上海天伦公寓商务大楼策划代理书27303.docx

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1、 上海天伦伦公寓商务务大楼策划书目 录录第一部分 项目之市市场态势研研判 一、上上海市写字字楼市场扫扫描 3 二、中中山公园商商圈区市场场环境 88三、项目周周边写字楼楼案例调研研 10四、项目周周边商业调调研分析 177五、项目所所在区域规规划与发展展 18第二部分 项目企划划与核心策策略建议 20第三部分 租售、推推广策略 29第四部分 销售推广广实施方案案 330第五部分 包装方案案 336第一部分 项目之市场场态势研判判核心概要：上海写字楼楼物业的买买卖市场不不在高端，而而是中央商商务区的中中档写字楼楼领衔主演演，但一直直以来，缺缺少突破及及扣人心弦弦之作。并并且，由于于沪地特殊殊的市

2、场投投资环境，不不少写字楼楼物业在销销售通路无无法突破时时，还是延延续以前 “商住两用用” 的老思思想。那么，本项项目是否亦亦要以此手手法淡市突突围呢？事事实上，从从项目所处处区域的客客户群特性性以及资源源优势来判判断，我们们认为，对对项目销售售最有承接接力的市场场仍是所在在区域的写写字楼市场场。项目所处区区域为中山山公园商圈圈，无疑，它它的未来是是值得期待待的，但是是，就现状状而言，若若本项目希希望以188000元元/M2的基准价价冲击市场场，在三个个月内快速速解决战斗斗，它所面面对的就必必然是一个个需要敬畏畏的市场，需需要以选择择智慧的来来突破的市市场！一、上海市市写字楼市市场扫描1、 写

3、字楼市场场综述二季度上海海甲级写字字楼市场租租售两旺。目目前写字楼楼的成交租租金较去年年同期上扬扬14.33。平均均成交租金金最高为静静安区，达达0.977美元，卢卢湾居次，为为0.866美元。大大部分租金金成长地区区都集中在在浦西市中中心区域，供供不应求的的情况在这这些地区表表现也最为为突出。次次中心区域域推出的小小户型办公公房也受到到市场追捧捧，销售火火爆。商铺铺市场相对对来说发展展比较稳定定，市中心心铺面依然然一铺难求求。商铺需需求逐步由由中心区域域向次中心心区域转移移。商铺供供应也是以以次中心商商业配套为为主。边远远地区租赁赁价格较为为低廉。成成交价为每每平方米22.233.5元/天，

4、价格格差最主要要区分在商商业形态上上，这部分分商铺租赁赁情况也颇颇为火爆。主主要体现的的地区为松松江、奉贤贤、南汇、嘉嘉定等区域域。 本本期办公楼楼市场和商商铺市场成成交急剧增增加。其中中办公楼市市场成交套套数和成交交面积分别别较上期上上升1388和522。其中中得益于多多个小户型型办公房的的热销，“财财富时代大大厦”、“飞飞雕商务大大厦”销售售放量；新新开盘的“浦浦发广场一一期”在短短短的半个个月就销售售了1877套，嘉定定的“上海海国际机电电五金交易易中心”也也销售了1164套，有有力地推动动了办公楼楼成交量的的上升。商商铺市场也也销售火爆爆，成交套套数和成交交面积较前前期增加了了73%和

5、和87左左右。从成成交区域分分布来说，主主要集中在在嘉定、南南汇、奉贤贤、松江等等边远区域域，主要是是为边缘住住宅的商业业配套的；同时，专专业类商铺铺也销售火火爆，推动动了整个市市场的成交交。由于金融、专专业服务型型企业的继继续扩张，大大型跨国公公司对办公公空间的需需求增长明明显，甲级级写字楼市市场呈现明明显的供不不应求态势势。上海甲甲级写字楼楼市场行情情一直看好好，近期入入市写字楼楼物业预租租市场持续续火爆，使使得上海甲甲级写字楼楼物业平均均租金水平平较之上一一季度上涨涨，达到美美元平方方米天。 1）供求变变化导致租租金上涨 租金上上涨归因于于供求关系系的变化，随随着经济地地位的提升升，上海

6、已已经成为跨跨国公司、合合资企业、实实力内资企企业等纷纷纷入驻之地地，写字楼楼需求量明明显上扬。但但由于甲级级写字楼开开发周期相相对较长，从从开工到交交付一般需需要年甚至更更长时间。一一些甲级写写字楼项目目往往在预预租阶段便便已租赁近近半，供不不应求的市市场态势导导致租金上上涨。在需需求规模上上，由于中中国经济尤尤其长三角角地区经济济的持续稳稳定向好，大大多数非生生产型公司司倾向于在在市中心选选择高品质质的甲级写写字楼。 从供应应角度看，市市中心甲级级写字楼较较为集中区区域，如沿沿淮海中路路、南京西西路地段，可可供开发地地块已经不不多。因此此在未来两两年中，浦浦西市场仍仍会持续供供不应求局局面

