房地产市场营销策划报告1552.docx

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1、 武武汉金地中中心城项项目营销销策划报报告学号： 班级： 姓名：目 录第一篇 环境分析析1-1市市场分析析1-2 区域房房地产住住宅市场场状况1-3 项目介介绍与分分析第二篇 SWOTT分析2-1 项目优势势2-2 项目缺点点2-3 项目机会会点2-4 项目策略略2-5 价格策略略第三篇项项目定位位3-1 客户定位位 3-2 项目定位位3-3 定位支撑撑3-4 消费能力力分析第四篇营营销战略略4-1 整体战略略4-2 宣传策略略及渠道道4-3 促销策略略第五篇 营销销推广策策略5-1 推广渠道道5-2 推广进度度5-3 筹备期推推广策略略及工作作安排5-4 开盘推广广策略及及手段5-5 现场开

2、盘盘活动第一篇1-1.市场分分析 宏观市场场分析20099年，武武汉楼市市绝地反反弹。旺旺季高烧烧，淡季季不淡，不不少开发发商超额额完成任任务，资资金大幅幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场场分析光谷领衔衔大武武昌强势势外拓一、 经济发展展 光谷经济济由民营营股份制制企业、三三资企业业、外资资企业“三足鼎鼎立”的三大大企业群群。 20044年，湖湖北省武武汉市审审时度势势，做出出举全省省之力建建设“武汉中国光光谷”的

3、重大大战略决决策。005年上上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设，28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元，增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用明显。20066年底，世世界一流流高新技技术园区区武汉汉科技新新城项目目总体规规划环评评 通过国国家环保保总局审审查。按按规划，武武汉科技技新城以以东湖开开发区为为基础，西西至二环环线，东东至中

4、环环线，北北至东湖湖南岸，南南至汤逊逊湖北岸岸。规划划总面积积2244平方公公里，预预投资6600亿亿元，人人口将达达97万万人。二、 光谷环境境1、 产业环境境开发区内内汇集了了以武汉汉中国光光谷-光光电子信信息产业业为龙头头，生物物工程与与新医药药、环保保、机电电一体化化、高科科技农业业等高新新技术竞竞相发展展的产业业格局，并并以每年年30%以上的的经济增增长速度度发展。2、 人文环境境东湖周围围，是中中国高素素质人才才最为密密集的地地区之一一，这里里学府比比邻，人人才云集集：n 18所全全国知名名高等院院校n 教授级科科研人员员共80000余余人n 在校大学学生共550万人人n 每年毕业

5、业大学生生500000余余人 依托托雄厚的的科研力力量，提提供专项项研发基基金，培培育并吸吸引领先先研发中中心，力力争成为为中国重重要的光光电子、生生物制药药、环保保、软件件、现代代农业等等产业研研发基地地，拥有有国内一一流院校校及完善善的创新新新孵化化机制，推推崇以人人为本的的现代生生活及创创业环境境n 56个国国家、省省部级科科研机构构n 12个国国家重点点实验室室n 65个国国家重点点学科n 7个国家家工程技技术研究究中心n 多名两院院院士3、 自然环境境本区域气气候属北北亚热带带湿润季季风气候候，四季季分明，年年平均气气温166.3，年日日照总时时数18810小小时21000小时时，年

6、平平均可日日照总时时数44450小小时，年年降水11500mm14450mmm.1-2.光谷区区域房地地产住宅宅市场状状况一 .光光谷房地地产发展展历程 20011年，武武汉市政政府亮出出了光谷谷牌的城城市发展展战略，从从此打破破了光谷谷房地产产的沉寂寂。该地地聚集了了18所所全国著著名高等等院校、556所省省部属科科研院所所以及220多万万名各类类专业科科技人员员。 20022年后，万万科、保保利等大大型地产产大鳄的的进驻，使使得光谷谷地产更更是一片片灿烂。 20033年是快快速发展展的一年年，众多多的大型型项目逐逐步推出出，光谷谷的名声声再次推推至一个个高点。 20044年大面面积开发发依

7、旧以以关山外外围为发发展方向向，关山山一路部部分楼盘盘的交房房，使得得当地居居住人气气在直线线上升，更更多的顾顾客也把把目光放放到了那那里。 20055年随着着关山房房地产迅迅猛的增增长，不不断有大大型社区区型楼盘盘相继推推出，加加速了市市场的竞竞争力，并并催化了了各楼盘盘的品质质不断的的提高。关山房地地产市场场最早源源于当代代物业对对当代花花园的开开发。尽尽管受当当时武汉汉整体房房地产开开发、消消费水平平较低的的影响，但但该项目目仍然开开发成功功。紧追追而上的的华城新新都、水水蓝郡、学学府家园园等，成成为关山山从起步步到火热热的发展展过程的的见证，“高知人文住宅”是光谷楼盘的代表形象。随后，

