芜湖和瑞动漫科技园投资商业计划书65485.docx

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1、芜湖*动漫漫科技园园投资商商业计划划书（第三稿）二零零八年年三月正文目录第一章项目目背景介介绍概要项目公司项目简介市场基础项目投资价价值项目资金及及合作项目成功关关键项目发展使使命与经经济目标标第二章芜湖湖投资环环境分析析整体经济发发展概况况增长长分析固定投资增增长分析析第三产业发发展分析析芜湖经济在在安徽省省中的地地位分析析比较分分析固定投资增增长比较较分析第三产业发发展比较较分析芜湖未来发发展机遇遇中部崛起的的政策机机遇长三角一体体化的机机遇城市化进程程加快的的机遇先进制造业业带动新新兴产业业的机遇遇第三章芜湖湖房地产产市场分分析芜湖房地产产市场综综合分析析宏观层面分分析房地产开发发量增速

2、速近三年来地地产价格格的变化化趋势芜湖土地市市场供应应结构分分析办公楼市场场现状分分析芜湖房地产产未来走走势分析析微观层面分分析芜湖主要地地产市场场板块分分析年芜湖地产产销售市市场解读读芜湖地产租租赁市场场解读芜湖大商业业市场解解读芜湖高校资资源解读读第四章动漫漫产业发发展分析析年第三产业业投资态态势与趋趋势动漫产业总总体发展展态势与与市场前前景展望望动漫产业发发展概况况国内动漫产产业发展展现状分分析国内动漫产产业发展展环境分分析经济环境消费环境政策环境国内动画产产业发展展面临的的问题与与挑战漫画市场板板块原创动画板板块加工动画板板块衍生产品板板块国内动漫产产业市场场发展前前景分析析动漫创作发

3、发展前景景动漫加工制制作发展展前景衍生产品发发展前景景动漫产业与与高新技技术联动动发展前前景分析析网络动漫网络游戏手机动漫手机游戏第五章芜湖湖动漫产产业发展展分析与与前景预预测芜湖动漫产产业发展展的分析析优势劣势机会威胁芜湖动漫产产业前景景预测动漫原创前前景预测测动漫加工制制作前景景预测动漫衍生产产品前景景预测国内主要动动漫基地地比较分分析动漫基地介介绍动漫基地分分类产业孵化型型产业示范开开发型产业教育型型国内几大动动漫产业业基地运运营状况况动漫产业基基地发展展存在问问题芜湖*动漫漫科技园园发展对对策第五章项目目建设选选址及建建设条件件论证项目建设选选址选址建设条条件区位条件和和交通条条件环境

4、条件基础配套设设施项目规划方方案详细规划设设计指标标项目建设内内容项目建设用用地及建建设规划划项目建设进进度计划划第六章招商商规划概述招商优势招商目标行行业市场场研究招商行业方方向与目目标企业业锁定产业招商其它招商招商重点区区域招商方式与与策略招商方式招商策略招商计划第七章项目目营销推推广策略略项目营销推推广总体体理念项目营销推推广的阶阶段性工工作构思思筹备期试水期强推期收割期项目宣传手手段构思思硬件塑造活动新闻软软性宣传传项目合作性性推广策策划第八章项目目开发运运营模式式分析项目开发节节奏物业租售模模式分析析模式：短期期投资策策略模式：中期期持有策策略模式：长期期持有策策略定价策略租赁价格销

5、售价格园区经营管管理模式式分析园区经营管管理指导导思路园区经营管管理系统统框架园区盈利模模式分析析第九章项目目建设与与运营相相关政策策体系分分析民营科技园园政策研研究背景景分析民营科技园园运行内内涵概述述民营科技园园政策体体系分析析. 政策体体系研究究整体思思路解读读国外动漫产产业政策策借鉴分分析现有动漫产产业扶持持政策解解读第十章项目目财务分分析与评评价基于不同开开发模式式下的财财务评价价路径基于开发模模式的财财务分析析项目建设阶阶段成本本费用测测算项目销售收收入测算算项目运营收收入测算算项目运营效效益分析析基于开发模模式的财财务分析析建设成本费费用测算算销售收入分分析租赁收入分分析投资效益

6、分分析现金流分析析基于模式的的财务评评价项目建设成成本费用用测算项目租赁收收入测算算项目投资效效益分析析项目现金流流分析三种投资模模式比较较分析基于前期免免租条件件下的财财务评价价项目建设成成本费用用测算项目经营收收入测算算项目投资效效益分析析项目现金流流分析结论亩意向地块块的财务务分析园区项目与与亩意向向地块项项目合并并财务分分析第十一章项项目股权权转让方方案分析析方案一：股股权收购购方案方案二: 增资扩扩股方案案两种方案比比较分析析第十二章结结论与建建议项目战略前前景项目可行性性综合评评价市场可行性性财务可行性性实施可行性性实施建议附件一：基基于开发发模式下的财财务测算算附件二：基基于开发

