石家庄市房地产市场调查分析报告29006.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.石家庄房地地产市场调调查报告二四年年十一月目 录第一部分 市场场背景及经经济发展动动态3一、石家庄庄简介二、石家庄庄总体社会会经济发展展状况三.、石家家庄城市规规划与城市市建设状况况第二部分 石家家庄房地产产市场总体体分析114一、20004年房地地产的概况况二、石家庄庄房地产总总体态势分分析三、石家庄庄市场客户户整体特征征第三部分 石家庄庄市房地产产市场板块块及典型个个案分析233一、石家庄庄市房地产产市场板块块分析二、石家庄庄房地产市市场典型案案例剖析三

2、、20004年石家家庄房地产产市场新开开楼盘信息息汇总第一部分 市场背景景及经济发发展动态一、石家庄庄简介石家庄河北省的的省会，地地处中国华华北平原，地地势平坦开开阔，全市市总面积1158488平方公里里，总人口口910.5万，其其中市区面面积4566平方公里里，人口2211.11万，是全省政政治、经济济、 文化化的中心。 1、地理交交通华北城市间间的经济交交流主要依依靠铁路、公公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经11429，北纬3804，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”

3、之称，地理位置十分优越。2、科技教教育 石家庄市科科技教育基基础雄厚，高高等院校集集中，具有有丰富的智智力资源和和雄厚的科科研创新能能力。全市市共有市以以上科研机机构84个个，各类专专业技术人人员47.34万人人，两院院院士5人。其其中，信息息产业部第第54所、113所和中中国农业现现代化研究究所等，在在半导体、卫卫星通信、测测控技术、农农业现代化化技术等领领域代表着着国家水平平。拥有河河北师范大大学、河北北科技大学学、河北经经贸大学、石石家庄铁道道学院等十十五所大专专院校，在在校学生118.6万万人。3、国际合合作石家庄市与与美国得梅梅茵市、日日本的长野野、韩国的的天安、英英国的考比比、墨西

4、哥哥克雷塔罗罗、意大利利的帕尔马马、加拿大大的萨斯卡卡通等8个个国家的110个城市结为为友好城市市；与1100多个个国家和地地区建立了了友好往来来和经贸关关系。一些些国际知名名公司，如如日本的富富士通公司司、美国的的休斯公司司、德国的的赫斯特公公司、英国国的汇丰银银行、意大大利的萨普普拉斯公司司、马来西西亚的金狮狮集团等均均在区内投投资建立了了企业。4、产业布布局石家庄市工工业现已形形成以医药药、纺织、化化工、机械械、电子、建建材、食品品为主体，布布局较为合合理的综合合性工业体体系，是全全国重要的的纺织工业业基地和最最大的医药药工业基地地之一。此此外，石家家庄市的重重要产业还还包括微电电子、光

5、电电子、新材材料、新型型建材、流流通业、房房地产业、旅旅游业。5、经济基基础石家庄20003年GGDP总值值13766.6亿元元，同比增增长率122.5%，较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点2003年人均GDP达到25508元。凭借紧邻北京的位置优势，占据华北的交通枢纽之利，全市共有国家级高新技术产业开发区、石家庄经济技术开发区、其中高新区在全国53家国家级开发区处于10强行列，经济技术开发区的大规模建设成果显著。二、石家庄庄市总体社社会及经济济发展状况况（一）20004年石石家庄1-3季度经经济发展状状况1、GDPP指标13季度度全市GDDP总量

6、达达到115585亿亿元，同比比增长1444，继继续保持着着19999年以来全全市经济增增长的最高高值。2、固定资资产投资13季度度，石家庄庄市第一产产业实现增增加值14499亿亿元，增长长64；全市实现现工业增加加值50663亿元元，同比增增长20，其中，规规模以上工工业企业完完成增加值值3346亿元，同同比增长2255；石家庄市市第二产业业发展迅猛猛，实现增增加值5663亿元，增增长192。；第三三产业实现现增加值444566亿元，实实现了1113的的增速比去去年同期非非典过后的的增速提高高了244个百分点点建筑业仍仍然保持良良性合理的的发展态势势批；133季度建筑筑业增加值值增长1226