8、在光谷经济快速发展的影响下，国内众多知名开发商纷纷看好关山楼市开发前景，抢滩光顾，如保利、万科、恒大、卧龙等，诸多实力开发商的进驻抬升了区域楼盘的品质，同时也使竞争更加激烈。二光谷谷部分在在售楼盘盘一览表表名称楼盘位置置价格（元元/平方方米）建筑类型型总套数建筑面积积（万/平方米米）绿化率/容积率率丽岛漫城城东湖高新新开发区区光谷大大道西侧侧（国际际企业中中心旁）150000小高层（99层、111层）、高高层（118层）12166套1455% / 11.5东湖广场场华公馆馆东湖高新新开发区区珞瑜路路关山口口特一号号65000高层205套套3.0338732% / 44.4光谷国际际广场东湖高新

9、新开发区区珞瑜路路东（光光谷广场场的西北北角）77000高层 商商铺350套套2232% / 44.500南益巴黎黎豪庭二二期尚品品东湖高新新开发区区光谷珞珞瑜东路路2号(华中科科技大学学对面)66000小高层（111层）、高高层（224层）23622套33.772338% / 22.4紫菘逸景景华庭东湖高新新技术开开发区关关山大道道2899号66000高层(228层）735套套4.736.33% / 2.4988光谷坐标标城三期期东湖高新新开发区区关山大大道5119号70000小高层（77-111层）、高高层（112-118层）669套套8.541.114% / 11.855剑桥汇东湖高新新

10、开发区区珞瑜路路叶麻店店52000高层（225层）556套套335% / 55.0世界城加州阳阳光东湖高新新开发区区珞瑜路路光谷广广场东66000高层（332层）802套套3042.55% / 4.96南益巴黎黎豪庭三三期枫丹丹白露东湖高新新开发区区光谷珞珞瑜东路路2号(华中科科技大学学对面)74000高层（224层）500多多套33.7738% / 22.400武汉恒大大华府东湖高新新开发区区珞瑜东东路森林林公园南南90000多层 、小小高层（88层、111层）约50004750% / 11.455现代森林林花园四四期东湖高新新开发区区马鞍山山森林公公园对面面62000多层、小小高层90套2

11、145% / 22.088葛洲坝世世纪花园园东湖高新新开发区区珞瑜东东路266号（马马鞍山森森林公园园南）52000高层（118层）、多多层（667层）、小小高层（111层）、联联排别墅墅11388套4640% / 11.933森林小镇镇一期东湖高新新开发区区光谷大大道1220号56000高层501套套3035.11% / 1.61-3.武汉金金地中心心城项目目介绍与与分析武汉“金金地中心心城”居住区区位于武武汉市武武昌洪山山区。基基地大致致呈不规规则矩形形，南北北长约3300米米，东西西向长约约2800米，总总用地面面积为77.111公顷。基基地北临临雄楚大大街，东东与经管管大学相相邻，基基

12、地中间间有规划划道路穿穿越。地地块周围围高校林林立，毗毗邻光谷谷和东湖湖高新技技术开发发区；距距基地南南侧8000米处处有武汉汉著名景景观水域域之一的的南湖，人人文及景景观资源源得天独独厚。基基地内部部地形高高差较大大，整体体呈北高高南低的的形态，最最高点与与最低点点高差达达10米米，形成成独特少少有的坡坡地景观观。贯穿于整整个规划划中的核核心元素素就是中中心绿化化空间，它它决定了了建筑单单体的规规划布局局，其他他主要元元素如人人行林荫荫大道、散散步道、广广场休闲闲设施的的设计均均将建筑筑形式与与自然景景观有机机结合。住区以规规划路为为界，定定位为东东块的白白领商住住区以及及西块的的景观居居住

