长安镇商业市调报告.ppt

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1、Codeofthisreport|1CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。长安博鑫项目调研报告长安博鑫项目调研报告东莞中原商业部 Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010前言：前言：感谢发展商对东莞中原的厚爱，经过初步接触，充分理解发展商对项目地块商业价值的重视及期待。在与贵司会晤后，我司组织了商业部营销策划团队对长安的商业市场进行了详细的市场调研，并根据市场调查结论提出了可行性的发展建议。希望得到贵司的认同,后续能为发展商最大

2、化地块的商业价值提供更多有价值的服务。如本报告存在的不足，希望能得到发展商及业界人士的不吝斧正。一、市调时间：一、市调时间：2013年5月24日至6月13日，整体市场调研工作历时20天；二、市调内容：二、市调内容：东莞商业市场的分析；长安的城市、经济、人口概况；长安各商圈实地调研；项目周边区域消费者、经营者调研；项目周边区域商业调研项目分析及建议三、调研方式：三、调研方式：商圈调研以实地考察，数据收集为主；消费者及经营者调研，采取问卷调查及深度访谈的形式进行全面调查Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2010Part 1Part 1Part 1P

3、art 1东莞商业分析东莞商业分析Part 2Part 2Part 2Part 2长安镇概述长安镇概述Part 3Part 3Part 3Part 3长安商圈分析长安商圈分析Part 4Part 4Part 4Part 4消费者、经营者分析消费者、经营者分析Part 5Part 5Part 5Part 5项目分析及建议项目分析及建议Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2010PART-1东莞商业分析东莞商业分析Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010一、新政对东莞商业市场的影响一、新政对东莞商业

4、市场的影响物物业类业类型型优势优势分析分析影响判断影响判断别 墅属于稀缺资源，一直以来都是首付四成，购买群体资金实力强。影响较小高端洋房豪宅多为资源型洋房豪宅，定价较高，多为购买力较强的二次置业。影响较小自住中小户型90平米以下的户型首次置业首付仅需两成。影响较小商用物业包括商铺和写字楼，本身进入门槛较高，而且一直都是五成首付，有些投资者甚至一次性付款，当前政策主要针对住宅物业，商用物业不在调控范围。基本无影响中心区物业一般拥有较为完善的市政配套、交通配套、教育配套、生活配套等资源，居住便利同时租赁市场也非常活跃，自住和投资需求都较为旺盛。影响较小高赠送面积的中小户型90平米以下的中小户型首付

5、仍然为两成，加上高赠送面积，这样的产品会受到市场的追捧。影响很小小结：小结：商铺产品不在此次调控范围内，所受影响小；商铺产品不在此次调控范围内，所受影响小；住宅市场受到打压，住宅投资资金寻找出路，商业地产面临良好的发展契机。住宅市场受到打压，住宅投资资金寻找出路，商业地产面临良好的发展契机。1.1.新政对住宅、商铺产品的影响分析新政对住宅、商铺产品的影响分析Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010住宅市场分析住宅市场分析成交价格、成交量价走势成交价格、成交量价走势122.2.新政后，住宅成交价格和成交量变化新政后，住宅成交价格和成交量变化 住

6、宅产品受新政影响明显 自新政出台后，东莞住宅价格 出现回调，镇区调整幅度为13.44%，城区调整幅度为3.62%。成交量逐步降低 上门量急剧下滑 成交氛围严重不足 买卖双方观望情绪加剧；成交急剧下滑成交急剧下滑Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010商业市场分析商业市场分析成交价格、成交量价走势成交价格、成交量价走势.3.新政商铺成交价格和成交量变化5月商业物业供需两旺成交情况火爆5月份商铺供应环比增长266.96%新政出台新政出台 小结：小结：商铺产品受新政影响小，成为商铺产品受新政影响小，成为市场新宠，商业地产获得极佳市场新宠，商业地产获

7、得极佳的发展契机。的发展契机。Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2010 东莞商业发展之痛：高端消费力外流东莞商业发展之痛：高端消费力外流1 商业竞争转变为招商、经营管理竞争商业竞争转变为招商、经营管理竞争2概概 况况发展一站式体验型的购物中心，以多元化、娱乐化、规模化形成核心竞争力解决消费力外流的问题，东莞商业升级换代主要趋势；东莞商业出现价值危机，大量商业销售后出现大面积空置的现象。以招商实现商业价值，以经营创造投资前景。专业的招商、经营管理成为最大化商业价值的关键因素。二、东莞商业市场发展趋势二、东莞商业市场发展趋势Codeofthisr

