河北某地块开发项目可行性分析报告66214.docx

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1、河北区某地块开发项目可行性分析报告一.项目用用地周边环环境分析 ( 一 )项目土土地性质调调查1.项目地地理位置：项目位于于河北区南南口路榆关关道交口，项项目地块北北邻榆关道道、南靠席席厂下坡路路、西临南南口路、东东侧为其他他工业用地地。 项项目规划建建筑用地11000000平米，占占地面积6670000平米左右右。原址为为工业用地地，地上建建筑物多为为厂、库房房、办公用用房，拆迁迁较简单。（二）项目目用地周边边环境调查查1.生态环环境1-1自然然景观:项目周边边区域为工工业区，有有一定绿化化面积，但但由于大多多数绿化使使原来是工工厂的厂区区绿化，绿绿化水平偏偏低。周边边自然景观观只有新开开河

2、，如果果新开河能能够改造，将将对该区域域的环境提提升起到相相当的作用用。1-2环境境污染:虽然项目目周边区域域原为工业业区，但是是近几年区区域内工厂厂纷纷停产产，加上原原本的工厂厂并不是高高污染企业业，所以周周边的污染染并不严重重。原有的的大型污染染企业天津津搪瓷厂已已倒闭，另另一污染源源东方化工工厂距离较较远，对此此项目无太太大影响。1-2-11噪音：周周边的铁路路是主要的的噪音污染染源，除了了西侧的铁铁路基本废废弃，南侧侧和东侧的的铁路由于于是主要铁铁路，利用用率较高，产产生的噪音音对项目也也有一些影影响，但由由于项目与与铁路有一一定距离，估估计噪音的的影响将集集中在晚上上。1-3治安安环

3、境：该该区域原有有的居住人人口不多，但但主要是产产业工人。在在经过了几几年的大规规模改造之之后，虽然然有大批居居民迁入，但但主要集中中在榆关道道上，南口口路一带仍仍然较偏僻僻，且周边边基本无外外来人口，治治安的基础础不错。在在项目东侧侧铁路附近近有铁路公公安处看守守所。2.人文环环境：由于于原居民较较分散，当当地并无特特色人文环环境。（三） 地块交通条条件调查1 周边交通现现状条件：项目所在在地距中山山路约3公公里，距天天泰路（京京津公路）11.2公里里，距京津津塘高速入入口5公里里左右，距距天津北站站5公里左左右，交通通比较方便便。在京津津公路未改改造之前，南南口路的交交通流量还还比较大，京

4、京津公路改改造之后，许许多流量改改走京津公公路，使南南口路的压压力减缓。2 公共交通网网： 188路，北仓仓辰纬路、 8803路，万万科新城人民公园园852路，宜宜兴埠西站、 6770路，小小淀百货大楼楼671路，梅梅厂百货大楼楼、 8778路，普普济河道金谷园610，浦浦口道四十七中中、 6678路，体体院北普天里3 交通远景规规划：榆关关道在规划划中是一条条四十米宽宽双向四车车道的规划划路。目前前周边项目目的退线也也可以体现现出这一点点，改造后后的榆关道道将使周边边的交通状状况进一步步改善。（四） 周边市政配配套设施调调查1.购物: 周边购购物不太方方便，家乐乐超市在中中山北路与与育红路交

5、交口，中山山路和新安安购物中心心都距该项项目较远。周周边也没有有成型的自自由市场。2.餐饮:周边比较较知名的餐餐饮场所为为翰宾楼，另另外在项目目以西还有有一家津浦浦大酒店。3.教育:周边的小小学有育英英小学，该该学校是市市属重点小小学，距项项目距离在在1.5公公里左右。另另外外语学学校与项目目距离也在在这个范围围内，同时时该校教育育质量也不不错。项目目西侧的席席厂下坡小小学则属于于教育质量量稍差的小小学。昆纬纬路上的天天津市二中中是新建的的示范校，只只是稍远了了一些。河河北工业大大学市本市市首批招生生的重点大大学，教育育质量较好好。周边缺缺少好的幼幼儿园和保保育院。4.医疗:河北医院院和铁路医

