区域商业发展规划--规划范围与重点24915.docx

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1、一、总 则（一）规划划范围与重重点本规划地域域范围为东东湖全区，总总面积188.35平平方公里。本商业规划划涉及到东东湖区范围围内的商业业零售、餐餐饮服务网网点和各类类专业市场场所组成的的商业功能能区及其总总和。具体体包括商业业中心、商商业片区、商商业街、专专业市场、展展览交易中中心、社区区商业网点点。规划重点地地域为商业业中心、商商业街道和和城北地区区。在这些些地方积极极引进现代代商业业态态。（二）规划划依据与原原则本规划主要要依据南南昌市国民民经济和社社会发展第第十一个五五年规划纲纲要、南南昌市城市市规划（2200320200）、南南昌市20002-22010年年商业发展展规划、东东湖区国

2、民民经济和社社会发展“十一五”规划和和商务部零零售业态分分类（GGB/T118106620004）进行行制订。本规划坚持持的基本原原则是：（11）以人为为本，远近近结合，着着眼未来，可可持续发展展的原则；（2）结结构调整、布布局优化、改改造与新建建相统筹的的原则；（33）商业网网点的空间间布局规划划与新型业业态的组织织引导相结结合的原则则；（4）大大型商业设设施建设与与中小商店店、社区商商业生存发发展相结合合的原则；（5）规规划的调控控功能与市市场机制的的基础作用用相结合的的原则；（66）技术进进步的原则则；（7）非非均衡发展展 ，集中中人力、财财力和物力力全力打造造商业亮点点和商业品品牌原则

3、。（三）规划划期限本规划的期期限为20006年20155年，近期期为2000620100年，远期期为20111年20155 年。二、商业发发展现状分分析（一）商业业发展概况况“十五”期期间，东湖湖区通过改改善商业基基础设施、美美化商业和和街道景观观环境、引引进商业大大项目、打打造商业品品牌、积极极调整商业业业态，改改革商贸流流通体制，使使人流、商商流、物流流、信息流流空前活跃跃，商业经经济得到迅迅速发展。1.商业设设施日趋完完善“十五”期期间，东湖湖区的城北北地区开发发和旧城区区、旧街道道改造，为为我区商业业提供了难难得的发展展机遇。根根据统计，我我区近年来来修整改造造区管道路路190余余条，

4、特别别是洪都北北大道和阳阳明东路等等的扩建改改造工程，带带动了商业业全面发展展。区政府府强化核心心城区求质质量、核心心城外求增增量的商业业发展思路路，形成了了连点成线线、画线成成面、集面面成块的现现代商业格格局。东湖区商业业设施配置置基本情况况表商业设施类类型营业面积()独立酒楼、大大型超市和和百货4000000大型建材及及建筑装饰饰材料市场场480000汽车整车市市场和配件件市场420000图书批发市市场、图书书零售大楼楼、体育馆馆900000大型娱乐、休休闲设施600000文化旅游资资源设施600000医疗保健1400000商务写字楼楼6500000集贸市场830000其它商业设设施530

5、000总计16260000各类经营场场所总营业业面积达1162.66万平方米米。满足常常住人口日日常生活需需要的设施施零售商商业网点为为105008户。其其中独立酒酒楼、大型型超市和百百货总面积积40万平平方米左右右，大中型型休闲场所所面积6万万平方米左左右、文化化旅游资源源设施面积积6万平方方米左右，商商务写字楼楼面积655万平方米米。2.商业呈呈现良好发发展势头“十五”期期间我区商商业得到了了较快发展展。一是各各类商业业业态发展较较快，商业业服务网络络初步形成成。二是我我区商业实实现了小规规模向较大大规模的过过渡，完成成了商业发发展自发无无序型向规规划有序型型发展的转转变，科学学发展观在在

6、我区商业业发展中得得到较好贯贯彻和体现现。2005年年全区全年年社会消费费品零售总总额91.7亿元，比比去年增长长18%，其中限额额以上企业业为45.06亿元元，增长114.733%，餐饮业零零售额为88.15亿亿元，比去去年增长112.2%，其中限限额以上企企业为5.35亿万元，增增长7.889%。商商业对全区区经济增长长作出了突突出贡献。22005年年我区商业业经济发展展高于全国国5.1个个百分点(全国为112.9%)，高于于全省3.0个百分分点（全省省为15%），高于于南昌市22.3个百百分点，呈呈现出良好好的发展势势头。3.区域商商业集群特特色显著增增强“十五”期期间，我区区对商业的的

