(精品)城市市场空间、社会空间和感应空间9 (2).ppt

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1、第第9讲：讲：城市市场空间、社会空间和感应空间城市市场空间、社会空间和感应空间 CBD即即 Central Business District的的缩写，中文多译为缩写，中文多译为“中心商务区中心商务区”。CBD最早是由美国学者的伯吉斯于最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的年在其创立的“同心环模式同心环模式”中中提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。会聚之处，主要以零售业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、金融随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。活动所占地位越来越重要。一、中心商务区一、中心

2、商务区 尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBDCBD的主要活动。目前的主要活动。目前的主要活动。目前的主要活动。目前CBDCBD的活动包括金融、贸易、的活动包括金融、贸易、的活动包括金融、贸易、的活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，

3、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。简而言之，现代城市同时它也是地价最高的地区。简而言之，现代城市同时它也是地价最高的地区。简而言之，现代城市同时它也是地价最高的

4、地区。简而言之，现代城市的的的的CBDCBD是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。因此，研究因此，研究因此，研究因此，研究CBDCBD的内涵、发展演变规律及内部结的内涵、发展演变规律及内部结的内涵、发展演变规律及内部结的内涵、发展演变规律及内部结构等问题，是今天城市研究的一个重要课题，对我构等问题，是今天城市研究的一个重要课题，对我构等问题，是今天城市研究的一个重要课题，对我构等问题，是今天城市研究的一个重要课题，对我国在社会主义市场经济体制下，如何借鉴国外国在社会主义市场经济体制下，如何

5、借鉴国外国在社会主义市场经济体制下，如何借鉴国外国在社会主义市场经济体制下，如何借鉴国外CBDCBD的发展经验，合理规划、引导的发展经验，合理规划、引导的发展经验，合理规划、引导的发展经验，合理规划、引导CBDCBD的发展具的发展具的发展具的发展具有重要而深远的意义。有重要而深远的意义。有重要而深远的意义。有重要而深远的意义。一、一、一、一、CBDCBD的界定的界定的界定的界定 早期的研究者们认为，早期的研究者们认为，早期的研究者们认为，早期的研究者们认为，CBDCBD是城市中具有某些是城市中具有某些是城市中具有某些是城市中具有某些特征的不很确定的地区，并不太关心给特征的不很确定的地区，并不太

6、关心给特征的不很确定的地区，并不太关心给特征的不很确定的地区，并不太关心给CBDCBD下个确切的定义。后来的学者们从下个确切的定义。后来的学者们从下个确切的定义。后来的学者们从下个确切的定义。后来的学者们从CBDCBD的形的形的形的形态、内部结构及其变化特征上来分析，试图态、内部结构及其变化特征上来分析，试图态、内部结构及其变化特征上来分析，试图态、内部结构及其变化特征上来分析，试图明确划定明确划定明确划定明确划定CBDCBD的界线，但往往因资料不易获的界线，但往往因资料不易获的界线，但往往因资料不易获的界线，但往往因资料不易获取而失败。普劳德富特（取而失败。普劳德富特（取而失败。普劳德富特（

7、取而失败。普劳德富特（ProudfootProudfoot）于）于）于）于 19371937年、奥尔森（年、奥尔森（年、奥尔森（年、奥尔森（OlssonOlsson）于）于）于）于19401940年采用年采用年采用年采用城市街区中的零售业贸易额、商店租金及临城市街区中的零售业贸易额、商店租金及临城市街区中的零售业贸易额、商店租金及临城市街区中的零售业贸易额、商店租金及临街商店的长度指标来确定街商店的长度指标来确定街商店的长度指标来确定街商店的长度指标来确定CBDCBD。方法虽然合。方法虽然合。方法虽然合。方法虽然合理，但由于完全真实的贸易额及租金的资料理，但由于完全真实的贸易额及租金的资料理，

8、但由于完全真实的贸易额及租金的资料理，但由于完全真实的贸易额及租金的资料不容易获得，所以问题也很多。不容易获得，所以问题也很多。不容易获得，所以问题也很多。不容易获得，所以问题也很多。19541954年美国学者墨菲（年美国学者墨菲（年美国学者墨菲（年美国学者墨菲（MurphyMurphy）和万斯）和万斯）和万斯）和万斯（VanceVance）提出了一个比较综合的方法，即将人口）提出了一个比较综合的方法，即将人口）提出了一个比较综合的方法，即将人口）提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度、车流量、地价等因

