【房地产】水榭花园营销推广策划书1292.docx

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1、水榭花园园 营销销推广策策划书一 总总 纲本策划书书认为本本案的营营销推广广应遵循循：“一个中中心，两两个基本本点，三三个重心心，四个个阶段”来进行行。一个中心心：是指指以品牌牌建设为为中心，要要使项目目在品牌牌最优化化的推动动下实现现可持续续发展。两个基本本点：一一个基本本点是一一流的品品质，品品牌必须须要有品品质做保保证，没没有良好好的品质质，任何何项目都都不可能能成功。另另一个基基本点就就是一流流的推广广，这包包含三个个层面，第第一个层层面是高高附加值值，即避避免同质质化寻求求差异化化；第二二个层面面是要注注重客户户体验，将将项目的的高品质质高附加加值到位位的传递递到客户户心里，让让客户

2、在在我们的的项目感感受到全全新的体体验；第第三个层层面是量量的问题题，一流流的品牌牌需要广广告量的的积累，当当然，必必须保证证并且提提高广告告投入的的有效性性和响应应率。三个重心心：就是是以品牌牌建设为为中心的的三个推推广重心心，第一一是建立立一个健健康家园园，第二二是建立立一个智智能家园园，第三三是建立立一个高高尚家园园。四个阶段段：是指指营销推推广的不不同时期期，即筑筑池阶段段、蓄水水阶段、开开闸阶段段和持续续阶段。本策划书书首先从从品牌建建设即提提炼项目目形象树树立项目目品牌入入手，再再据此从从各方面面进行营营销推广广的具体体建议。项项目的营营销推广广必须要要有围绕绕项目的的核心竞竞争优

3、势势展开，对对水榭花花园而言言，其核核心竞争争优势就就是本案案提供的的超值生生活享受受和尊贵贵身份象象征。本本策划书书随后围围绕这一一独特的的难以模模仿的核核心竞争争优势，分分别从销销售力的的分析，销销售力的的挖掘，销销售力的的提升，销销售力的的传播等等方面进进行剖析析。二 品品牌建设设通过对品品牌的建建设，树树立项目目的知名名度和美美誉度，提提升客户户的满意意度和忠忠诚度。 品牌建设设包括项项目品牌牌和企业业品牌两两方面，在在本案的的项目操操作中将将以项目目品牌的的树立为为主，利利用企业业品牌的的现有知知名度和和美誉度度服务于于项目品品牌，反反过来通通过项目目品牌的的树立支支持企业业品牌的的

4、建设。（一） 项目品牌牌的建立立首先是水水榭花园园生活标标准的出出台，将将项目的的各种优优越具体体化、数数据化，一一方面易易于传播播，另一一方面可可信度高高；接着着借助与与消委会会的合作作承诺，将将项目的的无形优优势转化化为一种种看得见见的承诺诺和优势势，打消消客户顾顾虑，迅迅速建立立购买信信心，品品牌形象象呼之欲欲出；然然后利用用试住等等活动，给给客户进进一步的的真实的的亲身体体验，使使客户对对水榭花花园的独独特的品品牌形象象能有更更深刻的的感受。（二） 项目品牌牌的巩固固通过建立立推行一一套完整整的VII系统，将将其应用用于水榭榭花园的的每一个个角落，如如垃圾桶桶、休息息椅、指指示牌、围围

5、墙等物物品上；强化于于相关的的每一个个场合，如如房交会会、酒会会等。另另外，通通过加强强社区文文化开展展一系列列与业主主、目标标客户的的联谊活活动，与与其建立立一种良良好的长长期的关关系。（三） 项目品牌牌的传播播品牌形象象的传播播主要以以广告的的形式来来进行，要要将水榭榭花园的的顶级、尊尊贵、稀稀有性、可可投资性性和商务务性进行行有效传传播需要要对媒体体资源进进行整合合，并尽尽可能创创新，以以达到令令人耳目目一新的的效果和和投资少少见效快快的目的的。三 销销售力分分析通过对市市场环境境分析、项目分析、目标客户分析、目标客户群定位实现对项目深入了解，为下一步进行销售力挖掘提供依据。（一） 市场

6、环境境分析1 天津市房房地产市市场实态态分析：近几年天天津市房房地产市市场发展展平稳，自自19997年以以来始终终保持着着稳步上上长。119988年首次次突破年年销售量量3000万平方方米大关关后，220000年仅隔隔短短一一年时间间又一跃跃突破6600万万平方米米大关。220011年15月份份，已销销售商品品房2775万平平方米，较较去年同同期有所所回落，但但从总体体上看，220011年全年年商品房房销售量量将不会会产生大大幅下降降，还仍仍将保持持在6000万平平方米以以上。纵纵观天津津市近几几年的房房地产发发展历程程，我们们可以断断言，在在今后的的几年内内，天津津市房地地产市场场将继续续保

