中国地产融资通路全解-拿钱的22条军规-133DOChsrx.docx

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1、第三届中中国地产产金融年年会The 3rdd Chhinaa Reeal Esttatee & Finnancce AAnnuual Forrum暨首届中中国地产产周The 1stt Chhinaa Reeal Esttatee Weeek十六大专专业报告告之一拿钱的222条军军规：中国地产产融资通通路全解解报告告制作方方：决策策资源目录第一章房房地产融融资走向向多元化化9一、房地地产金融融政策回回顾91个人人住房按按揭贷款款首付款款比例提提高92央行行上调存存款准备备金率93“外外资限钞钞令”94544号文件件出台95.央行行再次上上调存贷贷款基准准利率96央行行再次上上调存款款准备金金10

2、7. 央央行再次次上调存存款准备备金108. 央央行再次次上调存存款准备备金10二、房地地产融资资成本备备受关注注101、银行行：高筑筑融资门门槛102、信托托：高风风险追逐逐高回报报113、基金金：政策策缺位，难难解近忧忧12三、房地地产融资资市场逐逐步趋向向多元化化131、融资资市场格格局多元元化132、房地地产融资资体系逐逐步健全全133、资产产证券化化积极推推进144、金融融产品创创新层出出不穷14四、房地地产融资资存在的的问题141、金融融市场环环境有待待进一步步改善152、政策策环境需需进一步步优化153、企业业自身环环境阻碍碍融资15第二章房房地产企企业克服服障碍迅迅速融资资16

3、一、房地地产企业业如何重重塑资金金链条161、小规规模企业业：避企企业风险险，走兼兼并之路路162、中等等规模企企业：创创新企业业个性，培培养专业业能力163、大规规模企业业：整合合企业实实力，接接纳各方方资金17二、房地地产企业业如何困困境突围围171、突围围方式之之一业内强强强联手手172、突围围方式之之二资本市市场融资资173、突围围方式之之三联姻海海外资本本184、突围围方式之之四降低资资金需求求185、突围围方式之之五国企资资产重组组18三、各种种融资方方式资金金成本比比较19四、六种种最适合合中小房房地产企企业的融融资渠道道191、探索索有效的的民间融融资方式式202、委托托贷款2

4、03、固定定回报投投资204、与建建筑企业业合作开开发215、互助助性担保保216、建立立中小房房地产企企业发展展基金21五、拓展展房地产产融资渠渠道的对对策211、有条条件的企企业逐步步建立多多元化的的融资渠渠道212、中小小房地产产企业融融资方法法22第三章国国内商业业银行贷贷款23一、国内内商业银银行贷款款概述231、信用用贷款的的五种类类型232、担保保贷款24二、国内内商业银银行贷款款操作流流程261、贷款款申请262、商业业银行贷贷款调查查283、核定定信用等等级，提提出审查查结论304、房地地产开发发贷款审审查与审审批305、贷款款发放32第四章国国外商业业银行贷贷款融资资33一

5、、国外外商业银银行贷款款概述331、外国国政府贷贷款现状状332、国际际金融组组织贷款款现状333、国际际商业贷贷款现状状334、国外外贷款的的注意事事项34二、国外外商业银银行贷款款操作流流程35第五章投投资信托托融资38一、REEITSS融资概概述381、REEITSS的种类类382、REEITSS的特征征393、办理理REIITS需需要的的的条件394、REEITSS与普通通上市的的区别39REITTS395、各地地区REEITss政策差差异40二、利用用REIITS融融资的优优势411、REEITSS自身优优势412. 商商业地产产开发RREITTS融资资优势42三、利用用REIITS

6、融融资的局局限性431. RREITTS自身身制约因因素433. RREITTS运作作模式的的限制44三、REEITSS的运用用方式441、REEITSS的运用用方式有有以下几几种442、信托托投资公公司运用用REIITS，不不得有下下列行为为45四、REEITSS的发展展趋势451、REEITSS由贷款款型向股股权投资资型发展展452、由房房地产信信托向房房地产投投资信托托基金发发展45五、日本本REIITS模模式461、日本本REIITS运运作流程程46六、香港港REIITS模模式461、香港港REIITS运运作模式式472、香港港REIITS开开放为内内地房地地产市场场带来的的六大机机会

