行销个案之分析--乔立建设机构-月河】（DOC 59页）(1)精编版.docx

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1、最新资料推荐国立台中技术学院企业管理科Department of Business AdministrationNational Taichung Institute of Technology行销个案之分析-乔立建设机构-月河 乔立建设机构-月河 指导教授：赖明弘教授 11924056 徐旻君 11924061陈佩雯 11924062陈孟欣目 录壹、 乔立月河简介与经营模式-p.3贰、大方向的正确性与执行现况-p.4参、公司及竞争者共同面对的总体环-p.4伍、公司本身-p.11肆、产业环境-p.12陆、公司的其它个体环境-p.14柒 、组织及其它企业机能-p.20捌 、综合分析-p.25玖、

2、待决策关键点分析与执行综合计划-p.31拾、行动决策方案-p.34拾壹、参考数据-p.36(附件一)地理位置-p.37(附件二)各类检查表格-p.38壹、 乔立月河简介与经营模式：一.公司简介1.What 何谓乔立月河？ 月河为乔立建设公司推出，五十坪至一百五十坪住宅建案，临近中部科学园区，正临交通枢纽中港路、坐落于东海牧场正对面。提供一个优质的住屋环境，未来期待为中科新指标。2.Where 乔立月河所在位置？ 乔立总公司：台中市西屯区上安路130号 电话：04-24529788 月河招待所：中港路近福安路口(统联客运斜对面) 电话：2463-99963.When 乔立月河设立时间？ 乔立：民

3、国82年成立4.Why 乔立月河为何成立？ 以人为本，创造给顾客的更高居住品质、生活价值以及舒适度。5.How 乔立月河如何服务？ 将传统的工业转换为服务业，满足顾客需求与期待，甚至要提供超越顾客期待的产品与服务品质。每件个案的服务都是重头一开始到售后服务，同时也架构网络平台与顾客有更效率的联系。6.Who 乔立月河负责人是谁？ 张总经理 吉雯7. How much 资本额多少？ 大约三千多万二.经营模式1.顾客区隔乔立月河，的顾客区隔锁定在整个社会的中高阶层人士，且以进驻的家庭式为主。2.顾客利益 家为每个人最重视的地方，忙碌了一整天，最想要的是在一个有舒适空间的地方与家人团聚。月河以顾客需

4、求的角度，期望创造一个生活机能充足、住宅品质优良、社区设施健全的家给顾客，以达到顾客们的希望。3.价值炼活动 (1)主要活动： 乔立建设主要活动为提供优良的住宅品质以及安全、方便的住屋环境。 (2)支持活动： 土地资金人力资源原料生产推广 产 品 A.土地：乔立建设的土地取得，多由总经理经验累积而决定的。 B.资金：房地产的资金多透过金融机构融资而来。 C.人力资源：乔立建设的高层人员的成长是经验累积而成，基层员工也接受有素的训练。 D.原料：房屋的材料最基本的有砂石、钢筋水泥等等。 E.生产：乔立建设由工务部-A级执照的建兴营造建造目前案子-月河。 F.推广：乔立建设的业务部咖码实业，由一群

5、训练有素的业务行销人员策略规划整个推广方式，同时在接待中心也有专业的解说人员服务。 G.产品：目前乔立建设所推出的案子-月河为，位在最具话题的中科以及交通方便的中港路附近。贰、大方向的正确性与执行现况：一.使命(愿景)：将乔立建设机构定位为民生工业，只做纯住宅之事业，以带给消费者一个舒适、安全的住宅环境为使命，让每位居民都以自己的家为荣、感到骄傲，并超过顾客的需求，而达永续经营。欲带给消费者务实、永远朋友的形象，使其创造口碑，达到品牌价值与传播。二. 目标.短期目标：【】生产：稳定的工程进度，除工地设计师在进度段落做考核外，公司高层主管也必须定期做稽核，以要求高品质。【】销售：由于最年来经济不

