温泉度假村建设项目可行性报告31844.docx

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1、度假村建设项目可行性报告工程咨询有有限公司二八年年五月目录一总论1、项目提提要2、可行性性研究报告告编制依据据3、综合评评价和论证证结论二项目背景景及必要性性1、项目背背景2、项目区区发展现状状3、项目建建设的必要要性三项目实施施的有利条条件1、政策环环境2、政府支支持3、市场优优势四项目区建建设条件1、地理位位置与区域域范围2、自然资资源状况3.社会经经济状况五建设单位位基本情况况1、建设单单位基本情情况2、主要投投资人基本本情况六市场分析析与推广方方案1、市场定定位2、目标客客户市场分分析3、市场推推广方案和和推广措施施七项目建设设方案1、建设任任务和规模模2、设计基基本原则3、项目布布局

2、4、具体建建设内容5、项目建建设标准6、给排水水7、电力电电讯8、环境影影响评估八项目实施施进度安排排1、一期工工程项目实实施进度表表九投资估算算与资金筹筹措1、说明2、投资估估算依据3、项目建建设投资估估算4、资金来来源与筹措措5、借款资资金偿还测测算十经济分析析1、财务评评估说明2、财务评评价依据3、营业收收入和营业业税金及附附加估算3、总成本本及经营成成本估算4、财务效效益分析5、不确定定性分析十一项目组组织与管理理，劳动定定员和人员员培训1、项目组组织与管理理2、管理机机构设置与与职能划分分3、劳动定定员4、项目经经营管理措措施5、人员培培训6、劳动保保护与安全全十二可行性性研究的结结

3、论与建议议1、可行性性研究结论论2、问题与与建议附录一附表：1、固定资资产投资估估算表11、土土建工程投投资明细表表12、设设备投资明明细表2、流动资资金估算表表3、投资计计划与资金金筹措表4、固定资资产折旧估估算表5、总成本本费用估算算表6、利润及及利润分配配表61、产产品销售收收入和销售售税金及附附加估算表表7、资金来来源与运用用表8、借款还还本付息计计算表9、资产负负债表10、财务务现金流量量表(增量量全部投资资)二附图1、一期工工程项目规规划图2、度假村村入口景门门效果图3、广场设设计效果图图4、山庄外外观效果图图5、温泉游游泳馆外观观效果图6、设计意意向图7、外观效效果图三其他附送送

4、资料：11、项目建建设单位营营业执照复复印件2、建设项项目选址意意见书复印印件3、可行性性报告编制制单位营业业执照复印印件4、可行性性报告编制制单位资质质证书复印印件第一章总论论1.1项目目提要1.1.11项目名称称：度假村村建设项目目1.1.22建设性质质：新建1.1.33项目承办办单位、法法人代表及及所有制形形式项目承办单单位：度假假村开发有有限公司法人代表：所有制形式式：民营企企业1.1.44建设地点点、规模、期期限及建设设内容建设地点：建设规模：度假村区区域规划总总用地面积积3570017平方方米，总建建筑面积5550544平方米，道道路面积5584411.7平方米米，项目分分为两期，

5、总总投资200477万万元(含不不可预计费费919万万元)。建设期限：一期投资资20088年7月至至20100年12月月，二期投投资20111年1月月至20115年122月建设内容：1、一期工工程：(1)、土土地征用，投投资额5440万元；(2)、基基础设施建建设，包括括土地整理理，到景区区入口的非非支线公路路，围墙、绿绿化及地下下管渠道建建设整治，区区内各场馆馆间道路，停停车场，龟龟力设施，供供排水设施施，消防设设施，电信信宽带设施施、河道环环境整治、森森林生态游游区盘山游游步道(含含山体局部部加固)、生生态公厕所所、管理用用房等，投投资额46690万元元；(3)、游游赏接待设设施建设，包包

6、括入口景景门、广场场、天师观观、温泉山山庄、温泉泉游泳馆、温温泉水上娱娱乐中心等等，投资额额39000万元；(4)开办办费2000万元，用用于前期资资金和广告告宣传费用用；(5)、建建设期固定定资产投资资利息4448万元：(6)、不不可预计费费，按固定定资产投资资总额5计算，计计430万万元。2、二期工工程：(1)、土土地征用，投投资额7220万元；(2)、度度假村绿化化保护工程程建设，投投资额3000万元；(3)、游游赏接待设设施建设：包括温泉泉度假别墅墅、温泉休休闲会所、幼幼儿园、农农居山庄等等，投资额额87600万元；(4)、不不可预计费费489万万元。1.1.55申报单位位及法人代代表