7、持持持续、健健康、平平稳的发发展趋势势。 总体说说来天津津市房地地产市场场简单的的可呈现现出以下下几个特特点： 房屋危改改与房地地产市场场培育力力度大，房房地产市市场发展展中政策策性影响响大。个个人购房房一直是是天津市市商品房房市场的的主流。 住宅三级级市场发发展较慢慢，与商商品房市市场的发发展不相相协调。但但从20000年年至20001年年上半年年二手房房市场发发展来看看，三级级市场已已逐渐开开始起动动，在未未来几年年内对商商品房市市场的发发展会起起着相当当的拉动动作用。 政府宏观观调控作作用得到到充分发发挥。住住宅市场场法制建建设得到到加强，市市场管理理逐渐规规范。 商品房成成交同比比价格

8、呈呈现出稳稳中趋降降的态势势，各档档次商品品房成交交量的结结构已悄悄然发生生了变化化。商品品房消费费正由安安居型向向改善性性住宅消消费过渡渡。 社区型住住宅开发发是住宅宅开发的的趋势。客客户市场场群体对对住宅的的要求已已在户型型、朝向向、绿化化等要求求的基础础上向更更深层次次如文化化上、社社区理念念上等人人本需求求。2区域域市场分分析：2.1区区域地理理环境分分析：我们将水水上公园园周边南起起宾水道道、东起起卫津南南路，西西至水上上路西段段，北到到富康路路这一片片区域定定义为“水上板板块”概念。水水上板块块得天独独厚，占占尽地利利，南有有体育中中心及未未来几年年的城市市大规划划，东有有天塔湖湖

9、及体北北居住区区，北面面是南开开大学网网球基地地、图书书馆，西西南有规规划中的的堆山公公园和体体育场，在在加上水水上公园园的秀丽丽景色，无无论从现现在的条条件还几几年后的的发展，水水上板块块倍受追追捧是有有其优越越的外部部条件作作为强力力支撑的的，无论论是曾创创下天价价的立达达公寓，还还是近几几年居高高不下的的房价，都都是其地地段值的的外在体体现。从天津市市的范围围来看，能能够与水水上板块块占有同同等地段段优势的的只有友友谊路区区域，如如万顺、环环渤海等等高档楼楼盘，但但相比较较之下，水水上板块块由于其其持续几几年的住住宅开发发，已经经初步形形成一定定的居住住氛围和和人气。尤尤其水上上板块的的

10、东南部部，即宁宁家房子子一带，已已形成富富人居住住区的雏雏形。2.2区区域人文文环境分分析：如上所述述，本项项目位于于的水上上板块是是天津市市发展水水平最高高处，是是发展最最具活力力的南开开区、河河西区的的交汇处处。本区区域的人人群构成成呈现出出人文素素质相对对较高、人人群划分分明显、人人群构成成丰富的的特点。总总的来说说可以划划分为以以下几个个大型人人群： 宁家房房子、立立达公寓寓等居住住区为代代表的高高收入人人群。以体院院北、五五大道代代表的庞庞大的基基础人群群。以卫津津路、中中环线、鞍鞍山西道道为代表表的商业业人群。以学府府区为代代表的知知识性人人群。以上几个个本区域域居住人人群形成成了

11、独有有的人文文环境和和客户资资源优势势为本区区域内项项目的发发展打下下了坚实实的基础础。2.3区区域市政政配套设设施分析析：本区域为为天津市市配套设设施较为为完备、各各种设施施标准较较高的区区域。教育：天天津大学学、南开开大学、天天津师范范大学、实实验中学学、平山山道小学学。医疗：一一中心医医院、环环湖医院院、肿瘤瘤医院等等。运动设施施：网球球馆、跳跳水馆、体体育中心心。旅游：水水上公园园、儿童童乐园、天天塔。商业中心心：体北北商业区区、佟楼楼商业区区、南京京路商业业区。交通：众众多的公公交线路路和八里里台长途途车站等等公交设设施。完善的配配套设施施促进了了本地区区的繁荣荣和旺盛盛的人气气聚集

12、。3主要要竞争对对手分析析本区域项项目多集集中在卫卫津路和和中环线线两大城城市交通通主干道道沿线。项目名称规模MM2均价元配套建筑形式单套面积积M22开发商翠薇园4万40000双水、毛毛坯房9层140-1500大安泰达国际际公寓6.1万万78000四星级酒酒店管理理、写字字楼配套套、综合合高档会会馆、精精装修24层板板高130-1400泰达新城市6.9万万59000双水、毛毛坯房9层板高点高高160-2000新城市森淼公寓寓10万48000毛坯房18层板板高140左左右森淼宁发阳光光公寓4万50000双水、毛毛坯房点高140左左右宁发翠湖温泉泉花园10万53000卫视、门门禁系统统，豪华华会所