7、发模式下的财财务分析析附件三：基基于开发发模式下的财财务分析析附件四：基基于前期期免租条条件下的的财务分分析图表目录图芜湖生产产总值与与增长值值的变化化图芜湖固定定资产投投资总额额与增长长率的变变化图芜湖第三三产业增增加值及及增长率率的变化化图芜湖住宅宅、办公公楼、商商业用房房的新开开工面积积图芜湖办公公楼新开开工面积积图芜湖办公公楼平均均价格图年至年动动画产量量与增速速图图国际主流流动漫产产业价值值链演示示图图年至年网网络动漫漫市场预预测图年至年大大型角色色扮演类类网络游游戏市场场预测图年至年休休闲游戏戏市场预预测图年至年手手机动漫漫市场预预测图手机游戏戏市场预预测图动漫基地地分类比比例图日

8、本动画画产业结结构图图窗口战略略和资源源重复使使用战略略图图制作委员员会流程程图图项目地块块在芜湖湖的位置置图项目地块块在芜湖湖高新区区的位置置图*动漫科科技园总总体规划划图图园区经营营管理系系统框架架图图园区盈利利模式图图图三种模式式回报率率分析表格目录表芜湖年新新建商品品房平均均销售价价格情况况分析表表表城中板块块介绍表城南板块块介绍表鸠江区板板块介绍绍表三山区板板块介绍绍表年主要住住宅新盘盘介绍表年主要写写字楼线线盘介绍绍表年配套商商业新盘盘介绍表年分区、分分物业类类型租赁赁价格介介绍表芜湖主要要大商业业列表表芜湖高校校列表表年第三产产业各行行业固定定投资增增速排名名表国家级动动漫基地地

9、名单表国内几大大动漫基基地运营营情况表项目建设设用地及及规划面面积表表项目建设设进度计计划表表项目开发发节奏表日韩动漫漫产业扶扶持政策策表国家、省省、市对对动漫出出纳也扶扶持政策策要点解解读表项目建设设总成本本费用表表（模式式）表项目销售售收入表表（模式式）表项目租赁赁收入表表（模式式）表项目运营营效益分分析表（模模式）表现金流量量表（模模式）表项目总建建设成本本表（模模式）表项目销售售收入分分析表（模模式）表项目租赁赁收入分分析表（模模式）表项目投资资效益分分析（模模式）表项目现现金流量量表（模模式）表项目总总建设成成本费用用表（模模式）表项目经经营收入入表（模模式）表项目投投资效益益分析表

10、表（模式式）表项目现现金流量量表（模模式）表三种开开发模式式财务评评价表项目租赁赁收入表表（基于于前期免免租条件件）表项目投资资效益分分析（基基于前期期免租条条件）表项目现金金流量表表（基于于前期免免租条件件）表亩意向向地块投投资开发发强度表亩意向向地块销销售总量量预测表亩意向向地块分分年度销销售预测测表亩意向向地块投投资效益益分析表亩意向向地块现现金流分分析表项目与与亩意向向地块捆捆绑开发发投资效效益分析析（模式式）表项目与与亩意向向地块捆捆绑开发发现金流流分析（模模式）表项目与与亩意向向地块捆捆绑开发发投资效效益分析析（模式式）表项目与与亩意向向地块捆捆绑开发发现金流流分析（模模式）第一章

11、 项项目背景景介绍 概要本报告为芜芜湖*动动漫科技技园项目目投资商商业计划划书，为为新黄浦浦领导层层对投资资本项目目提供决决策参考考。 项目公司司本项目开发发建设的的主体是是芜湖*科技投投资有限限公司，由由杭州*科技有有限公司司全资控控股。公公司注册册地址芜芜湖市交交通银行行利民路路支行，注注册资本本亿元，法法人代表表汪清沅沅。 项目简介介芜湖*动漫漫科技园园坐落在在芜湖弋江江区九华华南路与与峨山路路路口地地块，占占地亩，建建筑面积积万平方方米左右右。本项项目将规规划建设设以动漫漫游戏生生产制作作为核心心的动漫漫基地与与以软件件设计开开发为主主体的软软件园；同时围围绕动漫漫基地与与软件园园的主

