《XXXX年安顺市东方商城营销策略方案》529.docx

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1、黔中最具商业投资潜力的掘金场安顺市东东方商城城营销策策略方案案深圳隆塬塬公司安安顺项目目组二一年二月月一日提纲一、安顺顺商业市市场分析析判断二、东方方商城营营销思路路三、东方方商城商商业定位位四、东方方商城营营销推广广策略五、招商商策略六、销售售策略第一部分分：市场场分析判判断一、市场场分析判判断从商业发发展的历历史角度度去看，城城市商业业发展经经过如下下几个阶阶段： 从安安顺商业业的发展展状况来来看，安安顺商业业的发展展较之发发达地区区是较为为滞后的的，仍然然处于第第二、三三阶段的的交替时时期，但但是比先先进的物物业形态态先行进进入安顺顺市场的的是商业业的运营营理念，这这使得安安顺的商商业兼

2、具具有商业业发展历历程中各各个阶段段的特征征；总的来说说，安顺顺商业具具有以下下特点： 街区底商商租赁经经营为主主，经营营业态杂杂乱无章章； 区域的消消费力悬悬殊较大大，导致致品牌结结构不均均； 商业竞争争态势较较弱，容容易形成成一支独独大； 安顺商业业正在潜潜移默化化的重新新洗牌，处处在升级级换代的的历史时时期二、安顺顺商业物物业的两两种类型型： 大型集中中商业：时代广广场、王府、恒恒远意通通等； 临街商铺铺：如顾顾府路、图书路路、中华华南路、中华北北路、南南马大道道商铺等等；大型商业业物业比比较表名称规模(MM2)商业主力力店(主主题商业业)租售价返租情况况销售率时代广场场80000德克士

3、一楼833元/MM2二楼555元/MM2均价600元/MM2目前正在在装修王府大商商城301000北京华联联、休闲闲购物广广场、33C数码码城、高高档百货货商场162880元/M2全都是返返祖方式式，投资资商和开开发商签签订是五五年合同同，前三三年安销销售的八八个点，第第四年是是8.55个点，第第五年是是9个点点。销售售（目前放放出的统统一价格格162280，已已售出2242家家，）首首付500%，一一次性付付款打99.8折折。小商品批批发市场场160000批发零售售针头麻麻线、文文化用品品、日用用品、玩玩具、鞋鞋帽、服服装、床床上用品品、布匹匹发展到到塑料制制品、五五金、家家用电器器、家庭庭

4、装饰等等租50元元/M22只租不卖卖95%开开业率兴源商城城15000男女时装装，女装装占800%，男男装占220%租80元元/M22私人成包包，统一一管理，独独立商铺铺经营，只只租赁100%开业率率涌金服装装城26000男女时装装，女装装占800%，男男装占220%租65元元/M22私人成包包，统一一管理，独独立商铺铺经营，只只租赁100%开业率率恒远意通通百货500二楼服装装、床品品、一楼珠宝宝、饰品品、文具具、体育育用品、玩玩具。租1000元/ M2恒远意通通百货运运营商运运营100%入驻率率金克莱40000外围商铺铺童装、精精品、时时装，百百货区、中中低档鞋鞋服、家家电、日日用品45元

5、/M2金克莱百百货运营营商运营营外围100%百货区1100%模式：确确定一个个新的商商业经营营主题，或或者以极极大的优优惠政策策引入主主力商家家，并以以返租的的形式销销售是大大多数商商家的运运作手法法；名称 规模 性质 售价 顾府路180家家街铺350000元/平方米米图书路100家家街铺300000元/平方米米中华南路路160家家街铺280000元/平方米米中华北路路180家家街铺120000元/平方米米南马大道道宋官巷塔山东路路体育路市府路中华东路路南水路160家家30家200家家140家家200家家200家家150家家街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺110000元/平方米米200000元/平

6、方米米170000元/平方米米150000元/平方米米140000元/平方米米120000元/平方米米160000元/平方米米名称 业态 月租金 人流 出租率 顾府路品牌服装装、美容容用品，饰饰品120元元/M22非常好100%图书路品牌服装装100元元/M22非常好100%中华南路路品牌服装装、美容容用品，饰饰品、家家电、通通讯器材材，150元元/ MM2很好100%中华北路路零售、小小吃、杂杂牌服装装、床上上用品60元/M2一般95%南马大道道宋官巷塔山东路路体育路 市府路中华东路路南水路娱乐、餐餐饮、茶茶烟酒、服服装、电电玩、休休闲会所所美容美发发、餐饮饮 服装、床床品、酒酒楼、文文体用