7、申报单位：度假村开开发有限公公司法人代表：1.1.66投资规模模及资金构构成投资规模：204777万元，资金构成：固定资产产投资199358万万元，前期期资金和广广告费用投投资2000万元，不不可预计费费919万万元。1.1.77资金筹措措本项目总投投资204477万元元，其中：一期投资资102008万元，企企业自筹资资金72008万元，金金融机构贷贷款30000万元；二期投资资102669万元。1.1.88主要技术术经济指标标表1-1主主要技术经经济指标序号项目名称单位指标备注1建设内容和和规模1、规划总总用地平方米35701172、建筑总总占地面积积平方米3528553、总建筑筑面积平方米

8、5505444、道路面面积平方米584411.75、建筑密密度9.96、绿化率率777、道路总总长度米8559.58、容积率率0.15公共停车位位个1852.年营业收入入计算期平均均，不含二二期项目门票收入万元2616.73住宿收入万元2268.36餐饮收入万元1308.38娱乐及购物物收入万元1221.16租赁收入万元43.477合计7458.093.总定员人1004.年工作日天280一班制5.定员人1006.总投资万元102088不含二期固定资产和和无形资产产投资万元9578前期资金与与宣传费用用万元200不可预计费费万元4307.年总收入万元7458.09不含二期8.年总成本费费用万元3

9、384.29计算期平均均9.年销售税金金及附加万元413.992计算期平均均10年利润总额额万元3659.88计算期平均均11财务评价指指标投资利润率率35.855计算期平均均销售收入利利润率49.077计算期平均均销售收入利利税率54.622计算期平均均静态投资回回收期(含含建设期)5.2所得税前5.9所得税后全部投资内内部收益率率26.844所得税前19.511所得税后财务净现值值(Ic=8)9295所得税前5248所得税后1.2可行行性研究报报告编制的的依据1.2.11省旅游游产业发展展和布局总总体规划1.2.22县国民民经济和社社会发展“十十五”规划划1.2.33县生态态旅游业发发展总

10、体规规划1.2.44度假村村详细规划划1.2.55县建设设项目选址址意见书1.3综合合评价和论论证结论(1)为了了加快县旅旅游产业的的发展，县县委、县政政府出台了了一系列的的招商引资资措施，在在尽可能的的前提下给给开发给予予政策支持持，保证了了本次建设设项目的顺顺利实施。(2)度假假村开发有有限公司是是一家实力力雄厚的民民营企业，公公司负责人人不但有多多年的房地地产开发经经验，而且且一直以来来兼营酒店店宾馆行业业。积累了了丰富的宾宾馆经营管管理经验。同同时根据项项目建设需需要，充分分发挥县旅旅游、交通通、建设、农农业、林业业各部门的的协作作用用，强强联联合。(3)本项项目环保措措施得当，对对环

11、境无不不良影响。(4)通过过详细的经经济和财务务分析，得得出本项目目一期总投投资102208万元元，其中固固定资产投投资100008万元元。项目建建成后，预预计年营业业收入74458.09万元元，年利润润总额36659.88万元元(计算期期平均数)，投资利利润率355.85；全部投资资财务内部部收益率119.51(所得税后后)；静态态投资回收收期5.9年(含含建设期11.5年)，动动态(i=8)投投资回收期期7.3年(含含建设期11.5年)；累计净现现金流量折折现89443万元。以以上各项数数据表明，本本项目经济济效益和财财务状况较较好，抗风风险能力较较强，安全全可靠，项项目是可行行的。第二章

12、项目目背景及必必要性2.1项目目背景当今世界，旅旅游业作为为富有蓬勃勃活力和巨巨大潜力的的朝阳产业业，已成为为各国高度度重视和普普遍关注的的行业，它它对促进经经济增长与与社会繁荣荣、维护世世界和平与与发展、推推动各国人人民之间的的相互了解解与友谊，具具有积极而而重要的作作用。旅游游业已成为为中国第三三产业中极极具活力与与潜力的新新兴产业和和国民经济济新的增长长点，在拉拉动内需、增增加创汇、调调整产业结结构、扶贫贫救困等方方面发挥着着越来越显显著的作用用，有力地地促进了中中国的经济济繁荣与社社会发展，增增进了中国国与世界的的友好交流流。旅游产业对对国民经济济部门的拉拉动作用较较大，发展展潜力十分

