房上市的的节奏将将明显加加快。从从需求方方面看，未未来几年年商品住住房的需需求主要要来自市

9、市民改善善住房条条件、旧旧区改造造和基础础设施建建设动迁迁、外省省市和境境外人士士购房等等方面，并并考虑投投资性购购房的因因素，需需求总量量超过220000万平方方米。因因此，商商品住房房将呈现现供求基基本平衡衡、供略略大于求求的态势势。据统计，如如今上海海一年住住房竣工工面积总总量达116000-18800万万平方米米，开工工建设面面积达440000-50000万万平方米米，房地地产业已已成为仅仅次于金金融保险险、商贸贸流通和和信息产产业的上上海第四四大产业业。第二部分：增值的的上海楼楼市 1、 上海的国际际地位：上海是国际际性的经经济、金金融、贸贸易大都都市，也也是我国国的经济济、金融融、

10、贸易易、信息息和交流流中心，被被誉为“东方明明珠”，是走走进中国国通往世世界的窗窗口，有有着强大大的辐射射力，随随着世博博会申办办成功进进一步提提高了上上海的国国际地位位及影响响力。随着长三角角区域经经济一体体化的启启动，作作为长三三角城市市带的中中心城市市，国际际化大都都市的身身份使上上海成为为国际人人才资本本的汇集集地，购购房需求求不容小小觑。到到目前为为止，财财富5500强强企业已已有3000多家家进入上上海，1100余余家在上上海建立立起跨国国研发中中心，台台湾百大大财团中中也有554家斥斥资上海海。世博博会的举举办拉动动了新一一轮的城城市建设设。按照照举办世世博会的的计划，仅仅世博会

11、会园区建建设要直直接投资资30亿亿美元。由由此带动动的经济济发展项项目、城城市改造造项目就就达1550-3300亿亿美元的的投资。世世博会效效应产生生的动、拆拆迁量及及房地产产开发项项目，只只会走高高不会走走低。2、 四个中心：上海加快建建设国际际金融、贸贸易、经经济和航航运中心心的进程程，使处处于“桥头堡堡”的陆家家嘴CBBD区域域，集聚聚起大批批金融机机构、跨跨国地区区总部和和41000余家家中介服服务机构构，中央央商务区区楼宇即即将“满座”，由此此引发新新一轮基基础设施施建设。仅仅小陆家家嘴沿江江，就有有五六幅幅地块被被国际投投资集团团选中；沿江多多幅已批批租地块块的配套套项目今今年也将

12、将全面恢恢复上马马。新一一轮开发发，陆家家嘴努力力搭建服服务全国国、面向向世界的的营运平平台，继继续发展展各类要要素市场场，使金金融贸易易区真正正成为境境内外金金融机构构、投资资公司和和大贸易易公司的的交汇处处和要素素市场集集散地。为为适应陆陆家嘴金金融贸易易区新一一轮开发发热潮，陆陆家嘴集集团将转转换机制制，逐步步向国际际金融贸贸易产业业集团发发展。充满创新活活力的张张江高科科技园区区，日前前宣布进进入“二次创创业”阶段。为为营造良良好投资资创业环环境，张张江园区区去年的的固定资资产投资资力度超超过500亿元，吸吸引投资资累计662亿美美元，入入驻孵化化创新企企业3223家。今今年，张张江园

13、区区以营造造“环境年年”、“配套年年”、“服务年年”为主要要抓手，规规划建设设集产业业、商贸贸、居住住等协调调发展的的“现代化化园林式式新城”，建设设第一个个“上海博博士后公公寓”，完善善“大学生生活区”、“张江生生活区”和“创业公公寓”等三大大组团配配套建设设，使张张江园区区成为上上海高科科技产业业和创业业人才汇汇集的高高地，具具有世界界知名度度的园区区。上海海通江达达海，发发展物流流产业独独具优势势。今年年外高桥桥保税区区全面启启动的“物流产产业规划划”雄心勃勃勃，以以上海建建设国际际航运中中心为契契机，保保税区国国际物流流基地呈呈现了两两翼发展展态势。北北区，依依托外高高桥港区，重点建建