8、eport|9CopyrightCentalineGroup,2010三、东莞商业市场与广州商业市场的对比分析三、东莞商业市场与广州商业市场的对比分析发展进程不同越秀、荔湾越秀、荔湾其他新城区其他新城区分散的农村个体分散的农村个体分散发展的镇区分散发展的镇区数个独立的商圈数个独立的商圈 在东莞发展进程中，各镇区发展呈现分散性和同步性！城市化城市化 改革开放改革开放东莞广州 发展具有连续性和整体性发展具有连续性和整体性VSVSCodeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2010u产业发展重点不同广州东莞以发展第三产业为主导，零售商业繁盛以发展第二产业为主

9、导，积极发展第三产业VSu交通便利性不同广州交通便利，有地铁辅助，各区有特色的购物中心可辐射整个广州市.东莞交通条件待完善，各中心镇商业各自发展，不能把辐射面延伸至整个东莞市VSu目前东莞市商圈概况 虎门、厚街商圈：虎门、厚街商圈：以服装、家私会展业为主 樟木头、常平、长安商圈：樟木头、常平、长安商圈：依托交通优势发展对外经济和房地产业，吸引港台到内地置业人士和港台商人消费。石龙商圈：石龙商圈：东莞市传统的商贸中心。西正商圈、万江商圈、东纵商圈、西正商圈、万江商圈、东纵商圈、CBDCBD商圈四大商圈：商圈四大商圈：东莞市城市商圈Codeofthisreport|11CopyrightCenta

10、lineGroup,2010总结总结12东莞商业呈现中心众多，规模分散的发展态势，东莞商业呈现中心众多，规模分散的发展态势，每个镇区均形成自己独立的商圈，各自为政每个镇区均形成自己独立的商圈，各自为政。项目商业需立足于长安本镇区，项目辐射力要覆项目商业需立足于长安本镇区，项目辐射力要覆盖周边镇难度大，在短期范围内难以实现的。盖周边镇难度大，在短期范围内难以实现的。Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2010PART-2长安镇概述Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2010一、宏观经济分析一、宏观

11、经济分析 长安是东莞的经济强镇，综合经济实力逐年上升，保持强劲的增速0808年长安国民生产总值首次超过年长安国民生产总值首次超过200200亿元，达亿元，达到到202.1202.1亿元；亿元；自自0707年以来，连续两年均保持在年以来，连续两年均保持在14%14%以上的以上的增加率。增加率。年份国民生产总值（万元）增长率06年1522236/07年176427215.90%08年202098014.55%综合经济实力名列前茅，综合经济实力名列前茅，0808年长安镇生产总年长安镇生产总值仅次于虎门（值仅次于虎门（214.8214.8亿元）亿元）Codeofthisreport|14Copyrig

12、htCentalineGroup,2010二、居民生活水平与消费结构二、居民生活水平与消费结构 长安外来居民占主体，整体消费水平在提升长安外来居民占主体，整体消费水平在提升 人口发展2008年年末长安户籍人口数约为41234人，外来人口约为360986人，外来人口比重高达92.3%以上，外来人口接近是户籍人口的9倍之多。全镇人口在总体上呈现出流动性很强的特征，其人口规模及其内在结构变动受经济发展状况的影响相当大。居民消费水平分析0606年年0707年年0808年年2008年长安镇居民人均收入23127元，增长11.1；领先于第二名塘厦16079元43.8%；2008年长安镇居民储蓄余额2075

13、406元，增长25.1；2008年长安镇社会消费品零售总额35.7亿元，增长23.7 0606年年0707年年0808年年0606年年0707年年0808年年Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2010总结总结12长安经济发展强劲，发展趋势良好，为商业繁荣长安经济发展强劲，发展趋势良好，为商业繁荣提供了坚实的基础提供了坚实的基础。居民富裕，消费力强劲，具备巨大的消费需求市居民富裕，消费力强劲，具备巨大的消费需求市场。场。Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2010二、城市发展规划二、城市发展规划

