某项目投资环境可行性分析报告49226.docx

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1、羊西线项目可行性分析报告一、 项目总论（一）项目目背景项目用地：成都标标准总件件厂的厂厂房用地地项目位置：成都市市羊西线线三环路路内侧羊羊犀立交交桥下项目开发背背景：成成都标准准总件厂厂的厂房房位于三三环路内内侧立交交桥下，因因成都标标准总件件厂即将将生产厂厂区迁移移至别处处，其土土地可用用于商业业开发。（二）承担担可行性性研究的的单位成都舜法国国联投资资顾问有有限公司司（三）研究究工作依依据根据政府有有关部门门政策规规划（羊西线规规划情况况，高高新西区区规划情情况），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投投资环境境和市场场研究（一）市场场宏观背背景1.全

2、国投投资环境境国家信息中中心在刚刚刚发布布的20003年年经济预预测报告告中指出出，今年年我国投投资将继继续保持持一个较较高的增增长速度度，预计计全社会会固定资资产投资资增长116%左左右，GGDP增增长有望望达到88%。据据介绍，房房地产投投资回落落幅度不不大。预预计20003年年全国房房地产投投资增幅幅在255%左右右，比220022年有所所回落，但但回落幅幅度不会会很大。主主要原因因是投资资体制改改革进一一步深化化，投资资环境继继续改善善。在市市场准入入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部

3、门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2. 年年上半年年全国房房地产开开发投资资情况开发投资继继续高速速增长 2002年年，全国国房地产产开发完完成投资资77336.442亿元元，同比比增长221.99%，高高于同期期固定资资产投资资增长速速度5.8个百百分点，占占同期固固定资产产投资的的

4、比重为为17.9%。今今年上半半年，房房地产继继续保持持强劲发发展势头头，全国国累计完完成房地地产开发发投资338166.811亿元，较较去年同同期增长长34.0%,高于同同期固定定资产投投资增幅幅1.22个百分分点，占占同期固固定资产产投资的的比重为为25.3%。其其中东、中中、西部部地区增增幅分别别为299.2%、55.9%、45.6%，中中、西部部地区增增幅高于于东部，其其中122个地区区增幅超超过500%。 今年上半年年，商品品住宅开开发完成成投资228566.799亿元，同同比增长长28.0%，占占商品房房投资的的67.8%（其其中，经经济适用用住房完完成投资资2277.666亿元，

5、同同比增长长22.6%，占占商品住住宅投资资的比重重为8.8%）；办公楼楼投资完完成1777.221亿元元，同比比增长227.99%，所所占比重重为4.6%；商业营营业用房房完成投投资4558.557亿元元，同比比增长550.00%，所所占比重重为122.0%。东、中中、西部部地区商商品住宅宅开发完完成投资资同比增增长分别别为244.7%、47.7%、34.5%。中中部地区区商品住住宅开发发投资略略高于东东、西部部地区。 销售情况良良好 今年上半年年，全国国商品房房市场需需求继续续保持旺旺盛态势势。全国国商品房房销售额额21001.777亿元元，同比比增长444.88%；其其中：销销售给个个人

6、19916.02亿亿元,同比增增长466.8%，所占占比重为为91.2%。 商品房空置置面积增增幅较大大 2002年年商品房房空置面面积比220011年净增增12990.559万平平方米，其其中，空空置时间间在一年年以上的的净增3302.45万万平方米米，占竣竣工总量量的144.6%。空置置一年以以上的住住宅、写写字楼、商商业营业业用房的的增长速速度分别别为3.6%、-5.1%和和22.4%。东东、中、西西部同比比增幅分分别为66.1%、25.7%和和33.2%，中中西部地地区增幅幅较大，且且高于同同期竣工工面积增增幅。中中、西部部地区增增长较快快，有原原有基数数较小的的原因，但但增幅扩扩大，

7、隐隐含着潜潜在的市市场风险险。 今年上半年年，这一一趋势仍仍在持续续。仅11-5月月份，全全国商品品房空置置面积同同比增长长9.22%，其其中，商商品住宅宅空置面面积同比比增长110.00%。 价格稳中有有升 2002年年，全国国商品房房平均销销售价格格22991元/平方米米，同比比增长了了2.992%，其其中：商商品住宅宅销售价价格为221300元/平方米米，同比比增长33.000%。下下半年商商品房销销售价格格增幅明明显高于于上半年年。据国国家统计计局城调调队对335个大大中城市市调查显显示，220022年商品品房价格格上涨33.7%，土地地交易价价格上涨涨6.99%，房房屋租赁赁价格上上

