苏州新区项目提案报告项目分析报告30073.docx

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1、苏州新区项项目提案报报告项目分分析区域概况一、地理位位置苏州高新区区位于苏州州古城西侧侧，东临京京杭大运河河，南邻吴吴中区，北北接相城区区，西至太太湖。总人人口47.2万，其其中常住人人口28.5万人，暂暂住人口118.2万万人，外籍籍人口0.5万人。下下辖枫桥、狮狮山、横塘塘、镇湖44个街道及及浒墅关、通通安、东渚渚3个镇，下下设通安、东东渚、浒墅墅关3个分分区和苏州州高新区出出口加工区区。高新区区管委会、虎虎丘区人民民政府驻地地在运河路路。二、交通位位置苏州高新区区交通十分分便利，距距上海虹桥桥国际机场场90公里里、浦东国国际机场1130公里里，距上海海港1000公里、张张家港港口口90公

2、里里、太仓港港70公里里、常熟港港60公里里。沪宁高高速公路、3312国道道、京沪铁铁路、京杭杭大运河和和绕城高速速公路从境境内穿过，建建设中的世世纪大道横横贯东西。三、经济结结构分析自19922年到20004年区区域经济平平均每年以以50%左左右的速度度增长，国国内生产总总值从不足足1亿元发发展到1220亿元，财财政收入从从300多多万元增加加到12.7亿元，出出口创汇从从无到有，现现已实现进进出口总额额28.88亿美元，其其中出口114.7亿亿美元。累累计引进外外资企业3360多家家，总投资资超过355亿美元，其其中世界5500强企企业39家家，投资上上亿美元的的项目100多个。四、规划苏

3、州新区开开发建设多多年来，根根据建设一一个高新技技术产业开开发区、外外向型经济济聚集区、现现代化新城城区“三位一体体”的开发目目标，依托托苏州原有有的经济基基础，积极极引进外资资，大力促促进高新技技术产业化化和国际化化，加快城城市化发展展的步伐，开开发建设得得到了持续续的发展，初初步形成了了以跨国公公司投资为为主体的高高新技术产产业基础，发发展成为初初具规模的的现代化新新城区。市场背景分分析一、苏州市市房地产市市场发展描描述（一）苏州州房地产市市场发展态态势房地产业的的持续升温温成了人们们普遍关注注的话题。苏苏州房地产产业的表现现似乎更为为突出。商商品房的热热销带动了了房价的一一路飚升。来来自

4、省统计计局的一份份资料显示示，目前苏苏州房价已已从苏锡常常地区第二二位升至第第一位，不不仅与常州州的距离拉拉大了，而而且跑到无无锡前面。1、供应量量与需求量量2004年年新开工商商品房面积积881万万平方米，增增长27.1%，其其中住宅7798万平平方米，增增长35.3%。20044年苏州市市房地产开开发上涨势势头迅猛，全全市房地产产开发投资资突破3000亿元，达达到3344.32亿亿元，增长长87.99%，商品品房施工面面积达38843.992万平方方米，增长长44.44%，竣工工面积11129.11万平方米米，增长336.7%，创下历历史新高。2、投资分分析（1）19997-22004年年

5、房地产开开发投资走走势分析（资料来源源：苏州房房地产管理理局）从上图可以以看出，自自20011年开始，苏苏州市房地地产开发投投资急剧上上升，增幅幅较大。（2）19997-22004年年苏州市房房地产开发发占GDPP比例走势势分析（资料来源源：苏州房房地产管理理局）从上图可以以看出，苏苏州市苏州州市房地产产开发占GGDP比例例从20001年开始始随着楼市市的“火爆”越来越大大，说明房房地产已经经日益成为为苏州的支支柱产业。我我们也可以以看出，22004年年，这一比比例达到了了7.588，离国际际公认的警警戒线8%相去不远远，说明苏苏州房地产产开发确实实有点“过热”，应该引引起重视。（二）近期期市