7、47七、内地地房地产产信托运运作模式式481、传统统贷款型型信托融融资模式式482、股权权型信托托融资模模式49第六章投投资基金金融资53一、房地地产境外外投资基基金概述述531.理解解境外投投资基金金的五个个关键点点542公司司型基金金与契约约型基金金的异同同553封闭闭式基金金与开放放式基金金的异同同56二、房地地产境外外投资基基金在中中国市场场的路径径与策略略561、市场场路径562、三大大策略：组合投投资+跨市套套利+资产重重组59三、房地地产境外外投资基基金运作作模式601三个个不同的的流程612房地地产基金金操盘关关键点623吸引引外资基基金的五五种因素素634. 营营销包装装64

8、5. 开开发商的的管理团团队64第七章境境内上市市融资65一、境内内上市的的条件651、上市市的基本本条件652、上市市融资参参考精要要653、房地地产企业业上市三三大关卡卡66二、房地地产企业业境内上上市操作作模式661、香港港主板上上市模式式66第八章境境外上市市融资74一、境外外上市概概述741、境外外上市主主要困难难742、中国国公司申申请境外外上市条条件743、境内内公司申申请境外外上市须须报送的的文件754、境外外直接上上市流程程76二、境内内公司在在美国上上市操作作模式781、美国国证券市市场概况况782美国国上市四四种方式式783美国国上市标标准794境外外首次上上市程序序80

9、5海外外初次公公开招股股费用84三、境外外买壳上上市操作作模式841、“壳壳”的特点点842、境外外买壳上上市基本本思路853. 买买壳上市市优势854. 买买壳上市市方法865. 借借壳及买买壳上市市比较876、境外外买壳上上市操作作方式877、借壳壳上市后后融资方方式88第九章企企业并购购融资90一、企业业并购概概述901、并购购的类型型902、并购购的交易易形式如如下表913、并购购的支付付形式924、并购购的融资资方式925、并购购时机选选择93二、企业业并购融融资操作作流程941、目标标公司选选择策略略942、对目目标公司司审查策策略943、企业业并购操操作流程程97三、房地地产企业

10、业并购之之后的整整合策略略971制定定正确的的并购整整合策略略982整合合目标983整合合进度计计划984整合合的四个个方面99第十章合合作开发发融资1022一、企业业合作开开发概述述10221合作作开发形形式10222房地地产企业业合作开开发法律律特征1022二、房地地产企业业合作开开发模式式1033三、合作作开发方方式1055四、合作作开发涉涉及的关关键法律律问题10551合同同不要约约定保底底条款10662加强强和完善善对“共管账账户”的管理理措施10663不能能借合作作开发之之名，行行借贷之之实10664明确确责权10665及时时办理项项目开发发各项手手续，确确保项目目合法性性1066

11、6注意意对合作作方的资资信调查查1077第十一章章短期融融资券融融资1088一、地产产短期融融资券概概述10881、短期期融资券券期限结结构10882、短期期融资券券的发行行额10883、短期期融资券券主承销销商壮大大10884、发行行公司债债券的企企业资格格要求1088二、短期期融资券券优劣势势分析10991、短期期融资债债券优势势分析10992、短期期融资券券融资的的局限性性1099三、发行行企业债债券操作作流程11001、操作作流程11002、企业业发债担担保相关关事务1100第十二章章金融租租赁融资资1122一、金融融租赁概概述11221、三大大金融租租赁类型型11222、金融融租赁六

12、六大特征征1133二、运用用金融租租赁的优优势1133三、金融融租赁的的劣势及及限制11551. 从总量量的角度度来看11552. 金金融租赁赁公司有有一套严严格的审审核手续续1155四、金融融租赁的的操作流流程1166第十三章章典当融融资1177一、典当当的概述述11771、房地地产典当当与房地地产抵押押的区别别11772、典当当融资的的适用范范围11773、典当当房产安安全要求求11884、典当当融资的的优势11885、典当当融资的的劣势如如下表1188二、房地地产典当当融资操操作流程程11991、典当当融资操操作流程程11992、典当当业务办办理程序序（上海海东方典典当行）1203、房地

13、地产典当当七大误误区1200第十四章章私募基基金融资资1222一、私募募基金概概述12221、私募募基金特特征12222、私募募融资的的四个新新特点12223、私募募基金三三种操作作模式及及其特点点12224、私募募基金利利益分配配比例12335、私募募基金存存在两大大问题1244二、私募募基金操操作模式式12441、私募募基金的的运作方方式12442、私募募基金操操作流程程12443、私募募股份的的数量及及认购方方式12554、私募募的发行行对象12665、私募募股份的的流通性性12666、私募募发行的的审批程程序1266三、私募募融资的的风险分分析12771从法法理角度度看12772从金金