13、、宽宽带网10或118层板板高140-1700金昌（另，华华苑居住住区、华华苑新城城、梅江江居住区区也会对对本区域域产生一一定的影影响，但但都属于于一些大大型居住住区，本本次调查查不作论论述。）总的说来来，本区区域内项项目有如如下几个个特点：多数项项目的定定位高和和价格高高，均瞄瞄准高收收入、高高层次的的人群，这这同本区区域的发发展成熟熟度密切切相关。本区域域内项目目多以高高层或小小高层为为主，多多层砖混混则很少少见。这这同本区区域的土土地成本本有关，另另一方面面也说明明高层住住宅在本本区域内内已得到到市场人人群的一一定认可可。本区域域内项目目区内配配套设施施完善，整整体项目目素质较较高，在在

14、建筑规规划和景景观设计计方面不不乏世界界知名专专业团队队的作品品。配套套方面几几乎具备备了目前前国内社社区配套套的最高高水准，如如综合会会馆、智智能化、卫卫星电视视、直饮饮水等。与以上上三点相相反的是是，项目目运作水水平一般般，销售售状况一一般，没没有出现现综合各各方面（开开发、销销售、配配套）的的知名项项目或代代表性项项目。这这同本区区域良好好的地理理、人口口环境及及市场成成熟度相相成了较较大的反反差。 造成这这种局面面的原因因，通过过调查，我我们认为为有以下下几点主主要原因因：（1） 项目定位位不准确确，多数数项目盲盲目的追追求豪华华高档定定位，造造成了项项目市场场高价位位，房型型面积（总

15、总价款）较较高，但但是缺乏乏足够的的核心概概念和硬硬件支持持，无法法得到市市场认同同。（2） 对项目核核心竞争争优势的的把握上上主要着着眼于环环境、房房型、配配套等基基本要素素上，没没有更深深层次的的挖掘和和展现。项项目的市市场打击击点和客客户已经经变化的的需求结结合度不不够，不不能满足足客户在在文化、健健康、社社区交流流、运动动等方面面更深层层次更人人本化的的需求。（3） 销售过程程中的把把握能力力和现场场销售能能力不高高。（二）项项目分析析1.项目目优势A 地理位置置优越商业圈佟楼楼商业区区、八里里台文化化市场、以以及未来来的天塔塔商业区区文化教育育南大大、天大大、师大大、实验验中学、天天

16、津图书书馆医疗保健健一中中心医院院、环湖湖医院、肿肿瘤医院院娱乐休闲闲水上上公园、天天塔、体体工大队队、天津津游泳馆馆公交线路路观光光2路、8871 、8772、6643 、9004成熟社区区水上上村、宁宁家房子子、翠薇薇园、本案位于于南开区区，南与与天津的的“绿肺”水上公公园相临临，尽情情享受湖湖光美静静，品尝尝清新空空气，享享受与自自然的完完美结合合，虽然然有成熟熟的周边边配套设设施，但但环境幽幽静。所所在的水水上北路路为天津津唯一的的园林道道路。地地理位置置含金量量较高，有有较大的的升值潜潜力，该该项目的的开发建建设为本本地区增增添又一一高贵的的地产坐坐标。B 配套设施施齐全C 房型设计

17、计合理D 外檐设计计美观E 小区环境境优美F 物业管理理完善G 开发商、销销售商实实力强。水榭花园园的开发发商是天天津鑫平平房地产产开发公公司，该该公司实实力雄厚厚，机制制灵活，有有开发经经验。该该项目的的销售商商津门房房地产界界享有较较高美誉誉度的名名牌企业业天津津顺驰置置业股份份有限公公司，它它拥有优优秀的策策划、销销售人员员，卓越越的销售售业绩和和丰富的的炒作经经验。同同时顺驰驰置业的的50家家连锁店店连锁经经营这种种全新销销售模式式的利用用，以及及www.tjjhouuse.coom专业业房地产产网站介介入，也也为该项项目提供供了新的的机会和和更广阔阔的市场场。2. 项项目劣势势 A

18、交通环环境有不不足，水水上北路路比较狭狭窄，车车辆相对对多，停停车位置置少，这这为客户户出行造造成了一一定的不不便。 B 小区区内绿化化面积小小，难以以形成规规模。C 二期施施工对业业主生活活有一定定影响。3. 项项目机会会A 天津的高高档项目目相对稀稀少，竞竞争对手手数量相相对固定定。而顶顶级项目目市场目目前是空空白，几几乎没有有竞争，率率先抢占占该细分分市场，先先位优势势明显，对对项目品品牌和企企业品牌牌的建设设非常有有利。B 本案在周周边项目目中优势势明显，提供的超值生活享受和尊贵身份象征，符合客户要求。C 借助顺驰驰置业，发发挥品牌牌优势，加加大入市市初期的的形象宣宣传力度度，塑造造项