6、景气，地产业有稍稍减退，许多投资者在总统大选前观望，因此预售屋销售不如预期。目前预售屋销售已达百分之，预计在短期间将把剩下的出售完。2.中期目标：由于物价高涨，许多原料都被膨胀化，预估消费者将会负担不起此成本，因此采稳健原则为基准，务实的经营，以存货量为乔立下一步依据，若此产品成本将全回，下个建案才接着动工。3.长期目标：地产业因需庞大资金，而市场波动不定，竞争者又多，因此乔立建设张吉雯总经理认为须视当时现况而定。三.现行决策：稳健原则为基准，并存着对消费者负责的心，完成案子。参、公司及竞争者共同面对的总体环境：一. 经济环境1.景气概况：11月27日行政院经建会循例发布10月份台湾景气指针，

7、在景气对策信号这个指针上，不但将9月份的灯号由原先发布的代表景气稳健的绿灯修正为有过热之虞的黄红灯，10月份也持续亮出黄红灯，而且综合判断分数同样维持在该灯号的最低限32分。(威胁)2.各产业概况：(1)油价： 中经院10/19日依据模型推估，2008年西德州原油（WTI）全年均价若飙升至每桶78.28美元，则明年的消费者物价涨幅将达3.78%，物价面临强大的上涨压力，明年全年经济成长率也将降低至4.02%。在土耳其与伊拉克局势紧张等议题炒作下，昨日国际油价一度飙破每桶90美元，经建会经研处长洪瑞彬表示，第四季的国际原油价格应会持续上涨，高盛预估年底以前原油将涨至每桶85美元，美林则预测80美

8、元，而美国能源信息局（EIA）预估第四季原油上看每桶76.83美元。(威胁)(2)砂石：宜兰、花莲砂石原料公共造产后供应量有限，加上之前台风重创宜兰砂石开 加上近期天候不佳，尚无法修复，目前宜兰与花莲砂石业者均表示无原料库存，将面临断炊无法生存的窘境；另外，据南部业者表示，因为料源有限，无法满足需求，高雄砂石11月份已悄悄涨价，最新报价高屏溪河粒碎石级配价格每公吨较上月上涨50元，细砂、粗砂价格每公吨上涨70-90元，涨幅约为1119%。在一波又一波物价波动上涨下，台湾砂石内需在面临大陆出口限制，与各县市政府公共造产无完整配套规划下，造成砂石面临缺货与库存不足，砂石价格恐将有一波涨势。(威胁)

9、 (3)钢筋：目前国际及国内钢铁市况依然热络、并无冷却迹象，钢价中期上涨格局仍未改变。4 月底中鸿将再度调高热、冷轧盘价1,0001,500 元/吨，而中钢5 月底的3Q/06 内销盘价预期涨幅将逾10%；而钢筋、H 型钢价格在成本面上扬、供需失衡持续将激励条钢价格续扬，一直到现在钢筋价格仍不断上升中。(威胁)3.经济预测： 由于美国次级房贷影响所及，加上原油价格节节上涨，使得今年到明年全球经济呈现软着陆的情形。中华经济研究院上午公布最新台湾经济预测，今年在外销表现亮丽支撑下，台湾经济成长率为5.35%，国人平均年所得为1万7244美元，展望明年，在不确定因素增加下，国内经济呈现外温内冷情形，

10、国内经济成长率预测为4.16%，比前次下修0.25%。 明年上半年受立委及总统两大选举影响，使得民间投资会有观望，也会造成国内需求疲软，而国内股市、房市都进入调整期，可预期民间消费也处于相对低档，因此明年民间消费成长可能会比今年更低。唯物价指数则在原油价格冲击下，将突破2%，中经院全年预估为2.01%。 中经院经济展望中心主任王俪容表示，从国内外需求观察，今年国内生产毛额年增率为5.46%，国内需求年增率为2.78%，国外净需求对经济成长率为3.03%。整体来说，2007年来说，外销成长为带动经济成长动力。 中央研究院研究员吴中书表示，全球经济不确定因素除了美国次级房贷带来的信用紧缩造成全球金

