房地产项目贴现现金流分析(讲座)-6.ppt

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1、房地产项目贴现现金流分析学科前沿讲座系列舒畅2010年11月 2021/9/1811.1 现金流量及定义n现金流量是反映主题对象在一定的期间内所发生的现金流入和流出，并包含由流入流出运动相互抵减后产生的现金流量净额，而其产生则源于这期间内的经营活动，投资活动和筹资活动。n现金流量表：指把上述活动产生的现金流入流出，及其净额编制成的表，一般用excel的形式体现。会计中的报表是对现金流日流出的记录，数据来源可参考资产负债表和损益表，而我们所学的现金流量表则是对未来现金运动的估算。2021/9/1821.2 现金流量分析的运用对象n一般对未来的现金即收益状况有进行预测的需要的情况下，而且也有长期，

2、稳定的现金流量运动的情况下，会运用现金流量分析。投资活动经营管理活动筹资活动主主主主 要要要要 针针针针 对对对对2021/9/1831.3 现金流量分析方法分类n现金流量分析分为 静态现金流分析 贴现现金流分析 2021/9/1842.1 静态现金流分析n见文档文件例：静态现金流量表 房产项目的表有类似成本法评估的格式，但是体现的是对未来现金流的估算。2021/9/1852.2 静态现金流分析特点n简单，一目了然，直观印象深刻。n现金数字直接和科目对应，便于现金流控制。v缺乏更生动，更详细的分析；数字之后所反映的财务和其他状况，没有及时显示。v显示状态处于时间序列中的某一个点（或是活动末期，

3、或是中间的一个时点）。不能反映现金流的时间特性。v由于简化性，很多因素被忽略，不能对最终决策产生太大影响。2021/9/1862.3.1 贴现现金流分析n贴现现金流又称为动态现金流，即反映更为详细的不同时间点的现金活动状况nDiscounted Cash Flow Statement，DCF；是人们为了预期未来现金流，所愿意付出的当前代价。简而言之，DCF就是将未来现金流未来现金流转化成现值。n对一个项目来说，DCF由以下估算得到：估算必须付出的现金以及预计收回的现金。同时，要考虑到付款周期（估算）。每一笔现金交易还必须减去收款付款这段时间的机会成本。2021/9/1872.3.2 DCF 释

4、义n例1.如果通货膨胀率是6，你的资产价值每隔12年就要减半。所以，如果你有一笔资产将会于12年后为你提供30，000美元收益的话，那么考虑到6的通膨率，这笔收益的现值就是15，000美元。对30，000美元的现金流进行折算，它的贴现值就是15，000美元。n例2.在一个房地产投资项目当中，我们考虑是否付出一定的价款10亿美元购入一个项目，目的是因为这个项目在未来若干年内如10年，能产生连续的现金收入，或是在未来若干年后可以转卖一个更高的价格。这时，市场上其他的类似项目的收益率为12，我们以这个为贴现率计算，如果未来收益转为贴现值，大于10亿美元的话，可以说这个项目是有投资价值的。2021/9

5、/1882.3.3 房地产项目DCF示例2021/9/1892.3.4 DCF的优势nDCF常被使用作为一种估价方法，企业估价和股票估价都会使用这种方式。但是不同于评估法中的收益评估法。n特点是采用了贴现率（Discounted Rate of Return)，有时候采用收益率IRR，但有同样的两个含义：货币的时间价值。任何投资者都希望能够立刻获取现金。而不希望有等待的过程。所以如果需要等待的话，投资者必须得到补偿。风险贴水（Risk Premium)，就是投资者对投资风险所要求的较高报酬率，以补偿投资者未来现金流取法兑现的风险。贴现现金流的缺点将在讲座结束前由同学来总结。贴现现金流的缺点将在