13、区。东东地块迎迎合受众众的需求求开发以以小户型型为主的的白领公公寓以及及苏荷酒酒店，建建筑布局局井然有有序；东东块地区区则强调调舒适自自然的居居住体验验，住宅宅布局错错落而有有张力，同同时尊重重充分现现有地貌貌，自北北向南塑塑造高低低错落、有有山地建建筑趣味味的景观观住区。地地块核心心组团设设计中央央景观绿绿地，起起到“外观南南湖，内内拥园景景”的效果果。在设设计中，我我们强调调主要轴轴线对小小区形态态的控制制作用。整整个小区区沿东西西景观轴轴线展开开，将建建筑散布布在其中中，以道道路、绿绿化、公公建等把把其余住住宅有机机地串联联成一体体。充分分利用地地形的规规划设计计使得小小区内部部步移景景

14、异，公公共交往往的空间间更为丰丰富而有有趣味。在住宅群群体空间间组合上上，一方方面以有有利于创创造丰富富的空间间景观为为原则，另另一方面面强调等等值观念念，办求求将环境境优势与与每幢建建筑相结结合。将将高层住住宅组团团布局，形形成小区区环抱聚聚合的空空间形态态，符合合风水学学中的“聚气”概念；在加强强空间围围合的同同时，注注重日照照、朝向向的均好好，以适适应当地地的气候候持点。通通用建筑筑的组合合与空间间的渗透透，使小小区平面面构图富富有节奏奏韵律美美，开阖阖有序。项项目是由由湖北天天地房地地产开发发与限公公司和武武汉金地地房地产产开发有有限公司司投资开开发建设设的，占占地7772833平方米

15、米 ，建建筑面积积约31179666平方方米，绿绿化率为为35.24%，容积积率为33.899。金地地中心城城由规划划路分为为东西两两区，东东区4栋栋，西区区10栋栋，由11栋322层的酒酒店式公公寓及113栋330-333层的的高层住住宅组成成，金地地中心城城推出地地户型主主要集中中于8991220平米米的两室室、三室室，共计计3000多套。项目目北可看看见东湖湖,南可可看见南南湖,外外部景观观优越,项目内内部景观观充分利利用原有有的地形形地貌，打打造出具具有高低低错落的的山地趣趣味园林林景观。每每一栋楼楼下面都都园林组组团,还还有贯穿穿园区的的10000米的的韵律缓缓跑径将将园林组组团相连

16、连，使小小区园林林更具参参与性。金地地中心城城步行到到鲁巷广广场只要要十多分分钟。门门口就是是公交车车站，有有十几条条公交线线路，可可以方便便到达武武汉三镇镇。交通图：物业类别别 住宅宅、公寓寓、商住住楼 项项目特色色 配套套商品房房,教育育地产 建筑类别别 高层层 装修修状况 毛坯物业地址址 金地地中心城城位于洪洪山区东东湖高新新技术开开发区雄雄楚大街街9088号（武武汉工程程大学斜斜对面）交通状况况 金地地中心城城 5772、8811、9907、7715、5590、7723、5586、5581、5529华华城新都都站当前价格格 均价价68000元/平平方米特色点评评：在光光谷，金金地中心心

17、城顾名名思义，“中中心级”地地段而建建。几个个月前的的初露锋锋芒凸显显出大家家风范；而后勇勇夺年度度住宅新新地标引引来了更更多的关关注。户户型产品品多元，对对于光谷谷置业者者们来说说，他们们的专业业度更懂懂得分辨辨何处该该出手。性价比星星级： 第二篇篇 SSWOTT分析2-1、项项目优势势 项目临近近的交通通路网发发达项目紧邻邻中环线线，地铁铁二号线线，光谷谷一路贯贯穿项目目南北。珞珞瑜路，关关山大道道、鲁磨磨路、民民族大道道等城市市主干道道网织其其间，并并与进出出武汉门门户的城城际高速速相通。 项目所处处环境的的高校林林立，是是修身的的理想居居所地块周围围高校林林立，毗毗邻光谷谷和东湖湖高新

18、技技术开发发区；距距基地南南侧8000米处处有武汉汉著名景景观水域域之一的的南湖，人人文及景景观资源源得天独独厚。基基地内部部地形高高差较大大，整体体呈北高高南低的的形态，最最高点与与最低点点高差达达10米米，形成成独特少少有的坡坡地景观观。 项目处于于中心地地带，绿绿化核心心贯穿于整整个规划划中的核核心元素素就是中中心绿化化空间，它它决定了了建筑单单体的规规划布局局，其他他主要元元素如人人行林荫荫大道、散散步道、广广场休闲闲设施的的设计均均将建筑筑形式与与自然景景观有机机结合。项目设计计错落有有致，定定位小户户型住区以规规划路为为界，定定位为东东块的白白领商住住区以及及西块的的景观居居住区。