7、，较较上半年回回落022个百分点点。3、服务业业经济今年以来，服服务业经济济指标运行行良好，邮邮电通信业业务飞速发发展，消费费市场进一一步活跃，金金融存款稳稳步增长，服服务业税收收大幅增加加，各行业业经济均呈呈现较快增增长势头，其其中批发和和零售贸易易餐饮业、金金融保险业业增势显著著，同比分分别增长1139、125，交交通运输仓仓储及邮电电通信业和和其他服务务业增长幅幅度分别为为10、1108。（二）20003年石石家庄总体体社会及经经济发展状状况1、GDPP指标 2003年年石家庄市市的经济综综合实力明明显增强，22003年年GDP总总值13776.6亿亿元，同比比增长率112.5%，较上年

8、年增速提高高2.6个个百分点，增增速高于全全省0.99个百分点点、高于全全国3.44个百分点点。20003年人均均GDP达达到255508元；同比增长长10.66%。第一一产业稳定定增长。第第一产业完完成增加值值180.5亿元，比比上年增长长5.2%,占GDDP的比重重为13.1%。第第二产业增增长较快。第第二产业完完成增加值值668.8亿元，增增长15.5 %，占占GDP的的比重为448.6%。第三产产业上半年年受“非典”影响较大大，但下半半年恢复很很快，全年年呈现了较较好的发展展态势。第第三产业完完成增加值值527.3亿元，增增长11.7%,占占GDP的的比重为338.3%。2、固定资资产

9、投资2003年年石家庄固固定资产投投资额5660.2亿亿元，比去去年同期增增长36.9%，国国有及其他他经济类型型完成投资资379.5亿元，增增长48.6%，增增速比上年年提高388.4个百百分点。其其中，基本本建设投资资完成2112.0亿元，增增长49.6%，更更新改造投投资完成1105.44亿元，增增长31.7%，房房地产投资资增势迅猛猛，完成投投资额622.1亿元，增增长85.8%，增增速比上年年提高677.2个百百分点。国国有及其他他投资中第第一产业完完成10.9亿元，增增长1111.7%,第二产业业完成1446.8亿亿元，增长长59.00%,第三三产业完成成221.8亿元，增增长40

10、.5%，增增速均比上上年有较大大提高。农农村个人投投资完成333.3亿亿元，比上上年增长22.2%。全全市商品房房销售面积积116.0万平方方米，销售售收入 118.5亿亿元，分别别增长166.0%和和2.2%。3、消费指指数居民消费需需求明显转转旺，20003度全全市社会消消费品零售售总额4556.6亿亿元，比上上年度增长长11.00%；人均可可支配收入入77411元，同期期增长6.9%；人人均消费性性支出60094元，增增长4.77%；城市市居民人均均消费性支支出食品占占主导，娱娱乐教育文文化用品支支出比重占占15%，是是食品消费费之后的第第二大消费费。衣着支支出首次呈呈负增长态态势。居住

11、住消费支出出比重占110%。4、外资利利用程度2003年年新注册三三资企业993个，比比上年增长长36.88%；新增增利用外资资合同总额7亿美美元，增长长192.4%，合合同外资额额3.7亿亿美元，增增长1344.2%。实实际利用外外资2.66亿美元，增增长28.7%,其其中外商直直接投资22.4亿美美元，增长长34.66%，增速速比上年提提高16.3个百分分点。全市市引进市外外资金1002亿元，比比上年增加加31.44亿元，增增长44.5%。“振兴河北北”战略的提提出，世界界及中国对对石家庄这这个市场的的关注程度度会越来越越高，外资资的吸引程程度也将会会提高。5、存贷款款全市金融机机构存款余

12、余额19332.3亿亿元，增长长16.55%。城乡居居民储蓄存存款余额继继续增加，年年末城乡居居民储蓄存存款余额11044.5亿元，比比年初增长长13.55%，其中农农村居民储储蓄存款余余额2900.4亿元元，比年初初增长7.2%。金融部部门贷款余余额13777.4亿亿元，比年年初增长77.7%。其中包含含了企业、项项目和个人人贷款的增增长，贷款款的方式正正在改变人人们的生活活观念。6、居民消消费价格指指数 居民消费价价格总指数数2.3%，居住价价格指数下下降1.22个百分点点。小结： 各项经经济指标显显示20003-20004年内内石家庄市市经济运行行处于良好好状态。 按国际际经济组织织统计

13、表明明，当一个个地区的GGDP经济济增长速度度大于5%的时候，当当地的房地地产也就发发展存在着着极为广阔阔的前途。 社会消消费品零售售总额的高高速增长表表明人们消消费能力得得到进一步步增长，房房地产消费费观念进一一步形成。 政府各各项政策、措措施在不断断的规范、促促进地产市市场，为房房地产业的的持续发展展提供了有有效的支持持。（三）石石家庄经济济发展政策策产业政策：石家庄目目前的产业业政策纺织工业业基地和最最大的医药药工业基地地为主，石家家庄市工业业现已形成成以医药、纺纺织、化工工、机械、电电子、建材材、食品为为主体，布布局较为合合理的综合合性工业体体系。此外外，石家庄庄市的重要要产业还包包括

