蒙城县某地块投资价值分析89971.docx

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1、地块投资价值浅析蒙城县08801地块块投资价值值分析阜阳宏泰房房地产顾问问有限公司司二OO八年年元月八日蒙城县20008-001地块投投资价值分分析第一部分市场调研研蒙城房地产产市场首要要关注的是价价格因素，对对产品的质质量、风格格、环境等等因素的关关注还处于于萌发阶段段。产品规规划、建筑筑设计等完完全根据事事先的假设设，从开发发商本身的的角度出发发，制定完完成的；对对于客观的的市场及消消费者的接接受能力考考虑较少，开开发商的思思维、消费费者的观念念仍停留在在产品本身身的建造上上。蒙城房房产市场正正处在迅速速起步阶段段。1.1区域域开发目前，蒙城城房地产开开发主要集集中在蒙东东南方向，二二环以

2、外、307省道的区间地带。代表楼盘有建居苑、金天地、庄子花园、凤凰城、牛群商贸城、鸿业名居等，这些楼盘本身规模都比较大，容易形成气候。部分较早开发项目的成功入住，营造了区域内的居住气候，引领了片区的开发进程，进而带动整个房产市场。蒙东南居住住商贸于一一体的住宅宅新区基本本形成。大大规模楼盘盘的开发建建设，使得得区域内可可供开发建建设的土地地存量越来来越少，市市场活跃的的同时竞争争日趋激烈烈。随着房产市市场逐渐升升温，外地地房产商的的进驻，蒙蒙城东北版版块也开始始活跃起来来。在建的的楼盘以鸿鸿业时代广场场项目为代代表，在勘勘测的规模模较大的项项目以电大大附近的安安置区为代代表（约有有200亩）。

3、1.2市场场供给2007年年蒙城县房房地产在去去年有较快快增长的基基础上继续续保持良好好的增长势势头，牛群群商贸城的的经营趋势势渐好，庄庄子花园、凤凤凰城、丽丽都花园等等规模较大大社区成功功入住，对对蒙城地产产开发建设设起到了良良好的引导导作用。22007年年1-3季度度全市房地地产开发投投资完成33.07亿元元，增长447.188%，商品品房销售面面积达27.85万平平方米，增增长53.64%，其其中销售住住宅18.83万平平方米，预预售面积达达35.113万平方方米，房地地产市场呈呈现投资销售两两旺景象，销销售增幅大大大高于同同期投资增速，空空置商品房房得以有效效消化，房房地产处于于快速起

4、步步发展阶段段。2007年年1-9月份份蒙城县商商品房市场场态势物业类型投资额/万万元施工面积新开工面积积竣工面积销售面积住宅207000万46.7万万30万20.7万万18.833万商业7200万万10万-7.3万5.02万万合计279000万56.7万万30万28万23.855万1.2.11蒙城住宅宅市场目前蒙城市市场上供应应的产品以以多层为主主，部分小小高层、TTownhhousee；主力户户型集中在在1101400之间，以以三室为主主，部分两两室、复式式，方正实实用，南北北朝向；产产品风格均均是现代风风格，简捷捷明快。像像庄子花园园、丽都花花园、凤凰凰城等投入入使用的小小区，在建建销售

5、的楼楼盘如建居居苑、鸿业业名居、光光大小区等等都具有这这种特征。市场供应产产品特征表表建筑风格传统风格、现现代风格社区功能满足基本的的居住需求求，不注重重环境的营营造建筑面积主力户型三三室，面积积集中在11101400之间，宽宽敞户型结构经济实用，不不注重居住住的私密性性层高层数多层、小高高层装 饰饰毛坯朝 向向南北朝向采暖通风自然通风采采暖1.2.11.1住宅产产品业态配配比1.2.11.2户型配配比 目前蒙城房房地产市场场销售的主主力户型仍仍然集中在在130平方方米左右的的三房，这这个面积从从全国来看看，都属于于比较大的的，并且从从多个新开开工项目的的平均户型型面积来看看，未来两两年蒙城在