14、设1.2平方方公里的的国际物物流园区区；南区区，依托托浦东国国际机场场，重点点发展以以IT产产业为主主的空运运物流。力力争5年年内引进进10家家国际著著名船公公司、220家世世界著名名物流公公司以及及1000家跨国国公司自自营物流流企业。至至20005年，建建成2000万平平方米仓仓储面积积，物流流量上升升至10000万吨，以实实现将保保税区建建成亚太太地区货货物采购购中心、配配送中心心和中转转中心的的宏伟目目标。金桥开发区区今年的的“年度冲冲刺表”也令人人振奋，工工业年产产值的目目标锁定定在9000亿元元，在去去年突破破7000亿元基基础上再再迈进一一大步，以以确立金金桥作为为上海现现代制造

15、造业基地地的龙头头地位。金金桥今年年将继续续大力培培植以电电子信息息、汽车车与零部部件、现现代家电电和生物物医药为为主的四四大产业业。同时时，为加加速发展展上海外外向型经经济，金金桥首期期1.55平方公公里的海海关监管管区将于于今年55月封关关运行，力力争实现现全年出出口交货货值1550亿元元目标。第三部分：“世博会会”的举办办对房地地产行业业的升华华作用世博会将成成为带动动上海新新一轮大大发展的的难得的的机遇，作作为一种种19世世纪中叶叶出现的的全球交交流模式式，它将将人类文文明间的的交流带带到了前前所未有有的阶段段，使得得全世界界都能以以最快速速度感受受到物质质文明与与科学文文化最新新发展

16、。在在经历了了1500多年的的历程后后，伴随随着国际际商品交交换的扩扩大和科科学技术术与经济济发展之之间的紧紧密联系系，世界界博览会会，这一一国际经经济科技技的奥林林匹克盛盛会显得得举足经经重，并并成为一一个城市市发展的的绝好契契机。而而上海作作为发展展中的中中国面向向世界的的一个窗窗口，举举办了220100世博会会，将把把上海进进一步推推向国际际经济科科技文化化交流展展示的前前沿，为为上海成成为世界界级的大大都市提提供充足足动力与与机遇。世世博会将将成为加加快上海海实现“四个实实现”目标的的重要能能动力，且且加快上上海旧城城更新的的步伐在在新世纪纪之初，举举办世博博会的意意义显得得极其重重要

17、，不不仅反映映出一个个国家的的建设成成就和综综合国力力，更显显示出主主办国在在新世纪纪的决心心和信心心。上海海举办220100世博会会，将向向世界展展示中国国、上海海最新面面貌与生生机活力力，加快快上海实实现“四个中中心”的城市市定位，同同时借助助于世博博会的良良好契机机，带动动上海中中心旧城城区及浦浦江沿岸岸开发更更新的步步伐。世博会将把把上海升升华到“城市，让让生活更更美好”的城市市定位与与品质的的平台上上相信在在20110年，通通过对未未来城市市生活模模式的研研究，城城市，将将会成为为一个更更适合人人类居住住生活的的栖息之之地。而而上海则则会将“城市，让让生活更更美好”作为城城市长期期发

18、展的的目标与与平台，使使得提高高城市品品味与生生活质量量成为城城市发展展的终极极目标。世博会后续续利用的的成功将将成为具具有开创创性的可可持续发发展的典典范一届届世博会会的成功功与否，不不仅体现现在世博博期间的的成功，更更体现在在世博之之后的后后续利用用上。上上海世博博园区在在世博会会结束之之后将会会城市发发展中的的最具潜潜力之地地，它将将重新融融入城市市生活，并并极大的的带动上上海城市市及黄浦浦江两岸岸的开发发，并将将成为具具有划时时代意义义的可持持续开发发的典范范。世博博会的举举办拉动动了新一一轮的城城市建设设。按照照举办世世博会的的计划，仅仅世博会会园区建建设要直直接投资资30亿亿美元。