7、品品、电脑脑餐饮、便便利店、服服装、精精品、日日化餐饮、便便利店、服服装、精精品、日日化、网网吧餐饮、便便利店、服服装、精精品、日日化、网网吧餐饮、便便利店、服服装、精精品、日日化、网网吧45元/M2 120元元/M22 80元/ M22 45元/ M22 48元/ M22 30元/ M22 80元/ M22一般一般好好一般一般好100%100%100%100%98%85%100%安顺街区区物业租租金回报报率基本本在5%-6%之间的的中等水水平安顺商铺铺调查小小结商铺售价价及租金金以大十十字商圈圈为中心心向四周周呈递减减趋势，但但回报率率比较稳稳定；安安顺商铺铺的投资资回报率率在56左右，东东

8、城区的的商铺回回报率略略低（在在4.0055%之间间）；投资客户户与商铺铺使用客客户分离离，用于于自己经经营的买买家极少少，购买买商铺的的客户主主要目标标是保值值和增值值；人流量是是影响商商业街价价值的关关键因素素：步行行街由于于人流量量大，服服务范围围广，业业态丰富富，经营营状况较较好。 三、关于于安顺两种种商业类类型的价价值对比比研究沿街商铺铺集中商业业价值依托托的基础础周边商圈圈的经营营环境；很强的自自我调节节能力；周边商圈圈的经营营环境； 受经营状状况好坏坏的制约约；价值的保保障（风风险）保值增值值，低风风险；取决于经经营状况况，风险险高；1、本项项目机会会点：1) 打破安顺顺有机无无

9、铺的瓶瓶颈 2) 顺应城市市东进西西扩3) 填补西秀秀新区商商业空白白4) 弥补安顺顺主题商商业空缺缺2、威胁胁：1) 城市发展展局限性性2) 旧城改造造提速3) 新型商业业同现安安顺小结安顺西秀秀区和开开发区成成熟商业业屈指可可数，主主要以传传统商业业街及小小百货、小小超市为为主（例例如南街街、顾府府街、图图书街、利利安商场场、涌金金服装城城、旺客客隆、金金克莱、恒恒源意通通百货等等），主主要集中中在以大大十字为为中心3300米米范围内内其业态态单一，经经营杂乱乱无章，品品牌结构构不均，且且没有形形成良好好的市场场经济行行为，易易形成垄垄断势态态，很多多品牌同同时开几几家分店店聚集在在同一区

10、区域内，这这样一来来不仅品品类少，而而且价格格昂贵；安顺离离辖区范范围内的的县级城城市不到到1小时时车程，商商业可以以直接辐辐射，其其这样的的商业形形态是作作为一个个地级市市来说已已经不能能跟随商商业变革革的步伐伐，正在在呼唤替替代这一一格局的的新一代代商业（例例如东方方商城、南南马广场场、新天天地商业业中心正正脱颖而而出）。安顺五县县：平坝坝、普定定、镇宁宁、关岭岭、紫云云县因为为没有主主要经济济支柱，城城市化进进程很慢慢，商业业均以传传统的商商业街体体现，且且业态分分布杂乱乱，像购购物中心心、大型型超市都都是空白白，高端端消费只只能选择择在临近近的安顺顺市区消消费。第二部分分：营销销思路一

11、、东方方商城的的战略意意图：东方商城城的终极极目标是是实现销销售，从从项目的的发展前前景和雄雄政公司司的发展展蓝图来来看，通通过强势势的营销销宣传推推广和招招商引进进品牌商商家，提提升物业业的影响响力和潜潜在价值值，在较较短时间间内汇聚聚精英人人群的广广泛关注注，获得得投资者者和经营营者的青青睐，建建立理想想的投资资平台，从从而实现现雄政公公司利润润的最大大化。二、策略略目标：东方商城城需要理理想状态态的投资资环境！东方商城城需要整整合传播播的影响响力！东方商城城需要满满足投资资者的信信心！东方商城城需要秀秀出自己己的独特特风采目前我们们的投资资客户、商商家资源源储备尚尚不充分分，还缺缺乏一定