19、目的的知名度度，建立立消费者者的信心心，塑造造良好的的品牌形形象。D 做好外檐檐设计，通通过上面面的局部部造型变变化及外外檐色彩彩的冲击击，使小小区从周周边环境境中脱颖颖而出。成成为高档档次地标标建筑。4项目目威胁A 户型相相对偏大大，总体体价格较较高。B 可分流流客户的的项目较较多，且且多接近近现房，如如蓝水假假期、森森淼公寓寓三期、森森淼清华华园、新新城市花花园，及及周边地地区的同同类项目目和别墅墅。且有有一部分分开发商商素质较较高，在在社会上上已形成成知名度度和良好好的口碑碑，使水水榭花园园入市初初期树立立品牌形形象及获获得消费费者接受受的难度度增加。（三）目目标客户户分析 一一个项目目

20、只要抓抓住消费费者，就就会起到到一个事事半功倍倍的效果果。所以以目标客客户的准准确定位位将对项项目的销销售起到到决定性性的作用用。经过过近段时时间对天天津市场场及本案案的项目目分析和和结合我我公司专专业经验验所得，下下面将通通过影响响购房消消费的因因素对本本案的目目标客户户进行分分析，影影响购房房消费的的因素主主要有：文化因因素，社社会阶层层因素，个个人因素素。1文化化因素对对目标客客户的影影响： 中国传传统文化化的影响响源远流流长，尤尤其对于于购房这这样的大大宗消费费。而本本案的超值生生活享受受和尊贵贵身份象象征的项项目特征征更要求求对文化化习俗方方面的关关注：风水：至至今许多多人对此此非常

21、在在意。朝向：南南北向正正房的传传统观念念深入人人心，尤尤其是天天津的客客户对此此颇为介介意。从众：普普通人群群的从众众心理较较重，成成功人士士虽然从从众心理理较轻，但但他们的的身份认认同感很很强。亲情：人人情味浓浓郁的天天津人很很容易被被亲情诉诉求打动动。而且且“口碑”宣传的的作用不不容忽视视。2 社会阶层层对目标标客户的的影响：社会阶阶层分类类及特点点 11.1 上等上上层人：（不到到1%）社社会名流流或世家家子弟 继继承了大大笔财富富，有著著名家庭庭背景。拥拥有多处处住宅，子子女在最最好的学学校就读读。经常常购物，衣衣着保守守，不慕慕虚荣。是是其他阶阶层的参参照群体体。 11.2 下等上

22、上层人：（约22%）私私营业主主或大型型企业的的董事长长、总经经理，即即“金领” 在在其职业业或生意意上有超超凡能力力而获得得很高收收入或财财富。往往往出身身于中等等阶层，在在社会及及公众事事物上采采取积极极的态度度，总是是为自己己和子女女购买象象征地位位的东西西，如昂昂贵的住住宅、名名牌汽车车、送子子女进贵贵族学校校。这个个阶层还还包括暴暴发户，他他们的挥挥霍性消消费就是是为了炫炫耀。2.1 上等中中层人：（约112%）职职业经理理人，即即高收入入的“白领” 既既没有高高贵的家家庭地位位也没有有罕见的的财富，主主要关注注的是事事业。他他们崇尚尚高雅文文化，追追求品位位生活，喜喜欢在体体面的家

23、家中招待待朋友和和同事，喜喜好参加加各种社社团，并并热心公公益。他他们注重重教育，望望子成龙龙。 22.2 中等阶阶层：（约约32%）中等等收入的的“白领”和高收收入的“蓝领” 和政政府机关关干部、国国企单位位厂长经经理 期期望从事事体面的的工作，住住在城市市的高尚尚社区，多多数人着着重时尚尚，追求求较好品品牌。他他们期望望住宅附附近有较较好的学学校，愿愿意为子子女的未未来多花花钱，让让其能接接受大学学教育。2.3 劳动阶阶层：（约约38%）中等等收入的的“蓝领” 他他们依赖赖亲朋在在经济和和感情上上的支持持、介绍绍就业机机会、听听从购物物建议、有有麻烦时时期望得得到帮助助。 3.1上等等下层

