地产营销推广建议案.ppt

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1、前前 言：言：本次提案是北京联航地产针对国盛东润枫景项目营销推广所进行的第三次提案。前两次提案为东润枫景项目营销推广策划全案，重在科学而系统，旨在阐明推广思路与传播要点。而此次提案是在整合前两次方案的基础上，对东润枫景项目主导策略思想进行提炼加工，在国盛领导的指导下，对项目营销推广作出进一步补充和完善。本方案将从项目基础定位、综合卖点整理、营销推广进程、商业定位建议等方面做出策划建议，为项目做好谋略。C C C CO O O ON N N NT T T TE E E EN N N NT T T TS S S S ：内内内内容容容容纲纲纲纲要要要要：|项目基础定位项目基础定位|项目卖点综述项目卖

2、点综述|项目推广进程项目推广进程|商业景观建议商业景观建议|市场背景分析市场背景分析|Dong Run Feng Jing市场背景分析市场背景分析|宏观市场分析宏观市场分析|美国次贷危机导致美国房地产等各个经济领域出现疲软，并从单纯美国次贷危机导致美国房地产等各个经济领域出现疲软，并从单纯的美国建筑业和汽车行业等收缩，蔓延至广泛的消费领域，随着欧的美国建筑业和汽车行业等收缩，蔓延至广泛的消费领域，随着欧洲地区银行的惜贷行为，使欧洲的消费需求开始减弱，并且影响到洲地区银行的惜贷行为，使欧洲的消费需求开始减弱，并且影响到亚洲国家对欧美地区的出口。由于欧洲国家的内需增长无法替代欧亚洲国家对欧美地区的

3、出口。由于欧洲国家的内需增长无法替代欧美国家，最终形成全球范围内的经济下滑。美国家，最终形成全球范围内的经济下滑。|世界世界|中国为了减轻次贷危机带来的通胀压力，实行紧缩的贷币政策和财政政中国为了减轻次贷危机带来的通胀压力，实行紧缩的贷币政策和财政政策，央行多次提高利率并提高了存款储备金率。这些政策措施在减缓通策，央行多次提高利率并提高了存款储备金率。这些政策措施在减缓通胀压力的同时，也给中国的经济发展带来了一些负面影响，中国的股市胀压力的同时，也给中国的经济发展带来了一些负面影响，中国的股市和房市首当其冲。和房市首当其冲。|国内国内|国家统计局发表数据，我国三季度国家统计局发表数据，我国三季

4、度GDP同比增长同比增长9.9，比上年同期回，比上年同期回落落2.3个百分点，虽未出现个百分点，虽未出现GDP指数的暴跌格局，但回落态势十分明显。指数的暴跌格局，但回落态势十分明显。其中，受国家宏观调控下的银行信贷收紧、房价走势回落以及土地政策其中，受国家宏观调控下的银行信贷收紧、房价走势回落以及土地政策变化等因素影响，房地产行业进入前所未有的销售淡季。变化等因素影响，房地产行业进入前所未有的销售淡季。今年下半年以来，西安、长沙、重庆、南京、杭州等地方政府相继推出今年下半年以来，西安、长沙、重庆、南京、杭州等地方政府相继推出包括购房入户、减税、购房补贴等在内的包括购房入户、减税、购房补贴等在内

5、的“地产新政地产新政”，以期扭转房地，以期扭转房地产市场的颓势，提振持续低迷的成交量。产市场的颓势，提振持续低迷的成交量。10月月22日，央行、财政部和国日，央行、财政部和国税总局联手推出包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税税总局联手推出包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30等多项刺激楼等多项刺激楼市的利好，旨在通过优惠购房者，刺激成交量，拯救房地产产业链条各市的利好，旨在通过优惠购房者，刺激成交量，拯救房地产产业链条各个环节，确保经济增长。个环节，确保经济增长。市场现状市场现

6、状|“|“救市救市”效果明年将效果明年将显显|在宏观经济减速和资产价格下行的趋势下，这些在宏观经济减速和资产价格下行的趋势下，这些“救市救市”措施在短措施在短期内很难改变房地产市场下滑的成交量，房地产市场的整体低迷和期内很难改变房地产市场下滑的成交量，房地产市场的整体低迷和调整，扭转仍然需要一段时间。调整，扭转仍然需要一段时间。|“|“博弈博弈”局面已经形成局面已经形成|2008年的冷淡市场给买卖双方都施加了很大压力，就目前销售现场年的冷淡市场给买卖双方都施加了很大压力，就目前销售现场状态来看，买卖双方都在观望和试探，看对方的价格底线在哪里，状态来看，买卖双方都在观望和试探，看对方的价格底线在