14、融监管管角度看看12773从保保护投资资人利益益角度看看1277金融紧缩缩和土地地严控，使使大多数数房地产产企业失失去了“钱袋”和“粮票”，各种种房地产产金融创创新产品品借机进进入房地地产市场场，这意意味着融融资多元元化的资资本竞争争时代的的来临。与与此同时时，一些些聪明的的敢为人人先的房房地产企企业开始始埋头苦苦练内功功，准备备着一场场房地产产融资革革命。第一章房房地产融融资走向向多元化化一、房地地产金融融政策回回顾1个人人住房按按揭贷款款首付款款比例提提高国务院颁颁布“国十五五条”规定，从从20006年6月1日起，个个人住房房按揭贷贷款首付付款比例例不得低低于300%。对对于中低低收入群群

15、众的住住房需求求，购买买自住住住房且套套型建筑筑面积990平方方米以下下的仍执执行首付付款比例例20%的规定定。2央行行上调存存款准备备金率经国务院院批准，中中国人民民银行决决定从220066年7月5日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。这也也是自220044年上调调准备金金率后的的连续调调控。3“外外资限钞钞令”20066年7月11日，建建设部联联合五部部委出台台的关关于规范范房地产产市场外外资准入入和管理理的意见见对外外商投资资房地产产的市场场准入、开开发经营营，以及及境外机机构和个个人购买买房产等等三大领领域，均均进行了了明确的的规范。此此条例的的颁

16、布限限制境外外热钱在在我国房房地产市市场的投投机行为为，外资资投资房房地产会会有所减减少。4544号文件件出台20066年8月5日，银银监会以以“特急文文件”形式下下发的“554号文文”关关于进一一步加强强房地产产信贷管管理的通通知。通通知要求求对房地地产贷款款业务进进行规范范，进一一步收紧紧房地产产开发、土土地贮备备等贷款款的发放放。5.央行行再次上上调存贷贷款基准准利率自20006年8月19日起起，央行行再次宣宣布上调调金融机机构人民民币存贷贷款基准准利率。金金融机构构一年期期存款基基准利率率由现行行的2.25%提高到到2.552%；一年期期贷款基基准利率率上调00.277个百分分点，由由

17、现行的的5.885%提提高到66.122%。6央行行再次上上调存款款准备金金中国人民民银行宣宣布，220077年1月15日起起，上调调存款类类金融机机构人民民币存款款准备金金率0.5个百百分点，以以巩固宏宏观调控控成效，这这距离央央行上一一次提高高存款准准备金率率仅仅22个月。现现执行99%存款款准备金金率的国国有商业业银行、股股份制商商业银行行等金融融机构，1月15日起将执行9.5%的存款准备金率。7. 央央行再次次上调存存款准备备金中国人民民银行宣宣布，从从20007年2月25日起起上调存存款类金金融机构构人民币币存款准准备金率率0.55个百分分点。8. 央央行再次次上调存存款准备备金中国

18、人民民银行宣宣布，从从20007年6月5日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。从220077年5月19日起起，上调调金融机机构人民民币存贷贷款基准准利率。金金融机构构一年期期存款基基准利率率上调00.277个百分分点，一一年期贷贷款基准准利率上上调0.18个个百分点点，其他他各档次次存贷款款基准利利率也相相应调整整。个人人住房公公积金贷贷款利率率相应上上调0.09个个百分点点。小结：从20006年6月1日起到到20007年7月1日，中中国政府府不断出出台相关关金融政政策，调调控房地地产市场场。国家家上调银银行准备备金的目目的，防防止信贷贷总量过过快增长长，

19、存款款准备金金率的调调整，将将产生多多倍收缩缩效应，从从而控制制银行放放贷盈利利的冲动动，并带带来信贷贷总量的的紧缩，其其中将造造成一些些房地产产公司投投资链条条的紧张张；“限外”条例的的出台，限制境外热钱在我国房地产市场的投机行为，外资投资房地产会有所减少；54号文件的出台，规范了房地产贷款业务，进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放；央行连续加息，对房地产开发企业而言，依靠银行贷款融资的难度加大。与大的房地产企业相比，连续加息将使得小型开发商融资途径更加缩小，开拓多元化的融资渠道已成各家房地产开发企业的当务之急。二、房地地产融资资成本备备受关注注为了规避避房地产产业发展展放缓以以及房屋