11、融流动性不确定外，再加上原油价格从今年上半年50美元飙涨到现在90美元，都造成全球经济受到波动，但相对来说，美国制造业在产能、利用率都呈稳健成长，使得新兴市场也以稳健方式成长，支撑整体全球经济有稳定成长。 (机会)4.物价概况：11月消费者物价指数（CPI）年增率高达4.80%，只比上个月小跌一点点；令人担心的是，不含蔬果鱼介及能源的核心物价继续上扬，11月年增率飙升至2.36%，创下88年3月以来单月最高涨幅。民国90年到95年这六年间，核心物价年增率都没有超过1%，今年累计1到11月年增率突破1%，达1.25%。令人担心的是，核心物价涨幅已连续两个月冲上2%。核心物价具僵硬性，一旦上涨不易

12、回跌，显示先前民间担心的物价上扬问题已成事实。(威胁)二. 人口统计环境1.台湾总人口数(1)人口总数及增加率a.人口总数： 台湾目前人口总数至今年八月底为22,920,250(男生：11,596,716 女生： 11,323,534)，人口总数的增加对市场需求会增多。(机会)b.人口增加率： 96年8月份 台湾人口总增加、自然增加率 总增加 自然增加 区 域 别月增加月增加率折合年人口数月增加率折合年人口数增加率增加率 总 计 8,958 0.39 4.60 6,616 0.29 3.40 台湾地区 8,527 0.37 4.40 6,558 0.29 3.38 台 湾 省 9,035 0.

13、48 5.70 5,413 0.29 3.41 2.家计单位： 台湾目前人口总数至今年八月底为 7,472,010 户。若家计单位增加，对市场需求会有正向的影响。 96年8月份 台湾结婚、离婚数比率统计 单位：人；对 结婚 离婚 区 域 别结婚月结婚率折合年离婚月离婚率折合年对数结婚率对数离婚率 总 计 7,3910.323.85,2230.232.68 台湾地区 7,3600.323.85,2130.232.69 台 湾 省 5,9340.323.744,2600.232.683.结婚与离婚：4.人口年龄分布及其变动：0 4岁0 6岁实 数实 数 1,065,183 4.65 1,593,8

14、87 6.950 11岁12 17岁实 数实 数 3,101,166 13.53 1,940,601 8.4720岁以上 65岁以上实 数实 数 17,236,956 75.20 2,317,493 10.11 总 计 22,920,2505.台中市人口成长数台中市土地面积与人口密度 土地面积 (平方公里) 人口数 (人) 男 女 人口密度(人/平方公里) 163.42561,052,946514,899538,0476,442.976.台中市家庭消费支出概况年别平均每户全年(元)平均每户人数(人)平均每人全年(元)平均每年每月(月)91690,3133.56193,90816,1599272

15、8,2213.49208,65917,38893732,7163.39216,14018,01294724,2583.38214,27817,85695784,8673.36233,59119,4667.职业妇增加：职业女性增加：经济结构转变，因此职业妇女的增加，其意识型态较之前高涨，其购屋决定不再只是由男方决定，女主人意见也愈受重视。根据信义房屋统计，近四年来购买大楼华厦对象的客层中，女性一直维持在50%至55%；若以一般40岁至55岁换屋的主力族群看，女性购屋者更占55.2%。近几年，女性在职场上的就业比率及薪资所得，已较往年大幅提升许多，而现代单身女性对购屋的态度也有别与之前的观念男友可

