某房地产公司工程部培训资料erlw.docx

《某房地产公司工程部培训资料erlw.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产公司工程部培训资料erlw.docx（30页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、工程部培培训资料料房地产基基础知识识一、按建建筑物使使用性质质分类二、房地地产的类类型三、房地地产专业业名词四四、房地产产面积的的测算五、房地地产术语语六、基础础和地基基的概念念和区别别房地产产基础知知识培训训（一） 按建建筑物使使用性质质分类通常将建建筑物分分为居住住建筑、公公共建筑筑、工业业建筑和和农业建建筑四大大类。居居住建筑筑和公共共建筑通通常统称称为民用用建筑。1、居住住建筑：商品房房2、公共共建筑：包括办办公楼、商商场、影影剧院、医医院、体体育馆等等。3、工业业建筑：包括工工业厂房房、仓库库等。4、农业业建筑：指各类类供农业业生产使使用的房房屋如种种子库、拖拖拉机站站、饲养养牲畜用

2、用房等（二） 房地地产的类类型按用用途划分分：1、居住住房地产产；2、商业业房地产产；3、旅游游房地产产；4、工业业房地产产；5、农业业房地产产房地产产住宅的的层数划划分的规规定：11、低层层住宅为为1-33层；2、多层层住宅为为4-66层；3、小高高层住宅宅为7-11层层4、中高高层住宅宅为122-166层；5、166层以上上为高层层住宅房地产土土地的使使用年限限是如何何确定的的？凡与与省市规规划国土土局签订订土地地使用权权出让合合同书的的用地，其其土地使使用年限限按国家家规定执行行。即：居住用地地七十年年；工业业用地五五十年；教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年；商业、旅旅游、

3、娱娱乐用地地四十年；综合用用地或者者其他用用地五十十年。网上说现现在的建建筑使用用年限是是50年年，差的的20年年没了，这这个不知知道你们们听过没没。正常常的这个个“500年年限限”是从从结构设设计安全全角度来来说的，“它它意味着着房屋在在使用了了50年年以后，若若发生结结构安全全问题，那那开发商商、设计计、施工工方就可可以不买买单。550年后后如果想想要继续续住，应应该进行行房屋结结构安全全鉴定，一一般采取取一些可可靠的措措施还是是可以继继续住的的”。房屋建筑筑结构分分类标准准名词解释释钢结构构:承重的的主要结结构是用用钢材料料建造的的，包括括悬索结结构。钢、钢钢筋混凝凝土结构构:承重的的主

4、要结结构是用用钢、钢钢筋混凝凝上建造造的。如如一幢房房屋一部部分梁柱柱采用钢钢筋混凝凝土构架架建造钢筋混混凝土结结构:承重的的主要结结构是用用钢筋混混凝上建建造的。包包括薄壳壳结构、大大模板现现浇结构构及使用用滑模、开板等等先进施施工方法法施工的的钢筋混混凝土结结构的建建筑物混合结结构:承重的的主要结结构是用用钢筋混混凝土和和砖木建建造的。如如一幢房房屋的梁梁是用钢钢筋混凝凝土制成成，以砖砖墙为承承重墙，或或者梁是是木材制制造，住住是用钢钢筋混凝凝土建造造砖木结结构:承重的的主要结结构是用用砖、木木材建造造的。如如一幢房房屋是木木制结构构房架。砖砖墙、木木柱建造造的其它结结构:凡不属属于上述述

5、结构的的房匿都都归此类类。如竹竹结构、砖砖拱结构构、窑洞洞等从构成成房屋建建筑结构构的材料料分：木结构构（老楼楼，一般般为12层层建筑）；砖木结构（老楼，一般为13层建筑）；砖混结构（一般为6或7层建筑）；钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）；钢结构（纽约市贸大厦）从房屋屋层数高高度分：低层 13层（木木结构、砖砖木结构构）；多层 46层（砖砖混结构构）；中高层层 779层层（钢筋筋混凝土土结构）；高层 1030层（钢筋混凝土结构）；超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）按房屋屋建筑耐耐火性和和耐久性性程度分分：一级 1000年以以上（钢钢筋混凝凝土结构构、钢结结构）；二级 50

6、01000年以以上(砖混)；三级 255500年（平平房）房屋建建筑用途途分：生产性性建筑；居住建建筑；公共建建筑关于室内内采光有有何要求求？1、每套套住宅至至少应有有一个居居住空间间内获得得日照，当当一套住住宅中居居住空间间总数超超过四个个时，其其中宜有有二个获获得日照照。2、采光光系数：室内为为1，窗窗地面积积比1/7；楼楼梯间00.5窗窗地面积积比1/12。窗窗地面积积比值为为直接天天然采光光房间的的侧窗洞洞口面积积Ac与该该房间地地面面积积Ad之比比。3、 高度低于于0.55米的窗窗洞口面面积不计计入采光光面积内内。窗洞洞口上沿沿距地面面高度不不宜低于于2米。梁的种类类：1、梁的的种类