19、由由此带动动的经济济发展项项目、城城市改造造项目就就达1550-3300亿亿美元的的投资。世世博会效效应产生生的动、拆拆迁量及及房地产产开发项项目，只只会走高高不会走走低。市市场的有有效需求求必将拉拉动房地地产产品品的全面面升级，从从而使房房地产市市场持续续的健康康发展，做做出更加加精致、更更加人性性化的产产品。第四部分：深深觊觊觎上海海的外来来资本近年来，国国际资本本大鳄对对上海房房地产市市场不断断加深了了觊觎，他他们看到到了上海海市场的的丰厚投投资回报报，看透透了存在在的巨大大发展潜潜力。这这些正在在进入和和已经进进入的外外资，对对整体房房地产开开发企业业将产生生巨大的的冲击和和带动作作用

20、，而而资本的的逐利本本性则将将直接引引发新一一轮的房房价上扬扬。今年年已经有有好几家家跨国巨巨头宣布布开始上上海的房房地产开开发，他他们分别别是：荷荷兰国际际房地产产、菲律律宾工商商龙头、著著名菲华华巨子陈陈永栽集集团旗下下著名的的裕景兴兴业和洛洛克菲勒勒财团。荷兰国际房房地产是是与在香香港主板板上市的的复地（集集团）股股份有限限公司合合作，共共同投资资开发位位于上海海松江新新城的住住宅项目目。此次次合作，不不仅意味味着海外外基金继继续看好好上海房房地产市市场，也也是复地地继2月月初在香香港成功功上市并并融资115亿港港币以后后，与海海外房地地产基金金又一次次成功合合作。而而复地集集团自119

21、944 年涉涉足房地地产开发发领域以以来，凭凭藉准确确的产品品定位、多多项目管管理的能能力和良良好的售售后服务务体系，逐逐渐奠定定了在上上海房地地产市场场的优势势地位。项项目分布布于上海海八个行行政区域域和部分分外地中中心城市市。已连连续四年年进入上上海市房房地产销销售五十十强前列列，20003 年荣膺膺首届上上海房地地产开发发企业550强第第四名和和上海市市百强企企业。荷兰国国际房地地产是荷荷兰国际际集团（ INGG）的全全资子公公司。荷荷兰国际际集团是是一家总总部位于于荷兰的的国际化化金融机机构，该该集团在在中国的的业务包包括银行行、人寿寿保险、房房地产及及资产管管理业务务。荷兰兰国际房房

22、地产在在上海和和北京开开发了上上海网球球俱乐部部和一些些公寓及及信荷城城项目。 首度进入上上海市场场的菲律律宾 “裕景兴兴业”投资公公司有着着“香港豪豪宅专家家”的美称称，更被被伦敦“超级品品牌组织织”考核为为“超级品品牌”，本次次选择在在陆家嘴嘴CBDD地区巨巨资投建建总建面面积约为为12万万平方米米裕景国国际项目目。石油大王“洛克菲菲勒”从199世纪开开始就笼笼罩着一一圈神秘秘光环，他他代表了了财富。一一个多世世纪后，在在被喻为为“上海地地王”的外滩滩源项目目上，“洛克菲菲勒”又被赋赋予了东东方色彩彩。用合合作方上上海新黄黄浦集团团董事长长、总裁裁吴明烈烈的话说说，美国国洛克菲菲勒国际际集

23、团“是西方方现在第第一家到到大陆投投资的开开发商”；地王王所在黄黄浦区区区长陆晓晓春则用用“全球一一流的投投资开发发商”、“国际业业界的巨巨头”来介绍绍洛克菲菲勒集团团。5月7日的的下午，于于上海国国际会议议中心，洛洛克菲勒勒集团作作为唯一一一家外外来资本本与原初初的国有有一级开开发商新新黄浦集集团签订订合约，成成为外滩滩源商业业地产项项目的总总体开发发商；而而早先一一起同台台陈词的的香港新新鸿基地地产、恒恒基兆业业地产、香香港置地地集团、新新加坡嘉嘉得置地地、摩根根斯坦利利地产，以以及后来来闻讯而而来的和和黄集团团李嘉诚诚，则不不见踪影影。刚刚刚签好合合同的总总裁兼CCEO乔乔纳森格林（JJ