14、微电子子、光电子子、新材料料、新型建建材、流通通业、房地地产业、旅旅游业。金融政策：未来石家家庄的金融融政策将向向个人消费费方面倾斜斜，丰富和和扩大消费费信贷种类类，积极推推动住房消消费信贷、汽汽车消费信信贷为主的的个人消费费信贷。利利率的不断断上调，并并没有影响响开发商融融资，对于于贷款买房房的个人利利率不上涨涨，使人们们放心消费费。房地产政策策：我国第第一部物业业管理法规规物业管管理条例的的实施；国国土资源部部71号令令的实施施；石家庄庄已购公房房可以上市市交易；石石家庄的房房地产市场场由政府指指导，统一一规划，五五年之内完完成 “城中村改改造”；石市物价价局和房产产管理局联联合出台了了石

15、家庄庄市物业服服务收费管管理实施办办法。人才政策：“振兴华北北”战略提出出，高新区区的启动，人人事部推出出的人才开开发规划、政政策扶持、人人事制度改改革等措施施将会吸引引、提高石石家庄的外外来人口增增长速度，人人口的增长长将直接促促进房地产产市场的增增长。三、石家庄庄城市规划划及城市建建设状况（一）石家家庄城市规规划1、城市发发展定位区域功功能定位：京津冀经经济区中的的重要城市市、华北南南部中心城城市。行政功功能定位：河北省省省会。产业定定位：以医医药、纺织织为主导的的华北制造造业基地。交通功功能定位：全国重要要的铁路、公公路交通枢枢纽之一。商贸功功能定位：华北地区区重要商埠埠。城市文文化定位

16、：燕赵文化化与现代文文化交融的的文明城市市。2、城区发发展方向2003年年，石家庄庄市聘请了了中国城市市规划设计计研究院、上上海同济大大学和南京京大学三个个单位对省省会的空间间战略发展展规划进行行研究，在在这三个国国家顶尖级级的规划设设计研究单单位的方案案基础上，北北方设计院院汇总编制制了石家庄庄市的空间间战略发展展规划。在在这个空间间战略发展展规划中，明明确强调今今后石家庄庄市的空间间发展方向向是“西优东拓拓南延北跨跨中疏”。“西优”就是西部部主要是以以生产优化化为主；“东拓”，就是在在高速公路路以东，在在高薪技术术开发区和和良村经济济技术区的的基础上扩扩展新城；“南延”就是城市市继续延续续

17、原来的发发展，向东东南方向延延续发展；“北跨”，指的是是远期，跨跨过滹沱河河向正定发发展；“中枢”就是讲要要疏减城市市中心区的的人口。3、城市发发展目标（1）立足足冀中南，借借助京津，步步入更广泛泛区域合作作的开放城城市；（2）极化化功能，产产业特色突突出，竞争争力强大的的活力城市市；（3）回归归自然、山山水相依、绿绿城交融的的宜居城市市；（4）延古古续今，燕燕赵文化与与现代文化化交相辉映映的文明城城市。4、城市发发展战略（1）“11+4”市区发展展新体系石家庄城市市未来将构构建以石家家庄主城区区(含高新新技术产业业开发区东东区)为核核心，以正正定、鹿泉泉、栾城、藁藁城四个组组团为重点点，以东

18、西西、南北向向的高速公公路和铁路路为纽带的的“1+4”市区发展展新体系。（2）打造造“双核”中心城市市主城区区由中心城城区和新城城区(石家家庄高新技技术产业开开发区东区区、良村经经济技术开开发区和石石化区)组组成。（3）整合合旧城区现现有资源发挥老城区区优势，继继续强化市市级商业，文文化、体育育、行政等等中心建设设，完善中中心功能。打打造主城区区园林城市市空间结构构，培植中中心城市形形象。（4）打造造新型城市市以产业业建设为先先导，全面面整合高新新技术产业业开发区东东区、良村村经济技术术开发区、石石油化工区区，规划建建设百万人人口的以新新经济为中中心的石家家庄现代化化新城区。全全面整合现现有园