9、素综合考虑，那些白天人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为最大的地区即为最大的地区即为最大的地区即为CBDCBD。此方法必须建立在对城市的。此方法必须建立在对城市的。此方法必须建立在对城市的。此方法必须建立在对城市的土地利用进行很细致的调查基础之上。土地利用进行很细致的调查基础之上。土地利用进行很细致的调查基础之上。土地利用进行很细致的调查基础之上。墨菲和万斯认为地价峰值区（墨菲和万斯认

10、为地价峰值区（墨菲和万斯认为地价峰值区（墨菲和万斯认为地价峰值区（the Peak the Peak Land Value IntersectionLand Value Intersection，简作，简作，简作，简作 PLVIPLVI）是）是）是）是 CBDCBD最明显的特点，在此区的用地称为中心最明显的特点，在此区的用地称为中心最明显的特点，在此区的用地称为中心最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸店、饭店

11、、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业（因为它对商业的影响远大于对制造出版业（因为它对商业的影响远大于对制造出版业（因为它对商业的影响远大于对制造出版业（因为它对商业的影响远大于对制造业的影响），不包括批发业（除少数外）、业的影响），不包括批发业（除少数外）、业的影响），不包括批发业（除少数外）、业的影响），不包括批发业（除少数外）、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。他们在对美国政府机关等。他

12、们在对美国政府机关等。他们在对美国政府机关等。他们在对美国9 9个城市个城市个城市个城市CBDCBD的的的的土地利用进行细致深入的调查后，提出下面土地利用进行细致深入的调查后，提出下面土地利用进行细致深入的调查后，提出下面土地利用进行细致深入的调查后，提出下面的界定指标：的界定指标：的界定指标：的界定指标：n n中心商务高度指数（中心商务高度指数（中心商务高度指数（中心商务高度指数（Central Business Height Central Business Height IndexIndex，简作，简作，简作，简作 CBHICBHI）n n中心商务强度指数（中心商务强度指数（中心商务强度

13、指数（中心商务强度指数（Central Business Intensity Central Business Intensity IndexIndex，简作，简作，简作，简作CBIICBII）n nCBII=CBII=中心商务用地建筑面积总和中心商务用地建筑面积总和中心商务用地建筑面积总和中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积 n n将将CBHICBHI1 1，CBIICBII5050的地区定为的地区定为CBDCBD。然而，各国城市中心商务用地的划分是不同然而，各国城市中心商务用地的划分是不同的。戴蒙德（的。戴蒙德（DaimondDaimond）于）于196219

14、62年对英国格年对英国格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，但在墨菲和万斯的分类中，速公路更加密切，但在墨菲和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。始弥补这些不足。19591959年戴维斯（年戴维斯（DaviesDavies）在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯定在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯定义的义的CBDCBD范

15、围太大，应将电影院、旅馆、办范围太大，应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了在外，他提出了“硬核（硬核（Hard CoreHard Core）”的概的概念：念：即即CBHICBHI4 4，CBIICBII8080的地区为的地区为“硬核硬核”，也就是真正具有实力的也就是真正具有实力的CBDCBD，其余地区则称为，其余地区则称为“核缘核缘（Core FringeCore Fringe）”。赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）进一步提出了中心商务建筑面积指数比率（Central Business Floorspace

16、Index Ratio，简作CBI）的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用更精确的方法去界定CBD。许多学者，如卡特和罗利（Rowley），1966年在对英国加的夫市的研究中，均将CBHI、CBII和CBI三指标综合使用，收到了较好的效果，为以后对CBD内部结构、演变等的研究奠定了基础。CBD CBD的内部结构的内部结构的内部结构的内部结构 19551955年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（EpsteinEpstein）对）对）对）对CBDCBD内内内内商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷

17、商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，这正是性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，这正是性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，这正是性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，这正是造成造成造成造成CBDCBD中商务活动空间分布的主要原因。经过对中商务活动空间分布的主要原因。经过对中商务活动空间分布的主要原因。经过对中商务活动空间分布的主要原因。经过对8 8个个个个城市城市城市城市CBDCBD的研究得出，若将的研究得出，若将的研究得出，若将的