12、定市场认认知度的的前提下下，东方方商城最最缺的是是“旺场”,顺利利实现招招商旺场场升值，这这是我们们共同期期望能有有效解决决的问题题，从目目前的商商城现状状和市场场推广分分析，东东方商城城的“市场”还是比比较冷清清的，商商户也是是在俳徊徊观望着着的。精精准定位位、整合合传播， “旺场”是摆在在我们眼眼前最核核心的任任务，“旺场”也是投投资者、经经营者所所能看好好的理想想投资环环境！ 旺场战略略一：场场旺 如何将市市场包装装的“旺”起来？第一是信信心包装装 对对商城的的全体员员工的信信心、商商铺销售售人员的的信心、投投资经营营商户的的信心进进行包装装。 第二是形形象包装装 包包括项目目总体形形象

13、、营营销中心心形象包包装、路路牌包装装、围墙墙包装，灯灯柱等，要要形成具具有实力力、震撼撼力、凝凝聚力、销销售力，给给人以信信心渴望望，激发发强烈购购买欲望望的包装装。 第三是销销售包装装 对对商铺销销售人员员和商户户进行销销售包装装。通过过招商推推介活动动、销售售认筹和和客户持持续来访访以及开开盘销售售等活动动，同时时利用媒媒介的高高频次实实效性曝曝光，传传达项目目营销信信息和利利好消息息，也可可利用“家乐富富”超市的的促销相相关活动动，形成成市场的的关注度度，获得得新闻媒媒体的持持续关注注和报道道，使市市场建立立销售信信心。旺场战略略二：产产品旺 商户是我我们的财财富源泉泉！好的的品牌，大

14、大的商户户能为我我们创造造不可估估量的隐隐性价值值！大品品牌商家家为我们们带来高高档次的的特色商商品，会会带动整整体的招招商和销销售；旺场战略略三：人人气旺 人气非常常重要。 频繁的的客户到到访咨询询签约以以及活动动所汇聚聚的人气气，可以以为我们们的招商商和销售售带来促促进作用用；旺场战略略四：信信息旺 对外发布布有价值值的信息息，进行行有效的的市场宣宣传和产产品宣传传，特别别要加强强户外广广告、DDM投放放、短信信媒体的的宣传，形形成持续续的信息息传播，这这样才能能使客商商和投资资经营者者源源不不断而来来。 旺场战略略五：推推广旺 媒媒介推广广覆盖黔黔中地区区，安顺顺五县二二区以及及贵阳地地

15、区，辐辐射黔大大部地区区，四川川、云南南部分地地区，从从营销角角度理解解：以点点、线、面面相结合合，行之之有效地地整合各各种资源源，让传传播效果果的最大大化；以以快打慢慢，实现现销售的的快速化化、价值值化！三、营销销总体方方针做局，做做场，做做秀 做一个个好“局”我们要做做行业的的领跑者者，规则则的制定定者大打“经经营牌”，招进进来，卖卖出去 确确立发展展商、商商业经营营管理公公司、投投资客、入入驻商户户等利益益关联者者的权利利分配，规避操作风险； 设一个个磁“场”做好市场场，把“市场”做旺 实场场东方方商城的的商业设设计、商商业硬件件配备(投资者者可以摸摸得着看看得见的的商铺实实体) 虚场场

16、以资资本、经经营理念念、信息息、消费费者感知知为内容容的网络络场（投投资者最最难把握握，也是是商业投投资中最最具价值值的场） 做一场场彩“秀”做秀战略略一：经经营秀请进国内内知名度度较高的的专业“商业经经营管理理公司”作为顾顾问与商商贸公司司联手打打造东方方商城；请知名名的商业业地产或或者行业业内权威威人士做做理论性性高峰讲讲座，高高屋建瓴瓴的提出出项目的的优势所所在以及及投资前前景等，增增加投资资的信心心和项目目的知名名度；做秀战略略二：招招商秀采用“走走出去”和“请进来来”两大招招商策略略，以贵贵阳品牌牌商家为为主打，安安顺及周周边商家家为辅助助，开展展一场赢赢名赢利利的“招商推推广秀”。

