国内超高层案例.ppt

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1、1超高层综合体案例分析超高层综合体案例分析2【超高层综合体项目】国内众多超高层建筑中融合办公、公寓、酒店、商业的综合体项目不多，较多的尚在规划中现有超高层综合体产品组合现有超高层综合体产品组合项目名称 所在城市区域 项目建筑面积（包含地下建面）整体高度 办公物业商业物业公寓/住宅其他备注体量特色体量特色体量特色朗勤泰元中心 沈阳和平区 8万方180m2.4万方总裁级天空行宫总裁级天空行宫办公办公；11.5米挑高的700平米奢华大堂4.84万方（1-4F）0.74万方精装小精装小公寓绿色低公寓绿色低碳打造，碳打造，吸引都市白领客群办公、办公、公寓电公寓电梯分区设置梯分区设置，纵向交通互不干扰地下

2、3层停车场大连沿海国际中心大连沙河口区16.335.73万方0.66万方（1-2F）1.5万方小户型补缺周边产品5 5万方万豪酒万方万豪酒店店地下3.7万方北京绿地中心中国锦望京国际商务区 15.4万方 260m 8.48万方5A级OFFICE1.2万方国际知名品牌商业1.9万方豪华行政公寓豪华行政公寓整体7栋地标性建筑望京第一超高层；地下5层济南绿地普利中心济南商业聚集区共青团路与顺河东路20万方301m8万方七星级超白金大七星级超白金大堂堂，彰显居者王者之尊1.5万方（1-5F）裙楼公园式商业区，结合户外花园和露台综合打造8.6万方超高层主推“星际星际公寓公寓，打造星空会所”会所4层约1万

3、方地下建筑约5万方银川绿地中心（南塔）银川市阅海湾中央商务区301m国际顶级写字楼高端精品百货，顶级奢侈品聚集之地，服务超高层高端商务人士总裁行政公馆：专为世界500强企业总裁量身定制摩天会所沙龙，企业家与富豪的层峰会所具体各类型体量未定北京京广中心东三环商务黄金地段9.24万方209m2.5万方高级写字楼1.24万方（1-7F）餐饮、休闲、娱乐、商务综合业态2.3万方（247套）豪华公寓地下3层则是餐厅，娱乐场所和大型停车场项目开发较早，办公、居住舒适度相对缺乏3【超高层综合体项目小结】II IIIIIIIIIVIVV V国内现有的超高层综合体中多以办公为核心主导功能，办公物业国内现有的超高

4、层综合体中多以办公为核心主导功能，办公物业占比基本都在占比基本都在50%50%以上，多样化产品设计来减少整体风险以上，多样化产品设计来减少整体风险高层建筑成本高，公寓多强调特色和多样化面积段设计，如高端服高层建筑成本高，公寓多强调特色和多样化面积段设计，如高端服务式公寓、奢华行政公馆，或单纯以品质为主打契合白领阶层需求务式公寓、奢华行政公馆，或单纯以品质为主打契合白领阶层需求顶层可设置高端瞰景台或者打造私人会所，一方面可以大幅提升顶层可设置高端瞰景台或者打造私人会所，一方面可以大幅提升高层价值，同时也可以通过会所来凸显高端品质，打造核心卖点高层价值，同时也可以通过会所来凸显高端品质，打造核心卖

5、点商业多设置商业多设置1-1-4 4层，以裙楼的形式分布，通过高端国际品牌引入、舒适生态打层，以裙楼的形式分布，通过高端国际品牌引入、舒适生态打造提升整体商业品质进而带动项目整体价值造提升整体商业品质进而带动项目整体价值I I超高层建筑多位于一个城市的中央商务核心区或者金融中心，对区超高层建筑多位于一个城市的中央商务核心区或者金融中心，对区域商务发展有着较大的带动作用，同时自身也承担着较高的风险域商务发展有着较大的带动作用，同时自身也承担着较高的风险4【沈阳朗勤泰元中心】180m超高建筑打造太原街新地标，国际低碳环保、智能科技技术引领沈城居住、商务办公全新体验关键词：商务新地标；绝版地段；科技