7、按按受力状状态分为为：（1）简简支梁：单跨梁梁一般为为简支梁梁，如过过梁、托托墙梁。（22）连续续梁：两两跨以上上的梁为为连续梁梁。（3）悬悬臂梁。如如阳台梁梁、雨篷篷梁等。（七） 房地地产专业业名词11、常用用名词五证:（1）建建设用地地规划许许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程开工证；（4）国有土地使用证；国有有土地使使用证是指合法建筑的重要法规文件，它主要载明所有者的名称、土地性质、使用年限、四至及面积。规划划许可证证是指指合法建建筑的重重要法规规文件，它它主要载载明建筑筑物的面面积、宽宽度、高高度、长长度、密密度、容容积率、日日照系数数、居住住人数及及建筑内内容的排排列等内

8、内容。开工工许可证证是指指政府有有关部门门准许开开工建设设的政策策两书：1：住住宅质量量保证书书、22：住住宅使用用说明书书；房地产产证：是是房屋土土地所有有权属二二合为一一的凭证证，是房房地产权权属的法法律凭证证；房地产产产权：是指产产权人对对房屋的的所有权权和对该该房屋所所占用土土地的使使用权。具具体内容容是产权权人对房房地产的占有、使使用、收收益和依依法处分分的权利利；土地使使用权：是指土土地使用用权拥有有者对土土地使用用的权限限，包括括开发权权、收益益权、处处置权。政政府以拍拍卖、招标、协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者。土地地使用权权期满后后

9、，如该该土地用用途符合合当时城城市规划划要求的的，土地地使用者者可申请请续用，经经批准并并补清地地价后可可以继续续使用；三通一一平：是是指水通通、电通通、路通通及场地地平整；七通一一平：是是指水通通、电通通、路通通、排水水通、排排污通、通通讯通、煤煤气通及及场地平平整；红线图图：又叫叫（宗地地图）是是按一定定比例尺尺制作的的用以标标示一宗宗地的用用地位置置、界线线和面积积的地形形平面图图。它由由政府土土地管理理部门颁颁发给土土地使用用权受让让者，受受让者只只能在红红线范围围内施工工建房；总用地地面积：经城市市规划行行政主管管部门划划定的用用地范围围内的土土地面积积；建设用用地面积积，净用地地面

10、积：经城市市规划行行政主管管部门划划定的建建设用地地范围内内的土地地面总建筑筑面积：指在建建设用地地范围内内单栋或或多栋建建筑物地地面以上上及地面面以各层层建筑面面积之建筑面面积：指指建筑物物外墙或或结构外外围水平平投影面面积之和和，包括括阳台、挑挑廊、地地下室、室室外楼梯梯等。且且具备有上盖盖、结构构牢固、层层高2.2m以以上（含含2.22m）的的永久建建建筑覆覆盖率（建建筑密度度）：建建设用地地范围内内所有建建筑物基基底面积积之和与与建设用用地面积积的比率率；（如如：在10万平平方米的的土地上上，建筑筑用地净净面积为为8万平平方米，其其建筑覆覆盖率为为0.88建筑筑密度为为80%）绿化率率

11、：建设设用地范范围内所所有绿地地面积之之和与建建设用地地面积之之比率。绿绿地面积积的计算算不包括括屋顶、天天台和垂垂直绿化化；（如如：在110万平平方米的的土地上上有3万万平方米米的绿化化面积，其其绿化率率为300%）绿化覆覆盖率：建设用用地范围围内全部部绿化和和植物水水平投影影面积之之和与建建设用地地面积的的比率房屋销销售面积积：房屋屋按套（单单元）出出售时，房房屋销售售面积为为该套（单单元）的的建筑面面积，即即为该套套（单元元）的使使用面积积与该套套（单元元）应分分摊的公公用建筑筑面积之之套内建建筑面积积：房屋屋按单元元计算的的建筑面面积，为为单元门门内范围围的建筑筑面积，包包括套（单单元