7、集群化和和规模化发发展高度重重视，我区区商业利用用街道改造造的有利时时机进行了了业态调整整和重新定定位，在不不同地区形形成了集购购物、餐饮饮、休闲娱娱乐为主体体的商业集集群。目前前基本形成成了三大商商业集群，即即以八一广广场、太平平洋百货购购物广场等等为核心，以以中山路和和胜利路为为街区的购购物型商业业集群；以以二七北路路、福州路路、沿江北北路为主要要街区的餐餐饮型商业业集群和以以象山北路路、民德路路、苏圃路路和叠山路路为主要街街区的休闲闲娱乐型商商业集群。此外，区委委、区政府府明确提出出了商贸发发展要与区区域资源优优势相结合合，以专业业市场、连连锁经营为为载体，引引进了汽贸贸、家电、建建材装

8、饰等等一批竞争争能力强发发展前景好好的商业企企业，发展展形成了洪洪都北大道道汽贸市场场、青山南南路家具装装修等具有有鲜明产业业特色的集集贸批发商商业集群。4.品牌商商业企业快快速增加“十五”期期间，我区区积极地推推动“走出去，请请进来”的大开放放战略，对对国内外大大型商业品品牌企业实实施更优惠惠的政策，取取得了较大大成绩。全全国知名商商家纷纷入入驻我区，为为我区商业业发展夯实实了基础。（1）餐饮饮实现了品品牌化经营营。 餐饮饮业以改造造传统店与与培育新秀秀店等多种种措施，创创办了一批批具有鲜明明特色的优优势餐饮企企业。07791、新新东方大酒酒点、尚厨厨、阳光春春天、相思思林酒楼、长长城大酒店

9、店、远东大大酒店、万万家灯火、五五湖大酒店店、澳门豆豆捞、菜根根香酒楼、独独一处福寿寿城、云南南过桥米线线、人情味味、红牛大大酒店等一一大批规模模大、实力力强的餐饮饮企业的兴兴起，凝聚聚了较多的的人气、商商气、财气气。（2）娱乐乐休闲服务务出精品。精精品服务提提升了我区区娱乐文化化、休闲文文化的品位位，打造了了东湖区娱娱乐休闲行行业形象。其其中尚吧、天天圆钱柜、华华鑫夜总会会、巴渝风风、大红袍袍、长天港港娱乐城、星星光灿烂酒酒吧等均已已发展成为为东湖区娱娱乐、休闲闲的领军企企业，同时时其它高档档娱乐、休休闲场所不不断涌现，也也为我区服服务行业的的振兴奠定定了基础。（3）商业业百货继续续向大型化

10、化和规模化化方向发展展。洪客隆隆、南昌百百货大楼、国国美电器、新新一佳、沃沃尔玛、大大众购物中中心、步步步高商厦等等不断向全全区的其它它地区扩张张分店，经经营规模不不断扩大，并并取得良好好的经济效效益。（二）发展展机遇与商商业资源优优势从区域发展展大环境看看，东湖区区具有广阔阔的区域合合作空间。由由于中国内内地与香港港和澳门最最紧密经贸贸关系协定定（CEPPA）的签签订，对我我区招商引引资势必带带来很多的的合作机会会，我区将将认真分析析中国南部部九省与香香港、澳门门的“9+2”区域一体体化效应和和“CEPAA”效应，以以寻求进一一步合作的的可能性。2006年年7月，美美国新闻闻周刊沿沿引联合国

11、国城市发发展报告，在人口达75万以上的“二级城市”中，该报告将南昌评选为“全球十大最有活力的城市”之一，而且是中国唯一当选的城市。这也对我区获得外部商业资源提供了大量机遇。从区域发展展小环境看看，东湖区区地处南昌昌市的核心心区域，也也是城市人人口的高密密度地区，区区政府始终终致力于将将其打造成成为南昌市市的现代商商业和现代代服务业的的核心功能能区。因此此，具有发发展商业的的独特优势势，能够给给商家带来来巨大的商商机。（1）生活活性消费的的优势。22005年年我区常住住人口为444.644万人,居居民户数为为12.330万户。平平均每户家家庭人口33.63人人。20005年全区区人口的人人均实际

12、收收入为111700元元左右，较较上一年增增长24.7%以上上，人均社社会消费零零售额为2205466元。统计计调查表明明，全区居居民实际消消费总额为为59.333亿元，人人均消费为为75699.9元，出出现居民收收入和消费费同步高速速增长的好好势头。我我区外来流流动人口（包包括本市其其它行政区区）对东湖湖区社会消消费零售总总额的贡献献为32.37亿元元。城市居居民的人均均可支配收收入用于消消费的消费费率为644.7%。我我区目前进进入城市居居民收入快快速增长时时期，从而而为城市商商业发展提提供了巨大大的购买力力。给投资资者创造了了巨大的投投资机会。2004年年南昌市服服务行业人人均年工资资收

