酒店式公寓北京.ppt

《酒店式公寓北京.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《酒店式公寓北京.ppt（108页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓专题2021/9/211地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！研研究究框框架架潜在供应情况分析酒店式公寓专题研究结论酒店式公寓个案研究发展历程及现状酒店式公寓基本概念面临的机遇与挑战酒店式公寓市场分析2021/9/212地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓酒店式公寓基本概念基本概念p定义p特点p分类p动因2021/9/213地产

2、江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念定义定义“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报

3、。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公酒店式公酒店式公酒店式公寓寓寓寓”均是均是均是均是“仿冒品仿冒品仿冒品仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与其实质与其实

4、质与其实质与“酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓”存在着本质的区别。存在着本质的区别。存在着本质的区别。存在着本质的区别。2021/9/214地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念特特点点 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；酒店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；2021/9/215地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十

5、万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念与传统酒店的区别与传统酒店的区别酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道家的味道。酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店

6、与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。2021/9/216地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念分类分类-按按“产权性质产权性质”划划分分商住产权的商住产权的“酒店式公寓酒店式公寓”只租不售的只租不售的“酒店式公寓酒店式公寓”住宅产权的住宅产权的“酒店式公寓酒店式公寓”顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等

7、方面均较一般住宅受更大的限制。其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的 这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。2021/9/217地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！对比因素 项目名称地理位置区域环境建筑形式配套

8、标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓 无无酒店式公寓 产权式酒店 p酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念产品类比分析产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作为主要研究对象。为主要研究对象。2021/9/218地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数

9、十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓酒店式公寓发展历程发展历程p起源p发展p现状2021/9/219地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！u酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。u酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京

10、、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。发展发展p酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程2021/9/2110地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！产品市场沿革产品市场沿革服务式公寓服务式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要

11、求不高。酒店式公寓酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。20062006年起年起20052005年起年起 20032003年起年起上世纪九十年代初上世纪九十年代初p酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程2021/9/2111地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！亚奥区域亚奥区域中关村区域

12、中关村区域燕莎区域燕莎区域CBD区域区域金融街区域金融街区域三元桥区域三元桥区域北京六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布p酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程2021/9/2112地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目分布供应量建筑形式容积率价格户型装修物业管理客户小结酒店式公寓酒店式公寓市场分析市场分析2021/9/2113地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深

13、操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！北北京京在在售售酒酒店店式式公公寓寓分分布布图图p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析亚奥观典亚奥观典锦上国际公寓锦上国际公寓金澳国际金澳国际国海广场国海广场健翔国际公寓健翔国际公寓方恒国际中心方恒国际中心万国国际公寓万国国际公寓元大都元大都瑞士公寓瑞士公寓世奥国际中心世奥国际中心万科金阳万科金阳新金山新金山光华国际光华国际世界城世界城燕莎燕莎CLASSCLASS伯朗峰瑞海国际瑞海国际西海2008万科金阳万科金阳波菲特行政公寓波菲特行政公寓2021/9/2114地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份

14、专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！北北京京在在售售酒酒店店式式公公寓寓信信息息列列表表p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析2021/9/2115地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析区域位置分析区域位置分析从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心

15、区式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区CBDCBDCBDCBD和金融街。和金融街。和金融街。和金融街。这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。20

16、21/9/2116地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场供应及体量分析市场供应及体量分析从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中项目，在售项目中项目，在售项目中项目，在售项目中74%74%74%74%以上的建面都在以上的建面都在以上的建面都在以上的建面都在10101010万万万万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括平

17、米以下，部分稍大体量的项目中也都包括平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场总体可售面积在总体可售面积在总体可售面积在总体可售面积在60606060万平米左右，且后期还万平米左右，且后期还万平米左右，且后期还万平米左右，且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于激烈。于激烈。于激烈。于激烈。2021/9/2117地产江湖地产江湖

18、数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析容积率分析容积率分析从容积率看，有从容积率看，有从容积率看，有从容积率看，有71%71%71%71%的在售项目容积率在的在售项目容积率在的在售项目容积率在的在售项目容积率在4 4 4 4以以以以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。关系，强调回报，不强调舒适性。关系，强调回报，不强调舒适性。关系，强调回报，不强调舒