12、内的的使用面面积、墙墙体面积积及阳台台面积；套内使使用面积积：指室内内实际能能使用的的面积，不不包括墙墙体、柱柱子等结结构面积积，使用用面积的的计算应应符合以以规（1）室室内使用用面积按按结构墙墙体内表表面尺寸寸计算，墙墙体有复复合保温温、隔热热层、按按复合层层内皮尺尺寸计算算；（2）烟烟囱、通通风道、各各种管道道竖井等等均不计计入使用用面积；（3）非非公用楼楼梯（包包括跃层层住宅中中的套内内楼梯）按按自然层层数的使使用面积积总和计计入使用用面积（4）住住宅使用用面积包包括：卧卧室、起起居室、厨厨房、卫卫生间、餐餐厅、过过道、前前室、贮贮藏室等等。单元内使使用面积积系数=单元内内使用面面积/单

13、单元内建建筑面积积+按规规定应分分摊公用用建筑面面积公共建建筑面积积：各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积，指指各套（单单元）以以外为各各户共同同使用，不不可分割割的建筑筑面积。可可分为应应分摊的的公共建建筑面积积和不能能分摊的的公共建建筑面积积实用面面积：它它是套内内建筑面面积扣除除公共建建筑面积积后的余余额；层高：层高是是指住宅宅高度以以“层”为为单位计计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有要求，这这个高度度就叫层层高。它它通常包包括下层层地板面面或楼板板面到上上层楼板板面之间间的距离离。 净高：净高是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值；公摊面面积 ：商品房房分摊的的公用

14、建建筑面积积主要由由两部分分组成： 电梯梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积； 各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500得房率率：是指指套内建建筑面积积与套（单单元）建建筑队面面积之比比。 套套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内内墙体面面积+阳阳台建筑筑面积。 套（单单元）建建筑面积积=套内内建筑队队面积 +分摊摊得公用用建筑队队面积。道路用用地 ：道路用用地是指指居住区区道路、小小区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单

15、位通勤勤车等停停放场地地。 道路红红线 ：道路红红线是指指城市道道路含居居住区级级道路用用地的规规划控制制线。 玄关 ：玄关关就是登登堂入室室第一步步所在的的位置，它它是一个个缓冲过过渡的地地段。居居室是家家庭的“领领地”，讲讲究一定定的私密密性，大大门一开开，有玄玄关阻隔隔，外人人对室内内就不能能一览无无余。玄玄关一般般与厅相相连，由由于功能能不同，需需调度装装饰手段段加以分分割就是是自己人人回家，也也要有一一块放雨雨伞、挂挂雨衣、换换鞋、搁搁包的地地方。平平时，玄玄关也是是接受邮邮件、简简单会客客的场所所。期房：是指开开发商从从取得商商品房预预售许可可证开始始至取得得房地产产权证大大产证止

16、止，在这这一期间间的商品品房称为为期房，消消费者在在这一阶阶段购买买商品房房时应签签预售合合同。期期房在港港澳地区区称作为为买“楼楼花”，这这是当前前房地产产开发商商普遍采采用的一一种房屋屋销售方方式。购购买期房房也就是是购房者者购买尚尚处于建建造之中中的房地地产项目目。现房：是指开开发商已已办妥房房地产权权证（大大产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签出出售合同同。在通通常意义义上指的的现房是是指项目目已经竣竣工可以以入住的的房屋。毛坯房房：是指没没有装修修的房。使用权权房：使使用权房房是指由由国家以以及国有有企业、事事业单位位投资兴兴建的住住宅，政政府以规规定的租租

17、金标准准出租给给居民的的公有住住房。公房 ：也称称公有住住房，国国有住宅宅。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅，在在住宅未未出售之之前，住住宅的产产权（拥拥有权、占占有权、处处分权、收收益权）归归国家所所有。目目前居民民租用的的公有住住房，按按房改政政策分为为两大类类：一类类是可售售公有住住房，一一类是不不可售公公有住房房。上述述两类房房均为使使用权房房。不可售售公房：是指根根据本市市现行房房改政策策还不能能出售给给承租居居民的公公有住房房，它主主要包括括旧式里里弄、新新式里弄弄、职工工住房等等厨房、卫卫生合用用的不成成套房屋屋，也包包括部分分公寓、花花园

18、住宅宅等成套套房屋。已购公公房：又称售售后公房房，就是是购买的的公有住住房单位产产权房： 是指指产权属属于单位位所有的的房屋，也也称系统统产权房房、系统统房。廉租房房：是在在新出台台的国家家房改政政策中首首次提出出的一种种概念。我我国的廉廉租房只只租不售售，出租给城镇镇居民中中最低收收入者。廉廉租房的的来源主主要是腾腾退的旧旧公房等等。 私房 ：也称称私有住住宅，私私产住宅宅。它是是由个人人或家庭庭购买、建建造的住住宅。在在农村，农农民的住住宅基本本上是自自建私有有住宅。公公有住房房通过住住宅消费费市场出出售给个个人和家家庭，也也就转为为私有住住宅。二手房房：即旧旧房。新新建的商商品房进进行第