8、涨0.8%。房房价上涨涨幅度远远远低于于居民可可支配收收入的增增幅。 2003年年上半年年，商品品房销售售价格224244元/平方米米，同比比增长了了5.44%，其其中东、中中部地区区价格涨涨幅较高高。 有21个地地区商品品房销售售价格有有不同程程度的上上升，44个地区区涨幅在在20%以上，分分别为：青海339.66%、湖湖南255.7%、浙江江23.7%、陕陕西233.3%。 有9个地区区商品房房销售价价格有不不同程度度的下降降，分别别为：新新疆-112.00%、河河北-111.66%、四四川-44.4%、广西西-4.04%、北京京-3.7%、云云南-22.4%、辽宁宁-2.0%、内内蒙古-

9、0.77%、贵贵州-00.4%。 3.成都市市投资宏宏观背景景房地产开发发投资规规模继续续扩大。上上半年，商商品房在在建规模模达17758.4万平平方米，增增长277%，房房地产开开发投资资96.6亿元元，增长长35.2%，其其中住宅宅投资668.66亿元，增增长266.8%。大项目成为为投资增增长主要要拉动力力。从11-5月月全国城城镇5000万元元以上项项目的统统计情况况看，超超过1亿元的的项目1130228个，占占全国全全部城镇镇5000万元以以上施工工项目个个数的222.66%，完完成投资资52662亿元元，占全全国全部部城镇5500万万元以上上施工项项目完成成投资的的65.4%。商品

10、房销售售继续保保持良好好势头。上上半年，在在房地产产投资快快速增长长的同时时，全国国实现商商品房销销售额221022亿元，同同比增长长44.8%，高高于同期期投资增增速100.8个个百分点点。其中中销售给给个人119166亿元，增增长466.8%；销售售面积886722万平方方米，增增长377.4%。新开工规模模迅速扩扩大。上上半年，全全国除房房地产开开发、城城乡集体体和个体体投资外外的新开开工建设设项目5518776个，同同比增加加96557个；新开工工项目计计划总投投资1669211亿元，增增长700.5%。上半半年施工工项目个个数达9946661个，同同比增加加119915个个；施工工项

11、目计计划总投投资7335966亿元，增增长266.2%。资金到位情情况良好好。上半半年，国国有及其其他经济济类型投投资累计计到位资资金1884111亿元，同同比增长长47.4%,比同期期投资增增速高114.66个百分分点。其其中，国国家预算算内资金金增长112.77%，国国内贷款款增长555.99%,利利用外资资增长444.11%，自自筹资金金增长551.22%。4、成都11-7月月房地产产开发统统计从成都市统统计局获获悉，77月，成成都房地地产开发发继续保保持迅速速发展势势头，117月累计计完成开开发投资资1166.988亿元，增增长333.1%，其中中住宅投投资866.922亿元，增增长3

12、00.7%；写字字楼投资资5.223亿元元。增长长1.88倍；商商业营业业用房投投资133.299亿元，增增长366.7%。17月，成成都商品品房在建建规模比比同期扩扩大4225万平平方米，总总量达119188.122万平方方米，增增长288.4。其中中写字楼楼的开发发规模达达58.53万万平方米米，增长长35.5，增增长速度度超过商商品房和和商业营营业用房房。商品品房销售售方面在在7月也呈呈现出良良好的势势头和发发展潜力力，17月，成成都市累累计销售售商品房房3255.233万平方方米，比比同期增增加销售售48.77万万平方米米，增长长17.5%。实实现商品品房销售售额644.988亿元，增

13、增长188.2。最为为可喜的的是，从从上月开开始，商商品房空空置得到到初步抑抑制，77月末，超超过一年年期的空空置房面面积为778.775万平平方米，比比六月末末仅新增增3.997万平平方米。从成都市统统计局获获悉，77月，成成都房地地产开发发继续保保持迅速速发展势势头，117月累计计完成开开发投资资1166.988亿元，增增长333.1%，其中中住宅投投资866.922亿元，增增长300.7%；写字字楼投资资5.223亿元元。增长长1.88倍；商商业营业业用房投投资133.299亿元，增增长366.7%。17月，成成都商品品房在建建规模比比同期扩扩大4225万平平方米，总总量达119188.