13、入情况况服务行业人均工资(元)交通运输、仓仓储和邮政政业102044信息传输、计计算机服务务和软件业业175555批发和零售售业172600住宿和餐饮饮业7038金 融 业192433房地产业7298租赁和商务务服务业9101科学研究、技技术服务和和地质勘查查135466居民服务和和其他服务务业6561教 育119055卫生、社会会保障和社社会福利业业147522（2）生产产性消费的的优势。22005年年全区工商商企业总数数为10446个，其其中限额以以上批发、零零售企业总总计67个个，规模以以上企业229个。规规模以上工工业企业数数24家。22005年年全区有生生产资料市市场3家，分分别是洪

14、都都北大道旧旧钢材批发发市场、三三经路建筑筑装饰材料料批发市场场、二七北北路汽配市市场等。22005年年全区大宗宗生产资料料消耗主要要包括：生生铁、钢材材、钢丝、铜铜材、水泥泥、原木、布布、原煤、焦焦碳、汽油油、煤油、柴柴油、燃料料油、电力力等。总价价值5.22亿元左右右。工商制制造企业的的发展将带带动我区生生产性消费费的较快增增长，为到到我区进行行投资的商商家创造了了发展机会会。（3）土地地资源优势势。一些闲闲置土地资资源有待开开发利用。我我区地处南南昌市的黄黄金地段，“寸土寸金”，属于商家必争之地。目前全区低洼闲置土地面积还有6.16平方公里，待进行的旧城改造面积有4.7平方公里左右，街道

15、道路等待改造里程在55公里以上。这些闲置资源是促进东湖区商业经济增长的重要资源。（4）老城城区旧房改改造的商业业地产资源源优势。目目前老城区区占到整个个东湖区面面积的2/3以上，城城市房地产产的建筑寿寿命大约为为50-660年，目目前我区老老城区大多多数旧房进进入到更新新阶段。因因此，旧城城区的房屋屋改造和商商业业态提提升将为商商家创造很很多的发展展机会。我我区要推动动商业发展展，必须把把全区的商商业地产资资源潜力充充分挖掘出出来。东湖区主要要街道的商商业用地潜潜力基本情情况表街 道项目或商业业用地公园街道1.老南昌昌二中用地地；2.苏圃路路拓宽与改改造；3. 佑民民寺角地的的旅游开发发；4.

16、 叠山山路临街商商业地产附附加价值的的提升百花洲街道道象山北路、建建德观街、百百花洲路及及后墙路等等临街商业业铺面的改改造与提升升滕王阁街道道榕门路仿古古一条街的的商业集群群化与质量量提升大院街道1.部分省省直单位搬搬迁，将行行政办公用用地转化为为商业用地地；2. 二七七北路改造造与商业业业态提升；3.人民公公园和动物物园的搬迁迁或商业化化运作彭家桥街道道1.江西师师范大学用用地整体退退出与商业业化运作；2. 医学学院用地整整体退出与与商业化运运作；3.洪都北北大道临街街商业用地地挖掘；4文教路临临街拓宽改改造；5.湖滨南南路、湖滨滨西路、青青山北路和和富大有堤堤等的大规规模开发董家窑街道道1

17、. 青山山路铁路货货运场；2. 阳明明东路临街街商业用地地的运作；3. 南京京西路、二二七北路、沿沿江路、青青山南路、永永外正街延延伸路等改改造与开发发。豫章街道1.部分省省直单位搬搬迁，将行行政办公用用地转化为为商业用地地；2. 沿江江北路的八八一大桥以以北段商业业街道商业业业态引进进3.该街道道旧房改造造与拆迁八一桥街道道该街道的旧旧房改造与与拆迁墩子塘街道道1.叠山路路和阳明路路的商业业业态改善；2.中医医学院整体体搬迁（5）通过过调整商业业行业结构构创造的商商业资源优优势。各种种生活性消费费服务业的的发展，离离不开当地地居民的收收入水平、消费水平和市场的规模，当生活性消费服务扩张到一定

