上海市物业服务合同示范文本（2023版）上海市前期物业服务合同示范文本（2023版）等四个示范文本.docx

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1、关于推行使用上海市前期物业服务合同示范文本（2023版酬金制）等四个示范文本的通知临港新片区管委会，各区住房保障房屋管理局、市场监管局, 临港新片区市场监管局、市市场监管局机场分局，各房地产 开发企业、物业服务人、业主大会：为规范物业服务行为，市房屋管理局、市市场监督管理 局根据中华人民共和国民法典物业管理条例上海 市住宅物业管理规定等有关规定，制定了上海市前期物 业服务合同示范文本（2023版酬金制）上海市前期物业 服务合同示范文本（2023版包干制）上海市物业服务合 同示范文本（2023版酬金制）上海市物业服务合同示范 文本（2023版包干制）（以下统称物业服务合同）， 现予印发，自202

2、3年3月1日起在全市范围内推行使用。现 就有关事项通知如下：一、物业服务合同旨在引导物业管理活动当事人通 过合同明确各自的权利和义务，规范物业管理活动，供制定 选聘方案和签约时参照使用。二、本市房屋行政管理部门、市场监督管理部门应做好 物业服务合同的宣传、推行使用和监督检查工作。对使 用过程中出现的问题，请及时向上海市房屋管理局、上海市 管理部门备案。地下机动车停车位租赁费 元/个月；地下临时停车费,本条约定的停车位租赁费的支付时间同本合同第四条的约定。业主或使用人对车辆有保管要求的，与乙方另行约定。第十一条本项目全体业主共有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经 营管理收费约定如下：（一）健身

3、房;（二）棋牌室;（三）网球场;（四）游泳池;（五）其他 0前述经营管理收入按下列方式分配O本项目甲方或第三方所有的会所及相关设施，其经营管理收费由甲方或第 三方与乙方另行约定。第十二条 业主应当按照下列约定筹集、使用和管理专项维修资金：（一）业主应当按照相关规定再次筹集专项维修资金；（二）专项维修资金的账务由（乙方或代理记账机构）代管；（三）业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记 机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证；（四）按照法律法规及相关规定使用和管理专项维修资金。第十三条 当本项目发生非房屋质量问题引发的下列危及房屋安全等紧 急情况，乙方应当立即采取应急防范措施

4、。需要对建筑物及其附属设施进行维 修、更新的，由乙方持相关材料，报街镇审核同意后组织实施。维修费用经具（二）业主，是指本项目的所有权人。（三）使用人，是指本项目的承租人和实际使用物业的其他人。（四）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处 分的物业部位（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用 的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、 传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等部位。（六）共用设施设备，是指：1. 一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用 人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电

5、视天线、 电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、等设备； 2.物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、 排水管道、窖井、化粪池、垃圾箱（房）、 等设施。（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用 的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。第三十三条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。 本合同补充协议、附件均与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议不一致 的，以补充协议为准。本合同及其附件、补充协议有关条款遇法律、法规、规章和技术标准调整的, 按调整后法律、法规、规章和技术标准执行。第三十四条本合

6、同在履行中如发生争议，甲、乙双方可以通过协商方式解 决；协商不成的，采取下列第 种方式解决。（一）向 仲裁委员会申请仲裁；（二）向 人民法院提起诉讼。第三十五条 本合同自甲、乙双方均签名、盖章之日起生效。第三十六条本合同正本连同附件共页，一式 份，甲、乙双方各执 份，乙方在本合同签订后三十日内提交街镇备案。甲方（业主大会）：业主委员会主任：联系地址：联系电话：乙方（物业服务人）：法定代表人：联系地址：联系电话：年 月 日年 月 日附件同物业服务合同示范文本（2023版酬金制）附件102有相应资质的审价机构核定后，费用由相关业主或责任人承担。（-）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的（二次供水设