6、医院是周边边距项目最最近的两所所医院，但但医院较小小。周边医医疗水平较较高的医院院还有中医医医院和二二五四医院院，其中二二五四医院院是大型的的综合性军军属医院，只只是距项目目稍远。5.文体:周边问题题设施及场场所短缺，至至于前文所所提周边人人文环境不不理想有关关。6.银行、邮邮局:周边无较较大的银行行，在周边边只有一个个工商银行行新开河储储蓄所，另另外，新开开桥邮电所所也距项目目不远。但但是项目周周边无证券券部。7.其他：榆关道西西头北洋桥桥畔有西沽沽公园，在在北站附近近还有北宁宁公园，这这是周边较较有名的两两个景点。（五）综合合分析：从地理位置置分析，该该地块在河河北区的属属于中等地地带，原

7、为为工业区，随随着近几年年的改造已已逐步发展展成为新的的居住区，生生活配套设设施逐渐完完善，人文文环境尚未未形成，客客源基础相相对薄弱。二.区域市市场现状及及其趋势判判断（一）宏观观层面形势势分析及预预测1宏观经经济形势趋趋向调整1-1 世界经济济呈现衰退退迹象2001年年世界经济济增长率为为2.4%，大大低低于20000年的44.7%。这这将是自11993年年以来世界界经济的最最低增幅。摩摩根斯坦利利将2.55%的增长长率作为判判断世界经经济是否进进入衰退的的门槛。以以此衡量，则则20011年肯定是是衰退的一一年。目前前世界经济济面临的一一个突出问问题是，几几乎所有地地区的经济济出现了220

8、年来最最严重的同同步下滑的的情况。考考虑到目前前石油及原原料价格下下降、欧美美银行指导导利率调低低、工业化化国家通胀胀压力减轻轻刺激购买买力增强，以以及新技术术的应用使使劳动生产产率继续上上升等诸多多利好消息息，我们固固然有理由由相信20002年世世界经济将将开始复苏苏，但这一一前景是很很不确定的的，经济形形势继续恶恶化的可能能性相当大大。1-2 国内经济济保持稳定定2001年年中国经济济一枝独秀秀，保持了了7.3%的增长率率，经济总总体形势良良好，增长长稳中趋缓缓。专家预预计，20002年中中国经济增增长率在66.8%7.3%之间。1-3 股市将做做箱型震荡荡 股股市与房市市息息相关关，目前

9、购购买商品房房的人群中中60%拥拥有股票。专专家估计，股股市下降110%，将将影响房市市3%的购购买力。因因此，股市市的预期与与房市走势势可谓是“牵首动尾尾”的联动效效应。今年支持股股市上涨的的因素：宏宏观经济保保持较快速速度增长、积积极的财政政政策及减税政策策。不利于股市市上涨因素素：国有股股减持尚存存变数、取取消税收“打折”影响上市市公司业绩、市市场资金面面偏紧。中性因素：证券市场场对外开放放、市场化化、规范化化监管以及及证券市场场创新。三三种因素的的力量对比比基本平衡衡。预预计今年出出现持续上上涨的牛市市的可能性性不大，大大盘将在11400点点19000点之间间做箱型震震荡。全年年大势可

10、能能走出“先抑后扬扬”的格局。2房房地产市场场可能低开开高走国家统计局局的统计数数字显示，2001年1至11月，全国房地产开发完成投资4857亿亿元，同比比增长299.7。房房地产开发发投资的增增幅开始回回落，1-8月增长长32.11，1-99月增长311.4，1-110月增长长31.22，1-111月增长长29.77。 数据显示示，虽然近近几个月房房地产景气气指数呈下下降的趋势势，但土地地开发与购购置却日趋趋活跃，增增长速度持持续攀高。去去年1-110月，全全国土地开开发面积为为1.288亿平方米米，同比增增长65，1-110月，全全国商品房房销售额高高达亿元，同同比增长333.6。在商品品

11、房销售快快速增长的的带动下，房房地产竣工工面积持续续增长。截截至11月份，全全国商品房房竣工面积积1.2亿平平方米，同同比增长117.6。而且商商品房空置置面积的增增速降低到到0.9%，是近几几年来的最最小增幅，其其中空置商商品房住宅宅在20000年首次次下降后持持续出现负负增长，说说明了市场场上的需求求旺盛。因因此在国内内房地产旺旺盛的需求求拉动下，房房地产业投投资今年仍仍有望保持持快速增长长的势头。 带动动房地产开开发投资增增幅回落的的原因，是是国内房地地产销售增增幅的回落落。 去年一季季度全国商商品房销售售额同比增增长48.9，二二季度增长长34.99，三季季度增长332.7，而100月