19、东东地块迎迎合受众众的需求求开发以以小户型型为主的的白领公公寓以及及苏荷酒酒店，建建筑布局局井然有有序；东东块地区区则强调调舒适自自然的居居住体验验，住宅宅布局错错落而有有张力，同同时尊重重充分现现有地貌貌，自北北向南塑塑造高低低错落、有有山地建建筑趣味味的景观观住区。地地块核心心组团设设计中央央景观绿绿地，起起到“外外观南湖湖，内拥拥园景”的的效果2-2.项目劣劣势 项目地块块邻近主主干道，噪噪音污染染较严重重地块北临临珞喻东东路，光光谷一路路贯穿南南北。交交通主干干道的邻邻近，使使项目居居住环境境相对嘈嘈杂，客客观上对对项目品品质感有有所影响响； 现阶段项项目工程程形象仍仍缺乏正正面视觉觉

20、震撼现阶段项项目工程程形象仍仍不具备备建立环环境体验验示范区区的条件件，客户户尚不能能全面直直观的感感受产品品的真正正价值;2-3. 项目目机会点点 地理位置置带来的的后发优优势项目处于于热点板板块光谷谷，其武武汉科技技新城“公园商商务中心心”、“王家店店旅游服服务中心心”、“鲁巷商商业服务务中心”三心之之心的特特征，使使得项目目区位前前景将被被日益看看好。 项目在武武汉市场场拥有独独特性和和稀缺性性武汉针对对白领的的小户型型的产品品并不多多见。因因此，产产品拥有有的鲜明明个性为为未来市市场热销销提供了了可能。2-4. 项目目策略 通过项目目分析，本本项目可可采取如如下应对对策略：1. 金地中

21、心心城可以以说是“光谷”片区楼楼盘的先先行者，在在业界和和公众心心中有很很高的美美誉度，可可充分延延用其品品牌价值值，以吸吸引关注注“金地”的广大大客户。.2. 用足“鲁鲁广中心心区高层层纯住宅宅楼”的地段段及楼盘盘优势，通通过高层层建筑挺挺拔、俊俊朗的外外型，明明丽、时时尚的色色彩，塑塑造武汉汉东部门门户的地地标形象象，最大大化显现现项目特特质，以以区别于于其它楼楼盘。3. 在户型设设计方面面，要发发掘西北北面的景景观优势势，在户户型上注注重西北北面观景景阳台、大大面积落落地观景景窗、能能增大观观景视野野的外飘飘窗等的的设计，使使人有足足不出户户即可享享受大自自然的美美趣。4. 注重小区区大

22、门一一带的重重新设计计和包装装，以新新的标识识向消费费者展示示新的楼楼盘形象象。2-5. 价格格策略1.根据据对目标标市场的的仔细调调研与分分析，本本案宜于于采取“低开高高走”策略，即即在开盘盘期间起起价基本本与周边边楼盘持持平且略略低，待待项目形形成品牌牌形象后后，根据据定价原原则，价价格随销销售率和和市场价价格作适适当调整整，逐步步走高。综综合以上上两个因因素，使使价格稳稳步调整整，让购购买者、投投资者都都能对项项目充满满足够的的信心。根根据这一一原则，开开盘后每每售300-500套涨价价一次，涨涨幅根据据销售情情况而定定。2.开盘盘期间，限限额售优优惠卡可可达988折，卡卡售完后后不打折

23、折。3.付款款方式灵灵活多变变，例如如开盘期期、重大大节假日日期间，适适用优惠惠价格或或送装修修券（我我公司与与多家大大型装修修公司有有联系）的的方式，吸吸引客户户，促进进销售。在在项目销销售到中中后期或或尾期，可可以在首首付款方方式上相相对灵活活，可采采取分期期付款或或其他方方式，以以减轻客客户前期期资金不不足带来来的门槛槛压力，对对首付款款项不足足但预期期收益乐乐观的客客户很有有利。第三篇项项目定位位3-1、客户定位主力总价约70万；首付4成，约为28万；价格决定阶层总 价以武汉为中心辐射全省面向全国的白领阶层华中科技大学，森林公园为邻；与知识经济时代的高收入阶层及新晋富豪匹配；产品特性1