19、适性。2021/9/2118地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析建筑形式分析建筑形式分析从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征 的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地

20、标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。2021/9/2119地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析装修情况分析装修情况分析所有的酒店式公寓项目都为精装修酒店式公寓的精装修应该是项目定位的酒店式公寓的精装修应该是项目定位的酒店式公寓的精装修应该是项目定位的酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和必要条件之一，对提升项目整体品质和必要条件之一，对提升项目整体品质和必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用

21、。特别是随着销售利润有很重要的作用。特别是随着销售利润有很重要的作用。特别是随着销售利润有很重要的作用。特别是随着装修标准不断提高，越来越多的项目是装修标准不断提高，越来越多的项目是装修标准不断提高，越来越多的项目是装修标准不断提高，越来越多的项目是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。就能入住的趋势发展。就能入住的趋势发展。就能入住的趋势发展。2021/9/2120地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒

22、店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析物业管理情况分析物业管理情况分析无论是酒店式公寓还是产权无论是酒店式公寓还是产权无论是酒店式公寓还是产权无论是酒店式公寓还是产权式酒店，一项重要指标便是式酒店，一项重要指标便是式酒店，一项重要指标便是式酒店，一项重要指标便是物业的服务管理水平。目前物业的服务管理水平。目前物业的服务管理水平。目前物业的服务管理水平。目前北京的公寓物业虽然都宣称北京的公寓物业虽然都宣称北京的公寓物业虽然都宣称北京的公寓物业虽然都宣称为为为为“酒店式酒店式酒店式酒店式”、“星级服务星级服务星级服务星级服务”等等，但项目的物业管理等等，但项目的物业管理等等，但项目的物业管理等等，但

23、项目的物业管理水平良莠不齐，真正达到星水平良莠不齐，真正达到星水平良莠不齐，真正达到星水平良莠不齐，真正达到星级标准的不在多数，但通过级标准的不在多数，但通过级标准的不在多数，但通过级标准的不在多数，但通过一些知名物业管理公司的努一些知名物业管理公司的努一些知名物业管理公司的努一些知名物业管理公司的努力，整体氛围的成熟，相信力，整体氛围的成熟，相信力，整体氛围的成熟，相信力，整体氛围的成熟，相信会有很大的提高。会有很大的提高。会有很大的提高。会有很大的提高。2021/9/2121地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式

24、公寓酒店式公寓-市场分析市场分析产权年限分析产权年限分析目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为住宅立项的数项目产权为住宅立项的数项目产权为住宅立项的数项目产权为住宅立项的70707070年，少部分的年，少部分的年，少部分的年，少部分的为为为为 50505050年。从市场调查的结果看，客户对年。从市场调查的结果看，客户对年。从市场调查的结果看，客户对年。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常的敏感，最关心产权年限区别并不是非常的敏感，最关心产权年限区别并不是非常的敏感，

25、最关心产权年限区别并不是非常的敏感，最关心的还是位置和项目的品质。的还是位置和项目的品质。的还是位置和项目的品质。的还是位置和项目的品质。2021/9/2122地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析销销售售价价格格分分析析从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在18000180001800018000元元元元/平米至平米至平米至平米至2

26、8000280002800028000元元元元/平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛CBDCBDCBDCBD的两个项目的两个项目的两个项目的两个项目瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了42000420004200042000元元元元/平平平平米和米和米和米和360003600036000

27、36000元元元元/平米的高位。平米的高位。平米的高位。平米的高位。2021/9/2123地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析价格增长分析价格增长分析北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺盛北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺盛北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺盛北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了的需求和高烧的大环境下不断上