17、 做秀战略略三：销销售秀 开盘盘选铺大大抽奖，成成功签约约可抽225万元元轿车一一部的大大奖回报报，通过过感召性性很强的的促销活活动做“秀”制造影影响力；四、营销销部署第三部分分：商业业定位部部分一、商业业形态定定位：安顺首席席双首层层设计商商业综合合体首席：强强调项目目的形态态的独创创性和唯唯一性；双首层设设计：突突出双层层街铺式式的设计计，商业业人流动动线的通通透性和和上下铺铺位价值值的对等等；商业综合合体：商商业使用用功能的的复合性性，积聚聚购物、休休闲、娱娱乐等功功能于一一体；二、商业业经营定定位：时尚潮流流消费前前沿 女女人世界界 儿童童天地时尚潮流流消费前前沿：走走中高档档时尚潮潮

18、流消费费路线，以以中档商商品为主主，约占占60%，高高档商品品兼备，约约占300%，其他他商城配配套占10%；女人世界界 儿童童天地：以女人人世界、儿儿童天地地为主题题的购物物、休闲闲、娱乐乐场所；三、形象象定位：安顺首席席体验式式主题特特色街区区四、推广广战略定定位：黔中最具具商业投投资潜力力的掘金金场支撑要点点：地段段 未来来的商业业中心 人人口 安安顺最高高端消费费人群 前前景 城城市中心心的转移移带动商商圈的转转移 富人人街成就就财富梦梦 体体育路安顺顺未来110年的的财富大大道 安安顺商业业大洗牌牌 市场场存在空空白五、宣传传口号颠覆黔中中传统街街区商业业格局 引领安安顺时尚尚消费潮

19、潮流四大支撑撑：理念念：安顺顺商业形形态变革革升级的的里程碑碑设计：安安顺唯一一的双首首层室内内街区式式商业设设计 商家：安顺品品牌全线线升级的的样板示示范区 消费：黔中高高尚消费费的形成成中心第四部分分：营销销推广策策划一、宣传传推广主主线物业增值优势拉动投资专业商业运营管理的逻辑商业地段增值的逻辑商家资源促进增值的逻辑潜在消费能力的逻辑投资投资稳定保证的逻辑发展商原动力的逻辑城市路网扩建、城区东移、人口增量、商圈变迁品牌商家+品牌商家实力+品牌商家的高利润率高素质的运营团队+高效科学的管理机制+开业长期的推广计划实力雄厚的发展商+包租契约保证包租模式利益捆绑，培育市场做大做强黔中地区270

20、万的广大消费人群，日益增长的人均收入以“投资资”作为我我们的推推广主线线，分别别如图所所示从投投资的各各个利好好角度深深度切入入市场，赢赢得受众众的广泛泛关注、认认可和追追捧！二、宣传传推广策策略1、诉求求点 以地段奠奠地位未来来城市中中央领地地，金钻钻区位奠奠就财富富胜地； 以资源造造商机2770万主主力消费费人群，持持续增长长的经济济态势，旺旺盛的消消费力为为商家提提供滚滚滚财源； 以主题争争出位双首首层设计计的体验验式购物物 以经营创创价值知名名商业经经营管理理顾问公公司掌舵舵东城天天街，实实行统一一规划、统统一招商商、统一一经营、统统一管理理、统一一宣传， 向向市场展展示统一一高品位位

21、商场形形象，增增强竞争争力，专专业商业业物业管管理，以以丰富经经验、精精诚服务务提升软软件价值值，为您您营造最最佳经营营环境； 2、诉诉求对象象消费者： 安顺顺五县两两区的中中高收入入人群，他他们具有有较高的的收入及及较强的的消费能能力，年年龄在11545岁岁之间，是是安顺中中高端产产品购买买的主力力消费人人群，他他们喜欢欢流行的的，潮流流的、时时尚的、个个性的商商品。投资者： 主要要为安顺顺本地或或部分外外地（织织金、六六盘水等等）的生生意人，公公司老板板、企业业管理者者或矿业业老板等等，他们们对商业业投资有有敏锐的的嗅觉，对对安顺经经济发展展，商业业扩张有有强烈的的认同；安顺本本地的国国企

22、事业业单位中中高层管管理人员员，他们们或者没没有闲暇暇的时间间管理自自己的投投资，又又不愿意意把钱放放在银行行，因此此热衷于于投资不不需要花花费太多多心力的的房地产产市场，而而其中商商品投资资更以其其高收益益受到他他们的追追捧。（个个人年收收入在110万以以上）商户定位位：贵阳阳、安顺顺市区或或下县的的品牌经经营商家家，广州州、深圳圳、成都都、重庆庆等地品品牌连锁锁商家。他他们有扩扩张的欲欲望，对对安顺本本地的商商业发展展前景看看好，但但是目前前的市场场环境杂杂乱，现现有商业业项目，集集中区域域形象差差，分布布杂乱，业业态凌乱乱，难以以形成聚聚合效应应，他们们看好中中高端流流行元素素商品市市场