6、配置关键词：商务新地标；绝版地段；科技配置项目位置项目位置和平区中山路43号开发商开发商沈阳朗勤置业有限公司项目体量项目体量占地面积5484平方，建筑面积8万方经济指标经济指标容积率为12，绿化率20%，配套车位300个（地下98个，地上75个）产品信息产品信息4梯22户，43层180m超高层，平层面积1300平方米，层高3.5m产品组合产品组合高端商业；5A级写字楼；酒店式公寓精装标准精装标准3000元/平（室内硬装）公寓产品公寓产品单体面积在46-135平，主力面积46-60平；部分楼层公寓可实行返租优惠政策物业公司物业公司浙江绿城物业管理有限公司推售时间推售时间2011年12月1-41-

7、4层商业配套层商业配套5-305-30层甲级办层甲级办公公31-4331-43层酒店层酒店式公寓式公寓整体效果图整体效果图片区鸟瞰效果图片区鸟瞰效果图5【区位分析】项目毗邻沈阳站，位于沈阳市核心金融中心、周边具有浓郁的商业氛围，地段优势突出和平区之于沈阳和平区之于沈阳和平区是推动沈阳东北区域金融中心推动沈阳东北区域金融中心建设的核心功能区建设的核心功能区主要发展现代商贸、金融保险、科研现代商贸、金融保险、科研信息、文化创意、商务中介信息、文化创意、商务中介等现代服务业，以金融保险业为发展重点金融保险业为发展重点朗勤泰元朗勤泰元中心中心项目之于和平区项目之于和平区南京街南京街和平大街和平大街核心

8、区朗勤泰元中心位于和平区繁华的太原街，太原街商圈在沈阳商业发展中扮演着极其重要的角色太原街早期定位为都市时尚中高端现代化商业中心，具有浓郁的商业气息太原街早期定位为都市时尚中高端现代化商业中心，具有浓郁的商业气息以和平大街和南京街为主轴，东至三经街，西至南京街，南至南五马路、文艺路，北至市府大路共同组成沈阳金融街，项目毗邻沈阳金融街项目毗邻沈阳金融街太原街核心商圈6【公寓产品分析】46-135平多样化精装小公寓，契合都市精英白领多样化私属型居住需求31-4331-43层酒店式公层酒店式公寓寓推广口号：推广口号：“80-13080-130瞰景公寓，瞰景公寓，总裁级天空行宫总裁级天空行宫”客源锁定

9、：客源锁定：城市精英白领阶层城市精英白领阶层，沈，沈阳区域投资客户阳区域投资客户打造亮点：超高层、精装修、公馆打造亮点：超高层、精装修、公馆居住体验居住体验舒适体验：参照舒适体验：参照酒店式舒适空间酒店式舒适空间进进行低碳绿色精装修；办公、公寓独立行低碳绿色精装修；办公、公寓独立纵向交通设置纵向交通设置科技生态科技生态：智能新风系统、：智能新风系统、恒温恒湿、恒温恒湿、2424小时太阳能热水、小时太阳能热水、9 9部高速电梯部高速电梯低碳绿色居住品质低碳绿色居住品质：智能中：智能中央空调系统、室内温度均衡保央空调系统、室内温度均衡保持在持在40%-60%40%-60%、智能新风系统、智能新风系

10、统可实现可实现2424小时自动换气小时自动换气LOW-ELOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙挑高大堂挑高大堂酒店式装修酒店式装修7【公寓产品分析】46-135平多样化精装小公寓，契合都市精英白领多样化私属型居住需求696946-5446-545858585846-5446-54696913513513513510010010010046-5773%60-709%110-13518%朗勤泰元中心户型配比n公寓产品在公寓产品在31-4331-43层，层，46-5746-57平米为主力户型，较多的平米为主力户型，较多的小户型有利于吸引单身白领阶层和投资客户，但小户型有利于吸引单身白领阶层和投资客户，但5858

