海月居项目绩效审计调查结果27690.docx

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1、深圳市盐田区审计局ANNOUNCEMENT OF AUDIT FINDINGS审计结果公告2006年第4号（总第004号）海月居项目目绩效审审计调查查结果为促进政府府投资项项目科学学决策，规规范管理理，充分分发挥政政府投资资的使用用效益，根根据深深圳经济济特区审审计监督督条例的的规定，220044年8月至20005年年6月，盐田田区审计计局对盐盐田区海海月居项项目的绩绩效情况况进行了了审计调调查。一、 基本情况及及评价海月居项目目为盐田田区安居居房项目目，20001年年立项，建建设单位位为盐田田区住宅宅局（以以下简称称区住宅宅局），区区住宅局局与深圳圳市立润润投资有有限公司司（以下下简称立立润

2、公司司）签署署合作作开发海海月居项项目合同同书，约约定由区区住宅局局负责项项目用地地、报建建、房屋屋销售分分配及项项目监督督等，立立润公司司负责项项目的开开发建设设，工程程成本由由双方协协商确认认，开发发建设项项目的利利润按区区住宅局局获利440%，立立润公司司获利660%分分配。该项目于220022年122月竣工工，建成成住房2273套套（1441套福福利房，1132套套微利房房）并全全部售出出，收取取售房款款7 0041万万元。建设单位送送审海月月居项目目竣工决决算造价价6 2293万万元，经经区审计计局审定定竣工决决算造价价5 8853万元元，核减减造价4440万万元，核核减率为为6.9

3、99%，建建设成本本1 9979.20元元/M22。项目利润总总额1 1888万元，区区住宅局局可分得得4755万元，立立润公司司7133万元。为评价海月月居绩效效情况，审审计将现现有的合合作开发发模式与与区住宅宅局自行行开发模模式进行行对比，发发现在经经济效益益方面，区区住宅局局自行开开发模式式比现有有合作开开发模式式可多积积累住宅宅基金8813万万元。审计调查结结果表明明，区住住宅局引引进企业业资金合合作开发发安居房房，解决决了部分分机关事事业单位位干部职职工和社社会人员员的住房房问题，取取得了一一定的社社会效益益；审计计部门的的及时介介入及建建设单位位的管理理举措，使使建设成成本得到到了

4、有效效控制。但但合作开开发并没没有取得得最优经经济效益益，且项项目在建建设过程程中，区区住宅局局未按规规定进行行可行性性研究和和编制项项目总概概算，部部分工程程项目未未按规定定进行招招投标，合合同管理理不善等等。二、审计发发现的主主要问题题（一）违反反基本建建设程序序，区住住宅局开开工前未未进行可可行性研研究，也也未编制制项目总总概算。该该项目立立项时计计划总投投资2 8000万元，实实际完成成投资55 8553万元元，超出出投资33 0553万元元，超计计划建设设比例达达1099.044%。上上述行为为与国家家计委等等部门关关于基本本建设程程序的若若干规定定中的的基本建建设程序序相关规规定不

5、符符。（二）部分分项目未未按有关关规定进进行招投投标。区区住宅局局和立润润公司（以以下统称称建设单单位）将将该项目目的室外外道路、土土建工程程造价共共计2884万元元，以委委托施工工函的形形式直接接发包给给广东省省第二建建筑工程程公司深深圳分公公司（以以下简称称省二建建）承包包，既未未公开招招投标，又又未办理理直接发发包手续续，同时时也没有有与施工工单位签签订施工工合同。上上述行为为违反了了深圳圳经济特特区建设设工程招招标投标标条例第第七条“一次发发包工程程造价2200万万元以上上必须进进行招标标”的规定定。（三）工程程结算超超预算比比例较大大，个别别项目存存在人为为降低预预算造价价以规避避招