12、体体功能，项项目将规规划科技技服务中中心、研研发中心心、人才才公寓与与商业配配套，承承担动漫漫游戏与与高科技技研发、公公共科技技服务与与综合配配套的功功能。 市场基础础在产业升级级与结构构调整的的驱使并并由相关关扶持政政策的推推动下，由由于芜湖湖以动漫漫、软件件及衍生生的相关关产业迅迅速发展展，对开开发区与与高新区区内的郊郊区型写写字楼以以及相关关配套的的需求量量大大提提升，为为本项目目创造了了良好的的市场基基础。 项目投资资价值项目在以销销售为主主的开发发模式下下，年平平均投资资回报率率，年内内部回报报率；年年平均投投资回报报率，年年内部回回报率；投资回回收期年年。项目在以租租赁为主主的开发

13、发模式下下，年平平均投资资回报率率，年内内部回报报率；年年平均投投资回报报率，年年内部回回报率；投资回回收期年年。项目在只租租不售的的开发模模式下，年年平均投投资回报报率，年年内部回回报率；年平均均投资回回报率，年年内部回回报率；投资回回收期年年。亩意向地块块年平均均投资回回报率在在，投资资回收期期年，内内部回报报率；如果本项目目与意向向地块捆捆绑开发发，合并并财务报报表，则则在开发发模式下下，项目目年平均均投资回回报率，投投资回收收期年，内内部回报报率；在在开发模模式下，项项目年平平均投资资回报率率，投资资回收期期年，内内部回报报率。 项目资金金及合作作项目总投资资亿，投投资商杭杭州*科科技

14、将通通过出让让项目公公司股权权，和潜潜在的战战略投资资者新黄黄浦共同同出资亿亿元作为为自有开开发建设设资金，其其余资金金通过银银行贷款款与预售售回笼资资金解决决。 项目成功功关键项目在强大大的资金金基础支支持下，按按照既定定计划于于年底底完成建建设任务务，同时时借助于于新黄浦浦强大的的招商资资源与管管理平台台，在项项目全面面运营后后带来充充沛的现现金流。 项目发展展使命与与经济目目标以动漫产业业与软件件产业的的引入、培培育为主主要发展展目标，通通过核心心企业的的引入，并并在园区区建立良良好的管管理、服服务、支支持、孵孵化体系系，在当当地形成成科技、创创意类企企业与有有孵化需需求的中中小企业业的

15、首选选办公地地点，并并由此带带动租售售率与平平均租售售价格的的提高，最最终在财财务上形形成资金金流的良良性循环环。 第二章 芜芜湖投资资环境分分析整体经济发发展概况况芜湖市作为为一个拥拥有万人人口的滨滨江之都都，位于于安徽省省东南部部，地处处长江下下游南岸岸，是安安徽省内内无可厚厚非的经经济中心心。根据据有关机机构评测测，在国国内个城城市中，芜芜湖综合合竞争力力排第位位，增长长指数高高居全国国城市第第位，其其经济成成长空间间正得到到越来越越多的重重视与垂垂青。年芜湖国民民经济仍仍保持稳稳定增长长，发展展连创新新高，总总值和增增长率增增长较快快，固定定资产投投资继续续增长。这这一良好好局面首首先

16、得益益于工业业增势强强劲的支支撑，而而第三产产业的持持续稳定定增长，也也大大提提升了芜芜湖经济济运行质质量。在在安徽省省各市的的经济发发展中，芜芜湖市的的各项指指标一直直走在前前列。而而与同类类型城市市的对比比中，芜芜湖的经经济发展展有着自自己的特特色，总总体而言言，芜湖湖的市场场潜力巨巨大。芜芜湖经济济的快速速增长，人人均收入入的增加加，为房房地产业业与其它它产业的的可持续续发展提提供了保保证。增长长分析近几年来，芜湖市总体经济和工业增加值一直维持在一个较高的水平上；年至年的和工业平均增长率分别达到和，大大高于中国同期的平均增长率。年的增速更是年来的新高，快速发展的背后是投资、进出口、消费、

17、工业生产方面增速的加快。从图中我们可以看到，年，全年实现地区生产总值亿元，比上年增长；年，全年实现地区生产总值亿元，比上年增长；年，芜湖市全年实现地区生产总值亿元，比上年增长。图 芜湖生生产总值值与增长长值的变变化（数据来源源：安徽徽省统计计年鉴）固定投资增增长分析析从整体上看看，芜湖湖市国民民经济继继续保持持着较快快的发展展态势，固固定资产产投资总总额呈上上升趋势势，全年年投资总总额增长长；其中中，第二二产业投投资增长长，第三三产业投投资增长长，房地地产开发发投资增增长。图 芜湖固固定资产产投资总总额与增增长率的的变化（数据来源源：安徽徽省统计计年鉴）第三产业发发展分析析年芜湖的人人均已经经