19、一一次交易易时为一手，第二二次交易易则为二手。一些些无房的的人，可可以买一一套别人人多余的的房；而而另一些些手里有有些积蓄蓄又有小小房子居居住的，可可以卖掉掉旧房买买新房；而那些些住房富富余户，也也能卖掉掉自己的的多余住住房换取取收益。 楼花：这是当当前房地地产开发发商普遍遍采用的的一种房房屋销售售方式。购购买期房房也就是是购房者者购买尚尚处于建建造之中中的房地地产项目目。而在在成都市市通常对对期房的的理解是是未修建建好，尚尚不能入入住的房房子。 外销房房：外销商商品房是是由房地地产开发发企业建建设的，取取得了外外销商品品房预（销销）售许许可证的的房屋，外外销商品品房可以以出售给给国内外外（含

20、港港、澳、台台）的企企业，其其他组织织和个人人。 内销房房：内销销商品房房是由房房地产开开发企业业建设的的，取得得了商品品房销售售许可证证的房屋屋，内销销商品房房可以出出售给当当地企事事业单位位和居民民。 准现房房：是指指房屋主主体已基基本封顶顶完工，小小区内的的楼宇及及设施的的大致轮轮廓已初初现，房房型、楼楼间距等等重要因因素已经经一目了了然，工工程正处处在内外外墙装修修和进行行配套施施工阶段段的房屋屋。 共同共共有房产产：指两个个或两个个以上的的人，对对全部共共有房产产不分份份额地享享有平等等的所有有权。 共有房房产 ：指两个个或两个个以上的的人对同同一项房房产共同同享有所所有权。 建筑密

21、密度：规规划地块块内各类类建筑基基底占地地面积与与地块面面积之比比。建筑容容积率：是反映映和衡量量建筑用用地使用用强度的的一项重重要指标标，是指指地块内内建筑物物的总建建筑面积积与地块块面积的的比值，即即：容积积率总总建筑面面积建筑用用地面积积。其中中，总建建筑面积积是地上上所有建建筑面积积之和。这这个比值值越小，意意味着小小区容纳纳的建筑筑总量越越小，居居住生活活质量就就会越高高。楼间距距：东西西向楼间间距为11：1，南南北偏东东为1：1.33，南北北向为11：1.5。建筑层层高：层层高是指指住宅高高度以“层”为单位位计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有个要求求这个高高度就叫叫层高。具

22、具体地说说，层高高是指下下层地板板面或楼楼板上表表面（或或下表面面）到相相邻上层层楼板上上表面（或或下表面面）之间间的竖向向尺寸。住住宅建筑筑模数协协调标准准（GGBI1100-87）中中规定，住住宅的层层高采用用下列参参数：22.6米米、2.77米、2.88米。净净高则 是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值。人口毛毛密度：每公顷顷居住区区用地上上容纳的的规划人人口数量量(人/ha)。人口净净密度：每公顷顷住宅用用地上容容纳的规规划人口口数量(人/hha)。进深：在建筑筑学上是是指一间间独立的的房屋或或一幢居居住建筑筑从前墙墙皮到后后墙壁之之间的实实际长度度开间：即住宅宅的宽度度。指一一间房

23、屋屋内一面面墙皮到到另一面面墙皮之之间的实实际距离离，因为为就一个个自然间间的宽度度而言，故故又称为为开间。公摊面面积：商品房房分摊的的公用建建筑面积积主要由由两部分分组成： （11）电梯梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积； （22）各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500。共有建建筑面积积：房屋系系指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。公用建建筑面积积：公用建建筑面积积不包括括任何作作为独立立使用空空间租、售售的地下下

24、室、车车棚等面面积，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。一一般公用用建筑面面积按以以下方法法计算：整栋建建筑物的的面积扣扣除整栋栋建筑物物各套（单单元）套套内建筑筑面积之之和，并并扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积，为为整栋建建筑的公公用建筑筑面积阳台：阳台是是指供居居住者进进行室外外活动、晾晾晒衣物物等的空空间。平台：平台是是指供居居住者进进行室外外活动的的上人屋屋面或由由住宅底底层地面面伸出室室外走廊：走廊是是指住宅宅套外使使用的水水平交通通空间。地下室室：地下室室是指房房间地面面低于室室外地平平面的高高度超过过该房间