6、场描述述和未来走走势预测2005年年苏州房地地产市场将将继续保持持强劲的增增长势头；其中，住住宅投资继继续占开发发投资的主主导地位，房房地产开发发的整体结结构较为合合理。商品品房空置面面积急速下下降，房地地产市场呈呈现供销两两旺的势头头。（1）苏州州市1-99月逐月房房地产开发发投资额走走势图（22004年年）（资料来源源：苏州房房地产管理理局）从上图走势势可以看出出，1-99月房地产产开发投资资呈波动向向前发展，总总体上还是是保持了上上升态势，但但增幅趋缓缓，随着原原来通过拍拍卖取得的的土地陆续续到了该开开工的时间间，即将陆陆续进入开开发期，未未来开发投投资量还要要继续向上上攀升。（2）苏州

7、州市1-99月逐月商商品房销售售额走势图图（资料来源源：苏州房房地产管理理局）从上图可以以看出，商商品房销售售额和住宅宅销售额的的走势一致致，但前者者由于非住住宅的商品品房的拉动动作用强劲劲，走势比比住宅强劲劲。4、55月商品房房和住宅的的销售都达达到了一个个“谷底”，6月后后慢慢处于于回升状态态，在7月月又达到一一个“峰值”，7月后后又趋于下下滑状态， 9月又有有上升势头头，增势趋趋缓。（3）苏州州市1-99月商品房房销售面积积逐月走势势图（资料来源源：苏州房房地产管理理局）从上图可以以看出，销销售面积在在5月达到到了“谷底”，6月后后趋于缓慢慢上升态势势，在7月月达到了一一个小高潮潮，7月

8、后后增幅趋慢慢。（4）苏州州市1-99月商品房房价格逐月月走势图（资料来源源：苏州房房地产管理理局）从上图可以以看出，商商品房包括括住宅的价价格从2月月一致还是是处于上升升的态势，在在4-5月月内增幅明明显，可能能也是销售售面积大幅幅下降的“导火索”，6月开开始价格趋趋于缓慢上上升态势。二、商品房房供应分析析全市22004年年的下半年年，开盘的的项目就在在15个至至多，且有有一半是大大盘，而从从各楼盘的的工期来看看，真正的的供应高峰峰应该在22005年年的下半年年。据第224届房交交会统计：可供房源源259336套，计计331.96万平平米，商品品房展示项项目31个个237万万平米，期期房有1

9、22930套套204万万平方米，现现房9944套7万多多平米。大大量新楼盘盘的规划和和即将上市市也说明商商品房的上上市速度明明显加快，11-9月份份商品房竣竣工面积逐逐月增多（见见下表）（资料来源源：苏州房房地产管理理局）新区苏苏州西进规规划的提出出，轨道交交通的计划划建设，都都给高新区区的房地产产带来利好好消息。开开发商为抓抓住机遇正正不遗余力力。20002年22003年年10月，新新区板块拍拍卖土地总总量137742911.2平方方米，可建建面积约2210万平平方米，除除去横山公公园南侧地地块是商业业地块外，其其他地块均均是住宅用用地。可以预见，未来新区住宅市场将异常将激烈。三、房地产产需

10、求市场场分析2004年年以来由于于房源充足足，房价的的上涨以及及宏观调控控等诸因素素使得购房房者出现严严重的“持币观望望”态势，苏苏州市区预预售商品房房的销售面面积逐月下下降，8、99月到了低低谷（见下下表）（资料来源源：苏州房房地产管理理局）存在问题：供应结构构与市场需需求失调目前市场供供应的商品品房的套型型面积都集集中在1330平米以以上，而市市场真正的的需求主力力面积在哪哪里？下面面是苏州最最近4次房房交会统计计出来的结结果，对照照一下就可可以得出结结论：主流需求880-1220m2 !改善居住条条件是购房房最大动力力！多层是购房房者最佳选选择！（资料来源源：苏州房房地产管理理局）附：历