19、区，合合理组织新新区功能。建建立南北轴轴向中心，导导引新城区区发展。（二）石家家庄城市建建设状况1、侧重城城中村改造造工程石家庄市二二环路以内内45个城城中村占地地约11.2平方公公里，建筑筑面积约6636万平平方米，居居住着4.77万户户14.993万人。22002年年初石家庄庄市正式启启动城中村村改造工程程，预计到到年把城市市规划建设设用地范围围内的村庄庄基本改造造完毕。到20044年10月月石家庄已已完成城中中村改造投投资近四亿亿元。部分分启动改造造早的城中中村，目前前基本处于于建设、拆拆迁阶段。二二环路内445个城中中村开工建建设的达228个，拆拆迁腾地1160.118公顷，完完成拆迁

20、面面积98.45万平平方米，竣竣工86.42万平平方米。正正在拆迁建建设的有休休门、东三三教、姚栗栗村、谈固固、方北、城城角庄等114个村。2、新行政政区（裕华华区）的成成立裕华区是经经国务院批批准于20001年33月21日日成立的行行政区。裕裕华区，位位于石家庄庄市区东南南部，是省省会城市总总体规划未未来发展的的主导方向向和重点区区域，面积积10145平方方公里，人人口40万万，辖9个个镇、街道道办事处。新设立的裕裕华区土地地资源丰富富，拥有近近7万亩土土地可供项项目开发和和建设，是是全市的投投资热点区区域。裕华华区功能定定位鲜明，发发展思路清清晰。今后后5100年建设以以“四区一城城”(高

21、科技技工业园区区、高效生生态农业园园区、现代代商贸服务务区、现代代化居住区区和大学城城)为标志志的“商贸会展展发达、科科技教育领领先、体闲闲娱乐高雅雅、绿色社社区怡人”的生态产产业区、现现代商业区区、科技文文化区、绿绿色居住区区和休闲娱娱乐区，使使新区成为为能够充分分展现石家家庄现代化化大都市风风貌的标志志性区域。3、大型的的城市改造造与建设相相对集中在在石家庄的的东南部2000年年至20004年石家家庄市相继继完成了城城市重要干干道中山路路、体育大大街、槐南南路、吴家家庄立交桥桥、仓丰路路立交桥、石石纺路立交交桥的改造造与建设；完成了民民心河、人人民广场、绿绿荫广场、明明珠公园、世世纪公园、

22、欧欧韵公园等等市容建设设项目。近期大型的的城市改造造与建设相相对集中在在石家庄的的东南部，顺顺应了石家家庄东南部部为主要城城市发展方方向的规划划。4、城市环环保缺乏地表水水资源的石石家庄，常常年靠超量量开采地下下水维持城城市发展，以以至地下水水漏斗逐年年扩大。水水资源的匮匮乏，造成成了生态环环境的连锁锁恶化。滹滹沱河常年年年断流，河河床裸露，黄黄沙漫漫，成成为尘土飞飞扬的策源源地；严重重干旱，环环境恶化引引发的“热岛效应应”，把石家家庄推进了了全国夏季季气温最高高的“火炉城”；市区和和近郊的几几条排水明明渠，污水水横流。市市政府聘请请专家经过过了反复论论证，投巨巨款引水入入市民心河河，民心河河

23、环绕石家家庄市城区区，净化空空气，改善善环境。今年7月113日，国国家环保总总局公布了了20003年国家家环境保护护重点城市市环境管理理综合整治治年度报告告，石家家庄是惟一一一家列入入大气污染染严重城市市后10名名的省会城城市。面对对来自社会会各方面的的巨大压力力，石家庄庄市市委、市市政府把环环境保护的的弦绷得更更紧。7月月23日，石石家庄市市市长臧胜业业率有关负负责同志到到市环保局局现场调查查指导，研研究确定了了推广使用用优质低硫硫煤、十大大污染企业业限期治理理、继续拆拆除燃煤锅锅炉、强化化建筑施工工扬尘管理理等7条治治理措施。截截至10月月15日，省省会市区综综合达标天天数(即二二级和好于

24、于二级以上上好天气)在全国447个重点点城市中，位位列第377位。在这这230天天中，一级级天气达到到16天，比比去年增加加了15天天；空气中中三项主要要污染物可可吸入颗粒粒物、二氧氧化硫和二二氧化氮平平均浓度同同比分别下下降了233.8%、440.1%和16.6%。由由于距离年年底还有777天的时时间，有关关方面估计计，到年底底，省会市市区二级天天气有望突突破2500天。据了了解，自22001年年起，石家家庄市区二二级以上好好天气分别别为：955天，1881天，2211天，今今年任务目目标是2330天。第二部分 石家庄庄房地产市市场总体分分析一、20004年石家家庄房地产产概况1、 近千千万