24、onaathaanDD.Grreenn）用“非常自自豪”来形容容洛克菲菲勒集团团被唯一一选中的的心情，用用“一个特特殊、吉吉祥的日日子”来形容容最终落落笔签字字的这一一天。光光辉与灿灿烂的背背后，是是竞争对对手的黯黯然退场场。一年多前的的20003年11月，外外滩源项项目研讨讨会首次次在外滩滩中心召召开，一一时引来来高朋云云集。当当时一个个夺眼的的风景，是是74岁岁高龄的的传奇人人物李兆兆基在助助手的搀搀扶下现现身会场场，其誓誓夺上海海地王的的诚意与与决心由由此不胫胫而走。李兆基代表表了香港港地产界界顶级开开发商们们的心态态。据知知情人士士的介绍绍，当时时在会场场还有另另一个香香港的地地产大鳄

25、鳄郭炳湘湘。新鸿鸿基地产产一直与与上海市市方面有有着良好好的合作作，其时时正在传传说的是是郭拿下下了位于于小陆家家嘴的一一块宝地地，欲投投资800亿元盖盖楼。另一个同样样实力不不俗的竞竞争者是是香港置置地集团团，其执执行董事事积极发发言：“涉及到到土地、建建筑的所所有权能能否很好好地转移移，改造造者能否否更充分分地利用用这些土土地？”还有一位在在香港和和内地都都响当当当的人物物，虽然然没有出出席研讨讨会，后后来多方方打探外外滩源项项目，他他就是李李嘉诚。但但当时会会场上出出现了中中国地产产界前所所未有的的一幕：一帮高高鼻子外外国人所所代表的的国际巨巨鲸们的的纷纷莅莅临，这这个豪华华名单包包括洛

26、克克菲勒集集团、摩摩根斯坦坦利地产产、荷兰兰国际房房地产、莱莱曼兄弟弟、UBBS瑞士士联合银银行、花花旗集团团、美林林证券等等等，他他们同样样对于这这个项目目兴趣浓浓厚。最终这块大大蛋糕归归属洛克克菲勒，以以及东南南亚乃至至世界各各地的大大财团竟竟相逐鹿鹿上海，完完全是因因为无法法不被上上海的魅魅力所吸吸引，再再次充分分证明了了上海优优异的投投资环境境和未来来无限的的增值潜潜力。第五部分：上海楼楼市未来来展望1、 未来人口：在美国商商业周刊刊第十十二届亚亚洲领导导人年会会上，上上海市市市长韩正正说，据据最近的的抽样调调查，上上海实际际人口已已超过220000万，其其中常住住人口已已达17700

27、万万，流动动人口超超过3000万。人人口骤增增带来的的就是住住房需求求的增大大。2、 未来GDPP水平：如今上海进进入人均均GDPP由50000美美元向775000美元跨跨越的新新阶段。根根据上海海市市政政府计划划，上海海人均到到20007年要要确保775000美元，力力争达到到80000美元元。上海海经济的的发展，必必然大大大改善人人民的生生活水平平；上海海市民的的消费水水平，已已经从万万元级走走入十万万元级。3、 未来人口居居住水平平：上海20002年人人均住房房面积为为13.1平方方米，到到20003年末末，上海海市区人人均住房房居住面面积达到到13.8平方方米，比比上年增增加0.7平方

28、方米，市市区人均均住房使使用面积积19平平方米，增增加0.9平方方米，居居民住宅宅成套率率达到992.33。居居住面积积的扩大大得益于于投入的的增长。上上海市政政府计划划到20005年年上海人人均居住住面积要要达到118-220平方方米，而而从人均均住房居居住面积积13.8到到18-20，则最最少需要要71440-1105440万的居住住面积，且且这一面面积还不不包括外外来人员员在上海海的住房房需求，因因此，“上海房房价在今今后的220年里里都会呈呈现稳步步上升的的状态”这一上上海很多多专家的的新预言言决非妄妄下定论论。今年年，上海海就将继继续保持持9000亿元房房地产的的投资规规模。同同时，