25、间净高的的122者。半地下下室：半地下下室是指指房间地地面低于于室外地地平面的的高度超超过该房房间净高高的13，且且不超过过122者。居住区区用地：居住区区用地是是指住宅宅用地、公公建用地地、道路路用地和和公共绿绿地等四四项用地地的总称称。住宅用用地：住宅用用地是指指住宅建建筑基底底占地及及其四周周合理间间距内的的用地含宅间间绿地和和宅间小小路等的的总称。公共服服务设施施用地：公共服服务设施施用地一一般称公公建用地地，是与与居住人人口规模模相对应应配建的的为居民民服务和和使用的的各类设设施的用用地，应应包括建建筑基底底占地及及其所属属场院、绿绿地和配配建停车车场等。 道路用用地：道路用用地是指

26、指居住区区道路、小小区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地。公共绿绿地：公共绿绿地是指指满足规规定的日日照要求求，适合合于安排排游憩活活动设施施的、供供居民共共享的游游憩绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带状绿地地等。商品房房维修基基金：是是指按建建设部住住宅共用用部位共共用设施施设备维维修基金金管理办办法（建建住房199982213号号）的规规定，新新建商品品住宅（包包括经济济适用住住房）出出售后建建立的共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金。确权:是依照照法律、政政策的规规定，经经过房地地产申报报、权属属调查、地地籍

27、勘丈丈、审核核批准、登登记注册册、发放放证书等等登记规规定程序序，确认认某一房房地产的的所有权权、使用用权的隶隶属关系系和他项项权利。土地使使用权:是指土土地使用用者在法法律允许许范围内内对依法法交由其其使用的的国有土土地或者者集体土土地的占占有、使使用以及及部分收收益、处处分的权权利。房屋的的他项权权利:房屋的的他项权权利是指指由房屋屋的所有有权衍生生出来的的典权、租租赁权、抵抵押权、继继承权等等权利。2、房子子的分类安居房房：指实施施国家安居（或或康居）工工程而而建设的的住房（属属于经济济适用房房的一类类）。是是党和国国家安排排贷款和和地方自自知自筹筹资金建建设的面面向广大大中低收收入家庭

28、庭，特别别是对44平方米米以下特特困户提提供的销销售价格格低于成成本、由由政府补补贴的非非盈利性性住房。经济适适用住房房：是指经经各级人人民政府府批准立立项建设设、享受受国家优优惠政策策、向城城镇中低低收入家家庭出售售的住房房。使用权权房：是指由由国家以以及国有有企业、事事业单位位投资兴兴建的住住宅，政政府以规规定的租租金标准准出租给给居民的的公有住住房。 产权房房：是指产产权人对对房屋（指指建筑物物）拥有有所有权权，对该该房屋占占用范围围内的土土地拥有有使用权权，产权权人对这这两项权权利享有有占有。使使用，收收益和处处分的权权利。这这种权利利是绝对对的、排排他的，不不受其他他任何人人的干涉涉

29、和影响响，产权权人可以以转让、出出租、抵抵押、典典当等方方式合法法处置自自己的房房地产权权利。商品房房：是指具具有经营营资格的的房地产产开发公公司（包包括外商商投资企企业）开开发经营营的住宅宅。由于于我国长长期以来来在住房房体制上上实行的的是供给给制，所所以，商商品房是是80年年代以后后才出现现的。其其价格由由成本、税税金、利利润、代代收费用用以及地地段、层层次、朝朝向、质质量、材材料差价价等组成成。集资房房：是改变变住房建建设由国国家和单单位包的的制度，实实行政府府、单位位、个人人三方面面共同承承担，通通过筹集集资金，进进行住房房建设的的一种房房屋。职职工个人人可按房房价全额额或部分分出资，

30、政政府及相相关部门门用地、信信贷、建建材供应应、税费费等方面面给予部部分减免免优惠。集集资所建建住房的的权属，按按出资比比例确定定。个人人按房价价全额出出资的，拥拥有全部部产权，个个人部分分出资的的，拥有有部分产产权。集集资建房房有两种种产权；一种是是该房屋屋出售的的价格高高于当年年的房改改成本价价。其产产权界定定为经济济适用住住房产权权。另一一种是低低于当年年的房改改成本价价格，其其产权为为房改成成本价房房。公房又又称公有有住宅、公公产住房房、国有有住宅，它它是指国国家（中中央政府府或地方方政府）以以及国有有企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅，公公有住宅宅主要由由本地政政府建设设，