18、研究得出，若将CBDCBD内的商务活动以圈层划内的商务活动以圈层划内的商务活动以圈层划内的商务活动以圈层划分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档购物商店为主，它们围绕着购物商店为主，它们围绕着购物商店为主，它们围绕着购物商店为主，它们围绕着PLVIPLVI分布；第二圈是零售服分布；第二圈是零售服分布；第二圈是零售服分布；第二圈是零售服务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集务业，其底层为

19、金融业、高层为办公机构的多层建筑集务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进一步商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进一步商场等需要大面积低价土地的商务活动。他

20、们还进一步商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进一步指出，指出，指出，指出，CBDCBD内部的结构还可以更加细致地分析：百货店内部的结构还可以更加细致地分析：百货店内部的结构还可以更加细致地分析：百货店内部的结构还可以更加细致地分析：百货店倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事务机倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事务机倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事务机倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事务机构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院；构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院；构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院；构集中区联系

21、紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院；低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店在在在在CBDCBD边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。上述观点对我们形象、具体地理解CBD的内部结构有很大启发，但实际情况并不那样简单。在实际中，相对便捷性（距PLVI的距离）只是影响CBD内部结构的一个重要方面，不能包揽全部，其它一些因素，如地形的复

22、杂性、铁路、绿地等均是影响因子。1959 1959年，斯科特（年，斯科特（年，斯科特（年，斯科特（ScottScott）对澳大利亚）对澳大利亚）对澳大利亚）对澳大利亚6 6个州个州个州个州府的府的府的府的CBDCBD进行了研究。他认为进行了研究。他认为进行了研究。他认为进行了研究。他认为CBDCBD的内部结的内部结的内部结的内部结构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百货店和女装店集中为特征；零售业外圈，以货店和女装店集中为特征；零售业外圈，以货店和女装店集中为特征；零售业外圈，以货

23、店和女装店集中为特征；零售业外圈，以杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈总动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈总动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈总动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈总是环绕是环绕是环绕是环绕PLVIPLVI及城市的地理中心，而零售业外及城市的地理中心，而零售业外及城市的地理中心，而零售业外及城市的地理中心，而零售业外圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈

24、则总在圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在CBDCBD的一侧发展。的一侧发展。的一侧发展。的一侧发展。19701970年，斯科特还运用年，斯科特还运用年，斯科特还运用年，斯科特还运用“投标投标投标投标-地租（地租（地租（地租（BidBidRentRent）”曲线的概念来说曲线的概念来说曲线的概念来说曲线的概念来说明明明明CBDCBD内部结构中零售业的空间分布，从而内部结构中零售业的空间分布，从而内部结构中零售业的空间分布，从而内部结构中零售业的空间分布，从而证明更广泛的分布与这条曲线的情况类似。证明更广泛的分布与这条曲线的情况类似。证明更广泛的分布与这条曲线的情况类似。证明更广泛的分布与这条

25、曲线的情况类似。斯科特的分析比墨菲的分析进了一步，但斯科特的分析比墨菲的分析进了一步，但在实际中，便捷性并不仅仅是距离的问题，在实际中，便捷性并不仅仅是距离的问题，地价与地价与CBD的发展也不是图中的简单的线的发展也不是图中的简单的线性关系，而是复杂得多。性关系，而是复杂得多。19721972年，戴维斯为年，戴维斯为年，戴维斯为年，戴维斯为CBDCBD的零售业布局提出了一个的零售业布局提出了一个的零售业布局提出了一个的零售业布局提出了一个结构模式。此模式假定零售业为主的区位决策结构模式。此模式假定零售业为主的区位决策结构模式。此模式假定零售业为主的区位决策结构模式。此模式假定零售业为主的区位决

26、策受三个相互独立的便捷性而不仅仅是受距离一受三个相互独立的便捷性而不仅仅是受距离一受三个相互独立的便捷性而不仅仅是受距离一受三个相互独立的便捷性而不仅仅是受距离一个因子的影响。传统的城市中心购物活动受一个因子的影响。传统的城市中心购物活动受一个因子的影响。传统的城市中心购物活动受一个因子的影响。传统的城市中心购物活动受一般便捷性（般便捷性（般便捷性（般便捷性（General AccessibilityGeneral Accessibility）影响最大，）影响最大，）影响最大，）影响最大，因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以体现其因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以体现其因而常常与顾客的分布相关，