6、在售楼盘的的户型面积积都会以此此种户型为为主力户型型，大面积积户型的开开发将会成成为未来两两年内蒙城城房地产开开发的主流流。从20077年上半年年住宅的户户型销售情情况来看，中中大户型唱唱主角。1100120的的住宅销售售量占总销销售量的442.388，均价价为1750元/左右。1120140的的住宅销售售量占总销销售量的330.466，均价价为1850元/左右。而而60以下下的住宅户户型几乎是是市场空白白。1.3楼盘盘销售 1.3.11蒙城楼市市蒙城楼市均均价在1850元平方方米左右，部部分楼盘的的单价突破破2100元/平方米，以以鸿业名居居、建居苑苑、牛群商商贸城C区为代表表（商住楼楼），

7、主要要集中在蒙蒙东南新区区。蒙城的房价价在持续上上涨，楼市市销售量在在持续上升升。今年11至9月，蒙城城房地产竣竣工面积338万平方米米，累计销销售商品房房23.85万平平方米，销销售量与竣竣工交付面面积基本同同步，占竣竣工项目77成多，销销售量同比比增长1.37倍；已已签订的各各类商品房房合同预售售面积322.13万平平方米，同同比增长667。1.3 .2销售价格格蒙城房地产产市场需求求主体仍然然以首次置置业的消费费者为主，其其购买住宅宅主要集中中在城市发发展主力方方向上的蒙蒙城东南新新区。20006年蒙蒙城县商品品房平均价价格为15558元/。蒙城城近几年的的房地产开开发都集中中在蒙城新新

8、区，由于于区位等条条件没有明明显差异性性，所以，楼楼盘价格差差别也不大大，基本上上都在16600元/平方米22000元元/平方米左左右。 20004年-20077年蒙城商商品房均价价走势 蒙蒙城目前房房价上涨的的主要原因因是蒙城价价值的总体体提高和人人们对蒙城城未来发展展的良好预预期。20007年上上半年蒙城城县住宅销销售开门红红，价格区区间在16600-22000元元的价位销销售量最高高，可见随随生活品质质的优化，消消费者购买买房屋的不不仅仅物质质上的消费费，最重要要的是精神神消费。11600元元以下的大大多为经济济适用房和和集资房。1.3.22销售面积积2006年年蒙城县住住宅销售总总面积

9、为：18万，其中1100120的的住宅销售售量为7.63万，占总销销售量的442.388；1200140的的住宅销售售量为5.48万，占总销销售量的330.466。依此此计算，11001400的中大大户型销售售就占了整整个年度销销售总额的的72.884，比比重是相当当大的。而而90以下下的户型和和140以以上的户型型销售为228.166。1.4营销销手段房产市场营营销几乎一一片空白，既既没有专业业的市场分分工，也没没有专业的的销售团队队，开发商商既承担了了建设的责责任也承担担了销售的的任务。在在现有的市市场上能够够看到”营销”大概只是是简单的楼楼盘包装。包包括工地围围墙、广告告语、售楼楼部的包

10、装装及销售单单页的印做做，置业顾顾问缺少统统一的制服服，部分楼楼盘更干脆脆地派个开开发商代表表在售楼蹲蹲点。营销概念在在当地市场场是陌生的的,楼盘开发发出来后很很多都是自自然销售的的，就象衣衣服挂出来来后就会有有人买一样样。所以，虽虽然蒙城房房地产的营营销几乎等等于零，但但是它的楼楼盘去化量量及速度都都是挺惊人人的。蒙城城的房地产产市场还处处在起步阶阶段，刚刚刚具有商业业味道的蒙蒙城房地产产正酝酿着着新的突变变。随着市场被被逐步激活活，蒙城房房地产价格格开始迅速速攀升，这这是一个供供需基本平平衡，需求求依然旺盛盛的市场。只只要牢牢抓抓住机遇，银银企合作、化化解风险、获获得双赢、共共同发展，金金

11、融业和房房地产业完完全可以共共同为蒙城城整体经济济的发展做做出贡献。1.5区域域市场需求求形势1.5.11 市场对社社区配套关关注情况 由由上图可以以看出，意意向消费者者最关注的的社区配套套： 认认为绿化程程度最要的的占49; 认认为学校教教育最重要要的占244; 认认为购物重重要的占117; 认认为医院重重要的占112; 认认为公关健健身场所重重要的占88;意向消费者者对社区配配套设置的的应用上的的调查发现现：使用频频率较高的的主要是购购物中心、综综合市场、学学校、医院院等区配套套设施。1.5.22 意向消费费者对房屋屋面积的要要求 由由此可以看看出，消费费者在选购购住房时对对面积的选选择主

