房地产项目投融资.ppt

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1、第三章第三章 房地房地产项目投融目投融资策划策划房地房地产开开发与与经营知识目标知识目标 1.掌握房地产投融资的概念、组织形式等；2.熟悉房地产投资的特点和分类；3.熟悉房地产项目投融资财务评价指标体系。能力目标能力目标 1.能为房地产项目策划投融资方案；2.能从财务管理的角度评价房地产项目的投融资方案。学学习目目标3.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述指指资本所有者将其本所有者将其资本投入到房地本投入到房地产业，以期在将来，以期在将来获取取预期收益的一种期收益的一种经济活活动。房地房地产投投资的概念的概念3.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概

2、述策划概述 房地房地产投投资的特征的特征投投资成本高成本高土地开土地开发的高成本性的高成本性房屋建筑的高价房屋建筑的高价值性性3.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述 房地房地产投投资的特征的特征投投资回收期回收期长土地投土地投资市市场综合开合开发市市场建筑施工市建筑施工市场房房产市市场3.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述 房地房地产投投资的特征的特征购买力力风险变现风险经营性性风险社会性社会性风险投投资风险大大自然自然风险3.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述 房地房地产投投资的特征的特征投投资收益好收

3、益好3.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述 房地房地产投投资的作用的作用改善基改善基础设施施提高居住水平提高居住水平增加增加财政收入政收入带动相关行相关行业增增值收益大收益大3.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述房房地地产投投资策策划划建在建在哪里哪里？什么什么类型型？卖给谁？卖多多少少钱？什么什么时候候卖？怎么怎么卖？3.1 投投资策划策划二、房地二、房地产项目投目投资环境分析境分析考考虑因因素素土地土地资金金物物资人人员税收税收管理与服管理与服务权益保障益保障3.1 投投资策划策划二、房地二、房地产项目投目投资环境分析境分析分分析

4、析方方法法冷冷热分析法分析法3.1 投投资策划策划二、房地二、房地产项目投目投资环境分析境分析分分析析方方法法多因素法多因素法3.1 投投资策划策划二、房地二、房地产项目投目投资环境分析境分析分分析析方方法法关关键因素因素评估法估法3.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价成成本本费用用与与投投资估估算算费用用项目目具体具体组成成单价价总价价一、土地一、土地费用用 1.毛地价款毛地价款土地使用土地使用权出出让金、大市政金、大市政费、四源四源费 2.土地征用拆迁土地征用拆迁费土地土地补偿费、土地投、土地投资补偿费、拆迁安置拆迁安置补偿费、搬迁安置、搬迁安置费等等二、前期

5、工程二、前期工程费 1.地址勘地址勘测测绘费设计概算的概算的0.5%2.规划划设计费建安建安费的的3%3.可行性研究可行性研究费总投投资的的3%4.三通一平三通一平费三、建安工程三、建安工程费建筑工程建筑工程费、设备采采购费、安、安装工程装工程费等等3.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价成成本本费用用与与投投资估估算算费用用项目目具体具体组成成单价价总价价四、基四、基础设施建施建设费供水、供供水、供电、道路、供气、排、道路、供气、排污、照明、通信、照明、通信、环卫等等如：供水如：供水20元元/平方米平方米五、公关配套五、公关配套设施建施建设费幼儿园、居委会、公幼儿

6、园、居委会、公厕等等如：居委会如：居委会900元元/平方米平方米六、附属六、附属设施施费及室及室外工程外工程费变电室、管道燃气、室、管道燃气、污水管等水管等如：如：变电室室500元元/平方米平方米七、管理七、管理费用用工工资、福利、折旧、修理、福利、折旧、修理费等等3%八、八、财务费用用利息、融利息、融资代理代理费、手、手续费等等九、九、销售售费用用广告广告费、代理、代理费等等十、其他十、其他费用用临时用用电费、临时建建设费等等十一、两税一十一、两税一费营业税、城市建税、城市建设维护税、教税、教育育费附加附加销售售5.5%十二、不可十二、不可预见费3.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资

7、分析与分析与经济评价价收收入入估估算算租售收入租售收入自自营收入收入配套配套设施施销售收入售收入3.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价财务评价价静静态盈利分析盈利分析动态盈利分析盈利分析清清偿能力分析能力分析投投资利利润率率财务净现值借款借款偿还期期投投资利税率利税率财务净现值率率资产负债率率成本利成本利润率率财务内部收益率内部收益率流流动比率比率静静态投投资回收期回收期动态投投资回收期回收期速速动比率比率3.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价财务评价价例例题一一3.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价财务

8、评价价例例题二二某房地产投资项目投资 500 万元，建成租给某企业，第一年净收入为 66 万元，以后每年净收入 132 万元，第十年末残值为 50 万元，折现率12%，该项目从财务效益讲是否可行？FNPV=投投资评价：由于价：由于 FPNV=203 万元万元0，所以，所以，该房地房地产投投资项目在目在财务上是可行的。上是可行的。3.1 投投资策划策划四、房地四、房地产项目投目投资的不确定性分析的不确定性分析盈盈亏平衡分析平衡分析3.2 融融资策划策划一、房地一、房地产项目融目融资策划概述策划概述资金筹措金筹措资金供金供应资金需求量大，金需求量大，对外源性融外源性融资依依赖性高；性高；土地和房屋

9、抵押是融土地和房屋抵押是融资条件；条件；资金面金面临较大大风险。3.2 融融资策划策划一、房地一、房地产项目融目融资策划概述策划概述既有既有项目法人目法人新新设项目法人目法人融融资主主体体3.2 融融资策划策划一、房地一、房地产项目融目融资策划概述策划概述银行在想行在想啥？3.2 融融资策划策划二、房地二、房地产项目融目融资资金来源金来源3.2 融融资策划策划二、房地二、房地产项目融目融资资金来源金来源房地房地产投投资信托基金信托基金3.2 融融资策划策划二、房地二、房地产项目融目融资资金来源金来源本章本章项目目实训实训名称：名称：小小投小小投资家家实训目的：目的：1.通通过虚虚拟投投资，训练如何如何对房地房地产投投资环境境进行分析；行分析；2.学会估算投学会估算投资的的费用和收入，并用和收入，并对投投资行行为进行行经济评价。价。实训内容：内容：1.每个小每个小组的期初的期初财产为200万万现金，投金，投资范范围为清清远的房地的房地产市市场；2.投投资行行为由各小由各小组自行自行拟定；定；3.对本本组的投的投资行行为进行分析并行分析并进行行经济评价，至少要用静价，至少要用静态回收期回收期进行行评价。假价。假设基准收益率基准收益率为10%实训成果：成果：本小本小组的投的投资方案方案成果形式：成果形式：PPT或或WORD提交提交时间：二周内二周内