24、人人：（约约9%） 收入入较低，只只受过中中等以下下教育，从从事不需需要特殊殊技能的的工作。但但他们仍仍然在坚坚持奋斗斗，设法法表现出出自律的的形象并并维持清清白。 33.2 下等下下层人：（约66%）基基本靠救救济或非非正常收收入谋生生。 目标标客户特特点总结结 水榭花花园的目目标客户户应为：1.11，1.2，22.1阶阶层 这些阶阶层的人人的共性性是：收收入很高高。注重重教育，望望子成龙龙。对住住宅的选选择有较较高要求求，清醒醒而务实实甚至挑挑剔，期期望通过过住宅获获得某方方面需求求的满足足。有品品牌意识识。高雅雅文化和和品位生生活对其其具有吸吸引力。3、个人人因素对对目标客客户的影影响：

25、 对购房房消费产产生影响响的个人人因素：居住地地域、年年龄、职职业、经经济状况况、家庭庭构成、生活方式、个性与自我观念、置业经验、购房面积、购房装修标准、购房要求等。目标客客户特点点总结居住地地域主要的的消费群群以天津津南部的的为主，（熟熟悉周边边环境，故故土难离离，对此此地区有有独特的的感情，和和对此地地区的熟熟悉）兼兼顾其他他地区的的成功富富有人士士年龄 355岁以上上职业 稳定定高收入入，高知知识层次次或高技技能经济状状况 A 有有较多积积蓄，2200万万以上； B 有一定定积蓄，个个人稳定定月收入入100000以以上家庭构构成已成家家，家中多多有子女女，有老人人生活方方式 基本欲欲望

26、欲望因因素 具体体表现 变化型 转转变 我有有时想改改变自己己的生活活方式 知知识 我想想知道的的更多 创创造 我想想做事丰丰富自己己 分享型型 亲亲友 我想想与亲友友共度快快乐时光光 归归属 我想想与大家家一样 社交 我我想与各各种各样样的人交交往 自由型型 自我我主义 我我想按自自己的意意愿生活活，不必必顾及他他人 个性性 我想想与他人人有区别别 甘甘于寂寞寞 我想有有自己的的世界 稳定型型 消遣遣 我想想轻松的的休息 安全全感 我想使使自己有有安全感感 健健康 我我想使自自己身心心健康个性与与自我观观念 需要体体现客户户的个性性与自我我价值置业经经验多多为二次次置业，甚甚至多次次置业，经

27、经验较丰丰富购房面面积 15502500平米购房装装修标准准成功人人事普遍遍个性强强，有自自己独特特的理解解与认知知感，对对装修有有较高要要求，但但由于工工作繁忙忙，客户户群喜选选择精装装修的成成品房购房要要求都有对对生活有有更高标标准的追追求，无无论户型型、环境境、配套套、物业业都追求求完美，同同时是对对身份、社社会地位位的一种种体现，追追求卓越越优秀的的人居品品位（四）目目标客户户群定位位1企业高高层管理理人员主要指在在企业里里担任高高级管理理职位，具具有相对对稳定高高收入的的白领或或金领人人士。选择面面积中小型型单位户户型要求注重交交通方便便、生活活环境、物物业管理理、良好好配套、宽宽带

28、等高高科技享享受2中青年年私营企企业家只要从事事各类商商业经营营活动，并并多次置置业者居居多,有丰富富够房经经验和鉴鉴赏、分分析能力力选择面面积中大型型单位户户型要求注重品品牌，室室内间隔隔、子女女教育、交交通方便便、购物物便利、物物业管理理、良好好配套3资深社社会活动动人事名人（影影视、体体育等）、有有一定社社会影响响力的高高级教授授、社会会活动家家。选择面面积中小型型单位户户型要求注重文化化品位，这这是一个个很挑剔剔的消费费群，但但可能缺缺少置业业经验4商业投投资（商商用办公公）选择面面积大中小小型单位位户型要求满足商商用需求求、交通通方便、物物业管理理、良好好配套、较较强商务务需求他们购

29、买买水榭花花园是基基于：1开发发商的实实力和顺顺驰的品品牌2. 楼盘的优优越位置置3. 楼盘的综综合素质质等原因因根据以上上的资料料显示所所得，在在今后的的宣传推推广工作作中，针针对目标标群体应应作到：1 提炼清晰晰的项目目形象，作作整体形形象宣传传；2 根据目标标对象的的喜好、心心理、判判定具体体改进方方案；3 根据销售售时机，采采取强有有力的销销售方案案。三 销售售力挖掘掘本案的市市场定位位为顶级级豪宅，面面向成功功人士提提供超值值生活享享受和尊尊贵身份份象征。（一） 项目定位位1 建立一个个健康家家园绿化环环境的概概念：小小区内建建造生态态型园林林，与临临近的城城市的绿绿肺水上公公园相呼