12、要呈呈现以下特特征： 选选择90以下下的消费者者占总人数数的15； 选选择1000-1200的消费费者占总人人口的400； 选选择1200-1400的消费费者占总人人口的311； 选选择1400-1600、1600以上的的消费者分分别占总人人数的9和5。从以上几组组数据可以以看出，消消费者在蒙蒙城购房首首选的面积积集中在11001400，对于于这个面积积段的房屋屋，消费者者购买时主主要考虑的的是居住的的舒适性。1.5.33意向消费费者对房屋屋套型的要要求从以上几组组数据可以以看出，消消费者在购购房时首选选的套型谁谁室2厅的住房房，这主要要是因为很很多消费者者把购房当当作第一居居所来考虑虑，因此

13、在在选择时愿愿意选择面面积稍大、套套型偏大的的住宅，提提高居家的的舒适性。1.5.44购房时看看重的因素素 从从上面可以以看出，意意向购房者者最关注的的问题是物物业的销售售价格、居居住地的交交通便利性性、社区配配套、项目目地理位置置。1.5.55消费者可可以接受的的最高房屋屋销售单价价由于受当地地经济条件件的限制，很很多消费者者对房价的的接受程度度相对较低低。但是仍仍有相当一一部分消费费者在购房房时对房屋屋质量、档档次和品味味相当看重重。1.5.66消费者选选择的付款款方式 储储蓄相对较较低，因此此对银行按按揭的一览览程度非常常高。由此可以看看出，消费费者进入一一个销售现现场时最关关心的问题题

14、主要集中中在销售价价格，位置置（楼盘位位置、具体体单元的位位置），面面积（户型型）。不难难看出，价价格仍然是是项目所有有问题中最最受关注的的问题。因因此项目的的价格策略略必须结合合当前市场场的实际，规规划设计对对应市场销销路的产品品，做好产产品定位，制制定适合的的价格，以以利于项目目的销售。1.6.蒙蒙城商用房房市场2005年年下半年，蒙蒙城县商铺铺价格大起起大落，今今年上半年年，商铺指指数走势开开始恢复正正常，属于于稳中有升升的趋势，以以牛群商贸贸成为代表表。目前，蒙蒙城商业房房产在建的的有牛群商商贸城C区、鸿业业时代广场场及一些住住宅附带商商铺，总建建筑面积约约10万方，市市场均价在在45

15、00元/8500元/之间。1.6.11商用房形形态分类按用途可将将蒙城商业业房产分为为综合性商商场、商务务楼、商业业街、铺面面等三个形形态。综合合性商场如如牛群商贸贸城，商务务楼以鸿居居时代广场场为代表，商商业街以金金天地为代代表；商业业铺面较多多，很多住住宅小区都都配有一定定量的商业业铺面。由由于物业层层次、区位位的不同，价价格也有较较大差异。各形态商业业所占市场场比例图2007年年，开发商商注重商业业配套的意意识更为明明显，1-3季度商商业批准预预售面积达达7.222万，但但供应与需需求相差甚甚远，可见见该区域的的市场还处处于初步适适应阶段。1.6.22商用房市市场形势 2007年年前三季

16、度度，蒙城商商铺需求量量减少，各各价格区间间成交量都都比20006年有所所下降，所所成交的商商铺多分布布在60000元/以下的的价格区间间。目前，蒙蒙城的中小小型商铺880 m22以下的面面积比较受受欢迎，该该面积区间间的单价较较高，达66000元/平方米左左右。随着蒙城经经济的发展展和城市的的投资建设设，蒙城县县的商业经经济变得越越来越活跃跃，特别是是蒙城工业业园及东南南新区的规规划建设，政政府招商引引资力度的的加大，外外商的涌入入等诸多因因素共同促促使了蒙城城商业的活活跃。反映映在房产市市场上最直直接的是商商业地产形形势日趋看看好并渐见见规模。1.7.市市场预测1.7.11消费群体体、市场

17、购购买力分析析近几年，蒙蒙城居民住住房消费比比重不断扩扩大，在较较大程度刺刺激了蒙城城房地产的的发展，22007年年前3季度，蒙蒙城县销售售给个人的的商品房销销售金额约约为3.05亿元，占占商品房总总销售金额额的比例为为87（上年年同期是882），净净增15个百分分点。从居居民消费趋趋向分析，今今后几年，住住房消费仍仍将大量挤挤占居民其其它消费支支出，对经经济的持续续增长起着着越来越重重要的作用用。 蒙蒙城城镇居居民住房消消费的重大大转变，购购房和居住住支出已成成为蒙城居居民家庭主主要的一次次性大支出出。20006年，蒙蒙城城市居居民可支配配收入达到到28966元，人均均储蓄存款款年末余额额