18、超过美美元，在在正常水水平下，美元人人均的区区域，第第三产业业与第二产产业的比比例应该该相当，但但由于近近几年芜芜湖工业业在汽车车业的带带动下超超速发展展，芜湖湖的第三三产业占占比重反反而逐年年下降了了，根据据安徽统统计年鉴鉴数据，年年芜湖实实现第三三产业增增加值亿亿元，占占的。但但随着芜芜湖先进进制造业业生产力力布局的的基本完完成以及及工业化化对新兴兴产业的的带动，未未来几年年芜湖将将迎来第第三产业业快速发发展的契契机。图 芜湖第第三产业业增加值值及增长长率的变变化（数据来源源：安徽徽省统计计年鉴）芜湖经济在在安徽省省中的地地位分析析 比较较分析年，无论从从地区生生产总值值、增长长率还是是人

19、均生生产总值值上看，芜芜湖的各各种经济济指标都都居于安安徽省的的前列。芜芜湖增长长稳定快快速，在在安徽省省总量排排名第三三，人均在全全省排名名第四，比省平均水平高近两倍。芜湖经济的增幅居全省第三，比省平均增幅高出个百分点。 固定投资资增长比比较分析析年，芜湖市市固定资资产投资资总额在在全省范范围内排排名第三三，是省省固定投投资额平平均水平平的两倍倍，显示示了芜湖湖良好的的投资环环境与产产业吸引引力。 第三产业业发展比比较分析析与芜湖在安安徽省内内的工业业地位相相比，芜芜湖第三三产业无无论从产产业经济济总量、产产业结构构与增速速而言，在在安徽排排名都不不算靠前前，虽然然芜湖金金融业与与房地产产业

20、规模模均在安安徽排名名第二，但但其他新新兴产业业发展步步伐依然然不够大大。但芜芜湖作为为政府引引导经济济行为比比较成功功的城市市，在良良好的产产业基础础平台的的支撑与与各项扶扶持鼓励励第三产产业的政政策的刺刺激下，第第三产业业的发展展前景与与空间将将相当看看好。 芜湖未来来发展机机遇 中部崛起起的政策策机遇芜湖在过去去年经济济建设中中,通过过重点骨骨干企业业的发展展与支撑撑，新的的经济增增长点已已经开始始发挥效效益，企企业内生生增长机机制的形形成带动动地方经经济逐步步由传统统粗放式式经济增增长转向向内源式式经济增增长模式式。而在在国家支支持中部部崛起战战略和安安徽东向向发展战战略的推推动下，携

21、携全面对对接长三三角之势势，芜湖湖将进一一步改善善投资环环境，增增强自主主创新能能力，突突破地域域与空间间的限制制，以调调整产业业结构、转转变经济济增长方方式为“十一”规划的的重心与与方向。 长三角一一体化的的机遇行政区划调调整后，芜芜湖作为为中部省省份中离离长三角角最近的的人口超超百万的的城市，将面临前所未有的机遇。随着芜湖融入长江三角洲经济圈的步伐加快，在经济、交通、信息、人才等各方面将受到长三角发达城市的全面辐射，并承接产业梯度转移带来的投资机会。 城市化进进程加快快的机遇遇芜湖市在推推进城市市化进程程中，围围绕建设设先进制制造业基基地、综综合交通通枢纽、滨滨江山水水园林城城市、区区域经

22、济济文化中中心的总总体要求求，打造造城乡一一体“大芜湖湖”格局，在在新一轮轮城市规规划中，打打破市区区、郊区区、县城城、农村村等行政政区划束束缚，强强化城市市概念，建建立起工工业带动动农业、城城市支持持农村、城城乡良性性互动的的长效机机制，形形成了城城乡一体体化发展展优势。 先进制造造业带动动新兴产产业的机机遇改革开放以以来，芜芜湖的工工业已形形成规模模，产业业梯度结结构渐趋趋合理，产产业配套套门类基基本齐全全，支柱柱产业的的价值链链已经得得到充分分延伸。芜芜湖先进进制造业业的发展展为新兴兴产业提提供了良良好的生生长土壤壤，而以以科技信信息、文文化创意意为代表表的新兴兴产业的的发展是是区域产产