20、屋价格下下跌可能能带来的的金融风风险，现现在各大大银行的的信贷门门槛愈发发“高不可可攀”，如何何有效地地拓宽融融资渠道道已经成成为业内内外普遍遍关注的的问题。1、银行行：高筑筑融资门门槛20055年3月，工工行、农农行、中中行、建建行、交交通以及及光大等等六大银银行公布布了220055年银行行产业投投向政策策和信贷贷服务信信息，六六家银行行产业投投向重点点和范围围主要指指向能源源、电信信、石油油石化、航航空等具具有资源源型、垄垄断性特特点的行行业。据据了解，除除了建行行四川省省分行外外，其他他五大银银行均将将房地产产行业排排除在220055年产业业投向重重点范围围之外。六六家商业业银行的的一致

21、态态度表明明，房地地产业在在资金面面上将面面临来自自银行的的更为严严格的控控制与审审核。（1）房房价跌幅幅较大，会会导致银银行不良良资产的的增长宏观调控控下房价价的波动动对银行行有较大大的影响响，如果果房价跌跌幅较大大，可能能会导致致银行不不良资产产的增长长。因此此，目前前银行对对于房地地产信贷贷特别是是开发贷贷款这部部分业务务比较谨谨慎，控控制得比比较严格格。不过过，严格格控制并并不表示示对所有有房地产产企业“一刀切切”地采取取紧缩政政策，毕毕竟房地地产信贷贷资产资资量较好好。银行对于于房地产产信贷采采取的是是有保有有压的政政策，紧紧缩主要要针对的的是中小小开发企企业或资资质不良良的开发发企

22、业，对对于实力力雄厚、信信用纪录录良好的的优质开开发企业业各银行行都乐意意发展信信贷业务务，甚至至各行之之间还存存在着竞竞争。此此外对于于国家重重点调控控的高端端住宅项项目，商商业银行行已经基基本不对对其开放放信贷业业务。（2）银银行加强强内部控控制措施施的实施施和开发贷贷款相比比，银行行对于个个人按揭揭贷款的的控制一一直相对对宽松，但但目前也也管理得得越来越越严。不不少开发发企业反反映，由由于审核核工作的的强化，银银行的房房贷速度度放慢，原原来一个个星期就就可以发发放的贷贷款，现现在往往往延长到到十几天天。由于于房地产产项目投投入大、投投入周期期长，要要求资金金供给的的持续性性、稳定定性。银

23、银行延期期放款，影影响了资资金的周周转和工工程的开开发进度度，增加加了资金金的使用用成本。因此，对对于多项项宏观调调控政策策可能会会导致一一些开发发企业出出现资金金链断裂裂，为了了避免来来自开发发企业的的坏账，银银行方面面都会不不断加紧紧前期的的审查工工作，防防患于未未然。为为了防范范少数开开发商和和诈骗团团伙利用用假按揭揭套取银银行资金金，各个个银行建建立了自自己的个个人征信信系统。该系统全面记录居民信用状况，包括水电费、煤气费、电话费的交纳以及信用卡、贷款的还贷情况都会有详尽的记录。目前各个银行的个人征信系统正在进行全国联网、对接。2、信托托：高风风险追逐逐高回报报相关统计计显示，房房地产

24、信信托在我我国出现现不过两两三年的的时间，发发展速度度却惊人人，截至至20004年6月底，全全国房地地产信托托募集资资金已高高达1550亿元元。近日日，银行行信贷门门槛的提提高更让让房地产产信托受受到热烈烈追捧。（1）通通过信托托融资的的房地产产企业逐逐渐增多多20044年4月，联联华国际际信托投投资公司司继3月推出出“联信宝利”中国优优质房地地产投资资信托计计划后，又又宣布推推出“联信宝利”22号优先先受益权权产品，发发行总额额度预计计为80000万万元，其其中面向向社会公公开发售售的优先先受益权权产品占占80；5月，中中国对外外经济贸贸易信托托投资有有限公司司发行中中远地产产的凯晨晨广场集