18、30666 元，其其中用于购购房支出5580元，居居住消费比比重也从22004年年的7.1上升到到20，增增加11个百分分点。居住住消费增长长呈不可抵抵挡的趋势势，城镇居居民的住房房消费成了了家庭的重重大消费之之一。调查查资料表明明，20006年蒙成成城镇居民民家庭住房房自有率（包包括部分自自有房）达达到27.6，比比20044 年提高高了5百分分点。20004年底底，蒙城城城镇居民住住房人均居居住面积达达到22.6平方米米，低于全全国平均水水平。根据据蒙城县政政府所做的的十五规划划，力争在在2010年年蒙城人均均居住面积积增加到335平方米米，则未来来三年预计计蒙城将新新增住房面面积为144

19、0万平方方米，并且且有相当一一部分是由由商品房市市场供给。由由此可见，随随着经济的的发展和收收入的稳步步增长，蒙蒙城消费者者对商品住住宅的需求求潜力是相相当大的。根据调查资资料显示，目目前蒙城县县仍然有近近36000缺房户，其其中人均住住宅面积44平方米以下下的住房困困难户还有有近5000多户，在在蒙城县老老城区尚有有相当数量量的危旧房房需要改造造。今后几几年蒙城居居民消费潜潜力巨大。预预计，在22010年年蒙城县净净增人口33.1万左右右。随着经经济发展，城城市化进程程的加快，未未来三年内内蒙城的城城市人口增增长速度要要明显超过过这个数字字，预计到到20100年，整个个蒙城县区区人口将增增长

20、为255万人，比比目前的220万人有有一个较快快增长，这这部分人对对住房的需需求的数量量也是比较较大的。由由此可以看看出，在蒙蒙城，住宅宅消费仍有有巨大的潜潜在市场，它它预示着蒙蒙城房地产产业有着广广阔的发展展空间。从购买力分分析，蒙城城城镇居民民人均可支支配收入在在2006年年达到28896元，比比年平均增增长6.88；另外外，截止到到2007年年9月，蒙城城城乡居民民储蓄存款款余额为66.13亿元元，比20005年降降低了2.3个百分分点。分别别比20004年、22003年年都有降低低，而与之之相对应的的则是蒙城城县商品房房销售收入入的节节升升高，这说说明随着收收入的增加加和房改力力度的加

21、大大，居民购购房置业的的意识也在在增强，更更多居民把把收入投入入到房地产产中。1.7.22市场形式式预测 22006年年蒙城面开开展了国有有土地资本本运营工作作。国土收收购储备中中心投入收收购资金22800万万元，收购购储备和预预储备土地地16宗，面面积5966亩，实际际价值可达达3亿元。20006年已已经公开出出让10宗土地地，面积1127.440亩，总总交易额88374万万元。其中中4月11日公开出让让的4宗20亩土地地，有299家开发商商参与公开开竞争，成成交价达22280万万元，并创创下了每亩亩229.67万元元的亳州市市出让土地地最高价。7月21日挂牌出让2宗国有土地，面积分别为11

22、.32亩，41.4亩，分别以1200万元、2610万元的价格成交，高出挂牌起始价1390万元。在蒙城县的的城市规划划中，为了了促进工业业园区和城城市新区的的建设，使使蒙城县发发展向东南南方向转移移，为以后后蒙城新一一轮的发展展打下良好好基础，老老城区在近近几年内基基本不再对对外出让房房地产开发发用地，未未来蒙城房房地产开发发项目将主主要集中在在城市近郊郊城乡结合合部，同时时加快城市市基础设施施的建设。政政府投资的的拉动效应应必然会带带动蒙城商商品住宅整整体价格的的上扬，并并且从整个个蒙城来看看，蒙城房房地产价格格仍然偏低低，发展的的空间和潜潜力都较大大，估计未未来两年蒙蒙城县的房房地产价格格仍