7、。但各各主要区将呈呈现不同格格局，如南南京西路沿沿线有连续续的供应，从从年中开始始，先后将将有廖创兴兴中心大厦厦，越洋大大厦、恒隆隆广场二期期、汇德丰丰广场等项项目相继面面世，彼此此平均间隔隔约半年左左右。目前前虹桥地区区有嘉麒大大厦、盛高高国际大厦厦、现代广广场等新增增供应量，但但区域内缺缺乏纯租赁赁型甲级写写字楼项目目。而淮海海中路沿线线将出现供供应一枝独独秀的局面面，只有位位于淮海中中路、汾阳阳路的淮海海国际广场场一幢国际际甲级写字字楼，此外外没有其他他甲级写字字楼供应。 2）吸纳量量未来将大大幅上扬 上海甲级写写字楼市场场吸纳量未未来将大幅幅上扬，在在全市整体体吸纳量约约达到平平方米。

8、其其中大部分分吸纳量都都集中在浦浦西市场，约约有平方方米；与此此相比浦东东新区陆家家嘴区域的的吸纳量仅仅为平方方米。从空空置率来看看，市场将将呈现持续续下降趋势势。截至月底，全全市范围内内甲级写字字楼平均空空置率约为为。尽尽管如此，由由于计算空空置率所使使用的空置置面积中，包包含大部分分已经提前前预租签约约的面积，上上海中心城城区高端写写字楼物业业存量仍十十分有限。在在浦西南京京西路、淮淮海路及人人民广场区区域，甲级级写字楼平平均空置率率水平都低低于，分分别为、和和。 随着花旗旗大厦、都都市总部大大楼、港汇汇广场等都都已相继完完工，预计年第第三季度上上海甲级写写字楼市场场将会有大大量新增供供应

9、。尽管管如此，由由于市场预预租活跃，预预计在完工工入市前，这这些写字楼楼都将达到到以以上的签约约率，因此此市中心高高端办公区区域的供应应量仍十分分紧张。 A、上海写写字楼市场场自20000年年中中起开始复复苏，租金金开始上调调，出租率率水平稳步步提高。上上海GDPP已经连续续14年保保持两位数数增长，持持续、平稳稳、有序的的经济发展展增强了外外商的投资资信心，为为上海写字字楼市场的的发展蕴含含了无限机机遇。由于于未来的需需求量将明明显增长，更更多的跨国国企业逐渐渐开始研究究购买办公公楼自用的的可行性，其中民营营企业也是是一个不可可忽视的生生力军。而而与外资企企业相比，国国内企业更更愿将写字字楼

10、作为一一项资产投投资。B、目前，上上海写字楼楼市场仍主主要以租赁赁为主，尤尤其是在中中央商务区区，而市场场出售写字字楼物业大大多位于非非商业区，但但这些项目目在竣工之之前已经全全部预定完完毕。优质质甲级写字字楼的买卖卖成交案例例不多，但但在中央商商务区的成成交价格都都在三千美美元以上。值值得注意的的是，近两两年的甲级级写字楼供供应量将会会十分有限限，下一波波写字楼供供应高峰将将至少在22005年年之后。同同时在以租租赁市场为为主导的写写字楼市场场中，高档档写字楼以以出售为主主的项目更更是寥寥无无几。2、上海甲甲级写字楼楼现状A、 2005年年4月244日，国务务院提出“新八条”调控房市市，尽管

11、宏宏观调控让让普通住宅宅市场的走走势愈加微微妙，但面面向大型企企业的甲级级写字楼市市场租售情情况仍一路路看好。由由于加入WWTO后金金融业完全全放开的利利好，国际际金融巨头头们的需求求大增将带带动整个沪沪上甲级写写字楼需求求量大幅飙飙升，势必必导致租金金上扬，从从而二级商商务区的中中档写字楼楼成为紧俏俏产品。22005年年，南京西西路、淮海海路沿线一一些写字楼楼已频频出出现满租情情况，空置率继继续稳幅下下降到7.6%，预计年底底将跌至55%。到22007年年，上海甲甲级写字楼楼空置率将将达空前的的3以下下。 B、 经济的快速速增长，加加上上海对对于那些想想拓展中国国市场的跨跨国公司的的吸引力，