25、平方米米的省直已已购公房上上市交易工工作已全面面启动。 来自省直直房改办的的消息表明明，河北北省省直已已购公有住住房上市交交易管理暂暂行办法（以下简称办法）已于近日公布。办法规定，省直已购公房上市后，该家庭不得再按房改价购买公有住房或经济适用住房。在省城，房源总量近千万平方米的省直已购公房上市交易工作已全面启动。办法规定，对于省直已购公房的上市实行交易备案制度。已购公房上市交易政策改变，随之为久已缺少活力的二手房市场带来了新的气息。2、石市物物价局和房房产管理局局联合出台台了石家家庄市物业业服务收费费管理实施施办法，该该办法自77月1日起起实施。办办法规定定，物业服服务收费将将实行统一一政策，

26、分分级管理。这一办法法，使消费费者在物业业收费、服服务内容、服服务等级等等方面都可可有章可循循，保护自自己的利益益不受侵犯犯。3、石家庄庄房地产市市场新开盘盘多个别墅墅项目，反反响效果不不错，堪称称“20044石家庄别别墅年”。但是，房房地产别墅墅市场还是是几家欢喜喜几家愁，77月上市的的纳帕溪谷谷一期TOOWNHOOUSE 11366套销售一一空，而天天山集团推推出的水榭榭花都二期期36套TTOWNHHOUSEE却是无人人问津。 4、据专家家分析指出出，在顺驰驰集团以55.97亿亿元的天价价拍得石家家庄0099号地之后后，石家庄庄的土地价价格一路上上扬，加大大了建筑成成本，随之之商品房价价格

27、也是不不断上涨，近近一两年不不会有太大大的变化。5、188月统计情情况：据石石家庄市房房地产交易易市场管理理中心统计计分析， 18月月交易面积积97.88万平方米米，成交额额25.007亿，去去年同期交交易面积为为74.44万平方米米，成交额额19亿，分分别增长331.5和31.9；存存量房交易易，增幅较较大，18月交易易面积1003万平方方米，交易易额10.4亿，分分别增长557和552.8。今年118月我我市商品房房平均价格格25622.4元平方米，比比去年（22400.8元平平方米）同同期增长1161.66元平方方米，增幅幅为6.77。其中中商品住宅宅均价22296.00元平方方米，同比

28、比增长（22206.6元平平方米）889.4元元平方米米，增幅为为4.055。6、火爆的的7月房地地产市场。今今年多个项项目都选择择了在7月月开盘，其其中以国际际城和纳帕帕溪谷最为为抢眼，两两个项目都都依托自己己的优势，都都在短时间间内形成了了快速销售售。在本地地明星楼盘盘强势高调调的同时，其其他各个项项目都保持持了自己的的个性。自自由港，小小户型，主主打投资和和低首付、低低月供概念念，燕都金地城主主打入住和和生活氛围围，花样年年华则向人人们展示了了一幅美好好的缤纷的的生活画卷卷。7月石石家庄的广广告有很重重的北京风风格，以“东方新世世界”这个商业业地产项目目为代表，恢恢弘大气的的视觉效果果，

29、出位震震撼的语言言运用，表表示石家庄庄的地产正正在逐步融融入等多样样的元素，尝尝试借鉴更更多的先进进经验7、10月月石家庄市市秋季住交交会，地产产大阅兵。110月4-7日，在在石家庄市市省博物馆馆广场举办办了石家庄庄市秋季住住交会。顺顺驰、卓达达、天山等等近20家家参展企业业上演了一一场品牌、形形象大战。顺驰集团借助现场设置的顺驰集团、顺驰置业、顺驰蓝郡三大展台，对顺驰的企业和品牌形象进行整体宣传。卓达的“星辰一号”、“太阳城”和“山水园林”分别以商业、住宅、别墅等形式参加房展。“天山水榭花都”在促销手段上别出心裁，虽然没有设立展位，但他们搬来袋鼠模型游走会场吸引市民的眼球。销售形势看好的“香