16、以换，房子恒久在，因此，其地点邻近百货商圈、捷运共构、标榜饭店式管理的套房式产品，让有近六成三的粉领族心动。也因为看准了粉领族的潜在消费能力，许多建商纷纷推出精品小豪宅为号召的套房产品，坪数虽不大，但在公设方面贴心的规划，推出了蒸气室、还推比照高级俱乐部的贵妃主题浴，可以让下班的粉领族忘却上班积累的疲惫。(机会)三. 自然环境来自中国最大的资料库下载1.石油：自2004年第二季开始，国际原油价格不断上探，油价飙涨的同时亦带动其它能源价格上涨，激起了各国对能源问题的重视，因为能源问题已非短期的供需失衡问题，而是攸关着长期经济发展的重大议题。能源供给的主要来源为石化燃料，如煤炭、石油及天然气等，由

17、于我国石化燃料蕴藏极度缺乏，石化燃料供给高度仰赖进口，2004年我国进口能源依存度已高达97.8。此外，我国石油消费比例高达50.5，高于全球石油消费比例的38，显示我国能源供给存在结构不健全的隐忧。(威胁)【经济部技术处ITIS计划产业分析师 吴依凡】2.钢筋：台湾小钢胚进口数据为例，2006年小钢胚进口量为309万吨，而2007年17月小钢胚进口量仅86万吨，预估2007年整体小钢胚进口量约150万吨，较2006年大幅下滑50%之多，以钢胚轧制为钢筋约1.1:1的耗损率计算，国内钢筋估计减少136万吨的供给量，导致国内钢筋价格上涨。(威胁)【巨亨网、第116509期】3.砂石：由于台湾砂石

18、料源主要包括河川疏浚、陆上开采及进口之砂石等，河川疏浚渐往上游，料源含砂量仅约50，而陆上砂石料源含砂比例更仅约20，因此自产料源并无法提供足够之砂料，需依赖进口补足。针对中国禁止出口天然砂所造成国内至96年底可能短少砂供应1,200万立方公尺，导致砂石供应不足。(威胁)【96/10/24中华民国新闻稿】4.铜：全球属统计局(World Bureau of Metal Statistics, WBMS)周三宣布，今1-9 月全球铜市供给较需求短缺33.4 万吨，1-9月铜开采为1,140 万吨，较去同期增加3%，精铜产上升2.4%至1,322 万吨，今前九个月的铜消费为1,360 万吨，较去同

19、期增加5%，WBMS 并将去的铜供给过剩从4.1 万吨预测下修至3,000 吨，至于中国部分，铜消费增至359 万吨，高于去同期的260.9 万吨。(威胁)四. 科技环境1.因特网发展在现今社会因特网的普及，消费者可以透过网络连结来了解建设公司所提供的丰富数据，不仅仅只有文字的叙述，还有生动的声音与动画等等。因特网的发展可使住宅市场的信息更为流通，并改善出租住宅市场信息缺乏的现象，当信息较充足时，在进行住宅租买的家户可能因而增加。此外，由于因特网的发展造成在家工作、网络购物增多，使得家户在选择住宅区位、租屋或购屋更有弹性。(机会)2.YK工法 21世纪人类遇到的最大问题是自然环境的保护，而YK

20、工法解决了 建筑工地现场与架模业者的问题，不但可以有效的回收再利用，并可使用快速组装模板的金属零件，大幅精简了传统的架模工法，也带给建筑业界创新 的风气，而且在资材与工法上已经取得了世界专利。(机会)3.薄膜式结构建筑 随着数字家庭话题兴起，计算机、网络及光纤到府等网络产品推出后，为 了提供家庭更完善的频宽环境，进一步提升数字家庭对于应用产品的需求。(机会)五. 政治法律环境1.银行30%房贷余额上限放宽刺激房市：金管会同意研议放宽银行房贷余额三的法定上限条件，如成案，可释出一六兆元房贷资金。这项政策利多如果成真，对自备款有限的首购族或计划购买套房、郊区房子的购屋者，是一大利多。由于政府对银行