7、施已移交供 水企业的除外）；（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出 具整改通知书的；（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证 明的；（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构 出具证明的。第十四条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、使用人可 以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使 用人承担。第十五条 甲方的权利义务：（-）在其制定的临时管理规约中按有关规定明示业主的各项权利、义务, 公共收益收支管理制度，专项维修资金筹集及紧

8、急维修等事项；（二）在其制定的临时管理规约中向业主明示房屋装饰装修管理要求等事 项；甲方未尽此义务给乙方或业主、使用人造成损失的，应承担相应赔偿责任;（三）在房屋销售前向业主明示物业费标准和停车位租赁费等相关收费标 准，督促业主按时支付相关费用；（四）完善本项目配套设施和配套工程，包括各类标识、生活垃圾分类垃 圾桶、装修垃圾集中堆放场所、垃圾房等；（五）审查和批准经听取业主意见并修改完善的物业服务方案、年度服务 计划、年度维修养护计划、年度物业服务资金预算与决算报告，监督、检查乙 方各项方案和计划的实施；审查、批准经听取业主意见并修改完善的因不可预 计的突发原因导致乙方制定的物业服务资金年度预

9、算外项目；（六）授权乙方对业主、使用人违反临时管理规约的行为，依照临时管理 规约的约定进行劝阻、制止；（七）配合乙方执行政府依法实施的突发公共卫生、公共安全等事件的应急处置措施和其他管理措施，并应承担由此增加的必要费用；（八）O第十六条 乙方的权利义务：（一）委派项目经理负责本项目日常物业服务，并委派符合下列岗位条件 的人员履行本合同：1 .;2 .（二）遵守国家会计管理相关制度进行银行账户及财务核算账套的开设、 使用、管理，并接受甲方、业主的监督；（三）遵守相关法律、法规及政策，自觉接受房屋行政管理部门和其他行 政管理部门的监督管理，不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，不得利用 提供物业服

10、务的便利获取不当利益；（四）根据相关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主收取物业费， 通过合法有效的方式解决拖欠物业费的问题；（五）结合本项目实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维 修养护计划，编制年度物业服务项目收支预算与决算报告，开展审计；因不可 预计的突发原因导致物业服务无法正常开展，制定物业服务资金年度预算外项 目向业主公示并听取意见修改完善后报甲方，经甲方同意后向业主公告；（六）定期将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准以及履行情况在 本项目内公告并向甲方报告；（七）及时向业主报告本项目内重大物业服务事项；每 个月（至少每3个月）公布一次公共收益收支账目；每 个月公布一

11、次物业服务资金的收支情况；（A）按规定履行装修管理职责，主动、及时与业主、装修实施单位签订 装饰装修管理协议；（九）对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，乙方应当及时采 取合理措施劝阻、并向有关行政管理部门报告并协助处理；（十）按照物业相关法律法规规定、行业规范和本合同约定，提供与物业 费相符的服务质量；（H-）o第十七条本合同履行期间，业主依照法定程序共同决定提前解聘乙方的, 可以解除本合同。因提前解除合同造成乙方损失的，除不可归责于业主的事由 外，业主应当赔偿损失。第十八条本合同终止之后、新的物业服务人接管本项目之前，乙方有义 务继续为甲方处理物业服务事项，甲方、业主、使用人也应继续

12、按本合同第三、 六条支付相应的物业费。第十九条本合同依据约定或法律法规规定终止的，乙方应当至迟于新的 物业服务人接管本项目之后 日内，将物业及全部档案资料、物品（详见附件十）移交给业主委员会；业主尚未选聘物业服务人或业主委员会尚未成立 的，移交给甲方或 代管；乙方退出本项目物业服务的，应在街镇指导和监督下，协助甲方、业主做好物业服务的承接查验移交和善后 工作，否则乙方应当按照每日 元支付违约金。第二十条 本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守 约方 元作为违约金。第二十一条甲方违反本合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第九 条约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在一定期限内