14、广深高速广深高速振安二路振安二路沿江高速沿江高速以长青街、锦绣路为主要服务轴线，形成由北向南带状发展的空间布局形态。1、北部中心城区规划为长安镇商业中心、行政中心、体育文化中心和高品质居住区。2、中部老城区规划为现代工业产业基地，城镇居住区等。适度发展酒店、餐饮、金融、交通服务等相关配套服务业。本功能区以商业、商住、居住、工业等用地功能为主。3、南部沿海片区规划为长安镇新兴工业基地及城镇副中心区，未来十年发展的重要片区。以广深高速公路、振安二路、沿江高速公路为界将长安镇城镇建设空间是划分为北部中心城区、中部老城区、南部沿海片区、滨海新城区四大片区，形成“一城四区、南北层级结构一城四区、南北层级

15、结构”的总体布局形态。Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2010p全面系统的城市规划体系，大刀阔斧的旧城改造持续推进长安城市发展、商业繁荣；全面系统的城市规划体系，大刀阔斧的旧城改造持续推进长安城市发展、商业繁荣；p项目处于长安镇商业中心、行政中心、体育文化中心和高品质居住区：北部中心区内，区域优势明显；项目处于长安镇商业中心、行政中心、体育文化中心和高品质居住区：北部中心区内，区域优势明显；p项目偏离长安政府规划改造的城市商业文化核心，商业价值降低；项目偏离长安政府规划改造的城市商业文化核心，商业价值降低；p项目毗邻三旧改造重点工程体育公园

16、，收益于城市规划；项目毗邻三旧改造重点工程体育公园，收益于城市规划；“三旧”改造 打造全国最大镇级体育公园 S358省道升级改造镇中心工业区将变身商住区主要集中于该镇S358省道两侧及北部中心片区，共184个，改造用地总面积1520.89公顷。该镇计划分近期（2010-2012年）、远期（2013-2014年）两个阶段改造。其中，今年改造地块39个，改造面积约287公顷，改造后大部分用于商业、商住及居住。公园占地面积18.8万平方米，计划总建筑面积4.8万平方米，总投资3亿元。S358省道总投资2亿多元，升级改造成一条没有红绿灯路口的商业景观大道，规划建设按照“一心两带五节点”开展。“一心”是

17、指长青路与S358省道交叉路口为中心的城市商业核心。“五节点”是指省道西段与五条主要南北道路交叉构成的商业结点。规划总结Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2010PART-3长安商圈分析Codeofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2010长青路核心商圈长青路核心商圈省道专业市场商圈省道专业市场商圈宵边低端宵边低端消费商圈消费商圈长青路核心商圈：长青路核心商圈：（长安镇核心商圈）（长安镇核心商圈）范围：以长青路为核心，主要向东延伸形成；主要商业街道：长青路、长中路、长盛路、莲峰路等经营档次：中等、中高商

18、业形态：以商业街为主，少数大型集中式商业；整体商业规模分散；经营业态：全业种，涵盖服装、首饰、餐饮、休闲娱乐。范围：沿着S358省道及振安路两侧展开的商业街约5-7公里；经营档次：中低商业形态：以商业街为主，少数大型集中商业市场；整体商业规模分散；商业业态：磨具、五金饰品、汽车零件、家私建材等省道专业市场商圈省道专业市场商圈宵边低端消费商圈宵边低端消费商圈范围：主要以宵边大街为核心；经营档次：低端商业形态：以商业街为主，少数大型集中式商业；整体商业规模分散；经营业态：全业种，涵盖服装、首饰、餐饮、休闲娱乐。三大成熟商圈，三足鼎立三大成熟商圈，三足鼎立一、长安商业格局分析一、长安商业格局分析Co

19、deofthisreport|20CopyrightCentalineGroup,2010 长安商业发展趋势：长安商业发展趋势：以省道以省道S358S358为源头，借势为源头，借势S358S358改造而实现整体升级改造而实现整体升级长安商业以省道长安商业以省道S358S358为源头发展形成为源头发展形成S358省道是长安镇重要的一条交通大动脉。30年前，S358省道是长安人赴港招商的必经之路，它的一次次扩建改造，同时见证了长安改革开放走过的每一步。长安的商业发展依托长安经济发展而形成，前期沿S358省道形成了五金、模具等专业性商业业态；后期随着长安经济的快速发展，长安商业从S358省道向北延伸