6、标的的行为。1、该项目目主体土土建工程程合同价价25009万元元，结算算造价332899万元，超超预算331%，超超预算比比例较大大。2、建设单单位将该该项目水水电安装装工程预预算造价价1899万元直直接发包包省二建建承包。但但是合同同签订后后，建设设单位又又以联系系函的形形式，将将约定由由建设单单位自行行购买的的水电安安装主材材纳入省省二建承承包范围围。施工工过程中中，建设设单位又又将室外外安装等等工程纳纳入省二二建承包包范围。由由于建设设单位在在施工中中不断追追加承包包范围，以以致合同同结算价价为6996万元元，超出出预算5507万万元，超超预算比比例达2268%，远远远高于国国家规定定的

7、招标标起点金金额。（四）合同同签订不不严谨，存存在风险险。1、该项目目土建工工程招标标文件约约定：工工程量清清单以外外的项目目在规定定计价标标准计价价基础上上下浮55%。但但是，施施工合同同却规定定“工程量量清单以以外的项项目按合合同规定定计价标标准计价价（不再再下浮）”，明显违背招标文件的规定，施工单位根据该合同条款多计工程款77万元。审计部门在结算审计时指出该问题后，建设单位对该合同条款予以纠正，减少工程成本77万元。2、该项目目的小区区信息化化智能系系统工程程合同未未按有关关规定注注明以审审计部门门审计价价为最终终结算价价，而是是以未经经审核的的预算价价94.48万万元包干干。审计计部门

8、根根据相关关资料审审核该工工程造价价的初步步结果为为80.32万万元，但但是施工工单位以以预算合合同价包包干为理理由，拒拒绝接受受审计结结果，最最后经多多方协调调，建设设单位与与施工单单位达成成协议以以93.85万万元结算算。3、区住宅宅局与立立润公司司签定的的合作作开发海海月居项项目合同同书约约定了海海月居全全部售房房款划归归立润公公司管理理的条款款，导致致资金主主动权完完全由立立润公司司掌握，不不利于区区政府对对海月居居项目成成本费用用进行监监督管理理。（五）待摊摊费用中中利息支支出控制制不严。立润公司提提出按照照2355.222万元计计算项目目投资的的资金占占用费，审审计调查查发现，上上

9、述费用用计算的的利率高高于合同同约定的的同期银银行贷款款利率，且且计息基基数依据据不足。审审计参考考了同行行业资金金投入惯惯例及该该项目的的实际情情况，审审定利息息支出为为1644.700万元，较较立润公公司最初初提出的的利息支支出减少少70.52万万元。三、审计意意见及建建议（一）安居居房开发发通过公公开招标标确定开开发商。按按照建设设部经经济适用用住房管管理办法法第十十三条“经济适适用住房房开发建建设应当当按照政政府组织织协调、企企业市场场运作的的原则，实实行项目目法人招招标，参参与招标标的房地地产开发发企业必必须具有有相应资资质、资资本金、良良好的开开发业绩绩和社会会信誉。”的规定，安居

10、房开发通过公开招标，引入优质开发商，提高建设效率，降低开发成本。同时，加强对开发商的监督管理，按照政府投资项目的要求，严格管理工程。（二）建议议严格履履行基本本建设程程序，加加强政府府投资项项目建设设管理1、严格按按照基本本建设程程序规范范管理政政府投资资项目，做做好项目目的前期期工作，认认真编制制项目可可行性研研究报告告、初步步设计和和项目总总概算等等文件，科科学、合合理地确确定建设设标准、规规模、内内容；加加强政府府投资项项目概算算审核，以以准确的的投资估估算作为为控制项项目总投投资的依依据。2、加大对对政府投投资项目目招投标标的监管管力度，坚坚决杜绝绝各种肢肢解工程程项目规规避招投投标的行行为。不不仅针对对建筑安安装工程程发包，还还要扩大大到监理理、设计计、勘察察、设备备采购等等其他各各方面，确确保财政政资金合合理、安安全、有有效使用用。3、加强合合同管理理，防范范合同风风险。高高度重视视合同在在建设项项目管理理过程中中的作用用，签订订合同时时做到谨谨慎、细细致，确确保合同同内容不不违反有有关法规规，防范范合同风风险。（三）加强强政府投投资项目目财务管管理。完完善建设设项目财财务核算算，确保保其如实实反映建建设项目目的投资资情况，填填报竣工工决算报报表，加加强对建建设项目目会计管管理的监监督。