14、122万平方方米，增增长288.4。其中中写字楼楼的开发发规模达达58.53万万平方米米，增长长35.5，增增长速度度超过商商品房和和商业营营业用房房。商品品房销售售方面在在7月也呈呈现出良良好的势势头和发发展潜力力，17月，成成都市累累计销售售商品房房3255.233万平方方米，比比同期增增加销售售48.77万万平方米米，增长长17.5%。实实现商品品房销售售额644.988亿元，增增长188.2。最为为可喜的的是，从从上月开开始，商商品房空空置得到到初步抑抑制，77月末，超超过一年年期的空空置房面面积为778.775万平平方米，比比六月末末仅新增增3.997万平平方米。5.区域发发展及前前

15、景预测测城西房地产产市场发发展前景景分析A、“城西西是上风风上水的的宝地”，成都都人如是是说。城城西是成成都的历历史文化化保护区区和风景景旅游区区，杜甫甫草堂、青青羊宫、文文化公园园、永陵陵等风景景名胜区区，清水水河、摸摸底河两两条主要要水系以以及去年年发掘的的金沙遗遗址，共共同构成成了城西西的独特特人文景景观。由由此，也也造就了了城西房房地产开开发独有有的川西西民居特特色，近近年来城城西房地地产的开开发热潮潮也充分分说明了了这一点点。B、如今在在城西三三环以内内的房地地产开发发，已初初步形成成了羊西西线、金金沙、双双楠、成成灌路、浣浣花风景景区、光光华路和和清水河河等七大大版块争争锋的局局面

16、。锦锦城苑、齐齐力花园园、置信信逸都花花园、金金房苑、浣浣花溪山山庄、成成都花园园、会所所花园成成为这七七大版块块的代表表。C、城西近近邻高新新西区，今今年又有有三大利利好消息息，一是是成温路路要建成成高速公公路，而而且外环环路内的的路段不不封闭，不不收费。二二是光华华大道要要开工建建设，三三是整治治清水河河。城西西的发展展将很快快，温江江、郫县县很快会会和成都都连接起起来，明明年城西西三环路路外的开开发将升升温。D、一个充充满生机机和活力力的大都都市，总总是在不不停地运运动着，其其中“人流”的迁移移又是最最活跃的的因素。在在成都的的城西，人人流的变变迁又有有何特征征？调查查表明，城城西初现现

17、“中产”痕迹，中中产逐步步向城西西靠拢。鸟鸟瞰成都都住宅格格局，在在三环路路内，城城南、城城西集中中了成都都住宅区区总量的的 700。在在城南，人人们观念念中的“富人区区”，以棕棕北、棕棕南为代代表，而而后形成成的桐梓梓林区，更更是“富中之之富”；在城城西，则则以天府府广场为为圆心，以以城西南南的双楠楠居住区区和城西西北的花花照居住住区分别别为起点点和止点点，从而而形成了了一个扇扇形状的的居住带带。在这这个居住住带内，已已形成了了双楠居居住区、抚抚琴居住住区、白白果林居居住区、青青羊居住住区等相相对成熟熟的居住住区，其其余都为为在建居居住区。E、在整个个城西住住宅中，以以多层建建筑为主主，建筑

18、筑密度低低，人口口密度相相对也低低，绿化化率高，小小区环境境相对较较好，商商业配套套完善，不不失为居居家过日日子的理理想场所所。与旧旧有的居居住区不不同的是是，在正正在兴建建的居住住小区中中，城西西新楼盘盘的主格格调是，打打造市民民买得起起的高品品质住宅宅。一方方面，要要保持城城西整体体的川西西建筑风风格，保保持区域域建筑特特色；另另一方面面，新建建小区中中的楼盘盘大都定定位在中中高档住住宅上。这这种定位位，无疑疑是打上上了“中产”的标签签。 F、从金牛牛区获悉悉，城西西北经济济圈规划划方案正正式出台台。其中中，3条新改改造干道道将组建建3道新型型产业带带，成为为经济圈圈的主要要骨架。预预计5