23、业结构构成熟化化和完善善化的标标志，是是现代城城市发展展、地区区经济发发展的助助推器，有有着多方方面的积积极作用用。芜湖湖在全面面建设创创新型社社会的政政策感召召下，通通过全方方位培育育当地信信息、软软件、会会展、创创意等产产业集群群，全面面构建与与经济社社会发展展水平相相吻合、与与先进制制造业基基地相配配套、与与区域经经济文化化中心相相协调、与与山水园园林城市市相适应应，能够够不断满满足城乡乡居民需需要的现现代服务务业体系系，从而而为工业业化提供供增长动动力，为为城市化化拓展发发展空间间，为市市场化注注入发展展活力。第三章 芜芜湖房地地产市场场分析 芜湖房地地产市场场综合分分析宏观层面分分析

24、 房地产开开发量增增速年，芜湖市市在城市市房地产产开发建建设方面面继续稳稳步增长长。房地地产行业业投资额额与销售售面积等等多项指指标都实实现了大大幅度的的增长。据芜湖市开开发办有有关统计计数据显显示，年年全市房房地产行行业完成成投资亿亿元，比比去年同同比增加加；年全全市新开开工面积积万平方方米，其其中住宅宅达平方方米；住住宅竣工工面积达达平方米米，比上上年增加加；房屋屋销（预预）售面面积达平平方米，其其中住宅宅为万平平方米，比比去年增增加，市市区房屋屋（预）销销售面积积为万平平方米，住住宅销售售达平方方米，增增幅为，写写字楼与与商业等等经营性性用房销销售面积积为万平平方米。同同时，年年芜湖市市

25、住宅的的空置率率下降了了，显示示了对住住宅市场场的强劲劲需求。近三年来地地产价格格的变化化趋势在年年中房房地产宏宏观调控控新政出出台后，芜芜湖平均均房地产产价格出出现了回回调，在在年末到到达谷底底后开始始反弹，在在之后阶阶段均保保持稳定定快速增增长。从从整体上上看，在在国家宏宏观调控控政策基基本稳定定的情况况下，市市场机制制使得芜芜湖市房房价继续续运行在在合理轨轨道上，价价格基本本保持着着微幅上上扬的态态势。年年以来芜芜湖市房房地产市市场发展展情况继继续显现现着宏观观调控以以来的良良好效果果，房地地产市场场也继续续维持着着健康有有序的发发展态势势，但城城中区与与城南区区重新呈呈现快速速增长的的

26、势头。表芜湖年新新建商品品房平均均销售价价格情况况分析表表（数据来源源：芜湖湖住宅与与房地产产信息网网）区域预售面积（平方米）预售备案均均价（元平方米米）实际销售均均价（元平方米米）年实际销售售均价（元平方米米）同比增长（）市区整体城中区城南区三山区城北区 芜湖土地地市场供供应结构构分析根据芜湖市市房地产产管理局局信息中中心提供供的资料料，年全全年，芜芜湖市区区土地市市场共出出让土地地宗，虽虽然只比比去年增增加宗，但但从土地地出让面面积来看看，年土土地出让让面积多多达万平平方米（去去年同期期为万平平方米），较较去年同同期增加加。由于于芜湖区区域性中中心城市市地位逐逐渐形成成，吸引引了一批批有实

27、力力的房地地产上市市公司来来芜湖投投资开发发，从而而使得土土地市场场竞争日日益激烈烈，土地地拍卖价价格攀升升较快。办公楼市场场现状分析析l 办公楼发展展政策环环境分析析年月日，芜芜湖有关关部门出出台关关于房地地产权属属登记若若干问题题的规定定，其其中第五五条其中中一款规规定：“办公用用房不得得以个人人名义申申请办理理权属登登记，必必须以市市工商行行政管理理部门登登记注册册的各类类经营实实体名义义申请方方可办理理，且不不得以住住宅名义义办理按按揭贷款款或提取取住房公公积金，不不得享受受居民生生活用水水、用电电、用气气价格”。同时时，“办公用用房的地地下汽车车库只能能整体登登记发证证，不得得空间拆

28、拆零分割割申请办办理权属属登记”。这一政策的的出台表表明个人人不再允允许购买买写字楼楼。而在在过去的的芜湖，以以个人名名义购买买写字楼楼并当住住宅使用用已经是是“行规”。该规规定的出出台将规规范芜湖湖住宅市市场与写写字楼市市场的界界线，也也为写字字楼市场场带来了了新一轮轮发展机机遇。在年月日举举办的芜芜湖首次次全市房房地产开开发企业业座谈会会上，芜芜湖市政政府副市市长洪建建平指出出“随着城市市经济的的发展，写写字楼的的开发肯肯定是个个大趋势势，芜湖湖这次不不允许个个人购买买写字楼楼，是因因为芜湖湖的写字字楼和其其他城市市不一样样，它已已经变味味了，不不是真正正的写字字楼。我我们有些些企业在在利