7、哪里，最重要的是在中央加大房地产调控力度的信号日渐清晰的情况下看最重要的是在中央加大房地产调控力度的信号日渐清晰的情况下看政策的走向。政策的走向。|区域市场对比区域市场对比|从地段价值上来看：从地段价值上来看：东环城路与东南 湖大路交汇处 尽管各项目均处于同一区域，地段价值差距甚微，比较而言，三家竞品均占据东南湖大路主干道，特别是“新筑一品”距离较近，但相比其他项目，本案距离区域内大型配套却更近一些，总体来说，在同享区域配套的情况下，地段价值各家平分秋色。安华美郡安华美郡巴洛克巴洛克铂宫铂宫新筑一品新筑一品本案本案东环城路与东南 湖大路交汇处 昆山路与东环城 路交汇处 仙台大街与东南 湖大路交

8、汇处 从居住舒适度上来看：从居住舒适度上来看：占地:3万建筑:3.6万容积率:1.2项目舒适度的衡量标准主要体现在容积率和建筑密度上。以上各项目土地开发面积均不大，本案占地最多，“巴洛克铂宫”项目容积率最小，排除“铂宫”项目产品演变的因素，本案在居住舒适度上略胜于其他两个项目，但此方面价值对于购房者却并不明显。安华美郡安华美郡巴洛克巴洛克铂宫铂宫新筑一品新筑一品本案本案占地:3万建筑:10万容积率:2.95占地:4.02万建筑:10容积率:2.50占地:3.9万建筑:10容积率:2.57从建筑创新上来看：从建筑创新上来看：酒店式公寓从经开区区域特点来看，多层曾经是区域内的主力建筑形态，但因为土

9、地供应的关系，高层、小高层日益兴起。以上楼盘，“巴洛克铂宫”与“新筑一品”产品过于单一，“安华美郡”与本案的多层都将是日后最具利益增长的建筑形态，而本案独有18层青年公寓却是区域内地标级建筑，价值影响力非他项目可比。安华美郡安华美郡巴洛克巴洛克铂宫铂宫新筑一品新筑一品本案本案多层、小高层、高层多层、小高层、高层、青年公寓小高层从户型结构上来看：从户型结构上来看：面积面积 比例比例 98-99 21%79 5%47-57 74%上述楼盘户型比基本一致，这反应了自“国六条90平70%政策”以后的统一趋势。但本案相对于其他竞品，100平以上户型比例较大，在各家小户型比例近乎相同的情况下，相对于销售利

10、润收益，本案占据很大优势。安华美郡安华美郡巴洛克巴洛克铂宫铂宫新筑一品新筑一品本案本案 面积面积 比例比例40-60 29%70-89 51%100-134 20%面积面积 比例比例40-60 16%70-90 70%100-120 14%面积面积 比例比例30-60 21%60-90 49%90-130 30%运用积极的营销策略，最大限度地发挥优势，便能最高效率地转化劣势从以上对比分析中不难看出，本案的优势在于借势自身建筑优势未来的威胁和风险大多来自整体市场及宏观政策等方面。对比分析总结对比分析总结将本案产品定位进行准确地厘定缩小范围，集中火力，锁定特定的目标圈层，进行定向公关，重点挖掘。通

11、过行之有效的策划推广，对项目进行合理的市场定位、产品定位及价格定位，制定符合、利于销售的推广策略，才能找到本项目的市场切入点，获得目标人群对本案的区域公信力和楼盘影响力的心理认同等目的。总总 体体 思思 路路只要保持清醒的认识 Dong Run Feng Jing项目基础定位项目基础定位|项目标识建议项目标识建议|LOGO设计设计 方案方案01 LOGO设计设计 方案方案02 LOGO设计设计 方案方案03 LOGO设计设计 方案方案04 LOGO设计设计 方案方案05 LOGO设计设计 方案方案06 LOGO设计设计 方案方案07|项目市场定位项目市场定位|首先明确首先明确项目定位之于销售的