13、分巨大。由由于旅游产产业不仅仅仅是传统意意义上的服服务业，也也不是一般般的第三产产业，而是是关联度高高、带动力力强的综合合性产业。它它在国民经经济和第三三产业中处处于一个产产业群的核核心地位，发发挥着带动动其他产业业发展的核核心作用。旅旅游业的关关联带动作作用，不仅仅体现在直直接为交通通运输、宾宾馆餐饮、商商品贸易、景景区景点带带来客源和和市场，而而且间接地地带动和影影响农业、工工业、城建建、文化等等行业发展展，进而还还能刺激金金融、保险险、信息等等现代服务务业加快发发展。据测测算，旅游游产业每增增加一万元元的产出，可可直接或间间接带动全全社会总产产出3.02万元元，对国民民经济的拉拉动作用十

14、十分明显。因因此发展旅旅游产业对对于促进国国民经济发发展，特别别是促进居居民消费具具有十分重重要的作用用。虽然从目前前来看，大大部分人的的旅游活动动还只局限限于旅游观观光这一阶阶段，但我我们也应该该看到，旅旅游产业已已经慢慢走走向细分市市场、满足足不同游客客旅游需求求的阶段，文文化游、休休闲游和度度假游正在在慢慢兴起起，特别是是生活在大大都市之中中的先富起起来的群体体，这其中中有企业主主、高层专专业人士，也也有都市白白领、职场场精英。现现代社会生生活节奏越越来越快，人人们在不断断积累个人人财富的同同时，精神神压力也在在不断的积积聚，物质质上的充足足减轻不了了心灵上的的疲惫，这这也是近年年来各种

15、类类型的“农农家乐”“田田园乐”“土土菜馆”方方兴未艾的的原因之一一。这部分分人期望能能在短暂的的旅游活动动中接触自自然，放松松心情，缓缓减精神压压力。以单单一形态出出现的自然然和人文景景观，对这这部分旅游游者的吸引引力已经经逐渐下降降。旅游者者不仅选择择更独特、更更奇异、更更新颖的旅旅游景色，而而且他们更更看好具有有综合性特特征的旅游游产品，希希望能在一一次旅行过过程中获得得集知识性性、娱乐性性、体验性性、享受性性为一体的的多重满足足。因此，如如何让来自自各地的游游客既能享享受优美的的自然风光光，又能感感受浓郁的的文化熏陶陶，将文化化产业、健健康休闲产产业和旅游游业紧密结结合，互为为条件、相

16、相互促进、互互惠共赢。是是各地政府府和旅游管管理部门必必须面对的的重大课题题。2.2项目目区发展现现状项目区所在在的景区山山奇水秀林林青，是一一个风景十十分优美的的地方，更更是全国独独一无二的的冷热阴阳阳泉，与的的天师道观观遗址相辅辅相成，渊渊远流长的的道教文化化可谓是景景区的一张张闪亮名片片，可惜的的是，由于于开发较晚晚，至今仍仍是养在深深闺无人识识，在外来来游客中的的知名度较较低。当地地的旅游部部门也意识识到了这个个问题，在在2005520220年度的的旅游发展展规划中，将将整个景区区开发列入入了下一步步的建设重重点。2.3项目目建设的必必要性2.3.11从县旅游游环境的现现状看必须须不断

17、开发发新的旅游游景点自县县正式提出出“生态立立县，使旅旅游业发展展成为国民民经济的主主导产业”的的目标以来来，县旅游游产业得到到了长足发发展，每年年前来旅游游的人数也也不断增多多，但县旅旅游业的发发展比较晚晚，特别是是相比于经经济发达地地区，旅游游建设资金金投入严重重不足，除除了几个知知名景点外外，新景区区新景点的的开发建设设工作迟迟迟不能开展展，这对当当地丰富的的旅游资源源造成了极极大的浪费费，也阻碍碍了县旅游游产业的进进一步发展展壮大，因因此必须筹筹集大量的的资金用于于新景区新新景点的建建设工作，而而旅游产业业是投资大大、回收期期长的建设设项目，县县又属于欠欠发达县市市，仅靠政政府投资是是

18、远远不够够的，必须须吸引大量量的民间资资本进入景景区的开发发建设工作作。2.3.22介入景区区开发是企企业发展壮壮大的一次次良好契机机旅游产业业是新时代代的黄金产产业，虽然然投资大、回回收期长，但但收益稳定定，收益期期长，项目目建成运营营后，可以以源源不断断的为企业业带来现金金流，又可可以为企业业的其他项项目提供支支持资金，特特别是在房房地产市场场竞争越来来越激烈的的情况下，适适时介入旅旅游业是一一个良好的的决策。2.3.33度假村开开发预计能能为企业带带来丰厚的的经济利益益根据测算算，项目建建设完成后后，在计算算期内平均均每年可以以为企业带带来37111.54万元元的净利润润，整个项项目期的