29、益的的趋势下下在把写写字楼当当住宅卖卖，这样样就失去去了写字字楼的作作用，也也失去了了写字楼楼开发的的意义。”由于芜湖对对国家政政策的执执行力度度一直都都比较强强，很多多方面都都走在兄兄弟城市市的前列列，这一一轮规范范写字楼楼市场的的政策规规定将为为芜湖写写字楼市市场的健健康发展展奠定坚坚实的基基础。l 开发量分析析最近三年芜芜湖住宅宅、办公公楼和商商业用房房的新开开工面积积的结构构比例由由：调调整为：，而而办公楼楼的新开开工面积积更是呈呈几何式式增长，照照此发展展趋势，接接下来的的几年在在芜湖的的房地产产市场，办办公楼将将呈快速速上升发发展趋势势。图芜湖住宅宅、办公公楼、商商业用房房的新开开

30、工面积积（数据来源源：安徽徽省统计计年鉴）图 芜湖办办公楼新新开工面面积（数据来源源：安徽徽省统计计年鉴）l 销售量分析析目前无法获获取近几几年来芜芜湖办公公房销售售面积数数据，而而且尚无无法对办办公用房房销售量量进行分分类，即即区分购购房人是是用于居居住功能能还是用用于办公公功能。l 价格走势分分析总体而言，芜芜湖的销销售型办办公楼的的价格相相对较低低，主力力价格段段在 元元平方米米 元元平方米米。年以来，芜芜湖办公公楼价格格增速很很快，甚甚至超过过了同期期住宅价价格的增增速。图 芜湖办办公楼平平均价格格l 市场发展趋趋势预测测年，芜湖各各类注册册的企业业已达家家，其中中，中小小企业总总数已

31、由由年的户户增加到到年的余余户，业业内人士士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。 芜湖房地地产未来来走势分分析总体而言，年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，芜湖市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场结构趋向合理，地产价格呈稳步上升趋势，宏观调控效果逐步显现。芜湖市近几几年每年年新增城城镇人口口约万人，每每年新增增大学生生约万多多人。同同时随着着城市化化进程的的加快，民

32、民营企业业的快速速发展，以以及购房房入户政政策的实实施，都都会吸引引大量的的外来人人口购房房，据测测算新增增人口每每年大约约需要住住房近万万平方米米。据房房地产销销售情况况统计显显示：年年芜湖外外来人口口购房和和农民进进城购房房的比例例达。此此外，芜芜湖市流流动人口口近万，有有一大部部分属于于进城务务工人员员，对房房屋租赁赁有很大大的市场场需求。目前，芜湖湖市人均均建筑面面积为平平方米，人人均使用用面积平平方米，人人均居住住面积平平方米，离离“人均居居住面积积平方米米”的小康康居住水水平仍有有一定差差距，住住房建设设的空间间仍然很很大。年，芜湖各各类注册册的企业业已达家家，其中中，中小小企业总

33、总数已由由年的户户增加到到年的余余户（这这一数量量甚至超超过浙江江省中小小企业最最多的宁宁波市家），业业内人士士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。 微观层面面分析 芜湖主要要地产市市场板块块分析根据易居房房地产营营销机构构提供的的分析资资料，芜芜湖主要要地产市市场板块块分析如如下：l 城中板块城中板块南南到沿河河路、北北接天门门山路、西西至长江江沿线、东东到弋江江路。是是芜湖市市的传统统中心。该该区域以以住宅、商商业和写写字楼项项目为主主，住宅宅多为高高层豪宅宅，代

34、表表性项目目有世茂茂滨江花花园、左左岸生活活社区、侨侨鸿国际际等诸多多项目。价价格在元元元之间间。表 城中板板块介绍绍（资料来源源：易居居房地产产营销机机构）楼盘档次高档中高档均价元以上元以下物业形态住宅、商业业、写字字楼住宅主力户型住宅、商业业平米、写写字楼敞敞开式三房两厅平平米以上上消费群体全市居民，投投资户居居多。职职业特征征为生意意人、私私企老板板、行政政事业单单位职工工社区规模中盘为主，以以万平米米项目居居多l 城南板块城南板块主主要指沿沿江路以以南弋江江区大部部区域。北依青弋江，西临长江，南滨漳河，东至荆山河。弋江区地处芜湖市城市发展中心区域。该区域住宅、商业以沿江边发展速度较快，