30、呼应，强强调人与与自然的的亲近融融合。生态环环保的建建筑规划划：体现现对人的的关怀和和对自然然的保护护。医疗保保健：与与相关医医院合作作让客户户享受私私家医生生的照顾顾，如免免费体检检，保健健指导，建建立“亚健康康”咨询热热线，提提供心理理辅导等等。绿色食食品：建建立健康康食品配配送中心心并提供供食品营营养配方方。2 建立一个个智能家家园实现楼宇宇智能化化，提供供宽带网网络服务务等。3 建立一个个高尚家家园这有两个个含义，一一是社区区星级物物业服务务，从日日常家务务打理，到到家教、商商务、理理财都能能提供相相应的星星级服务务；二是是社区文文化活跃跃。（二）产产品定位位主力单单体户型型：二室室1

31、500平方米米左右，三三室2000平方方米左右右。建筑形形式：以以高层住住宅为主主，适当当搭配少少量的99122层的小小高层追追求空间间层次的的变化。建筑风风格：稳稳重、大大气强调调品味与与格调，偏偏于现代代风格和和手法。会所及及其它设设施：根根据项目目定位，可可设置健健身中心心、商务务中心、CCEO俱俱乐部等等，其它它设施具具体设计计。环境设设计：小小区内建建造生态态型园林林，强调调人与自自然的亲亲近融合合。物业服服务：提提倡星级级物业服服务，为为高层次次业主提提供高档档次的生生活氛围围。（三）具具体产品品建议本项目采采用分期期开发的的方式，先先期开发发三栋住住宅楼，考考虑到项项目的统统一风

32、格格以及部部分设施施的利用用率的问问题，在在产品建建议中，我我们将项项目看作作一个整整体予以以通盘考考虑。依照目标标客户群群的定位位可以看看出我们们目标客客户应是是那些高高收入、高高层次、高高品味，追追求住宅宅舒适度度的一类类阶层。我我们的产产品应围围绕着满满足这类类人群的的需求而而在各个个层面上上展开。建筑风风格：建筑风格格上应以以简约、明明快为主主，体现现现代气气息，富富于建筑筑美感，要要成为周周边区域域的城市市景观亮亮点。外外檐采用用高级外外檐彩砖砖，拼贴贴强调层层次上的的变化，同同时注重重阳台、窗窗及空调调架板的的关系，空空调位尽尽量做成成隐蔽式式。区内配配套：除了原原规划中中所包含含

33、的如西西餐厅、购购物中心心等设施施功能外外，应强强调运动动健康的的主题概概念的具具体体现现。在小小区的环环境上可可采用小小品或辅辅助设施施等形式式加以表表现，如如塑造以以运动为为主题的的雕塑，以以可将固固定垃圾圾箱做成成足球，蓝蓝球等形形式。这这样既不不会增加加很大的的投资，又又可以营营造出小小区的主主题氛围围，与周周边已形形成的以以运动健健康为主主的城市市设施相相得益彰彰。同时时又避免免了重复复投资建建设。会所的的建设渐渐渐成为为住宅发发展趋势势的一种种潮流，它它所能提提供给居居民的不不仅是一一种公共共休闲娱娱乐的场场所，而而重要的的是要满满足居民民最大的的自我和和社会需需求。规规划中的的西

34、餐厅厅、购物物中心都都属于泛泛会所的的范畴。鉴鉴于我们们的目标标客户群群层次较较高，平平时忙于于工作，很很希望能能在自己己的家门门口得到到健身锻锻炼，除除了周边边城市设设施所具具备之外外，设置置一个小小规模的的室内健健身场地地也能满满足他们们在这方方面的基基本需求求。另外外，此类类客户群群大部分分都有属属于自己己的企业业或是企企业的高高级管理理人员，正正常工作作时间之之外也会会有许多多业务上上的事情情需要与与人商谈谈，他们们又不希希望将工工作带回回家中，如如果能在在楼内设设置几处处极小型型的（占占地不过过20平平米）商商务区域域，又或或者在西西餐厅内内设置一一个区域域作为CCEO俱俱乐部就就能

35、为他他们解决决这些问问题的困困扰。当当然我们们也看到到，因为为实际规规划建筑筑的限制制，做大大型多功功能的会会所是不不可能的的，也是是得不偿偿失的，我我们可有有选择的的选用一一些具有有实用性性诸如上上述提到到的健身身中心、商商务中心心、CEEO俱乐乐部等又又不占用用很大空空间的设设施，同同时在设设置上也也可能分分散布置置，使之之更灵活活一些。其他区区内配套套的选择择上，应应以实用用性为主主，兼顾顾住宅的的可持续续发展，尽尽量选用用一些高高附加值值的项目目。如智智能化的的选用，应应以安全全性为第第一位，设设置可视视对讲门门禁系统统。同时时为营造造小区舒舒适典雅雅的气氛氛，可选选择背景景音乐。考考