18、的水平，其增长就会趋于稳定。要挖掘生活消费服务业的潜力，就必须根据居民消费变动趋势选择商业产业发展方向，调整好城市的商业行业结构。我区商业行业结构调整为商家提供了新的产业选择空间。（6）人文文和自然旅旅游资源的的一定优势势。全区人人文旅游景景观共有114处，它它们是：滕滕王阁、佑佑民寺、八八一广场、八八一公园、朱朱德军官教教育团旧址址、贺龙总总指挥部旧旧址、叶挺挺总指挥部部旧址、杏杏花楼、钟钟鼓楼、宁宁王府、科科技馆、博博物馆等，红红色旅游景景观资源的的商业价值值尤其突出出。全区共有湖湖泊、水面面资源6处处，分别是是：东湖、南南湖、北湖湖、青山湖湖、赣江、抚抚河等，有有一定的可可利用商业业价值

19、。全区共有自自然景观、特特色建筑（包包括大桥）资资源共6处处，它们是是：八一桥桥、人民公公园、动物物园、贤士士湖公园、相相思林公园园、八一广广场等，这这些资源也也有较大的的利用价值值。（三）存在在的不足（1）城市市商业土地地利用效率率低，一是是核心城区区小商店沿沿街道发展展，挤占了了满足高附附加价值商商业发展需需要的商业业设施；二二是临湖和和临江商业业房地产资资源没有得得到很好地地利用。（2）商业业设施整体体发展水平平低，总量量不足，结结构不合理理，规模较较小。例如如，餐饮设设施供给相相对过多，满满足高附加加价值和现现代服务业业的商业设设施供给不不足，导致致总体商业业经济效益益低。城市市商业设

20、施施必须满足足这些现代代商业的发发展需要，我我区传统业业态还有待待进一步调调整创新。（3）能够够吸引大规规模流动人人口进行消消费的亮点点工程和商商业设施不不足。目前前除了八一一广场和胜胜利路的商商业设施之之外，其它它地方亮点点工程较少少。人文、自自然景观资资源吸引力力还有待进进一步提高高，滕王阁阁等旅游景景点沿线商商业以小商商品市场为为主，设施施较分散，缺缺乏特色，对对游客吸引引力较小。（4）居住住区、大型型商住开发发区虽初具具规模，但但配套商业业设施发展展相对滞后后。（5）批发发交易市场场、集贸市市场档次低低，营业设设施需要进进一步改造造升级。（6）商业业人才不足足。经营管管理人才的的缺乏和

21、人人才结构的的不合理已已成为制约约东湖区商商业企业发发展的瓶颈颈之一。（7）商业业资本不足足。从20003年和和20044年的统计计数据看，东东湖区每年年的商业投投资缺口都都在3-55亿元左右右。因此，我我区的商业业发展仍然然受到资金金的制约，需需要提高商商业投资的的回报率来来吸引外部部商业资本本的流入。三、指导思思想与发展展目标（一）指导导思想规划期内东东湖区商业业发展的指指导思想是是：以科学学发展观为为指导，以以城北片区区商业发展展为重点，以以打造商业业产业集群群为终极目目标，按照照区委、区区政府制定定的“楼宇里面面抓经济，街街道两旁做做文章”的总体要要求，不断断深化商业业流通体制制改革，

22、加加快商贸企企业结构调调整，大力力发展新型型商贸业态态，培育地地方商业特特色和商业业企业品牌牌，紧密配配合南昌市市建设现代代制造业重重要基地的的城市发展展核心战略略，以提高高城市综合合竞争力为为核心，以以实现南昌昌市和东湖湖区的商业业现代化、国国际化为取取向，以将将东湖区建建设成为江江西省和南南昌市的商商业龙头和和现代商业业、现代服服务业的核核心功能区区。我区围绕着着商业发展展的指导思思想，需要要有机整合合区内外各各种商业资资源，把握握现代商业业和现代服服务业及相相关产业的的发展趋势势，建立与与城市发展展战略地位位和经济发发展水平相相适应的，布布局合理、结结构优化、功功能先进、配配套完善、可可

23、持续发展展的现代商商业空间格格局和网点点体系，体体现满足市市场需求，提提高人民生生活质量，创创新消费服服务方式，改改善产业服服务功能，提提升商业竞竞争力，服服务城市建建设的基本本要求，使使现代商业业和现代服服务业成为为东湖区的的支柱产业业。（二）规划划理念（1）坚持持核心城内内求质量，核核心城外求求增量的规规划理念，根根据城市产产业动态发发展，将城城市商业用用地资源配配置到最佳佳水平。（2）坚持持商业业态态选择以人人为本的规规划理念，布布局整体设设计突出“一次购足足”和就近消消费的特点点，建立一一套便捷的的、网络化化的商业服服务系统。（3）坚持持城市商业业产业集群群化发展的的理念，整整体规划布