13、解决。甲方逾期未 解决且造成本项目物业费亏损等后果的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。第二十二条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、使用人可以自行或 委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十三条在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：（-）因不可抗力导致物业服务中断的；（二）乙方已履行本合同约定义务，但因本项目本身固有瑕疵或者因甲方、 业主违反本合同第六条第三款第二项造成损失的；（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和 使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（四）非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其

14、他共用设施设备运行障碍造成损失的；非因乙方责任且乙方已尽到安全保障义 务的，出现共用部位、共用设施设备老化、腐朽、损毁、脱落、坠落等造成人 身财产损失的；（五）O第二十四条 发生漏电、火灾、煤气泄露、水管破裂、救助伤患、协助公务 执行等紧急情况的，乙方因采取必要措施造成财产损失的，当事双方按有关法律 规定处理。第二十五条乙方提供的服务事项不符合本合同第九条约定的服务内容和 标准的，乙方承担下列第一种方式的违约责任：（一）扣除相当于一个月物业服务酬金；（二）。第二十六条 本合同其他相关违约责任的约定：（一） ;（二）;（三）;（四）;（五）o第二十七条甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者是提供的

15、所有通知、 文件、资料，均以双方确认的地址或通讯方式以邮寄、email或递送方式送达至 双方的以下地址。如一方联系方式发生变化的，应当及时告知另一方。甲方地址 收件人邮编 传真 ema i 1乙方地址 收件人邮编 传真 ema i 1第二十八条甲方就本合同准备的招标文件、乙方投标文件及明示承诺等响 应均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第二十九条 本合同中下列词语的定义是：（-）酬金制物业服务计费方式，是指在预收的物业服务资金中按约定比 例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定 的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（二）物

16、业服务人，是指物业服务企业和其他管理人。（三）业主，是指本项目的所有权人。（四）使用人，是指本项目的承租人和实际使用物业的其他人。（五）物业买受人，是指本项目物业出售合同中确定的物业购买人。（六）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、 处分的物业部位。（七）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使 用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊 通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等 部位。（八）共用设施设备，是指：1. 一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用 人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、

17、电视天线、 电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、等设备；2.物 业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水 管道、客井、化粪池、垃圾箱（房）、等设施。（九）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使 用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的 区域。第三十条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。 本合同补充协议、附件均与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件、补充协议有关条款遇法律、法规、规章和技术标准调整 的，按调整后法律、法规、规章和技术标准执行。第三十一条本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方可以通过协商

18、方式 解决；协商不成的，采取下列第一种方式解决。（一）向 仲裁委员会申请仲裁；（二）向 人民法院提起诉讼。第三十二条 本合同自甲、乙双方均签名、盖章之日起生效。第三十三条本合同正本连同附件共一页，一式 份，甲、乙双方各执 份，乙方在本合同签订后三十日内提交街镇备案。甲方（建设单位）：法定代表人：联系地址：联系电话：乙方（物业服务人）法定代表人：联系地址：联系电话：附件一：物业构成附件二：物业规划平面图市场监督管理局反馈。三、物业服务合同通过市房屋管理局网站（网址： http：/fgj. sh. gov. cn/）、市市场监督管理局网站（网址： http：/sc jgj. sh. gov. cn

19、/）予以公布。任何单位和个人不得 出于商业目的擅自翻印和出售。在未制定新的版本前，本版 本延续使用。特此通知。附件：1.上海市前期物业服务合同示范文本（2023版酬 金制）.上海市前期物业服务合同示范文本（2023版包 干制）2 .上海市物业服务合同示范文本（2023版酬金制）.上海市物业服务合同示范文本（2023版包干制）2022年12月31日（此件公开发布）附件三：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护编 号服务 科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1人员 要求1.1设施设备操 作人员持证上岗配备专职维修服务人员负责共用部位、共用设施的运行维护；维 修服务人员应持有相应

