土地分等定级重点.doc

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1、等通过对影响城镇土地质量经济、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等实质各城镇之间土地质量状况排序。级根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级实质：反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的差异。分等定级(从经济价值角度给土地“论资排辈”)等通过对影响城镇土地质量经济、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等级根据城镇土地的经

2、济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级目的为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据土地分等定级与土地估价的关系1二者从不同角度对土地的特性进行评价土地分等定级评定土地的使用价值、质量，作为土地管理、土地合理利用和土地转移的基础土地估价评定土地使用价值在市场上反映出的价格，作为国家、单位和个人进行土地资产管理等方面的依据。土地使用价值高的土地等级高，土地价格应

3、该高。相反，地价就低2对于土地估价来说，土地分等定级是其基础3土地具有的使用价值优劣，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额；而对于土地分等定级来说，土地估价是其更灵活的外在表现形式，使土地使用价值能更简明、更精确地体现在价格上。城镇土地定级类型综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按分类评价值的差异划分土地级。分类定级包括商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级。市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级；其它城镇宜

4、进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。等反映城镇之间土地质量的地域差异对象城市市区、建制镇镇区土地级反映城镇内部土地质量的差异对象土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内所有土地城镇范围1对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区2对于县级市，其城镇范围是为市政府驻地的建成区范围3对于县城镇，其城镇范围为镇区区域范围1县级以上城市的范围为市区2县级市的市区范围是市行政辖区(即市域)，县城的区域范围为县域。分等定级原则综合分析原则主导因素原则地域分异原则土地收益原则定量与定性分析相结合原则等工作内容1城镇土地分等准备工作及外业调查2城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化3城镇分值计算及土地等初步

5、划分4验证、调整初步分等结果，评定城镇土地等5编制城镇土地分等成果6城镇土地分等成果验收7成果应用和更新级工作内容1城镇土地定级准备工作及外业调查2城镇土地定级因素资料整理及定量化3单元分值计算及土地级评定4编制城镇土地级别图及量算面积5城镇土地级的边界落实及量算面积6编写城镇土地定级报告7城镇土地定级成果验收8成果归档和资料更新等技术程序1建立影响因素因子体系2确定影响因素因子权重3建立因素因子评价标准4评价指标标准化处理5计算总分值，初步划分土地等6验证、调整、确定分等7编制土地分等成果级技术程序1建立影响因素因子体系2确定影响因素因子权重3计算因素因子指标值和作用分4划分定级单元5计算单

6、元因素分值和总分值，初步划分土地级6验证调整确定级别7编制土地定级成果分等定级成果文字报告、图件、基础资料汇编等准备工作1编写城镇土地分等任务书2城镇土地分等的表格准备3城镇土地分等图件准备等因素指对城镇土地等有重大影响并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次必选因素城镇区位 城镇集聚规模 城镇基础设施 区域经济发展水平 区域综合服务能力备选因素城镇用地投入产出水平 区域土地供应潜力等因素因子选择原则1指标值变化对城镇土地质量有显著影响,且能直接反映所评区域的城镇土地等的高低2指标值有较大的变化范围3对不同性质城镇的影响有较大的差异，指标值反映不同性质城镇之

7、间的地域差异4指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响5指标易通过统计资料获取或易量化处理等因素因子选择方法1、城镇土地分等必须选择有关必选因素因子。必要时，可以根据实际情况和资料获取的难易程度，对备选因素根据实际情况和资料获取的难易程度，遵循选择原则进行筛选。2因素因子选择根据特尔菲测定法进行，必要时可采用主成分分析方法等作为辅助手段来进行筛选。权重反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。确定原则A权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在01之间，各选定因素的权重之和为1B因素所涉及的因子值在01之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1C权重值可单独采用特尔菲测

8、定法、因素成对比较法或层次分析法，也可以用特尔菲测定法结合其它两种方法来确定。确定方法特尔菲测定法 因素成对比较法 层次分析法等资料调查的一般要求1除反映增长率水平所需的资料外，所收集的资料时限应在分等工作开展的前三年内，资料调查应统一各种数据的时限，人口、用地、基础设施等数据应统一设定截止时限，经济、社会数据应以年度为统计时段2同一因素因子的数据口径应保持一致，必要时应根据具体情况进行适当修正3调查资料应填入相应的调查手薄或各种表格中4调查工作应在统计数据填报、汇总的基础上，进行必要的实地考察、补充校核工作等资料调查内容1城镇分等基本资料2城镇区位资料3城镇集聚规模资料4城镇基础设施资料5区