19、年内，城城西北经经济圈将将基本建建成。 川川陕路：重塑川川西古镇镇 解放北北路驷马桥桥段，沿沿道路两两侧发展展精品饰饰材市场场；天回回段主要要发展农农工机械械产品销销售市场场带等，同同时建设设充满天天回古镇镇文化氛氛围的特特色城镇镇，形成成居民住住宅、休休闲旅游游协同发发展。沙沙西线：打造花花卉世界界 二环路路金府路路段，两两侧发展展餐饮服服务、休休闲娱乐乐等；金金府路以以西，沿沿府河两两侧，发发展集花花卉培育育、销售售、观光光为一体体的现代代生态农农业观光光带。成成灌路：建成都都最大石石材城 金牛宾宾馆以东东，发展展中高档档的居民民住宅；金牛宾宾馆以西西，高标标准建设设金府石石材城，使使之成

20、为为成都最最大的现现代化石石材贸易易专业经经销区。 届时，位于城西北的3个产业片区金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。城西房地产产市场发发展的趋趋势无论是自然然环境，还还是生活活环境，或或是人文文环境，都都是非常常适合居居住的区区域。成成都市房房产管理理局的有有关调查查显示，有有购房需需求的消消费者中中有3993的人人选择在在城西购购房，比比例高出出有“富人区区”之称的的城南99个百分分点，远远远高于于城东和和城北。自古以来成成都人就就对居住住城西有有特别的的偏爱，再再加上其其道路、交交通条件件的日趋趋改善，更更多的人人选择住住在城西西。在城城西

21、，羊羊西线周周边的楼楼盘当仁仁不让地地成了主主力。羊西片区的的居住环环境有很很强的商商业配套套环境：成成都市黄黄金旅游游通道羊羊西线是是房地产产项目聚聚集较多多的地方方，也是是城西最最先成熟熟的区域域。当年年因锦城城苑打造造城西高高档社区区一举成成功后，羊羊西线就就成了高高档楼盘盘云集之之地。从从高层电电梯公寓寓到别墅墅项目，绿绿杨新村村的江南南味园林林，德意意馨苑的的德式园园林环境境设计，锦锦城花园园名贵树树木营造造的“营养村村”，御都都花园的的欧式建建筑让成成都人有有了更多多的选择择。在成成都，没没有哪一一个新兴兴区域像像羊西线线这般几几乎在一一夜之间间让人感感觉灯红红酒绿的的。现在在羊西

22、线线因为房房地产业业的拉动动，介入入了成都都最高档档的消费费场所。有有消费就就会有需需求，羊羊西线的的房地产产业与餐餐饮业在在某种程程度上相相互满足足，令其其有了不不可替代代的地位位。C、新的住住宅正在在加速向向中产靠靠拢。博博瑞房产产、高频频房产、武武海置业业、托普普集团等等上百亩亩的土地地开发，倾倾力打造造“新成都都生活样样板区”的形成成，使得得西区一一片繁荣荣景象。有有调查报报告显示示：在购购房方位位上倾向向于城西西。选择择城西者者为 337.88，城城南为 25，城北北为 222，城城东为 15.2，在在问及“购房目目的”时，有有 900.6的被调调查对象象选择了了“改善居居住环境境”

23、。为了了对城西西新楼盘盘的业主主整体构构成状况况有个清清晰认识识，我们们对目前前的几家家楼盘进进行了摸摸底，如如蜀风花花园城北北丽苑等等。摸底底显示，该该地区的的业主年年收入基基本在 6万元元到 220多万万元之间间；从职职业上看看，业主主的构成成结构是是：金融融业 77.8，外企企 5.6，个个体户 15，职业业经理人人 3，特特殊职业业 111.6，其他他 577的业业主主要要是积蓄蓄基础较较好的中中年买房房者。可可以看出出，新经经济下正正在崛起起的这部部分高收收入的精精英阶层层已成为为城西居居住人群群的主流流。（二） 区区域市场场分析1.供给分分析通过历年城城西的房房地产开开发情况况比较

24、，可可以看到到有如下下趋势：A、社区规规模化 规模化是城城西一大大特色，除除了少数数几个楼楼盘在 1000亩以下下外，其其余的都都在 1100亩亩以上，而而成都花花园、蜀蜀风花园园城甚至至达到了了千亩以以上。自自从 220000年成都都花园率率先进入入城西这这块领地地，紧接接着置信信实业、武武海置业业、博瑞瑞房产、万万博置业业、天邑邑房产、天天合房产产、中房房集团等等一大批批有实力力的开发发商陆续续进入。B、社区区主题化化 城西作为成成都后起起之新贵贵，近年年来发展展迅猛，加加之政府府部门有有意识地地配合片片区内的的企业加加快金沙沙、光华华的开发发建设以以及城西西原有的的餐饮优优势，而而今的城

