芜湖项目可研32014.docx

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1、芜湖住宅项项目可行性性研究报告告本项目地位位于安徽省省芜湖市九九华南路以以东、纬七七路以南地地块。具体四至范范围为：东东至芜石路路；南至芜湖湖市烟草局局卷烟厂北北墙；西至至九华南路路；北至纬七七路。本项目总用用地面积4401088平方米，建筑密度度18%，容积率率2.5，建建筑控制高高度要求满满足机场飞飞行净空要要求，无电电梯住宅不不超过六层层。本项目建议议书根据周周边楼盘的的销售价格格，综合考考虑，分别别按照每平平米5000元元、55000元和60000元的的销售价格格反推土地地成交楼面面价格，以以此对比该该宗土地的的出让价格格并得出结结论。其中中，地下车车库部分参参考周边楼楼盘情况（配配比

2、0.66-0.88），按3350000平方米估估算，如果果按照400-45平方方米一个车车位估算，地地下车位数数约为8000个。商业面积积按20000平方米米估算，单单价按照周周边市场情情况以每平平方米100000元元计算。项目经济指指标：净用地面（亩亩）60净用地面积积m2401088综合容积率率2.5总建筑面积积（m2）1350000地上建建筑面积1000000地下建建筑面积350000商业面积（mm2）2000地下车位数数800安徽芜湖项项目投资估估算费用名称分项单价（元m2）建筑面积总额（万元元）前期20013500002700建安费建筑8601350000 116100.00 装饰3

3、401350000 4590.00 电气2201350000 2970.00 给排水1201350000 1620.00 弱电201350000 270.000 消防351350000 472.550 太阳能设施施1001350000 1350.00 土方、桩基基1101350000 1485.00 小计18051350000 243677.50 室外工程4501350000 6075.00 工程费合计计2455 1350000 331422.50 不可预见费费按工程费的的5%计取取1657.13 建设单位管管理费用按工程费的的2.5%计取828.556 监理费按市场价110元/平平米135.

4、000 以上合计2649 357633.19 1、总投资估算算（按照每每平米60000元销销售）总收入销售收入（万万元）672000.00 住宅（0.6万/mm2）588000.00 商业（1万万/m2）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率20.000%税前利润（220%）134400.00 税费销售税费（含含营业税55.5%、印印花税0.05%、预预付土地增增值税1%等，共66.55%）4401.60 建设总建设成本本357633.19 销售营销费用（22%）1344.00 财务财务费用3352.16 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用777.221

5、土地土地总费用用8899.05 土地交易契契税、印花花税（3.05%）263.339 土地成交价价款8635.66 相当于每亩亩143.554 万元2、总投资估算算（按照每每平米55500元销销售）总收入销售收入（万万元）623000.00 住宅（0.55万/m2）539000.00 商业（1万万/m2）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率20.000%税前利润（220%）124600.00 税费销售税费（含含营业税55.5%、印印花税0.05%、预预付土地增增值税1%等，共66.55%）4080.65 建设总建设成本本357633.19 销售营销费用（22%）1

6、246.00 财务财务费用3070.95 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用496.000 土地土地总费用用5679.21 土地交易契契税、印花花税（3.05%）168.009 土地成交价价款5511.12 相当于每亩亩91.600 万元3、总投资估算算（按照每每平米50000元销销售）总收入销售收入（万万元）574000.00 住宅（0.5万/mm2）490000.00 商业（1万万/m2）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率20.000%税前利润（220%）114800.00 税费销售税费（含含营业税55.5%、印印花税0.05%、预预付土地增增值税

7、1%等，共66.55%）3759.70 建设总建设成本本357633.19 销售营销费用（22%）1148.00 财务财务费用2789.74 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用214.779 土地土地总费用用2459.37 土地交易契契税、印花花税（3.05%）72.799 土地成交价价款2386.58 相当于每亩亩39.677 万元4、总投资估算算（按照每每平米60000元销销售）总收入销售收入（万万元）672000.00 住宅（0.6万/mm2）588000.00 商业（1万万/m2）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率15.000%税前利润（115

8、%）100800.00 税费销售税费（含含营业税55.5%、印印花税0.05%、预预付土地增增值税1%等，共66.55%）4401.60 建设总建设成本本357633.19 销售营销费用（22%）1344.00 财务财务费用3622.04 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用1047.09 土地土地总费用用119899.17 土地交易契契税、印花花税（3.05%）354.885 土地成交价价款116344.32 相当于每亩亩193.338 万元元5、总投资估算算（按照每每平米55500元销销售）总收入销售收入（万万元）623000.00 住宅（0.55万/m2）539000.00 商业

9、（1万万/m2）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率15.000%税前利润（115%）9345.00 税费销售税费（含含营业税55.5%、印印花税0.05%、预预付土地增增值税1%等，共66.55%）4080.65 建设总建设成本本357633.19 销售营销费用（22%）1246.00 财务财务费用3321.15 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用746.220 土地土地总费用用8544.01 土地交易契契税、印花花税（3.05%）252.888 土地成交价价款8291.13 相当于每亩亩137.881 万元元6、总投资估算算（按照每每平米50000元