9、域经济发展水平资料6城镇用地投入产出水平资料7区域综合服务能力资料8区域土地供应潜力资料等资料整理1城镇区位资料整理2、城镇集聚规模资料整理3城镇基础设施资料整理4城镇土地投入产出资料整理5区域经济发展水平资料整理6区域综合服务能力资料整理7区域土地供应潜力资料整理等初步划分的要求1城镇土地等的初步划分是运用计算对象分等的综合分值基础上，采用有关方法确定的2分等对象的综合分值计算必须从因子指标的标准化开始，经因素分值计算，自下而上逐层进行3在一个分等对象初步方案形成过程中，因子指标标准化的方法应保持一致等的初步划分原则1城镇土地等按照综合分值分布状况划分，不同土地等对应不同的综合分值区间。按从

10、优到劣的顺序对应于1、2、3n个等别值2土地等的数目，依不同区域的行政级别、所包含的城镇数量、差异复杂程度而定，一般确定：省（自治区）38等；直辖市35等；省级以下区域25等；全国和跨省级区域依实际情况而定3任何一个综合分值只能对应一个土地等4按综合分值和区域状况确定23个不同的分等初步方案等划分方法数轴法 总分频率曲线法等成果验证与确定A城镇土地分等成果验证的一般规定B利用市场交易资料验证城镇土地等(方法和依据1市场资料验证可采用城镇间基准地价分等、土地市场交易资料分等、商品住宅交易资料分等、标准宗地资料分等中的一种或多种方法2利用城镇基准地价验证时，宜以最高级别商业或住宅用地的基准地价为主

11、要依据3利用城镇主城区土地市场交易资料验证时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据4利用城镇商品住宅交易资料验证时，宜以商品住宅的总平均价格为分等依据5利用城镇标准宗地资料验证时，宜以标准宗地的总平均价格为分等依据。)C利用聚类分析方法验证城镇土地等(1因素因子分值及权重处理2各分等对象的处理3土地等划分)D城镇土地等的调整与确定(行政建制原则城镇规模和职能调控协调原则近邻平衡原则)等图件的底图要求1城镇土地分等图件的工作底图是为编制城镇土地等别图、中间成果图、资料图所需要的工作底图2为编制成果图需要的各类底图宜采用区域行政区划图、区域土地利用现状图或区域地形图，底图必

12、须清晰地反映出评价区域内主要的铁路、公路、河流、口岸、城镇、行政界线等要素3为编制图件所需要的各类底图比例尺应满足成果编制和资料分析的需要等图件编制要求1土地等别图必须编制，资料图和中间成果图根据需要编制2资料图编制要求明确、清晰地表示出样点或级别的分布情况，定位要准确3中间成果图编制要求,因素选定结果；分值分段，标注相应的因素和因子分值；通过不同的色调、灰度、注记等方式等别图编制要求1城镇土地等别图要反映城镇位置、等别等内容2编图前，要将分等成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法3将分等结果用图示、符号或注记结合等形式标注在图上。允许采用等别界线与数字符号标注相结合、不同半径圆圈

13、表示等形式4其他图面符号标准应尽是简化5各地可根据需要编绘彩色城镇土地等别图。色彩应以暖色调为主，临等的色差不宜过大6城镇土地等别图应进行必要的图面整饰。除按要求标出土地等外，还应按制图规范标出图廓、方里网、图名、指北针、比例尺等，最后标出制图单位和时间等报告工作报告 技术报告等基础资料汇编主要内容1分等对象所处区域的自然、社会和经济条件2分等对象的因素因子评价指标的原始数据和经标准处理化的数据3分等对象的市场资料数据4其它与土地分等工作有类的文件、技术处理说明级准备工作1编写级任务书2级的表格准备3级的图件准备级因素选择范围定级因素指对土地级别有重大影响，能体现土地区位差异的经济、社会、自然