25、城西已经经成为中中产的代代言，成成为成都都又一张张闪亮的的名片。片片区内的的品牌发发展商显显然也是是有意打打造整个个城西的的社区主主题，使使之得以以如此迅迅速崛起起。打出出“时光随随意，生生活由我我”的博瑞瑞都市花花园除了了打造都都市文化化社区外外，更提提出了“健康、快快乐、文文明、时时尚”的新都都市生活活的典范范。C、社区生生态化 原有的金沙沙公园、杜杜甫草堂堂，加之之后起之之秀清水水河市政政公园使使城西的的绿化更更上一个个台阶；而今浣浣花公园园的落成成又再次次为城西西的生态态环境添添上浓墨墨重彩的的一笔。片片区内，率率先打出出“绿色生生态住宅宅”锦城豪豪庭为城城西的绿绿色生态态打响了了旗号

26、，紧紧接着各各大楼盘盘也尾随随其后，无无论是御御都花园园、草堂堂之春还还是置信信金沙园园、博雅雅庭韵、中中华家园园、齐力力花园、成成都花园园等等名名盘都分分别在生生态绿化化上各具具特色。毗毗邻金沙沙公园的的置信金沙园园在川西西民居风风格上引引入水景景，结合合社区内内的绿化化精心地地勾勒出出清水河河边的亲亲水家园园。成都都花园社社区内 7大主主题园林林、 77大景观观河滨公公园、 1个中中心文化化广场、 0.9的容积、 6的绿化率（不含河滨公园）构筑了一个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶、维多利亚的花园小区，这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住。 D、社区景景观化 园林、水景景、植

27、物物、建筑筑构成了了城西社社区一道道道精彩彩的风景景线。成成都花园园通过水水、植物物、雕塑塑建造了了 9大主主题公园园；都市市水乡置置信金沙园园通过水水景、雕雕塑、环环境设计计塑造了了“园林水水景”“健康康水景”“休闲闲水景”三大主主题；蜀蜀风花园园城则通通过名贵贵植物把把自己社社区划分分为兰苑苑、竹苑苑、菊苑苑、梅苑苑、桂苑苑 5个各具具特色的的现代川川西民居居小区E、价格呈呈上升趋趋势。从从上个世世纪800年代末末到900年代末末，十年年的时间间内，城城西的住住宅由青青羊小区区的安居居型向锦锦城苑为为代表的的康居型型转变。房房价也由由6666元/平方米米一路上上扬冲高高到了22500元30

28、000元/平方米米。F、投资价价值高。随随着高新新西区规规划的出出台、清清水河的的治理、金金沙遗址址公园的的规划修修建，城城西的房地地产开发发变得异异常火暴暴，土地地也随之之升值，特特别是羊羊西线一一带。以以餐饮娱娱乐而知知名的羊羊西线，其其成熟的的配套和和浓厚的的商业气气氛，使使它成为为投资人人的乐土土。G、户型型趋向于于小康型型。城西早期开开发了不不少的安安居户型型，主要以以套二、套套三为主主。新近近开发的的项目在在进行充充分的市市场调查查基础上上，户型型设计趋趋向小康康型。I、城西在在售楼盘盘综合状状况。目目前城西西在售楼楼盘722个，总总建筑面面积311359908mm2，其中中电梯住

29、住宅111739970mm2，占377.444%，多多层住宅宅122257007m22，占399.099%，营营业用房房19005544m2，占6.08%；综合合均价332777.444元/m2，其中中电梯住住宅均价价29443.559元/m2，多层层住宅均均价33308.58元元/m2，营业业房均价价51333.99元/m2。2.需求求分析需求特点 AA、城西房地产产需求市市场大。城西目前有120个专业市场和众多的经营餐饮娱乐的个体户，造就出了大量富人。另外，高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前高新西区一些企业引进的人员来看，博士生、

30、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。 B、有效购买力充足。城西的新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着城西人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。 C、投资人对城西升值潜力看好。城西目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高新西区工业园区的建立、成灌高速的建通和温江、郫县经济的互动发展，将使城西房地产具有较大的升值潜力。需求构成A、成都的的中等收收入层是是购房的的主力。包