12、意义项目定位之于销售的意义：只有做好准确的项目定位，只有做好准确的项目定位，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，才能满足客户群体的置业需求，才能满足客户群体的置业需求，才有可能在一个较短的时间内完成销售。才有可能在一个较短的时间内完成销售。市市 场场 定定 位位（找出市场的空白点提升产品的价值点）01主推定位语：主推定位语：原味枫景枫景 原味枫情枫情Maple flavor of the sceneryThe original styleMaple flavor of the sceneryThe original style备选定位语：备选定位语：原味生活新原味生

13、活新“枫枫”尚尚Maple flavor of the new life styleMaple flavor of the new life style传传 播播 定定 位位（提升产品的品质感）02主推定位语：主推定位语：国盛地产国盛地产20092009原味生活代表作原味生活代表作GuoSheng Real Estate 2009 the Manior of the LifeGuoSheng Real Estate 2009 the Manior of the Life（目的：宣传产品的同时兼顾开发企业品牌的树立与同步推广）|项目组团命名项目组团命名|方案一：方案一：第一组团名称：第一组团名称

14、：第六季平行线甲壳虫5栋多层1栋高层第二组团名称：第二组团名称：第三组团名称：第三组团名称：2栋小高层2栋高层关联点及推广的延续性关联点及推广的延续性三个组团名皆具用独特的属性，特别而易记。第六季 参照六栋产品数量，并且在组团内第六栋最为独特，故 名“第六季”。平行线参照两栋产品形态，时尚化气息较“一组团”重些。甲壳虫以符号代替概念，三组团两栋青年公寓符合地标建筑特点，以甲壳虫概念加以推动，更显贴切。三个组团各依据产品特点而命名，且符合青年消费者的特征：青年追求时尚与个性，不仅仅安于享受四季的风采，更追求第五季、第六季的幻想。不仅仅乐于相似的享受，更追求如平行线般不相交的感受，不仅仅限于家人的

15、百般呵护，更向往甲壳虫样的自己的小窝。方案二：方案二：第一组团名称：第一组团名称：红蜻蜓燕尾蝶甲壳虫5栋多层1栋高层第二组团名称：第二组团名称：第三组团名称：第三组团名称：2栋小高层2栋高层关联点及推广的延续性关联点及推广的延续性三个组团名皆具用独特的属性，特别而易记。红蜻蜓 一组团多为中、大户型，生活氛围偏于温馨与祥和，但却多了一 份浪漫与追求，因此红蜻蜓更好的表达了这一概念。燕尾蝶蝴蝶本就是青年群体所喜欢之物，而燕尾蝶在这一基础上将独特 的属性加以渲染，强调与众不同。甲壳虫甲壳虫的概念符合三组团两栋青年公寓符合地标建筑特点，更容易借势和概念挖掘。三个组团围绕“东润枫景”而展开，符合枫景的诸

16、多特征：不管是蜻蜓、蝴蝶还是甲壳虫，都仅仅是生活在美丽枫树林中的生命，它们的存在，是东润枫景原味生态的标志和依托。在东润枫景，不仅有风景，更有丰富多彩的生活。Dong Run Feng Jing项目卖点综述项目卖点综述卖点之一：优越地段卖点之一：优越地段东城区域发展核心，北邻自由大路、南接东南湖大路，周边紧东城区域发展核心，北邻自由大路、南接东南湖大路，周边紧邻中东商圈，赛德购物中心、国贸、中东市场、北方市场邻中东商圈，赛德购物中心、国贸、中东市场、北方市场区区域发展潜力巨大。域发展潜力巨大。汽车尾气汽车尾气噪音污染噪音污染中东商圈中东商圈交通要道交通要道发展潜力发展潜力卖点之二：企业实力卖点

17、之二：企业实力国盛地产国盛地产拥有雄厚的企业实力和专业的房地产开发经验。拥有雄厚的企业实力和专业的房地产开发经验。在品牌实力的带动下，能够更好的为项目增加附加价值。在品牌实力的带动下，能够更好的为项目增加附加价值。国盛地产Guo Sheng Real Estate品牌标识设计：卖点之三：原味生态社区卖点之三：原味生态社区国盛国盛东润枫景东润枫景 秉承秉承“以人为本以人为本”、“生态为先生态为先”的开发思路，的开发思路，因地制宜抛出了高起点、高品质、高附加值、高智能化的因地制宜抛出了高起点、高品质、高附加值、高智能化的“原味生原味生态社区态社区”理念，打造纯粹生态型社区氛围。理念，打造纯粹生态型

