天门仙境项目商业计划书（代可研报告）.doc

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1、 天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1 1湖南省湖南省 张家界张家界 天门仙境国际养生度假区项目天门仙境国际养生度假区项目商业计划书商业计划书（代可行性研究报告）（代可行性研究报告）天境国际旅游度假开发有限公司天境国际旅游度假开发有限公司天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 2 2湖南省湖南省 张家界张家界 天门仙境国际养生度假区项目天门仙境国际养生度假区项目 商业计划书商业计划书（代可行性研究报告）前前 言言 张家界为中国湖南省的省辖地级市，位于湖南西北部，澧水中上游，属武陵山脉腹地，是中国最重要的旅游城市之一。1982年 9

2、月，张家界成为中国第一个国家森林公园，1988 年 8 月，武陵源被列入国家第二批 40 处重点风景名胜区之内；1992 年，由张家界国家森林公园、索溪峪风景区、天子山风景区三大景区构成的武陵源自然风景区被联合国教科文组织列入世界自然遗产名录 。2010 年张家界被列入全国四个“旅游综合改革试点城市”之一，享受旅游综合改革先行、示范的政策优惠和权限。张家界旅游是国际品牌。张家界市政府为了更好地打造旅游品牌，审时度势地将观光旅游逐步转变成养生、休闲、度假旅游。这将使张家界旅游事业发生质的飞跃。同时因为城市提质、扩展需要，市、区政府决心启动特大养生度假旅游的建设项目： “天门仙境国天门仙境国际养生

3、度假区际养生度假区” 。第一章第一章 项目概况项目概况一、一、 项目投资人与项目法人项目投资人与项目法人湖南省、张家界市、永定区政府为了加速地区发展，已将“天门仙境国际养生度假区”列入了省、市、区“十二五”发展规划纲要，以及省、市、区三级政府的重点建设项目库，建设计划于 2011年度全面启动。天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 3 3当地各级政府为解决建设资金，采取招商引资方式确定项目投资人，并承诺投资商将享受省、市、区三级政府的招商引资优惠政策待遇，和绿色通道办事权益。张家界天境国际旅游度假开发有限公司，是根据正御集团有限公司（香港）与张家界市永定区人民政府签

4、订的湖南省张家界市天门仙境国际休闲度假区开发投资框架协议书 ，由投资人正御集团有限公司和湖南锦陵交通能源开发有限公司，共同投资组建的有限责任（合资）公司，是本项目独立法人。二、二、 天门仙境国际养生度假区天门仙境国际养生度假区开发、建设天门仙境国际养生度假区，是张家界市永定区政府为了提升旅游产品品牌质量，转变游客旅游目的地，扩展城市空间，提升当地居民民生质量，持续发展张家界的一个重大举措。1 1、 项目区域环境特色项目区域环境特色本项目在张家界市南面 12 公里，相隔天门山风景区的永定区大坪镇、规划开发面积约 118.4 平方公里，可供建设面积约 1000 公顷。本项目区域内，绿水青山，没有任

5、何工业污染，是典型的森林山地地貌。自然地理条件有六大特色：海拔较高：5001528 米；地形特殊：有谷、峰、岭、石；泉水清澈：溪流环绕、水质甘甜；气候宜人：年平均气温 15.7 度，空气湿润舒适；天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 4 4空气养生：区内大气负氧离子每立方厘米 100000 个以上；森林茂密：覆盖率达到 86 %；云雾缭绕：流云飞渡，迷雾飘渺。是一个不可多得的旅游、休闲、养生、度假、居家之风水宝地，也是一个尚未开发的处女净地。2 2、 概念性规划概念性规划本项目概念性规划是以民族传统“养生休闲”文化为主的旅游产品综合开发。规划将旅游产品分作五大板块

6、，以大坪城镇为中心田园集散区，由三大谷地养生区（伊人谷、忘忧谷、三和谷）和一个森林欢乐谷与高山台地旅游项目，形成众星捧月的旅游圈。本项目概念性规划于 2011 年 5 月底通过评审。分析本项目概念性规划 ，由于地域、资金、客源、观念等因素的差异，规划仅局限于民族特色主题，没有加入国际和现代科技特色，特别对中端产品过于偏重。与公司规划的投资规模与档次，差别过大，应当在本项目的“详细规划”中修正过来。3 3、 周边旅游资源周边旅游资源本项目与武陵源风景区仅有 45 公里，在著名的天门山风景区南麓。周边还有凤凰、桃江、德夯、江垭温泉等近距离旅游资源。三、区域周边交通情况三、区域周边交通情况区内交通主