14、条件1综合定级因素选择范围2商业用地定级因素选择范围3住宅用地定级因素选择范围4工业用地定级因素选择范围级因素选择原则确定的因素应同时满足1因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响2因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异3不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素4其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定级因素选择方法 特尔菲法 专家法级因素权重确定原则各因素重要性顺序和权重值范围如表。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序。定级因素对不同类型用地的影响程度不同，各分类定级应选定相应的因素权重。其他同一般权重确定原则。级因素权重确定方法

15、层次分析法、特尔菲法级资料调查的一般要求1外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图和底图上2利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料3抽样或断面调查，每种类型要有足够的样本4外业调查资料应填入相应的调查手簿和表格中，数值准确到小数点后一位级资料调查范围1综合定级资料调查范围：商服繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件等2商业用地定级调查资料范围：商服繁华程度、交通条件、基本设施、人口等3住宅用地定级调查资料范围：基础设施、公用设施、商服繁华程度、交通条件等4工业用地定级调查资料范围：交通条件、基本设施、环境条件等级资料调查内容1商服繁华程度资料2交通条件

16、资料3基本设施资料4环境条件资料5社会、历史及人口资料6产业集聚资料7城镇规划资料8土地定级验证资料9其他资料级资料整理1选择定级因素2确定定级因素权重3确定因素的指标值、指数、功能分、距离及作用分4编制作用分值表勾绘定级因素作用分值图级量化的工作要求1检查所选的定级因素的资料齐备状况资料不足时必须进行外业补充调查2将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图或辅助图上3应根据综合定级、分类定级的具体要求整理资料，分别确定各因素因子的权重，选择、确定因素因子的作用分值衰减公式4各种设施的作用系数应参照确定因素权重的方法进行，也可采用层次分析法把权重和作用系数一并确定5各因素

17、指标均按相对值衡量。在指标值中对规模或级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余按相对大小依次递减6若因素的指标值只在一定范围内对土地定级产生作用，因素得分计算应在该范围内进行；凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待7各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关距离数据级因素作用分值图勾绘的一般要求1在标注有定级因素资料的图件上，以距离、作用分等对照作用分表，分因素勾绘作用分值图。若同一因素图载量过大，可按级别、项目分若干幅勾绘2作用分值图中，等值线图为等分间距或等距间距，其它类型的图按区域或单元赋分3各因素的指标值和相应的作用分可用

18、不同颜色的线划、斑块及其各种符号在作用分值图上标注4采用计算机系统辅助手段进行城镇土地定级时，将呈点、线状分布的定级因素的各设施位置数字化到工作底图上，并相应输入各设施的功能分、服务半径及衰减公式。将面状定级因素的各指标区域数字化到工作底图上，并相应输入各指标区域的作用分级因素作用分值图类型1综合定级因素作用分值图类型2商业用地定级因素作用分值图类型3住宅用地定级因素作用分值图类型4工业用地定级因素作用分值图类型级划分的工作步骤1定级单元划分2单元内定级因素分值计算3土地级的初步划分4土地级差收益计算或市场交易价格定级以及相关修正5土地级的实地验证及确定级的划分要求1以加权和计算定级各单元总分

19、2土地级按总分值变化状况划分，不同的土地级对应不同的总分值区间3任何一个总分值只能对应一个土地级级的划分方法1总分数轴确定法2总分频率曲线法3总分剖面图法级单元概念定级单元是评定土地级的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。除采用网格法划分单元外，定级单元边界由线状地物或权属界线组成。级单元划分原则1单元内主要定级因素的影响基本一致，同一单元内的同一主要因素作用分值差异必须小于100/（n+1）(n为划分的土地级别数)2单元面积确定在525公顷。在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大。当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，单元面积应不大于0.25公顷3单

20、元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性4商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元5商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分条状单元6住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小7工业用地定级时，可以交通道路为单元界线级单元边界定级单元之间的界线按以下原则优先采用1定级底图上依比例尺表示的自然线状地物2铁路3交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）4权属界线或权属单位内部的土地类型界线5行政区划界线6其他地物级单元划分方法主导因素判定法动态网格法叠置法网格法其它方法级的划分要求1以加权