18、社区氛围。国盛国盛东润枫景东润枫景原味生态社区卖点之四：规模型生态精品社区东润枫景以城东中心独树一帜的中高档复合社区为市场目标，整合东润枫景以城东中心独树一帜的中高档复合社区为市场目标，整合地段、环境、专业经验、开发团队等各种优势资源，全力打造地段、环境、专业经验、开发团队等各种优势资源，全力打造“东东城宜居生活城宜居生活”，塑造规模型生态精品社区。，塑造规模型生态精品社区。卖点之五：完善配套卖点之五：完善配套东润枫景附近为中东商圈，大到建材，小到日常百货，生活所东润枫景附近为中东商圈，大到建材，小到日常百货，生活所需应有尽有，另外社区拥有需应有尽有，另外社区拥有1-21-2层临街商服，更能够

19、满足业主对层临街商服，更能够满足业主对生活品位与档次的需求。生活品位与档次的需求。幼儿园诊所邮局农贸市场特色餐饮大型洗浴建材超市KTV东润枫景商服卖点之六：贴心物业卖点之六：贴心物业东润枫景东润枫景聘请知名物业管理公司，引进先进的物业管理模式和聘请知名物业管理公司，引进先进的物业管理模式和经验，并启用综合素质较高的专业人才和复合型管理人才，为经验，并启用综合素质较高的专业人才和复合型管理人才，为业主提供优质的物业管理服务。业主提供优质的物业管理服务。Dong Run Feng Jing项目推广进程项目推广进程|广告传播策略广告传播策略|在本阶段在本阶段我们将以以往传播经验为基础，借鉴市场中其他

20、开发商的成功运作经验，整合整合多种媒体资源，丰富传播渠道，使东润枫景的传播攻势立体化通过多种传播方式的全方位组合，通过多种传播方式的全方位组合，实现最广泛的到达率，形成长远的宣传效应。实现最广泛的到达率，形成长远的宣传效应。具体操作手法如具体操作手法如下下：“整合多种媒体资源，丰富传播渠道”并不意味着在广告方面投入过多花费。这一点是我们在营销推这一点是我们在营销推广中一直坚定的原则广中一直坚定的原则值得提出的是值得提出的是平面媒体平面媒体+户外媒体户外媒体+展示媒体展示媒体+网络媒体网络媒体媒体组合采用如下组合方式：媒体组合采用如下组合方式：由于由于媒体宣传是一种短期有效行为故此故此在执行过程

21、中将整合各种媒介资源，进行合理投放获取最大效果 传播策略拟订 3、以印刷纸品印刷纸品等手段，对消费者进行告知性具体产品诉求，以促使他们在所处圈子中产生口碑效应。1、以平面广告平面广告为主导，充分引导消费者，利用系列道具传达更丰富的产品信息，提升产品品质感。2、以户外媒体户外媒体为辅，塑造产品形象，向目标消费者做重点诉求，争取达到最广泛的覆盖。（三位一体，层层推进）（三位一体，层层推进）大传播大传播深渗透深渗透长影响长影响深渗透长影响整合多种媒体资源，丰富传播渠道，强化东润枫景项目的传播攻势。大传播概念说透；广告写透；风格做透；媒体用透。充分利用折页等销售物料户外资源，形成长远宣传效应。【概念传

22、播】【概念传播】个性时尚生活概念，给客户心理憧憬及预期。【文本传播】【文本传播】创作设计时尚生活黑皮书、时尚住宅画册、时尚户型画册，以书面读本的形式强化时尚生活的意义。【体验传播】【体验传播】时尚活动出击，将未来生活型态提前预演，给目标客户以切身体验，通过“事实”打动客户。【DV DV 传播】传播】邀请电视台、电台的现场直播，强化项目概念的真实性、权威性、可信性。【圈子传播】【圈子传播】通过整合推广活动，形成良好的口碑传播，在青轻圈子群内达成“老客户带新客户的良性局面。|推广渠道及说明推广渠道及说明|传播渠道：传播渠道：1 1、报纸广告、报纸广告2 2、户外广告、户外广告3 3、现场包装、现场