7、要有航空、火车、汽车。长沙至张家界高速铁路已经列入规划之中。张家界荷花机场，可供 E 类飞机起降。与省内外大城市都有航天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 5 5班，目前张家界机场正在扩建，准备开通与日本、东南亚、香港、欧美的航班。张家界火车站有通往湖北、四川、重庆、贵州、广西、广东的旅客列车，与湖南省内长沙、吉首、怀化、常德有铁路相连。张家界公路交通有张家界至长沙、张家界至花垣、龙山至张家界、张家界至新宁高速公路，东南西北连接湖南省内外高速公路网。还有 209 国道与外部相连接。本项目区域内的交通不便，目前从张家界市到大坪镇，顺利需要 60 分钟时间，公路崎岖，

8、路面狭窄。到各个村的道路全部是坑坑洼洼的土路，十分不便。四、项目定位四、项目定位根据投资意向，结合概念性规划，本项目总体定位：以国际高以国际高端科技养生为主导功能的，世界品牌山岳型养生休闲旅游度假目的端科技养生为主导功能的，世界品牌山岳型养生休闲旅游度假目的地。地。形象定位： 天门仙境 养生天堂旅游产品的高中端比例：8 ：2 。五、项目发展战略五、项目发展战略项目发展战略：国际化。即：产品、营销、服务国际化。项目开发战略：动态化。即：旅游、物业、区域开发协调化，达到土地承载与社会效益和经济效益之间的平衡，实现和谐、共生、互长的持续发展目的。项目经营战略：联动化。即：按产品互补、交通互联、客源共

9、天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 6 6享、节庆共办、促销互帮的联动经营思路，快速打开欧美市场，吸引欧美高中端游客。六、项目发展目标六、项目发展目标总体目标：将项目打造为“世界级养生休闲旅游度假圣地和国际山岳型养生休闲旅游度假的典范” 。阶段目标：2016 年成为国内顶级知名品牌；2020 年成为世界顶级知名品牌。接待目标：2016 年游客 45 万（人日） 、日平均 2000 人、旅游总收入 50 亿元；生物场导养生疗养 10 万（人日）收入 30 亿元；2020 年 120 万（人日） 、日平均 4000 人、旅游总收入 120 亿元；生物场导养生疗养 8

10、0 万（人日）收入 320 亿元。第二章第二章 项目规划项目规划第一节、第一节、 开发构思开发构思经过考察研究决定，利用当地自然资源，按照本项目概念性规划要求，系统开发建设有代表意义的湖湘文化特色旅游项目外，计划书补充引进生物场导科技养生生物场导科技养生作为主导养生项目主导养生项目和增加开发“山地运动山地运动”旅游项目。公司巨额投资开发的与与众不同的旅游区特色亮点是：现代科技与中华传统融合养生，带动区域性旅游观光。这些亮点的科技成分简述如下：一、 生物场导科技养生生物场导科技养生生物场导科技养生生物场导科技养生项目是俄罗斯华人科学家、俄罗斯医学天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游

11、度假开发有限公司 7 7院院士、医学博士 姜堪政姜堪政 先生经过近 60 年研究、发现、发明的科技成果。科技成果核心是，建造人工生命营养仓，激活人体惰性基因细胞为活性基因细胞（不老基因细胞） ，达到延年益寿的养生目的。为人类找到了新的、实用的、能够改变生命、延缓衰老、健康长寿的新途径。近十多年来，国内外一些专家学者对姜氏理论和实验进行了研究和验证，证明了其发现、发明是对自然界的崭新认识，是科学上的重大贡献！姜堪政姜堪政 先生在科学研究中发现：各种幼苗的生物微波遗传信息场导作用于人体，提高了人体各种基本生理功能：细胞生理再生，神经反应功能，免疫功能，内分泌功能，特别是性腺功能显著提升，在此基础上