12、使使得新增供供应远不能能满足日益益增长的需需求量，上上海市写字字楼市场的的压力进一一步增加。随随着二月份份淮海路上上嘉华中心心的入市，上上海甲级写写字楼新增增供应面积积65,0000平方方米，而第第一季度上上海甲级写写字楼的吸吸纳量约达达到39,000平平方米，两两者相互抵抵消，使得得三月底上上海市写字字楼平均空空置率变化化细微保持持在7.00%的水平平。随着写写字楼市场场的持续紧紧张，本季季度写字楼楼租金较上上一季度继继续缓增66.6个百百分点至00.81美美金/平方方米/天。C、 2005年年第一季度度，随着二二月份嘉华华中心的入入市，上海海市甲级写写字楼的存存量缓增至至353万万平方米。

13、此此幢特甲级级写字楼位位于淮海中中路新兴办办公区域，为为市场新增增了65,000平平方米的供供应面积。受受益于市场场需求过剩剩，加上强强式的预租租推广，入入市以来嘉嘉华中心凭凭借其顶级级的品质以以及高尚的的地理位置置深受有此此类需求客客户的欢迎迎，本季末末其签约预预租率约达达到80%。其中主主要客户包包括丰田、雅雅芳以及KK Linne。D、 本季度与去去年类似，极极度紧张的的市场条件件促使上海海主要办公公区域的甲甲级写字楼楼租金继续续上涨。甲甲级写字楼楼的整体租租金攀升到到0.811美金/平平方米/天天，较上一一季度增长长6.6%比去年同同期增长117.2%，创造了了去年以来来季度增幅幅最大

14、的纪纪录，进一一步反映了了市场中业业主的强势势地位。同同时，高端端写字楼市市场中的112个特甲甲级写字楼楼物业的平平均租金在在三月底已已达到1.25美金金/平方米米/天。在租金普普涨的情况下下，去年浦浦西一流办办公地段的的租金长势势最为强劲劲。在南京京西路、淮淮海中路及及人民广场场区域，甲甲级写字楼楼的平均租租金分别上上涨了122.7%至至0.966美金/平平方米/天天，16.9 %至至0.944美金/平平方米/天天以及222.9%至至0.833美金/平平方米/天天. 本季季度在上海海市写字楼楼销售市场场，平均售售价缓增77.1%，约约到达3,150美美金/平方方米。3、结论A、上海写写字楼市

15、场场租金开始始上调，出出租率水平平稳步提高高B、上海的的繁华商圈写字楼出出售成主导导C、未来两两年的甲级级写字楼供供应量将会会十分有限限，中档写写字楼将唱唱市场主角角二、中山公公园商圈市市场环境中山公园商商圈南抵武武夷路，西西到凯旋路路和中山路路内环线，北北靠万航渡渡路，东至至华阳路、安安西路，属属于长宁路路沿线东段段，规划面面积1144.7公顷顷，配套中中山公园中中高档生活活居住区而而建，是上上海的商业业副中心。轻轻轨明珠线线和地铁二二号线在此此交汇，其其越来越成成熟的商业业商务氛围围引人关注注。长宁区区政府在关关于中山公公园地区的的规划中指指出，中山山公园地区区一向是长长宁区的政政治、文化

16、化和商业中中心，是上上海西部的的一个主要要人流集散散地。 1）商圈规规划 中山公公园商圈是是上海西部部的老牌商商业形态聚聚集之地，也也是长宁商商贸发展的的三大重点点地区之一一。在新一一轮经济发发展中，长长宁区确定定了开发虹虹桥涉外贸贸易中心、中中山公园商商务商业文文化休闲娱娱乐中心、临临空工业经经济中心的的发展方向向。而中山山公园商圈圈将凭借该该地区轨道道二号线、三三号线相交交和紧靠内内环高架、延延安路高架架的交通优优势，以及及中山公园园的地理环环境优势，将将中山公园园地区定位位为上海市市区西部的的地区中心心，集公共共交通集散散、商业服服务、文化化娱乐、休休闲观光等等于一体，发发挥其在长长宁区

17、的经经济、文化化、休闲的的核心作用用。同时随随着多个办办公楼在这这一地区全全面建设和和落成，加加上原来已已经形成一一定规模的的以数码为为主题的、以以多媒体产产业为特色色的上海多多媒体产业业园，中山山公园地区区未来的商商务功能也也将凸现。 2）区域现现状 目前中山公公园地区已已经有了一一定的商业业发展规模模，但规模模成熟的商商业环境仍仍然没有形形成，商业业布局不甚甚合理，商商业业态显显得陈旧。据据调查，中中山公园商商业中心到到去年年底底共有商店店350户户，商业经经营面积近近9万平方方米，平均均每户的商商业面积仅仅为2300平方米，文文化娱乐设设施合计只只有44337平方米米。 但随着玫瑰瑰坊商