21、设有房贷业务上限限制，使得大部份房贷承作额度接近满水位的金融单位不得不限缩房贷业务。银行房贷业务上限若能放宽达一定程度，多少有助资金较不充裕的民众投入房巿购屋。(机会)2.重复换屋可享土增税优惠：土增税自用住宅优惠税率，一生不限次数，也没有金额限制，只要每户设籍满五年或七年时，土增税税率一律适用10。财政部长何志钦表示，土地增值税优惠税率一生一次优惠，放宽为一生一屋将以照顾中产阶级为主，换屋族只要择定一屋，并住满如五到七年等特定年限，一生重复换屋都可以享有10%的低税率优惠。财政部预计在立法院下会期9月开议之前，送出土地税法修正案。(机会)3.再开发地区容积奖励：行政院内政部日前再释出大利多，

22、提出再开发地区容积奖励(都市更新)，由建筑基地法定容积1.5倍的奖励容积，提升为法定容积的2倍。对此，房地产业者乐观其成，均认为对整体房市将有一定的激励作用。容积放宽对都市更新有其正面的帮助，除了改善旧有的城市风貌，民众的居住品质也能有效提升，且容积增加也有机会使住户的生活空间更为宽敞，对整体房市都有正面助益。(机会)六. 社会文化环境现代人得水准都较以往提高了许多，所以对生活水准与生活品质的要求也逐渐升高，除了要有好的生活机能、便利的交通外，更希望有好的生活环境，一个能放松身心，闹中取静的地方，所以市场上吹起了一股豪宅风，不过不是坪数大就可以冠上豪宅的称号，市场专家表示，越是豪宅的产品就越是

23、强调产品的地段性，尤其要具备景观价值的优势地段才行，无论是河景、湖景或是海景，唯有具备好的景观位置，才能获得顾客的青睐；根据永庆房屋企研室的研究豪宅需具有以下三项特色：首先是地段的稀少性。其次，豪宅的建筑必须很有特色，同业难以抄袭，像是顶级的建材、制震、高墙铁卫、山水园林中庭等都还是基本的要求，现在的豪宅提倡有机、养生，回到家里要有像在草原、森林般的生活氛围，住得舒服、住得健康。 最后，豪宅一定要有固若金汤的保全，让顾客住得安心，这不仅是现在的趋势，也是大家对生活水准与生活品质的逐渐重视。现代人不论是因为寂寞而养宠物或者是因为兴趣而养宠物，总而言之，养宠物的人数越来越多，根据行政院农委会的统计

24、指出，全台家犬数量约有140万头，若将全台总户数约700万户，除以家犬总数140万头，可以得到平均每5户家庭便有1户养狗的推论，这样的比例其实相当高，但在这情况下，其实有许多宠物十分的委屈，因为被迫委身在拥挤的公寓或大楼里，不但活得不健康，主人为了要照顾宠物的日常吃喝拉撒睡也会疲于奔命，其实在外国宠物住宅并不特别，尤其是日本，宠物住宅甚至被当成一门专业领域在研究，宠物住宅或此类社区又被称为共生住宅，所谓的共生住宅，指的就是人们透过适当的规划与设计，让宠物能够和谐无虞地融入社区，光是日本就有许多社区已在实际运作，所以为这些养宠物的族群设计一个友善的宠物住宅环境，应是未来应该努力的重点。(机会)

25、自www.叁柒 中国最庞大的资料库下载肆、产业环境：一、产业概况：行政院经建会统计资料指出民国96 年第2 季信心分数出现反转迹象，本季台北市县与中南部有明显差异。台北市县明显较中南部悲观，台北市综合房价信心更是自92Q3 以来首次低于100 分。整体对未来房价信心不足，而议价空间增加，显示消费者信心出现松动。已购屋者单价上涨、房价所得比增加，特别是台北市更首度达到10 倍，购屋负担沉重，反映出已购屋者购买面积低于预期，以及支付价格超出预算之比例增加。租屋者购屋时程拉长至五年内，且愿付价格与市场价格出现落差，可能使住宅市场长期购屋需求缺乏足够支撑，值得密切观察。 根据统计，各县市房地产六七月的