31、包括新经经济的产产业工人人、白领领、高校校教师、商商人等。B、郊区居民。城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。C、外地来蓉人员。从城西城南的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资”企业的外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城西房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。3.竞争分分析城西目前在在售楼盘盘总开放放规模约约3200万平方方米，高高于城东和城南南总开发发规模。价价格主要要在250

32、00-32200元/平方米米之间，高于城东低于城南的平均均价格水水平。建建筑形态态多以高高层和小小高层为为主，户户型多以以小康型型的三室室、四室室为主，110-260平方米为主。羊西线在售售楼盘情情况表（见见附表11）4.羊西线线的消费费认可度度和典型型物业调调查通过对城西西居民的的随机调调查，得得出他们们选择羊羊西线88个完美美理由：吃在羊羊西线，安安逸！住住在羊西西线，舒舒服！历代贵贵人住城城西，能能住在城城西的羊羊西线就就是贵中中之贵了了。想赚钱钱就住城城西，城城西有1120余余个专业业市场，餐餐饮娱乐乐火爆异异常，市市场总成成交额上上百亿元元，能够够赚个零零头就够够了。成都人人喜欢喝喝

33、茶，住住羊西线线三步一一茶坊，五五步一茶茶楼，像像圣淘沙沙、水景景湾，随随便选一一家都很很有品位位。许多人人有了钱钱就想长长命百岁岁，那最最好选择择城西，尤尤其是羊羊西线，这这里是成成都市的的天然氧氧吧，你你每天早早上都能能呼吸新新鲜空气气。家庭需需要经营营。周末末领着自自己的妻妻子和心心肝宝贝贝开着奥奥拓车来来一场“家庭蜜蜜月”，从这这里到都都江堰、青青城山、西西岭雪山山都很方方便，路路上没有有红绿灯灯。周末休休闲，花花十几块块钱就可可以在羊羊西线上上找到一一家“农”得够味味的农家家乐耍上上一天，吃吃不完还还可以打打包。将24小时时进行到到底的“夜猫子子”喜欢在在这一带带闲逛，他他们沉醉醉于

34、这里里夜晚闪闪烁的霓霓虹灯所所营造出出的都市市情调。这这里有224小时时营业的的情人吧吧、休闲闲中心和和娱乐场场所。具体典型型物业调调查见附附表：羊羊西线在在售楼盘盘销售价价格表见见附表22 羊西西线在售售楼盘物物业构成成表见见附表33城西在售售楼盘综综合情况况表见见附表44 成成都市羊羊西线住住宅市场场消费者者调查5.市场分分析有关关结论A、 项目位于成成都市羊羊西线中中，羊西西线是成成都新兴兴的知名名餐饮一一条街，它它的人气气非常旺旺，是成成都市的的一条“黄金旅旅游通道道”。随着着高新西西区的建建设已初初具规模模、成灌灌高速的的建设和和各个专专业市场场的发展展壮大，城城西这一一带已经经越来

35、越越显示出出它的发发展潜力力。对于于本项目目我们可可以从城城西的生生态绿化化角度营营造天然然绿色氧氧吧，让让小区真真正和绿绿色生态态圈融为为一体。城城西近年年来新建建楼盘的的档次、价价格多以以大规模模和中、高高档次为为主，本本项目可可以作为为跟进者者进入中中、高楼楼盘市场场。B、 消费者对羊羊西线住住宅产品品蕴含较较为强烈烈的潜在在购买欲欲。C、 费者对羊西西线生活活价值具具备较高高的选择择性认知知。由于于羊西线线于近几几年住宅宅开发的的骤热、餐餐饮休闲闲经济的的推动以以及整体体宣传力力度的加加强，使使消费者者在广度度层面上上对其悠悠闲个性性、增值值潜力及及上风上上水等特特征形成成较高认认同率

36、。D、 线整体生活活环境的的发展不不均衡，消消弱了该该区域住住宅产品品之消费费者由潜潜在购买买欲转变变为现实实购买行行为的市市场可得得性。发发展不均均衡存在在于“形象不不统一”与“生活不不配套”，外显显于消费费者评价价即为“生活不不舒服”。三、项目用用地分析析及评价价（一）地块块解析1.交通条条件本区域的交交通、道道路网络络较为完完善，554路，3005路、1000路等等公交车车和郊区区中巴车车均在区区域内经经过，而而紧邻项项目的三三环路更更是交通通快速通通道。2.用地现现有状况况本项目占地地约488亩，整整体地形形较为方方正，地地势平坦坦。现土土地为厂厂房，被被其他厂厂家租用用。3.水电气气