18、业街街的正式开开业、龙之之梦购物中中心的对外外招商，配配合着原有有的香港新新世界新宁宁购物中心心和巴黎春春天等原有有商业中心心，商业大大环境已经经逐步完善善。而建设设中的洛克克双喜国际际广场和龙龙之梦广场场将大大填填补商圈内内纯办公物物业的不足足，长宁区区将充分利利用中山公公园交通枢枢纽型商业业和休闲绿绿地的优势势将其建成成以商业为为主、商务务为辅，与与多媒体文文化、休闲闲娱乐相结结合的有吸吸引力的区区域商业中中心。 3）商圈资资源 中山公园商商圈最大的的优势无疑疑是作为轨轨道二号线线和三号线线的换乘枢枢纽和在内内环线内占占地最大的的中山公园园。商圈内内现有233.3万平平方米的绿绿化面积，并

19、并计划建造造35万平平方米的商商业设施。作作为轨道的的换乘枢纽纽，预计今今后几年，在在交通条件件到位后，中中山公园每每天人流量量将达到440到500万人次。 近年来中山山公园周围围及长宁路路西段新建建了不少规规模较大的的中高档住住宅小区，居居住人数急急剧增加，消消费需求也也随之增加加，商圈的的人流资源源和消费潜潜力都十分分巨大。上上海多媒体体产业园的的入驻也给给中山公园园商圈带来来无法估量量的发展潜潜力。 4）周边商商办价格行行情 地段优势将将使中山公公园商圈未未来的发展展无可限量量，未来该该地区物业业行情将媲媲美徐家汇汇。中山公公园周边还还有一系列列大型写字字楼已经开开工建设或或即将落成成，

20、所以未未来5年内内中山公园园周边的发发展将日趋趋完善，对对应的楼盘盘的升值潜潜力也将相相当可观。现现今住宅新新盘的均价价已经达到到15000 元/平方方米。写字字楼的售价价在18000-200000元/平平方米之间间，而商铺铺因为其可可观的回报报率一般为为只租不售售。商业：咫尺尺之内有新新宁购物中中心、巴黎黎春天百货货、香港新世世界百货、锦锦江商厦、龙龙之梦购物物中心、国国美电器、多多媒体产业业园、玫瑰瑰坊商业街街等商业设设施酒店：巴黎黎春天大酒酒店、长宁宁贵都酒店店公寓、柏柏丽华酒店店公寓，提提供优质商商务空间和和服务，共共同构建中中山公园商商圈的繁华华和地位餐餐饮：诺卡卡咖啡、迪迪欧咖啡、

21、888港澳餐餐厅、麦当当劳、肯德基、永永和大王、必必胜客、雅雅廉坊、季季诺、多利利川菜，世世界美食应应有尽有银行：繁华华商务核心心，周边拥拥有建设银银行、中国国银行、上海银行、农农业银行、工工商银行、浦浦东发展银银行、广东东发展银行行、光大银银行、招商商银行等多多个金融机机构，尽得得商务便利利三、项目周周边写字楼楼案例调研研1、洛克双双喜大厦地址：宣化化路3000号（定西路路口口）物业类型：纯办公占地面积：71844 平方米米总建筑面积积：684421 平平方米绿化率：110 %楼层状况：两栋28楼楼（16层为商商场，7-13层层为5A写写字楼，15-288层为酒店店式公寓）容 积 率率：9总

22、 户 数数448：停 车 位位：1500开盘时间：20055-7-7投资商：埃埃力生集团团有限公司司物业管理公公司：第一一太平戴维维斯销售价格：250000元/平平方米 275500元/平方米销售状况：目前仅成成交一个层层面，成交交价格为1120000元/平方方米2、亨通国国际大厦地址：长宁宁路8655号（近定定西路）物业类型：商住两用用总建筑面积积：147738平方方米楼层状况：23层 租金：2.5元/mm2/天物业管理费费： 8/月/平方米项目概况： 是集金金融、商贸贸、办公功功能于一体体的办公大大楼，总建建筑面积1147388平方米，其其中商业面面积30338平方米米，配置立立体车库，3