20、至长青路，以长青南路为核心形成了长安的核心商圈。长安商业将借势省道长安商业将借势省道S358S358升级改造，发展升级升级改造，发展升级S358省道的升级改造将成为长安商业的发展的重要契机。以S358省道与长青路交汇处形成长安的商业核心，依托现有长青南路商业带向东西延伸，形成长安的核心商圈。前前 期期未未 来来趋趋 势势长安商业的核心始终在长青南路！长安商业的核心始终在长青南路！长 青 路：以服装、鞋百货为主A长盛西路：日式餐饮为主的特色餐饮一条街莲峰北路：以高尔夫用品为主，搭配社区性配套的体育用品街BCu 五大街区，各具特色五大街区，各具特色服装为主，服装为主，覆盖全业覆盖全业种种高高尔尔夫

21、夫用用品品酒吧、酒吧、餐饮餐饮美容美容美发美发日式日式餐饮餐饮磨磨具具、五五金金饰饰品品、汽汽车车零零件件、家私建材家私建材以以德德政政中中路路为分界线为分界线DE永 昌 路：以美容美发为主搭配社区配套形成的休闲一条街贤 德 街：名城风情街，以日式酒吧、日式餐饮为主的酒吧一条街Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2010分布规律分布规律德政中路以南德政中路以南 德政中路以北德政中路以北 特点：以服装、首饰、鞋等百货为主，餐饮、娱乐为辅助。特点：以娱乐、餐饮、体育用品业态为主，并依托居住社区形成社区配套型商业12整体印象整体印象1沿街分布沿街分布

22、3商业分布分散商业分布分散2缺乏合理规划缺乏合理规划分布特点：以德政中路为界限，南北特色业态特色分明分布特点：以德政中路为界限，南北特色业态特色分明4形成特色街形成特色街Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2010123长安商业未来发展仍以长青南路为核心，项目偏离长安商业核心发展区域，降低了项目商业价值。长安商业可分为三大商圈，长青路核心商圈、省道专业市场商圈、宵边低端消费商圈。项目偏离三大商圈，处于商业待发展区域。项目处于德政中路以北，是休闲、娱乐、体育用品业态发展的热点区域。对项目的借鉴意义对项目的借鉴意义Codeofthisreport|

23、24CopyrightCentalineGroup,2010二、长青南路核心商圈分析二、长青南路核心商圈分析长长青青路路德政中路德政中路德德政政东东路路长盛西路长盛西路长盛东路长盛东路沙埔头路沙埔头路莲莲花花路路长西路长西路长中路长中路长东路长东路中兴路中兴路富民路富民路永昌路永昌路明珠广场明珠广场长青商业广场长青商业广场钻石广场钻石广场长安中心长安中心星港城星港城长安第长安第1 1街街地王广场地王广场长青商业广场、明珠广场、地王广场、钻石广场、长安中心、长安第1街、星港城购物中心七大商场、阳光国际商城主要商业街大型集中商业莲峰路、永昌路、长盛西路、长盛东路、沙埔头路、富民路、长中路、长东路、

24、长西路、德政中路、德政西路、中兴路长青路商业街、宵边大街主要分支商业街Codeofthisreport|25CopyrightCentalineGroup,2010规模：长青路商业街是长安政府重点打造的商业街，总长1.6公里，是长安最为繁华商业街；交通：长青路是长安的南北交通的大动脉，长安长安2424条镇内公交路线有接近条镇内公交路线有接近1515条公交巴士经过长条公交巴士经过长青路，这是长青路商业能快速繁荣的关键点；青路，这是长青路商业能快速繁荣的关键点；概况：1.1.长青南路商业街长青南路商业街长青路道路中间规划有林荫大道，可休憩、漫步，林荫大道与商业的结合，营造出良好的购物环境。营造出良