25、集合资金金信托计计划，发发行总额额达到66亿元；6月，中中诚信托托推出了了“北京道道乐蒙恩恩商务街街贷款项项目集合合资金信信托计划划”，该计计划原定定发行期期为122天，结结果仅44天预约约总金额额就已接接近1.5亿元元，远超超过50000万万元的发发行规模模；6月下旬旬，金地地集团对对外宣称称已计划划通过发发行房地地产信托托产品融融资2亿元人人民币。信托公司司作为金金融机构构，拥有有便捷的的融资和和投资渠渠道，资资金信托托计划是是其融资资的重要要手段，而而股权投投资、贷贷款、租租赁等多多种投资资方式的的运用是是其区别别与其它它金融机机构的独独特优势势。根据据不同项项目的特特点，设设计不同同的

26、资金金信托产产品，可可以化解解政策变变化给各各方带来来的困境境。（2）信信托成本本高昂成成为信托托投资发发展的最最大问题题在目前中中央与各各地政府府不断加加大力度度调控房房地产业业的背景景下，监监管部门门对房地地产信托托计划的的审核更更加小心心，信托托公司在在项目选选择上也也格外谨谨慎，开开发商通通过信托托融资的的难度很很大。而而且，随随着风险险的加大大，信托托公司要要求的投投资回报报率也水水涨船高高。信托产品品一年期期预期收收益率一一般最低低的为44，最最高为44.6，而平平均收益益率则为为4.22；但但房地产产信托计计划目前前的预期期收益率率明显要要高于平平均水平平，预期期收益均均在6以上

27、上，普遍遍高于银银行储蓄蓄利率与与同期国国债收益益。因此此，信托托成本高高昂让一一些开发发企业望望而却步步。除此之外外，房地地产信托托资金从从使用来来看更多多地体现现为“过桥贷贷款”的性质质，偿还还的周期期较短，通通常为11年，增增加了开开发企业业资金使使用的成成本。3、基金金：政策策缺位，难难解近忧忧由于有关关产业基基金法律律法规的的缺位，内内地还没没有严格格意义的的地产基基金，短短期内地地产基金金也不会会对房地地产开发发企业起起到资金金支持作作用。不不过，随随着海外外资本在在内地房房地产业业中的比比重大幅幅上升，房房地产投投资基金金逐渐浮浮出水面面。（1）房房地产基基金已经经蓄势待待发20

28、055年初，北北京国际际信托投投资公司司推出的的国内首首只房地地产基金金赴新加加坡上市市；美林林集团、摩摩根士丹丹利等著著名国际际投资机机构大手手笔投资资中国房房地产市市场等均均表明，房房地产基基金已经经蓄势待待发。44月，香香港证监监会发表表关于房房地产投投资信托托基金(REIITs)海外投投资应应用指引引草拟拟本咨询询文件，建建议允许许香港房房地产投投资信托托基金投投资包括括内地在在内的全全球各地地物业，对对内地监监管部门门早日出出台产业业基金法法更具积积极的促促进作用用。（2）房房地产基基金将成成为未来来地产融融资趋势势根据目前前地产融融资现状状，未来来一段时时间，房房地产基基金将成成为

29、未来来地产融融资的主主要趋势势。因为为房地产产基金除除了能够够拓宽房房地产行行业的融融资渠道道，更有有利于分分散房地地产市场场的金融融风险，还还得对整整个房地地产开发发、经营营模式产产生重要要影响。但但是，使使用海外外基金的的成本将将更加高高昂，海海外基金金风险借借款的利利率通常常在155左右右，如果果资金数数目较大大，利率率会更高高，因此此开发企企业在利利用这类类基金时时候，又又必然会会多加衡衡量自己己的成本本与收益益，使目目前一段段时间房房地产基基金无法法得到快快速发展展。（3）大大多数中中小开发发商无法法通过上上市获得得资金近年来许许多房地地产企业业津津乐乐道于上上市融资资，但上上市对企

30、企业的资资格审核核非常严严格，对对企业业业绩、净净资产等等方面的的要求也也非常高高，大多多数中小小开发商商根本不不具备上上市的条条件，因因此是不不现实的的。（4）融融资工具具的使用用成本是是否低廉廉成为企企业选择择的重要要依据多元化融融资是国国家宏观观调控背背景下房房地产业业的必然然选择，但但如何降降低融资资成本，哪哪种融资资工具的的使用成成本最低低廉，是是房地产产企业考考虑最多多的问题题。三、房地地产融资资市场逐逐步趋向向多元化化通过深入入细致的的市场研研究，并并参考诸诸多房地地产行业业数据指指标，就就整体而而言，房房地产业业的发展展是合乎乎逻辑的的，是符符合市场场经济规规律的。同同时，鉴鉴