19、经经济利益十十分可观。2.3.44民营企业业介入景区区开发能带带来良好的的社会效益益旅游产业业是投资大大、回收期期长的建设设项目，县县又属于欠欠发达县市市，政府投投资力度有有限，必须须吸引大量量的民间资资本进入景景区的开发发建设工作作。本项目目建成运行行后，良好好的经济效效益可以带带动县内其其他民营资资本进入旅旅游产业开开发投资，为为县旅游招招商引资工工作打开新新的局面。同同时，项目目建成后，度度假村预计计每年要上上交税收11341.81万元，还还要聘请大大量的员工工，社会效效益十分显显著。第三章项项目实施的的有利条件件3.1政策策环境县委、县政政府高度重重视以良好好生态环境境为依托的的旅游业

20、发发展，制定定了“生态态立县”战战略，提出出“要以生生态旅游为为突破口，举举全县之力力，用全县县之能，集集全县之智智，聚全县县之财，尽尽快把建成成生态旅游游胜地，使使旅游业成成为国民经经济的主导导产业的目目标。”在在20033年的县第第十四届人人民代表大大会第一次次会议上通通过了关关于全面实实施“生态态立县”战战略，加快快小康建设设步伐的决决定，明明确提出要要保护生态态环境，重重点发展生生态旅游。这这不仅为发发展旅游指指明了方向向，也为县县旅游业发发展提供了了良好的公公众意识支支持和良好好的政治环环境支持。3.2政府府支持近几年来，县县委、县政政府高度重重视旅游资资源开发，取取得了较为为喜人的

21、成成绩。目前前已初步开开发出生态态观光、温温泉沐浴、健健康养生、竹竹海漂流、奇奇景观赏、宗宗教朝圣、民民俗探密、幽幽谷探险等等诸多生态态旅游项目目。根据县县2005520220年生态态旅游业发发展总体规规划，旅游游区项目建建设与大觉觉山旅游区区、新月畲畲族民俗文文化旅游区区、华南虎虎放养基地地、方家山山野外训练练基地一起起，列入了了重点发展展项目。县旅游资源源较为丰富富，但旅游游资源开发发起步相对对较晚。因因此，本项项目的建设设得到了县县委、县政政府的大力力支持，县县旅游局、审审计局、发发展局、建建设局和农农业、林业业等部门为为项目建设设提出了许许多良好的的建议，并并在政策允允许的情况况下，得

22、到到了各部门门在项目协协调、立项项、审批等等环节的支支持和帮助助。3.3市场场优势3.3.11冷热泉水水相伴相生生，全国唯唯一，品味味独特不但拥有品品质优异的的温泉资源源，是旅游游开发的重重要载体，而而且拥有品品质一流的的冷泉资源源，冷热泉泉水相生相相伴，两者者相距仅在在数米之内内，在国内内具有唯一一性，具有有独特的文文化品味，是是不可多得得的高品质质旅游资源源。3.3.22森林覆盖盖率高，生生态环境优优越所在的区域域森林覆盖盖率在855，以常常绿阔叶林林为主，并并拥有香樟樟、枫树、鹅鹅掌楸等多多种色叶树树以及大片片竹林，林林相组合理理想。四周周青山翡翠翠，古木参参天，竹海海扶摇，生生态环境十

23、十分优越，为为温泉旅游游开发营造造了极其有有利的自然然环境。3.3.33冬有温泉泉、夏可避避暑，气候候宜人，旅旅游无淡季季县气候属亚亚热带湿润润季风气候候，四季分分明，雨量量充沛，光光热资源较较为充足，平平均气温低低于周边各各县，每逢逢盛夏，凉凉爽宜人，俗俗云“五岭岭皆炎热，惟惟独宜”，乃乃避暑胜地地。冬天又又有得天独独厚的冷热热温泉，不不管是哪个个季节，到到旅游，都都有着别样样的享受。3.3.44道教文化化，渊远流流长，具有有深厚的文文化内涵道教作为一一种文化现现象及一个个社会实体体，不仅具具有事实的的人文和生生活内涵，而而且还有深深厚的社会会民众基础础。它是适适应特定的的民族文化化心理需要

24、要而产生的的流传与演演变乃至历历史文化生生态运动的的必然结果果。道教蕴蕴藏的丰富富思想不仅仅在本质上上不与现代代文化生活活相对立，相相反是我们们由今天迈迈向未来的的难能可贵贵的文化基基因宝库。在个人的人人生价值观观上，道教教文化认为为人生的价价值不在于于物质利益益或个人名名利，而在在于尊道贵贵德，唯道道是求，始始终保持一一种“知足足常乐”的的高尚情操操。在对待待人际关系系上，道教教文化主张张济世渡人人，强调在在人与人之之间要实行行互助互爱爱，要“悯悯人之凶，乐乐人之善，济济人之急，救救人之危”。如如果人人都都按照道教教文化这些些思想办事事，就可以以处理好人人与人之间间的各种社社会关系，使使整个