23、，但但是没有有相应的的商业项项目提供供这样的的经营平平台。l 专业房产产炒家及及其他专专业炒家家，如专专业炒股股者、专专业炒币币者l 目前手中中有大批批资金，正正在寻找找投资项项目的人人士l 有投资保保值目的的的房产产投资者者l 周转资金金较充足足，有部部分闲余余资金，可可作零散散投资的的人士l 家庭背景景富裕，想想加盟品品牌开店店经营者者l 周转资金金不多，但但希望通通过零星星投资来来赚钱的的投资者者l 正在寻求求铺面的的经营者者3、诉求求方式传统媒体体 报纸、电电视、车车体、户户外、短短信、电电台等立立体传播播口碑营销销 投资客客与经营营户等目目标受众众的美誉誉度传播播项目形象象塑造 给目

24、目标受众众以感性性冲击促销活动动招商商酒会、开开盘开业业、直销销活动等等附：春节期间间直销活活动方案案（1）直直销背景景春节是周周边县市市“返乡团团”回黔的的高峰期期，也会会带来购购房购铺铺投资需需求的增增长。安安顺市缺缺乏强势势媒体，导导致商铺铺信息不不能做到到及时和和全面地地传递到到客户群群，所以以有必要要采取直直接营销销的模式式，弥补补大媒体体缺乏的的先天不不足。（2）直直销策略略a、鉴于于本项目目上客量量少、人人气低迷迷的局面面，所以以我司项项目组认认为应实实施先“量”后“质”的策略略 。即即首先把把本项目目春节期期间的所所有促销销信息及及时海量量地传递递出去，先先让众多多的市民民知道

25、了了解，产产生兴趣趣，然后后上门咨咨询，最最后通过过现场把把控促成成交易。所所以春节节期间的的直销方方式主要要以大量量的派单单为主，暂暂不运用用“社区推推广模式式”。b、春节节期间主主要的进进攻对象象为“返乡团团”，我们们将针对对“返乡团团”做到信信息的无无缝覆盖盖，即汽汽车站、火火车站的的定点大大量派单单，用贵贵州都市市报的的夹报覆覆盖周边边所有乡乡镇，户户外广告告扼守主主要交通通要道，同同时对重重点乡镇镇派专人人做宣传传。（3）直直销目标标a、派单单量达到到10万万份以上上。b、直销销产生2200组组以上的的上客量量。（4）直直销时间间20100年2月月4日3月33日（5）直直销区域域划分

26、第一区域域：火车车站、汽汽车站;以“返乡乡团”为主,目的就就是将返返乡团一一网打尽尽.第二区域域：安顺顺市区（以以民主路路、中华华南路、中中华北路路为主）；以“扫街街”、“扫楼”、“进茶楼楼”“办公室室”“插车车”方式为为主，力力求足迹迹遍本市市目标客客群出没没的每一一个地方方；第三区域域：本市市周边县县镇；选定安顺顺的5个个县作为为春节期期间的主主攻对象象，派专专人到镇镇宁、平平坝、紫紫云、关关岭、普普定等55个大镇镇定点派派单和宣宣传。4、诉求求范围一级地区区：贵阳阳二级地区区：遵义义、安顺顺、六盘盘水、铜铜仁、凯凯里、都都匀、兴兴义、毕毕节三级地区区：安顺顺五县两两区高收收入人群群5、诉

27、求求目标1、理性性诉求对对项目的的直接卖卖点进行行分述，面面对项目目本身的的特点，分分析其投投资价值值及市场场潜力，对对购买者者作理性性说服。l 从目标客客户的投投资关注注点出发发，将区区位、人人气、项项目优势势、政策策优势、发发展前景景以翔实实的数据据为事实实支持，尽尽量做深深、做透透，使其其具有强强烈的可可信度和和说服力力，力争争以理智智、务实实的诉求求来说服服和打动动客户。l 以信息来来源看，主主要宣传传载体将将选择报报纸和各各个SPP活动，圈圈定目标标客户的的传播接接受范围围，使其其时时注注意到本本项目的的情况，留留存、巩巩固、加加深、其其对本项项目的印印象l 努力争取取进行其其他投资