29、住住宅竣工工总量中中将有44成以上上达到“高起点点规划、高高标准设设计、高高质量施施工、高高水平管管理”的“四高”优秀小小区标准准，建成成2000万平方方米节能能住宅、110个生生态型住住宅小区区。而随随着上海海城市化化的进程程，将直直接拉动动房地产产的开发发，而他他们这次次拥有更更多、更更充足的的理由，随随便就可可以列出出一大堆堆上海楼楼市的利利好因素素。首先，楼市市的发展展趋势：20006年到到20110年的的“十一五五”期间，上上海商品品房价格格应该继继续保持持在平稳稳的上升升通道之之中。期期间价格格波动完完全可能能出现，但但总体上上只会是是窄幅波波动，上上海商品品房价格格总体上上会在波

30、波动中领领先于物物价增长长而逐步步攀升，这这一期间间的房地地产业依依然是优优质投资资产业。 总体来说，从从现在起起到20010年年的五、六六年中，上上海商品品房价格格走势可可能是继继续上涨涨、增幅幅减缓、前前急后缓缓、前高高后低的的结构优优化。期期间价格格可能会会出现总总体性的的波动，但但这种波波动不会是大大起大落落，而只只能是一一种窄幅幅波动。商商品房的的底部区区域价格格，只会会抬升不不会大跌跌，今天的底部部价格用用不了多多久将不不复存在在。保守守估计，今今年100-122月，房房价就会会有一个个乐观的的上涨态态势。第六部分：上海楼楼市的现现状1、 总体楼市比比较介绍绍由于自20003年年以

31、来，上上海的房房价总体体上扬了了20%，局部部区域更更是达到到了600%，可可谓涨势势惊人，针针对如此此局面，上上海地方方政府进进行了房房地产市市场的调调控，提提出重点点抓大众众化和本本土化作作为政府府主管部部门，首首先加大大土地供供应的调调控力度度，即增增加城郊郊周边地地区且交交通比较较便利的的普通商商品住房房土地的的供应量量，计划划内环线线内、内内外环线线间、外外环线外外分别占占总量的的20、400、440。所谓大众住住房，目目前商品品住房的的需求主主要来自自市民改改善住房房条件及及旧区改改造和基基础设施施建设动动迁，这这是本土土需求，约约占市场场总量的的75。此外外，还有有外省市市和境外

32、外人士购购房，并并考虑投投资性购购房的因因素。预预计全年年的需求求约26600 万平方方米。今今年新开开工25500 万平方方米，加加上去年年结转的的部分，供供应量为为27000 万万平方米米。这样样，供应应与需求求的总量量将呈现现基本平平衡状态态，并形形成供略略大于求求的格局局。在今今年的供供应总量量中，普普通商品品房为116000 万平平方米，占占绝对优优势。而而价格则则处于全全市均价价以下水水平。在商品住房房供应结结构方面面，继续续适度控控制中心心城区拆拆迁总量量，推进进重大工工程配套套商品住住房的建建设。去去年开工工的3000万平平方米重重大工程程配套商商品房即即将应市市，今年年新开工

33、工3500万平方方米，上上半年将将有1000万平平方米竣竣工。近近来，对对普通商商品房在在配套建建设上将将给予优优先落实实。同时时，降低低上市预预售的标标准，只只要达到到建安工工程量的的25就放行行。市场供应结结构基本本合理。今今年1-4月商商品房预预售面积积中，每每平方米米35000元以以下的占占15，3550060000元的的占388，66000090000元元的占336，990000以上的的占111。存量房交易易持续攀攀升。今今年截至至5月，继继续保持持旺盛的的态势，全全市交易易过户面面积为110688万平方方米，同同比增长长29.3。其其中存量量方面积积8600万平方方米，同同比增长长