31、负责责向本市市居民出出租出售售：由企企事业单单位建设设的住宅宅，向本本企事业业单位的的职工出出租出售售。房改房房：是有一一定的福福利性质质的，各各产权单单位按照照政府每每年公布布的房改改价格出出售给本本单位职职工的住住房。这这类房屋屋来源一一般是单单位购买买的商品品房、自自建房屋屋、集资资建房等等。房改改房产权权分为三三个级别别：成本本价产权权和标准准价产权权以及标标准价优优惠产权权。空置商商品住宅宅：房地产产开发企企业投资资建设，取取得房地地产权证证（大产产证）已已超过一一年的商商品住宅宅。房地产产契税：是指由由于土地地使用权权出让、转转让、房房屋买卖卖、交换换或赠与与等发生生房地产产权属转

32、转移时向向产权承承受人征征收的一一种税赋赋。 营业税税：指对销售售房地产产的单位位和个人人，就其其营业额额按率计计征的一一种税。 房产税税： 是以以房屋为为征税对对象、按按照房屋屋的原值值或房产产租金向向产权所所有人征征收的一一种税。 营业税税附加：是指对对交纳营营业税的的单位和和个人，就就其实缴缴的营业业税为计计税依据据而征收收的城市市维护建建设税与与教育费费附加。 印花税税：指对在在经济活活动中或或经济交交往中书书立的或或领受的的房地产产凭证征征收的一一种税赋赋。 个人所所得税： 指个个人将拥拥有合法法产权的的房屋转转让、出出租或其其他活动动并取得得收入，就就其所得得计算征征收的一一种税赋

33、赋。 纳税保保证金：指按照照有关规规定，个个人将拥拥有合法法产权的的住房转转让时，就就其应纳纳税所得得，按照照个人所所得税税税率计算算的，个个人所得得税纳税税保证金金。 房地产产交易手手续费：是指由由政府依依法设立立的，由由房地产产主管部部门设立立的房地地产交易易机构为为房屋权权利人办办理交易易过户等等手续所所收取的的费用。 房屋权权属登记记费： 即房房屋所有有权登记记费，是是指县级级以上地地方人民民政府行行使房产产行政管管理职能能的部门门依法对对房屋所所有权进进行登记记，并核核发房屋屋所有权权证书时时，向房房屋所有有权人收收取的登登记费，不不包括房房产测绘绘机构收收取的房房产测绘绘（或勘勘丈

34、）费费用。 土地收收益金(土地增增值费) ：土地使使用者将将其所使使用的土土地使用用权转让让（含连连同地面面建筑物物一同转转让）给给第三者者时，就就其转让让土地交交易额按按规定比比例向财财政部门门缴纳的的价款，或或土地使使用者将将其所使使用的土土地使用用权出租租（含连连同地面面建筑物物一同出出租）给给其他使使用者时时，就其其所获得得的租金金收入按按规定比比例向财财政部门门缴纳的的价款。 土地出出让金 ：各级政政府土地地管理部部门将土土地使用用权出让让给土地地使用者者，按规规定向受受让人收收取的土土地出让让的全部部价款（指指土地出出让的交交易总额额），或或土地使使用期满满，土地地使用者者需要续续

35、期而向向土地管管理部门门缴纳的的续期土土地出让让价款，或或原通过过行政划划拨获得得土地使使用权的的土地使使用者，将将土地使使用权有有偿转让让、出租租、抵押押、作价价入股和和投资，按按规定补补交的土土地出让让价款。 土地增增值税：是指转转让国有有土地使使用权、地地上的建建筑物及及其附着着物并取取得收入入的单位位和个人人，以转转让所取取得的收收入包括括货币收收入、实实物收入入和其他他收入为为计税依依据向国国家缴纳纳的一种种税赋，不不包括以以继承、赠赠与方式式无偿转转让房地地产的行行为。 土地使使用税 ：是指在在城市、县县城、建建制镇、工工矿区范范围内使使用土地地的单位位和个人人，以实实际占用用的土

36、地地面积为为计税依依据，依依照规定定由土地地所在地地的税务务机关征征收的一一种税赋赋。 耕地占占用税：必须依依法征收收耕地占占用税。园园地包括括苗圃、花花圃、茶茶园、果果园、桑桑园和其其他种植植经济林林木的土土地。是是指由占占用耕地地建房或或者从事事其他非非农业建建设的单单位和个个人向国国家缴纳纳的一种种税赋。耕耕地包括括国家所所有和集集体所有有的耕地地，指种种植农作作物的土土地（包包括菜地地、园地地），占占用鱼塘塘及其他他农用土土地建房房或从事事其他非非农业建建设，也也视同占占用耕地地。 土地开开发费 ：每公顷顷居住区区用地开开发所需需的前期期工程的的测算投投资，包包括征地地、拆迁迁、各种种