12、消除了很多慢性病，如小动脉硬化、高血压、肝硬化、溃疡病，癌症术后放疗、化疗后遗症、小儿大脑瘫痪、癫痫、中风，牛皮癣，甚至对外伤，烧伤、骨折等有效。对中老年人有返老还青之效果，一个疗程（约 3050 天）生理年龄年轻化 5-10 岁。该成果的苏联发明专利是 N0.1828665。姜堪政姜堪政 先生发明的【姜氏场导舱姜氏场导舱】 ，获得日内瓦国际专利（ NO.WO96/41872, PCT/RU96/00236 ） ，在俄罗斯（发明专利“姜氏场导舱” NO.2090613） 、中国、美国、加拿大、英国、德国、法国、意大利、日本、澳大利亚、新加坡、韩国等 20 个国家拥有专利，主要用于人体康复、健身

13、、美容、返老还青。生物场导科技养生生物场导科技养生项目近期计划在国内投资 250 亿美元，设置五个地方中心，总部和投资重点设在张家界，是本项目“养生”天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 8 8系统的龙头产品，开创自然与科技相结合的养生先河。二、人体羊膜康体美容二、人体羊膜康体美容人体羊膜（人体羊膜（amniocticamnioctic membranemembrane，AMAM）康体美容）康体美容项目， 是美籍华人何何 华华 先生（美国医学博士后、高级科学家）在美国（实验室 Dr.Scheffer CG Tseng）多年从事羊膜的基础和应用研究成果。湖南省政府、

14、长沙市政府于 2009 年曾经邀请 何何 华华 先生参加“海外华人科学家回湘担任科技领头人”的大型招聘会议。何何 华华 先生运用高端科学技术，进行系统“人的羊膜（AM）基础和应用研究，首先在国际上将 AMAM 成功应用于“角膜干细胞的体外培养” ，解决了现代国际科研难题，并且获得美国专利发明（HuaHua HeHe，WeiWei LiLi andand SchefferScheffer C.GC.G Tseng.Tseng. MedicalMedical applicationapplication ofof amnioticamniotic membranemembrane powderpo

15、wder （pending） ） 。人体 AMAM 抽提溶液提纯制成的医品，对于抑制炎症，削除疤痕，增强伤口愈合，抑制新生血管形成都有特殊的医疗效果。该专利发明医药产品，获得美国 FDAFDA 批准并生产和销售。人体 AMAM 系列医品，是现代医疗美容最高端，没有任何副作用的药品，专门用于高端康体美容。风靡于欧美、台湾、日本、东南亚高端康体美容界，产品供不应求。何何 华华 先生的“角膜干细胞分离和培养技术”和医药品为治愈人类各种疾病顽症带来了希望。本项目只需要在伊人谷里建设一个实验室和一个抽提成药的工作间。项目特点是：利用人体 AMAM 系列医品，治疗人体疾病、保养人体器官，提高人体再生能力和

16、高端康体美容。三、现代中医学养生三、现代中医学养生天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 9 9本项目是是新兴的知识型和专业型紧密结合的现代中医学科研成果。由 卢兴水卢兴水 先生等多位专家学士，采用历代皇室御医、道医、和民间良医数十名家的秘传方、经验方，遵循古方精髓采用现代高科技提炼和配制技术研制成药。其药品汲取了中医治疗方案和民间中草药之精华，采用纯天然绿色植物提炼合成,不含任何激素，无副作用，无依赖性，不反弹，愈后不复发，是独家高科技医药产品，获得国家发明专利（ZL02113789.7，国际专利号 A61K35/78） 。项目特点是：通过地理环境、气候季节、时间

17、时辰、位置空间以及饮食、光气色动静、经络、器械等，适时顺养，宜地顺养。启动、强化人体器官的本身免疫功能，加上适当药物调养，抵御外界不良物质的浸入，修复自我的耗损。上述三大亮点，是现代高科技结晶，是与众不同的地方，也是国内乃至国际上独一无二的休闲养生产品。第二节、第二节、 项目结构项目结构项目开发结构立足于项目区域地形地貌特色，根据土地和用水资源，巧妙利用自然生态，形成“13131313”的六大主导性项目。即： 一个养生休闲度假中心区三大谷地科技养生度假谷一个森林养生旅游度假区三个山地运动特色项目一、养生休闲度假中心区一、养生休闲度假中心区（一）（一） 主要功能主要功能天门仙境国际养生度假区 项