34、32.5。今年1-55月，上上海预售售房（一一手房预预售）和和存量房房（二手手房销售售）的交交易量双双双稳步步上扬，预预售交易易总量为为11661 万万平方米米，存量量交易总总量为110688 万平平方米，两两者比例例1：00.922 ，而而在去年年同期，这这一比例例大致维维持在11：0.8 的的范围内内。这表表明上海海的房地地产市场场已经进进一步实实现了预预售房、存存量房市市场的联联动，市市场发展展趋于成成熟。从从同比增增幅的走走势来看看，预售售房的成成交增幅幅较20003 年全年年的增幅幅略有放放大，存存量房增增幅持平平，总体体处于合合理的变变化范围围之内。从上述数据据也可以以看到，220

35、033 年以以来，本本市存量量房市场场的成交交量增长长幅度较较预售房房为大，从从趋势来来看，今今后上海海将出现现存量交交易超越越商品房房预售的的局面，就就成交套套数看，今今年1-5月，存存量房为为12万万套，预预售房为为9.77万套。2、 各区域价格格水准介介绍当前，上海海共有9901个个在售楼楼盘，可可售套数数682231套套、总计计10224566套，可可售建筑筑面积7795万万、总总建筑面面积11192万万，区区域分布布情况如如下：区域位置已售套数预订套数已售均价 元/可售套数所占比例内环以内450057311101117957722.488%内外环间110655851750521872

36、232.988%外环以外164411795512128402244.544%上表可以看看出，因因为没有有把中低低价的动动迁安置置商品房房计算在在内，环环线内的的均价虽虽然已突突破了万万元大关关，但在在市府的的宏观调调控、也也就是产产品结构构的调整整下，如如果加上上先前提提到的中中低价房房，则上上海全市市的房价价在51135元元/，相相比20003年年51118元/的房房价只上上扬了117元/，作作为国际际大都市市而言，如如此偏低低的房价价显然是是和日益益发展的的上海所所不对称称的，因因此，在在暂时的的宏观调调控以后后，上海海必然会会掀起新新一轮房房地产市市场的蓬蓬勃发展展，只不不过涨幅幅不会象

37、象20003年那那样的迅迅猛，但但却会持持续稳步步的走高高。而从结构比比例来看看，环线线内222.488%的供供应量暂暂时略超超出了市市府目标标确定的的20%；但外外环以外外明显超超过了440%的的目标，且且有加大大的趋势势；内外外环线间间的比例例却不足足，相信信随着中中环线建建设步伐伐的加快快，此区区域的供供应量也也将随之之增加。3、 在售及将售售楼盘（不不包括崇崇明县）：中心城区（环环线内）非中心城区区（内环环以外）区 域楼盘数量个价格范围元/区 域楼盘数量个价格范围元/卢湾15117277-2000933闵行1096240-141106徐汇547431-165560浦东1696435-2

38、47792长宁429390-259922宝山445030-78223静安279257-230033嘉定513917-74222黄浦229500-350000松江844925-175500虹口276580-175520金山213235-43007闸北267000-98000青浦324996-112265普陀507362-184464奉贤313410-85004杨浦386264-99000南汇524539-116637合计301个6264-350000合计5933410-247792第七部分：上海土土地供应应分布情情况上海目前乃乃至未来来相当长长的时间间内，土土地供应应仍将采采取招标标和拍卖卖的方

39、式式。所谓招标出出让土地地使用权权，就是是在规定定的期限限内，由由符合规规定的单单位或个个人（受受让人），以以书面投投标形式式，竞投投某块土土地的使使用权，土土地使用用权出让让方评标标决标，择择优而取取。而拍卖出让让土地使使用权，则是在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者-土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。另外，还有有土地使使用权出出租和国有土土地租赁赁，该22种方式式是国有有土地有有偿使用用的另一种形形式，是是出让方方式的补补充。土地使用权权出租是是指土地地使用者者作为出出租人将将土地使使用权随