37、补偿、平平整土地地、敷设设外部市市政管线线设施和和道路工工程等各各项费用用(万元元/haa)。 住宅单单方综合合造价 ：每平方方米住宅宅建筑面面积所需需的工程程建设的的测算综综合投资资，应包包括土地地开发费费用和居居住区用用地内的的建筑、道道路、市市政管线线、绿化化等各项项工程建建设投资资及必要要的管理理费用(元/mm2)。（八） 房地地产术语语住宅：供家庭庭居住使使用的建建筑。套型：按不同同使用面面积、居居住空间间组成的的成套住住宅类型型。 居住空空间：系系指卧室室、起居居室（厅厅）的使使用空间间。卧室：供居住住者睡眠眠、休息息的空间间。起居室室（厅）：供居住住者会客客、娱乐乐、团聚聚等活动

38、动的空间间。厨房：供居住住者进行行炊事活活动的空空间。卫生间间：供居居住者进进行便溺溺、洗浴浴、盥洗洗等活动动的空间间。使用面面积：房房间实际际能使用用的面积积，不包包括墙、柱柱等结构构构造和和保温层层的面积积。标准层层：平面面布置相相同的住住宅楼层层。层高：上下两两层楼面面或楼面面与地面面之间的的垂直距距离。室内净净高：楼楼面或地地面至上上部楼板板底面之之间的垂垂直距离离。层高和室室内净高高普通住住宅层高高不宜高高于2.80。卧室、起起居室（厅厅）的室室内净高高不应低低于2.40，局部部净高不不应低于于2.110,且其面面积不应应大于室室内使用用面积的的1/33。利用坡坡屋顶内内空间作作卧室

39、、起起居室（厅厅）时，其其1/22面积的的室内净净高不应应低于22.100厨房、卫卫生间的的室内净净高不应应低于22.200。卫生间间、卫生生间内排排水横管管下表面面与楼面面、地面面净距不不应低于于1.990，且且不得影影响门 窗扇扇开启。 净高高=层高高-楼板板厚度阳台：供居住住者进行行室外活活动、晾晾晒衣物物等的空空间。按建筑筑面积计计算规则则的规规定，阳阳台建筑筑面积按按阳台外外围与房房屋外墙墙之间的的水平投投影面积积计算。其其中：1、封闭闭式阳台台的建筑筑面积按按其外围围水平投投影面积积计算；2、非封封闭阳台台挑阳台台（底阳阳台）按按其底板板水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积；凹

40、阳台台按其净净面积（含含挡板墙墙墙体面面积）的的一半计计算建筑筑面积；半挑半半凹阳台台的挑出出部分按按其底板板水平投投影面积积的一半半计入建建筑面积积，凹进进部分的的按其净净面积的的一半计计算建筑筑面积。平台：供居住住者进行行室外活活动的屋屋面或由由住宅底底层地面面伸出室室外的部部分。过道：住宅套套内使用用的水平平交通空空间。壁柜：住宅套套内与墙墙壁结合合而成的的落地贮贮藏空间间。阁楼：利用坡坡形屋顶顶的闷顶顶部分形形成的使使用房间间。设置置阁楼可可充分利利用坡顶顶的空间间。在夏夏季，阁阁楼起通通风降温温作用。阁阁楼一般般设老虎虎窗，可可以通风风和采光光。吊柜：住宅套套内上部部的贮藏藏空间。跃

41、层住住宅：套套内空间间跨跃两两楼层及及以上的的住宅。自然层层数：按按楼板、地地板结构构分层的的楼层数数。中间层层：底层层和最高高住户入入口层之之间的楼楼层。单元式式高层住住宅：由由多个住住宅单元元组合而而成，每每单元均均设有楼楼梯、电电梯的高高层住宅宅。塔式高高层住宅宅：以共共用楼梯梯、电梯梯为核心心布置多多套住房房的高层层住宅。通廊式式高层住住宅：以以共用楼楼梯、电电梯通过过内、外外廊进入入各套住住房的高高层住宅宅。（九） 房地地产面积积的测算算1、计算算全部建建筑面积积有哪些些？（1）永永久性结结构的单单层房屋屋，按一一层计算算建筑面面积；多多层房屋屋按各层层建筑面面积总和和计算（2）屋屋