23、包装5 5、印刷品、印刷品AA首选新文化报及房地产报首选新文化报及房地产报前者在长春市具有较高的发行量，尽管价格相比较高些，但传播力度较大；后者为市内唯一专业性的报纸，消费者对其认可度较高。4 4、影视广告、影视广告BB次选东亚经贸新闻及城市晚报次选东亚经贸新闻及城市晚报考虑到媒体关系问题，在项目开盘等重要时点可适当进行投放，以维系媒体良好关系。C C内容依宣传节点进行内容依宣传节点进行前期报纸宣传以形象宣传入市，并附带开发商品牌及首发产品信息，延续阶段则以产品利好为重要信息进行传播。6 6、网络宣传、网络宣传传播渠道：传播渠道：1 1、报纸广告、报纸广告2 2、户外广告、户外广告3 3、现场

24、包装、现场包装5 5、印刷品、印刷品AA东环城路道旗东环城路道旗由于项目附近缺乏指引系统，故在东环城路段架设道旗，作为形象宣传及项目指引。4 4、影视广告、影视广告BB区域繁华地段擎天柱区域繁华地段擎天柱户外闹市中的擎天柱在宣传上具有很好的传播作用，但考虑其成本昂贵，可酌情进行选择。6 6、网络宣传、网络宣传传播渠道：传播渠道：1 1、报纸广告、报纸广告2 2、户外广告、户外广告3 3、现场包装、现场包装5 5、印刷品、印刷品AA工地围挡工地围挡工地围挡在有效传播项目形象和信息的同时，能够吸引过往客群，并有效保护工地现场形象。4 4、影视广告、影视广告BB销售中心包装销售中心包装主要包括室内看

25、板、挂旗、易拉宝等宣传道具，可以进行项目宣传，并有效美化室内空间，渲染项目统一的视觉调性。6 6、网络宣传、网络宣传传播渠道：传播渠道：1 1、报纸广告、报纸广告2 2、户外广告、户外广告3 3、现场包装、现场包装5 5、印刷品、印刷品AA电视广告电视广告考虑电视广告的制作成本及宣传功效，只建议在项目开盘等重要活动中，酌情进行现场录制。4 4、影视广告、影视广告 B B广播广告广播广告考虑广播广告的即时宣传作用，仅在项目入市、重要活动、利好信息等特定时段进行发布，以更好配合报纸媒体、现场活动等进行。6 6、网络宣传、网络宣传传播渠道：传播渠道：1 1、报纸广告、报纸广告2 2、户外广告、户外广

26、告3 3、现场包装、现场包装5 5、印刷品、印刷品AA楼书楼书/折页折页楼市能够提升项目形象，但制作成本较高，且不能普遍发放，故建议制作4折折页，在可以有效补充宣传工具的同时，也不失项目档次。4 4、影视广告、影视广告 B B户型单页户型单页在前期设计并制作户型单页，明晰户型种类，以便客户来访中发放；另外，好的户型单页不仅仅是传播户型概念，更可将项目建筑内外优势全部展现出来，不仅在于人居，更在于生活。6 6、网络宣传、网络宣传传播渠道：传播渠道：1 1、报纸广告、报纸广告2 2、户外广告、户外广告3 3、现场包装、现场包装5 5、印刷品、印刷品AA借势借势/搜房更新搜房更新借助目前长春市较有公

27、信力的搜房网，即时更新项目信息，并争取时刻在地产首页显示4 4、影视广告、影视广告 B B造势造势/自建网站自建网站网络现已普及，宣传必须从长远考虑，建立稳固形象，建议组建东润枫景独立网络门户6 6、网络宣传、网络宣传|阶段工作阐述阶段工作阐述|-2009 年 -强销一阶段强销二阶段 以新闻报道的形式造势，传播项目信息 配合卖场的组织，显现良好热销气氛，促进犹豫客户产生购买行为 一期开盘更换户外广告。广告传播二期产品形象以预热期客户积累为前提，适当增加报刊广告的宣传力度二期开盘减少硬广，通过户外广告延续市场印象；推出促销举措，依靠前期积累的客户资源及口碑形象推动老客户带新客户成交。延续阶段1月