24、、 客户构成成异地区域湖北区域武汉区域武昌区域光谷区域2、 潜在客户户描述地区客户类型型客户特征征描述对应购买买动机重点单位位来源光谷区域域企业金领领多受过高高等教育育，为光光谷区域域内高新新科技企企业的相相关负责责人，收入高；考虑到老老人及小小孩居住住需求，对对居住环环境、硬硬件配套套和软件件服务要要求较高高；富士康、中中芯国际际、精伦伦电子、烽烽火集团团、华工工科技、楚楚天激光光、团结结激光、凯凯迪电力力、长飞飞光纤、江江钻股份份、中冶冶南方等等。科研教育育精英多为周边边高校、科科技企业业的学科科带头人人、院系系负责人人或高级级工程师师，其至至少代表表所从事事领域的的国内领领先水平平；教育

25、育程度与与收入皆皆高；住所离工工作单位位近；对对居住环环境、空空间舒适适度有着着极高的的要求；华中科技技大学、武武汉大学学、中南南民族大大学、武武汉科技技学院、中中南财经经政法大大学、华华中师范范大学、中中国地质质大学、武武汉理工工大学、7709、7717研研究所、铁铁四院等等。武昌区域域高级公务务员多为省市市级部门门相关高高级官员员，收入入渠道多多元社区环境境与户型型空间舒舒适；社社区私密密性强省市区各各级政府府机关传统商圈圈商人多为武昌昌传统商商圈内已已经商多多年的商商户，收收入丰厚厚，喜爱爱攀比；原有住住房已不不能满足足现有居居住需求求，需要要换置更更加气派派的高档档住宅；社区的规规模、

26、环环境、氛氛围、大大器，以以及社区区的名气气；中南商圈圈、鲁巷巷商圈以以及各大大学周边边形成的的商业圈圈层等。商务人接受过高高等教育育，在商商场打拼拼多年，经经验丰富富，眼光光长远，对对任何事事物有独独到见解解，属于于职业经经理人范范畴；社区环境境、居住住舒适性性、周边边配套，物物业价值值、升值值潜力；武昌区域域内的一一些外企企分公司司、知名名企业公公司职业业经理人人等。金融ITT人年轻高知知，具有有投资意意识，眼眼光独到到，生活活快捷，工工作占去去大部分分时间，信信息来源源丰富，属属于新时时代信息息化包装装的人群群；社区环境境、配套套服务、物物业价值值、交通通路网、信信息系统统；股票、基基金

27、投资资公司，银银行、保保险类公公司等。武汉非汉口传传统住户户对居住汉汉口没有有绝对的的地源情情怀，更更看重居居住社区区的品质质，属于于多次改改善型住住房类别别，且能能够很快快适应居居住环境境的改变变；社区环境境与户型型空间舒舒适，住住户层次次，社区区配套；目前拥有有高档住住宅的业业主境外人士士在武昌相相关高校校及外资资企业任任职，在在武汉计计划居住住时间超超过5年年，收入入高，且且多享有有专项住住房补贴贴；社区文化化，配套套服务，国国际社区区的服务务水平；全市百所所高校外外教；NNEC电电子、法法国阿尔尔斯通等等众多外外企高级级管理层层。湖北省政府高 官湖北省各各地市级级政府高高官，收收入渠道

28、道多元；子女落户户、养老老；荆州、黄黄石、孝孝感、宜宜昌、襄襄樊、荆荆门等私企高 管从事行业业多样，有有丰厚的的经济基基础，文文化层次次中等，渴渴望进入入中心城城市主流流社交圈圈；项目品牌牌；住户户层次；子女落落户；养养老荆州、黄黄石、孝孝感、宜宜昌、襄襄樊、荆荆门等。异地投资对一线城城市失去去投资信信心，开开始转向向二线城城市武汉汉，并对对武汉首首个成品品豪宅充充满投资资信心；认可武汉汉的城市市经济发发展空间间及本产产品的投投资价值值；珠三角城城市（深深圳、广广州等）、长长三角（如如：上海海、温州州）等。武汉情 结有武汉工工作生活活和学习习经历，对对武汉地地域怀有有深厚感感情的富富裕人项目区