12、当月增增长比例为为13，为为去年以来来的最低点点。在这一一系列销售售统计数字字面前，很很容易让人人产生错觉觉，目前绝绝大部分业业内人士都都对发展形形势感到疑疑惑和持观观望的态度度，对房地地产景气周周期做出了了错误的判判断。 房地产产销售增幅幅回落是有有政策背景景的，出台台新的商品品房销售管管理办法、央央行作出有有关取消零零首付的决决定、央行行发出关于于严格放贷贷的通知。这这一系列的的政策都充充分体现了了国内房地地产市场目目前仍然保保留着“政政策市”的的特性。同同时去年的的走低将为为今年创造造上升空间间 从国内各项项房地产统统计指标判判断，20001年国国内房地产产投资增长长形势是高高开低走，今

13、今年的形势势很可能与与去年相反反，表现为为低开高走走。国内房房地产业在在经过去年年下半年的的高位盘整整后，20002年有有望呈现良良好的发展展态势。 之所以预测测今年房地地产投资会会增长，关关键因素是是在启动内内需的政策策背景下，房房地产业将将扮演更重重要的角色色。“炒作作”在楼市市一直都存存在，因此此不是关键键问题。目目前楼市真真正存在的的大问题是是房价上涨涨速度太快快，为今后后预留的空空间太小。这这样的话，住住房消费这这个亮点今今后就难以以持续。而而这个行业业的资本密密集型特征征很容易使使行业投资资出现过热热，从而引引发泡沫，从从这个角度度理解政府府的降温调调控行为就就很清楚了了。在这方方

14、面最好的的例子是上上海。上海海在19993年宏观观调控之后后，楼市进入了了低谷，但但也正是当当年的低房房价为如今今的上海房房地产的高高速发展提提供了空间间。目前，国国内房地产产行业仍处处于新的景景气周期，现现在房地产产市场的阶阶段性走低低，可以看看作是为今今后的市场场提供发展展空间。 在世世界经济寒寒流阵阵的的背景下，中中国经济在在20011年所取得得的成绩是是不俗的。在在外部环境境不利的情情况下，今今年拉动经经济增长的的重点之一一无疑会是是启动内需需，房地产产业将是重重点产业。 在促促进消费方方面，我们们注意到在在全国经济济工作会议议八个方面面的部署中中，并没有有提到“刺刺激内需”的的字样，

15、而而是提出了了“培育国国内消费需需求”的要要求。事实实上，“刺刺激内需”的的提法过于于简单化，并并不能反映映和代表我我国经济增增长的真实实情况。相相反，培育育消费的问问题又没有有引起真正正的重视。“培培育”意味味着扩大，“刺刺激”意味味着原来就就有只要释释放出来就就行，两者者的本意大大相径庭。 就目目前国内产产业形势观观察，唯一一能够对经经济增长起起到较为有有效支撑的的是两个产产业，一个个是房地产产，一个是是汽车。只只有这两个个产业具有有比较完备备的产业链链，一旦启启动，对经经济增长的的影响将会会最大。房房地产开发发具有很强强的产业关关联度，可可以带动建建材、冶金金、化工、轻轻工等数十十个行业

16、的的发展，提提供大量的的就业机会会，是今后后带动国民民经济发展展的一个新新的经济增增长点。目目前的房地地产开发热热已经有了了本质的区区别，一是是个人购房房比重的增增加，另一一个是开发发资金出现现了以企业业自筹和预预付款为主主的转变，因因此可以认认为这一产产业也正在在达到健康康运行的水水准线。 今年年国内房地地产发展具具有以下利利好因素： 一一、国家宏宏观政策的的推动力。近近年来中国国GDP在-的的增长率中中，房地产产业的拉动动作用达一一个百分点点。中国继继续保持国国民经济的的持续、快快速发展，房房地产业则则是关键所所在。因此此，政府的的一系列措措施十分有有利于该行行业的发展展。 二、住房房制度

17、改革革推动行业业高速发展展。中国住住房制度改改革正向纵纵深发展，从从危房改造造向康居工工程迈进。其其改革将继继续刺激居居民的购房房积极性，释释放住房消消费能量。 三、居民消费结构升级是行业发展的内在驱动力。当前居民消费的恩格尔系数已降至40，北京甚至接近35，这正是增加住房消费的良机。 四、城镇化进程加速了房地产行业发展。目前中国城镇化人口占总人口36，今后二十年的发展目标是人口的住在城里，每年将有约一千万农民进城工作、生活，将对住宅产生巨大的需求。综上所述述，我们预预期：伴随着入世世，国内房房地产业的的巨大前景景将吸引国国内外投资资者的青睐睐，投资主主体将更加加多样化。房房地产企业业在“国退