28、月 4月月 7月月 10月月 1 2月月 3预热阶段 售楼处包装完毕，完成销售物料制作 以户外媒体为主要传播载体，进行品牌建立及项目形象的铺垫宣传 同时做好销售队伍的组建及培训1月初月初4月初月初4月初月初7月初月初7月初月初10月初月初12月初月初 次年次年3月月上表所示的入市时机为初步预估，具体运作视项目工程进展情况另议。强销三阶段更换户外广告。广告传播三期产品形象以预热期客户积累为前提，适当增加报刊广告的宣传力度10月初月初12月初月初 一组团开盘一组团开盘 二组团开盘二组团开盘 三组团开盘三组团开盘营销推广阶段划分阶段主题：前期预热具体工作：现场布置 广告发放具体执行工地包装：工地围挡

29、 指示道具现场形象：销售中心装修进行装修。销售物料：DM，客户登记表时间时间活动活动备注备注2.1-2.7户外围挡道旗设计并确认围挡社区及异型设计要求色彩鲜明，形状突出2月中旬网站建设开始进行2.22-3.22户外围挡安装完毕3.1开始首次报纸广告投放信息以“原味生态生活”为主题1月初签订营销代理合同2月初开始围挡、户型单页、道旗等物料设计2月末释放报广及安装围挡4月30日进入一组团销售接待工作2月中网站建设提上日程报广围挡营销推广阶段划分阶段主题：一组团开盘具体活动：销售中心包装、样板间指引系统、开盘活动策划工作具体执行现场包装：售楼处装饰、看板、挂旗工地形象：销售中心及样板间装修完毕。销售

30、物料：DM、贵宾卡，客户登记表，户型单页、楼书时间时间活动活动 备注备注 4月末销售中心启动活动开始正式接待客户5月初样板间对外开放组织看房客户参观5月中一组团开盘活动以现场活动引爆现场4月末销售中心装修完毕5月初取得销售许可证5月15日开盘活动7月初进入二组团销售接待工作开盘的准备开盘的前提条件（1）已交纳定金人数应达到一定数量：根据已排号的数量，提前一个月着手广告宣传和活动组织，为开盘积累足够的客户量；（2）销售手续已经完备；（3）工程进度要求：一组团样板房开放，通过实景展示让目标客户对东润枫景有比较直观的完好印象，为看房提供便利条件。时限：5月8日5月14日销售队伍准备：确定销售队伍人员

31、组成销售队伍培训安排（在开盘前将集中针对开盘进行一次销售人员培训。培训围绕三方面内容进行项目基本情况熟悉、销售政策熟悉、开盘活动安排熟悉、销售技巧培训。）执执 行行 要要 点点销售准备物料准备活动准备宣传准备执执 行行 要要 点点销售准备物料准备活动准备宣传准备 包括销控表制作、工程进度展板、现场活动说明展板、合同书、财务收据、各类相关证件准备及宣传资料准备。宣传资料包括单张、户型单张、楼书、折页、礼品袋。执执 行行 要要 点点销售准备物料准备活动准备宣传准备 事务性联络：嘉宾邀请、媒介邀请、客户邀请、公正邀请、酒席预定、物料供应商联络。开盘活动道具准备：乒乓球、纸箱、转盘、展板、红纸包、抽奖

32、卡等。执执 行行 要要 点点销售准备物料准备活动准备宣传准备 电视广告、户外广告和车体广告的制作、投放及安装。开盘活动开盘活动活动亮点（一）活动亮点（一）活动亮点（二）活动亮点（二）活动亮点（三）活动亮点（三）活动亮点（四）活动亮点（四）签约现场：销售中心装饰一新、高贵典雅；现场备有咖啡、热茶、水果等饮食供来宾享用；管弦乐队现场演奏柔和优雅的音乐，签约活动在轻松愉快、优雅和谐的气氛中进行。开盘仪式：整个开盘仪式简单而隆重，邀请各界嘉宾，政界领导及国盛地产领导讲话，开盘剪彩、鸣炮、放飞气球等部分组成，热烈、缤纷、精彩，匹配东润枫景的个性化形象。活动亮点（一）活动亮点（一）活动亮点（二）活动亮点（