20、的技能证书；涉及特种设备作业的，应具 有特种设备操作证，持证上岗；电梯、消防、技防等涉及人身、 财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应委托专业机构 进行维修和养护1.2制服、标志统维修服务人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌）2管理 要求2. 1标准化作业 指导建立符合法律法规规定、DG/TJ08-207的要求以及物业服务合同 等规定约定的标准化作业指导书2.2工作计划建立设备设施维护保养年度工作计划、中大修修缮计划等，严格 执行各类工作计划内容2.3台账记录完善设备设施技术信息台账、台卡，做好库存管理与清点核盘工 作2. 4培训有完备的培训等工作过程记录2.5报修处置2.6安全管理

21、措 施加强生产作业行为的安全管理，采取相应的控制措施3共用 部位 运营 和维 护3. 1房屋基础部 位维护定期做好维护保养工作，按规定做好巡检，记录完整；屋面雨水、 污水总管、出墙管畅通、无堵塞3. 2主体结构、外 立面维护主体结构安全，房屋外立面无破损3.3重要机房及设施巡检维护3.4普通机房及设施巡检维护3.5管道维护定期做好维护保养工作，记录完整3.6门窗维护门窗、玻璃等配件完好，开闭灵活编 号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准3.7大厅/楼梯/ 电梯厅/楼道维护大厅、楼梯/电梯厅和楼道的门保持完好，配件齐全，安装牢固； 楼道、扶梯扶手完好，台阶、踏步平整3.8道路

22、/侧石/ 车场/车库维护道路平整，路面无大面积沉陷或碎裂；排水沟渠无阻碍、畅通； 交通标识清晰，照明效果良好；车位划线合理；无安全隐患3.9屋顶/平台/ 绿地/花台维护防水层无气股、碎裂；隔热板无断裂、缺损；屋顶平台排水沟畅 通；绿地水龙头出水正常；花坛完整3.10围墙/门岗 室/垃圾房等附属 设施维护围墙栅栏确保完好，定期做好维护保养；门岗室、垃圾房等建筑 物完好，发现问题及时修复；室内外强弱电机房、管弄井房等设 施设备完好，无安全隐患；休闲椅、室外健身设施，应保证器械、 设施的安全使用（如需更换的除外），发现损坏立即修3.11雕塑景观/ 喷水池维护景观/泛光照明在节假日按规定分时段开启；定

23、期对景观/泛光照 明进行巡查，发现损坏应及时组织修复；景观小品设施外观完好, 功能完好；水景设施的水泵及水泵控制系统工作良好，供电线路 控制保护系统完好；无漏电隐患3.12避雷设施维 护避雷装置外观完好，功能正常；避雷接地装置牢固，外观良好, 安全可靠；屋顶避雷装置及接地装置应由防雷专业单位每年一次 进行专业测试，检测要求应符合GT/T21431的规范3. 13残疾人防护 设施维护残疾人出入通道畅通；通道地面平整，扶手牢固、无安全隐患。3. 14新能源汽车 充电基础设施维 护基础设施安装牢固；外观良好，安全可靠；配置的灭火设施数量 符合现场实际，外观良好，安全有效。3. 15人防工程维护人防设

24、施功能可随时保证正常、有效，设施设备功能运行正常； 人防通风系统试机正常，功能有效；避难设施完好；人防工程检 查合格，应符合GB50134的要求。4变配 电系 统4.1公共照明维 护照明、应急照明灯具完好，线路无裸露，开关完整、无损，无安 全隐患；照明灯杆下方盖板应封闭。应急照明灯、疏散指示应保 持24小时开启常亮，不得随意关断。出口疏散指示灯、玻璃面 板无划伤、破裂现象，发现故障及时修复4.2公共电器箱/公共电器箱柜应上锁，表体干净；变（配）电柜运行正常，符合编 号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准柜维护运行参数要求；电气连接可靠紧固；进出电缆封堵严密，通风、 门锁、接