29、域域；项目目品牌；产品的的投资价价值全国各地地3-2、项项目定位位产品定位位大小小户型房房源推广形象象定位毗连连名牌大大学 光谷中中心绿化化带 开盘广告告定位光光谷之心心，一生生之城；爱HOOUSEE,爱自自己3-3、定定位支撑撑l 支撑一：领先的的国际人人文新区区 规划划中的三三心之心心本案处于于光谷未未来战略略规划中中心：武武汉科技技新区“公园商商务中心心、王家家店旅游游服务中中心、鲁鲁巷商业业服务中中心”的核心心位置。 生活配配套完善善齐全外配套：医院/ 同济光光谷医院院、武汉汉市关山山医院、湖湖北省中中医院等等商业/ 亚洲最最长的商商业步行行街、鲁鲁巷广场场购物中中心、 武武汉数码码港

30、、光光谷书城城、苏宁宁电器、中中百仓储储、 中中商平价价等酒店/ 华美达达光谷大大酒店、湖湖滨花园园酒店等等餐饮/ 新加坡坡美食广广场、金金福盛大大酒店、东东鑫酒店店、 鲁鲁磨路美美食一条条街等银行/ 工商银银行、农农业银行行、建设设银行、华华夏银行行、 浦浦发银行行、民生生银行等等内配套套：72000平方健健康会所所、20000平平方幼儿儿园、1100000平方方商业街街； 路网完善善直达市市心地铁2号号线、中中环线路路网、城城区快速速干道瞬瞬间直达达武汉三三镇以及“88+1”城市圈圈；l 支撑二：教育领领先名校校汇集华中科技技大学、武武汉大学学、华中中师范大大学、中中南财经经政法大大学、中

31、中国地质质大学、武武汉理工工大学、武武汉科技技大学、中中南民族族大学等等28所所高校。华师附中中附小、华华科大附附中附小小、光谷谷实验中中学、关关山中学学、鲁巷巷实验小小学、武武汉外国国语学校校美加分分校、枫枫叶国际际学校等等多所知知名中小小学。l 支撑三三：白领领商住整个小区区沿东西西景观轴轴线展开开，将建建筑散布布在其中中，以道道路、绿绿化、公公建等把把其余住住宅有机机地串联联成一体体。充分分利用地地形的规规划设计计使得小小区内部部步移景景异，公公共交往往的空间间更为丰丰富而有有趣味。l 支撑四四：空间间功能丰丰富一方面以以有利于于创造丰丰富的空空间景观观为原则则，另一一方面强强调等值值观

32、念，办办求将环环境优势势与每幢幢建筑相相结合。将将高层住住宅组团团布局，形形成小区区环抱聚聚合的空空间形态态，符合合风水学学中的“聚聚气”概概念；在在加强空空间围合合的同时时，注重重日照、朝朝向的均均好，以以适应当当地的气气候持点点。通用用建筑的的组合与与空间的的渗透，使使小区平平面构图图富有节节奏韵律律美，开开阖有序序。；l 支撑撑五：金地地品牌实实力体现现金地集团团初创于于19888年，119933年开始始正式经经营房地地产。220011年4月月，金地地（集团团）股份份有限公公司在上上海证券券交易所所正式挂挂牌上市市。金地地集团秉秉承“用用心做事事，诚信信为人”、“以以人为本本，创新新为魂

33、”等等“金地地之道”的的企业精精神，并并逐步形形成了地地产开发发业务的的核心竞竞争优势势。金地集集团已经经建立以以上海、深深圳、北北京为中中心的华华东、华华南、华华北的区区域扩张张战略格格局，并并已成功功进入武武汉市场场。金地地坚持以以产品为为核心，不不断为客客户创造造价值：在深圳圳，开发发了金地地海景花花园、金金地翠园园、金海海湾花园园、金地地海景翠堤湾湾、金地地香蜜山山；在北北京，开开发了金金地格林林小镇、金金地国际际花园；在上海海，开发发了格林林春晓、格格林春岸岸项目。截截止目前前，正在在和即将将启动的的有格林林世界、未未来域两两个项目目。3-4、消费能能力分析析整体消费费群体主主力仍为

34、为比较注注重生活活质量的的中高阶阶层，社社会层次次也以机机关工作作人员为为主。随随着周边边生活设设施的不不断完善善和齐全全，该区区域将集集中成为为高档楼楼盘的聚聚集之地地。这也也将打破破原有的的区域内内消费群群体和范范围，成成为跨区区域消费费的一块块热土。第四篇 营营销战略略4-1、整体战略强迫记忆短时间内多层次多通路密集广告攻势，聚焦全武汉公众关注广告轰炸多点销售1+ N多点销售模式精准传播针对目标客层群体的直销行为（小众活动及大客户直销）人海战术事件营销4-2、宣传策略及渠道1、 报报纸广告告武汉汉主流六六大媒体体密集轰轰炸 主力媒媒体 楚天都市市报：覆覆盖全省省的报纸纸媒体。武汉晚报报：