33、二）活动亮点（三）活动亮点（三）活动亮点（四）活动亮点（四）送您一把金钥匙,开启精彩人生这扇门开盘期间，凡是购买东润枫景组团产品的客户，均可获赠一把象征性的金钥匙，象征精彩人生的开始。活动亮点（一）活动亮点（一）活动亮点（二）活动亮点（二）活动亮点（三）活动亮点（三）活动亮点（四）活动亮点（四）优惠政策：优惠政策：东润枫景组团产品一次性付款9.8折，按揭9.9折。开盘期间，每天前三位购买东润枫景组团产品的客户，均获赠“长白山三日游”，观光日期另行通知。开盘当日亲临现场即有精美好礼相送，静候尊驾莅临！开盘当日购房即可获赠东润枫景精美楼书一本。活动亮点（一）活动亮点（一）活动亮点（二）活动亮点（二

34、）活动亮点（三）活动亮点（三）活动亮点（四）活动亮点（四）营销推广阶段划分阶段主题：二组团开盘具体活动：二组团开盘活动、小众公关活动现场包装：售楼处装饰、看板、挂旗工地形象：样板间装修完毕。销售物料：DM、客户登记表，户型单页、楼书7月初二组团产品宣传转换8月初取得销售许可证8月14日开盘活动9月初进入三组团销售接待工作现场生活情景 真人SHOW情景文化新都市生活情景文化新都市生活 真人情景真人情景SHOW致电意向客户，征询周末休闲方案；邀约到场享受休闲生活 演绎文化情景生活 增强现场感染力 制造高关注度和新闻点休闲氛围营造享冷餐、品红酒活动内容：利用美食、品酒、主题PARTY等具备休闲气质的

35、活动活动主要群体：意向客户群体营销推广阶段划分阶段主题：三组团开盘具体活动：三团开盘活动、小众公关活动现场包装：售楼处装饰、看板、挂旗工地形象：样板间装修完毕。销售物料：DM、客户登记表，户型单页、楼书10月初三组团产品宣传转换10月初取得销售许可证10月16日开盘活动12月初进入延续销售中秋灯谜中秋灯谜 销售中心悬挂灯笼，以示节日气氛，并悬挂灯谜，供来访客户娱乐。道道 具具 灯笼10个、灯谜40条、绳子、夹子49个活动流程活动流程 1、在活动日，来访客户可随意猜谜，猜出即可到工作人员处兑奖，猜 对一条可得一张兑奖券。2、待客户猜对灯谜，工作人员即刻取下所猜灯谜，如发生多个客户同时 猜对灯谜现

36、象，则全部发放兑奖卷。3、在活动进行时间段内，客户可随时自行结束竞猜，凭借手中兑奖卷数 量领取相应等级奖品。兑奖设置兑奖设置 一等次：凭1-3张兑奖券抽取，奖品价值为28元左右的奖品，20份 二等次：凭3-5张兑奖券抽取，奖品价值为48元左右的奖品，10份 三等次：凭5-8张兑奖券抽取，奖品价值为68元左右的奖品，4份 四等次：凭8-10张兑奖券抽取，奖品价值为88元左右的奖品，2份喜迎中秋喜迎中秋 共赏枫景共赏枫景东润枫景中秋灯谜竞猜活动东润枫景中秋灯谜竞猜活动营销推广阶段划分阶段主题：“老带新”具体活动：制定“老带新”奖励机制，业主答谢活动现场包装：户外条幅工地形象：销售物料：圣诞、新年礼

37、品12月初停止广告宣传12月25日业主圣诞联欢12月31日发放新年贺卡次年进行清盘销售|国盛品牌塑造国盛品牌塑造|品牌强化品牌强化操作方法操作方法以“国盛在春城国盛在春城”为主线，阐述国盛地产在东润枫景项目营造上所下的苦功与深功。为了使“国盛品牌”更明确地服务于东润枫景具体的营销宣传及营销活动，有效实现品牌的良性效应；对国盛品牌进行深度塑造，丰富并强化品牌内涵，借以提升品牌高度：开发精品开发精品 建筑艺术建筑艺术拟在拟在的基础上，的基础上，以“企业殊荣企业殊荣”为作点，提升国盛地产的品牌高度，彰显实力与荣耀。品牌强化品牌强化操作方法操作方法 为了使“国盛品牌”更明确地服务于东润枫景具体的营销宣