25、社会会和谐有序序；也可以以处理好国国与国之间间的相互关关系，使大大国和小国国、强国和和弱国、富富国和穷国国都能和平平共处，整整个世界也也自然就会会得到安宁宁。在对待待人与自然然的关系上上，道教文文化从“天天人合一”的的思想出发发，认为人人是自然的的一部分，强强调“道法法自然”，“自自然之道不不可违”，因因而主张人人应当爱护护自然，与与大自然协协调相处，顺顺应大自然然的客观规规律办事，才才能使人类类社会得以以持续发展展。道教文文化这种“道道法自然”、顺顺应自然的的思想，乃乃是从对自自然界与人人类社会的的深刻认识识中总结出出来的，是是符合自然然界与人类类社会的发发展规律的的，是一个个古今中外外都概

26、莫能能外的普遍遍真理，应应当是人类类行为的共共同准则。据考证，第第四代天师师张盛迁徙徙至后，的的天师道观观就是当初初道教的一一个重要发发祥地之一一，现今村村的罗汉松松即为当年年张天师的的首植罗汉汉松，年代代比龙虎山山天师府的的罗汉松还还要早，天天师文化的的弘扬将为为温泉旅游游开发注入入深厚的文文化内涵，成成为度假村村的一张闪闪亮名片。3.3.55区位优势势好，利于于与知名景景区的联动动介于中外闻闻名的旅游游胜地龙虎虎山与武夷夷山之间，与与三清山也也相距不远远，区位条条件十分理理想，便于于景区与知知名旅游区区之间互动动发展，这这对景区在在较短时间间内打响品品牌，提升升知名度具具有重要的的现实意义

27、义。第四章项目目区建设条条件4.1地理理位置与区区域范围县地处省东东部，有“东东大门”之之称。地理理坐标为东东经1166度46分分1177度17分分，北纬227度288分277度55分分。北邻福福建光泽县县，南交黎黎川县，西西毗南城县县，西北接接金溪县，东东北界贵溪溪。县城距距省城南昌昌铁路里程程215公公里，公路路里程2224公里。沪沪瑞高速公公路通车后后，距上海海仅约6小小时车程。位于县嵩市市镇村，紧紧临3166国道，离离县城约115公里。介介于中外闻闻名的旅游游胜地龙虎虎山与武夷夷山之间，距距离龙虎山山80公里里，距离武武夷山1770公里。4.2自然然资源状况况4.2.11气候条件件县气

28、候属亚亚热带湿润润季风气候候，四季分分明，雨量量充沛，光光热资源较较为充足，平平均气温低低于周边各各县，每逢逢盛夏，凉凉爽宜人，俗俗云“五岭岭皆炎热，惟惟独宜”，乃乃避暑胜地地。4.2.22植被物产产县森林生长长茂密，有有林地1665万亩，占占总面积的的87，森森林覆盖率率87.1，是是重点林业业县、全国国生态示范范区。盛产产毛竹、杉杉、松、栲栲、楮等多多种优质木木材，并有有南方红豆豆杉、银杏杏、江南油油杉等珍稀稀树种577科1500种。森林林中有华南南虎、金钱钱豹、梅花花鹿、穿山山甲等数十十种珍稀野野生动物。矿矿产资源有有钨、钼、花花岗岩等，其其中已探明明的花岗岩岩总蕴藏量量约5亿立立方米。

29、4.2.33河流情况况境内无大江江大河，县县中部有一一条隆起的的地带把全全县分成东东、西两部部分，故河河流亦分成成两部分。东东部河流均均流入信江江，属信江江水系，以以泸溪为主主；西部河河流均流水水抚河，属属抚河水系系，以欧溪溪为主，山山区溪流落落差大、水水量丰富，全全县水能资资源理论蕴蕴藏量611149干干瓦，可开开发的蕴藏藏量346618干瓦瓦。4.2.44温泉资源源县城嵩市镇镇村内的，是是全国唯一一的伴生冷冷热泉，冷冷热泉水相相伴相生，相相距仅在数数米之内，具具有独特的的文化品味味。温泉出出水口位于于芙蓉山的的半山腰，出出水温度约约43.5摄氏度度，日流量量约16000余吨，富富含对人体体