35、武汉汉家庭订订户量最最高的报报纸媒体体；辅助媒体体长江日报报：武汉汉市党报报，机关关单位订订阅率高高；楚天金报报：武汉汉市年轻轻人最喜喜欢的报报纸；武汉晨报报：武汉汉白领较较为偏爱爱的报纸纸。长江商报报：武汉汉新近崛崛起的报报纸媒体体；发布周期期：08.003.22708.04.15（新新闻通稿稿提前预预热） 发布形式式：报头包面面、底版版、新闻闻报道2、网络络广告选择择点击率率最高的的房地产产门户网网站 发布网网站：搜搜房、亿亿房亿房武汉地地区知名名的房地地产门户户网站搜房全国知知名的房房地产门门户网站站发布形式式：通栏栏、整屏屏广告、画画中画发 布 网 站站发 布 形 式式发 布 时 间间

36、亿房首页通栏栏条1月1日日1月277日首页整屏屏广告1月3日日-1月100日画中画广广告1月1日日-1月7日日搜房首页通栏栏条12月225日-12月225日首页整屏屏广告1月7日日1月177日画中画广广告12月225日-1月300日3.电台台广播收听听率较高高的电台台频道宣宣传发 布 频 道道发 布 形 式式1.FMM1077.8湖湖北电台台交通频频道30秒硬硬广：每每天100次 （88：30022：30）15秒硬硬广：插插播700次/天天 （88：30022：30）2.FMM1033.8湖湖北电台台音乐频频道30秒硬硬广：每每天100次 （88：30022：30）15秒硬硬广：插插播600次

37、/天天 （88：30022：30）3.FMM1011.8武武汉电台台文艺频频道整点资讯讯+155秒硬广广：100次/天天 （88：30022：30）4.FMM92.7楚天天电台交交通体育育台特约交通通信息+15秒秒硬广：10次次/天 （8：3022：30）15秒硬硬广：插插播600次/天天 （88：30022：30）发布周期期：4.1-4.124、杂志志广告发行行通路面面向高端端的平面面媒体 发布布媒体：BOSSSBOSSS武汉知知名的高高端DMM杂志发布期：元月刊做做封底4P内内页 5、分众众传媒中国国知名楼楼宇电视视广告媒媒体中国知名名楼宇电视广告告媒体。发布形式式：30秒项项目3DD广告

38、片片每日滚动动播放1120次次发布形式式1月初2月月中旬6、短信信投放以定定点及拦拦截形式式大量覆覆盖 特特殊区域域短信： 中高档百百货： 新世世界百货货、群光光、武汉汉国际广广场等传统富人人社区：水果湖湖区域、汉汉口滨江江区域、丽丽岛花园园区域等等工业园： 光谷产产业园、沌沌口开发发区交通要道道： 机机场、88+1城城际高速速高档休闲闲场所：五星级级酒店、高高级俱乐乐部商务核心心区： 西北北湖区域域等；数据库定定向短信信：高端端车主、企企业主、高高尔夫球球会等；7、系列列新闻报报道 目目的配合硬性性广告宣宣传，提提高宣传传密度！借势新闻闻的言论论权威性性提升项项目影响响力！8.新闻闻炒作频频

39、次新闻报道道全程配配合、软软文重要要节点适适度补充充！4-3、促销策略1、直销销1.1在在营销活活动中，有有两种情情况适合合采用直直销，一一种是目目标客户户为普罗大大众，面面相当广广，如街街头直销销人员所所派保健健品类单单张，保险公司司逐家登登门拜访访，此类类直销层层次相对对较低；一种是是目标客户为为某一特特定群体体，目标标相对比比较明确确，如某某些渡假假村销售会员员卡等，层层次相对对较高，对对直销人人员的要要求也高高些。1.2直直销方式式：电话话拜访，登登门拜访访，单张张派发。1.3直直销对象象：中商商广场已已租客户户、其它它写字楼楼客户、金金融单位位、证券公司司、保险险公司、企企事业单单位