11、年苏苏州房交会会统计分析析资料1、面积需需求分析表表：2、购房原原因分析表表：3、市场需需求产品形形态分析：4、需求地地段统计分分析：四、市场走走势预测 20005年苏州州楼市将继继续上扬 外来购购买力依然然坚挺 苏州居居民平均收收入排在全全省第一位位，良好的的环境吸引引了泛亚太太中国人的的瞩目，同同时这个城城市的房价价远远低于于香港、新新加坡，长长远看外来来购买力依依然会是高高价房的主主要消费群群，交易量量还会继续续活跃，这这也就是苏苏州楼市整整体无泡沫沫的最主要要原因。五、苏州市市购房潜在在客户分布布预测通过对苏州州目前在销销和已售高高档楼盘个个案的市场场客源进行行分析后可可以得出：1、客

12、源分分布在苏州中中心城区和和开发区工工作的人士士50%-60%（政府公务务/自由职职业者/外外企主管/私营业主主/金融法法律）周边乡镇镇区域的客客源20%-30%（私营业主主等）外地外籍籍客源10%-20%（江浙一带带私营业主主/大型台台企的台干干/海外归归国人士）2、职业/身份特征征外资企业业、三资企企业、内资资企业的高高层管理人人员政府公务务员/高级级医职人员员/高级教教职人员中型私营营业主中小型/家族型台台资企业的的企业主和和高管大型台企企的中高级级台干金融/法法律届从业业人员和文文艺届的自自由职业者者归国创业业者投资客（台台湾/本地地）3、共性事业有成成，社会地地位稳固有良好的的收入预

13、期期，对未来来有较高的的信心渴望超前前，向往国国际化的生生活标准有良好的的见解和自自己对生活活的主张理性消费费为主，对对品牌认同同度高，受受攀比等心心理因素的的影响一步到位位概念强，注注重智能安安保设施和和生活私密密感4、关注要要素大环境：绿化环境/区域价值值/城市发发展方向/交通配套套/商业配配套内部环境境：整体规划布布局/建筑筑密度/外外立面/高高标准建材材/车库/绿化环境境/亲水水水景/植被被密度/坡坡地起伏/私密感公用设施/会所配套套/休闲健健康智能安安保/可视视对讲/宽宽带网络/监控设施施/卫星电电视物业服服务/物业业品牌/物物管标准综述：伴随着经济济上的宽裕裕，人们的的消费意识识大

14、大改变变，从人群群的消费观观念上来看看，已经不不再仅仅局局限在单纯纯的吃和穿穿上，人们们也必将从从改变现生生活品质，居居住环境，改改变对消费费及投资的的需求上考考虑。而房房产作为生生活的必需需品，在收收入有所改改善，消费费意识的增增强，对更更高生活品品质追求的的前提下，必必然会加大大房产的需需求力度。 通过分析，市市场需求主主要表现在在以下几点点：改善现居居住环境，现现居住状况况的；外地来苏苏发展落户户苏州的；银行负利利率，各类类税收增长长，股市低低糜，把现现有富裕的的资金购买买房产，将将不动产作作为投资理理财的；同时根据房房管局的调调查数据，市市区有两成成居民准备备在5年内内购房，改改善居住

15、条条件，目前前苏州市区区人口2112.4万万人，2112.4万万人*200%=422.48万万人，按照照每人300平方米的的舒适居住住面积计算算，42.48万人人*30平平方米=11274.4万平方方米；在加上每每年有一万万名左右的的大学生落落户苏州创创业，其中中三分之一一5年内有有购房意向向，1万人人*1/33=33333人，按按照工作初初级阶段的的购买能力力，按照每每人25平平方米居住住面积计算算，33333人*225=833325平平方米，再再加上其他他学历层次次的外来人人才和为数数更多的打打工族，购购房需求还还是比较大大的，这些些群体还没没有算上目目前为数众众多的投资资型购房者者。总体