10、销销售）总收入销售收入（万万元）574000.00 住宅（0.5万/mm2）490000.00 商业（1万万/m2）2000.00 车库（8万万/个）6400.00 收益税前利润率率15.000%税前利润（115%）8610.00 税费销售税费（含含营业税55.5%、印印花税0.05%、预预付土地增增值税1%等，共66.55%）3759.70 建设总建设成本本357633.19 销售营销费用（22%）1148.00 财务财务费用3020.26 建设财务费费用2574.95 土地财务费费用445.331 土地土地总费用用5098.85 土地交易契契税、印花花税（3.05%）150.991 土地成

11、交价价款4947.93 相当于每亩亩82.244 万元以上测算暂暂时没有考考虑商业部部分和地下下车库部分分的政府收收益补偿，项目建设周期定为1.5年，贷款利率定为每年6%。综上，将税前利润分别固定于20%和15%，分别固定销售单价6000元每平米、5500元每平米和5000元每平米，从而分别反推出的最高土地价格见下表。税前利润（万元）利润率200%土地成交价价（万元）税前利润（万元）利润率155%土地成交价价（万元）6000元元每平方米1344008635.66143.55万元/亩亩100800116344.32193.44万元/亩亩5500元元每平方米1246005511.1291.6万万元

12、/亩93458291.13137.88万元/亩亩5000元元每平方米1148002386.5839.7万万元/亩86104947.9382.2万万元/亩如果假定按按每亩2110万元取取得土地开开发权，根根据周边市市场情况，分分别按照55000、55500和和60000元每平米米销售项目目，则一、地理位位置本项目地位位于安徽省省芜湖市九九华南路以以东、纬七七路以南地地块。属于于芜湖城南南组团，项项目地块距距离市中心心步行街直直线距离66公里。具体四至范范围为：东东至芜石路路；南至芜芜湖市烟草草局卷烟厂厂北墙；西西至九华南南路；北至至纬七路。本案二、项目周周边配套该地块位于于地处芜湖湖高校园区区，

13、东侧是是九华南路路，与安徽徽师范大学学南校区隔隔路相望，人人文环境高高雅。北面面纬七路，与柏庄庄春暖花开开隔路相望望。16、118、455、1033路公交车车已在此设设立了“柏柏庄春暖花花开站”， 并且比邻邻马饮客运运站。而宁宁安城际铁铁路弋江站站将于20012年底底前建成通通车。这里里将成为一一个出入极极为方便快快捷，生活活配套日益益成熟的高高尚居住区区。项目位于芜芜湖市南北北大动脉九九华路的南南段，与传传统市中心心的城脉、地地脉、人脉脉、商脉相相连。按照照芜湖市政政府“东扩扩南延”的的城市发展展战略和“一一心四区”的的城市规划划愿景，南南部将形成成以高校学学府、高新新产业与高高尚居住为为核

14、心的城城市区域功功能特征，本项目处于未来城市发展的五脉会通之地。学校：位于于安徽师范范大学南校校区正对面面，地处芜芜湖高校园园区，有大大学城、十十二中、二二十四中、 利民路小小学、延安安小学、安安师大附属属幼儿园。医院：新安中医医院、和平平医院、安安徽中医药药高专第二二附属医院院。娱乐休休闲：奥林林匹克体育育馆、安师师大体育馆馆。商业：新时时代商业街街、中南建建材城、苏苏果超市、欧欧尚超市、邮邮政储蓄及及各大银行行。三、项目技技术指标及及规划要求求具体规划指指标如下：1、用地规规划要求：（1）拟规规划建设用用地性质：居住（2）总用用地面积：401008平方米米（3）用地地强度：建建筑密度18%

15、，容容积率22.5（4）容积积率：容积积率2.5（5）绿地地率：绿地地率35%，结合绿绿地设置体体育健身设设施2、建筑设设计要求：（1）建筑筑使用性质质：住宅（2）建筑筑高度：满足机场场飞行净空空要求，无无电梯住宅宅不超过六六层。（3）建筑筑退规划用用地边界距距离：a、退让就就九华南路路（道路红红线宽度660米）道道路红线距距离：20米，该该空间为绿绿化用地，不不得修建任任何建（构构）筑物，不不得作为停停车用途。b、退让纬纬七路（道道路红线宽宽度40米米）道路红红线距离：多层建筑筑10米，高高层建筑15米。c、退让芜芜石路（道道路红线宽宽度40米米）道路红红线距离：多层建筑筑10米，高高层建筑