23、台 OTIS 中央空调。毗邻地铁二号线和明珠轻轨线，中山公园站，多路公交线经过。交通十分便捷。3、绿地商商务大厦地址：长宁宁区愚园路路12400号(近安安西路) 物业类型：纯办公占地面积：60399平方米基底面积：34622平方米总建筑面积积463556平方米米楼层状况：共23层层（地下1-2层为地地下室，地上1-55层为裙房房，6-23层层为写字楼楼）容 积 率率：6.666总 户 数数：1911商业裙房面面积：177572平平方米办公塔楼面面积：233040平平方米地下室面积积：57443平方米米停 车 位位：76个个绿化率：77.20 %开盘时间：20055-07-06销售价格：1700

24、00250000元/平平方米物业管理费费：20元元/平方米米/月开发商：上上海绿地(集团)有有限公司项目概况：国际知名名品牌、美美国YORRK空调系系统；高效效节能采暖暖通风，保保障层层鲜鲜氧新风。77部高效电电梯；其中中高区电梯梯4部均为为日本原产产三菱电梯梯。交通便便利，多条条公交线路路，地铁22号线、轻轻轨3号线线。4、兆丰广广场地址：长宁宁路10227号（汇川路路口口）物业类型：纯办公楼层状况：42 层层（1至66层为新锦锦江商厦，8 至 339 层为为办公区域域）总建筑面积积 554416 平平方米面积分割：8019000 平方米米租金：4.55元/天/开发商：上上海新长宁宁(集团)

25、有限公司司物业管理公公司：瑞强强物业-管理费：222元/月月/车位租金：120016000元/月项目概况：附设商务务会所、配配送餐厅、咖咖啡厅、高高级电子会会议室、地地下车库和和楼顶直升升飞机停机机坪。中央空调调,直线电电话, 多多条公交线线路，地铁铁2号线、轻轻轨3号线线5、新锦江江商厦物业类型：商场商业概况：位于长宁宁区汇川路路、长宁路路交汇处，地地铁二号线线中山公园园站 6 、 7 号口直通通地下一层层商场，轻轻轨明珠线线长宁站隔隔街相邻，周周边有内环环高架及 20 余余条公交线线路，是集集地下、高高架、地面面交通于一一体的交通通换乘中心心。 新锦江商厦厦地下一层层-地上上四层（4450

26、00平平方米）为为大型购物物场所，主主要是经营营数码产品品，提供综综合商业服服务。地铁铁二号线中中山公园66号、7号号出口直通通地下一层层商场，为为综合商业业提供了十十分便捷的的交通。 五楼（1100000平方米）为为高新科技技研发办公公区域(美美国戴尔计计算机公司司于20003年122月进驻)。 六楼（1100000平方米）为为大型会展展中心，将将提供各种种展览、会会议、培训训所需要的的场所和设设备服务。为了方便便商家经营营，在1-4楼东部部C区每层层君设商务务办公室和和洽谈室以以及小型会会议室，提提供包括扫扫描仪、打打印机、投投影仪、幻幻灯机等周周到的商务务服务。6、新时空空国际商务务广场

27、物业类型：纯办公酒店式公公寓开发商：上上海新长宁宁(集团)有限公司司项目概况：位于长宁宁区汇川路路上，与兆兆丰广场隔隔街相望。该该建筑由一一幢 266 层 55A 智能能化办公楼楼和一幢 30 层层酒店式公公寓连成一一体的双子子座组成。整整个建筑设设计新颖别别致，两幢幢建筑物呈呈梭子型，遥遥相呼应，是是中山商圈圈内颇具特特色的一项项建筑。 广场总建建筑面积 928880 平方方米。其中中，办公楼楼 356638 平平方米，标标准层面积积 13336 平方方米；公寓寓楼 333786 平方米，标标准层面积积 10992 平方方米，按照照星级酒店店标准设置置 7255 套公寓寓房，每套套公寓建筑筑

28、面积 440 68 平平方米不等等。拥有 500 个车位的的大型社会会停车库，以以及商场、咖咖啡厅、洗洗衣房、休休闲娱乐等等服务设施施。 中国国联通上海海分公司已已成为新时时空国际商商务广场办办公楼的主主人。整个个建筑将在在 20005 年 6 月竣竣工交付。7、龙之梦梦购物中心心地址：长宁宁路汇川路路路口 物业类型：商业综合合占地：2.59公顷顷总建筑面积积：约32万平平方米，其其中商业面面积20万万平方米，楼层状况：共58层层，其中111层商业裙楼，58层高高的塔楼为为2.5万万平方米办办公和7330间客房房的五星级级酒店 商业概况：龙之梦购购物中心在在轨道交通通二号线的的地下一层层站厅附