6、讲座结束前由同学来总结。2021/9/18102.4.1 DCF建立要素在在excel表上显示出来的要素表上显示出来的要素项目周期（如销售计划，租赁周期等）的估计和假设购买成本（即购买单价），包括：契税，交易佣金续建成本，装修成本贷款数目（gearing ratio的确定，考虑到自由资金，偿还能力以及项目的收益能力）税项目空置率项目折旧率非显示要素 Exit Yield一般估算方式基于经验，建议参考最近一年内的租金和售价的比例。CPI指数租金调整影响因素中的一个重要原因。2021/9/18112.4.2.1 DCF 构成部分项目假设2021/9/18122.4.2.2 Purchase Cos

7、t 购买成本n土地费用 土地价款及地上建筑物价格n停车位价款n样板房建造及装修n佣金（土地费用的12）n契税（土地费用的3%）n续建成本等2021/9/18132.4.2.3 前期费用，配套费用等这些通常包括：大市政配套费用（依市区和郊区而不同）前期费用（设计施工招标费，工程监理费，工程审照费，保险费，灰线恢复费，其他）区内配套费（供电，供水，燃气，电讯工程费等等）不可预见费其他费用2021/9/1814例房产项目DCF成本费用估算表（包含成本分项计算）.12021/9/1815续表.22021/9/1816续表.3注：房产项目的DCF分析中，上述例子中的第二，第三，第四大点费用发生时间分散，

8、而且其中的很多分项费用往往数量不大，对项目的分析结果（比如IRR和敏感性分析）影响不大，所以往往可以简化。2021/9/1817例常用的房产项目DCF成本估算表格式2021/9/18182.4.2.4 Tax Fees 税费n营业税及附加（一般采用5.565%，包括营业税，城建税，教育费附加，堤防费等）n房产税n所得税（33）2021/9/18192.4.2.5 Interim Expenses 间接费用间接费用包括：管理费用（按开发成本的38）销售费用（按销售收入的25）财务费用（根据现金流测算）物业维修基金 2021/9/1820例简单的DCF项目间接费用汇表2021/9/18212.4.

9、2.6 Financial Expenses 财务费用n按照财务费用有否，DCF可分为ungeared cash flow和geared cash flow。财务费用的发生通常是由于银行贷款因债而产生的。n财务费用一般为贷款的利息费用。n贷款利率是影响财务费用最重要的因素。6个月1年 5.56 5年以上 6.14n不同的偿付方式，贷款方式和贷款时间将对现金流产生影响。2021/9/1822例财务费用计算a2021/9/1823例财务费用计算bFunction-Financial-PMTFunction-Financial-IPMTFunction-Financial-PPMT2021/9/18

10、242.4.2.7 Rental or Sales Progress项目租赁或销售进度假设n首先，项目是做租赁或是销售在多种因素考虑之后作出决定。在此基础上做租赁方案或是销售方案。n项目可做纯租赁或纯销售，视不同的目的。n部分项目从现金平衡管理控制的角度出发，会同时进行租赁和销售。按项目性质和需要（比如：大楼底层的商铺租赁，上面的办公楼销售）。2021/9/1825例-酒店租金周期预估2021/9/18262.4.2.8 Other Assumptions 项目空置率，折旧率等假设数据n项目的空置率（Voids)。n折旧率针对长期出租的项目，比如说十年期的出租项目将要考虑折旧计算，往往是总投资

11、额的3%4%。n其他的一些可参照实例excel表。2021/9/18272.5 DCF的强大分析能力n4个IRR项目内部收益率投资者内部收益率项目内部税后收益率投资者内部税后收益率n投资者回收周期nNPVn敏感性分析nSCENARIO 分析n期末现金流余额n期末现金流等等2021/9/1828IRR分析和投资回收周期n见PlazaBoth的现金流2021/9/1829Scenario分析介绍2021/9/1830Scenario分析介绍n见PlazaScenario2021/9/1831敏感性分析介绍2021/9/1832敏感性分析介绍n见案例Plaza Both的敏感性分析图表2021/9/1833期末现金流余额分析n见PlazaAllSale现金流2021/9/1834实例分析n请参考四个实例项目分析。2021/9/1835