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1、认真开展认真开展“违规变更规划、违规变更规划、调整容积率问题专项治理调整容积率问题专项治理”工工作作 2009.5认真开展认真开展“违规变更规划、违规变更规划、调整容积率问题专项治理调整容积率问题专项治理”工作工作 一、对建筑容积率的基本认识二、容积率的制定与调整 三、清理核查工作的重点 一、对建筑容积率的基本认识1.容积率的概念容积率的概念在一定的地块内，（允许修建的）总建筑面积与建筑用地面积的比值。一、对建筑容积率的基本认识2.研究建筑容积率的意义（1）控制容积率是政府政府衡量土地使用强度和评价土地利用合理性的重要指标和基本手段。（2）提高容积率是开发商开发商获取超额利润的工具。（3）合理

2、容积率是业主业主享受必要环境条件的基本保证。（4）把握容积率是遏制房地产业腐败的突破口。小结：双刃剑双刃剑科学制定科学制定严格执行严格执行一、对建筑容积率的基本认识3.容积率的特性容积率的特性（1）容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量（容积率总建筑面积/净地块面积）净地块：建筑所使用的场地；总建筑面积：地面以上部分的建筑面积总和。（2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。（3）在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成反比。（4）容积率是相对指标，有一定弹性。小结：弹性弹性度量度量 一、对建筑容积率的基本认识4.确定容积率的原则确定容

3、积率的原则 （1）容积率上限：取决于环境质量的最起码要求；（2）容积率下限：取决于开发者能承受的最高楼面地价。小结：客观值客观值普遍性普遍性避开开发商避开开发商 一、对建筑容积率的基本认识5.确定容积率的依据（1）国家和省的法律、法规、标准、规范（2）城市总体规划或分区规划（3）城市的经济状况（4）地块的实际情况小结：因地制宜因地制宜政策性政策性地方性地方性 一、对建筑容积率的基本认识6.影响容积率的主要因素影响容积率的主要因素（1）地块的使用性质；（2）地块的区位；（3）城市交通和基础设施容量；（4）地块空间环境条件表现为城市设计的要求；（5）建造方式与形体；（6）地块土地出让价格；（7）历

4、史环境的保护。小结：多因子多因子技术支撑技术支撑经验积累经验积累 一、对建筑容积率的基本认识7.确定容积率的方法确定容积率的方法（1）形体布局模拟；（2）经验归纳统计；（3）调查分析对比。小结：小结：方案对比方案对比集思广益集思广益 一、对建筑容积率的基本认识8.容积率下限的确定容积率下限的确定开发总投入利润率总产出总投入小结：利益兼顾利益兼顾 一、对建筑容积率的基本认识9.容积率的调节容积率的调节指导原则：利益分享、不超上限；调节方法：调节系数法 地块出让价格升值率调节系数建筑面积增加率小结：复杂性复杂性明确性明确性公开性公开性 二、容积率的制定与调整 1.容积率的制定程序（1）下达任务（2

5、）熟悉总规（3）现场踏查（4）编制方案（5）技术审查（6）行政把关（7）专家论证（8）汇总修改（9）上报批准小结：程序严密程序严密大漏洞概率低大漏洞概率低二、容积率的制定与调整2.容积率调整的必要性（1）制定程序的漏洞（2）决策过程的偏差（3）实施条件的变化（4）经济利欲的膨胀小结：多数实施顺利多数实施顺利个别在所难免个别在所难免 二、容积率的制定与调整3.容积率调整的程序（1）调整申请（2）行政审核（3）下达任务（4）技术论证（5）专家论证（6）现场公示（7）行政汇总（8）重编控规（9）上报批准小结：阳光规划阳光规划科学可行科学可行杜绝腐败杜绝腐败 二、容积率的制定与调整二、容积率的制定与调

6、整4.容积率上限的控制容积率上限的控制住宅建筑面积净密度控制指标万m2/hm2）住宅层数建筑气候区划、低 层1.101.201.30多 层1.701.801.90中高层2.002.202.40高 层3.503.503.50注：混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值；本表不计入地下层面积。二、容积率的制定与调整（2）其它用地容积率表4.6.doc小结：把握上限把握上限适用安全适用安全 三、清理核查工作的重点 1.核查有关资料的真实性（1）有关资料是否齐全（2）有关资料的核发时间是否真实、合法选址意见书（附规划设计条件）建设用地规划许可证建设工程规划许可证竣工验收（3）核发机关是否合法（4）

7、核发程序是否合法（5）有关资料是否清晰，有否涂改三、清理核查工作的重点2.原始容积率的合理性（1）是否明确（2）是否超出上限值 三、清理核查工作的重点3.修改程序的合法性（1）是否提出申请（2）是否进行论证（3）是否进行公示（4）是否经过批准三、清理核查工作的重点4.修改结果的合理性（1）申请理由是否合理（2）有否论证资料（3）是否超出上限（4）利益分配是否合理 三、清理核查工作的重点5.核查容积率执行情况（1）核算建筑面积 三、清理核查工作的重点建筑物面积计算方法建筑物面积计算方法建筑面积按建筑物围护结构建筑面积按建筑物围护结构外围水平面积外围水平面积计算（勒脚应扣除；内部计算（勒脚应扣除；

8、内部局部楼层局部楼层无无围护结构的按结构围护结构的按结构底板底板面积计算，面积计算，有有围护结构的按围护结围护结构的按围护结构构外围外围水平面积计算）；水平面积计算）；对于对于平屋顶平屋顶房间：房间：h2.2m应计算全面积；应计算全面积；h2.2m应计算应计算1/2面积；面积；对于对于坡屋顶坡屋顶房间：房间：h2.1m应计算全面积；应计算全面积；h2.1m应计算应计算1/2面积面积（但（但h1.2m的部分不应计入）；的部分不应计入）；有有永久性永久性顶盖顶盖而而无围护结构无围护结构的，按水平投影的的，按水平投影的1/2计算；计算；各种各种井井类和类和变形缝变形缝按自然层数计算；按自然层数计算；

9、雨棚雨棚挑出长度挑出长度2.1m 应按水平投影的应按水平投影的1/2计算；计算；阳台阳台应按水平投影的应按水平投影的1/2计算；计算；高低联跨高低联跨建筑应分别计算，变形缝算在低跨内。建筑应分别计算，变形缝算在低跨内。三、清理核查工作的重点下列项目不应计算面积下列项目不应计算面积：建筑物通道（骑楼、过街楼）的底层。建筑物内的设备管道夹层。建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件

10、、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。自动扶梯、自动人行道。独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。三、清理核查工作的重点注意：核算容积率时，不计入地下室面积；住宅建筑层高超过3.6m的，应另计；其它建筑不区分层高。（2）核算用地面积用地面积征地总面积代征道路用地代征绿地三、清理核查工作的重点（3）核算容积率容积率建筑面积/用地面积三、清理核查工作的重点（4）辨认容积率是否超标三、清理核查工作的重点小结（简化方法）：实际容积率 房产证建筑面积/土地证用地面积 差异较大时请技术人员复核 容积率讨论 到此结束谢谢谢谢