29、近近，新开了了6扇门，这这6个出口口通向一个个20000平方米的的连接大厅厅，往里走走就是“龙龙之梦购物物中心”的的地下二层层。而另外外一边，则则有一条宽宽8米、高高5米的通通廊直达可可容36辆辆出租车的的停车点。中中心一楼，有有个出口通通向汇川路路上的三个个公交线路路终点站，有3条公公交线的终终点站将移移到这个出出口附近。 8、天山商商业中心地址：天山山路沿线（娄山关路至遵义路）沿街总长：290 米物业类型：商业综合合占地面积：115338 平方方米容积率：33.9 建筑面积：约 6 万平方米米（其中公寓寓式酒店约约 2.22 万平方方米，商业业用房约 2.6 万平方米米）停车位： 150

30、个（地下二层层） 竣工时间：2开发商商：上海新新长宁(集集团)有限限公司商业概况：商场进深深约 144 米，一一层商场高高 5.22 米，二二至五层 4.5 米。一层层全部为 8.7 米间距柱柱网的独立立式商铺，二二至五层商商场内，设设有通道，沿沿通道两侧侧，可按 8.7 米间距柱柱网设置任任意宽度的的商铺。商商场内自动动扶梯、货货运电梯、客客运电梯等等配置完善善，该商场场为周边区区域少有的的商铺式大大型商场。 9、天山世世纪广场地址：天山山路娄山关关路口物业类型：商业综合合占地面积：约1.22 公顷建筑面积 693224 平方方米容积率 44.0 开发商：上上海新长宁宁(集团)有限公司司商业

31、概况：地处上海海天山地区区商业和生生活中心，建建成后将与与天山商厦厦一起形成成东西姐妹妹楼。商场场从地地下三层到到地面五层层为大型综综合性商业业建筑，包包括两层地地下车库、超超市、百货货公司、形形象店，经经营各类男男女服饰、珠珠宝首饰、餐餐饮、美容容、健身、 KTV 等，体现现了集购物物、休闲、餐餐饮一站式式消费的商商业理念。 办公楼位于基基地南侧百百米高的甲甲级办公楼楼，包括三三层地下车车库。地面面底层、二二层为办公公入口大楼楼，六层为为办公出屋屋顶花园门门厅，七层层以上为标标准办公楼楼层。 10、鼎天天商务公寓寓地址：遵义义路2277号物业类型：商务办公公总建筑面积积：2.115万mm2开

32、发商：上上海鼎天房房地产开发发经营有限限公司总套数：3394 套套面积分隔：4060平方方米销售均价1180000元/平方方米开盘时间：20055-08-09项目概况：8月9日日开盘至今今，成交110套，成成交价格在在153000170000元/平平方米。豪豪华精装修修40-660平方米米的新生代代小户型商商务公寓11、天山山商厦地址：天山山路古北路路路口物业形态：商住两用用建筑面积：约200000 平平方米营业面积：约150000 平平方米二手销售均均价：122000元元/平方米米开发商：上上海新长宁宁(集团)有限公司司项目概况：商业街上上，造型典典雅豪华气气派。周边边交通便捷捷，人口稠稠密

33、，拥有有现代商业业所必备的的地理人文文优势。配备有中中央空调、双双向自动扶扶梯、电视视坚控系统统、自动喷喷淋灭火装装置等现代代化设施。天天山商厦经经营品种繁繁多，品质质优良，年年营业额近近 3 亿亿元。一楼楼为都市流流行馆，二二楼为仕女女服饰馆，三三楼为绅士士休闲馆，四四楼为精致致生活馆，五五楼为童趣趣娱乐馆。商商厦以满足足长宁地区区及附近居居民生活需需要为出发发点，以中中高档消费费为主，设设有美容美美发院、快快餐、咖啡啡屋、旅行行社、酒楼楼等项目，并并拥有 22000 平方米的的庭院广场场和地下停停车库，已已成为上海海西区典型型的融购物物、餐饮、休休闲、娱乐乐于一体的的商业中心心。 12、同

34、达达创业大厦厦地址：长宁宁区天山路路600弄弄1号物业形态：纯办公占地面积：341000平方米米总高：300层总户数：1187平方方米开盘时间：20044-4-229销售均价：160000元/平平方米物业管理费费：13元元/月/平平方米开发商：上上海同达创创业置地有有限公司项目概况：该案坐落落于天山路路近芙蓉江江路口，开开盘价格在在130000元每平平方米左右右，该案离天天山路/遵遵义路商圈圈大概5分分钟的路程程，附近的的商业配套套设施相对对齐全。目目前已售1145 套套，累计均价价为145339元/平方米办公楼盘分分布图文件过大，省省略图片龙之梦购物广场天山商业中心天山世纪广场鼎天商务公寓天