28、扬，涨幅最小的项目也超过了的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了10%10%10%10%，而部，而部，而部，而部分项目的价格自开盘以来已经达到了接近分项目的价格自开盘以来已经达到了接近分项目的价格自开盘以来已经达到了接近分项目的价格自开盘以来已经达到了接近50%50%50%50%的涨幅，而且这样的趋势还的涨幅，而且这样的趋势还的涨幅，而且这样的趋势还的涨幅，而且这样的趋势还在蔓延。在蔓延。在蔓延。在蔓延。2021/9/2124地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随

29、时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析销售情况分析销售情况分析从以上销售情况来看，酒从以上销售情况来看，酒从以上销售情况来看，酒从以上销售情况来看，酒店式公寓产品能被市场接店式公寓产品能被市场接店式公寓产品能被市场接店式公寓产品能被市场接受，销售率都比较喜人。受，销售率都比较喜人。受，销售率都比较喜人。受，销售率都比较喜人。其中亚奥观典和健翔国际其中亚奥观典和健翔国际其中亚奥观典和健翔国际其中亚奥观典和健翔国际公寓开盘时间较早，同时公寓开盘时间较早，同时公寓开盘时间较早，同时公寓开盘时间较早，同时由于主打奥运概念，位置由于主打奥运概念，位置由于主打奥运概念，位置由于主打奥运概念，位置

30、好，均已售罄。而万科金好，均已售罄。而万科金好，均已售罄。而万科金好，均已售罄。而万科金阳的开发商品牌很有优势，阳的开发商品牌很有优势，阳的开发商品牌很有优势，阳的开发商品牌很有优势，也已售完。瑞海国际推出也已售完。瑞海国际推出也已售完。瑞海国际推出也已售完。瑞海国际推出7 7 7 7包租年回报率，投资潜包租年回报率，投资潜包租年回报率，投资潜包租年回报率，投资潜力看好，赢得了客户的追力看好，赢得了客户的追力看好，赢得了客户的追力看好，赢得了客户的追捧。但不少楼盘的捂盘情捧。但不少楼盘的捂盘情捧。但不少楼盘的捂盘情捧。但不少楼盘的捂盘情况明显，一定程度上影响况明显，一定程度上影响况明显，一定程

31、度上影响况明显，一定程度上影响了市场供应。了市场供应。了市场供应。了市场供应。2021/9/2125地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析主力户型分析主力户型分析主力户型面积大多集中在主力户型面积大多集中在主力户型面积大多集中在主力户型面积大多集中在50-8050-8050-8050-80平米之间，户型主流为直套标准平米之间，户型主流为直套标准平米之间，户型主流为直套标准平米之间，户型主流为直套标准间型的一室一厅。这种设计的局间型的一室一厅。这种设计的局间型的一室一厅。这种设计的局间型

32、的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居限性是只有一面开窗，影响了居限性是只有一面开窗，影响了居限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。室的自然通风和采光。室的自然通风和采光。室的自然通风和采光。不少的酒店式公寓都采用了几梯不少的酒店式公寓都采用了几梯不少的酒店式公寓都采用了几梯不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯几十户的集中式电梯设置，电梯几十户的集中式电梯设置，电梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式的运载负荷极高。同时大回廊式的运载负荷极高。同时大回廊式的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使高密度的平面布局，不

33、仅造成使高密度的平面布局，不仅造成使高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物用率低于普通住宅，同时也使物用率低于普通住宅，同时也使物用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也业的识别性、私密性较差，这也业的识别性、私密性较差，这也业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。对高端客户的选择有直接影响。对高端客户的选择有直接影响。对高端客户的选择有直接影响。2021/9/2126地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析主力总价分析主力总价分析分析图

34、显示，目前北京分析图显示，目前北京分析图显示，目前北京分析图显示，目前北京市场在售酒店式公寓项市场在售酒店式公寓项市场在售酒店式公寓项市场在售酒店式公寓项目随着单价的不断抬升，目随着单价的不断抬升，目随着单价的不断抬升，目随着单价的不断抬升，主力总价也多分布在主力总价也多分布在主力总价也多分布在主力总价也多分布在100-200100-200100-200100-200万之间，不再万之间，不再万之间，不再万之间，不再是百万元以下投资者的是百万元以下投资者的是百万元以下投资者的是百万元以下投资者的乐园，不同楼盘在这个乐园，不同楼盘在这个乐园，不同楼盘在这个乐园，不同楼盘在这个区间的集中度很高区间的