23、会有较较大幅度上上涨。1.7.33近两年蒙蒙城房地产产市场预测测我们凭凭着对蒙城城房地产市市场的了解解，结合我我们前期所所做的大量量的市场调调研工作，略略作简单的的预测。1.7.33.1.新新盘上市量量明显增多多，区域整整体预售量量将有一个个大的上升升。首先，受新新的预售标标准限制，蒙蒙城大多数数房产企业业在20007年都有有新项目已已经开始运运作，这些些项目将大大多在20008年正正式面市，其其次，现有有蒙城楼市市的热销物物业预售储储备量明显显不足。后后继开发仍仍需较长的的时间；居居民的购房房需求将进进一步释放放，商品住住宅销售面面积将持续续增加，房房地产市场场良好的态态势将持续续全年。1.

24、7.33.2.个个别“短、平、快快”的项目将将增多由于上市新新盘数量增增多，购房房者选择余余地较大，势势必对目前前的房地产产的竞争格格局造成影影响，竞争争将更加激激烈，房地地产市场的的繁荣必将将吸引一大大批中小形形房地产企企业纷纷找找项目，进进行开发，这这部分企业业实力和能能力不足，其其开发物业业将主要以以短平快项项目面目出出现。1.7.33.3外商商入驻，楼楼市开发有有增无减蒙城房房地产企业业的现状是是实力有限限，营销和和操作手法法落伍，企企业竞争力力不足，这这为资金雄雄厚和操作作手法老练练的外地房房地产企业业无疑提供供了绝佳的的机遇。预预计，随着着外地房产产投资企业业的进驻，蒙蒙城总的开开

25、发量定会会有增无减减，物业质质量、品位位有望在此此带动下进进一步得到到提升。1.7.33.4.房房地产开发发投资的重重心区域将将集中在蒙蒙城南二环环路和东二二环两侧，牛牛群商贸城城附近和蒙蒙城电大附附近。在南二环与与307省道道的区间板板块投资房房地产，风风险性较小小，利润不不薄。蒙城城电大附近近有着靠近近良好的原原生态优势势，同时地地价成本不不高，适宜宜建造满足足大多数蒙蒙城中间阶阶层的中档档商品住宅宅，并且周周边人口众众多，人气气较旺，在在此开发商商品住宅极极具市场。蒙蒙东南新区区区域发展展前景可观观，符合城城市发展方方向，物业业升值空间间广阔，现现有的政府府大配套都都修建于此此区，牛群群

26、商贸城等等大型配套套项目的建建成更坚定定了投资者者的信心，政政府资金的的流向将吸吸引大批房房地产商跟跟随在此开开发商品住住宅。综上所述，由由于未来住住宅新增供供应的加大大和需求的的旺盛，商商品房价格格将进一步步上涨，同同时楼盘数数量增多，竞竞争将更加加激烈，房房地产竞争争的重心将将开始进入入营销时代代和物业综综合素质时时代，将使使蒙城房地地产市场的的发展进入入一个崭新新的阶段。第二部分项目研究究2.1.项项目宗地状状况本项目位于于蒙城县东东南部，原原蒙城农场场用地，西西临牛群商商贸城，东东接蒙城九九中，北到到农贸市场场，南至3307省道道。地块平平整，基本本呈长方形形，占地面面积996011平

27、方米（1149亩）。从从周边地块块发展情况况来看，本本案所处位位置为城市市东南部，比比邻牛群商商贸城，是是蒙城县房房地产开发发较为集中中区域。区区域内代表表性楼盘有有牛群商贸贸城C区、鸿业名居居等，随着着庄子花园园等社区的的入住，区区域居住气气候已经形形成。本案正处于于城市发展展的主要方方向上，周周遍配套完完善，区域域位置得天天独厚，发发展潜力巨巨大，优势势相当明显显。但作为临临路物业，其其弊端为噪噪音污染；所以从地地块上分析析，优势与与劣势并存存，只有通通过投资者者决策与权权衡才能达达到最大优优势平衡点点。2.2.本本项目居住住条件分析析：2.2.11区位交通通条件分析析从路网结构构上分析，