35、山商厦洛克双喜大厦亨通国际大厦绿地商务大厦兆丰广场新时空大厦虹桥国际大厦（在建，未开盘）中山公园附附近写字楼楼调查数据据表物业名称建筑面积(平方米)出租率租金/售价价标准层/每每层单元分分布面积级别入住客户类类型洛克双喜大大厦684211/250000 275500元/平方米1400平平方米/层层1202230平方方米甲级2006年年6月竣工工亨通国际大大厦14738890%2.5/平平方米/天天1000平平方米/层层1202230平方方米商住外资、科技技、通讯、贸贸易绿地商务大大厦463566/170000250000元/平平方米1250平平方米/层层942000平方米米甲级2006年年10

36、月竣竣工兆丰广场55416690%4.555元/平方方米/天8019900平方方米甲级电脑、科技技新时空国际际商务广场场办公楼356388100%150000元/平方方米（售价价）1336平平方米/层层甲级中国联通龙之梦购物物中心办公公楼250000/1800平平方米/层层甲级2006年年底竣工鼎天商务公公寓215000/180000元/平方方米（售价价）1100平平方米/层层商务2006年年6月竣工工天山商厦20000090%120000元/平方方米1101130平方方米商住贸易/科技技同达创业大大厦34100080%160000元/平方方米1201195平方方米纯办公交房中虹桥国际大大厦约

37、280000/未定1602200平方方米未定在建工程 结结论： 中山公园商商圈的办公公楼租售现现况非常良良好，租金金保持稳中中有升状态态。 中档写字楼楼奇缺，此此区域中档档写字楼以以销售为主主，而目前前可供中型型企业选择择的办公楼楼环境不能能使客户满满意。 此区域写字字楼集中，办办公氛围较较浓厚，目目前该区域域价格最高高的办公楼楼销售单价价在275500元/。 所以要改变变现状，本本项目必须须从销售核核心策略和和媒体通路路着手，吸吸引投资和和自用客户户目光，保保证销售资资金及时回回笼。四、项目周周边商业调调研分析 中山公园园商圈有望望成为上海海西部最繁繁荣的商圈圈。据调查查，该商业业中心现有有

38、商店3550户，商商业经营面面积近9万万平方米，平平均每户的的商业面积积仅为2330平方米米，商业发发展空间巨巨大。目前前，商圈的的几大主力力商厦仍在在建设或招招商过程中中：1) 5.5万平平方米的新新锦江商厦厦将以上海海首家多媒媒体主题商商厦的定位位展现在人人们眼前；2) 2006年年，占地118万平方方米的将“龙龙之梦”购购物中心坐坐落在中山山公园西侧侧，区域内内有建设中中的沪上首首家枢纽型型交通商业业设施3) 玫瑰坊商业业街善价待待租，总建建筑面积约约170000平方米米，商铺总总面积为77800平平方米，租租金标准为为15330元/平平方米/天天；4) 中山公园米米兰时尚广广场商铺总总

39、面积约55000平平方米，目目前租金价价格为5元/平方方米/天8元/平平方米/天天。除经营营服饰、饰饰品等商品品外，还引引进了大量量的家居用用品、装饰饰品，以吸吸引周边住住户。但经经营情况并并不理想，已已有部分商商铺关门；5) 已经开始经经营的贝多多芬广场、新新宁购物中中心、巴黎黎春天等，加加上愚园路路、定西路路上的临街街商铺，整整个商业建建筑面积约约22万平方米米。 支撑商商业发展的的要素有交交通和商务务功能的完完善，以及及大量潜在在消费人群群等。而中中山公园作作为轨道交交通二号线线和三号线线的换乘点点，对外交交通具有较较高的通达达性。近550万平方方米的商业业体量与徐徐家汇商圈圈相近，应应

40、该能够吸吸引大量消消费人群。此区域还有有以兆丰多多媒体产业业园、新时时空国际广广场、绿地地商务大厦厦、洛克双双喜为代表表的商务办办公楼，建建筑总面积积超过800万平方米米。再加上上沿长宁路路、愚园路路、定西路路一线的高高档楼盘的的大量居民民也有巨大大的商业需需求，这都都对商业发发展构成了了强劲的支支撑。五、项目所所在区域规规划与发展展1）中山公公园规划：“商业商务”中中档消费区区规划定位位：中山公公园商圈将将发挥该地地区明珠高高架轨道与与地铁二号号线相交的的交通优势势，以及中中山公园的的历史渊源源和愚园路路历史风貌貌保护区等等条件，设设置开放性性公共绿地地和城市广广场、地下下社会停车车场等等，