35、集中度很高区间的集中度很高区间的集中度很高,这也这也这也这也从价格层面说明酒店式从价格层面说明酒店式从价格层面说明酒店式从价格层面说明酒店式公寓产品的竞争优势在公寓产品的竞争优势在公寓产品的竞争优势在公寓产品的竞争优势在逐渐模糊，而相对低总逐渐模糊，而相对低总逐渐模糊，而相对低总逐渐模糊，而相对低总价的产品稀缺性在不断价的产品稀缺性在不断价的产品稀缺性在不断价的产品稀缺性在不断强化。强化。强化。强化。主力总价区间2021/9/2127地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析配套商业分析配

36、套商业分析目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营作用，但一般来说在

37、销售公寓时商业的业态和经营作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。影响。影响。影响。2021/9/2128地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析置业目的及客户分析置业目的及客户分析 由于由于由于由于30 30 30 30、40404040平米甚至更小的户型虽然

38、能平米甚至更小的户型虽然能平米甚至更小的户型虽然能平米甚至更小的户型虽然能满足基本的生活需求，但其舒适度远远满足基本的生活需求，但其舒适度远远满足基本的生活需求，但其舒适度远远满足基本的生活需求，但其舒适度远远不如通常意义上的公寓产品和普通住宅，不如通常意义上的公寓产品和普通住宅，不如通常意义上的公寓产品和普通住宅，不如通常意义上的公寓产品和普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。很大程度上是一种过渡性的居住物业。很大程度上是一种过渡性的居住物业。很大程度上是一种过渡性的居住物业。早期的酒店式公寓能够吸引一定数量的早期的酒店式公寓能够吸引一定数量的早期的酒店式公寓能够吸引一定数量的早期的酒

39、店式公寓能够吸引一定数量的自住客源，很大程度上是由于市场上缺自住客源，很大程度上是由于市场上缺自住客源，很大程度上是由于市场上缺自住客源，很大程度上是由于市场上缺乏类似的产品，没有直观的居住经验，乏类似的产品，没有直观的居住经验，乏类似的产品，没有直观的居住经验，乏类似的产品，没有直观的居住经验，也是因为低总价的吸引。随着环境和价也是因为低总价的吸引。随着环境和价也是因为低总价的吸引。随着环境和价也是因为低总价的吸引。随着环境和价格的变化其作为投资的功能完全的体现格的变化其作为投资的功能完全的体现格的变化其作为投资的功能完全的体现格的变化其作为投资的功能完全的体现出来了，自住客的比例进一步的弱

40、化，出来了，自住客的比例进一步的弱化，出来了，自住客的比例进一步的弱化，出来了，自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显。投资性质凸显。投资性质凸显。投资性质凸显。特别是带有返租合同的特别是带有返租合同的特别是带有返租合同的特别是带有返租合同的项目，几乎完全由投资客包揽。项目，几乎完全由投资客包揽。项目，几乎完全由投资客包揽。项目，几乎完全由投资客包揽。2021/9/2129地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！p酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析分析小结分析小结目前北京的酒店式公寓市场已经进入较理性发展阶段，投资客开始对

41、项目的品质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合的分析，虽然总体来说本类产品仍处于供不应求的态势中，但并非所有推出的项目均能取得良好的业绩，一些“性价比”较差的楼盘如波菲特行政公寓也陷入了销售瓶颈。一般来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数项目中的小面积户型（60平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相对面积较大的户型，可当小户型的总价也突破一百万的时候，投资价值会打折扣。随着奥运会的临近，过去几年中北京对城市基础设施巨大投入的效果也逐渐显现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的高速发展期，放量也在增加。但必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理

42、和整体环境配套环节多下功夫。2021/9/2130地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓酒店式公寓重点个案研究重点个案研究2021/9/2131地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重点个案分析国海广场国海广场国海广场国海广场 地理位置：地理位置：海淀区复兴路17号开发商：开发商：中房京贸房地产开发有限公司物业顾问公司物业顾问公司:戴德梁行建筑设计单位建筑设计单位:北京建筑设计院北京