37、保障随着近几年年城西房房地产的的大量开开发和市市政基础础设施的的不断修修建及完完善，城城西的水水电气网网络从根根本上得得到改善善。本区区域从硬硬件和软软件上构构建了极极为有力力的保障障。4.规划限限制条件件虽然长期以以来规划划限制是是制约城城西房地地产开发发不可忽忽略的因因素，根根据政府府各类规规划方案案和针对对本项目目所处的的位置，我我们在规规划局进进行了了了解，其其基本的的控规要要求如下下：A、建筑高高度400m以下下；B、项目的的总体绿绿化本应应在300以上上；C、项目的的容积率率要不小小于1.2；E、 项目建筑间间距要大大于1.2。（二）项目目SWOOT分析析1.优势分分析：本区域位于

38、于城西羊羊西线三三环路立立交桥下下，紧靠靠三环路路，交通通极为便便利。同同时，周周围的自自然景观观多，其其生态环环境极佳佳。羊西线区域域内生活活、交通通、公交交等基本本配套较较为完善善，社区区成熟度度高。羊西线区域域在市民民心中的的认可度度高。区域内教育育配套设设施完善善，业主主子女求求学问题题得到解解决。2.劣势分分析：立交桥下噪噪音大，对对居住有有一定的的影响。项目用地现现为厂房房，由于于需要拆拆迁会使使开发周周期增长长。项目周围的的形象不不佳，需需要进一一步改善善。项目不靠近近羊西线线的主干干道，不不具有商商业氛围围，对项项目销售售会带来来一定的的影响，销销售回款款也有一一定的压压力。3

39、.机会分分析：高新西区直直接推动动城西房房地产业业发展。作作为省市市“一号工工程”高高新西区区发展迅迅速，近近两年内内吸引了了大量资资金、科科研项目目、科技技人才，对对生活社社区、配配套设施施及服务务的需求求与日俱俱增，特特别是外外企经营营管理者者更需要要环境优优美、设设施完善善、服务务良好的的高档生生活社区区。项目周边可可开发的的用地不不多，使使本项目目更具有有开发开开发机会会。本项目旁边边住宅项项目正在在开发，能能够提升升项目的的形象和和消费者者的认可可度，对对项目周周边的环环境也能能得到一一定的改改善，对对市场有有一定的的推动作作用。4.威胁分分析：黄忠小区和和羊西线线有一定定的土地地未

40、开发发，使项项目存在在较多的的潜在竞竞争者。区域内的楼楼盘在建建筑和自自然景观观上都达达到了很很高的品品质，消消费者对对区域内内的住宅宅比较挑挑剔，为为本项目目的产品品定位带带来难度度。区域内部分分楼盘将将会分流流本案客客户。 （三）项目目用地环环境评价价本项目位于于羊西线线的成熟熟板块，同同时随着着城西的的科学合合理规划划的实施施和基础础设施的的不断完完善，既既为本项项目的开开发提供供了便捷捷的交通通，配套套设施的的良好保保障，人人文、生生态环境境得到大大大的提提升。因因为近几几年城西西房地产产开发量量大，出出现了大大量的高高档楼盘盘，提升升区域的的整体形形象，在在消费者者心中的的认可度度较

41、高。综综上概述述，本项项目的开开发具有有良好的的市场环环境，有有成熟的的市场和和较大的的市场需需求，但但竞争也也很激烈烈。总的的来讲，只只要定位位准确，开开发得当当，本项项目仍能能为开发发商创造造良好的的经济效效益、社社会效益益及环境境效益。四、市场定定位及方方案评价价（一）项目目可能的的开发方方案：根据城西房房地产现现有的市市场状况况和本区区域的控控规要求求，结合合本项目目的实际际用地特特性和状状况，项项目不开开发为商商业项目目；我们们提出如如下可能能的开发发方案：方案一：以以居住为为住的多多层住宅宅小区开发为以居居住为主主的中档档多层住住宅小区区。项目目开发形形式为66跃7层砖混混结构围围