30、有益的多多种微量矿矿物质元素素，对有各各种慢性病病、富贵病病以及肥胖胖症都有一一定的疗效效。4.3社会会经济状况况4.3.11面积及人人口全县共有77个乡镇6689个自自然村，土土地面积11251平平方公里，其其中山地面面积1600万多亩，耕耕地面积110万亩。到到20022年底全县县总人口为为10.67万人人，其中非非农业人口口2.72万，农农业人口占占全县总人人口的755.1。4.3.22经济状况况2002年年，县国内内生产总值值4.262亿亿元，第一一产业1.333亿亿元，第二二产业1.638亿亿元，第三三产业1.291亿亿元，三类类产业结构构为3039331。20002年全县县财政总收

31、收入为40078万元元，农民人人均纯收入入23888.69元；在岗职工工年平均工工资80888元；城城乡居民储储蓄存款余余额625593万元元；全社会会固定资产产投资总额额145226万元。第五章建设设单位基本本情况5.1项目目建设单位位基本情况况项目建设单单位度假村村开发有限限公司成立立于20008年3月月，由、三三人共同投投资组建，公公司注册资资本20000万元，其其中公司法法人代表占占90的的股份。公公司经营范范围：旅游游项目的基基础设备建建设。是专专为度假村村开发而设设立的公司司。5.2投资资人基本情情况公司法人代代表是度假假村开发有有限公司的的控股股东东，也是本本次度假村村项目建设设

32、的负责人人，是浙江江省丽水市市缙云县人人，曾经从从事建筑、图图书、餐饮饮、房地产产和制造业业等多个不不同行业，而而且在每个个行业都有有很好的经经营业绩，因因此成为当当地颇有知知名度的企企业家，到到目前为至至，个人独独资或控股股的企业有有：1、衢州市市天欣房地地产开发有有限公司，为为个人独资资公司，公公司注册资资本10000万元，至至20077年12月月，公司资资产总额1135644.68万元元，净资产产65422.73万元元，公司成成立至今，已已在衢州及及周边县市市成功开发发多个商住住小区。2、缙云县县华朝美食食林(大酒酒店)，为为个人独资资酒店，至至20077年12月月，公司资资产总额113

33、58.49万元元，净资产产852.64万元元，是缙云云县最豪华华，消费最最高的酒店店之一，一一直经营状状况良好。3、缙云县县胡源石材材有限公司司，注册资资本1000万元，个个人控股995，至至20077年12月月，公司资资产总额11562.53万元元，净资产产968.45万元元，年销售售收入30000多万万元。4、浙江东东华图书发发行有限公公司，注册册资本3000万元，个个人控股995，至至20077年12月月，公司资资产总额6657.42万元元，净资产产476.58万元元。除企业业外，个人人还在杭州州、丽水、缙缙云、衢州州等地拥有有不少商业业和住宅类类房地产，市市场价值超超过30000万元。

34、公司的另外外两名投资资人，也一一直在从事事酒店管理理工作，积积累了丰富富的管理经经验。第六章市场场分析与推推广方案6.1市场场定位温泉旅游项项目，要受受到很多自自然条件的的限制，而而且相对与与普通旅游游景区，温温泉旅游的的投资更大大，能接待待的游客人人数却比较较少，因此此，温泉旅旅游区从先先天上来说说就不是低低档旅游区区，面向的的游客也是是以高收入入的富裕人人群为主，少少量的公商商务人士为为辅。同时时，从的水水质、自然然环境、文文化内涵等等方面看，完完全有条件件建设成温温泉中的精精品。因此此，的市场场定位应该该是“温泉泉精品，高高尚度假，精精英休闲、健健康之旅”。6.2目标标市场分析析县县城居

35、民民只有3万万，而且当当地居民的的收入水平平并不高，有有能力到温温泉度假村村消费的人人群就更少少，所以本本地的旅游游市场发展展空间十分分有限，因因此度假村村的目标市市场应该放放在外地。6.2.11县是最重重要的客源源市场，其其中鹰潭最最为重要，这这些地区的的人口多，收收入水平也也高，关键键是距离度度假村比较较近，双休休日也可以以来，不象象远地方的的游客，要要凑到比较较长时间的的假日才能能出来游玩玩。6.2.22作为省的的省会和最最大的城市市，市民的的消费能力力强，而且且随着国家家法定节假假日的变动动，很多居居民已将一一年至两次次的长途旅旅游转为一一年多次的的短途旅游游，在这种种情况下，省省内或