18、民进进”的背景下下，将会启启动更多的的民间投资资。同时，中中心城市建建设国际化化大都市的的步伐将加加快，政府府投资也会会大幅增加加。可以预预见，今年年国内的房房地产投资资在无全球球性的金融融风波影响响的情况下下将会持续续高速增长长的态势。销售也将于2001年持平。2本市房房地产市场场分析2-1回顾顾2001年年全市销售售商品房6660万建建筑平方米米，金额1166.881亿元，分分别比上一一年增长44.76和7.007，其其中个人购购买商品房房比例为998.3，本市住住宅消费继继续保持了了旺盛的增增长势头，呈呈现购销两两旺的发展展态势。从购买买情况看，改改善型需求求逐年上升升。去年居居民购买每

19、每建筑平方方米30000元以上上的商品房房数量比上上一年提高高了1.55个百分点点，其中3300035000元价位的的商品房购购买量提高高了5.88个百分点点，3500040000元的的商品房比比上一年提提高了211.4个百百分点。购购买商品房房的单套面面积也发生生变化，购购买单套面面积在1000平方米米以上的商商品房比上上一年同期期提高了22.6个百百分点，其其中购买单单套面积在在100120平平方米商品品房同比提提高了4.8个百分分点，单套套面积在1120平方方米以上的的商品房同同比提高了了4.344个百分点点。随随着住宅质质量的提高高和功能、环环境的改变变，购买情情况变化，去去年全年商商

20、品房交易易价格平均均上升幅大大于下降幅幅0.5，波动幅幅度在正负负2内，商商品房价格格呈稳步上上升趋势。全年2400元/以上的成交均价已经高于全国2304元/的价格平均水平。此外，金融贷款继续成为支持居民购房的主要因素之一，去年全年贷款件数占全市商品房销售套数的74.8，贷款金额占商品房成交金额的43.8，贷款面积占全市商品房的75.3。业内人士认为，从去年全年的商品房销售情况看，我市的住房消费已经向改善型消费过渡，对商品住宅的需求也从单一的价格因素向质量、环境、价格等均好性发展，预计今年的商品房销售将继续保持旺盛的需求，价格将稳步上扬。2-2市场场特点2-2-11项目差别别减小，竞竞争更趋激

21、激烈，品牌牌竞争特点点显著。 随着开发商商运作水平平的不断提提高，各项项目在配套套设施、建建筑材料等等开发项目目硬件方面面的差异减减小，要想想在项目硬硬件配置方方面取得竞竞争优势比比较困难。将将来的竞争争将是制造造差异的竞竞争，通过过树立项目目品牌，表表现项目特特色；通过过项目具体体细节的精精心设计提提高项目的的品质；提提供周到的的售后服务务和物业管管理，最大大限度的使使客户满意意，提升项项目的附加加值，带动动项目的销销售。随着着市场竞争争激烈程度度的增加，行行业平均利利润率的降降低，相当当数量的开开发企业将将退出房地地产开发市市场，大部部分的市场场份额将被被少数拥有有先进的开开发理念、完完善

22、的经营营管理思想想和充足资资本的专业业化开发商商所瓜分，市市场集中度度会有所上上升。开发发商为追求求规模效应应，降低单单位配套成成本，发挥挥规模竞争争优势，未未来项目的的开发规模模呈现逐渐渐增大的趋趋势。 2-2-22环境将是是未来几年年开发项目目的宣传运运作重点。 由于项目的的不断推陈陈出新，开开发商之间间的互相学学习，难以以形成在配配套方面的的独特优势势。而环境境设计作为为开发观念念的一种体体现，从一一定程度上上反映出开开发商的实实力与水平平，同时营营造一个好好的居住环环境对于客客户的吸引引力也是很很大的。随随着主流市市场的变化化，相应的的居住观念念也发生了了变化，购购房者购买买住宅不仅仅