42、合而成成的现代代建筑风风格的生生态居住住小区，在在建筑立立面和内内部环境境上进规规划设计计，营造造出特色色小区。户户型以错错层和平平层为主主。方案一的具具体设想想：、 项目的规划划布局项目的规划划布局遵遵循传统统民居街街、巷、院院的围合合式格局局；、 项目的建筑筑设计建筑立面强强调突出出川西民民居文化化的底蕴蕴与意境境；建筑筑材质选选用环保保建材，着着力表现现自然色色泽和纹纹理的美美观，使使风格与与造型趋趋于和谐谐统一，淡淡雅明快快的色调调勾勒出出民居文文化特点点，使之之成为既既符合地地域文化化内涵又又具有时时代特色色的理想想家园，从从而创造造出新的的川西民民居的建建筑风格格；另外外，大量量采

43、用环环保型新新技术、新新工艺、新新产品、新新设备最最大限度度上降低低建筑对对环境的的污染和和破坏。、 项目的户型型设计充分考虑现现代人的的居家理理念，采采用砖混混结构的的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。、 项目的环境境设计小区环境主主要由喷喷泉、叠叠水、建建筑小品品和绿化

44、化镶嵌组组成，充充分体现现人与自自然的和和谐交融融，突出出浓厚的的川西民民居特色色。设计空空中花园园，使住住户身在在户内都都同样能能感受生生态的美美景和花花鸟鱼虫虫的乐趣趣。、 项目的配套套另建一层地地下室，用用于小区区公共配配套设施施和停放放车辆，小区无无机动车车行驶；篮球场场、游泳泳池等其其他健身身设施配配套；会会所；安安全、消消防系统统等；、 物业服务除常规服务务外，可可导入人人性化物物管家政政的服务务项目，在在避免干干扰业主主生活私私密性和和舒适度度的前提提下，设设置保姆姆钟点工工服务，老老人、幼幼儿托管管服务，家家用器具具维修服服务等、 项目的客户户定位二次置业的的中等收收入者 方案

45、二：以以居住为为主的高高层电梯梯公寓开发为居住住为主的的12层的的单元式式框架结结构中档档电梯公公寓。可可考虑在在中心地地面修建建生态休休闲广场场，在室室外地面面上修建建绿色植植物走廊廊；大力力营造小小区的内内部环境境和建筑筑立面的的特色。方案二的具具体设想想：、 项目的规划划布局项目的规规划布局局采用矩矩形围合合式格局局，中间间为中庭庭休闲广广场和其其他配套套；、 项目的建筑筑设计建筑外观采采用线流流畅、色色彩明快快的现代代建筑风风格，用用石材及及高档面面砖装饰饰外墙，塑塑钢飘窗窗设计，彰彰显高档档生活品品质。建建筑层数数为122层的单单元式框框架结构构的中档档电梯公公寓，每每层两户户；、

46、项目的户型型设计在户型设计计上充分分满足中中高收入入层的居居家要求求，主力力户型为为1200m2-2000m22的三室室两厅和和四室三三厅的错错层、平平层为主主；每户设置置外飘式式窗台延延景入室室；在户型型空间上上，采用通透透式大空空间，运运用移动动式隔墙墙来自由由分隔，达达到空间间与人的的完全互互动；充充分考虑虑居室的的通风、采采光、干干湿与动动静分区区；、 项目的环境境规划在小区内规规划设计计一个主主要由绿绿色草坪坪、广场场喷泉、景景观游泳泳池、流流动水渠渠、园艺艺小品、体体育设施施、儿童童游戏乐乐园银杏杏、榕树树、茶花花等名贵贵树组合合而成的的休闲广广场，突突出绿意意、生态态、健康康、别

47、致致等特色色。在小区的四四周设计计一个流流动水渠渠让潺潺溪溪流围绕绕小区四四周，使使居家环环境更富富“小桥流流水人家家”的生动动意境。在在绿色环环境铺排排之间，设设置健康康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。、 项目的配套套建一层地下下室，用用于物管管配套和和停放车车辆，修修建健身身馆、棋棋牌馆、乒乒乓球馆馆、桌球球馆、多多功能厅厅、家政政服务中中心等多多项康体体设施的的全面配配套；安全系统：每户配配置红外外线防盗盗报警系系统，电电视监控控系统，单单元对讲讲系统，24小时时保安巡巡逻；供电系统：每户设设有配电电箱以及及10AA（40AA）或155A(660A)新型电电表，设设计用电电负荷标标准层为为60000W，跃跃层为880000W，六六回路供供电方式式 ；电讯、电视视：每户直直播电话话户两门门，三个个电话接接口，每户电电视插座座三个 ；网络系统：每户均均设innterrnet