26、交易价呈负成长，只有台中市是正成长，继香港首富李嘉诚之子李泽楷来视察之后，已经有两家国际投资银行将来台中设分公司。在台中市建筑公会理事长的交接典礼上，台中房市的利多消息，让业界都很振奋，三年前台中市房地产销售三百亿，今年已经有1200亿，连翻四翻，继香港首富李嘉诚之子李泽楷来视察后，又陆续有国际投资公司计划到台中设分公司。因为各界看好台中房地产发展，六七月当各地房价下跌时，唯独台中是正数成长。为了盖出好品质，打响台中豪宅的名号，建筑业还计划邀请日本的国际大师伊东丰雄设计建案，台中市长胡志强表示支持、积极争取，但希望台中房市价格不要过热浮动，稳定成长才能让获利拉长红。(机会)二、市场结构：購屋者

27、透天厝、別墅、公寓、大樓、辦公室、都市住宅、廠房、教堂、特殊用途等營造商間兼代銷公司建材產業混泥土、砂石、模板、木材、磚瓦、面磚、塊磚、門窗、水管、管道、壁材、油漆、玻璃、電器設備、採光器材、其他。水泥、營造公司建材專門銷售店石材、砂石.等钢铁、铜、铅、银等投資興建公司兼代銷公司投資興建公司銷售商、批發商、組件製造者木材、木材制品等资料来源：房地产行销攻新策略三、未来趋势：科技住宅将会是房地产业未来发展的新趋势；科技住宅市场大战号角响起，除了国际大厂英特尔、微软砸大钱教育消费者外，国内在经济部科技项目计划预算补助下，工研院与大同、台湾松下、台湾日立、歌林、东元等厂商组成智慧家电产业研发联盟；鸿

28、海、广达等电子五哥积极合并网通业，抢占数字家庭市场先机，中华电信也积极与远雄企业团等建商合作科技住宅。科技住宅，不但温馨、舒适而且安全，在数字化的房子里，科技无所不在，不但能照顾到居住者的健康，包括远程医疗照护，还能达到住家安全的便利性及节能的优点。(机会)伍、公司本身：一.公司本身企业文化： 没有浮夸的建筑语汇，只有将心比心的坚持与热情二.竞争优劣势1.优势：a.乔立建设公司坚持给顾客最好的住屋品质，时间不到绝不拆模。 b.把产、销、营合而为一，给顾客强烈的信赖感 c.月河位居中港路上，邻近中科，面对东海大学，便利程度十足。 d.月河设有六星级的休闲设施，提供住户高尚的居住品味。 e.月河大

29、楼的设计，让每一栋楼都有阳光可以照到，且通风良好。 f.大楼皆设有电梯以及消防设备，以确保住户的安全。 g.架设网络购平台，提供最迅速的顾客处理及维修。 h.月河与邻近楼相比之下，高出许多，故视野良好。2.劣势：a.临近中港路与学校，若遇车流量多，容易塞车。三.目标市场定位及行销4p之评估：1.目标市场地位： 乔立月河目标市场以社会中的中上阶层人士为主。2.行销4ps：(一) 产品：名称年份房屋类型简介月河2007电梯华夏正中港路，中科特区百米地标，户户超大栋距。六星级饭店式休闲设施。特色：、 纯住宅：维持高生活水准，不让商店打扰居民生活。、 四面临路：出入方便。、 正中港路，前有十字路口，回

30、转方便。、 面对东海牧场：可享受新鲜空气跟大片绿林的美景。、 西屯区有丰富的重大建设，增值空间大。、 紧临七大商圈。、 屋内隔间大，平均每人享有30坪空间。、 栋距31米半，空气对流好，减少回音，南北对流之帝王相。、 三户共享两部电梯，电梯直达。、 特有的池底音乐泳池。价格：以F区15楼为例编号楼层建屋售坪自备款订金签约金开工款工程期款交屋贷款总价期别款项F1547.64坪276万60万70万70万20期71万5万643万919万楼层： 4865万 18.15万/坪15919万 19.29万/坪20931万 19.54万/坪停车位价格：B4-B1为70万-105万其价格订定策略乃由成本估算。(