28、资行为的的客户，将将本项目目的优势势与其他他投资行行为适当当作比，突突出本项项目优势势，吸引引这部分分客户群群的转向向投资。2、感性性诉求直直接针对对消费者者，以“消费革革命”与消费费者取得得感情上上的共鸣鸣，从而而将东城城天街的的名称深深入人心心。三、分阶阶段主题题推广传播阶段段划分：为达成东东城天街街整体传传播目标标，有必必要将该该项目的的传播运运动划分分为三个个阶段：l 第一阶段段：销售售认筹蓄蓄客期（招招商强招招期）（时时间：220100年2月月2 日日 33月277日）l 第二阶段段：强势势销售期期（持续续招商）（时时间：220100年3 月288日4月111日）l 第三阶段段：后续

29、续销售招招商期（时时间：220100年4月月12日日9月月15日日）（一）广广告阶段段运作 1、抢铺A计划：销售认筹蓄客期（招商强招期） （11）预计计时间：20110年22月2日日-20010年年3月227日 （22）目的的l 销售蓄客客5000组l 招商签约约面积550%（3）推推广主题题:招商东方商商城店铺铺招商告告知，强强调经营营管理公公司的专专业化优优势，鼓鼓吹招商商优惠政政策：“东方商商城吹响响品牌集集结号”“眼光成成就大户户 消消费力就就是财富富”“先进管管理 先先进理念念 成就就辉煌财财富”“最高免免租一年年，零风风险入驻驻”“与品牌牌旗舰店店并肩 抢占安安顺最后后的投资资商机

30、”销售“100000认认筹金冲冲抵2000000购房款款”认筹活活动公告告，以活活动告知知商铺开开始接受受认筹登登记，强强调“包租”的销售售模式，提提高项目目知名度度，收集集有效客客户资源源，为项项目强销销进行预预热准备备。“黔中最最具商业业投资潜潜力的掘掘金场”“眼光成成就财富富 机遇遇成就投投资”“50年年钻石产产权旺铺铺，5年年带租约约销售”“低首付付10万万产权商商铺，55年租约约，每年年10%高额返返租”（4）推推广诉求求：强调经营营管理专专业化，宣宣传主线线沿着“炒经营营、炒定定位、炒炒形态、炒炒主题”而展开开，用区区域优势势，商业业市场潜潜力、差差异化定定位等利利好消息息作为说说

31、服市场场的政策策依据，来来进行市市场教育育炒作。 (5)推推广手段段完善营销销中心内内外装修修，完成成外立面面项目形形象包装装，报广广宣传及及活动营营销为主主，人员员行销、短短信、电电台媒体体为辅，车车身、户户外等长长约广告告全面铺铺开；利利用大众众传媒树树立项目目形象，传传递项目目信息；同时大大客户集集中拜访访，接受受意向客客户认筹筹登记。2、抢铺铺B计划划：强势势销售期期（持续续招商）（1） 预计时间间：20010年年3月228日-20110年44月111日项目开盘盘时间：20110年33月288日（暂暂定） （22）目 的： l 销售率达达到500%l 招商率达达到655% (3) 推广

32、目目标：招商签约意向向客户入入场装修修，借项项目开盘盘之势，拉拉动项目目推广的的持续性性强势招招商，加加强强势势品牌的的导入工工作，以以品牌商商户为主主推目标标，同时时借品牌牌店的加加盟拉动动散户投投资者的的介入，促促进项目目销售。销售东方商城城开盘告告知宣传传主线沿沿着“炒业态态、炒投投资、炒炒回报、炒炒开盘”而展开开，用形形象广告告、商铺铺价值、低低投资高高回报、盛盛大开盘盘等利好好消息作作为说服服市场的的依据，来来进行市市场教育育和升温温。为项项目的盛盛大开盘盘作铺垫垫。同时时，也是是为招商商的顺利利开展提提供支持持。（4）推推广诉求求强调品牌牌强强联联合，突突显黄金金商铺价价值与潜潜力

33、，给给投资客客户以强强烈信心心，同时时突出地地段的稀稀缺性价价值，增增强投资资紧迫感感，拉动动项目推推广，以以活动营营销为主主诉求，进进一步刺刺激投资资客户购购买欲望望，充分分展示品品牌实力力保障，提提高投资资信心。（5）推推广手段段巩固大众众传播，人人员行销销为辅，购购铺有奖奖抽奖活活动隆重重举行，同同时进一一步深入入开展小小众渠道道的拓展展工作。 3、抢抢铺C计计划：持持续销售售招商期期 (11) 预预计时间间：20010年年4月112日-20110年99月155日 (22) 目目 的：l 销售率达达到900%l 招商率达达到955% (3)推推广目标标招商工作作的总体体落实，项项目内部部