16、15米。d、退让交交叉口：九九华南路和和纬七路交交叉口加大大退让距离离。e、其它按按对等退让让原则退用用地边界线线的基础上上，与周边边保留建筑筑的距离必必须满足日日照、消防防等国家有有关规定要要求。f、退让城城市道路红红线的二分分之一空间间为人流集集散和沿街街绿化及敷敷设市政管管线用地，不不得布设内内部道路，不不得修建任任何建（构构）筑物，不不得作为停停车用途；围墙建设设不得占用用退让规划划道路红线线的二分之之一空间，且且为通透式式围墙四、地块周周边市场情情况该地块位于于芜湖市市市中心南部部地区。芜湖市是安安徽省的经经济，文化化，交通，政政治次中心心，是国务务院批准的的沿江重点点开放城市市、皖

17、江城城市带承接接产业转移移示范区核核心城市、南京都市圈成员城市。有“长江巨埠，皖之中坚”之称。芜湖市20009年，全全年实现财财政收入1147.778亿元，比比上年增长长19.33%，其中中，地方财财政收入669.411亿元，增增长27.6%，均均为安徽第第二位。根据芜湖市市20066-20220年城市市空间结构构规划：中心城区采采用组团式式结构，城城市总体空空间划分为为五大组团团。城中组团：城市商贸贸、商务文文化中心；城北组团：以芜湖经经济技术开开发区为龙龙头的先进进制造产业业区；城东组团：以现代工工业、居住住为主导的的综合型新新城区；城南组团：以文化科科教、高新新技术产业业为主的城城区；三

18、山组团：以临港产产业、能源源产业为主主导的综合合型新城区区。居住用地重重点布局在在城中区和和城南区。城东、城北北和三山组组团以居住住配套为主主。城市核核心区可居居住人口665万，城城南组团可可居住人口口45万，城城北组团可可居住人口口35万，城城东组团可可居住人口口25万，三三山组团居居住人口为为25万人人。周边区域正正在销售的的项目有：1、柏庄春春暖花开， 销售均价5670元/平方米，概况：项目地址九华南路安安徽师范大大学南校区区对面地段商圈新时代商业业街商圈付款方式一次性,银银行按揭物业类别住宅、商业业建筑类别高层 小高高层容 积 率率1.6绿 化 率率42%建筑面积40万 MM2占地面积

19、21.7万万 M2车 位 数数地上：待定定 地下：共18000个车 位 比比1：0.66开 发 商商芜湖柏庄置置业有限公公司总 户 数数30372、柏庄丽丽城，别墅墅项目，销销售均价1115222元/平方方米，概况况：项目地址九华南路路地段商圈新时代商业业街商圈付款方式一次性,银银行按揭物业类别住宅、商业业建筑类别高层 联排排别墅容 积 率率1.8绿 化 率率42%建筑面积5420885 M22占地面积400多亩亩 M2车 位 数数地上：15569个 地下：待待定车 位 比比1：0.66开 发 商商芜湖柏丽置置业有限公公司总 户 数数20663、文津花花园，销售售均价45500元/平方米，教教

20、育口定向向销售项目目，非师范范大学老师师不得购买买，概况：项目地址安徽师范大大学南校区区校园内地段商圈新时代商业业街商圈付款方式待定物业类别住宅建筑类别高层 多层层容 积 率率2.0266绿 化 率率55.4%建筑面积14.8万万平米 MM2占地面积M2车 位 数数地上：待定定 地下：待定车 位 比比开 发 商商芜湖科创房房地产开发发有限公司司总 户 数数12824、汇成名名郡，销售售均价62223元/平方米，概况：项目地址九华南路东东侧（国际际会展中心心对面）地段商圈新时代商业业街商圈付款方式一次性,银银行按揭物业类别住宅、商业业建筑类别高层 小高高层 多层层容 积 率率1.8绿 化 率率3

21、5%建筑面积约33.77万 M22占地面积约16.66万 M22车 位 数数地上：5000个 地地下：11100个车 位 比比1：0.55开 发 商商澳大利亚汇汇成集团总 户 数数30455、地大橡橡树园，销销售均价55911元元/平方米米，概况：项目地址中山南路以以西，滨江江南路以东东200米米，纬五路路以北地段商圈新时代商业业街商圈付款方式一次性,银银行按揭物业类别住宅建筑类别高层 小高高层 多层层 花园洋洋房容 积 率率1.8绿 化 率率37.1%建筑面积1045996.4 M2占地面积532800 M2车 位 数数地上：待定定 地下：待定车 位 比比80%开 发 商商安徽地大置置业有限公公司总 户 数数9046、中央楼楼，销售均均价55444元/平平方米，概概况：项目地址花津南路339号地段商圈新时代商业业街商圈付款方式一次性,银银行按揭物业类别住宅，商业业，写字楼楼建筑类别高层 小高高层 多层层容 积 率率1.99绿 化 率率60%建筑面积130万 M2占地面积87万 MM2车 位 数数地上：待定定 地下：共80000个车 位 比比1：1开 发 商商安徽安兴杰杰成房地产产开发有限限公司总 户 数数800016