28、本本项目位于于307省省道北侧，体体育场路南南侧，东临临九中，西西至码头路路，离县委委县政府约约10分钟钟车程；3307省道道连接阜阳阳及蚌埠，形形成较为便便捷的路网网结构。 从路况上上分析，3307省道道过往车辆辆较为密集集，灰尘、噪噪音等一定定程度上影影响了本项项目的居住住形象。2.2.22学校及教教育条件分分析项目周边有有县一中、六六中、九中中、电大等等，其中六六中是蒙城城县初中部部最好的中中学，一中中是蒙城县县高中最好好的中学；此外，小小学、幼儿儿园等环伺伺四周。本本项目可以以整合相关关资源，提提高本项目目的附加值值。 蒙城九中 农场后商业2.2.33商业及日日常生活设设施由于本项目目

29、处于蒙城城县城市规规划发展方方向上，是是蒙城近年年内重点开开发建设的的居住生活活区，早在在牛县长在在任期间牛牛群商贸城城版块就作作为蒙城重重点区域开开发建设，如如今庄子花花园、凤凰凰城等住宅宅项目已经经成功入住住，街道商商业聚集，牛牛群商贸城城的经营日日渐好转，人人气渐旺，区区域内已经经形成了较较为浓厚的的居住气候候，周边商商业及日常常生活配套套等也很健健全。2.3.项项目SWOOT分析2.3.11优势（SS） 地理理位置得天天独厚，交交通状况良良好； 居住气气候已经形形成，周边边配套完善善； 区域域发展趋势势看好，市市场极具发发展空间； 原农农场用地，自自然原生态态良好，环环境较为优优美；

30、大规模模地块，后后备土地资资源充足，易易于形成区区域品牌； 由于于区域的地地理位置独独特，易形形成本项目目产品的稀稀缺性,升升值潜力巨巨大。 2.3.2劣势(W)开发规模模大，如产产品和市场场定位不好好将造成巨巨大的销售售压力；濒临3007省道，有有噪音、灰灰尘污染，出出入不便；品牌尚未未建立，公公众对本项项目信心有有培育过程程；2.3.33机会(OO)蒙城县房房地产界尚尚处于起步步阶段,而而房地产将将逐步走向向规范化、规规模化和品品牌化,本本项目为发发展商向”三三化”进军军,成为今今后蒙城地地产界的领领头羊提供供了前所未未有的机遇遇；蒙城县很很多楼盘小小区内各种种配套不完完善,发展展商的承诺

31、诺只流于宣宣传表面,未落实到到实处, 忽视自身身产品的完完善.只要要本案充分分认识到配配套的重要要性并引用用高级楼盘盘配套先行行的开发模模式,将可可能成为蒙蒙城地区第第一个真正正意义上的的高尚人群群聚居地。纵观蒙城城房地产,大部分没没有形成鲜鲜明的产品品风格,也也没有注意意内部环境境的营造,这就给本本案规划设设计以发挥挥的空间,规划设计计出有鲜明明特色、给给广大市民民耳目一新新、可留下下深刻印象象的产品；从营销宣宣传角度来来看,本地地房地产商商严重缺乏乏营销理念念，基本上上以坐销为为主,没有有自己的个个性及创意意,给本案案制造了创创立个性主主题的先机机,容易以以主题创立立品牌。2.3.44威胁

32、(TT)牛群商贸贸城C区、鸿鸿业名居等等楼盘尚在在规划和热热销之中,并已抢占占先机,宝宝贵的中高高端客户在在不断流失失；区域内开开发楼盘众众多，竞争争激烈；政府对房房地产政策策逐步收紧紧,如开发发周期性太太长,容易易造成资金金压力。综合以上分分析，本项项目有良好好的居住环环境，处于于城市的发发展方向上上，前景较较好，教育育商业日常常生活等基基础设施较较为齐全。是是片较为成成熟的居住住生活区。蒙蒙东南房地地产发展迅迅猛，基本本保持供求求两旺的发发展态势，区区域地产市市场的发展展，区域内内竞争激烈烈。交通区区位条件较较佳，随着着本区域的的开发建设设，不久的的将来此区区域一定是是蒙城未来来的核心。2

33、.4.项项目消费群群的定位 基基于蒙城经经济的进一一步发展和和蒙城城市市建设而导导致的城市市面貌的焕焕然一新，未未来蒙城房房地产市场场购房的主主体将会在在目前的基基础上有所所变化，个个人购房的的比例还会会进一步升升高，并会会有更多的的周边乡镇镇居民来到到蒙城购买买商品房，目目标客户群群体的总量量增大势必必会促使蒙蒙城的房地地产销售面面积和价格格在现有基基础上有一一定增长。通过对项目目的考察和和初步的分分析，本区区域的楼盘盘目标客源源以以下的的目标客户户为主：蒙城县与与周边乡镇镇县市的商商家与成功功人士城区的党党政机关，企企事业单位位管理人员员该类客户属属于有实力力在本项目目落户的阶阶层，也是是