16、来来看，未来来3-5年年内，市场场供需基本本处于平衡衡状态，当当然这也需需要市场推推出性价比比较高、更更适合大众众口味的产产品，因此此操作仍需需谨慎。区域市调分分析一、产品分分析近几年,新新区产品形形式多样,有面向中中层消费的的多层、小小高层，也也有适合单单身白领一一族的小户户型酒店公公寓，别墅墅市场也十十分活跃。二、价格分分析（1）近期期开出的楼楼盘价格较较高，到与与其它区域域相比，存存在落差目前，苏苏州新区市市场上的商商品房价格格已突破55500元元/平方米米的关口，呈呈逼近60000元/平方米大大关之势（2）近期期楼市单价价上升速度度快且幅度度较大小高层、高高层在新区区出现的时时间不久，

17、但但价格与苏苏州其它区区域一样，上上升速度快快且幅度较较大。（3）未来来新区小高高层、高层层价格将与与园区同步步增长，但但短期内整整体市场行行情还会存存在一定的的差距；局局部市场的的价格将不不甘示弱，与与园区同时时达到新的的高度。三、销售态态势分析新区与园区区相比，市市场供应量量较少，市市场空间大大，但两区区域同时存存在销售火火爆之势。四、客源分分析越来越多非非高新区人人士成为该该区域楼盘盘的新的客客户。据调调查，客户户主要有几几个层面：高新区的的本土居民民约有588，早期期已经买过过房子的白白领层二次次购房；新新加入白领领阶层的人人员扩大，成成为购房的的又一队伍伍。高新区区以外的人人员的比例

18、例在名城花花园的客户户中则占到到42，其其中17为外地、外外籍人士，113来自自金阊区，99来自古古城区，还还有3来来自园区。从从人员来划划分，国营营企业、事事业单位和和公务员最最多，约占占到50，外资企企业、三资资企业员工工其次，占占35，还还有15为私营业业主。而新新的预约情情况显示，来来自高新区区外的客户户人数还在在增加。五、市场走走势短期内新区区市场供应应量仍然不不能达到供供求平衡的的状态，未未来短期市市场存在供供不应求的的局势。价格上，新新区楼市的的价格继续续上扬，22005年年均价将会会突破60000元/平方米。六、市场调调研分析新区由于总总体规划的的欠缺，所所以开发一一直落后于于

19、园区，但但随着园区区房产的蓬蓬勃发展，新新区也日益益走上上升升之路，虽虽然新区配配套相比园园区有着很很大的优势势，但是房房价一直是是紧跟园区区往上走，往往往是园区区突破一个个价格水平平的同时新新区也突破破一个价格格水平，例例如园区突突破50000，新区区也立刻突突破45000大关，目目前新区的的发展主要要有2个区区域，一是是狮山路沿沿线两边，为为新区的CCBD中心心，目前房房价在53300左右右；另一是是华山路沿沿线，目前前房价在44500左左右，随着着交通的发发展，该区区域房价将将还有一个个大的上升升空间。1、供应、去去化分析案名公开日期供应套数剩余套数销售率备注大地之歌2004.92088

20、161%佳林花园四四期灏景天下2004.5.188366220套左左右40%世纪花园四四期和风雅苑/147147/和风雅苑第第一批吴宫丽都2004.3.944250套左右右90%尾盘今日家园2004.5.166660260套左左右60%二期新港名城花花园2004.4.1882720100%清水园2004.10842842/还没开盘金河雅苑/220220/没开盘运盛美之苑苑2004.4.111363套左右99%尾盘嘉业阳光假假日2004.3.62040100%一期B组团团尚层建筑2004.9.100210190套左左右9.5%大户型剩余余一部分合计3607201344.2%（资料来源源：安信策策