24、布局有利于于商业产业业集群的形形成，以进进一步提高高我区商业业集群化程程度。（4）坚持持新增商业业设施高级级化的规划划理念，力力求未来东东湖区商业业设施高档档次，高标标准和高规规格，满足足流动人口口对现代商商业设施的的要求，从从而迅速提提高流动人人口对我区区商业发展展的贡献。（5）坚持持总体规划划布局层次次清晰的理理念，满足足不同类型型消费者的的消费需要要。根据不不同人群的的收入水平平和消费水水平，进行行规划布局局设计，建建立一套层层次清晰、结结构合理、消消费环境互互不干扰的的商业服务务体系。（6）坚持持规划设计计突出环境境景观不断断改善和环环境保护不不断提高的的理念，使使东湖区成成为全市商商

25、业购物环环境最佳，景景观环境优优良，适合合人居的理理想场所。（三）规划划总目标为了把东湖湖区建设成成为江西省省和南昌市市的商业龙龙头和现代代商业和现现代服务业业的核心功功能区。规规划期间我我区商业发发展的四大大奋斗目标标是：1.基本建建成区域性性商贸流通通中心加快商业建建设发展步步伐，建立立起立足区区内、辐射射周边、畅畅通高效的的商业贸易易流通体系系，建立起起交易规模模大、辐射射面广、规规范有序、功功能先进的的市场交易易体系。充充分体现南南昌“旅游胜地地，购物天天堂，万商云集集”现代化商商业城市的的风貌。2.基本建建成特色化化商业集群群充分发挥地地域优势，叫叫响服务品品牌，做大大特色规模模。商

26、贸流流通业、餐餐饮业与休休闲娱乐业业既相对独独立，又相相互渗透、相相互促进、共共同发展。以以我区现有有的特色名名品、名店店为重要资资源，有计计划地协调调发展餐饮饮、娱乐、休休闲设施，形形成以专业业店、特色色店、酒店店、宾馆、茶茶社、休闲闲娱乐服务务为一体的的多功能商商业街区，弘弘扬商业文文化、营造造特色商业业，使商业业街成为市市民和国内内流动人口口购物、休休闲的理想想场所。3.基本建建成网络化化商贸流通通体系以促进商贸贸发展为主主线，加快快我区营销销网络建设设。在统筹筹、协调和和综合管理理全社会大大商业的前前提下，整整合全社会会商业资源源，发挥商商业资本的的规模效应应，提高商商贸业组织织化水平

27、。到到“十一五”期末，我我区基本建建立健全商商贸流通的的市场宏观观调控体系系；建立健健全商贸流流通业高效效率、有吸吸引力的政政策体系；按照市场场经济规律律进行运作作，推动和和引导以连连锁商业为为主体的零零售体系，以以展览交易易中心为主主体的新型型商贸批发发交易体系系，以代理理、经销为为主体的采采购体系，以以电子商务务带动新型型业态发展展，最终形形成网络化化的商贸流流通体系。4. 成为为国际商务务洽谈和国国际旅游观观光的理想想场所南昌作为“全球最有有活力的城城市”和“最有魅力力的城市”，体现了了它作为国国际化商业城市市的初步印印象，规划划期间，我我区将加快快商业国际际化进程的的步伐，充充分发挥区

28、区位优势，力力争更多跨跨国商业集集团和国际采购购中心进入入，同时使使我区成为为国外商务务、国外金金融服务和和中介服务务、旅游者者观光和商商务洽谈的的理想场所所，提高我我区商业跨跨国发展程程度，利用用跨国公司司改善我区区商业的经营理念念，使我区区商业结构构与业态、管管理技术水水平等符合合国际规范范。（四）具体体发展指标标1.未来十十年东湖区区的商业发发展目标要使南昌成成为中部地地区的旅游游、购物、休休闲娱乐中中心，作为为核心城区区的东湖区区必须做出出更大贡献献，有一个个更快的增增长速度。我我区确定社社会消费品品零售额118%的正正常发展目目标，力争争达到200%的最优优发展目标标是可能的的，这一

29、发发展速度对对实现南昌昌商业在中中部崛起具具有重要的的战略意义义。具体发发展指标是是：项 目现状指标（22005年年）2010末末年目标2015末末年目标指标值速度指标值速度社会消费品品零售总额额(亿元)91.7正常1800力争2100正常18力争20%45020餐饮营业收收入(亿元元)8.1515.714%30.616商业营业总总面积(万万m2)162.66245.6610%325.9910%商品交易市市场成交额额（亿元）27.752.53312%101.11714%就业人数(万人)2.34.115%8.317%社会消费品品零售总占占全市的比比重(%)23.5%30%/35%/现代经营业业态