34、装修后后于5月月1日整整体开业业，在此此期间塑塑造项目目整体气气势、进进一步深深入消化化客户，一一举树立立项目品品牌商业业形象，销销售工作作持续强强销，借借助招商商工作基基本完成成，商户户进场装装修的良良机，促促进投资资意向客客户的成成交，并并根据市市场销售售情况调调整售价价。(4)推推广诉求求强调开业业在即，并并在开业业前后进进行大量量的活动动凸显人人气，打打造经营营旺场的的情景给给投资客客户以强强烈信心心，拉动动项目推推广，以以政策性性营销为为主诉求求，进一一步刺激激投资客客户购买买欲望，充充分展示示品牌实实力保障障，提高高投资信信心。将将项目日日趋明朗朗的实际际收益展展现在消消费者眼眼前

35、，促促进项目目的销售售与利润润的提升升；(5)推推广手段段：巩固大众众传媒，加加大活动动营销和和人员营营销的投投入，利利用活动动营销营营造项目目整体商商气，提提升项目目价值促促进尾盘盘消化。(6)推推广支持持：项目整体体开街试试营业活活动，以以及各种种活动营营销活动动，项目目开业活活动，以以及新老老业主答答谢会。五、媒体体选择及及依据媒体方式式媒体类别别投放区域域选择依据据作用平面媒体体贵州都市市报贵阳市、遵遵义、安安顺、六六盘水、铜铜仁、凯凯里、都都匀、兴兴义、毕毕节以及及全省各各县县城城及部分分经济交交通发达达乡镇传播面积积大，版版面内容容娱乐性性强，能能迎合大大众市民民的阅读读心理，读读

36、者关注注度高在项目的的关键节节点，如如认筹、推推介会、开开盘、开开业等时时间段需需要广而而告之时时采用，广广而告之之，烘托托项目形形象黔中早报报安顺五县县两区发行量达达到3万万左右；属于安安顺市政政机关政政治性订订阅报纸纸，与项项目所需需的投资资者人群群相符。报报纸版面面较少，版版面内容容多为安安顺社会会新闻，较较能贴近近安顺市市民的阅阅读兴趣趣，读者者关注度度较高。价格相对对便宜，采采用其作作为项目目长期宣宣传的途途径户外媒体体假日铭店店安顺传统统商圈人流量集集中，关关注度高高持续性时时间长，并并且起到到展示公公司实力力，塑造造项目形形象的作作用。营销中心心项目周边边居民项目对外外形象包包装

37、持续性时时间长，并并且起到到展示公公司实力力，塑造造项目形形象的作作用。车体安顺主要要商圈干干道目前安顺顺共有115路公公交路线线，城区区面积小小，公交交路线覆覆盖率足足。车身广告流流动性好好，容易易达成片片牌提醒醒效果，唤唤起在公公众媒体体中做过过的广告告的印象象加以强强化记忆忆，同时时广告周周期长，半半年至一一年一更更换，费费用较低低，性价价比高。拱门空飘飘安顺主要要商圈干干道昭示性好好，费用用相对便便宜持续性时时间较长长，并且且起到展展示公司司实力，塑塑造项目目形象的的作用。销售物料料DM、海海报、招招商折页页五县两区区主要商商业街道道，社区区，党政政机关，银银行，学学校，医医院办公公室

38、时效性好好，传递递信息量量大，面面对面的的交流有有利于更更多的沟沟通其他媒体体短信安顺五县县两区居居民费用低廉廉，到达达率高项目招商商销售信信息实时时传递音乐交通通频道公交车、出出租车、政政府公务务车、私私家车及及人群消消费集中中的餐馆馆、会所所、美发发美容厅厅等公共共场所收听率每每天100万人次次以上。流流动播放放效果较较好，价价格也相相对便宜宜项目招商商销售信信息实时时传递六、项目目宣传推推广费用用预算1、广告告经费预预算 按项项目前期期预测，广广告投入入力度与与销售周周期的长长度来看看，广告告经费预预算为：2000万元，根根据广告告分期运运作投放放比例：40%-330%-300%，各各阶