11、平户平户型功能分区较差，型功能分区较差，135135平米户型进深过长，缺乏应有的平米户型进深过长，缺乏应有的居住舒适度居住舒适度开间：4.2米进深：8.58米开间：进深=1:258平米户型52-54平米户型开间：5.24米进深：8.58米开间：进深=1:1.654 4梯梯2222户户进深过长舒进深过长舒适度不高适度不高小户型锁定小户型锁定客源群体客源群体户型方正，户型方正，动静分离动静分离8【价格对比分析】太原街道普通住宅9500元/平，公寓15000元/平；公寓溢价明显、接近豪宅售价，但去化情况一般万锦和平里万锦和平里2300023000（商铺）（商铺）朗勤泰元中心朗勤泰元中心1500015

12、000（公寓）（公寓）新荣大厦新荣大厦95009500裕沁府裕沁府2000020000（住宅）（住宅）逸仙苑逸仙苑1200012000（住宅）（住宅）瀚都国际瀚都国际1100011000朗勤泰元中心公寓客户定位为都市白领，以公寓式的精装修提升居住品质，但价格高于市场价格太多，再加上单一的装修风价格高于市场价格太多，再加上单一的装修风格与客户的多样化喜好严重影响后期的去化格与客户的多样化喜好严重影响后期的去化目前来看，面对刚需型客户泰元中心性价比不高，对于中高端面对刚需型客户泰元中心性价比不高，对于中高端客户项目又缺乏足够的奢华品质客户项目又缺乏足够的奢华品质 写字楼整体供给写字楼整体供给500

13、500户、公寓户、公寓200200户，户，最早最早从从20112011年年1010月左右开盘，现在写字月左右开盘，现在写字楼、公寓各自都剩余楼、公寓各自都剩余50%50%左右左右，目前价，目前价位在位在14000-1500014000-15000元元/平，相对于周边住平，相对于周边住宅价格来看还是较贵的，从已购买的客宅价格来看还是较贵的，从已购买的客户来看投资客户与自住客户基本达到户来看投资客户与自住客户基本达到1 1：1 1 现在前来咨询的客户比较少，一方面现在前来咨询的客户比较少，一方面由于推广的少了，同时由于推广的少了，同时有的客户来了对有的客户来了对装修风格不喜欢（只有一种装修风格装修

14、风格不喜欢（只有一种装修风格），也有着很大的影响，也有着很大的影响 泰元中心置业顾问泰元中心置业顾问 沈阳写字楼和公寓供应过剩，去化缓沈阳写字楼和公寓供应过剩，去化缓慢是通病，对于泰元中心来看，更多的慢是通病，对于泰元中心来看，更多的原因在于他们原因在于他们价格确实贵价格确实贵，而且一开始，而且一开始调性太高，超出市场太多，调性太高，超出市场太多，对于投资这对于投资这种事，种子客户起不来后续肯定乏力种事，种子客户起不来后续肯定乏力，我自身对这个项目的后期市场也不怎么我自身对这个项目的后期市场也不怎么看好看好 沈阳世联咨询顾问沈阳世联咨询顾问9【大连沿海国际中心】项目位于大连市政规划的核心商务区

15、、面临渤海、定位为高端的大型商务综合体关键词：金融商务核心区；大型商务综合体关键词：金融商务核心区；大型商务综合体项目位置项目位置大连星海湾金融商务区核心区域开发商开发商沿海绿色家园集团项目体量项目体量占地1.4万方，建筑面积16.3万方，地下四层停车场产品组合产品组合国际公寓、时尚商业街、甲级写字楼、JW万豪酒店，打造高端商务综合体项目所在项目所在星海大观星海大观高端商务区会展区观光旅游区高档住宅区商业区一方公馆星海湾壹号项目之于星海都会区项目之于星海都会区集聚甲级写字楼、顶级豪宅、金融甲级写字楼、顶级豪宅、金融中心中心等的高端金融商务区，是大连市政规划的核心商务发展区域大连名片大连名片星海