35、形成了具有代表性的中高档楼盘如长江长现代城、中央城等诸多楼盘。表 城南板板块介绍绍（资料来源源：易居居房地产产营销机机构）楼盘档次高档中低档均价元以上元以下物业形态高层、商业业、写字字楼多层、小高高层主力户型三房两厅平米两房两厅平平米以下下消费群体以本地板块块消费人人群为主主，外商商消费为为辅，多多为传统统居民社区规模中、大盘为为主，以以万平米米项目居居多l 鸠江区板块块鸠江区位于于芜湖市市东北部部，西临临长江，是是芜湖市市所辖四四区之一一。该区区域以工工业区为为主，区区境内有有国家级级芜湖经经济技术术开发区区、朱家家桥外贸贸码头，跨跨越境内内的芜湖湖长江大大桥、芜芜宁高速速公路、芜芜合高速速

36、公路、芜芜杭高速速公路和和国道在在境内交交汇。具具有代表表性的住住宅有北北城水岸岸、凤凰凰城系列列楼盘、信信德翡翠翠湾等随随着房地地产市场场蓬勃发发展形成成了一批批开发规规模较大大的楼盘盘，现阶阶段住宅宅均价在在元元之间间。表 鸠江区区板块介介绍（资料来源源：易居居房地产产营销机机构）楼盘档次中低档低档均价元元以下元以下物业形态多层、商业业多层主力户型二房二厅平米三房两厅平平米以下下消费群体以本板块普普通消费费者为主主，生意意人、拆拆迁户和和企业职职工为主主社区规模中、小盘为为主，以以万平米米项目居居多l 三山区板块块三山区位于于芜湖市市城区西西南部，是是芜湖市市最具发发展潜力力的新兴兴城区，

37、区区位优越越，交通通便捷，工工业基础础较好。该该区在努努力打造造集电力力能源、汽汽车制造造、特色色农业、物物流业和和商贸服服务业为为一体的的现代化化城区。代代表性的的楼盘有有江滨花花园、金金鑫花园园、锦江江家园、龙龙湖花园园等，现现阶段住住宅均价价在元元之间间。表 三山区区板块介介绍（资料来源源：易居居房地产产营销机机构）楼盘档次中低档均价元以上物业形态住宅、商业业主力户型三房两厅平平米消费群体全市居民，投投资户居居多。职职业特征征为生意意人、私私企老板板、行政政事业单单位职工工社区规模中盘为主，以以万平米米项目居居多据以上分析析可以得得知，弋弋江区与与镜湖区区是芜湖湖主要中中高档及及高档楼楼

38、盘的聚聚集区，随随着未来来城市发发展轴线线向南延延伸，弋弋江板块块的发展展前景将将更为乐乐观。 年芜湖地地产销售售市场解解读l 住宅根据房库网网与实地地调研结结果，年年城中、城城南板块块新盘数数据如下下：表 年主要要住宅新新盘介绍绍板块楼盘价格范围（元元平方方米）城中板块融汇锦江香榭丽舍世贸滨江月桂都市城南板块长江长现代代城中央城江岸明珠汇成名郡根据以上表表获知，年年高档楼楼盘不断断推出，均均价不断断刷新芜芜湖甚至至整个安安徽省的的记录，由由于目前前城南板板块是芜芜湖市场场热点的的趋向所所在，价价格与城城中板块块主要楼楼盘相差差越来越越小。l 写字楼根据芜湖地地产家居居网与实实地调研研结果，年

39、年芜湖写写字楼新新盘数据据如下：表 年主要要写字楼楼线盘介介绍楼盘价格范围（元元平方方米）镜街金鼎侨鸿国家商商城联盛国际大大厦未开盘年新建的写写字楼由由于在规规划理念念、设计计标准与与物业管管理方面面较前几几年开发发的办公公楼已经经在各个个方面都都有了质质的飞跃跃，如侨侨鸿国际际大厦是是皖南第第一高楼楼与芜湖湖第一座座甲级写写字楼，镜镜街金鼎鼎也是芜芜湖档次次最高的的集商住住一体的的办公楼楼；相比比前几年年写字楼楼价格与与周边同同类住宅宅价格倒倒挂的现现象，年年开发的的写字楼楼将把芜芜湖写字字楼市场场带入一一个新的的时代。虽虽然以上上楼盘均均位于城城中板块块，但给给城南板板块提供供了很多多的发