36、虑到今今后住宅宅的发展展方向，设设置INNTERRNETT网，预预留高速速宽带光光纤也是是必需的的。楼内配配套：为了更更能充分分体现出出品质住住宅的特特色，建建议交工工标准采采用精装装修，随随着人们们生活节节奏的加加快，许许多人对对费时、费费力、费费资金的的装修已已产生恐恐惧心理理，人们们更乐于于接受一一种成品品家的概概念，即即由开发发商将装装修好的的房屋直直接交付付给用户户。特别别是高收收入高档档次的客客户群，它它们不愿愿将过多多的时间间、精力力都投入入在装修修过程中中，而且且由于缺缺乏专业业水平，往往往装修修效果不不很理想想。开发发商进行行精装修修，不但但解决了了这个问问题，而而且能通通过

37、批量量采购，能能有效地地节约成成本。并并通过提提供几种种精心设设计的装装修菜单单，使得得客户能能在一定定程度上上满足对对个性化化的需求求。从市市场上看看，目前前精装修修已渐成成趋势，即即高档次次的住宅宅多选用用精装修修，而中中低档次次的住宅宅仍固守守毛坯房房。在久久华里项项目中，开开发商就就进行了了有益的的尝试，收收到了良良好的市市场效果果。高层住住宅在天天津的房房地产市市场认可可率普遍遍偏低。究究其原因因，电梯梯和供水水是困扰扰其中的的两大重重要因素素。采用用地下式式的变频频水泵既既能有效效解决供供水不正正常的问问题，又又能减少少运行时时的噪音音，规划划中的每每栋楼两两部电梯梯已能满满足居民

38、民的使用用要求。选选用名牌牌高档电电梯则能能一定缓缓解部分分客户的的电梯恐恐惧症，增增强安全全感。高档次次住宅并并非是选选料用材材都追求求高档、奢奢侈，而而只是在在适当的的地方选选用一些些高标准准的材料料就完全全能够达达到这种种效果。楼楼梯入口口大堂是是居民回回家最先先经过的的地方，所所以尽量量能做的的开敞一一些、气气派一些些，并可可以考虑虑做适当当灯光和和装饰布布置。楼楼梯采用用高级防防滑地砖砖，楼梯梯侧墙选选用白色色墙体面面砖。室室内的门门、窗选选用也至至关重要要，质量量样式考考究的门门窗会为为住宅档档次的抬抬升增色色不少，入入户门可可选用子子母防盗盗门，窗窗可选用用高档型型材的塑塑钢窗。

39、区内外外关系的的处理：本项目目座落地地点较好好，周边边生活配配套设施施成熟，更更重要的的是周边边文化、体体育、休休闲气氛氛浓郁，名名校、体体育场所所多集中中于周边边，又靠靠近市内内最大的的水上公公园，客客户认同同感强，项项目的地地段优势势显露无无疑。这这也是我我们在今今后的营营销策划划中要予予以重点点考虑的的。除了了借助周周边已建建设施的的优势外外，项目目本身还还要有属属于自己己的亮点点，建议议一期环环境设计计重点应应放在临临近水上上北路一一侧，因因为这一一侧人流流车流量量较大，是是项目的的门面所所在。设设计施工工上尽量量做得小小而精，如如二号楼楼之前可可否建一一亲水小小广场，水水景虽小小，但

40、就就能附予予项目许许多灵秀秀的韵味味，也能能增加对对水上北北路行人人的吸引引力，从从而提高高项目的的知名度度。相邻的的商业设设施与住住宅本来来就是一一对矛盾盾体，商商业追求求的是一一种人流流量大，现现场热烈烈的气氛氛，而住住宅则是是一种纯纯粹的居居住空间间，它以以宁静、详详和为宗宗旨，在在保证商商业设施施的使用用功能的的前提下下，有效效减少对对住宅的的负面影影响，是是极其重重要的，除除了在建建筑楼体体内互相相隔开外外，小区区临路一一侧也要要封闭起起来，够够成小区区的整体体围合。免免得受到到不应有有的人为为干扰，再再有在阳阳面的窗窗、阳台台建议用用双层的的中空玻玻璃，以以减少来来自商业业和马路路

41、带来的的噪音污污染。（四）户户型设计计理念一直以来来，我们们都在不不断探索索新的居居住环境境以及居居住方式式。跨入入新的世世纪，使使人们很很自然对对住宅产产品产生生新的希希望。它它将不同同于以往往简单的的兵营式式排列，忽忽视人与与自然的的交往，我我们应当当关注居居住小区区本身与与其周围围环境质质量,更更应当强强调它们们自身在在城市景景观中的的醒目特特征。一一侧是宽宽阔繁忙忙的大街街，另一一侧是贯贯穿城市市的河流流，使得得我们很很容易与与中国古古代传统统的规划划思想找找到了共共通之处处。居住住区生活活的重要要方面就就是明确确居民的的归属感感。本案座落落位置地地利优势势明显，其其突出的的区域优优势