16、广场星海广场星海广场星海广场：亚洲最大的城市广场，对外知名度超越大连，辐射东北三省客群 高端商务区高端商务区：诺德大厦，百年汇，期货大厦等甲级写字楼集群顶级豪宅顶级豪宅：一方公馆，星海湾壹号云集渤海渤海10【具体区位分析】项目位于会展中心区域，毗邻高端商务区，商务氛围浓郁，但同时也面临着较大的竞争一期投影一期投影50F50F50F50F28F43F高端商务区会展区观光旅游区高档住宅区商业区星海湾壹号一方公馆海天下绿城深蓝中心星海国宝星海大观杰特大连明珠金紫荆公馆壹品星海本案东方圣典电影综合体新兴城市综合体星海人家悦泰湾里颐和星海可拆迁区域项目交通区位优势明显，周边高端写字楼住宅较多，可较好的发

17、挥借势效应，同时也面临较大的竞争项目规划为43层超高层建筑，周边星海大观高楼云集，昭示性受到一定的影响11【产品组合】项目融合多种功能于一体，区域通道单独设置保证居住和办公品质，万豪酒店提升项目整体价值37-43层24-36层1-21-2层商业配套层商业配套3-63-6层酒店配套层酒店配套7-237-23层写字楼层写字楼24-3624-36层万豪层万豪酒店酒店避难层避难层37-4337-43层酒店层酒店式公寓式公寓主要技术经济指标表项目数值单位规划用地面积14176M总建筑面积(含地下)163341M地上总建筑面积126349M其中高级公寓15350M写字间57368M商业6652M酒店503

18、25M车库659个住宅规划综合容积率8.91万M/公顷绿地率37%酒店出入口商业出入口商业出入口商业出入口公寓出入口办公出入口出入口分出入口分开设置开设置12【产品分析】公寓体量1.5万方，办公体量5.7万方，现在正在打地基，预计2015年入市面积（）面积（）平层户数平层户数总户数总户数套数占比套数占比一室一厅一室一厅60-70149850.00%42814.29%42814.29%2147.14%70-8042814.29%28196100%公寓产品具体户型配比公寓产品具体户型配比星海广场经过10多年开发建设，周边土地基本开发完毕，商业金融发展氛围较为浓郁近几年项目周边供应的都以大户型为主，

19、总价较高，小户型产品稀缺，通过小户型的开发和设计来补缺市场空白，避免与周边项目的直接竞争196196套，套，60-7060-70为主为主写字楼平层写字楼平层3000-40003000-4000方，可自由分割方，可自由分割n各产品角色分析各产品角色分析公寓公寓回回现主力现主力写字楼写字楼回现主力回现主力酒店酒店形象标签形象标签商业商业价值标签价值标签车位车位提升附加值提升附加值13【超高层公寓分析】市场上现有超高层公寓可分为豪华型、改善型、普通型三种类型类别项目名称一室一厅二室二厅三室二厅四室二厅五室二厅备注豪华型中信大连港30，54，8697127,189,235290国际公寓50-127；海

20、景公寓180-280杭州城市之星276,294350500平六室（50年产权）改善型东海国际公寓76140,157159,187,200,253198,246,287 250,280,366500平顶层复式（50年产权）皇朝万鑫国际大厦47，50，6678，96，107，118127,139,154188,205多样化面积段设计天津深圳湾59，72，8992，98海逸天成80，84117,143167刚需型沈阳茂业天地金廊壹号58，7813550年产权深圳朗勤泰元中心46，54，58100,135都市白领客群扬州环球金融城36，47，65主打小户型投资面积普面积普遍较大遍较大强调居住强调居住舒

21、适性舒适性刚需为主刚需为主14【超高层公寓项目小结】II IIIIIIIIIVIV超高层公寓中不同面积和户型的设置与所处的地理位置、所依托超高层公寓中不同面积和户型的设置与所处的地理位置、所依托的资源、周边的商务资源等有着较大的关系的资源、周边的商务资源等有着较大的关系高端型、改善型公寓的打造应强调整体的奢华品质和舒适度，多通高端型、改善型公寓的打造应强调整体的奢华品质和舒适度，多通过大户型设计、电梯独立入户、奢华装修等综合体现居住品质感过大户型设计、电梯独立入户、奢华装修等综合体现居住品质感刚需型公寓的打造首要控制面积，控制购房总价，往往依托于周边刚需型公寓的打造首要控制面积，控制购房总价，