30、销售额额在社会消消费品总额额中的比重重（%）28%35%40%2. 未来来十年东湖湖区的国际际化商业发发展目标 “走出去去，请进来来”是我区发发展开放型型商业的一一个重要战战略。未来来十年，我我区人均收收入将超过过30000美元，国国际流行的的大型多功功能购物中中心、采购购中心、便便利店等业业态势必同同步出现，国际零售业、国际旅游、餐饮业等生活消费性服务、国际金融服务和中介服务等生产性消费服务业等将得到一定发展，这给我区引进和利用外资提供了较大的发展空间。具体发展指指标是：（1）外商商投资商业业企业对我我区社会消消费品零售售总额的贡献达达到15%以上。（2）至少少有10家家以上国际际著名零售售

31、业巨头入入驻东湖区区。（3）我区区承接国际际旅游者人人数达到88000人人/年以上上（4）西式式餐饮创造的的消费总额额达到餐饮饮营业总收收入的255%。（5）100家以上国国际娱乐性性跨国企业业入驻东湖湖区。（6）2-3家国际际金融服务务的分支机机构进入我我区。（7）我区区商业管理理规范基本本与国际接接轨，区内内商业企业业有国际化化经营的强强烈意识。（8）流通通业电子商商务技术达达到国际水水平，流通通业国际电电子商务业业务占我区区社会消费费品零售总总额的10%以上。四.商业基基本模式（一）市场场分析与商商业结构未来十年我我区消费品品市场需求求潜力主要要体现在：（1）流动动人口创造造的生活性性消

32、费市场场潜力。通通过分析预预测，东湖湖区生活性性消费市场场潜力，未未来5年，我我区潜在生生活性消费费价值总计计为1088亿元。由由于目前我我区的社会会消费品零零售总额，大大部分来自自常住人口口，因此，未未来要实现现社会消费费品零售总总额的快速速增长，我我区将把主主要精力放放在吸引流流动人口的的消费上，通通过打造亮亮点工程，吸吸引流动人人口进行消消费。未来5年各各街道流动动人口变动动状况及潜潜在消费价价值街道及面积积（平方公里里）排序常住人口及及可支配收收入街道常住人人口收入特特征年潜在消费费价值总计:1008.亿元元外地年流动动人口及预预期消费额额滕王阁（11）44.01553万人/1.2万万

33、元常住人口中中收入区域域（5年人口口总增长率率7.5%） 111.8433亿元18万人/0.5万万元百花洲（00.86）66.01999万人/0.8万万元常住人口低低收入区域域（5年人口口总增长率率5%）10.3441亿元15万人/0.5万万元公园(0.62)74.12444万人/0.8万万元常住人口低低收入区域域（5年人口口总增长率率5%）9.4477亿元15万人/0.5万万元大院(1.62)34.82776万人/1.6万万元常住人口高高收入区域域（5年人口口总增长率率10%）13.5557亿元18万人/0.5万万元彭家桥(55.82)110.2886万人/1.6万万元常住人口高高收入区域域

34、（5年人口口总增长率率20%）19.7110亿元20万/00.5万元元董家窑(55.42)210.8339万人/1.6万万元常住人口高高收入区域域（5年人口口总增长率率20%）17.7332亿元15万人/0.5万万元豫章(2.41)84.12119万人/1.2万万元常住人口中中收入区域域（5年人口口总增长率率10%）7.9188亿元10万人/0.5万万元八一桥(00.42)93.51222万人/0.8万万元常住人口低低收入区域域（5年人口口总增长率率2.5%）6.6588亿元10万人/0.5万万元墩子塘(00.54)54.98666万人/1.2万万元常住人口中中收入区域域（5年人口口总增长率率

35、5%）11.0331亿元15万人/0.5万万元（2）工业业制造业拉拉动的生产产性消费市市场潜力。22004年年南昌市工工业增加值值235亿亿元，工业业发展带动动当地商业业的效应为为127亿亿元，未来来带动商业业增长的速速度可以达达到18%，而沿海海城市工业业制造业带带动商业的的效应一般般为25%-29%。因此，我我区工业带带动商业的的效应还有有提升空间间，我区的的生产性商贸贸服务业和现现代服务业业将继续快快速发展。（3）家庭庭社会化服服务市场潜潜力。目前前我区家庭庭社会化服服务水平低低，未来随随着城市居居民收入水水平的大幅幅度提高，南南昌的家庭庭社会化服服务如保姆姆、民办快快递、家庭庭医疗、护