23、仅是解决决居住问题题，而是选选择一种生生活方式。可可以说过去去开发商提提供的只是是单纯室内内空间，而而现在则要要提供给客客户一个整整体的空间间，包括室室内空间、室室外空间，不不仅要满足足客户生理理需求，还还要满足心心理需求。纵纵观天津市市房地产市市场的发展展，项目环环境设计正正在从种树树、种草，单单纯的绿化化转向区内内的景观设设计。而且且，随着人人们审美情情趣的不断断提高，市市场竞争的的不断加剧剧，已有开发商开开始将目光光转向境外外的设计公公司，借助助高水平的的设计思路路来创造项项目个性，提提升项目档档次。从一一定程度上上反映出开开发商的实实力与水平平，同时营营造一个好好的居住环环境对于客客户

24、的吸引引力也是很很大的。 2-2-33价格趋向向上升，但但不稳定性性增大，精精品物业价价格看涨。 随着房地产产市场由卖卖方市场转转入买方市市场，房地地产业的竞竞争日趋激激烈，价格格竞争作为为一种有力力的竞争手手段，必然然被一些开开发商使用用。而且，随随着消费者者对住宅的的要求越来来越高，一一些配套不不完善、居居住环境差差的项目将将难以在激激烈的市场场竞争中站站住脚，除除降价之外外别无他法法，导致房房地产市场场的价格不不稳定性增增加。一些些前期市场场调查详细细、市场定定位准确、项项目规划设设计符合市市场需求的的精品项目目的价格将将有相当的的上涨。2-1-33区域开发发差异拉大大，开发重重点向市区

25、区南部转移移。由于天津市市危改、平平改的结束束，由此引引致的需求求对房地产产开发商的的开发区位位选择的影影响已不存存在，而且且住宅开发发区位选择择受政府政政策的影响响力将相对对降低，开开发区位选选择是否适适应市场需需求成为项项目运作成成败的关键键。随着城城市经济的的发展，中中心区车辆辆越来越多多，交通拥拥挤现象逐逐渐严重，空空气污染加加剧，生活活质量下降降，大量的的商业服务务设施的聚聚集导致区区域地价上上涨，造成成住宅建设设成本上升升，中心区区已不适合合居住，中中心区人口口将逐渐迁迁入市区南南部。而且且南开区、河河西区在自自然环境、人人文环境、交交通状况、经经济实力等等方面均较较其它几个个区（

26、河东东区、河北北区、红桥桥区）要好好，人口文文化素质比比较高，收收入水平也也高于市区区北部几个个区，对居居住环境的的要求比较较高，改善善型住宅的的市场需求求大。相对对较高的市市场需求吸吸引开发商商把投资重重点放在河河西区和南南开区，使使河西区、南南开区的外外环线与中中环线之间间的区域成成为未来几几年中高档档次居住区区开发的热热点。2-2 20022年本市市市场分析2-2-11住宅供需需正处于高高增长阶段段 根根据国际经经验，当一一个国家人人均国内总总产值在11000-30000美元之间间时，是解解决居民住住房问题的的关键时期期。本市22000年年人均国民民总产值为为21699美元，所所以200

27、02年应该该是住宅建建设加快发发展的良好好阶段。从从居住面积积上看，人人均居住面面积在300平米以下下都属于住住宅高速增增长期。我我市去年人人均居住面面积为177平米距国国际标准还还有很大差差距。根据据全市经济济和社会发发展情况，本本市GDPP近期将保保持在年均均10%以以上的增长长速度，国国外的经验验告诉我们们，随着居居民收入的的增加，恩恩格尔系数数的降低，居居民可支配配收入中能能够用于住住宅消费的的比重将上上升。综上上所述，我我市的住宅宅供需仍处处于高增长长阶段。2-2-22住房货币币分配将成成为住宅市市场的重要要力量 截截止到去年年10月底底，全市共共有49个个企业、局局（集团公公司）5

28、666个单位位实施了住住房货币分分房方案。初初步估计，22002年年住房补贴贴在去年基基础上有可可能翻一番番，达到220亿元，可可见住房货货币化分配配可能产生生的市场需需求有很大大潜力。可可以预见，22001年年住房货币币化分配政政策必将成成为激活住住宅市场的的重要力量量。2-2-44危改将继继续起到拉拉动作用 货货币安置引引发的安置置型需求对对于房地产产市场的需需求规模有有着直接的的关系，仍仍是构成近近几年我市市商品房需需求的重要要组成部分分。20002年我市计计划拆迁面面积1000万平米，根根据经验推推算，引致致的安置型型需求在220万平米米左右。2-2-55三级市场场即将启动动 随随着七