40、、富富有的私私营企业业主。1.4直直销人员员：敝司司销售人人员、大大学生、礼礼仪（形形象）小小姐。2、 DDM邮寄寄2.1对对于距离离比较远远的客户户和未作作过任何何联系的的客户，在在上门拜拜访前先实实行DMM邮寄，然然后再电电话询问问直至登登门拜访访。2.2 DM对对象：其其它写字字楼客户户，外省省外市有有意在武武汉租写写字楼的客户，证证券金融融单位、保保险公司司、企事事业单位位。2.3 DM邮邮寄内容容：中商商广场单单张简介介、中商商广场投投资秘笈笈。2.4 DM邮邮寄时间间：于正正式公开开推广前前一星期期左右。第五篇 营营销推广广策略5-1、推推广渠道道促进产品品销售是是代理商商的终极极

41、目标，而而建立良良性可行行的销售售网络，应应用有效媒体，为为最终实实现以最最少的资资金投入入，产生生最直接接有效的的产品销销售带来来可能。【1】售售楼处：建议在在市区及及项目现现场各设设一个售售楼处，以以路程330-440分钟钟路程的距距离为宜宜，人流流量较多多的地方方，扩大大项目宣宣传影响响力，拦拦截客户户。现场售楼楼处：建建议风格格为现代代、时尚尚气质，尽尽快建成成。或将将售楼处处转移会会所现场场。【2】人人员拜访访：现在在即着手手收集目目标客户户名单、相相关资料料，在项项目中期期销售开开始放缓缓时，适适当安排排人员上上门拜访访，争取取成交，化化被动为为主动。5-2、推推广进度度【1】先先

42、启动配配套建设设。在会会所、样样板房、绿绿化景观观示范中中心建成成，客户户有了直直观感受受，并对对开发商商实力认认可时，全全面掀起起宣传攻攻势，将将会对产产品销售售起到强强有力的的促进作作用。【2】将将全程推推广工作作分为：预热开盘盘公开开强销销促销销延续续6个阶阶段，每每个阶段段推案策策略、媒媒体支持持都将有有不同调调整。各各阶段将将会综合合引用到到如下手手段（以以下仅列列主力推推广媒体体）：软性文文章报导导：引导导客户理理解、关关注、认认同本案案，适合合引导预预热期。公关活活动：让让目标客客户对产产品产生生好感，吸吸引目标标客户群群体人事事视线，为为后期销销售做铺铺垫，并并将贯穿穿始终。硬

43、性报报纸广告告：强有有力的视视觉和项项目魅力力冲击。是是房地产产促进成成交的犀犀利武器器，并将将作为主主力推广广媒体。5-3、 筹筹备期推推广策略略及工作作安排1、策略略：主要要进行项项目正式式推盘销销售的前前期准备备工作，为为后期销销售工作作的顺利利进展奠奠定坚实实的基础础。2、售楼楼接待中中心接待中心心家具、灯灯光、日日常工作作实物摆摆设均需需注意。接接待中心心周边要要方便车车行出入入,周围围有足够够的停车车场所。3、现场场道具推推荐及安安排建议议类 型型道 具 名 称称销售道具具LOGOO墙；展展板；销销控板；总规模模型、户户型模型型；销控控台；洽洽谈桌椅椅；触摸摸屏或楼楼盘查询询系统；

44、小礼品品；认购购书及订订单；其其它销售资料料楼书；海海报；户户型单张张；销售售手册；其它辅助道具具接待台；安全帽帽架；电电脑、音音响、话话筒、无无线对讲讲；绿色色植物；艺术装装饰品；饮水机机；其它它4、工地地包装（1）现现场工地地广告选选址及设设计选址址原则：项目的高高层楼体体；项目主要要各个出出入口；项目建筑筑工地。（2）设设计要求求：色彩明快快抢眼；美观，具具强烈视视觉吸引引力；主题明确确；能对过往往行人形形成再提提醒效应应。5-4、 开开盘推广广策略及及手段策略：在在1个月月左右的的开盘时时间内，尽尽量扩展展项目知知名度及及美誉度度，集聚聚人气，积积蓄客户户资源。主流媒体体“开盘广广告”（1）媒媒体选择择原则：尽可能能覆盖知知名媒体体，拓开开宣传面面。（2）媒媒体选择择：楚楚天都市市报；武汉汉晨报；武汉晚晚报；长江江日报。口碑营销销推广巡回展示示业务员派派单5-5、 现场场开盘活活动口碑营销销推广、巡巡回展示示推广、业业务员派派单、报报纸攻势势（软性性广告与与硬性广广告相结结合）蓄蓄积人气气，锁定定开盘客客户。策略：延延续前期期良好