36、护理、电信信衍生服务务、银行、证证券保险及及衍生服务务、住宅装装修服务、教育消费费等将有较较大的市场场潜力。这这将大大推推动社区商商业服务的的进一步发发展。我区商业结结构和商业业业态需要要根据市场场需求的变变化得到及及时调整。（1）我区区商业结构构将随着未未来南昌人人口数量、结结构和质量量的变化而而调整。未未来10年年，我区居居民结构中中工薪阶层层约占766%，每年高高素质外来来商务人口口和旅游者者，将占到到区内总人人口的244%左右，知知识分子群群体、白领领阶层的消消费群体将将占区内居居民收入结结构的255%左右。因因此，随着着东湖区居居民收入水水平的不断断提高，用用来满足中中低档次消消费者

37、的消消费层次需需要减少，高高档消费的的比例逐渐渐上升,将将有25%以上的消消费者追求求高档次的的国际流行行时尚的消消费，促使使国际著名名品牌商品品专卖店在在东湖区不不断出现。 （2）我区区商业结构构将随着南南昌市消费费者收入水水平和消费费者行为变变化而调整整。南昌市20004年、22005年年住户平均均每人生活活费用支出出及构成项目金额(元)构成（%）2004年年2005年年2004年年2005年年食品2798.753163.3347.73344.788衣着506.008623.4498.638.83居住625.335628.00710.6668.89交通与通讯讯507.111594.6628

38、.658.42家庭设备用用品及服务务340.994497.9995.817.05教育文化娱娱乐服务665.999880.33111.36612.466医疗保健281.995498.0074.817.05杂项商品与与服务138.004178.3322.352.52总消费支出出586421706414消费率644.9%消费率644.2%2005年年东湖区的的个人可支支配收入为为117000左右，折折合成美元元，大约11500美美元左右。根根据政府推推算，20012年南南昌人均可可支配收入入将可能超超过30000美元。因因此，未来来我区的商商业行业结结构将与“30000-40000美元的的消费结构构

39、相适应。对对照这一标标准，未来来将降低大大众餐饮业业、低附加加价值服装装和鞋类等等日常用品品商业的发发展速度，提提升“住、行”商业行业业和现代服服务业的发发展速度。（3）根据据南昌城市市居民的消消费结构演演变规律，未未来10年年，我区打打造的最有有潜力的十十大现代商商业和现代代服务业分分别是：汽汽车及零部部件商贸业业、燃料及及动力行业业、房地产产业、家具具及家用电电器行业、大大众文化娱娱乐服务业业、教育服服务、通讯讯及网络信信息服务、医医疗保健服服务、金融融保险的投投资理财服服务以及高高雅文化产产业等。（二）商业业用地基本本模式（1）采用用区域内土土地升值最最快，空间间结构最合合理，商业业用地

40、经济济效益最大大化的“土地利用用模式”。（2）挖掘掘市商业中中心、区域域商业中心心土地使用用效益的潜潜力。与全全国省会城城市的市级级商业中心心相比，目目前南昌市市商业中心心向周边地地区的辐射射作用不够够明显，八八一广场的的商业价值值及开发效效益还没有有充分挖掘掘出来。因因此，我区区还可以继继续利用市市级商业中中心的辐射射带动区域域内社会消消费品零售售总额的增增加。（3）挖掘掘目前商业业街的商业业潜力。我我区将着力力打造品牌牌商业特色色街，努力力为开发商商创造商业业潜力空间间。（4）挖掘掘大型商务务写字楼使使用效益的的潜力。我我区商业楼楼宇面积高高达65万万平方米，这这些大型商商务写字楼楼是我们

41、实实现商业发发展目标的的商业潜力力来源。（5）挖掘掘我区湖边边和江边自自然景观资资源的商业业潜力。东东湖区有 “四大湖”，而且临临赣江的江江边街道长长，由于以以前缺乏科科学合理规规划，商业业价值没有有得到很好好发挥。因因此，未来来随着湖边边商业设施施和居民住住宅建筑的的老化仍然然可以有较较大的市场场运作空间间。五、商业布布局及功能能配置（一）商业业总体布局局要使东湖区区商业经济济总量得到到快速发展展，必须将将最有商业业潜力的业业态或者项项目布局在在最有价值值的商业地地段，并且且能够按照照时间进程程，有组织织、有计划划有步骤地地推行。本次规划结结合未来现现代商业发发展的一些些新变化，改改变我区传