30、榭里”没有任何促销的意思，他们以房展会为契机，突出展现品牌形象。在本届房展会上，还有多家二手房置业中介公司和装饰装修公司也来参展。天昊房产、顺驰置业的现场售房吸引了众多市民。业之峰、东易日盛等多家装饰装修公司的现场洽谈也吸引了不少客户。8、10月月28日，第二届中国石家庄国际健康节全面启动，七个项目被评为“健康家园”。中国石家庄国际投资贸易洽谈会暨第二届中国石家庄国际健康节全面启动。大会包括投资项目洽谈、商贸展览与交易、旅游展览与推介和健康节活动四个方面的内容。“一特三健”健康产业推介周将从10月28日到11月4日在省会文化广场进行。内容包括特色医疗、健康食品、健身器材、健康家园四类宣传展览推

31、介。平安万河园、卓达太阳城、天山水榭花都、珠峰国际花园等七个项目被评为“健康家园”。9、10月月12月月，中国住住交会（河河北区）评评选活动开开始，活动动持续到112月。经经过中国住住交会（河河北区）组组委会和中中国住交会会（河北区区）三名评评选专家委委员会的紧紧张工作，结结合读者的的投票结果果，在诸多多参评单位位中评选出出“20044年中国住住交会河北地产产英雄榜”，共产生生“精品楼盘盘、最佳别别墅、最佳佳商业地产产、明星企企业、风云云人物、最最佳地产中中介机构、最最佳营销策策划机构”七个奖项项。精品楼楼盘：卓达达星辰花园园、滨海城城、顺驰蓝郡、联联邦名都、平平安万河园、珠珠峰国际花花园；最

32、佳佳别墅：纳纳帕溪谷；最佳商业业地产：新新休门燕赵财富富中心、卓卓达星辰商商业广场；明星企业业：卓达集集团、河北北天山实业业集团房地地产开发有有限公司、石石家庄市爱爱地房地产产开发有限限公司；风风云人物：卓达集团团总裁杨卓卓舒、河北北天山实业业集团总裁裁吴振山、河河北滨江置置业有限公公司汤英松松；最佳地地产中介机机构：河北北顺驰房地地产经纪有有限公司；最佳营销销策划机构构：海那恒恒企划顾问问有限公司司、石家庄庄新风格视视觉营销顾顾问公司。本本次荣获殊殊荣的楼盘盘和企业代代表着河北北的最高水水平，同全全国各地入入围项目一一起，共同同展示20004年中中国房地产产发展的最最终成果和和整体形象象。1

33、0、20004年省省会房地产产市场的基基本走势分分析：第一一，商品住住宅需求逐逐渐增大；第二，住住房供应趋趋弱；第三，房房地产价格格会继续稳稳步上升；第四，新新建商品住住房以二室室、三室面面积在7001300平方米之之间的住房房为主要销销售户型。二、石家庄庄房地产总总体市场态势分分析1、总体投投资石家庄市房房地产投资资从19999年到22003年年连续逐年年增加，尤尤其是20003年石石家庄市房房地产投资资增势非常常迅猛，22003年年全年完成成投资额662.1亿亿元，增长长85.88%，增速速比上年提提高67.2个百分分点，占当当年固定资资产投资的的11%。2、供应量量石家庄房地地产市场供供

34、应量与销销售量相对对持平，甚甚至略有不不足，如，22002年年全年的住住宅总供给给量达到883.733万，需需求量则在在99.995万，说说明市场已已在逐步消消化质素较较低的部分分存量房，而而在住宅施施工面积中中，别墅施施工面积相相对较小，别别墅产品相相对供应不不足，市场场供应仍以以市区普通通住宅为主主。3、销售量量房地产销售售面积和销销售收入持持续高速增增长，以22001年年和20002年的情情况最为明明显，20003年的的数据表明明，市场的的需求对于于产品、配配套平庸的的项目已经经趋于理性性，同时将将市场空白白点表露清清晰。以上上表格可以以看出市场场对商品房房的需求是是比较旺盛盛的，甚至至

35、出现了需需求量大于于供应量的的情况。4、销售收收入房地产销售售收入在稳稳定增长，但但涨幅不大大，以20003年的的情况最为为显著，22003年年的数据表表明，销售售面积增加加了16.05万平平方米，而而销售收入入仅增加00.4亿元元。 5、价格分分析石家庄近年年来的房地地产销售价价格呈现逐逐年稳步上上升的态势势，在经过过20011年和20002年的的高速增长长期后，22003年年的增长趋趋于缓和。22003年年的增长比比率的下降降，表明市市场正处于于一个蓄势势阶段，也也表明了不不规范的销销售行为已已经逐渐的的被市场所所放弃，但但现在仍然然是市场上上的普遍现现象，意味味着巨大的的市场空间间。据相