18、目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1010在大坪镇新建养生休闲度假中心区，是整体项目的核心区，该区域的功能有：管理功能：管理功能：大坪镇(或管委会)政府、职能管理部门所在地；区域内旅游指挥协调中心；公共安全指挥中心。集散功能：集散功能：区域内旅游的集散地。商贸功能商贸功能：绿色食品、民族工艺、养生和旅游产品商贸集中地服务功能：服务功能：是区域内公共服务（如：银行、保险、通讯、医疗、救助、交通、宾馆）集中地。安置功能：安置功能：当地居民居家就业主要地。（二）（二） 主要分项目设置主要分项目设置1 1、 行政服务管理区行政服务管理区位于天境大道中路北面，大溪河东，占地 10 公顷，按本地民

19、族文化特色、时尚标准建设，主要设：政府部门、公共安全、银行保险、通讯医疗、交通运输。2 2、 毕兹卡小镇毕兹卡小镇位于天境大道中路南面原设计位置，占地 14 公顷，按原规划建设成古香古色仿古的民族风情旅游、购物、美食区，属于中端项目，也是当地居民就业主要项目之一。3 3、 天境国际大酒店天境国际大酒店 位于天境大溪河滨北面原设计（瀑布酒店）位置，占地 10 公顷，建设标准六星级，属于高端项目。采用中西文化相结合的特色，国际顶级时尚设施，为高端人士、国内外高端会务服务。设：宾馆、天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1111养生馆、会议中心、水上水下餐厅、顶级企业会

20、所。4 4、 国际养生养老庄园国际养生养老庄园位于大溪河滨南面，占地 8 公顷，按国际养老院标准建设，服务设施完善，属于中高端子项目。5 5、 半山国际森林山庄半山国际森林山庄位于地块西南端，占地 8 公顷，按欧美风情设计建设的别墅群，典型的高端养生休闲居家子项目。6 6、 生物场导科技养生总部生物场导科技养生总部位于地块东，天境大道中路南，大溪河西，占地 17 公顷，属于高科技现代延年益寿的养生高端主导综合大项目，是本整体项目里科技与自然结合养生的， “科技”核心。设有：研发中心，康复中心，疗养中心、综合医院，职业教育、专利制造，动、植物培育中心。项目建成后，组合国际养生、养老庄园和半山国际

21、森林山庄，年接待量超过 15 万人日，康复疗程约 50 日，还可以承载常态人口3.5 万人的康复医疗，能提供 9 千人以上的固定就业岗位，是安置张家界市居民就业的主要项目之一。7 7、文化教育区、文化教育区位于地块东端，天境大道中路南面，大溪河西，占地 4 公顷。是区域内中、小学义务教育区，按国家教育部规定的最高标准建设。学位 4000 个。为张家界市、大坪镇学生提供优质教育。根据发展需求，在适当位置建设一所贵族学校，满足高端国内天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1212外人士后代教育品位。 “天境学校”按世界一流教育标准建造，用地 5 公顷。8 8、田园风光

22、社区、田园风光社区位于地块东南端，天境大道中路南面，占地 10 公顷。按现代中高端标准建设。主要用于当地和迁入居民居家。大坪镇地块内其它地方在保持当地原貌外，新建两个公益生态公园，为游客、居民、市民服务。（三）（三） 土地使用土地使用地块面积 248 公顷，分项目占地 80 公顷，容积率为 0.32。规划公共基础设施用地 6 公顷，用地 86 公顷，容积率小于 0.35。（四）（四） 山水景观山水景观充分发挥地块自然地形地貌，综合利用各类乡土树种，营造良好的生态环境；利用大溪河水，通过修建堤坝，蓄水造景；达到山水相映的民族风格的水景风光。二、二、 三大谷地科技养生度假谷三大谷地科技养生度假谷（

23、一）（一） 伊人谷伊人谷位于李家峪谷地，地块面积 123 公顷，项目用地 7.5 公顷容积率为 0.06。项目定位于高端，打造成为国内首个顶级专门为高端时尚女士服务的，集旅游、休闲、度假、养生、康体、美容、沙龙、会所为一体的旅游产品。（二）（二） 忘忧谷忘忧谷位于郭家峪和黄庄谷地，地块面积 937 公顷，项目用地 100 公天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1313顷，容积率为 0.11。项目定位于中高端，是以解除压力、舒展身心和恢复健康为主题的养生休闲度假地。主要分为生态观光、运动休闲、健康度假区，主要设企业（或私人）会馆，农家乐、休闲娱乐、康复疗养、SAP