27、呈圆形以体现其因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以体现其等级状况及相关的潜在利益；其它商务，如汽等级状况及相关的潜在利益；其它商务，如汽等级状况及相关的潜在利益；其它商务，如汽等级状况及相关的潜在利益；其它商务，如汽车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道紧密相关，即受干线便捷性（紧密相关，即受干线便捷性（紧密相关，即受干线便捷性（紧密相关，即受干线便捷性（Arterial Arterial AccessibilityAccessibility）影响最大；一些特殊的功能，）影响

28、最大；一些特殊的功能，）影响最大；一些特殊的功能，）影响最大；一些特殊的功能，如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊便捷性（便捷性（便捷性（便捷性（Special AccessibilitySpecial Accessibility）影响最大。）影响最大。）影响最大。）影响最大。CBD的演变n n上述种种方法及模式均

29、是对上述种种方法及模式均是对CBDCBD作静态研究。然而，墨作静态研究。然而，墨菲、万斯和爱泼斯坦于菲、万斯和爱泼斯坦于19551955年提出了一种年提出了一种“短期空间调短期空间调整过程整过程”理论，通过此过程，理论，通过此过程，CBDCBD可以在某些方向向前可以在某些方向向前推进。即同化作用圈层，而在其它方向则衰退，即退化推进。即同化作用圈层，而在其它方向则衰退，即退化作用圈层。典型的同化圈层位于城市中、上层居民住宅作用圈层。典型的同化圈层位于城市中、上层居民住宅区附近，以新颖别致的商店、汽车展销厅、办公机构总区附近，以新颖别致的商店、汽车展销厅、办公机构总部及新饭店的集中发展为特征。反之

30、，退化圈层常邻近部及新饭店的集中发展为特征。反之，退化圈层常邻近工业和批发业，与铁路及下层居民住宅区靠近，且以当工业和批发业，与铁路及下层居民住宅区靠近，且以当铺、廉价服装店、廉价餐馆及汽车站密集为特征。这一铺、廉价服装店、廉价餐馆及汽车站密集为特征。这一理论比较切合实际。理论比较切合实际。n n19711971年，鲍登（年，鲍登（BowdenBowden）对旧金山市）对旧金山市CBDCBD的发展分的发展分18501850、19061906及及19311931年三个时期进行了考察。他采用了年三个时期进行了考察。他采用了贸易指南、照片、报纸及火灾保险图等多种资料，得出贸易指南、照片、报纸及火灾保

31、险图等多种资料，得出了有三种增长方式影响着了有三种增长方式影响着CBDCBD的空间结构变化的结论。的空间结构变化的结论。n n第一种是在人口增长缓慢的情况下，通过第一种是在人口增长缓慢的情况下，通过第一种是在人口增长缓慢的情况下，通过第一种是在人口增长缓慢的情况下，通过“周边增长周边增长周边增长周边增长（Peripheral AccretionPeripheral Accretion）”方式，即通过新增加方式，即通过新增加方式，即通过新增加方式，即通过新增加功能圈层或已有圈层向外围的发展来实现。功能圈层或已有圈层向外围的发展来实现。功能圈层或已有圈层向外围的发展来实现。功能圈层或已有圈层向外围

32、的发展来实现。n n第二种是第二种是第二种是第二种是“爆发增长（爆发增长（爆发增长（爆发增长（BurstBurst）”方式，即在城市快方式，即在城市快方式，即在城市快方式，即在城市快速增长时期，速增长时期，速增长时期，速增长时期，CBDCBD在短期内迅速扩张，这种扩张主在短期内迅速扩张，这种扩张主在短期内迅速扩张，这种扩张主在短期内迅速扩张，这种扩张主要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金融区开始向服装业区扩展，再向旅馆业区扩展，如此融区开始向服装业

33、区扩展，再向旅馆业区扩展，如此融区开始向服装业区扩展，再向旅馆业区扩展，如此融区开始向服装业区扩展，再向旅馆业区扩展，如此循环以达到新的动态平衡。循环以达到新的动态平衡。循环以达到新的动态平衡。循环以达到新的动态平衡。n n第三种是第三种是第三种是第三种是“分化（分化（分化（分化（SeparationSeparation）”方式，若城市在方式，若城市在方式，若城市在方式，若城市在一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，每一主要功能将向市中心拥有其运作优