39、段广广告经费费分配为为：l 第一阶段段: 销售认认筹蓄客客期（招招商强招招期）800万元l 第二阶段段: 强势销销售期（持持续招商商）60万万元l 第三阶段段： 后后续销售售招商期期600万元(以上费费用可根根据实际际需要进进行增删删，各项项具体方方案与费费用以专专案的形形式提供供)2、推广广诉求重重点 根据阶阶段性传传播策略略，各个个阶段的的诉求重重点各不不相同，但但都必须须围绕“东城天天街”核心概概念：一一个可将将购物与与生活溶溶为一体体的消费费场所，来来进行诉诉求。具具体策略略： 鉴于项项目前期期广告主主题不统统一，形形象零乱乱，缺乏乏整体统统筹性，我我们的第第一期广广告将以以震撼力力和

40、视觉觉冲击力力强的平平面设计计风格出出现，力力图建立立一种全全新的形形象，消消除大众众对东城城天街的的疲倦感感，进而而刺激，引引起兴奋奋。故而而，第一一期广告告将从前前位的平平面和务务实的文文案作为为配合，亮亮相媒体体，在以以后的广广告进行行中，我我们则以以以下方方式执行行方案。主题：项项目形象象项目卖卖点分述述平面：冲冲击力+亲和力力文案：广广告语当期主主题卖点点（如果市市场反应应强烈，我我们将一一直以这这种方案案执行下下去）十一、阶阶段媒体体排期、费费用估算算及效果果评估第一阶段段销售认认筹蓄客客期（招招商强招招期）（22月2日日-3月月27日日）媒体类别别投放次数数内容费用假日铭店店户外

41、项目形象象塑造，招招商销售售信息发发布车身广告告10部招商销售售信息发发布12万营销中心心户外（灯灯柱，广广场喷绘绘，营销销中心外外墙）项目形象象塑造，招招商销售售信息发发布户外拱门门2次，每每次5天天招商销售售信息发发布0.8万万音乐交通通频道持续2月月招商销售售信息发发布2万短信平台台每周5次次，每次次2万招商销售售信息发发布10万贵州都市市报2半版项目出街街告知开盘信息息发布7万黔中早报报3次封底底整版招商销售售信息发发布，形形象塑造造，品牌牌打造1.8万万贵州都市市报安顺顺广告专专版3次双整整版招商销售售信息发发布形象塑造造，品牌牌打造3.3万万销售物料料制作发发放海报、折折页、DDM

42、、易易拉宝项目卖点点诉求2.2万万欢天喜地地闹元宵宵2月288日制造新闻闻事件塑造项目目形象12万项目推介介会暨品品牌商家家签约仪仪式3月6日日消化前期期积累商商户，带带动项目目商铺销销售，制制造新闻闻事件25万品牌商家家促销会会3月200日制造旺场场形象，带带动前期期蓄客进进度3万合计79.11万阶段目标标：招商商率达到到50% 销售售认筹5500组组第二阶段段：强势势销售期期（持续续招商）（33月288日-44月111日）媒体类别别投放次数数内容费用假日铭店店户外项目形象象塑造招商销售售信息发发布车身广告告10部招商销售售信息发发布营销中心心户外（灯灯柱，广广场喷绘绘，营销销中心外外墙）项

43、目形象象塑造招商销售售信息发发布户外拱门门2次，每每次5天天招商销售售信息发发布0.8万万音乐交通通频道持续1月月招商销售售信息发发布1万短信平台台每周7次次，每次次5万招商销售售信息发发布3.5万万贵州都市市报1半版项目开盘盘告知开盘利好好消息报报告7万黔中早报报1次封底底整版项目开盘盘告知开盘利好好消息报报告0.6万万贵州都市市报安顺顺广告专专版2次双整整版项目开盘盘告知开盘利好好消息报报告2.2万万销售物料料制作发发放海报、折折页、DDM、易易拉宝项目卖点点诉求3万购物优惠惠卷3月288日老客户优优惠活动动促进以老老带新3万项目开盘盘解筹仪仪式3月288日制造新闻闻事件 抽奖活活动举行行5万抽奖兑现现活动4月100日制造新闻闻事件体现开发发商实力力30万合计62.11万阶段目标标：招商商率达到到65% 销售售率达到到50%第三阶段段：后续续销售招招商期（44月122日-