34、我们在销销售初期重重点的客户户来源。他他们拥有较较高的社会会地位，亦亦有一定的的财富积累累，是我们们项目最庞庞大的目标标消费群。在蒙城当当地经商的的外地人有投资观观念的外地地人士在外地工工作的原籍籍本土成功功人士2.5.项项目定位方方案根据蒙城现现有市场的的现状及对对未来发展展的预测，把把项目定位位为中高档档楼盘，以以大多数工工薪阶层为为主要目标标客户群，兼兼顾少数富富人群体。2.5.11项目产品品方案在产品的规规划设计上上，尽量做做到针对性性与完整性性的统一，针针对不同层层次目标客客户群，组组合设计产产品，通过过挖掘卖点点，提升形形象， 有有效刺激潜潜在客户群群。最终让让我们的产产品得到市市

35、场的拥护护和喜爱，形形成高认可可率，引爆爆蒙城市场场。因此，在在产品规划划设计上，注注重普通多多层和复式式豪宅的有有效配比，注注重多层和和小高层的的配比。在户型设计计上，以市市场主导户户型为主，同同时要超越越市场，引引领市场。以以120-130左左右的3室室1厅、33室2厅为为主力户型型，以800-90平平米、1440平米以以上的中小小户型和大大户型为辅辅。编号用地面积分部物业建筑类型设计用途面积分配（平方米）拟设户型号7590 临S3077路商铺(225*14.55*2)多层商业6525-二期多层住住宅 (3-6层)多层住宅9680 小户型号819855 二期点式小小高层住宅宅(3288*1

36、1*7*2)小高层住宅505122中小户型二期板式小小高层住宅宅(2200*11*11*11)小高层住宅266200中小户型一期多层住住宅(1770*100.5*66*8)多层住宅856800大中户型号6785 一期临体育育路商铺(230*14.55*2)小高层商业6670-一期小高层层住宅(2220*110.5*9)小高层住宅207900 中小户型号3240 一期临体育育路商铺(260*10.55*2)多层商业5460-一期多层住住宅 (2440*100*3)多层住宅7200中小户型合计996000 容积率2.22191337 注:一期工工程计划开开工建设11258000平方米米,二期工程程

37、计划开工工建设933337平平方米。第三部分投资估算算3.项目投投资概算（不不含地价）3.1建筑筑成本估算算3.1.11前期费用用费包括市场调调研，可行行性分析研研究，地形形图测绘，施施工场地的的施工用水水接通、施施工用电接接通、施工工现场的道道路开通等等工作的花花费。按每每平方100元计，前前期费用为为：10元/2191137=218万元元3.1.22勘察设计计包括总体规规划费、单单项工程设设计费、地地质勘探费费、市政、园园林绿化设设计等工作作。按每平平方15元计，为为：15元/2191137=328万元元3.1.33建筑安装装包括建筑工工程费、安安装工程费费。建筑安安装工程造造价按阜阜阳工

38、程造造价“部分结构构类型单项项（单位）工工程平方米米造价经济济参考”结合不同同结构类型型的经验参参数修正后后确定。本项目小高高层建筑安安装费用按按为10550元/，多层建筑筑安装费用用按为7550元/，小高层建筑筑面积为1104599平方米，多层建筑面面积为11145455平方米，综综合平均为为900元元/平方米米900元/2191137=197222万元3.1.44室外配套套包括居住小小区3米以下幢幢间道路，小小区绿化、化化粪池、窨窨井，排水水、排污管管线，等费费用。按1100元每每平方算，计计为：100元/2191137=21911万元3.1.55税费及其其他费用包括城市基基础设施配配套费

39、、水水增容、电电增容、电电力建设、白白蚁防治、人人防防工程程等费用扣扣除政府应应给予减免免的税费。根据地块招标文件规定，超六层的建筑（约45000平方米）不收城市建设配套费用，六层以下的建筑计17.4万平方米,按100元每平方计，为：100元/1741137=21911万元3.1.66公共道路路及绿化费费用本项目公共共道路及绿绿化费用投投入按建筑筑面积计算算,按80元每平平方米计，为为：80元/2191137=719万元元3.1.77管理费用用 管管理费用为为前期费用用、勘察建筑景景观设计、建筑安装装(综合)、税费及其其他费用的的百分之二二。为：（218+328+1197222+21911）2