25、好的购物环境。Codeofthisreport|26CopyrightCentalineGroup,2010两边道路车流量大，从林荫大道至商铺消费需横跨行车道，消费人流和车流不可避免形成交消费人流和车流不可避免形成交叉，存在极大的交通隐患。叉，存在极大的交通隐患。商铺与车道之间的人行道窄，在人流旺盛时，容易形成拥挤的状况。容易形成拥挤的状况。Codeofthisreport|27CopyrightCentalineGroup,2010业态比例：品牌商家与个体商家共存，低端消费与中高端消费交叉；低端消费与中高端消费交叉；长青路商业街业态比例长青路商业街业态比例长青路商业街业态比例长青路商业街业态

26、比例长青路商业业态涵盖了全业种。长青路商业业态涵盖了全业种。在各类业态在各类业态中以服饰类为主，餐饮类业态为辅，娱乐休闲业中以服饰类为主，餐饮类业态为辅，娱乐休闲业态也占了约态也占了约5%的比例。配套型业态由于包含的杂项多，包括银行、药店、邮政局、水族馆等，故也占据9%的比例。Codeofthisreport|28CopyrightCentalineGroup,2010品牌商家代表：千色店、LEVIS、NIKE、ADIDAS、味千拉面、BELLE等；经营状况：长青路，长青商业广场一段是长安较早发展起来的商业街，这里的百佳公交站汇聚了长安镇大部分公交路线，是长青路商业最兴旺的区域。（商业繁荣与交

27、通休戚相关商业繁荣与交通休戚相关）长青路商家普遍反映经营状况良好。长青路商家普遍反映经营状况良好。长青路现已成为长安商家的必争的商业旺地，整条街上基本无空置商铺，待转让也仅23间，这也从另一方面反映了商家良好的经营状况。目标消费人群：全客层全客层，包括长安本地人、工厂打工者、工厂中高层管理人员、私营主、外资企业高层等。Codeofthisreport|29CopyrightCentalineGroup,2010租金水平及转让费用商家稳定，变化性不大；商家稳定，变化性不大；由于长青路商业街是长安的商业核心，商家签约时间均比较长，且合同到期后一般都会续约，2-3年间长青路商家基本没太多变化。品牌商

28、家纵然意向进驻，也无理品牌商家纵然意向进驻，也无理想位置的商铺可租赁。想位置的商铺可租赁。可租、待转让商铺可谓稀缺，绝版可租、待转让商铺可谓稀缺，绝版；长青路商铺租金上升快速，待转让的商铺极少，很多商铺只要一放出来即刻就被租赁出去。目前长青路商业街租赁市场基本处于有价无市的状况。租金上升快速，存在炒作现象；租金上升快速，存在炒作现象；2008年时主要租金区间基本保持在200400元/平方米之间，而2010年新转让的商铺租金则要达到3501000多元/平方米的水平，转让费更高至1315万/铺（一个铺面积约40平方米）商铺销售价格高昂，创长安之最！商铺销售价格高昂，创长安之最！商铺铺售价已达到13

29、15万元/平方米的超高价格。由南至北，经营档次逐步提升，同时租金呈现一定的递减趋势，最高租金在百佳广场附近；由南至北，经营档次逐步提升，同时租金呈现一定的递减趋势，最高租金在百佳广场附近；Codeofthisreport|30CopyrightCentalineGroup,2010长盛西路长盛西路经营状况：以日本料理为主要业态，发展有少量的美容业态；受长青路影响，前段租金高，经营状况好，远离长青路商铺租金逐渐降低，开始出现大面积空置。租金：150300元/长中路长中路 经营状况：以服饰业态为主，通讯、社区配套为辅；经营档次中档，经营状况良好，基本无空置商铺。租金水平：300700元/，转手费在

30、15万-20万之间。长盛西路业态比例长中路业态比例莲峰路莲峰路经营状况：社区配套、餐饮等占相当大的比重，主要满足周边的别墅街、莲峰路的居民生活所需；整体缺乏品牌商家，店面形象一般，经营档次中档偏低；中段商业氛围较浓，北段商业氛围淡，不同路段租金差异大。租金水平：100250元/莲峰路业态比例2.2.分支商业街分支商业街Codeofthisreport|31CopyrightCentalineGroup,2010德政中路德政中路经营状况：经营的主要业态是建材家装及社区配套等，商业街整体形象一般，经营的规模及档次中档偏低，缺乏有影响力的品牌商家，商业氛围淡；租金水平：租金水平低，约5090元/德政