25、地完好；有高压变电/配电的，高压用具应配置齐全， 检测合格；突发事件响应快速，故障维修及时5弱电系统5. 1电子防盗门 禁维护功能齐全，设施外观完好，24小时正常运行；系统控制设备运 行正常，电控锁、门磁工作正常；手动开门正常5. 2楼宇对讲（含 可视）维护功能齐全，设施外观完好，24小时正常运行；对讲系统设备运 行正常，人机对话（图像）清晰5. 3电子防越报 警（周界、电子围 栏等）维护功能齐全，设施外观完好，24小时正常运行；电子防越报警系 统设备工作正常，功能测试符合要求；对受控点设防报警、撤防 正常，报警响应时间符合设计要求，报警记录完整；电子防越报 警系统设施无障碍物遮挡5.4监控摄

26、像维 护功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；室内外摄像 机安装牢固、规范接线；主机和打印设备工作正常；显示器图像 显示清晰；监控录像存储期应符合上海市安防系统管理要求5.5电子巡更维 护功能齐全，设备外观完好，24小时正常运行；电子巡更系统设 备运行正常，打印机工作正常；数据采集功能正常、记录完整5.6楼宇设备自 动化（BA）系统维 护5.7信息发布系 统维护功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；信息发布系 统设备运行正常，主机工作正常，显示功能符合要求；背景广播 音响系统设备运行正常，声音清晰5.8行人门禁闸 机系统功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；闸机门机启

27、闭正常，电子门锁工作正常5.9车辆道闸系 统功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；车辆道闸系 统运行正常；红外线传感器、计时、监控装置功能可靠；车牌识 别系统联网图像传递信息正常6消防 系统6.1消防系统养 护消防系统养护应符合GB25201和GA1283的要求；功能齐全，设 施设备外观完好，24小时正常运行；消防系统设施设备运行正 常，定期做好维护保养工作，按规定做好巡检，记录完整编 号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准6.2消防器材养 护消火栓箱内设备应配备齐全，符合消防管理的要求，如有缺失及 时补充；按要求配置灭火器箱，定期巡检，确保箱内灭火器处于 有效状态

28、；楼层防火门应处于常闭状态，并确保启闭正常；室外 消防栓及消防结合器应确保完好，可随时启用6.3消防设施养 护应委托专业机构进行维修和养护7升降 设备 系统7.1电梯维保养 护应委托专业机构进行维修和养护；电梯维护保养应符合 TSGT5002和GB/T18775的要求；发生电梯维修故障，应在30分 钟到现场7.2年检电梯系统应每年进行1次年检、限速器应2年校验1次（运行超 过15年的应每年检测校验），并取得安全使用许可证及检验 报告，确保其运行可靠、安全7.3升降设备系 统养护呼叫按钮及操作面板应确保完好，轿厢内应张贴救助电话和乘客 须知，并设有应急呼叫按钮；8给排 水系 统8. 1二次供水设

29、 施养护功能齐全，设施设备外观完好，供水畅通，水泵等共享设施设备 保持正常运行；定期做好维护保养工作，记录完整；管路无渗漏; 保温层完好，绝热、防露、防冻效果良好；压力正常，表具数据 准确；水箱、蓄水池每年清洗不少于二次，水质监测每季度一次, 水质应符合GB5749和DB31/T1091要求；水箱及蓄水池实行双人 双锁管理8.2各类排水泵 及管网养护功能齐全，设施设备外观完好，供水畅通，水泵等共享设施设备 保持正常运行；无污水漫溢；定期做好维护保养工作，记录完整; 管路无渗漏；保温层完好，绝热、防露、防冻效果良好；压力正 常，表具数据准确8.3二级生化处 理养护二次生化处理设施设备使用功能完好

30、；定期做好维护保养工作， 记录完整9空调 系统9.1空调设备设 施养护9.2空调系统养 护空调系统应定期维护，确保其工作正常，管道完好，阀件及仪表 齐备，无跑、冒、滴、漏；空调系统开启前测试运行控制和安全 控制功能正常，运行技术参数符合规定要求，记录齐全；采用水编号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准质为冷媒的，其水质应符合WS/T394要求9.3清洗消毒清洗消毒工作应符合WS/T394和WS/T396的要求注：1、本附件行业服务标准的出处是住宅物业管理服务规范DB31/T3602、物业服务企业承诺的标准应不低于行业服务标准附件四：物业共有绿化的维护编号检查科目检查内容行业