22、往往依托于周边良好的办公、商务环境、未来升值潜力吸引投资客群和刚需客户良好的办公、商务环境、未来升值潜力吸引投资客群和刚需客户I I现有超高层公寓根据不同的户型设计、产品定位、配套服务等大致现有超高层公寓根据不同的户型设计、产品定位、配套服务等大致可以分为豪华型、改善型、刚需型三种可以分为豪华型、改善型、刚需型三种15【顶级豪宅型-世茂滨江花园】地理位置优越，景观资源优质；超大户型、高端休闲会所、私人空中花园提升居住尊贵感n8686一房一房户型方正规整，客厅户型方正规整，客厅270270度展现室外景观度展现室外景观小户型满足多样化客小户型满足多样化客群需求群需求n125125两房两房二房三面二

23、房三面通透设计，通透设计，舒适化生活品质打造舒适化生活品质打造主卧大阳台、落地飘主卧大阳台、落地飘窗提升居住舒适感窗提升居住舒适感n286286三房三房主人佣人双入户门设主人佣人双入户门设计体现尊贵感计体现尊贵感客厅阔绰观景落地窗客厅阔绰观景落地窗最大化收纳户外江景最大化收纳户外江景n318318四房四房主人佣人双入户门打主人佣人双入户门打造体现居住尊贵感造体现居住尊贵感客厅设宽大落地窗，客厅设宽大落地窗，尽享室内景观尽享室内景观主主卧套房高端设计卧套房高端设计客厅超大客厅超大落地窗落地窗阔绰观景阔绰观景大窗大窗主卧舒适主卧舒适大阳台大阳台270270观景观景大窗大窗270270观景观景大窗大

24、窗江景资源江景资源n顶级豪宅模式一：顶级豪宅模式一：2 2梯梯2 2户，户，3 3梯梯4 4户多样化设计，借助优质的江景资户多样化设计，借助优质的江景资源、独特的户型设计凸显豪宅品质源、独特的户型设计凸显豪宅品质16【顶级豪宅型-柏悦居】位于北京商务区核心地带，五星级酒店与高档住宅高品质结合，酒店式服务提升住宅居住舒适度n顶级豪宅模式二：依托地理位置、顶级豪宅模式二：依托地理位置、高端服务、超大户型打造高端形象高端服务、超大户型打造高端形象依托优越的地理位置，自身的奢华装修，超大的舒适空间补缺郑州高层豪宅市场，享受别墅生活的同时拥有便利的生活体验通过自身生态资源的高端打造来补缺项目自然资源缺失

25、的不足酒店与公寓入口酒店与公寓入口商业入口商业入口柏悦居柏悦居电梯电梯柏悦府柏悦府电梯电梯酒店电酒店电梯梯酒店与公寓共用一个大堂，但酒店与公寓共用一个大堂，但通过独设电梯进行功能区分通过独设电梯进行功能区分010203040506070809240240平两房平两房131131平一房平一房130130平一房平一房240240平两房平两房133133平一房平一房241241平平137137平一房平一房242242平两房平两房133133平一房平一房客厅餐客厅餐厅大面厅大面宽舒适宽舒适打造打造狭长通道利狭长通道利用率低用率低主卧套房设计主卧套房设计17【顶级豪宅型-柏悦居】位于北京商务区核心地带，

26、五星级酒店与高档住宅高品质结合，酒店式服务提升住宅居住舒适度n顶级豪宅模式二：依托地理位置、顶级豪宅模式二：依托地理位置、高端服务、超大户型打造高端形象高端服务、超大户型打造高端形象依托优越的地理位置，自身的奢华装修，超大的舒适空间补缺郑州高层豪宅市场，享受别墅生活的同时拥有便利的生活体验通过自身生态资源的高端打造来补缺项目自然资源缺失的不足酒店与公寓入口酒店与公寓入口商业入口商业入口柏悦居柏悦居电梯电梯柏悦府柏悦府电梯电梯酒店电酒店电梯梯酒店与公寓共用一个大堂，但酒店与公寓共用一个大堂，但通过独设电梯进行功能区分通过独设电梯进行功能区分010203040506070809240240平两房平