24、 汇馆、高尔夫度假村等，为游客提供自然与科技结合的优良生态养生休闲度假目的地。（三）（三） 三合谷三合谷位于龙门洞村附近，地块面积 181 公顷，项目用地 10 公顷，容积率为 0.06 。项目定位于中高端，是以中华民族传统文化教义为主题，利用大溪与山溪交汇形成的自然地形地貌，将佛教、道教、儒家分成自然的三个养生休闲度假区，利用佛、道、儒家的宗教养生之道和中国独有的中医疗养结合，主要以庙、寺、观、塔、宫、庭、阁、廊、院为主导建筑，依山傍水建设，打造成为国内唯一的，有东方宗教特色的养生休闲度假目的地。中华传统的养生文化，是综合了诸多学科的一门悠久而亘古的延年益寿理念，其对人类的贡献、作用力、技术

25、高度，按现代高科技手段还不能完全达到和解释。三合谷旅游度假养生康复区，以摘奇探幽揭古人未传之秘道弘扬于世，博采古今佛、道、儒家和民间秘方，运用中成药多功能的特点，达到双向调节的疗与养，使之到达一专多能效果，将必定造福人类。 该项目衔生的子项目之一，选择在湖南省新化县，孟公镇与琅塘镇交界处，壶峰寨与苏溪千岛湖柘溪水系原生态区内，建设以道教与中医相结合为主的“康复疗养基地” ，简称“新化养生园” 。该天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1414地四季气候分明，都是原生态的地理环境，周边无任何工业企业污染和噪音污染，更有独特较强地磁场，非常适宜养生与康复。建立该基地目

26、的有：1、分流康复人员，减轻三合谷承载负担；2、利用蜀中龙、刘继昌等人发明专利（ZL02113789.7，国际专利号 A61K35/78）和重庆市卫生间批准的“乾坤丹”系列药品（重卫药准类（94）字第 07151、2、3 号） ，与生物场导项目养生疗养融合，成为相对独立，又互相关联的，养生养老体系的基地；3、能有效利用自然资源，把项目做大做强，为持续发展奠定土地资源的基础；4、利用两地自然风貌，与相隔不远（有高速公路、铁路联通）扩展养生休闲度假旅游产品与景区。上述三个特色休闲养生旅游项目，地块总面积 1241 公顷，项目用地 117.5 公顷，容积率小于 0.10。三、三、 森林养生旅游度假区

27、森林养生旅游度假区位于余家山、堡子界林场，由三部分组成，地块面积 1339 公顷，项目用地 17 公顷，容积率为 0.01。项目定位于中端，是以原生态为主题，利用自然地形地貌，将梯田、竹、林、山混成一个森林养生度假和避暑度假区。区内建筑以小而精、土家特色为主，并且在林场的龙窝大队设置森林自驾游露天俱乐部项目与山地自驾运动结合起来。四、四、 三个山地运动特色项目三个山地运动特色项目天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1515中心位于七星山，由“两地一线”组成，即：七星山、余家山，堡子界林场地块和东线（228 省道 渡口村至官峪村段） ，三部分组成，七星山和曾家湾地

28、块面积很大，植被发育不如其它地方，适合用于山地运动项目，项目用地 20 公顷，容积率小于 0.01。项目定位于中高端。（一）（一） 七星山山地运动中心七星山山地运动中心在七星山建设山地运动中心，用地 8 公顷，主要是中端设施，利用高山台地开发山地户外运动项目，如：攀岩、登山、探险、野营等。项目建筑以安全适应便利为标准。主要吸引国内与日本、东南亚、欧美的驴友为主。（二）（二） 曾家湾休闲马场曾家湾休闲马场在曾家湾建设高山马场，用地 12 公顷，属于贵族休闲度假项目。马场自身开展山地骑马、跑马、赛马项目外、与余家山、堡子界林场连接，开展骑马观光休闲旅游子项目。项目建筑以高端为主。主要吸引国内富豪与