31、服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1人员 要求1.1专职绿化养护人 员或企业配备专职绿化人员1.2特种作业持证上 岗2管理 要求2. 1台账记录具有相应的绿化管理措施、养护计划及各类巡查台账 记录2.2制服、标志统一绿化管理人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸 牌）3住宅 服务 规范3.1集中绿化养护绿化以草坪和灌木为主3.2草坪养护不定期养护和修剪；干旱和高温季节保持有效供水；发现病虫害及时灭杀3. 3树木乔灌木养护生长健壮，无死树、无缺株、无明显枯枝；有针对性 及时灭治病虫害；有倒伏倾向，及时扶正、加固3. 4花坛花境养护保持花卉生长良好3. 5重点树木养护重点树木养护应符合GB/T5

32、1168的要求3.6绿化标识标牌管 理设置宣传标语及禁止性行为告知3. 7园林景观养护14.8室内绿化植物盆栽养护根据合同约定进行摆放注：1、本附件行业服务标准的出处是住宅物业管理服务规范DB31/T3602、物业服务企业承诺的标准应不低于行业服务标准附件五：物业共有区域的保洁编号检查科目检查内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1人员要求1.1专职保洁人员或企业配备专职保洁人员负责公共区域的环境清洁1. 2特种作业持证上岗2管理 要求2. 1台账记录具有维护环境清洁措施及各类巡查台账记录2.2制服、标志统一保洁人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌）3住宅 服务 规范3. 1走廊、门

33、厅、大堂、 楼梯，消防梯地面维护走廊、门厅、大堂、楼梯/消防梯地面，每周清扫一次/ 隔日清扫一次。无张贴、乱堆放、乱吊挂的情况3. 2电梯轿厢维护电梯轿厢不定期擦拭/每日擦拭1次；表面无积灰、无蛛 网，操作面板无污迹3.3楼梯扶手、栏杆维 护楼梯扶手、栏杆不定期擦拭/应定期擦拭，保持基本无灰 尘；表面无积灰、无蛛网3.4门、窗维护门、窗每年擦拭3次以上，表面无积灰、无蛛网3. 5灭/防火设施维护灭/防火设施不定期/定期擦拭;表面无积灰、无蛛网；3. 6天花板、风/百页 口、公共灯具维护天花板、风/百页口、公共灯具不定期/定期除尘和擦拭; 表面无积灰、无蛛网3.7平台、屋顶维护平台、屋顶，定期清

34、扫，无明显垃圾堆积；台风汛期之 前，及时清扫平台和屋顶3. 8公共道路维护公共道路每日清扫1次，明沟每周清扫1次；路面整洁, 无明显垃圾堆积3. 9停车场及车库维护停车场及车库地面干净，无积存污水、明显杂物和垃圾;3. 10健身、儿童休闲设 施维护健身、休闲设施表面无蛛网、无严重积灰3. 11水池（景）维护水面无漂浮物3. 12垃圾收集与清运垃圾厢房定期清洗、冲刷，无污水、垃圾溢出；表面目 视整洁，无蜘蛛网、积灰，无明显异味；设置必要的灭 害措施。生活垃圾应按照规定设立分类收集点，日产日注：1、本附件行业服务标准的出处是住宅物业管理服务规范DB31/T360编号检查科目检查内容行业服务标准物业