42、必将将成为销销售中重重点宣传传的卖点点。南侧侧水上公公园的秀秀丽景致致与瑰丽丽的天塔塔湖配合合得相得得益彰。改改造后的的卫津河河也为其其优越的的自然环环境凭添添一道靓靓丽的风风景。登登高远望望、凭水水临风尽尽享美好好生活之之惬意。正是由于于人们对对生活的的无限追追求，才才迫使市市场为其其提供更更好的居居住形式式与形态态。在户户型设计计上也就就需要更更多的突突破与创创新。对对中国传传统的进进一步研研究，使使得我们们得以发发展和深深化。目目前住宅宅市场对对户型产产品的要要求，无无外乎从从两个方方面入手手，这也也就是我我们所强强调的居居住的舒舒适度与与视觉的的景观效效果。居住舒舒适度：对于户型型而而

43、言言，这里里所强调调的舒适适并不意意味着户户型面积积越大、开开间越大大越好。我我们认为为住宅的的舒适性性应是多多方面的的综合反反映（包包括采光光、自然然通风、层层高、空空间布局局的合理理紧凑、私私密空间间与公共共空间的的联系以以及个性性化的体体现）。自然采采光与通通风：采光与通通风是目目前市场场对户型型设计最最基本的的要求。传传统南北北向的设设计在人人们心目目中的影影响根深深蒂固。人人们在追追求住宅宅品质的的今天，尽尽量多的的争取阳阳光和自自然通风风已在市市场上达达成了共共识，也也将是我我们在产产品设计计上所要要努力的的方向，应应充分考考虑到对对阳光、空空气对流流与水等等自然资资源的利利用，将

44、将传统建建筑成功功适应气气候条件件的因素素与现代代科技结结合起来来，达到到设计的的最终目目的，尽尽可能创创造舒适适的人居居空间。空间尺尺度的把把握：经过一段段时间的的市场成成熟，人人们已从从简单追追求平面面空间的的合理紧紧凑转而而向立体体空间的的丰富变变化。这这就需要要我们在在空间形形式上需需求变化化与创新新。居住住单元除除了地面面空间以以外应增增加立体体空间的的使用，如如叠床、壁壁柜等。卧卧室、书书房、储储藏室都都应增加加空间上上的使用用。室内布布局的合合理紧凑凑：提到住宅宅的空间间布局就就会成为为人永远远争论不不休的问问题，必必然会涉涉及到住住宅的标标准化与与多样化化的问题题。我们们所考虑

45、虑的住宅宅概念的的方式，个个人就是是个人，他他们各有有不同的的品味与与爱好，不不同的需需要与期期望。正正是基于于这个原原因，市市场为其其提供了了可供不不同人选选择的往往宅楼，提提供了不不同型式式，不同同房间数数，不同同布局的的单元。然然而每栋栋建筑不不相同是是不经济济的，所所以保持持一定程程度的标标准化是是必要的的。而对对于空间间布局应应遵循以以下几个个原则：结构开放放无视线线遮挡；室内外空空间联系系紧密；内部房间间交通流流畅；建筑设备备集中优优化；可以灵活活分割室室内空间间。私密空空间与公公共空间间的联系系：住宅产品品发展到到了今天天，应该该营造出出一种符符合现代代生活形形态的产产品形式式。

46、一种种拥有充充实公共共活动空空间，强强调公众众性的集集体住宅宅，即每每家每户户拥有专专用的煤煤卫设备备及居室室的私有有空间，还还应具有有公共起起居室。居居民可以以轻松的的聚集在在一起喝喝茶、聊聊家常，孩孩子们可可以在一一起游戏戏。当然然这一切切都是建建立在居居住者共共同营造造与管理理的前提提下。通通常高层层住宅以以垂直移移动为中中心，所所以即便便是在住住宅里很很难有邻邻居间的的交往与与沟通，创创造不出出较为理理想的居居住氛围围。针对对这一课课题，每每五、六六层(约约30户户)设交交流层，即即明确了了交流单单元也点点缀了住住宅立面面，同时时穿插娱娱乐休闲闲设施。在在屋顶种种植绿化化，作为为整栋住住宅的公公共空间间供居民民使用，给给日常生生活带来来稚趣。住宅的的个性化化体现在崇尚自自由、追追求个性性的时代代里，住住宅产品品也难免免受其影影响。住住宅产品品复式结结构（错错跃层共共享空间间）的异异军突起起也从一一个侧面面反映了了市场对对个性化化需求的的强烈。复复式住宅宅将建筑筑设计与与居住者者对生活