29、年危危改战役的的结束，我我市的住宅宅市场从“需求型”向“改善型”转变的迹迹象越来越越明显。改改善型客户户多现有住住房，怎样样结合三级级市场，利利用客户现现住房解决决二次购房房资金不足足问题就变变得十分重重要。如果果通过有效效的政策引引导，规范范三级市场场秩序，将将会对增量量市场起到到更大的拉拉动作用。而而且，政府府有关部门门已经把搞搞好三级市市场提到了了议事日程程上，20002年我我市房地产产三级市场场将日趋活活跃。原有有住房处置置问题的解解决，对二二级市场定定有推动作作用。2-2-77工资将调调整，资金金将有增量量 今今年，机关关企事业单单位职工基基本工资和和机关事业业单位离退退休人员退退休

30、费都将将上调，将将直接提高高社会购买买力，相应应公积金缴缴存基数也也会上调。资资金的持续续涌入，对对保持住宅宅市场的购购买力将起起到很大作作用。2-3不利利因素2-3-11拆迁面积积减少：拆迁面积减减少，特别别是拆迁计计划中公建建比例加大大,将对增增量市场产产生影响。998年货币币安置了77.4万户户，99年年货币安置置了4.77万户,22000年年仅为1.7万户。这这个因素不不容忽视。2-3-22金融政策策怎样进一一步支持 22001年年6月文件件使房地产产的资金链链出现裂痕痕，既影响响了开发商商的资金来来源，又影影响了百姓姓的购房资资金。银行行对房地产产项目贷款款“惜贷”现象严重重，住房贷

31、贷款的利息息偏高，年年限短、成成数低，种种类少，不不能满足市市场的要求求。房市的的火爆需要要金融的大大力支持。2-2-33 跟风现现象会使判判断失误：由于20000与20001年销销售情况向向好,可能能会使业内内有跟风心心理。今年年上市的新新盘增多.而容易被被忽略或者者不愿意承承认的是房房地产市场场中的泡沫沫问题.若若无市场的的实质扩大大,恐难消消化增量，再再创辉煌。2-3-33房地产市市场的泡沫沫现象有所所放大：持续两年的的600万万平米以上上的销量使使许多开发发商以为房房地产的第第二个春天天已经来临临，实则不不然，市场场上还有大大量的空置置房存在，上上扬的房地地产指数是是靠新开工工面积和投

32、投资拉上去去的，在股股市中这招招叫“拉高出货货”。由于市市场上主力力的实际项项目运作水水平并无实实际进展，许许多产品仍仍旧重复过过去的思路路，加之“拉高”过后的必必然回落，所所以今年房房产指数仍仍可能上涨涨，但实际际销售量能能否保证则则须静观发发展。2-4商品品房住宅价价格可能会会略有上涨涨2-4-11土地价格格略涨：从宏观上，22001年年全国土地地交易价格格上涨了00.2%，其其中住宅用用用地价格格上涨0.9%。从从本市来看看，政府土土地管理部部门陆续出出台了一些些土地使用用制度改革革的政策和和措施，加加强了土地地出让力度度，出让土土地比重的的加大会提提高住宅单单位面积中中的土地成成本。2

33、-4-22建材换代代使成本上上扬：一批大宗建建材的更新新换代如粘粘土砖，镀镀锌管的禁禁用和塑钢钢门窗，PPVC管等等新型建材材的广泛使使用提高了了建筑成本本。另外近近期工业品品价格也有有回升，钢钢材、化工工材料等基基础材料价价格上涨，会会在一定时时期内影响响建筑成本本。2-4-33 追高心心理：从心理学角角度讲，人人们往往是是卖涨不卖卖落。持续续的火爆销销售，可能能会使一些些长时间盼盼望住宅价价格下降的的市民心理理下限遭突突破，从而而进入市场场，这与股股市上的追追涨心理如如出一辙，抬抬轿的人多多，价格自自然下行困困难。2-6预测测：20002年本市市房地产市市场将可能能保持20000-2001

34、1年的良好好势头，继继续走强创创新高，成成交量可能能持平或略略低，而价价格可能会会有所上扬扬。中档改改善型消费费需求将继继续成为市市场主流产产品。如果果上半年内内置换政策策调整，下下半年销售售会好于去去年，从而而超越去年年销售水平平，实现年年销售7000万平米米的计划指指标。如果20002年销售售出现回落落且幅度较较大，应视视作市场的的资金调整整，20003年20055年销售量量必有大幅幅回调。3.项目所所在区域房房地产市场场分析3-1河北北区房地产产市场简述述根据相关的的市场调查查报告，我我们可以看看出河北区区的居住定定位图一 被被调查者居居住地分布布上图是参加加调查的人人群分布示示意。按照