35、企业承诺增 加的服务标准清；临时垃圾应每日清理；建筑装修垃圾应定点有序堆 放。居民自行投放至小区分类生活垃圾收集点，分类生 活垃圾收集点每天开放不少于4小时，清运不少于1次3.13夕卜墙（幕墙）维护根据合同约定，对外墙面/外幕墙定期清洗或粉刷，保持 整洁和完好3. 14石材养护花岗岩、大理石地面定期进行保养，保持地面材质原貌3. 15绿化带/区域维护无明显垃圾堆积3. 16消杀灭害1、定期对垃圾箱/桶、垃圾房、污雨水井、化粪池、绿 地、设备房、楼道、楼内、停车场及配套设施等实施消 防灭害；2、做好白蚁防治工作。3、遇突发性公共卫生 事件，应根据卫生防疫部门的指导和规范要求，进行消 杀工作2、物

36、业服务企业承诺的标准应不低于行业服务标准附件六：物业共有区域的秩序维护编 号检查科目检查内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1人员 要求专职安保人员持证上岗配备秩序维护员或专职安保人员；专职安保人员应取得 公安局颁发的保安员证；年龄不高于65岁L2消防设施操作 人员持证上岗自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证 书，持证上岗2管理 要求2. 1台账记录具有公共秩序维护措施及各类台账记录2.2制服、标志统秩序维护人员或专职安保人员上岗时应着统一工作服 并佩戴胸卡（胸牌）3基本服务3.1门岗秩序维护对人员、车辆进出实施有序管理，保持出入口环境整洁、 畅通有序；对实行封闭管理的小区，

37、做好外来车辆进出 的登记工作。阻止商贩、拾荒、乞讨人员随意进出住宅 物业，并对大件物品进出小区进行记录。主出入口应24 小时开放、设立专职门岗3.2巡视秩序维护及时发现、快速处置公共秩序维护管理中的问题；遇到 突发事件时，应采取必要的措施并及时报告主管部门和 相关部门。不定时在管理区域内巡逻，每天巡逻不少于 1/2次3. 3监控秩序维护设有安防监控等技防设备的，保持设备24小时运行； 发现异常情况，及时通知相关人员至现场处置；监控影 像资料、报警记录至少留存30日备查，不得删改或扩 散；安防监控范围内涵盖主要人行、车行的出入口3. 4车辆停放管理车辆停放有指定区域；制定车辆管理方案，明确临时停

38、 车规定、停车场管理制度及使用守则、货运车辆进出规 定、收费标准等；地面、立面应设置必要的导向标志、 限速标志、限高标志等；维护道路和场地使用的正常秩 序，保持消防通道畅通；充电设施的安装和使用，符合 GA1283的要求；停车场（库）内有障碍物遮挡等视线不 良的位置，应安装安全反光凸面镜。对车辆进行引导， 车辆停放有序编号检查科目检查内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准3.5消防安全管理正确使用消防器材；制定与住宅物业相适应的消防安全 管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防 安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消 防器材；设有消防控制室的，管理要求应符合GB2550

39、6 的要求；消防设施日常维护管理应符合GB25201的要求; 建立消防档案并妥善保存，存档备查注：1、本附件行业服务标准的出处是住宅物业管理服务规范DB31/T3602、物业服务企业承诺的标准应不低于行业服务标准附件1上海市前期物业服务合同示范文本（2023版酬金制）制定部门：上海市房屋管理局、上海市市场监督管理局附件七：物业使用中对禁止性行为的管理措施和应急预案附件八：综合管理服务编 号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1基本服务L1设施配备 与信息公示1、应配备充足的设施设备，满足开展物业服务所用。4. 5.1根 据规定，住宅物业应按规划标准配置相应的物业服务企业用房

40、 （无条件的住宅物业，应指定地点进行接待和服务），作为物业 服务企业的办公场所2、服务窗口醒目位置设置住宅物业服务监督公示牌，用于公示: 物业服务合同；办事制度、办事纪律、服务项目、收费标准；专 项维修资金和公共收益的收支账目；其他规定的信息住宅物业出入口配置服务铭牌，应包括下列内容：住宅物业 名称；物业服务企业名称、信用信息、投诉电话、服务监督电话； 项目经理照片、姓名；服务窗口的接待地址、接待时间、服务电 话和24小时报修电话3、提供有偿服务的服务内容、服务标准、收费标准应向业主、 使用人进行公示。有特别要求的，可与业主、使用人签订专项协 议。服务人员应具备相应的资格和能力，按要求提供有偿