34、势的特定区位每一主要功能将向市中心拥有其运作优势的特定区位每一主要功能将向市中心拥有其运作优势的特定区位每一主要功能将向市中心拥有其运作优势的特定区位发展，零售业可能随着市场的扩展而变化，而商业和发展，零售业可能随着市场的扩展而变化，而商业和发展，零售业可能随着市场的扩展而变化，而商业和发展，零售业可能随着市场的扩展而变化，而商业和公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功能圈层的更大的空间分化。在多数城市，随着时间的能圈层的更大的空间分化。在多数城市，

35、随着时间的能圈层的更大的空间分化。在多数城市，随着时间的能圈层的更大的空间分化。在多数城市，随着时间的推移，这种分离的状态改变很慢。在特大城市，这种推移，这种分离的状态改变很慢。在特大城市，这种推移，这种分离的状态改变很慢。在特大城市，这种推移，这种分离的状态改变很慢。在特大城市，这种分化的状态将是分化的状态将是分化的状态将是分化的状态将是CBDCBD的固定形态。的固定形态。的固定形态。的固定形态。二、城市内部市场空间结构二、城市内部市场空间结构二、城市内部市场空间结构二、城市内部市场空间结构 n n城市内部的商业布局一般分为三种：城市内部的商业布局一般分为三种：城市内部的商业布局一般分为三种

36、：城市内部的商业布局一般分为三种：多层次商业中心；多层次商业中心；多层次商业中心；多层次商业中心；带状商带状商带状商带状商业网点（购物街和干道商业带）；业网点（购物街和干道商业带）；业网点（购物街和干道商业带）；业网点（购物街和干道商业带）；专业化商业区。城市内部市场专业化商业区。城市内部市场专业化商业区。城市内部市场专业化商业区。城市内部市场空间则是由这三种商业布局组成的复杂的系统结构。空间则是由这三种商业布局组成的复杂的系统结构。空间则是由这三种商业布局组成的复杂的系统结构。空间则是由这三种商业布局组成的复杂的系统结构。n n以市中心商业区为首的多层次商业中心结构包括市中心商业区、居以市中

37、心商业区为首的多层次商业中心结构包括市中心商业区、居以市中心商业区为首的多层次商业中心结构包括市中心商业区、居以市中心商业区为首的多层次商业中心结构包括市中心商业区、居住区级商业中心、小区级商业中心、邻里性商业中心、纯粹是为便住区级商业中心、小区级商业中心、邻里性商业中心、纯粹是为便住区级商业中心、小区级商业中心、邻里性商业中心、纯粹是为便住区级商业中心、小区级商业中心、邻里性商业中心、纯粹是为便利居民而孤立设立的日用杂货店铺，以及更低层次的流动摊贩。这利居民而孤立设立的日用杂货店铺，以及更低层次的流动摊贩。这利居民而孤立设立的日用杂货店铺，以及更低层次的流动摊贩。这利居民而孤立设立的日用杂货

38、店铺，以及更低层次的流动摊贩。这是城市内部市场空间的主体。不同层次的商业服务网点的级别和数是城市内部市场空间的主体。不同层次的商业服务网点的级别和数是城市内部市场空间的主体。不同层次的商业服务网点的级别和数是城市内部市场空间的主体。不同层次的商业服务网点的级别和数量，所提供的服务档次和出售商品的价钱、种类都是不同的。一般量，所提供的服务档次和出售商品的价钱、种类都是不同的。一般量，所提供的服务档次和出售商品的价钱、种类都是不同的。一般量，所提供的服务档次和出售商品的价钱、种类都是不同的。一般来说，在层次系统的顶部，网点级别高，数量少，货品档次高，种来说，在层次系统的顶部，网点级别高，数量少，货

39、品档次高，种来说，在层次系统的顶部，网点级别高，数量少，货品档次高，种来说，在层次系统的顶部，网点级别高，数量少，货品档次高，种类多，例如，大型的百货公司等。在层次系统底部，网点级别低，类多，例如，大型的百货公司等。在层次系统底部，网点级别低，类多，例如，大型的百货公司等。在层次系统底部，网点级别低，类多，例如，大型的百货公司等。在层次系统底部，网点级别低，数量多，并且是档次低的货品，品种单调，以日常用品为主。服务数量多，并且是档次低的货品，品种单调，以日常用品为主。服务数量多，并且是档次低的货品，品种单调，以日常用品为主。服务数量多，并且是档次低的货品，品种单调，以日常用品为主。服务范围也是