31、二) 通路：、接待所：接待所地点很重要，不能离基地太远，但又必须醒目，可引起顾客注意。接待所必须打造的跟此次推案的风格以及欲带给消费者何种形象而建造，以吸引其案件设定的消费者上门。当顾客来到接待所，所有业务员都会热心招待及讲解，也会请顾客留下其资料，若此次建案得不到共识，未达成交易，下一波的建案也会主动与其客户联络。、基地：基地本身的位置非常重要，攸关顾客是否会购买的主因之一。乔立建设在选择基地及购买权在于总经理身上。根据本组访问乔立建设机构张吉雯总经理指出，由于乔立建设把建筑设为民生工业，对于住在乔立所建设的住宅之居民来说，多了一份责任，所以一切的出发点都是由消费者角度去看待，例如：交通是否

32、方便、生活机能是否良好、找工作时是否方便、欲脱手时，是否容易等，而成为乔立通路选择上的优势。、网络：位于乔立建设机构的网站中，除了有公司简介、历年的推案介绍外，还有此次推案月河的相关信息，只要在乔立网站首页点选热销推案，就会出现数据索取，如对乔立月河有兴趣之顾客，可留下资料，乔立的业务人员即会主动与顾客联系。 4、乔立月河位置：(附件一)(三) 推广：、 电视广告、 网络广告优家网、 报章杂志、 大型看板、 申请旗帜：由于行经中港路的人车非常多，可说是台中主要干道，乔立也设定一些时间，去市政府登记核许乔立在中港路中间的路肩挂上旗帜。、 旧客户的介绍：根据一些旧客户介绍给新客户知道进而成交，为此

33、，乔立也会给予一些谢筹。、 销售员：存在佣金制度，此销售员更加积极。销售员本身也与旧客户建立良好的关系，当有新推案时，销售员会主动与顾客联系，并介绍此新项目，给予一些新信息，藉此挖掘些潜在客户。陆、公司的其它个体环境：一.顾客：1.人口变数：乔立月河是五十坪至一百五十坪住宅建案，其目标诉求客户主要是针对小家庭的消费群所设计，故其购屋的年龄层大多介于35-55岁间。(优势)2.心理变量：乔立月河着重及标榜的就是齐质的菁英社区，目前已购屋的客户群大多均为金字塔中上阶层之成功人士，主要客源为台商、中小企业、上市公司、开业医生为主客层。(优势)二.竞争者本身现有竞争者潜在竞争者案名月河视界观百达富裔宝

34、成温莎庄园建设公司乔立建设机构顺天建设股份有限公司兴富发建设公司宝成国际集团所在区域中市西屯区中市西屯区中市西屯区中市西屯区建案类型预售屋预售屋预售屋新成屋代销公司自售未提供东岳广告公司自售基地位置中港路东海牧场前近中港路中港路新光三越旁福顺路房屋类型电梯华厦电梯华厦顶级豪宅豪华别墅公设比29%28.98%34%0%楼层地上25层地下4层地上15层地下3层地上35层地下6层地上4层地下1层销售总户数198户176户286户11户销售坪数50-150坪45-100坪88-242坪137-159坪每坪单价18-25万15-18万21.8-32万19.8-21万车位3302592002 竞争者的优劣

35、势1.视界观 (顺天建设股份有限公司)：优势：(1)公司公元1987年11月1日成立，以台中市为发展起点，为台中老字号的建设公司，自然在消费者心中存在高度的信任感。(2)2000年为了强化经营体质，提升企业的竞争力，而完成股票上市，如此一来，顺天建设公司的财力更为雄厚了。(3)由上表可见，其价格为最低。劣势：(1)坪数较小，生活空间较为不足。(2)网络信息不足，消费者难以接近。资料来源：顺天建设股份有限公司.tw/2.百达富裔 (兴富发建设公司) ：优势：(1)公司于公元1980年1月23日成立，资历较深。(2)产品曝光率高。(3)座落于台中新光三越旁，生活机能佳。(4)坪数较宽。(5)公设比