31、于房地地产业在在国民经经济中所所处的重重要战略略地位，政政府不可可能对其其进行打打压或者者对房地地产业的的生存困困境不予予理睬，肯肯定会考考虑在银银行信贷贷紧缩环环境下房房地产业业的融资资出路问问题。从从短期来来看，由由于政府府对房地地产市场场调控的的成效并并不理想想，有可可能继续续出台不不利于房房地产业业发展的的土地与与金融政政策，诸诸如增加加经济适适用房供供给来平平抑房价价，提高高首付比比例限制制投资性性购房等等等；但但是从中中长期来来看，政政府必然然会适时时地放松松相关的的调控政政策以支支持房地地产业的的发展，房房地产业业仍然是是极具活活力与投投资价值值的行业业，而房房地产融融资市场场的

32、发展展前景也也将非常常乐观。根据前文文的分析析研究，预预计房地地产融资资市场将将呈现以以下重大大的发展展趋势：1、融资资市场格格局多元元化以银行信信贷为主主导的单单一融资资格局将将会逐步步被多元元化的融融资格局局所替代代。随着着房地产产行业的的不断发发展以及及融资政政策的逐逐步放松松，除银银行信贷贷之外的的各种融融资渠道道的发展展空间将将被进一一步打开开，预计计房地产产信托业业务管理理办法也也会有所所突破，而而直接融融资环境境的改善善将很快快提上议议事日程程。届时时，融资资市场将将出现产产业投资资基金、银银行信贷贷以及房房地产信信托三足足鼎立之之势。2、房地地产融资资体系逐逐步健全全房地产融融

33、资体系系的健全全包含两两个方面面：一是：围围绕房地地产融资资而构建建的具有有不同市市场功能能的金融融机构体体系。二是：构构建提高高房地产产金融资资产流动动性的市市场体系系。就金融机机构体系系而言，除除了原有有的商业业银行、信信托公司司以及保保险公司司之外，还还将出现现专业化化的房地地产投资资基金、抵抵押资产产管理公公司、互互助储蓄蓄银行以以及储蓄蓄贷款协协会等金金融机构构。就构构建市场场体系而而言，关关键是要要建立房房地产金金融资产产的流通通市场体体系。通通过借助助资产证证券化、指指数化、基基金化等等金融手手段，房房地产金金融资产产才能顺顺利地实实现流通通和交易易，流通通市场把把本来集集中于房

34、房地产信信贷机构构的市场场风险和和信用风风险有效效地分散散到整个个金融市市场中。3、资产产证券化化积极推推进资产证券券化是构构建房地地产金融融资产流流通市场场的前提提条件，巨巨额的房房地产资资产经过过证券化化之后就就可以实实现分割割交易，极极大地改改善资产产流动性性。由于于住房抵抵押贷款款信用风风险相对对较小，资资产质量量较高，因因而证券券化的住住房抵押押贷款将将成为流流通市场场的主流流品种。房房地产抵抵押贷款款的证券券化过程程应由抵抵押债权权者、政政府担保保机构、债债券发行行人、投投资者以以及中介介机构共共同参与与完成。4、金融融产品创创新层出出不穷房地产市市场中不不断变化化的投融融资需求求

35、是金融融创新的的原动力力，随着着房地产产业的不不断发展展，未来来房地产产融资市市场中的的金融创创新主要要体现在在以下两两个方面面：一是是如何满满足企业业日益多多样化的的融资需需求，例例如目前前市场中中资金信信托计划划的花样样就层出出不穷，资资金的性性质可以以是债权权或股权权，资金金的期限限可以是是单期或或多期滚滚动，资资金的投投向可以以是定向向或非定定向；二二是如何何帮助企企业规避避融资风风险，通通常融资资主体都都会面临临利率风风险、期期限配比比风险，有有时还会会面临一一定程度度的汇率率风险。金金融产品品创新在在客观上上降低了了房地产产企业的的融资成成本，提提高了融融资市场场的效率率，有助助于