36、关关资料显示示，石家庄庄20033年的平均均房价为22000元元/，低低于同期全全国大中城城市平均房房价22000元/，作为省省会城市，这这种现象在在全国较少少见，随着着城市人口口的逐步增增长，可开开发土地的的不断下降降，预示着着石家庄市市房地产市市场的价格格有巨大的的上升空间间。 三、石家庄庄市场客户户整体特征征为了对石家家庄住宅市市场消费者者的特征有有整体把握握和了解，因因地域性限限制，我们们运用多种种方法和形形式，梳理理出以下特特征：1、消费者者现住房所所有权多半半属自己所所有目前石家庄庄已有711的家庭庭自购房，其其中购房改改房的家庭庭占98.3，购购商品房的的占1.77。2、现住房房

37、面积在440-600平米最多多消费者现在在所住房子子的面积在在40-660平方米米的最多，占占43.33%，20-400平方米的的占34.1%，660-800平方米的的占9.33%等。3、住房建建筑面积在在80至1100平方方米的二室室二厅房受受青睐据调查显示示，建筑面面积在800至1000平方米的的住房最受受欢迎。其其次1000平方米以以上和60至880平方米米的住房也也拥有一定定的喜爱度度。按年龄龄分析，330至400岁家庭打打算购买住房面积在在80至1100平方方米的居多多。4、住宅建建筑式样两两居室居多多石家庄市目目前家庭单单元配套式式住房率达达到84.1，其其中以二居居室所占比比重最

38、大为52.5；其其次为三居居室，占221.8；一居室室7.5；四居室室1.9。配套设设施不完善善的普通楼楼房和平房房分别为33.0和122.9。5、 消费者最希希望的户型型二室二厅厅 户型选择上上，石家庄庄人青睐二二室二厅的的占31.6，其其次为三室室一厅和三三室二厅分分别为255.5和和23.55。6、市民对对住宅面积积不满意的的居多目前石家庄庄市居民家家庭户均建建筑面积近近60多平平方米，而而且多是过过去一间半半和二间半半的老户型型。对现有有住房有99成的消费费者不甚满满意。其中中对住房面面积不满意意的居多，占占39.22。其次次对房屋结结构、质量量、环境等等不满意的的分别占113.4、1

39、2.4和110.3。7、 扩大居住面面积是买房房的首选增加住房面面积、改善善居住环境境已成当今今城市家庭庭的迫切需需求。有近近1/3的的家庭计划划一年内买买房（199.8家家庭打算购购买现有公公房）。在在有意购商商品房的家家庭中，335.7的家庭想想扩大居住住面积，227.6的家庭则则希望购买买户型结构构更好的房子子。8、消费者者购房时首首先考虑的的是价格、环环境房价和和环境二者者密切相关关，地段好好、环境好好则房价高高，看重价价格和环境境的人占330左右右。购房考考虑因素重重点不一，330岁以下下年轻人重重环境的居居多，占337.8；31岁岁至40岁和411岁至500岁年龄的的人较看重重价格

40、，分分别占322和411；500岁以上老老年人最看看重户型结结构，占335.7。9、一套商商品房100万元左右右是普通工工薪家庭期期望的房价价就石家庄市市目前的居居民家庭户户均收入11.9万元元的水平与与合理的房房价收入比比（一般房房价为家庭庭年收入33至6倍时时较为合适适）看，110万元左左右一套房房子是普通通工薪家庭庭期望的价价位。10、购房房资金选择择银行贷款款的家庭有有4成多在家庭庭购房资金金来源上，有有42.99的家庭庭选择银行行贷款。其其中，300至40岁岁的人居多多，占466.7。这这部分家庭庭储蓄尚不不充裕，但但观念超前前，乐于接接受贷款消消费这一新新生事物。由由于受到收收入等

41、因素素的限制，可可接受每月月还款额在在100元元以下的居居多，占991.8。小结：l 居民现住房房所有权多多为个人所所有； l 现住房面积积以40-60平米米的两房为为主；在将将来的购房房中有311.6%人人选择二房房，经济的的面积更贴贴和市场需需求；l 房屋环境、价价格、户型型结构是购购房考虑的的主要因素素；l 10万元是是普通大众众能够支付付的最高房房价；选银行贷贷款的家庭庭所占比例例大。第三部分 石家家庄市房地地产市场板板块及典型型个案分析析一、石家庄庄市房地产产市场板块块分析目前的石家家庄房地产产市场被划划分为6大大版块：中中心区版块块、东部版版块、南部部版块、西西部版块、北北部版块和