43、设计院/王大君空间设计(台湾)总占地面积总占地面积：32600平方米 总建筑面积总建筑面积：260000平方米 容积率：容积率：5.5 总套数总套数：321户（开盘260户可售，其余均被认购）2021/9/2132地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息建筑形式建筑形式：4栋塔楼：三栋5A级写 字楼；1栋公寓建筑层数建筑层数：公寓27层；写字楼19层、22层、23层户型面积：户型面积：50平米的0居以及80-90平米的1居主要集中在西侧；110平米的2居集中在

44、东南侧；80-90平米为主力户型层高层高：写字楼C为3.9米；A、B为4米；公寓3.2米国海广场国海广场国海广场国海广场 A ACCB B公寓公寓商商 业业会会 所所2021/9/2133地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息装修标准装修标准：精装修（3000元/平米，送部分家具家电）电梯电梯：5梯15户平均使用率平均使用率：66%车位：车位：地上18个；地下1200个（租售暂定）物业费：物业费：5.85元/平方米月开盘时间：开盘时间：2007年10月30日

45、入住时间：入住时间：2009年3月31日其他：其他：商业（约8万平米）；会所（约1万平米）国海广场国海广场国海广场国海广场 2021/9/2134地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析销售价格及客户信息销售价格及客户信息销售价格销售价格：预计开盘均价25000元/平米销售进度：销售进度：写字楼A栋已经整售；B、C将1000平米起大面积出售；公寓预计近期即将开盘客户来源：客户来源：从目前积累客户来看，多为外地客户，也不乏部分北京客户置业目的：置业目的：80%为投资型需求 国海

46、广场国海广场国海广场国海广场 2021/9/2135地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析西三环唯一在售精装小户型公寓；集写字楼、大型商业及多功能商务会所于一体的城市综合体，区域产品稀缺性突出。北京市政府三环内土地限批规定的出台，提高了产品稀缺性的同时，也降低了作为投资的置业风险。2021/9/2136地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析重点个案分析重

47、点个案分析万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓 地理位置：地理位置：朝阳区望京广顺大街与阜通西大街交汇口西北角 开发商：开发商：北京华松房地产开发有限责任公司物业顾问：北京万方新源物业管理有限公司 总占地面积总占地面积：8382.07平方米总建筑面积总建筑面积：53400平方米容积率：容积率：4.3绿化率：绿化率：31.6%总套数总套数：224套2021/9/2137地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息建筑形式建筑形式：一栋18、12、10、8

48、层高层连体板楼 户型面积：户型面积：80平方米一居，占总套数的10%左右，84-150平方米二居，占50%左右，137-225平方米三居，占40%左右，主力户型为130平米左右二居；150平米左右三居，层高层高：2.9米万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓 2021/9/2138地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析产品信息产品信息装修标准装修标准：精装修 2000元/平米（含家电）电梯：电梯：六个单元分别为一梯两户，两梯三户，两梯四户 使用率使用率：78%-8

49、3%车位：车位：268个（全地下）开盘时间：开盘时间：2007年11月入住时间：入住时间：2009年3月1日商业：商业：面积约50000平方米，整租或者整售万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓 2021/9/2139地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析销售价格及客户信息销售价格及客户信息销售价格销售价格：开盘起价15700元/平米，均价17800元/平米；其中一居小户型起价20000元/平米销售进度：销售进度：已售出30套左右付款优惠：付款优惠：全款98折客户

50、来源：客户来源：主要是望京区域地缘性客户为主，也有一定比例的韩国人。置业目的：置业目的：投资和自住的比例大致相等。万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓万方国际公寓 2021/9/2140地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！pp供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析项目氛围成熟，位于望京核心区，区位优势明显，交通便利，商业配套完善。区域产品稀缺，户型配置也比较丰富，但小户型起价偏高，透支了未来一定的升值空间。2021/9/2141地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载