29、日本、东南亚、欧美高端人士。（三）山地驾车、骑车运动（三）山地驾车、骑车运动利用区域内原有道路的惊险崎岖和自然生态景观，以及各个景点设施，开展山地驾车、骑车运动休闲项目。吸引国内驾车、骑车爱好者前来游览观光、休闲度假。项目首先不增加专题建筑，利用新建或改造好的从大坪到七星山、林场的道路开展。在 2015 年后大坪至张家界市区的东出口（高等级公路）建成后，利用原 228 省道 渡口村至官峪村段三十多公里天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1616道路，进行安全改造后，可以主办山地驾车、骑车的运动和比赛，达到举办国际性常年赛事的目的。第三节第三节 基础设施基础设施本

30、项目区域内基础设施，已经非常落后，根本不能保障项目的实施，全部需要新建。一、一、 交通设施交通设施交通设施是项目的最基本保障，目前本项目区域内外交通非常落后，与项目无法匹配。( (一一) ) 现现 状状大坪镇仅仅只有一条 S228 公路与张家界市区联通，道路状况非常差，有的路段仅能通过一台大车，路面质量很差，坡陡湾急，崎岖惊险，从市区到大坪镇需要 60 分钟，完全不能作为出入通道。大坪镇内的主干道也只有一条 S228 公路，现在正在改建。按改建后的公路标准仅能稍微改善一点，无法满足项目需要。大坪镇通往各个村庄的道路全部是土、沙石路，越野车行驶困难危险。（二）规（二）规 划划由于本项目区域内外的

31、交通条件差，所以必须在项目展开前，解决交通问题，这是本项目建设首要解决的问题，要摆在第一位。交通整体规划设计，由主干道 “天境大道” 、中心区街道、旅游道路三部分组成交通网，保持区内外交通便捷与畅通。天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 17171、 天境大道北路 天境大道北路是本项目北出入口，也是大坪到市区的重要通道，从邢家巷经杆子坪、岩板溪隧道（约 3 公里） 、沅陵峪、唐村到白果树，连接天境大道中路。是本项目启动的第一个建设工程。建设规模：新建公路，长 15 公里，双向六车道，行车宽 38 米的沥青混凝土路面，道路两侧设计为旅游观光道。配置绿化、亮化、景观工

32、程。2、天境大道中路天境大道中路是项目中心区内主干道，同时也是主街道，从白果树经大坪、天门溪、到官峪，东连天境大道东路，西接天境大道西路。是项目启动的首建工程。建设规模：在原有的 S228 公路基础上加宽、取直、调坡，长6 公里，双向四车道加两侧人行观光道，行车宽 30 米的沥青混凝土路面。配置绿化、亮化、通讯、景观工程。3、天境大道东路天境大道东路是项目东出入口，从 打鼓村经毛家岗、两岔溪、塘上、小平至官峪连接天境大道中路。作为通往温泉、漂流分项目和进入张家界市区的辅助通道。建设规模：在原有的 S228 公路基础上加宽、取直、调坡，部分路段重新修建，长约 30 多公里，双向四车道，行车宽 2

33、0 米的沥青混凝土路面。4、天境大道西路天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1818天境大道西路是项目西出入口，从龙大高速出口经过王家湾、到白果树村连接天境大道中路。建设规模：按龙大高速公路设计建设。5、中心区街道： 按城镇街道规划修建。6、区内旅游道路总长约 80 公里，原则上是在原有道路基础上加宽、取直、调坡、防护、硬化路面，达到满足旅游车辆通行安全和居民出行需求。7、规划设计了通往天门山的高空观光索道和人行栈道，作为观光和交通两用。二、二、 供水排污供水排污（一）（一） 现现 状状区域内自来水供水面积不大，居民大多数是在饮用溪水、井水，还保持在溪沟边洗衣、

34、洗菜的传统习惯。分散的村庄基本上是自然取水，本区域属于贫水区，没有大的河流，虽然汇水面积有 200 多平方公里，但是水源大部分属于季节性存储。区内有山羊溪、李家峪、杜家峪三座水库，大溪、山溪两条主要溪流，三座水库常年库容量还不清楚，但能确定其水储量都不是很大，地下水在 5010 米内。由于概念性规划缺少水文资料，水资源在项目控制性规划中要调研补充。区内水质优良，没有工业污染，可以作为生活、生产、施工用水。区内没有任何排污设施，全部是自然排污。天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 1919（二）（二） 规规 划划1、利用三个水库和水网在适当的地方新建 12 个自来水