40、展展的启示示。l 配套商业根据芜湖地地产家居居网与实实地调研研结果，年年芜湖配配套商业业新盘数数据如下下：表 年配套套商业新新盘介绍绍板块楼盘目前价格范范围（元元平方方米）城中板块泰华家园（外外街一层层）天泰大厦（外外街一层层）和平大厦（内内街一层层）城南板块长江长现代代城（外外街一层层）未开盘，预预计以上上中央城（内内街一层层）汇成名郡（外外街一层层） 芜湖地产产租赁市市场解读读相比芜湖比比较成熟熟的销售售市场，芜芜湖租赁赁市场与与发达的的一、二二线城市市租赁市市场相比比，还尚尚在起步步阶段，体体现在以以下几点点： 没有成熟、系系统的统统计数据据 租赁价格浮浮动很大大，用市市场发达达城市通通

41、用的“元月.平方米米”指标来来衡量，往往往同类类楼盘租租赁价格格差距都都会很大大。因为为在芜湖湖由于市市场需求求结构的的原因，越越是大面面积物业业的租赁赁，价格格相比中中小面积积物业会会有大幅幅度下降降，所以以误差会会比较大大。 目前城中板板块由于于城市功功能发展展相对比比较成熟熟，租赁赁价格具具有更强强的合理理性，而而城南板板块属于于新区，在在城市建建设、人人口导入入、配套套设施方方面还存存在一定定差距，所所以租赁赁价格还还比较低低，而随随着城市市化进程程的加快快，城南南板块的的价格上上扬空间间将得以以看好。根据实地调调研，芜芜湖住宅宅、写字字楼与配配套商业业租赁价价格数据据如下：表 年分区

42、区、分物物业类型型租赁价价格介绍绍板块楼盘租赁价格范范围（元元平方方米月月）城中板块中高档住宅宅中低档住宅宅传统办公楼楼（如和和平大厦厦、三泰泰大厦、金金鼎大厦厦等）新建高档写写字楼（如如镜街、侨侨鸿国际际商城）以上，部分分如镜街街中某些些单元可可以达到到商铺一层外街街城南板块住宅商铺一层外街街工业厂房根据以上数数据可知知，由于于城南目目前尚未未有可以以参考的的办公楼楼案例，而而城中传传统办公公楼与新新建高档档办公楼楼价格差差距也比比较大，由由于*动动漫科技技园地块块属于工工业用地地，办公公楼建设设也不以以甲级写写字楼的的标准，根根据未来来发展的的趋势，其其价格体体系的设设计可以以参考工工业厂

43、房房与城中中传统办办公楼的的价格。 芜湖大商商业市场场解读近几年来，芜芜湖一批批大型商商业地产产项目纷纷纷亮相相，商业业地产业业在日益益繁荣的的同时也也呈现出出竞争加加剧的格格局。随随着侨鸿鸿国际、沃沃尔玛、和和平国际际等大型型商业企企业的相相继入驻驻，芜湖湖原有的的以中山山路为中中心的商商业格局局被打破破，商业业零售业业的竞争争日趋激激烈，一一个多元元化、多多层次的的商业地地产市场场正在形形成，根根据实地地调研，芜芜湖大商商业现状状如下：表 芜湖主主要大商商业列表表商业类型商业名称营业面积（万万平方米米）百货零售芜湖新百大大厦芜湖华亿购购物中心心芜湖侨鸿国国际商城城专卖店大卖卖场融汇中江广广

44、场和平国际商商厦复合型商业业购物中中心、多多功能城城市综合合体联盛商业广广场（包括酒店店、办公公、公寓寓面积）吉和城市商商业广场场（包括酒店店、办公公、公寓寓面积）华强城市广广场复合型文化化艺术特特色主题题商业旅旅游步行行街金科.小九九华超市沃尔玛乐购欧尚可以看到，几几年来芜芜湖大中中型商业业发展速速度相当当迅猛，开开发量已已经赶上上先前二二十年开开发建设设的总量量，新建建商业主主要还是是集中在在镜湖区区，弋江江区作为为未来主主要人口口导入的的区域，目目前商业业仍以配配套商业业为主，并并没有大大商业项项目入驻驻，亩意意向地块块作为集集居住、商商业于一一体的综综合地块块，规划划有较大大的商业业体量，可可以考虑虑引入大大商业业业态作为为该区域域重要的的商业形形态之一一。 芜湖高校校资源解解读由于本项目目与亩意意向地块块均位于于芜湖高高校园区区附近，对对高校园园区的分分析将有有助于对对项目未未来重要要的受众众群体之之一高校校学生的的相关情情况与数数据进行行掌握，有有助于项项目项目目操作实实施的全全程把握握。目前，芜湖湖高校园园区已经经入驻以以安徽师师范大学学为代表表的所高高校，其其中四所所本科院院校，主主要情况况如下：表 芜湖高高校列表表（资料来源源：各大大高校网网站）学校名称在