40、在层次系统的顶部的商业中心最大，往往包括整个城市地范围也是在层次系统的顶部的商业中心最大，往往包括整个城市地范围也是在层次系统的顶部的商业中心最大，往往包括整个城市地范围也是在层次系统的顶部的商业中心最大，往往包括整个城市地区，其它商业网点的服务范围随着它们的地位下降而缩小，局限其区，其它商业网点的服务范围随着它们的地位下降而缩小，局限其区，其它商业网点的服务范围随着它们的地位下降而缩小，局限其区，其它商业网点的服务范围随着它们的地位下降而缩小，局限其周围地区。这种呈层次系统的商业中心所销售的货物以日用品、食周围地区。这种呈层次系统的商业中心所销售的货物以日用品、食周围地区。这种呈层次系统的商

41、业中心所销售的货物以日用品、食周围地区。这种呈层次系统的商业中心所销售的货物以日用品、食品为主，顾客以邻近地区的占大多数。品为主，顾客以邻近地区的占大多数。品为主，顾客以邻近地区的占大多数。品为主，顾客以邻近地区的占大多数。n n带状商业网点主要指城市，尤其是大城市和旅游城市带状商业网点主要指城市，尤其是大城市和旅游城市带状商业网点主要指城市，尤其是大城市和旅游城市带状商业网点主要指城市，尤其是大城市和旅游城市传统的购物街，主要干道两旁呈带状连续分布的商业传统的购物街，主要干道两旁呈带状连续分布的商业传统的购物街，主要干道两旁呈带状连续分布的商业传统的购物街，主要干道两旁呈带状连续分布的商业网

42、点，以及欧美超级公路为提供长途旅客中途稍作休网点，以及欧美超级公路为提供长途旅客中途稍作休网点，以及欧美超级公路为提供长途旅客中途稍作休网点，以及欧美超级公路为提供长途旅客中途稍作休息或投宿的带状商业性设施。这些商业网点所销售的息或投宿的带状商业性设施。这些商业网点所销售的息或投宿的带状商业性设施。这些商业网点所销售的息或投宿的带状商业性设施。这些商业网点所销售的货物以非日常用品为主，顾客多为游客。货物以非日常用品为主，顾客多为游客。货物以非日常用品为主，顾客多为游客。货物以非日常用品为主，顾客多为游客。n n专业化商业街即城市内一些十分专门化的商业区域，专业化商业街即城市内一些十分专门化的商

43、业区域，专业化商业街即城市内一些十分专门化的商业区域，专业化商业街即城市内一些十分专门化的商业区域，如西方城市常见的汽车专门区、印刷品专门区（如书如西方城市常见的汽车专门区、印刷品专门区（如书如西方城市常见的汽车专门区、印刷品专门区（如书如西方城市常见的汽车专门区、印刷品专门区（如书店等）、娱乐区、古怪物品专门区（包括古玩店区）、店等）、娱乐区、古怪物品专门区（包括古玩店区）、店等）、娱乐区、古怪物品专门区（包括古玩店区）、店等）、娱乐区、古怪物品专门区（包括古玩店区）、家具区以及医疗区等。这种商业区域所销售的货物或家具区以及医疗区等。这种商业区域所销售的货物或家具区以及医疗区等。这种商业区域

44、所销售的货物或家具区以及医疗区等。这种商业区域所销售的货物或提供的服务都是不常用的，或只是服务于有特殊需要提供的服务都是不常用的，或只是服务于有特殊需要提供的服务都是不常用的，或只是服务于有特殊需要提供的服务都是不常用的，或只是服务于有特殊需要的顾客。这些行业在地理上聚集一起，供顾客比较和的顾客。这些行业在地理上聚集一起，供顾客比较和的顾客。这些行业在地理上聚集一起，供顾客比较和的顾客。这些行业在地理上聚集一起，供顾客比较和选择，对顾客吸引力大。否则，零散分布就没有吸引选择，对顾客吸引力大。否则，零散分布就没有吸引选择，对顾客吸引力大。否则，零散分布就没有吸引选择，对顾客吸引力大。否则，零散分