21、划研展部部）从上表可以以看出新区20004年公公开的小高高层高层楼楼盘的总供供应量为33596套套，目前市市场已经去去化了15583套，去去化率约444.2%。剔除和和风雅苑和和清水园没没开盘的影影响，这个个市场的去去化率为661%。5月份前前开盘的基基本项目已已经尾盘阶阶段，且销销售周期都都在1-22月内，说说明当时的的需求市场场是“非常火爆爆”。6月份楼楼市进入了了低迷期，销销售速度明明显下降，市市场上剩余余的住宅也也基本上是是这一时间间断内推盘盘的项目，目目前各楼盘盘的销售率率都在600%左右。2、房型供供应结构、去去化分析户型套数比率去化套数剩余套数销售率1室2厅11卫723.4%72

22、0100%2室2厅11卫964.5%960100%2室2厅22卫361.7%360100%3室2厅11卫1306.1%1300100%3室2厅22卫132162.4%98134074.3%4室2厅22卫35316.7%18616752.7%4室2厅33卫301.4%29196.7%5室2厅33卫60.3%4266.7%复式1466.9%4210428.8%合计2118157661474.4%备注金河雅苑、清清水园、尚尚层建筑、和和风雅苑未未列入统计计（资料来源源：安信策策划研展部部）从套型供供应结构来来看，供应应市场的主主要房型为为三房两厅厅两卫，占占62.44%，其次次为四室两两厅两卫，占占

23、16.77%，这两两户型也是是市场需求求强劲的房房型，两者者比率之和和为79%，说明新新区的房型型供应市场场整体来说说比较科学学，这也是是新区楼盘盘“畅销”的一个很很大的原因因。从销售率率来看，三三房两厅两两卫以下的的套型全部部售完，这这部分套型型由于面积积小，受单单价影响小小，所以市市场去化非非常迅速，一一般来说，在在一开盘便便被一抢而而空。三房房两厅两卫卫和四房两两厅两卫的的去化情况况也比较好好，三房为为74.33%，四房房为52.7%，主主要是这两两种套型能能满足了换换房族的需需求，功能能分割相对对完善，居居住舒适度度比较高，市市场去化率率高、快也也在情理之之中。值得注意意的是复式式套型

24、的市市场去化，该该种形式的的套型一般般来说去化化都比较慢慢，目前处处于尾盘的的几个楼盘盘销售的基基本都是剩剩余的复式式套型。3、房型面面积供应、去去化分析面积区间套数比率累计比率去化套数剩余套数销售率90m2以以下1125.1%5.1%1120100%90-1110m2462.1%7.2%460100%110-1130m222129.7%16.9%210299%130-1150m2292742.5%59.5%76915883%150m22以上88340.5%100%42945448.6%合计2180/156661471.8%备注金河雅苑、清清水园、尚尚层建筑、和和风雅苑未未列入统计计（资料来源

25、源：安信策策划研展部部）从房型面面积供应区区间分析来来看，新区区市场供应应的房型的的面积大致致以1500平米为界界，小于1150平米米的累计供供应比率为为59.55%，大于于150平平米的累计计供应比率率为40.5%，二二者比例66：.4，而而130平平米以下的的房型仅占占16.99%，说明明市场房型型的供应结结构失调，大大面积的房房型供应比比例太大，这这也是苏州州整个大市市场的一个个明显的供供应特征。大户型高高总价的房房型给销售售带来了巨巨大的压力力，目前新新区市场在在售的剩余余套型的面面积基本上上都集中在在130平平米以上，总总价都在660万以上上。从绝大部部分案场反反馈来的信信息都是新新

26、区在售住住宅55万万已经成为为一道“槛”，小于这这个总价的的房子去化化很快，而而大于这个个总价的房房子销售压压力明显，且且压力越来来越大，值值得注意的的，由于购购房者对未未来市场的的预期等原原因，555万这一总总价承受能能力还在不不断的下降降（5月份份之前的市市民总价承承受在600万左右，而而5月份后后慢慢的将将到了目前前的55万万左右，且且还有下降降的趋势）。4、价格分分析从上图可以以看出，目目前新区狮狮山路两侧侧由于住宅宅用地珍稀稀，土地取取得成本较较高等因素素，目前均均价都在55000-55000元/平米米之间，且且这一价格格随着用地地的越来越越少，该沿沿线的住宅宅价格还将将提升。何何山