42、内的夹夹层、插插层、技技术层及及楼梯、电电梯间等等其高度度在2.20米米以上部部位计算算建筑面面（3）穿过房房屋的通通道，房房屋内的的门厅、大大厅，均均按一层层计算面面积。门门厅、大大厅内的的回廊部部分，层高高在2.20米米以上的的，按其其水平投投影面积积计算。（4）楼楼梯间、电电梯（观观井梯）井井、垃圾圾道、管管道井均均按房屋屋自然层层计算面面积。（55）房屋屋天面上上，属永永久性建建筑，层层高在22.200米以上上的楼梯梯间、冰冰箱间、电电梯机房房及斜面面构屋顶顶设计在在2.220米以以上的部部位，按按外围水水平投影影面积计计算。（66）挑楼楼、全封封闭的阳阳台按其其外围水水平投影影面积计

43、计算。（77）属永永久性结结构有上上盖的室室外楼梯梯，按各各层水平平投影面面积计算算建筑面面积，无无顶盖的的室外楼楼梯按各各层水平平投影面面积一半半计算建建筑面积积。（88）与与房屋相相连的柱柱走廊，两两房屋间间有上盖盖和柱的的走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影面积积计算。（99）建筑筑间永久久性的封封闭架空空通廊，按按其外围围水平投投影面积积计算建建筑面积积。（110）地下室室、半地地下室及及其相应应出入口口，层高高在2.20米米以上的的，按其其外围（不不包括采采光井、防防潮层及及保护墙墙）水平平投影面面积计算算。（111）有有柱或有有围护结结构的门门廊，门门斗、按按其柱或或围护结结构的外

44、外围水平平投影面面积计算算。（112）有有玻璃幕幕墙、金金属板幕幕墙、石石材幕墙墙或组合合幕墙作作为房屋屋外围的的，当幕幕墙框架架突出主主体结构构距离已已有设计计数据或或实际测测量数据据时，按按幕墙外外围水平平投影面面积计算算建筑面面积；在在建筑施施工图报报建时，还还没有设设计数据据的，幕幕墙框架架突出主主体结构构距离一一律按1150毫毫米计算算，竣工工后计算算竣工面面积时仍仍采用1150毫毫米的数数据。（113）属属永久性性建筑有有柱的车车棚、货货棚等按按柱的外外围水平平投影面面积计算算。（114）依依坡地建建筑的房房屋利用用吊脚做做架空层层，有围围护结构构的，按按其高度度在2.20米米以上

45、部部分的外外围水平平面积计计算。（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算算一半的的建筑面面积有哪哪些？（1） 有盖无柱柱的外走走廊、檐檐廊、扫扫顶盖水水平投影影面积一一半计算算面积。（2） 独立柱在在雨篷，单单排柱的的车棚、货货棚、站站台等，按按其顶盖盖水平投投影面积积的一半半计算面面积。（3） 未封闭的的阳台，按按其水平平投影面面积一半半计算面面积。（4） 建筑物外外有顶盖盖，无柱柱的走廊廊、檐廊廊按其投投影面积积的一半半计算面面积。（5） 建筑物间间有顶盖盖的架空空通廊，按按其投影影面积的的一半计计算面积积。3、不计计算建筑筑面积的的有那些些?(1) 空出房屋屋

46、墙面构构件、艺艺术装饰饰，如柱柱、垛、无无柱雨篷篷、悬挑挑窗台等等。(2) 检修、消消防等室室外爬梯梯。(3) 没有围护护结构的的屋顶水水箱、建建筑物上上无顶盖盖的平台台（露台台）、游游泳池等等。(4) 建筑物如如独立烟烟囱、油油罐、贮贮油（水水）池 、地下下人防干干道、支支线等。(5) 舞台及后后台悬挂挂幕布、布布景的天天桥、挑挑台。(6) 建筑物内内外的操操作平台台、上料料平台及及利用建建筑物的的空间安安置箱罐罐的平台台。4、哪些些公用面面积应分分摊？应应分摊的的公用面面积包括括套（单单元）门门以外的的室内外外楼梯、内内外廊、公公共门厅厅、通道道、电梯梯、配电电房、设设备层、设设备用房房、结构构转换层层、技术术层、空空调机房房、消防防控制室室、为整整栋楼层层服务的的值班警警卫室、建建筑物内内的垃圾圾房以及及空出屋屋面有围围护结构构的楼梯梯间、电电梯机房房、水箱箱间等。3、 哪些公用用面积不不能分摊摊？不能能分摊的的公用面面积为底底层架空空层中作作为公共共使用的的机动车车库、非非机动车车库、公公共开放放空间、城城市公共共通道、沿沿街的骑骑楼作为为公用开开放使用用的建筑筑面积、消消防避难难层；为为了整栋栋建筑物物使用的的配电房房；公民民防护地地下室以以及地下下车库、地地下设备备用房等等。（十）基基础和地地基的概概念和区区别1