36、融资资市场体体系的进进一步完完善。综上所述述，房地地产融资资市场的的健康发发展是决决定房地地产业兴兴衰成败败的关键键。随着着房地产产业的不不断深化化发展及及其融资资环境的的逐步改改善，中中国的房房地产融融资市场场必将步步入快速速、健康康、持续续的发展展阶段。四、房地地产融资资存在的的问题房地产与与资金关关系密切切，没有有资金就就没有房房地产这这种说法法就说明明了两者者是不可可分割的的连带关关系。在在连续紧紧缩银根根的状况况下，资资金是制制约房地地产企业业发展的的瓶颈。房房地产企企业不仅仅融资成成本上升升，多数数企业依依靠银行行融资的的方式在在以较慢慢速度改改变。220055年房地地产融资资存在

37、的的主要问问题：1、金融融市场环环境有待待进一步步改善在现有金金融市场场环境中中，房地地产企业业融资依依赖银行行间接融融资方式式难以改改变。220055年国内内非金融融机构部部门（包包括住户户、企业业、政府府部门）融融资总量量为3115077亿元，其其中，贷贷款为2246117亿元元，占比比为788.1%，同比比下降44.8个百分分点，但但仍然是是主要融融资方式式。直接接融资（股股票、国国债、企企业债）占占21.9%，难难以撼动动银行贷贷款这种种间接融融资方式式。2、政策策环境需需进一步步优化近几年，对对房地产产企业直直接融资资出台了了相关政政策，这这些政策策主要有有利于大大型资质质级别高高的

38、房地地产企业业，基本本不适合合中小房房地产企企业。直直接融资资的一些些产品，由由于政策策滞后，只只能曲径径通幽。3、企业业自身环环境阻碍碍融资20055年房地地产企业业自有资资金比例例为188.7%，同比比上升22个百分分点，与与银行贷贷款要求求的比例例有较大大差距。大大型综合合性房地地产企业业较少，2005年房地产上市公司仅为70多家，占房地产企业总数的0.2%左右。第二章房房地产企企业克服服障碍迅迅速融资资一、房地地产企业业如何重重塑资金金链条市场环境境不由企企业控制制，宏观观政策不不被企业业控制，房房地产企企业只能能依托自自身资源源和特点点，摆脱脱过去对对于银行行贷款的的单一依依赖，在在

39、大环境境和宏观观调控下下求生存存、谋发发展。1、小规规模企业业：避企企业风险险，走兼兼并之路路小规模的的房地产产开发企企业是大大环境下下的催生生企业也也是最易易消失的的企业。这这类企业业通常专专业能力力不强、项项目运作作经验欠欠缺、开开发资金金匮乏，对对市场敏敏感性最最高，一一旦市场场环境转转变、宏宏观政策策收紧，就就容易成成为倒闭闭的先行行者。不过，在在土地资资源稀缺缺紧张的的境况下下，部分分小规模模企业手手中持有有的低价价土地吸吸引了大大型房地地产企业业兼并收收购。通通过行业业内部兼兼并行为为，小企企业解决决自身融融资困难难；大企企业以相相对低廉廉的价格格获得土土地储备备和未来来发展资资源

40、；而而银行则则因为资资产转移移到大规规模房地地产企业业而免除除了部分分金融风风险。2、中等等规模企企业：创创新企业业个性，培培养专业业能力中等规模模房地产产企业往往往凭借借战略眼眼光，在在市场低低迷时期期入市，通通过整合合各方面面的资源源低成本本获得土土地，当当楼盘开开盘上市市即遇房房地产大大市一路路高攀，从从而获得得丰厚的的回报。宏宏观调控控下，摆摆在中等等规模企企业面前前的是一一道选择择题，要要么和小小企业一一样走上上被兼并并的自我我消亡之之路，要要么就重重塑资金金链继续续在行业业中生存存。但是是，选择择重塑资资金链的的企业面面对着融融资无门门的窘境境，各种种融资渠渠道对企企业的信信誉、实

41、实力、资资产都有有一定的的要求，而而这正是是中等规规模房地地产企业业与大规规模房地地产企业业之间的的差距。为了重新新在行业业找到发发展方向向，不少少中等企企业提出出走个性性化战略略转型之之路，将将企业盈盈利模式式从过去去的全程程开发商商转变为为专营开开发商，在在不能大大规模获获得资金金支持的的环境下下，通过过专业化化降低成成本提升升盈利能能力，实实现“自我融融资”，重塑塑企业资资金链。中中凯集团团即是这这场转变变中的典典型案例例。为了了适应市市场和宏宏观环境境的深刻刻变化，中中凯集团团积极进进行战略略转型，发发挥专业业所长，从从全程开开发商努努力转变变为房地地产风险险投资管管理商和和房地产产服