41、服务L2账务与档案管理1、建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进 行记账服务和财务管理，运作规范，账目清晰，确保符合相关规 定。需要时，按需公布财务账目。按规定公布专项维修资金和公 共收益的账目情况。公共收益按幢单独列账，按规定进行结算 2、建立和保存下列档案和资料：共有部分经营管理档案；监控 系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、 维修、养护记录；水箱清洗记录及水箱检测报告；住宅装饰装修 管理资料；业主清册；物业服务企业或者建设单位与相关公用事 业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；物 业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料L3标识管理

42、办公场所内应标识清楚，整洁有序，有设立服务接待区域，配备 必要的办公设备及用品。物业管理区域及专用作业区域内应设指示性标识，包括：电梯、 楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号等引导指示牌和功能标 识；物业管理区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区、河道等设 置警示性标识；物业管理区域内的主要道路及停车场设施交通安编号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准全标识，主要路口设路标；配置并在适当时使用“维修进行中”、 “小心地滑”、“作业中”等临时性服务状态标识；标识的图形符 号应符合GB/T10001. 1标准的要求。消防与安全标识应符合 GB2894. GB13495的要求。各类标

43、识的格式应统一，悬挂（摆放） 应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范，保持完 好1.4装修管理制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业 主或使用人房屋装修档案，装修所产生的噪音应符合GB3096的 要求，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告1.5客户接待周一至周日每日提供不少于8小时的业务接待服务。有指定接待 地点1.6制服、标 志统一服务人员应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌），仪表整洁L7报修受理投诉在7个工作日内予以回复。（二级）全天24小时受理居民报 修，全年每日提供维修服务。急修项目2小时内到场处置。市区 设置管理处的，应30分钟内到现场。一般修理项目3

44、天内修复 （业主、使用人预约、雨天筑漏可不受此限）1. 8投诉报修 回访一般维修采用预约方式，在3日内完成；一次维修合格率不低于 90%；维修完工后36小时予以回访。业主、使用人投诉报修的， 电话回访率达到100%,并留下回访记录1. 9业主沟通采取电话或走访的方式加强与业主、使用人的沟通，并做好书面 记录（每年不低于总户数的50%）o每月末与业主委员会（或居 民委员会）例会沟通，不断改进服务方式，提高服务水准，提升 住户的满意度2社区 活动2.1节假日布置在管理区域内有必要的布置2. 2公益文体开展3风险预 防管理3.1保险购买购买基本的公共责任保险。建立风险管控机制，开展物业服务过 程中可

45、能产生的各类风险的识别、评估与管控措施活动，购买公 众责任险，降低风险，减少损失4突发事4. 1各类应急根据住宅小区特点，识别并制定可能发生的各类突发事件，并充编号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准件应对预案制定分考虑到孤寡老人、残疾人、瘫痪病人等行动不便人员，制定相 应的应急预案。内容包括但不限于：一一防爆；一一疫情；一一 火灾；一一高空坠物（外墙墙面、花盆等）；一一严重设备事故 （包括电梯困人、停电、停水、停气、煤气泄漏、浸水等）；一治安；自然灾害。定期评审并修订应急预案，特别是发生应急情况和预案演练后， 包括：人员的能力、预案的有效性、物资装备的满足程度等4.2应急人员 与物资配备按照应急预案落实应急指挥体系、应急救援队伍、应急物资及装 备的配备，并定期检测和维护，使其处于使用状态。出入口、问 询处等公共区域宜摆放供业主和使用人取阅防灾、抗灾、救灾的 宣传资料4.3台账记录建立应急物资、装备的使用档案；建议并保留应急预案演练评审 等相关记录4.4培训与演 练物业服务企业应制定应急预案演练计划，根据风险特点组织应急 预案演练5服务质