42、传统商业布布局思路，围围绕着东湖湖区在短中中期内最能能够实现商商业总量快快速增长的的“亮点工程程”做文章，提提出了本规规划的“1234456”商业发展展设想。即即全力打造造1个市级级商业中心心、2个“水景”经济增长长带、3个个商业商务务广场、44个批发市市场、5个个展览交易易中心和66条商业街街。1. 打造造1个市级级商业中心心目前市级商商业中心的的地位和作作用有待于于进一步提提升，由于于八一广场场和中山路路商业带难难以再进一一步推动东东湖区商业业向前发展展，因此，需需要另外开开辟市级商商业中心向向北的辐射射来快速推推动东湖区区商业的繁繁荣，使洪洪都北大道道、阳明东东路、青山山路等成为为打造市

43、级级商业中心心的一个最最重要的组组成部分。这这将会带动动我区东北北片未来55年乃至110年的快快速繁荣。市级商业中中心进一步步打造的思思路是扩大大以八一大大道、阳明明路（包括括阳明东路路）、青山山路作为辐辐射圈，带带动南京西西路、文教教路、贤士士一路、贤贤士二路、二二七北路、滨滨江路、洪洪都北大道道等周边纵纵横商业街街道建设，以以现有的商商业零售业业态为基础础，逐步形形成购物、商商务、大酒酒店、休闲闲、娱乐、旅旅游、居住住、专业批批发市场等等功能于一一体的东北北部商圈。2.构建22个“水景”经济增长长带（1）沿江江北大道北北段“水景景”经济增长长带未来5年以以后，在成功打造造沿江路南段段之后，

44、我我区将继续续大力打造造“八一大桥桥与赣江大大桥之间”的沿江北北大道临江江边的半边边商业街。使使其成为总总部经济和和世界顶级级品牌的聚聚合地，成成为具有与与上海外滩滩相似的现现代商业和和商务功能能街区。目前，紫金金城的商业业地产开发发，正在带带动该地带带的商业发发展，未来来洪都大桥桥的建成通通车，将进进一步提升升该地段的的商业价值值，将努力力创造良好好的周边环环境，为商商业地产开开发提供配配套服务。沿江总部经经济与品牌牌购物休闲闲商业街，将为城北地区居民和外地旅游者创造一个开放怡人的滨江商务办公场所和购物休闲场所，将部分引入服饰、餐饮、娱乐等全球知名品牌，同时部分引入全球顶级的餐饮娱乐文化品牌

45、，实现与巴黎、米兰同步的一站式消费。沿赣江的绿化带以恢复自然堤岸为主，商业街与赣江景观平台以硬铺面为主，在商业街用景观水池环绕中心玻璃建筑，增加亲水休闲空间，并结合小景，绿化点缀,形成开放的、怡人的滨江购物休闲气氛，尽情演绎高尚滨江生活。（2）湖滨滨西路“水景”经济增长长带未来5-88年后，着着手挖掘湖湖滨西路的的水景资源源，形成另另一个“水景”经济增长长带。在湖滨西路路临湖半边边商业街设设计一个南南昌市内具具有一定规规模、功能能较完备、具有有吸引力的的区域性城城市综合项项目湖滨时尚广广场。将其建设成为以水为为主题、总总建筑面积积13万平方米米的半边商业街街区。半边商业街街区由临滨滨湖商业区区

46、和两座大大型商场组组成。其中中临青山湖商业业区，将以以大型水景景为背景，主主要设施有有：主题餐餐厅、特色色商铺、湖湖畔休闲区区、电影城城等，这里里的商业设设施均开辟辟成为屋顶顶花园，既既可购物又又可观景。为为方便顾客客购物，沿沿街留下有有停车场。由临湖商业区延伸的商业街将建设两座大型商场，共6万平方米，将引入国际名品店、时尚精品店等设施，发展零售商业。3.营销宣宣传三个大大型商业商商务广场通过考察东东湖区目前前的商业资资源，近55年能够迅迅速带动东东湖区商业业经济增长长，凝聚人人气、汇集集商机的亮亮点工程是是以胜利广广场、时代代广场、财财富广场等等三个商业业商务广场场。对这三三个商业商商务广场要要加强营销销宣传力度度。4. 发育完善44个专业集集贸批发市市场根据批发市市场布局在在城市规划划中的技术术要求，农农产品批发发市场属于于低附加价价值、低投投资回报率率的市场，只只能满足常常住人口需需要，而较较少满足流流动人口需需要，因此此，未来我我区的农产产品集贸批批发市场数数量将维持持与常住人人口消费总总量的比例例。由于目前南南昌市区的的布料市场场、服装批发发市场、玩玩具市场、鞋业业批发市场场、皮具批批发市场等等低附加价价值的劳动动密集型工工业品批发发市场已经经饱和，甚甚至过剩，而而且不宜布布局在核心心城区