38、传及营销活动，有效实现品牌的良性效应；对国盛品牌进行深度塑造，丰富并强化品牌内涵，借以提升品牌高度：开发精品开发精品 建筑艺术建筑艺术拟在拟在的基础上，的基础上，经由细致的品牌特征挖掘与系细致的品牌特征挖掘与系统资源整合统资源整合，把更丰富更深刻的品牌内容，有机融入宣传纸品、户外、报纸、电视等多种媒介资源，全方位提升品牌高度与内涵。品牌宣传应用品牌强化品牌强化操作方法操作方法 为了使“国盛品牌”更明确地服务于东润枫景具体的营销宣传及营销活动，有效实现品牌的良性效应；对国盛品牌进行深度塑造，丰富并强化品牌内涵，借以提升品牌高度：开发精品开发精品 建筑艺术建筑艺术拟在拟在的基础上，的基础上，国盛地

39、产名动春城|建筑立面颜色建议建筑立面颜色建议|项目多层、小高层项目多层、小高层，受众多为青年、中年人群，因此建筑立面在色彩的选择上应以暗色或中性色为主，注重色彩的单纯、和谐及其内涵，不求彩度、色度的丰富性。项目高层项目高层相定位青年公寓，且在整个社区乃至区域，都有着地标建筑的特点，在立面颜色选择上应力求新意，以现代感强烈的类似色加以组合，给人一种相对时尚特性的感觉。因此建筑立面在色彩的选择上应以中性或淡色为主，这种颜色既淡雅又时尚，既明快又活跃，把建筑本身的气质淋漓尽致表现出来，超凡脱俗而又没有丝毫的夸张和高调。Dong Run Feng Jing商业商业/景观建议景观建议|商业定位建议商业定

40、位建议|商业服务人群定位：入住本项目的人群商业服务人群定位：入住本项目的人群/工作或居住工作或居住在项目周边的人群在项目周边的人群/项目的随机消费人群。项目的随机消费人群。东润枫景商业部分是首先服务于整体东润枫景商业部分是首先服务于整体项目、其次辐射到周边区域的一个中项目、其次辐射到周边区域的一个中高档商务配套商业。高档商务配套商业。商业价值提升商业价值提升作为整体项目的商务配套，东润枫景从其功能上讲还作为整体项目的商务配套，东润枫景从其功能上讲还需要符合、支持和完善需要符合、支持和完善“休闲商务有机体休闲商务有机体”的概念以的概念以支撑整体项目形象。支撑整体项目形象。u 银行银行商务物业必备

41、的配套；能承受较高的售租价商务物业必备的配套；能承受较高的售租价格。格。商业业态定位商业业态定位u 汽配卖场汽配卖场借助项目周边汽车修配的良好氛围，开借助项目周边汽车修配的良好氛围，开拓汽配市场，营造拓汽配市场，营造4S4S店。店。商业业态定位商业业态定位u 中西式品牌餐厅中西式品牌餐厅商务配套。服务于整体项目同时商务配套。服务于整体项目同时可以辐射到周边区域。能承受较高的售租价格。可以辐射到周边区域。能承受较高的售租价格。商业业态定位商业业态定位社区健身会所社区健身会所“健身房、棋牌室、茶艺居、桌球室、健身房、棋牌室、茶艺居、桌球室、等；为业主提供一个集休闲、娱乐、健身、洽谈、购物为一等；为

42、业主提供一个集休闲、娱乐、健身、洽谈、购物为一体的综合场所。体的综合场所。商业业态定位商业业态定位大型商超大型商超满足业主生活需求之外，大型商超对社区商满足业主生活需求之外，大型商超对社区商业整体招商工作具有带动作用，如中海、万达长春明珠等社业整体招商工作具有带动作用，如中海、万达长春明珠等社区商业均率先引进超市，以带动商业全面进行。区商业均率先引进超市，以带动商业全面进行。商业业态定位商业业态定位|景观定位建议景观定位建议|名副其实的枫景社区社区内种植多种枫树，配合四季植物，形成独具特色的枫景主题社区。以枫景为名的艺术以东润枫景标识作为设计元素，创造独有的艺术造型，成为楼盘的识别符号。时尚步伐新异路线社区公共道路艺术空间社区主题休闲广场时尚实用的主题休闲小品