42、和开发区版版块。从城市发展展来看，沿沿着城市发发展的方向向，开发区区、东部两两大版块发发展速度较较块，新增增供应产品品素质较高高，市场形形象逐步提提升，拉动动了区域房房价的上扬扬；中心区区域及北部部区域发展展保持平稳稳态势，中中心区域目目前住宅供供应量不大大，多以商商服物业为为主，而北北部版块经经过几年的的开发，已已逐步得到到石家庄人人的认可，形形成了一定定的居住氛氛围，区域域市场日益益成熟。而而相对西部部版块，多多以经济适适用房供应应为主，棚棚户区较多多，市场形形象较差。随随着众多开开发商的进进入，区域域市场潜力力将逐步体体现，区域域房价具有有较大的上上升空间。从图表来看看，中心版版块价最高

43、高，为32200元/平方米，北北部版块价价格因供应应量增多为为20000元/平方方米左右的的产品，将将价格拉低低，开发区区版块均价价超过东南南部版块成成为均价第第二的版块块。（一） 中心版块2003年年中心区住住宅项目新新增供应量量较少，主主要项目国国际自由港港、时代方方舟等为中中小规模，市市场表现一一般。写字字间和商业业项目较为为集中，22004年年新增供应应为：福郡郡、君创商商务花园、东东方新世界界、联邦名名都等，对对高端产品品市场产生生影响，其其它传统的的中山路、市市中心等仍仍然以库存存供应为主主。（二） 东部版块2003年年的东部开开发热度明明显增强，新新增中档项项目依水苑苑、和平世世

44、家、龚尚尚苑等，中中高档项目目国际城带带动了区域域价值的提提升和区域域开发热度度。20004年东部部将以中档档及中高档档项目供应应为主，随随着国际城城三期的即即将开盘，又又将为本市市的房地产产带来一股股生命力。（三） 东南部版块块2003年年南部延续续区域热点点，是表现现最“火”的版块，重重心由翟营营大街转移移到了3008国道与与京珠高速速公路交汇汇的卓达太太阳城，22004年年东南部依依然延续区区域热点，卓卓达太阳城城一期住宅宅将直接影影响该版块块的销售速速度。商品房表现现亮点主要要是海天阳阳光源、九九鼎星园、花花府园等，市市场表现抢抢眼。石家庄东南南版块是目目前石家庄庄市场的区区域热点，供

45、供销两旺，居居各版块之之首；20004年中高高档产品供供应丰富：新自然康城、香香榭里、凯凯莱金第等等。（四） 西部版版块西部版块低低档项目以以海龙花园园、凤凰城城、绿水康康城等为代代表，区域域价值发展展潜力较高高。20004年新增增的高档项项目有：纳纳帕溪谷、山山水清音等等。（五） 北部版版块北部版块在在区域和产产品上，以以经营适用用房或相类类似小面积积住房为主主，供应集集中，销化化量旺盛，中档档商品房存存在市场需需求，新推推出的康庄庄植物园旁旁的乡村别别墅对石家家庄聚合项项目有一定定的影响。（六） 开发区版块块开发区版块块这两年的的发展是世世人瞩目，房房地产的开开发也是异异常迅速，拥拥有众多

46、中中高档项目目：筑业花花园、心海海假日、梧梧桐苑、天天山花园等等。20004年又陆陆续推出了了卓达星辰辰花园、高高档住宅天天山水榭花都都，对本项项目的开发发是个竞争争。小结新增住宅宅供应总量量保持适度度增长，产产品供应结结构发生变变化，供应应集中在中中高档和高高档项目。l 城市发展方方向带动住住宅市场新新的供应方方向，东南南及东部版版块成为地地产市场热热点，区域域竞争加剧剧。l 中低档市场场供应量相相对稳定，中中高档供应应相对、市市场的争夺夺异常激烈烈。高档市市场供应在在有所增加加的基础上上也保持了了良好的消消化率。二、石家庄庄房地产市市场典型个个案剖析（一）天山山水榭花都都 物业名称天山水榭榭花都地址石家庄开发发区珠峰大大街2188号开发商河北天山实实业集团房房地产开发发有限公司司占地面积1000余余亩规划设计澳大利亚柏柏涛（墨尔尔本）建筑筑设计公司司总建筑面积积937000平方米景观设计美国贝尔高高林园林设设计公司（BBELT COLLLINS）容积率容积率为11.07物业管理香港中海