45、布就没有吸引力，甚至难以存在下去。力，甚至难以存在下去。力，甚至难以存在下去。力，甚至难以存在下去。n n加纳（加纳（B.J.GarnerB.J.Garner）的商业中心空间模式）的商业中心空间模式 n n加纳的商业中心空间模式是在土地价值论的思想基础上于加纳的商业中心空间模式是在土地价值论的思想基础上于加纳的商业中心空间模式是在土地价值论的思想基础上于加纳的商业中心空间模式是在土地价值论的思想基础上于19661966年建立起来的。年建立起来的。年建立起来的。年建立起来的。他通过对不同门槛职能的投标他通过对不同门槛职能的投标他通过对不同门槛职能的投标他通过对不同门槛职能的投标-地租分析，探讨了

46、商业中心的结构，构造出不地租分析，探讨了商业中心的结构，构造出不地租分析，探讨了商业中心的结构，构造出不地租分析，探讨了商业中心的结构，构造出不同等级商业中心的空间模式。同等级商业中心的空间模式。同等级商业中心的空间模式。同等级商业中心的空间模式。n n模式要点如下：模式要点如下：模式要点如下：模式要点如下：n n（1 1）门槛大小的系列在空间上可以表示为：最高门槛的活动靠近地价峰值区，）门槛大小的系列在空间上可以表示为：最高门槛的活动靠近地价峰值区，）门槛大小的系列在空间上可以表示为：最高门槛的活动靠近地价峰值区，）门槛大小的系列在空间上可以表示为：最高门槛的活动靠近地价峰值区，它占据了地价

47、最高的土地，在它的周围，将按照门槛递减的顺序，依次环绕它占据了地价最高的土地，在它的周围，将按照门槛递减的顺序，依次环绕它占据了地价最高的土地，在它的周围，将按照门槛递减的顺序，依次环绕它占据了地价最高的土地，在它的周围，将按照门槛递减的顺序，依次环绕其它职能活动。其它职能活动。其它职能活动。其它职能活动。n n（2 2）任何商业中心的核心区，总是被那些能够显示商业中心最高级别的职能）任何商业中心的核心区，总是被那些能够显示商业中心最高级别的职能）任何商业中心的核心区，总是被那些能够显示商业中心最高级别的职能）任何商业中心的核心区，总是被那些能够显示商业中心最高级别的职能部门所占据。部门所占据

48、。部门所占据。部门所占据。n n（3 3）随着商业中心级别的提高，低级职能部门占据的位置将越来越被排斥到）随着商业中心级别的提高，低级职能部门占据的位置将越来越被排斥到）随着商业中心级别的提高，低级职能部门占据的位置将越来越被排斥到）随着商业中心级别的提高，低级职能部门占据的位置将越来越被排斥到商业中心的边缘，即地价较低的地方。商业中心的边缘，即地价较低的地方。商业中心的边缘，即地价较低的地方。商业中心的边缘，即地价较低的地方。n n（4 4）在任何一级商业中心的典型职能组内，每一项职能的位置也按照门槛大）在任何一级商业中心的典型职能组内，每一项职能的位置也按照门槛大）在任何一级商业中心的典型

49、职能组内，每一项职能的位置也按照门槛大）在任何一级商业中心的典型职能组内，每一项职能的位置也按照门槛大小的系列排列。如在街区级职能中，门槛最高的活动将占据所有街区级职能小的系列排列。如在街区级职能中，门槛最高的活动将占据所有街区级职能小的系列排列。如在街区级职能中，门槛最高的活动将占据所有街区级职能小的系列排列。如在街区级职能中，门槛最高的活动将占据所有街区级职能中地价最高的土地。中地价最高的土地。中地价最高的土地。中地价最高的土地。n n该模式对合理布局城市商业网点有一定指导意义。然而，实际情况却表现出该模式对合理布局城市商业网点有一定指导意义。然而，实际情况却表现出该模式对合理布局城市商业

50、网点有一定指导意义。然而，实际情况却表现出该模式对合理布局城市商业网点有一定指导意义。然而，实际情况却表现出商店的位置并不总是与地价峰值区的距离有关，地价也不完全取决于离核心商店的位置并不总是与地价峰值区的距离有关，地价也不完全取决于离核心商店的位置并不总是与地价峰值区的距离有关，地价也不完全取决于离核心商店的位置并不总是与地价峰值区的距离有关，地价也不完全取决于离核心区的距离。还有其它因素影响地价，如土地面积的大小、人口和收入分布、区的距离。还有其它因素影响地价，如土地面积的大小、人口和收入分布、区的距离。还有其它因素影响地价，如土地面积的大小、人口和收入分布、区的距离。还有其它因素影响地价