40、=4449万元3.1.88不可预见见费用不可预见费费用为前面面总费用的的2，计，4498万元。总建筑成本本，合计为为： 258669万元蒙城县20008-001地块投投资成本估估算序 号项 目目单价建筑面积 （M2）总价（元/M22）（万元）A前期费用10 2191337219.11 B勘察建筑筑景观设设计152191337328.77 C建筑安装（小小高层10045922*10550元+多多层1144545*750元元）900 2191337197222.3 D室外配套10021913372191.4 E政府配套税税费及其他他费用 (4.5的万平平米超六层层住宅不缴缴）10017413371

41、741.4 F公共道路绿化80898444718.88 G管理费（A+B+C）2%449.22 H不可预见费费（A+B+C+D+E+F）2%498.44 合计1180 元/平方米米258699.33.2财务务费用（不不含土地价价款的利息息）按正常的开开发速度，项项目可在22年的时间间内完成开开发建设，同时考虑虑到建筑施施工垫资,故假设建建筑成本在在一年内均匀匀投入，并并按开发期期的一半计计算利息，则则建筑成本本的利息额额为：1972221/2(1+7.2%)0.55-1=458（万元）3.3管理理费用指项目开发发过程中，开开发商可能能产生的项项目管理费费用，由于于地块为参参加拍卖竞竞拍而得，故

42、故土地成本本的管理费费用忽略不不计，管理理费用按成成本的1.5%计算算：2586991.5%=388（万元）3.4项目目开发总投投资（不含含地价）项目开发的的总投资额额（不含地地价款及其其利息）为为258699+458388=1184055（万元）3.4.项项目未来售售价预测根据工程所所处位置、周周围环境和和蒙城房地地产现行市市场预测，考考虑到房地地产销售风风险和工程程建设成本本等综合因因素，本区区一期多层住住宅均价定定位为22200元/ m2,二期小小高层住宅宅均价定位位为2300元/ m2，一二联层商商铺均价定定位为42250-55300元元/ m2。具体销售收收入测算见下表表：地块 编编

43、号分部物业设计用途面积 分配（平方方米）测算单价（元/平方米）销售 价格 （万万元）号临S3077路商铺(225*14.55*2)商业652553003458 二期多层住住宅(3-6层)住宅9680 22002130 号二期点式小小高层住宅宅(3288*11*7*2)住宅5051222300116188 二期板式小小高层住宅宅(2200*11*11*11)住宅26620023006123 一期多层住住宅(1770*100.5*66*8)住宅8568002200188500 号一期临体育育路商铺(230*14.55*2)商业667042502835 一期小高层层住宅(2220*110.5*9)住

44、宅207900 23004782 号一期临体育育路商铺(260*10.55*2)商业546042502321 一期多层住住宅 (2440*100*3)住宅720022001584 合计21912202191337 2450 536999 注：1、以上价价格为开发发商扣除折折扣后的实实收价格。销销售收入为为纯收入。2一期工程程计划开工工建设12258000平方米，在在住宅销售售100%、商业销销售50%的条件下下可实现销销售收入22.8亿元元，二期工工程（含一一期商业）可可实现销售售收入2.5亿元。3.5.土土地价值估估算采用假设开开发法估算算本地块的的市场价值值。计算公公式为：地价销售售收入-

45、建建筑费-利利息-管理理费用-销销售费用-销售税费费-预期利利润其中：建筑成本：258669（万元）财务费用：土地利息息计息周期期按2年计算，财财务费用总总额为：458（万万元）+(1+77.2%)1.5-1地价=458（万元）+10.99地价管理费用：388（万元）销售费用：5369992=10074万元元土地增值税税销售税税费(8%)：536999(5.5+2.55%)=42966万元预期利润：（地价+建筑费用用）20%=地价220%+25886920%（万元）所得税：预预期利润25%=地地价20%25%+25886920%（万元）地价计算：地价销售售收入-建建筑费-利利息-管理理费-税费费-预期利利润地价=111137（万元）计74.66万元/亩亩考虑4.11%的买方方税费，地地价=111337万