27、路和塔塔园路附近近的楼盘由由于交通这这一主要因因素的影响响，目前价价格还处于于45000元/平米米。其它区区域的价格格基本上也也在45000以上。5、配套分分析案名区内配套大地之歌网球厂、儿儿童娱乐设设施、净水水入户灏景天下运动会所+休闲会所所和风雅苑150000平的综合合会所+酒酒店式配套套吴宫丽都会所、游泳泳池新港名城花花园2个会所、壁壁球、篮球球运盛美之苑苑会所、游泳泳池、网球球厂等尚层建筑无配套、景观观这2个影影响楼盘综综合竞争力力的重要质质素，在一一定程度上上越来越成成为购房者者要权衡考考虑的重点点，从新区区的几个楼楼盘来看，都都进行了景景观和配套套的设计，且且景观和配配套也日益益趋

28、于同质质化，也说说明了购房房者和开发发商在经过过3年“火爆”楼市的锤锤炼，都比比较理性。新区20004年公开开的小高层层、高层楼楼盘汇总表表（一）案名房型户数面积比率销售率销售套数剩余套数开盘日期大地之歌2室2厅11卫469222.1%100%4602004.93室2厅22卫4612222.1%95%4429414624.6%40%3757顶层复式6159.222.9%00610258.994.8%00106/2.9%006小计208/100%61%12781灏景天下3室2厅22卫324155.882-1667.91188%44.4%1441802004.5.1884室2厅22卫24188.5

29、527%8.3%222顶层复式18250-22905%0018小计366/100%40%146220和风雅苑第一批2室2厅11卫6295-111142%0062/2室半2厅1卫14110-111910%00143室2厅22卫50125-114134%0050顶层复式21不详14%0021小计147/100%00147吴宫丽都1室2厅11卫72约6516.3%100%7202004.3.92室2厅22卫36111-11218.1%100%3603室2厅22卫295120-116866.7%92.8%274214室2厅22卫25180-11905.7%40%1015顶层复式14280-44303.

30、2%0014小计442/100%86%38150今日家园二二期2室2厅11卫40816.1%100%4002004.5.1663室2厅11卫13012119.7%100%13003室2厅22卫230126-113635%65%150804室2厅22卫206146/115831.2%37%76130复式54不详8.2%7.4%450小计660100%60%400260新港名城三期3室2厅22卫158139.447-1448.19950%100%15802004.4.1884室2厅22卫56156.446-1664.09920.6%100%56042185.008-1995.44415.5%100

31、%420顶层复式15204.889-2226.6445.6%100%1501242.1130.3%100%10小计272/100%100%2720清水园2室2厅11卫10094.712%001002004.103室2厅11卫601177%00603室2厅22卫418123.77-130050%004184室2厅22卫20415624%00204顶层复式60149-2241.777%0060小计842/100%00842金河雅苑/220/220/运盛美之苑苑29#4室2厅33卫3019884%95%2912004.4.1115室2厅33卫624516%80%42小计36/100%92%333阳光

32、假日一期B组团团2室2厅11卫81044%100%802004.3.63室2厅22卫150137-114273%100%150024149-115012%100%240复式22不详11%100%220小计204100%100%2040尚层建筑1室1厅11卫307814.3%/2004.9.1002室2厅11卫3011114.3%/609828.6%/3室2厅11卫3013014.3%/3室2厅22卫3013614.3%/4室2厅22卫3014914.3%/小计210/100%10%201906、重点竞竞争个案分分析：案名：苏香香名园开发商：苏苏州鸿都房房地产 代销机构：苏州美城城房地产经经纪产