35、照购房者的的多少依次次为南开区区、河西区区、河北区区、河东区区、和平区区、红桥区区。其中值值得重视的的是河北区区的被调查查者数量不不少，这与与该区目前前区域市场场火爆的情情况相吻合合。 对购房者的的区域选择择作的调查查，结果反反映如下：图二 被被调查者购购买区位选选择比例其分布情况况与前图近近似，只是是河北区的的比重减小小，河西区区的比重明明显增大。是是购房者的的哪些变化化导致的这这种改变呢呢？我们进进一步对购购房者原居居住区和与与购买区进进行了相关关分析，如如下图所示示：（注：横轴-原原住区，纵纵轴-欲选选区） 图三 被调调查者原居居住区域与与购买区域域对比其中有几个个现象值得得注意： 1）

36、 各欲选区的最高点点均与原原住区重重合。充分分证明天津津人故土土难离的的心理特征征。 2） 河西西、河北、河河东、和平平、南开的的被调查者者第二选择择高点均在在河西区，证证明河西区区将是天津津市未来房房地产市场场中最热的的区域。 3） 从上上图可以看看出，南开开区在被调调查者的选选择中仅次次于河西区区，证明了了南开区良良好的人文文、经济环境境对购房者者的吸引力力也是很强强的 。从这个调查查中可以清清楚的看出出河西区是是本市未来来居住的首首善之选这这个结论。而而且调查从从一个侧面面反映了人人们对人文文和生态环环境的重视视。而河北北区的需求求特别是高高端的需求求-有外外流的趋势势和倾向。3-2河北

37、北区商品房房市场的不不平衡性河北区由于于区内原有有的大量工工厂停工转转产，使河河北区的经经济形势一一直难以由由大的发展展和质的飞飞跃。区域域内居民大大多为产业业工人，购购买力较河河西、和平平、南开，等等区低；而而经济近几几年的发展展有弱于河河东，区内内购买力也也呈流出趋趋势，部分分河北河东东交界的购购买力选择择流向了河河东，使河河东区的房房价，房屋屋质量稍高高于河北。据据不完全统统计，河东东区项目的的平均起步步价约为22224元元/，比比河北区项项目的平均均起步价22118元元/高1106元/。按目目前水平来来看，河北北区的房地地产价格仅仅高于红桥桥区（项目目的平均起起步价19937元/）。就

38、河北区内内来看，房房地产价格格从中山路路，狮子林林桥大街一一带向普济济河道立交交桥于京津津桥方向呈呈递减，王王串场、金金钟河大街街中环以内内地区由于于靠近河东东，房地产产价格也较较高。总体体来说，河河北区房地地产价格呈呈现出“西南高、东东北低”的态势，表表现出一种种不平衡性性。3-3河北北区住宅开开发现状据不完全统统计，河北北区目前在在售项目在在80个左左右，总面面积在1550万平米米左右，在在这些项目目中，19999年领领取销售许许可证的项项目有244个，20000年领领取销售许许可证的项项目有300个，20001年领领取销售许许可证的项项目有111个。项目目建筑面积积在6万平平米以下的的有

39、65个个，占到调调查项目总总数的733%。1万以下1-2万2-4万4-6万6-8万8-10万万10万以上上14个16个20个15个3个1个3个表一 河河北区项目目建筑面积积分布图四 河河北区项目目建筑面积积分布图五 河河北区项目目建筑面积积分布构成成比例 从从统计结果果可以看出出，河北区区开发项目目的面积偏偏小，建筑筑面积在44万平米以以下的项目目占了总数数的70%。一方面面说明本地地区的开发发商的实力力不够，投投机的成分分较多。另另一方面，小小项目数量量偏多也于于本地区的的购买能力力有关系。3-4河北北区住宅价价格分析我们抽取了了51个项项目作价格格分析，由由于材料来来源限制，我我们统计的的

40、是项目的的起步价，551个项目目中，起步步价的平均均价为21118元/，最高高的是米兰兰公寓，起起价35000元/，最低的的是文江-美庭苑，11280元元/起步步。1200-140001400-160001600-180001800-200002000-220002200-240002400-260002600-300003000以以上576585285表二 河河北区项目目起步价格格分布图六 河河北区项目目起步价格格分布图七 河河北区项目目起步价格格分布构成成比例三. 土地分析（一）项目目地块的优优势：（SS）1周边地区区已经形成成地域化的的居住区，有有了一定影影响。2城市规划划使地块升升值，