35、厂，和配套自来水供水系统，保证用水需求。自来水厂规模应达到 3.5万吨以上的日供水量。自来水厂建议新建在大溪、山溪交汇处的下游，龙门洞地块外面周边一带，有希望能利用上三库两溪的水源。2、在大坪镇的南面，大溪下游适当位置修建水坝，一方面可以存储水，另一方面便于大溪河滨的水景建设。3、区域内可以采用多级储水坝，尽量存储自然水资源。4、在控制性规划中可以考虑与张家界市供水网联网，便于调节区域内缺水期的供应。5、在自来水厂周边，新建污水处理厂一座，日处理量 3.5 万吨，排放标准一定要达标。同时安装高科技净化设备，使处理后的大部分水，能循环利用。6、供水排污一律采用地下管道直接进户形式。自然排水与人因

36、排污要直接入管，不允许产生二次污染。7、自来水厂、污水处理厂的规划用地约 10 公顷。三、三、 电力通信电力通信（一）（一） 现现 状状区域内没有大型电力网，只有农用电网，必须外接电源。（二）（二） 规规 划划1、解决电源有两种方案可以选择：1）布设 15 公里 35 KV 电力线路与市区联网；天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 20202）在李子界村附近新建一座绿色环保的室内发电站。2、电信线路布设 15 公里与张家界市区联网。3、区域内的电力电信线路一律采用地下敷设直接入户形式。四、四、 服务体系服务体系（一）（一） 现现 状状区域内没有系统的服务网络，居民

37、生活十分不便，需要新建一套现代化的先进服务网络，为居民和游客服务。（二）（二） 规规 划划在区域内建立健全公共服务网络，保证每一个景点都有配置服务中心，便于居民游客能及时得到电信、银行、商品、食品、救助、交通、住宿、饮食等方面的优质服务。第四节第四节 农林牧渔绿色开发农林牧渔绿色开发为了延续当地传统的生态种、养业，提高农民收入，保证养生度假区内的饮食安全，主要食材如当地能产，一律优先选择保护价格收购当地绿色食材。一方面能解决当地农民的生产生活，另一方面能便于景区管理，第三方面又充实了景区的原生态风景。组织“天境绿色食材开发有限公司” ，采用“公司+农户”的形式，开发当地能生产的农林牧渔绿色食材

38、和安全的野生动植物产品。公司负责保价收购和销售，负责出资改良品种，农户负责规范化生产。产品首先满足区域内需求，如果还有外销能力，可以组织农户参与销售，利益采用入股分红方式，提高农户参与积极性和获得更多经济实惠。天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 2121为了保障本项目的消费需求，公司要组建专门公司，投资、开发、销售本项目区域外，周边地方的有特色品牌的绿色食品、饮品、旅游纪念品、日用商品等。如“古丈毛尖”这个“国家地理标志保护产品” ，就值得投资开发。第五节第五节 项目土地需求项目土地需求根据项目建设需要，规划用地 340 公顷，预留 100 公顷，加上道路用地

39、65 公顷，合计 505 公顷，占开发面积的 0.028%。总体容积率很好，但是作为中心区的大坪镇地块，达到 0.34 了，显得有点拥挤，剩余空间不大。总体来看容积率不大，只是大坪镇容积率稍微大点，在控制性规划时，可以将部分项目调整到其它地块。如发电站、自来水厂、污水处理厂（场） 、车辆检测维修站（场）等子项目，完全可以调整到 118.4 平方公里规划地块的东、西两面外的边缘带，能为本项目向外扩展打下基础。为公司独立投资开发建设影视基地作预备。天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 2222项目土地需求统计项目土地需求统计 单位：公顷单位：公顷第六节第六节 项目选址

40、评估项目选址评估根据区域整体条件，项目概念性规划，实地调查后，权衡利弊，评估本项目落户大坪镇的优劣条件如下。一、优越条件一、优越条件1、政府支持、民风朴实。2、自然风景好，属于独一无二、不可再造的原始生态区。3、没有任何工业污染、是一片净土。4、区域位置相对独立，基本不与外界发生项目冲突关系，便于开发、建设、经营、管理。地 块项 目用 地备 注 镇行政管理单位10 毕兹卡小镇14 国际大酒店10 养老庄园8 森林山庄8 生物场导总部17 学校5 田园社区10中 心 区（大坪镇）公共设施用地6地块 248 公顷 需求 86 公顷 容积率 0.347伊人谷7.5 忘忧谷100 三合谷10 森林度假