33、品类型：小高层，多多层均价：多层层44000元/平米米，小高层层未推出主力面积：两房811平米，三三房1200平米目前是尾盘盘期，销售售比较好。具体原因：面积紧凑凑，低总价价。配套：小区区内有超市市，幼儿园园绿化率：447客层：新区区工作者，本本地居民项目SWOOT分析一、优势（SS）1、 环境优美美，两面临临河，适合合居住2、 性价比具具有较强的的竞争力3、 小区规划划设计好，低低建筑密度度，高绿化化4、 开发商倾倾力打造的的第一品牌牌楼盘5、 户型面积积配比合理理6、 小区内部部配套齐全全，具有多多个运动场场所7、 独有高档档湖滨会所所8、 小区交通通方便，长长江路和塔塔园路两条条干道均有

34、有出入口9、 小区邻里里中心的商商业配套将将会改善项项目配套缺缺乏的不足足。10、 项项目大规模模的规划优优势是目前前新区所缺缺乏的。二、劣势（WW）1、 项目周边边市政、生生活等配套套设施不完完善，距市市中心较远远。2、 2条公交交线路，班班次较少。3、 项目所处处地块非高高新区主流流热点地带带，周边缺缺乏高档明明星楼盘，地地域竞争力力不强。对对市区客户户吸引力不不够，与其其他新区中中心地段的的个案相比比处于弱势势。4、 开发商目目前在苏州州市场还未未建立较好好的品牌和和口碑。5、 附近多为为老旧民居居，外来民民工较多，居居住混杂。6、 区域缺乏乏重大规划划和公建工工程支撑，成成长性不高高。

35、三、机会（OO）1、高新区区房地产市市场仍将继继续稳步发发展2、项目周周边楼盘较较少，现有有竞争楼盘盘档次不是是很高，相相比之下项项目的自身身优势明显显3、项目所所处地块具具有一定的的发展潜力力。虽然地地块周边环环境较差，但但发展空间间巨大，所所处的片区区具有很强强的发展潜潜力4、本案将将是苏州近近期内少见见的大盘，具具有不可比比拟的规模模优势5、未来苏苏州的轻轨轨规划距离离项目仅有有3站路。四、风险（TT）1、 项目西面面的苏香名名园是同质质竞争个案案，其较低低的价格和和工程进度度会造成客客户分流。2、 项目地处处新区和吴吴中区交界界处，使市市区和新区区客户对区区域的抗性性。认为项项目不属于

36、于新区范围围。3、 政策变化化（如银行行加息，贷贷款政策）等等对房地产产市场的负负面影响，使使项目推案案是面临风风险。五、结论根据对以上上问题的分分析，我们们要围绕着着“充分运用用优势，将将劣势有机机地转化为为优势；牢牢牢把握机机会，有效效地解决问问题”的核心思思路，制定定了以下的的应对办法法：1、在立足足本地周边边的同时，积积极开拓市市场；（针针对整个苏苏州市）2、通过舆舆论宣传进进行引导，主主打健康、生生态、水景景。3、通过软软性文章及及政府政策策宣传本区区域未来发发展前景；4、加强本本案内部设设施配套，弥弥补生活设设施的不足足。苏州新区项项目提案报报告 定位位分析定位分析一、开发理理念定

37、位倡导“健康康、生态、水水景”生活健康生活最最主要的是是一种生活活观念和生生活方式。在在继承地吸吸收的基础础上，根据据苏州新区区的环境、风风貌、人文文特点提出出适合当地地市场中目目标消费者者所普遍认认同和响应应的“健康、生生态、水景景”生活理念念。二、市场定定位：【生态活水水景观住宅宅】根据目标消消费者的特特征，定位位为“水景生态态住宅”，并且根根据市场状状况，既生生动又形象象地赋予这这一定位以以丰富的内内涵，与市市场上众多多的水景，。即即现代人追追求“健康生活活”，它力图图以“现代版的的水景住宅宅；邻里化化的社区配配套；诗意意绿色的生生态居住环环境以及和和谐人本的的物业服务务。这四大大要素来