36、本省省的周边地地区就成了了最好的出出游对象，为为度假村这这样的省内内新兴旅游游区开发提提供了良好好的机遇。6.2.33以长三角角地区、珠珠三角地区区和京津地地区为主的的全国旅游游市场。长长三角地区区、珠三角角地区和京京津地区是是全国经济济最发达的的地区，也也是居民出出游率最高高，旅游消消费最高的的地区，特特别是上海海、深圳、珠珠海等城市市。随着城城市规模的的日益扩大大，生活在在钢筋水泥泥丛林中的的人们，更更渴望亲近近自然，喜喜欢到山多多、水多、森森林多的地地方去放松松心情。而而且以温泉泉度假村这这样的消费费水平，虽虽然对省内内大部分地地区来说是是比较高的的，但在经经济发达地地区的游客客看来，还

37、还是比较适适宜，适合合这些地区区的大部分分游客。6.2.44海外旅游游市场。韵韵放境游客客以港澳台台人数最多多，其次是是日韩游客客，这些游游客的消费费水平远高高于国内水水平，平均均行程也长长于国内游游客，单个个游客产生生的效益也也远高于国国内游客。虽虽然人数相相对较少，却却也是一个个不可忽视视的群体。6.3市场场推广方案案和推广措措施6.3.11将度假村村与县的整整体旅游资资源推广紧紧密结合，依依托与政府府的强大宣宣传网络，争争取将度假假村打造成成县的一张张名片，让让游客到必必到，或者者说游在，住住在。6.3.22充分利用用媒体和网网络的包装装和宣传作作用，将度度假村包装装成“生态态之村、健健

38、康之泉、文文化之地、休休闲之都”，在在电视、交交通电台、网网络上进行行造势，争争取尽快将将度假村的的知名度提提高。6.3.33充分利用用周边武夷夷山、龙虎虎山、龟峰峰、流坑村村、麻姑山山等知名景景区的资源源，加强与与周边旅游游区的合作作，争取一一部分客源源，达到合合作互赢的的效果。6.3.44充分利用用村的天师师道观遗址址和太极阴阴阳泉，打打好道教文文化这张牌牌，结合当当今社会的的“和谐”主主题，作一一篇“亲近近自然、爱爱护自然，与与自然和谐谐共处”的的大文章，宏宏扬道教文文化，打造造一个新的的道教圣地地，吸引全全国各地的的游客前来来观光。6.3.55与政府部部门、大企企业集团、大大教育机构构

39、进行合作作，成为他他们的联系系单位，争争取将度假假村列入他他们举行会会议、培训训、集团活活动的举办办地，并通通过这些精精英人士的的宣传，在在各行业的的精英人群群中形成良良好的口碑碑，以更好好的吸引潜潜在的客户户群。第七章项目目建设方案案7.1建设设任务与规规模建设规模：度假村区区域规划总总用地面积积3570017平方方米，总建建筑面积5550544平方米，道道路面积5584411.7平方米米，项目分分为两期，总总投资200477万万元(含不不可预计费费919万万元)。在20088年7月至至20100年12月月实施一期期项目建设设，建设内内容如下：(1)、土土地征用，投投资额5440万元；(2)

40、、基基础设施建建设，包括括土地整理理，3166国道到景景区入口的的非支线公公路，围墙墙、绿化及及地下管渠渠道建设整整治，区内内各场馆间间道路，停停车场，电电力设施，供供排水设施施，消防设设施，电信信宽带设施施、河道环环境整治、森森林生态游游区盘山游游步道(含含山体局部部加固)、生生态公厕所所、管理用用房等，投投资额46690万元元；(3)、游游赏接待设设施建设，包包括入口景景门、广场场、天师观观、温泉山山庄、温泉泉游泳馆、温温泉水上娱娱乐中心等等，投资额额39000万元；(4)开办办费2000万元，用用于前期资资金和广告告宣传费用用；(5)、建建设期固定定资产投资资利息4448万元；(6)、不

41、不可预计费费，按固定定资产投资资总额5计算，计计430万万元。在20111年1月至至20155年12月实施施二期项目目建设，建建设内容如如下：(1)、土土地征用，投投资额7220万元；(2)、度度假村绿化化保护工程程建设，投投资额3000万元；(3)、游游赏接待设设施建设：包括温泉泉度假别墅墅、温泉休休闲会所、幼幼儿园、农农居山庄等等，投资额额87600万元；(4)、其其它投资还还包括不可可预计费4489万元元。7.2设计计基本原则则(1)严格格执行国家家和省现行行的有关设设计规范、规规程，以及及有关消防防、环保和和职业卫生生方面的方方针政策。(2)建筑筑材料使用用木料、泥泥土、水泥泥以及本地