41、使该该地区居住住的舒适度度增高，市市政设施和和其他配套套设施会在在较短的时时间内有所所增加，使使该区域成成为较理想想的居住地地段。3土地价格格较低，有有较高的操操作空间（二） 项目地块的的劣势（WW）1地段稍嫌嫌偏僻，有有污染，包包括空气和和噪声。2配套差，人人文环境不不好。3 周边项项目竞争激激烈，河北北区的购买买力偏弱。（三）项目目地块的机机会点（OO）1 周边楼楼盘具有明明显弱点，性性价比不合合理，价位位有炒高现现象。2 可以掌掌握对手的的情况，后后发制人，争争取主动。3 改善型型为主的需需求主流素素质提高（四）项目目地块的威威胁及困难难点（T）项目直接威威胁点-周边项项目群项目潜在威威

42、胁-随着地段段升值，周周边会有新新的楼盘出出现。开发商是否否有把握项项目运作的的能力。城市规划使使地块升值值， S W 地段段稍嫌偏僻僻，有污染染 土地价价格较低，有有较高的操操作空间 配配套差，人人文环境的的口碑不好好 周边地地区已经形形成地域化化的居住区区 周边项目目竞争激烈烈，河北区的购购买力偏弱弱。周边楼盘具具有明显弱弱点 直接威威胁点-周边项项目群可以掌握对对手的情况况，争取主主动 潜在威威胁-周边有新新的楼盘出出现 合合作伙伴把把握项目运运作的能力力 O T 图八 项项目SWOOT 分析析四. 项目可操作作性分析一、 消费费者购房考考虑因素 对于任何房房地产项目目开发者来来说，消费

43、费者购房考考虑因素是是必须研究究的，从立立项、规划划、设计、广广告、定价价、销售、乃乃至售后服服务和物业业管理，这这也是市场场营销的内内涵。前不不久，国家家统计局经经济景气检检测中心对对此进行了了专题调查查，结果被被消费者列列为重要考考虑因素的的前四位依依次是-价格、环环境、交通通、位置。天天津购房者者对购房考考虑因素的的选择次序序，前四位位重要因素素依次是：价格、地地理位置、环环境、房型型。如图： 图九 被被调查者购购房考虑因因素比例分析与国家家统计局的的调查结果果的差别发发现，价价格显然然是消费者者普遍最为为关心的问问题，交交通在天天津排在第第五位，地理位置置的受重重视程度仅仅次于价价格，

44、很很多购房者者在地理理位置中中已将交交通因素素一并考虑虑进去，小区环境境也是四四大重要考考虑因素之之一，配配套设施则排在开发商实力及项项目知名度度之后，列列第七位。园园林绿化及及小区环境境的宣传则则将长时间间流行，因因为配套作作为“保健健因素”，做做好可以使使人“不会会不满意”，“环环境”则应应属“激励励因素”，做做好可以使使人满意，进进而产生购购买冲动，这这也是 改善型购房者的的一大特征征。 二、 购房房首选因素素分析 不同收入水水平的购房房者购房时时的首选因因素也表现现出一定的的特征。 图十 样样本购房首首选因素比比例图 家庭月总收收入20000-29999元的的人群为主主流购房者者，从首

45、选选因素的样样本量分析析看，价格格：地理位位置：小区区环境=44：2：11；对于收收入30000元的购购房者，价价格：地理理位置：小小区环境=4：3.5：1；收入40000元以以上的购房房者基本与与收入30000-33999元元的购房者者结果相同同，以价价格作参参照，随着着收入提高高，对地地理位置的重视程程度明显提提高。以地理位置置做参照照，随着收收入提高，对对价格因素的敏敏感度降低低。(一)项目目市场定位位 1 类比楼盘调调研。由于于周边项目目较多，所所以我们挑挑选了几个个有代表性性的目进行调研研。 序号 项目名名称 定位位 面 积 起 价 均 价价 环 境 配 套 销售情况况 元/ 元/ 1 金龙龙园 11039660 11480 18443 好 较好2 宝利利园 550000 17600 不好好 不太好 3 国信小小区 2246000 16000 20700 一般般 一一般4 乐天园园 326886 17668 20060 一般般 温泉 好好5 芳草草园 469000 18888 21181