38、打打造新区人人居新生活活。在市场场中建立独独特的品牌牌个性，塑塑造人性化化的品牌气气质，以展展现强势的的品牌张力力，吸引消消费者，最最终创造竞竞争优势。三、价格定定位建议住宅均均价4,8800元/平米。 高于现现在本区域域同质竞争争个案（苏苏香名园）的的均价44400元/平米，但但项目推案案时间应在在20055年的下半半年，市场场的上升可可以支撑这这一价位。 项目的的高品味和和档次决定定售价高于于其他邻近近个案 项目与与苏州其他他区位的楼楼盘相比，具具有超值景景观价值和和升值潜力力，价廉物物美，物超超所值。四、目标消消费者简析析经过广泛细细致的调查查与分析，目目标消费者者的特征清清晰地展现现在

39、了我们们面前：1、年龄：2855岁之之间，主力力人群为33545岁。2、社会阶阶层：当地地及周边居居民，新区区工作人员员，市区二二次置业者者3、性别：男性为主主。4、面积需需求：三房房110-120平平方米，二二房80-100平平方米。5、区域：新区，市市区，吴中中区。放眼眼整个市区区，以新区区和吴中区区为主，发发挥地域优优势。6、购房目目的：改善善现居住状状况；外地地来苏发展展落户苏州州的；银行行负利率，各各类税收增增长，股市市低糜，把把现有富裕裕的资金购购买房产，将将不动产作作为投资理理财的；产品建议一、产品建建议（一）项目目的整体建建议1、 在规划设设计方面，通通过对社区区的整体规规划设

40、计来来削弱周边边环境所造造成的不利利影响，同同时形成社社区内部景景观与外部部景观的呼呼应，达到到项目与周周边环境融融为一体的的目的，建建议采取水水景社区的的规划形式式。2、 注重中庭庭水景园林林设计，确确保各朝向向的景观量量，注重塑塑造产品和和营造环境境及居住氛氛围，强调调产品的均均好性。3、 注重商业业配套的完完善。4、 通过产品品设计来强强调项目的的高品质性性，树立区区域内极具具竞争优势势的项目形形象。5、 建建立天然活活水循环系系统：“活水”首先要能能顺畅地流流动循环，其其次，它应应有一定的的净化能力力，维持景景观水质。因因此，建议议项目利用用两面环水水的地理优优势，将河河水引入小小区，

41、经由由天然活水水净化系统统，使小区区内的水质质优良，景景观更优美美。同时，净净化系统还还会带来独独特的景观观，如“湿地景观观”。（二）产品品细节建议议1、建筑形形式（1）建筑筑风格建筑风格定定位为新现现代主义简简约风格：为了体现现小区的主主题，整体体风格上的的处理应以以整个小区区建筑物的的风格来达达到体现生生态、舒适适、安静的的主题的目目的，整体体风格引入入新现代主主义简约风风格。现代代风格的作作品大都以以体现时代代特征为主主，没有过过份的装饰饰，一切从从功能出发发，讲究造造型比例适适度、空间间构图明确确美观，强强调建筑外外观的明快快、简洁。（2）外立立面 强调健健康、舒适适内涵的体体现。 造

42、型与与环境相协协调，强调调空间的个个性与可识识别性，随随着规划布布局平行展展开，住宅宅造型也随随之变化。 注重室室内外空间间的流动性性，立面以以大面积玻玻璃窗加以以色调丰富富的外墙面面，强调轻轻盈、通透透的效果，与与中庭园林林和周边绿绿化有机结结合。 采用高高级外饰面面砖，可以以达到整洁洁的效果，并并能保持持持久。 色彩应应追求简洁洁现代的视视觉感受，通通过色彩的的运用营造造休闲、舒舒适、时尚尚、自然的的家居氛围围。（3）窗 各户的的窗与窗之之间应考虑虑角度，避避免对望，影影响房间的的私密性。 充分运运用飘窗、角角窗、落地地窗等窗体体语言，使使住户充分分享受阳光光和景观，飘飘窗50CCM，高度度50CMM。 尽可能能多的采用用采光和观观景好的落落地窗设计计，增强室室内的采光光性和舒适适性。2、户