42、地的石材，在在满足使用用功能的情情况下兼顾顾美观，做做到经济合合理、安全全适用，以以节省投资资、具有地地方特色为为原则；(3)景点点配套设施施布置力求求人流、物物流合理安安排，整体体布局符合合当地规划划的要求。(4)考虑虑各公用系系统的配套套。7.3项目目布局根据资源环环境条件，以以及旅游活活动的组织织需要，将将整个分为为五个功能能区，即温温泉健身休休闲区、温温泉度假别别墅区、森森林生态游游览区、乡乡村风情体体验区和外外围控制区区。规划区区域与3116国道之之间有长44.4公里，宽宽9米的公路路相连。7.3.11温泉健身身休闲区该区块为整整个项目的的核心区块块，面积约约1480000平方方米，

43、呈狭狭长形，两两侧山体植植被茂密，生生态环境优优良。利用用基资源环环境条件和和地形地貌貌，以及充充分挖掘当当地民间传传说等文化化遗存，建建设一个供供人们休闲闲度假、健健身养身娱娱乐的场所所，主要项项目包括度度假区入口口大门、停停车场、广广场、温泉泉山庄、古古庙遗址、太太极荷花池池、温泉贡贡鱼区、贵贵宾楼、温温泉游泳馆馆、逍遥池池、温泉冲冲浪等。7.3.22温泉度假假别墅区该区块位于于村的东侧侧，温泉休休闲健身区区的西南侧侧，面积约约1520000平方方米，地形形狭长，两两侧溪水潺潺潺流过，中中间多为农农田，地势势平坦，空空气清新、生生态环境优优良。规划划将此区块块建成低容容积率的高高尚别墅居居

44、住区，包包括与其相相配套的休休闲会所、大大型室内健健身中心、网网球场、幼幼儿园等。7.3.33森林生态态游览区该区块位于于温泉健身身休闲区的的东北侧，山山体植被繁繁茂，主要要为阔叶林林、针叶林林和毛竹林林，具有较较优越的生生态环境。空空气中负氧氧离子含量量极为丰富富，是一处处不可多得得的天然氧氧吧。规范范将依山就就势布置各各种休闲、健健身旅游活活动项目，形形成以康体体和生态养养生为主题题的特色功功能区块，是是整个项目目生态文化化链的重要要组成部分分。7.3.44乡村风情情体验区该区块面积积约300000平方方米左右，规规划以体现现乡村农家家风情、康康体娱乐、农农耕参与、游游憩休闲为为主要功能能

45、，恰当展展现生态文文化与乡土土所息，让让游客充分分感受乡村村生态旅游游的精粹。7.3.55外围控制制区外围控制区区包括核心心建设区以以外的山林林、水面与与村庄，规规划在外围围控制区严严禁建造一一切影响本本区域生态态环境的设设施，山林林采取封山山育林措施施，以达到到涵养水源源，防止水水土流失的的目的；区区内居民点点应严格控控制其人口口与建设规规模、建筑筑风格等，使使其与度假假村的环境境相协调。7.4具体体建设内容容由于本项目目二期工程程预计要在在20111年开始动动工建设，距距今还有三三年时间，有有关投资额额和预期收收益都难以以测算，所所以本次可可行性报告告只对项目目的一期工工程进行测测算，一期

46、期工程预计计20088年动工，22009年年12月完完成主要建建设工程，到到20100年12月月份完成全全部建设，总总投资100208万万元(含不不可预计费费430万万元)。7.4.11土地征用用项目一期工工程拟征用用土地面积积1480000平方方米7.4.22基础设施施建设1、土地整整理面积11480000平方米米，包括对对山体作降降低山势处处理60000平方米米；2、3166国道至景景区入口99米宽非支支线公路44.4公里；3、围墙、绿绿化及地下下管渠道建建设总面积积1066680平方方米；4、区内场场馆之间的的道路，其其中|.52.5米宽的石石板路和卵卵石路规划划长度7.3公里，55.5米宽可通通车辆的水水泥道路11.3公里里。5、在广场场的南侧和和露天温泉泉泡澡区各各设1个停停车场，其其中广场的的南侧停车车场设置大大型车辆停停车位255个，中小小型车辆停停车位1660个，占占地总面积积40000平方米。露露天温泉泡泡澡区停车车场设置中中小型车辆辆停车位115个，占占地总面积积500平平方米，地地面采用植植草砖铺面面；6、电力、供供排水、消消防和电信信宽带等设设施；7、景区内内8.56公里里长的河道道环境治，包包括堤岸加加固等；8、在森林林生态游区区建设宽11.21.5米石板盘盘山路，规规划长度88000米米，对