41、将将中山公园园地区定位位为上海市市区西部的的地区中心心，集公共共交通集散散、商业服服务、文化化娱乐、休休闲观光等等于一体，发发挥其在城城区经济、文文化和空间间布局的核核心作用。同同时结合高高级商务楼楼宇，新增增辟一定比比例的步行行文化休闲闲用地，丰丰富街区文文化生活，改改善购物环环境。 区区域现状：目前中山山公园地区区已经出现现了由外资资经营管理理的新兴商商业业态，香香港新世界界经营、管管理的新宁宁购物中心心和香港独独资上海利利雄置业发发展有限公公司经营管管理的玫瑰瑰坊购物中中心使这里里初现商业业中心的雏雏形，但是是规模商业业仍然没有有完全形成成，商业布布局还不甚甚合理，商商业业态还还显单一。

42、据据调查，中中山公园商商业中心到到去年年底底共有商店店户户，商业经经营面积近近万平方方米，平均均每户的商商业面积仅仅为平方米，文文化娱乐设设施合计只只有平方米米。规划设设置：随着着中山公园园周围大量量高级住宅宅、商务楼楼的建成，将将在此地区区形成近多万平平方米的商商业用地。万平方米米的新锦江江商厦将以以时尚购物物中心的定定位展现在在人们眼前前；占地万平方方米的“龙之梦”的“销品品茂”将与与中山公园园公共交通通枢纽一起起崛起在中中山公园西西侧。长宁宁区将充分分利用中山山公园地区区枢纽型商商业和休闲闲绿地的优优势将其建建成以商业业为主、商商务为辅，与与多媒体文文化、休闲闲娱乐相结结合的有吸吸引力的

43、区区域商业中中心。22）天山路路规划：地地铁沿线商商街 规划划定位：据据悉，长宁宁区将利用用地铁号号线西延伸伸工程的建建设，将天天山路建设设成为商业业街，将古古北路至娄娄山关路建建设为包括括地下商场场、天山路路东段景观观在内的大大型商业区区。区域现现状：天山山路东跨内内环线，与与延安西路路连接，西西抵外环线线，全长公里里，是上世世纪年年代辟建的的市政道路路。因其横横贯长宁中中部，又被被称为长宁宁区的“中中轴线”。目目前天山路路沿线除了了易初莲花花天山店、天天山商厦之之外，商业业设施缺乏乏，大都以以中、低档档的小商铺铺为主，天天山路中部部没有大型型完整的购购物场所。在在地铁二号号线西延伸伸段规划

44、中中，有座座车站设在在天山路上上，这在轨轨道线上绝绝无仅有。据据业内人士士介绍，“天天山路城区区设计”把把沿线城区区形态建设设、产业开开发和旧区区改造融为为一体，沿沿线规划为为四个功能能段。规划划设置商业商商务段：天天山路与延延安西路接接壤处至芙芙蓉江路的的商业商务务段，背靠靠虹桥开发发区，借助助地铁二号号线西延伸伸段的站口口建设，天天山商业街街将得到全全新改造，仅仅古北路至至遵义路段段内的站口口地块建设设，就将新新增商业营营业面积余万平平方米。同同时虹桥开开发区将与与天山路商商业街连成成一片，从从天山路、延延安西路交交界处向西西至芙蓉江江路口将是是新虹桥“轴轴线开发”中中的商业商商务功能段段

45、，这一区区域将新规规划建设商商务楼万平方米米左右，新新增商业营营业面积达达万平平方米。如如此一来，居居民居住环环境大为改改善，商业业设施的逐逐渐成熟，为为该地区房房价上升形形成支撑。 示范居住住区段：芙芙蓉江路至至哈密路的的示范居住住区段，以以号街街坊（天原原化工厂旧旧址）为代代表的一大大批中高档档住宅区已已相继开工工建设，其其中仁恒河河滨花园、天天山凯德花花园、海逸逸公寓、天天山元丰花花园等一批批高档住宅宅楼盘面朝朝天山路，背背靠苏州河河，充分利利用地块北北侧苏州河河景观及天天原河滨公公园的环境境优势，将将打造成现现代化示范范居住园区区。结论：1、 中山公园商商圈随着22006年年龙之梦购购