40、随同土地地上建筑筑物、其其他附着着物租赁赁给承租租人使用用，由承承租人向向出租人人支付租租金的行行为。国有土地租租赁是指指国家将将国有土土地出租租给使用用者使用用，由使使用者与与县级以以上人民民政府土土地行政政主管部部门签订订一定年年期的土土地租赁赁合同，并并支付租租金的行行为。目前，招标标的形式式主要针针对的是是中低价价重大市市政项目目动迁安安置房，拍拍卖则针针对的是是商品房房开发和和商业项项目。1、 2003年年上海市市土地使使用权出出让招标标： 环线内区域域区域用地性质幅 数土地面积闸北区住宅用地7270,6611综合用地2249,7765合计9520,3376杨浦区办公楼132,477

41、8商服用地113,3665综合用地393,3445住宅用地8241,9916合计13381,1104徐汇区住宅用地13490,0016综合用地255,9665合计15545,9981普陀区区域办公楼13,0355商服用地1100,4411综合用地165,3442住宅用地4314,2253用地性质幅 数土地面积普陀区合计7483,0041卢湾区住宅用地228,2228综合用地111,0114合计339,2442静安区住宅用地19,4800合计19,4800黄浦区综合用地334,1773合计334,1773虹口区住宅用地351,3441综合用地6102,9902合计9154,2243长宁区综合用地

42、670,2119合计670,21192003年年全年总计66幅2，2377，8559其中，纯住住宅用地地38幅幅、土地地面积1140万万，占占内环土土地供应应量的662.882%。 环以外区域域区 域用地性质幅 数土地面积闵行区商服用地3169,4466住宅用地413,5344,7112综合用地383,6777合计473,7877,8555浦东新区商服用地110,1667住宅用地121,1288,7550综合用地151,4922,9661合计282,6311,8778宝山区商服用地2135,7731住宅用地13920,5564合计151,0566,2995嘉定区商服用地4477,7791住宅用

43、地8831,1102综合用地118,2668合计131,3277,1661松江区商服用地3386,0014住宅用地466,3266,8444综合用地8501,5516合计577,2144,3774区 域用地性质幅 数土地面积南汇区商服用地3210,1138住宅用地252,1511,5883综合用地111,2559合计292,3722,9880奉贤区商服用地527,3115住宅用地222,0000,6003合计272,0277,9118青浦区商服用地11704,4458住宅用地232,3555,5776合计343,0600,0334金山区商服用地10993,7748住宅用地8642,9915合计

44、181,6366,6663崇明县住宅用地3360,5547合计3360,55472003年年全年总计27125,4775,7055其中，纯住住宅用地地2011幅，用用地面积积20225万，占环环线外总总供应量量的799.5%，尤其其是松江江区，已已经成为为了土地地集中供供应的大大户，未未来楼盘盘必将形形成很大大的竞争争态势。2、 2004年年1-33月土地地供应情情况区县用地性质幅数土地面积长宁区住宅用地112,9442合 计112,9442闵行区商服用地165,3440住宅用地1118,6684合 计2184,0024杨浦区办公楼18,3633住宅用地138,6667合 计247,0330松

45、江区住宅用地1115,1144综合用地2117,0001合 计3232,1145青浦区住宅用地2247,8869合 计2247,8869浦东新区住宅用地2128,8821综合用地129,4330合 计3158,2251区县用地性质幅数土地面积普陀区办公楼154,2117商服用地17,6766综合用地11,4611合 计363,3554嘉定区办公楼111,1113商服用地3130,5530住宅用地2196,0041综合用地124,9002合 计7362,5586宝山区住宅用地10756,4436合 计10756,44362004年年1-33月总 计332,0644,63373、 重大市政动动迁安置置房用地地招标情情况为切实维护护动迁居居民切身身利益，市市委市府府提出以以重大工工程配套套商品房房建设为为抓手，推推进中低低价商品品住房的的建设，并并把这项项工作作作为市府府的实事事任务之之一。220033年竣工工了1001.99万平方方米重大大工程配配套商品品房，约约1.33万余套套房源定定向供应应给轨道道交通、城城市绿地地、中环环线等重重大工程程动迁居居民购买买。20004年年，市政政府又启启动了连连续3年年、每年年建设3300万万中低低价商品品住房的的“三年建建设计