27、两房131131平一房平一房130130平一房平一房240240平两房平两房133133平一房平一房241241平平137137平一房平一房242242平两房平两房133133平一房平一房客厅餐客厅餐厅大面厅大面宽舒适宽舒适打造打造狭长通道利狭长通道利用率低用率低主卧套房设计主卧套房设计18【改善型-苏州新地国际公寓】4梯8户以130-150平改善型户型为主，精装修、高档物业提升项目品质；户型通透性稍差150150二室二厅二室二厅149149二室二厅二室二厅143143二室二厅二室二厅130130二室二厅二室二厅19【项目建议】明确楼层明确楼层明确楼层明确楼层区域设置区域设置区域设置区域设置办

28、办办办公、公寓公、公寓公、公寓公、公寓平均分配平均分配平均分配平均分配公寓多公寓多公寓多公寓多样样样样化打造化打造化打造化打造高端私人会所高端私人会所高端私人会所高端私人会所设设置置置置楼层从下到上依次设置商业、办公、酒店、公寓，通过酒店对办公楼层从下到上依次设置商业、办公、酒店、公寓，通过酒店对办公和居住功能进行分隔，设置独立电梯入口区域保证彼此品质和居住功能进行分隔，设置独立电梯入口区域保证彼此品质项目毗邻郑东项目毗邻郑东CBDCBD商圈，配置适量的办公提升商务氛围，同时设置商圈，配置适量的办公提升商务氛围，同时设置适当比例的公寓来拉动项目销售，同时对郑东办公市场进行补缺适当比例的公寓来拉

29、动项目销售，同时对郑东办公市场进行补缺公寓类型多样化设计满足多样化群体需求，对公寓楼层面根据公公寓类型多样化设计满足多样化群体需求，对公寓楼层面根据公寓类型（高端、大众）进行适当区隔寓类型（高端、大众）进行适当区隔高层设置私人会所，契合办公人群和居住客群的休闲体验需求，高层设置私人会所，契合办公人群和居住客群的休闲体验需求，同时提升项目品质同时提升项目品质4 4 4 4层商业体量层商业体量层商业体量层商业体量建议做建议做4 4层底商，引入中高端商业满足配套需求，引入商务、办公、层底商，引入中高端商业满足配套需求，引入商务、办公、金融业务服务办公客群金融业务服务办公客群20【郑州市场超高层项目汇

30、总】郑州现有3栋200m以上超高层建筑，11栋在建的或规划中的超高层建筑，多以办公为核心功能郑州已有郑州已有/在建在建/规划超高层建筑规划超高层建筑项目名称高度层数业态/规划业态备注特色郑州电视塔388m12主题餐厅；儿童城；特色餐厅；文化展示已有多元化功能融合，文化体现千玺广场300m300m55写字楼；酒店；商业已有万豪超五星级酒店郑州裕达国际贸易中心222.1m222.1m49办公；购物；酒店；餐饮已有5A智能写字楼兰德中心130m30国际甲级写字楼已有郑州中国包装大厦201m49展销中心；培训中心；办公楼在建郑东绿地中心285m285m5A办公；商业；餐饮；会所；休闲在建顶部超40米中

31、庭空间；17m七星大堂绿地新都会180m甲级办公在建企业独栋定制，纯商业综合体升龙金中环138m365A甲级写字楼在建华润大厦180m38国际甲级写字楼在建超五星级君悦酒店以及高端配套悦府系列住宅郑州世界贸易中心360m360m规划中政府大手笔规划郑州万达中心200m200m5A甲级商务写字楼规划中万达自身的品牌价值较高华强城市广场180m超高端写字楼和购物中心规划中正弘高新数码港180m超星酒店规划中升龙广场150m5A智能写字楼规划中21【郑州市场超高层项目汇总】已有高层建筑集中分布在郑州中东部，远期高层建筑将辐射郑州各个区域郑州万达郑州万达中心中心千玺广场千玺广场绿地新都绿地新都会会郑州电视郑州电视塔塔升龙广场升龙广场升龙金中升龙金中环环裕达国贸裕达国贸华润大厦华润大厦华强城市华强城市广场广场正弘高新正弘高新数码港数码港兰德中心兰德中心规划规划/在建建在建建筑筑已有建筑已有建筑