36、率最高。劣势：(1)曾被媒体报导出不实广告，欺骗消费者，风评不佳。(2)价位较高。(3)并非建造纯住宅之事业。(4)由代销公司出售，易造成与消费者期望差异大。资料来源：兴富发建设公司.tw/index.php东森新闻3.温莎庄园（宝成国际集团）：优势：(1)1969年成立，为国际知名集团。(2)符合中国人喜爱顶天立地之观念，在西屯区建造别墅。(3)11户的小型社区，安静不易受干扰。劣势：(1)宝成国际集团核心事业为制鞋产业及电子产业，其官网并未提及关于温莎庄园。(2)保全设备较大厦型社区不周全。(3)价位较高。(4)为新成屋，其内部隔间等不能改变。资料来源：宝成国际集团.tw/网络地产王.tw

37、/三.供货商：1、 结构体：其大宗原料为钢筋及水泥。(优势)钢筋：采知名大品牌，以求品质之保障；其所采用之品牌包括：l 威致钢铁：设立于民国七十一年，早期以产销黑铁丝及盘元加工为主。本着配合国家建设、国内市场之需求及提升国内钢铁工业技术水准之理念，于民国八十年六月投资兴建最新型且高效率的炼钢、轧钢设备，采一贯化新技术的生产方式致力于钢筋的产销。八十三年五月轧钢厂完竣正式生产营运；炼钢厂亦于八十五年五月正式发挥产能，同时积极投入各项研发并已取得多项产品认证。同年十二月公开发行股票上市，目前累计资本额已达26.5亿元。l 桂宏企业股份有限公司：成立于民国 60 年 11 月 8 日，目前有 2 座

38、炼钢厂， 5 座轧钢厂。于民国 82 年2 月股票挂牌上市。主要产品：钢胚、钢筋、角铁、槽铁、圆铁。l 荣刚：是台湾唯一专业生产特殊合金材料的公司，拥有一贯化的生产设备与专业的服务阵容，产品行销全球23余国，以八大工业国家为主。荣刚主要的产品有高速钢、粉末 高速钢、粉末合金、工具钢、不锈钢、调质钢,清净钢(ESR级).等，棒材型态以圆、扁棒为主，可以依据全球客户的需求提供符合国际规范的产品，如AISI, DIN, JIS,BS,MIL,甚 至是特定客户的规格要求都可以量身打造。其次，荣刚除了拥有制造特殊合金材料的专业外，为提升下游客户的产品品质及带动产业的升级，发展产业相关零组件的成品制造 也

39、已多年，除了提供客户正确的材料与用料知识外，完整一贯化的加工发包作业与物流系统也一并透过荣刚有效率的监控组织来完成，替客户省却不少时间成本，以ONE STOP SHOP 服务理念推动供应链组织，降低总成本提升国际竞争力，成为产业发展的好伙伴。l 海光：本公司创立于民国58年，为炼钢、轧钢一贯化生产之炼轧厂，位于高雄市小港临海工业区，主要生产钢胚及钢筋，为全国制造业排名前二佰大之厂商，营运绩优，财力稳健，秉持稳健踏实，追求卓越之精神，征求长期打拚之伙伴，共创美好未来。 l 汉泰：四十年来，汉泰坚持永续稳健诚意道德的经营理念，在董事长、总经理及公司全体员工，秉持永续经营为目标；以稳健向前为方法；以诚意对待为原则；以道德管理为依据的前提下，携手努力。不断引进新设备、新技术，并导入新品保及管理观念，共同戮力于公司的永续经营，创下今日汉泰坚实的基础。 l 丰兴钢铁：秉持诚信经营，稳健创造之经营理念，致力于钢铁事业之发展。在董事