41、区17马 场12旅 游 项 目山地运动中心8地块 3600 公顷 需求 154.5 公顷 容积率 0.043天境北路52道 路天境中路18需求 70 公顷 基础设施自来水厂、污水厂10需求 10 公顷 预留调整100合 计420.5天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 23235、当地居民人口和建筑不多，便于就地安置。6、没有大、特大的自然与地质灾害记录。二、不利条件二、不利条件1、基础设施差，一切要从头开始，增加投资。2、大坪镇与外界相对封闭，知名度低。3、水资源不够丰富。三、评估结论三、评估结论分析定址地大坪镇，利大于弊，而且不利因素都可以妥善解决，水、土资源

42、基本能满足项目需求，还备有唐村、黄庄等地和两条山沟没有列入规划开发范围，完全可以满足扩大开发的需求。结结 论：大坪镇是一个投资开发高科技自然养生、休闲、度假、论：大坪镇是一个投资开发高科技自然养生、休闲、度假、观光项目，不可多得的好地方。观光项目，不可多得的好地方。第三章第三章 投资开发保障投资开发保障投资开发保障评价分：政策政府，区域资源，民风民俗，建设资金，效益回报五方面。一、一、 政策政府支持政策政府支持1、张家界市于 2010 年列入全国“旅游综合改革试点城市旅游综合改革试点城市” ，国家和省、市出台了一系列优惠政策，鼓励开发商投资开发旅游项目。2、张家界市、永定区两级政府非常重视本项

43、目，积极支持。从目前的进展来看，永定区政府对本项目投入了十二分热情，还准天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 2424备组建专门的协调指挥部，区委副书记亲自挂帅。公司在前期工作中，得到了政府部门的大力支持，双方合作的势头非常好。3、本项目享受政府的招商引资政策，公司是直接与政府签署投资开发合同，应当不会出现项目悬空状况。4、经过交往发现，永定区政府、区政府及其下属部门、以及张家界市政府部门的管理干部，普遍学历高、见识广、开拓进取意识好、决策能力强、办事效率高，是比较好合作的政府班底。5、本项目是一个以高科技自然养生、度假休闲的旅游项目，与张家界、武陵源区的发展没有

44、冲突，不会发生政策障碍。二、区域资源丰富二、区域资源丰富在第一章、第二章中有专门的评价。三、民风民俗朴实三、民风民俗朴实经过调查了解，当地民风民俗朴实，不是荒愚野蛮地区，居民基本上是汉族，没有特别宗教信仰和生活习惯，本项目也不会与当地民风民俗发生冲突。四、建设资金充足四、建设资金充足公司经过前期运作，已经准备了大量资金，全额投入本项目，不在当地银行贷款，不会发生资金断链。五、效益回报有保障五、效益回报有保障通过第八、九章投资、回报估算分析结论，本项目是一个能持通过第八、九章投资、回报估算分析结论，本项目是一个能持续发展、绿色环保，中西文化科技结合，有良好的社会和经济效益续发展、绿色环保，中西文

45、化科技结合，有良好的社会和经济效益的项目。的项目。天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书天境国际旅游度假开发有限公司 2525第四章第四章 市场分析市场分析市场分析的有关数据是综合项目概念性规划和政府部门公布的官方数字，我们偏重于项目经营后的游客进入量，预测成分较大。第一节第一节 湖南省湖南省 20102010 年旅游市场年旅游市场2010 年湖南省旅游总收入 1425.8 亿元，接待 2.04 亿人，上涨27 %；其中：入境旅游者 190 万人、上涨入 45.1%；收上 8.87 亿美元、上涨 31.8%。湖南省规划 2015 年旅游收入达到 3200 亿元人民币。第二节第二节 张家界张家界 20102010 年旅游市场年旅游市场在湖南省旅游收入中，张家界占有较大的比例，主要是天门山、武陵源的品牌效应。张家界旅游接待规模相对比其他