42、务商商，获取取企业新新的发展展方向。3、大规规模企业业：整合合企业实实力，接接纳各方方资金大规模房房地产企企业集团团，由于于在行业业内发展展历史较较长，享享有一定定声誉和和项目运运作经验验，相对对于中小小房地产产企业更更容易获获得金融融机构的的支持，融融资渠道道相对而而言比较较多样化化。但是是，受制制于国家家政策和和企业发发展环境境，这部部分企业业也呈现现出过分分依赖于于银行贷贷款的现现状。在国家有有意调控控市场和和规避金金融风险险的情况况下，虽虽然这类类企业常常规融资资渠道受受到一定定阻扰，但但是可以以多方拓拓展自身身资源，通通过业内内强强联联手、资资本市场场融资、联联姻海外外资本、降降低资

43、金金需求、国国企资产产重组的的方式重重塑或加加强企业业资金链链，提高高自身资资金实力力抵御由由于国家家宏观调调控引发发的资金金紧张。二、房地地产企业业如何困困境突围围1、突围围方式之之一业内强强强联手手越来越稀稀缺的土土地和公公开透明明的出让让方式使使得全国国土地价价格一路路飞涨，面面对高昂昂的地价价即便是是大规模模房地产产企业也也显得资资金实力力不足。强强强联手手共同获获取土地地的方式式在融资资渠道受受限的情情况下开开始出现现，房地地产商采采取抱团团作战、联联合实力力、资源源互补的的形式解解决资金金短缺问问题。2、突围围方式之之二资本市市场融资资大规模房房地产企企业由于于有一定定的资产产积累

44、和和市场信信誉度，通通过资本本市场争争取融资资是获取取发展的的有效途途径。富富力地产产的香港港上市，保保力地产产的筹备备上市和和顺驰香香港上市市计划等等都体现现出：开开发商想想通过资资本市场场增强资资金实力力。已经经上市的的房地产产企业可可以通过过增发股股份或是是发行债债券(包括可可转化债债券)等方式式从资本本市场上上获取资资金。3、突围围方式之之三联姻海海外资本本大规模房房地产企企业和境境外的投投资公司司合作，组组建新的的项目公公司共同同开发项项目。这这种合作作方式，对对国内的的企业而而言，可可以缓解解资金压压力；而而对境外外的投资资公司而而言即有有了进入入快速发发展的中中国房地地产市场场的

45、机会会又避免免了单独独开发面面临的风风险。20055年7月，万万科集团团与新加加坡政府府产业投投资有限限公司附附属公司司(简称RZZP)的的合作就就是这一一融资方方式的典典型案例例。双方方共同投投资1亿美金金创立一一家投资资性公司司，并通通过设立立项目公公司或投投资项目目公司股股权的方方式在中中国境内内进行房房地产项项目投资资。4、突围围方式之之四降低资资金需求求越来越高高昂的土土地价格格对于资资金的要要求越来来越高，为为了缓解解资金压压力，大大规模房房地产企企业开始始注意那那些有低低廉成本本土地的的小规模模企业。这这些小规规模企业业由于能能力有限限无力在在严峻的的市场环环境下开开发项目目；而

46、大大企业在在市场调调整期也也无力撬撬动资金金杠杆来来满足企企业发展展对于土土地的需需要。因因此大规规模房地地产企业业通过兼兼并收购购方式获获取其它它企业手手中已有有地块，降降低获取取土地的的成本以以减低资资金需求求，获得得变相融融资。此外，一一些大规规模开发发商也开开始在市市场转折折期转战战二、三三线城市市，以相相对低廉廉的价格格获取土土地。企企业在对对一线城城市保持持谨慎观观望态度度的同时时，又为为将来成成熟时刻刻在二三三线城市市发展储储备土地地。企业业的暂时时性战略略转移即即降低了了资金需需求又为为未来发发展节省省现金，实实现变相相融资。5、突围围方式之之五国企资资产重组组国有企业业在面临临市场转转变时刻刻频频出出现资产产重组的的身影。央央企房地地产资源源重组露露出端倪倪：总体体上按照照南北划划分，长长江以北北由中房房集团接接手，长长江以南南的资源源，现在在已经内内定由招招商局和和华侨城城等南方方央企接接管。而而在上海