冯文嵩小组讨论.ppt

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1、房子属于房子属于谁谁？婚姻生活中按揭房产权婚姻生活中按揭房产权属问题探讨属问题探讨法学法学0907班班汪静汪静魏淑霞魏淑霞祝恒威祝恒威李世猛李世猛冯文嵩冯文嵩案例一甲于2007年5月10日与某开发商签订房屋买卖合同，房屋价款为50万，2007年6月15日甲与银行签订抵押贷款合同并支付首付款，20082008年年4 4月月1616日甲日甲取得房产证，房产证产权人为甲一人取得房产证，房产证产权人为甲一人，2008年10月1日甲与乙登记结婚，结婚后由双方共同还贷。2009年11月8日，乙提出离婚，并认为该房屋属于共同财产要求予以平分，现该房屋市场价为80万，双方共同还贷10万。法院最终判决认为该房屋

2、为甲婚前个人财产，甲只需补偿乙夫妻存续期间共同还贷部分一半5万即可。案例二甲于2008年4月9日与某开发商签订房屋买卖合同，房屋价款为60万，2008年5月25日甲与银行签订抵押贷款合同并支付首付款，2008年9月13日甲与乙登记结婚，结婚后由双方共同还贷，20092009年年7 7月月1818日甲取得房产证，房产证产权人为甲一人日甲取得房产证，房产证产权人为甲一人，2010年8月28日乙提出离婚，并认为该房屋属于夫妻共同财产要求予以平分，现该房屋市场价100万。法院最终判决认为该房屋为甲婚后所得财产，应属于夫妻共同财产予以分割。问题问题:1、房产证的取得时间是否是区分个人财产与、房产证的取得

3、时间是否是区分个人财产与共同财产的标准？共同财产的标准？2、案例一中补偿是否合理？、案例一中补偿是否合理？相关法律规定第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻夫妻共同财产还贷共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付还贷支付的款项的款项及其相对应财产增值部分增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。江

4、苏省高级人民法院关于使用中华人民共和国婚姻法及司法解释若干问题的讨论纪要第十三条规定：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果在婚后取得房屋所婚后取得房屋所有权有权的，无论登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。而上海市高级人民法院规定：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭房款，产权登记在自己产权登记在自己名下名下的，该房屋仍为个人财产个人财产，同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷

5、款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。物权法的疑惑物权法的疑惑第九条第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记依法登记，发生效力效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。一方婚前首付，婚后双方还贷的几种情况（登记在付款人名下为例）：一方婚前首付，婚后双方还贷的几种情况（登记在付款人名下为例）：（一）一方婚前以个人财产支付首付款，婚前取得房产证，婚后共同还贷；（二）一方婚前以个人财产支付首付款，婚后取得房产证，

6、婚后共同还贷；（三）一方婚前以双方共同财产支付首付款，婚后共同还贷；（四）一方婚前签订房屋买卖合同，婚后以个人财产首付款并登记在个人名下,夫妻双方共同还贷;确定房产归属考虑的因素：（一）购房合同订立的时间（一）购房合同订立的时间（二）支付首付款的时间（三）取得房屋的时间（四）取得房产证的时间（五）首付款的来源（五）首付款的来源补偿合理吗？不买房就是房客？假设案例：以女方婚前购房，北京地区为例：假设案例：以女方婚前购房，北京地区为例：基本情况：基本情况：1、房屋购买价、房屋购买价100万万2、首付款、首付款20万万3、女方婚前向银行借款、女方婚前向银行借款80万万4、20年贷款期的本息和年贷款期

7、的本息和120万万5、女方婚前个人还贷、女方婚前个人还贷10万万6、结婚后夫妻共同还贷、结婚后夫妻共同还贷20万万7、离婚时银行剩下本金债务、离婚时银行剩下本金债务60万万8、离婚时该房现市场价值、离婚时该房现市场价值200万万1若判定该房产为女方婚前个人财产，则若判定该房产为女方婚前个人财产，则双方净收益比较为：双方净收益比较为：（为进项收入，为出项支出）（为进项收入，为出项支出）女方女方男方男方房房产产权归产产权归属属+200万万男方首付出男方首付出资资0婚前付出婚前付出-（20万万+10万）万）男方婚后男方婚后还贷还贷支出支出-10万万婚后付出婚后付出-10万万男方男方获还贷补偿获还贷补

8、偿+10万万返返还还男方男方还贷额还贷额-10万万剩余剩余银银行本金行本金债务债务-60万万净净收益收益+110万万净净收益收益02若判定该房产为夫妻共同财产，归女方所有，由女方给若判定该房产为夫妻共同财产，归女方所有，由女方给予男方折价，则双方净收益比较为：予男方折价，则双方净收益比较为：女方女方男方男方房房产产权归产产权归属属+200万万获获得房得房产产分割折价分割折价+85万万从房从房产产价价值值中中还还女方婚前个人女方婚前个人财财产产30万后，女方需万后，女方需给给付男方折价付男方折价款款-85万万婚后婚后还贷还贷支出支出-10万万婚前个人出婚前个人出资资-30万万婚后婚后还贷还贷支出

9、支出-10万万银银行剩下本金行剩下本金债务负债务负担一半担一半-30万万银银行剩下本金行剩下本金债务负债务负担一半担一半-30万万净净收益收益+45万万净净收益收益+45万万补偿的计算方式补偿的计算方式认定该房产为一方的个人财产，尚未归还的贷款认定该房产为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务。在婚姻存续期间用夫妻共同为一方的个人债务。在婚姻存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益，由一方对财产还贷部分，应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿（不仅仅是偿还对方一半配偶一方进行合理补偿（不仅仅是偿还对方一半的婚后还贷额）。的婚后还贷额）。在第三种审判思路上又有两种不同具体的操作方在第三种审判思路上又有两种不同具体的操作方法：法：（1）购房总成本）购房总成本=婚前首付款婚前首付款+一方婚前已还贷额一方婚前已还贷额+婚后夫妻共同还贷额婚后夫妻共同还贷额+离婚时剩余的贷款本金离婚时剩余的贷款本金（2）配偶应得补偿款）配偶应得补偿款=配偶还贷额配偶还贷额/购房合同全价购房合同全价款款*诉争房屋市场价值诉争房屋市场价值谢谢大家谢谢大家欢迎指正欢迎指正