21、和计算定级各单元总分2土地级按总分值变化状况划分，不同的土地级对应不同的总分值区间。按从优到劣的顺序分别对应于1、2、3 n个级别值（n为正整数）3任何一个总分值只能对应一个土地级。级的划分总分数轴确定法总分频率曲线法总分剖面图法城镇土地级差收益测算验证级差收益测算作为土地初步定级的验证手段步骤1分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值2同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差3扣除单位面积资金占有额、单位面积工资额的影响，得到各土地级差收益4对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著5土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异原则。级调整和确

22、定的原则1土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致2级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大3各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价具有明显差异并呈正向级差4保持自然地块及权属单位的完整性5边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线分等定级成果验收1检查制度2验收制度3验收标准4内容检查5验收报告等成果更新目的为了使城镇土地分等成果符合客观实际，保持成果的现势性，在影响城镇间或城镇内部土地质量的各种因素发生变化而造成差异后，必须对城镇土地等或级进行重新评定分等定级成果更新方式与程序根据需要采取全部更新或局部更新方式，由当地土地行政主管部门自行决定。城镇土地分等定级成果更新工

23、作中，尽量利用新收集的资料，使城镇分等的结果与现实更加接近。级成果更新城镇局部条件变化，引起土地质量发生重大变化时，对局部地区结合市场资料、土地收益等进行修正和评定，一年一次；社会经济条件发生变化，已有的级别成果不能满足经济建设需要，适时结合市场资料、土地收益等对土地进行评定更新成果分等定级成果更新存档及应用1城镇土地分等定级成果更新工作中应尽量保证新老资料的连续性2城镇土地分等定级成果更新后的资料作为当前城镇土地分等成果存档，城镇土地等或级等情况应与之对应3原城镇土地分等定级成果作为历史资料存档保存。量算面积方法解析法 图面量算法（图解法、求积仪法、方格法）级成果图编制要求1 城镇土地定级成

24、果图件包括城镇土地级别图、城镇土地级别边界图、城镇土地定级单元分值图、城镇土地定级因素作用分值图2城镇土地级别图应直观反映土地的优劣、土地的空间和地域组合及面积状况。土地的级别和位置通过不同的图斑、色调、灰度、注记等来反映3编图以图幅为单位，其比例尺与定级工作底图相一致。按需要可在分幅图的基础上编绘总图4采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，土地级别图的编码规则应按国家有关规定执行城镇土地级别图的清绘1各级行政界线以线径0.20.4mm的虚实相间线绘制2土地级别界线以线径0.4mm的实线表示3主干道用0.3mm的双实线表示，次干道用0.2mm的双实线表示，支路用0.3mm的单实线表示4土地利

25、用类型用间隔1.5mm、线径用0.3mm的虚线表示5级别图上要简单表示与土地利用有关的自然、经济特征要素，图示符号、注记按地籍调查标准图面整饰土地级别图除按要求标出各土地级外，还应按制图规范标出图廓、方里网、图名、图例、指北针、比例尺等，最后应该标出制图单位及时间级报告的主要内容1城镇土地定级工作情况，包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等2城镇土地定级对象的自然、社会、经济概况3阐述城镇土地定级的方法，包括确定定级体系和定级单元、定级因素和指标选择、土地定级方法与步骤、级别确定与划分的方法等4城镇土地定级成果5城镇土地级别分析报告，包括级别分布特点与规律、土地级别差异

26、的原因、目前土地利用中存在的问题6从土地管理的角度说明土地级别与税额、出让金之间的衔接，不同的级别土地为土地税收和有偿转让服务的途径等成果验收标准要求和内容1城镇土地分等对象确定2城镇土地分等工作程序和工作方法3准备工作检查4城镇土地等初步划分过程中的因素因子选择、因素因子量化数据及标准化数据检查5市场资料归类、统计处理检查6城镇土地等划定的工作、技术方法检查7图件检查。图示、符号、注记等是否正确，符合规程要求8分等报告检查。工作总结是否全面、表述是否清楚、工作中的技术问题是否处理得当、对成果应用论述是否合理等9基础资料汇编（或数据库）检查。是否符合规程格式要求，数据与原始资料的数据是否一致等等成果应用1为新增建设用地土地有偿使用费的征收提供依据2为确定城镇土地使用税费标准提供依据3为调整城镇基准地价提供依据