31、西路德政西路经营状况：德政西路主要的业态有五金装饰、社区配套等，主意服务人群是周边小区居民，经营档次中等偏低，缺乏有影响力的品牌商家；租金水平：80200元/德政西路业态比例永昌路永昌路经营状况：经营业态以美容及社区配套为主，偏离长青路及地王广场的商铺存在空置；经营档次中等，经营状况一般，租金水平：120145元/永昌路业态比例德政中路业态比例Codeofthisreport|32CopyrightCentalineGroup,2010长盛东路长盛东路经营状况：以建材、家居为主要业态，并配套有3家电器，属于小型的建材、家居街；经营档次中等，经营状况一般；租金水平：90150元/平方米 沙埔头街

32、沙埔头街经营状况：主要业态有儿童用品、快餐、外贸服饰等；空置率低；铺面形象一般，档次中等偏低，经营状况一般；租金水平：80150元/平方米 沙埔头街业态比例长盛东路业态比例Codeofthisreport|33CopyrightCentalineGroup,2010各商业街租金分布各商业街租金分布长青南路、长中路等成熟商业街，多年发展促使租金水平不断增长，已代表了长安租金最高值，向上升值空间已不大，目前基本处于有价无市状态；商圈内中心效应明显；商业街租金水平跨度较大，偏离核心区域的商业街租金低，且普遍存在空置现象；以长青路和长安中心为轴心，越偏离轴心租金越低。Codeofthisreport|

33、34CopyrightCentalineGroup,2010简介：龙泉地王广场位于长安镇长青北路，长安镇政府对面，2007年底开盘，2008年5月开业，占地面积18624，商业建筑面积近100000，共约1900个车位；主力店有时尚电器、怡安百货、苏宁电器；招商情况：潮人会步行街非临街铺面合同已到期，重新招商；招商范围包括精品、女性用品、流行服饰、箱包皮具等；招商优惠：免租一年，前30位免管理费3个月；租金：大铺面，100-120元/月，小铺面，80-90元/月；销售情况：2007年底开盘销售，仅对临街部分进行了销售。销售价格：5.67.8万元/龙泉龙泉地王广场地王广场注：三大商业体各自为政3

34、.3.大型集中式商业重点分析大型集中式商业重点分析Codeofthisreport|35CopyrightCentalineGroup,2010地王广场评价 地段优越，在长安经营时间约有3年，已累计有丰富的客户资源，是长安为数不多的高档的大型集中商业；空有规模，难以突显优势虽然地王广场总规模达10万平方米，但整体商业被分隔为三大商业体，三大商业体在业态、动线交通上未形成良好互补，人流无法得到共享，导致整体规模分散，规模优势难以凸显出来。休闲娱乐型业态缺少，难以形成业态之间的集成效应；地王广场虽已着手引进娱乐业态，但大地影院由于消防问题，虽09年已确定进驻，但迟迟未能开业。经营管理的专业度弱于品

35、牌连锁企业，面临天虹商场的严峻挑战；在商家资源、经营推广、经营管理等难以与天虹这类品牌连锁商家抗衡，面临着天虹的竞争，后期经营堪忧。受长安人消费习惯限制，经营状况一般；由于多数长安消费者的品牌意识不强，普遍认为怡安百货的价格贵，导致怡安百货平日的经营平淡，只有在做促怡安百货平日的经营平淡，只有在做促销的时期经营状况才有好转。销的时期经营状况才有好转。而对于高端品牌的追求者，在毗邻长安的深圳、香港购物则是更佳选择。Codeofthisreport|36CopyrightCentalineGroup,2010三大商业体业态定位不合理，业态互补性弱潮人会步行街业态在定位上未与长青路、怡安百货形成差异

36、化，仍以服装类业态为主。激烈的同质化竞争之下，招商情况不理想，大面积空置不可避免。仅临街面的商铺实现租赁，商场内部商铺约70%空置中。商场内部规划不合理，通道狭窄，商铺数量众多，也是造成其招商难的关键因素。商场内部商铺数量众多，通道狭窄。110-130有27个，80-100有42个，30-60有172个 。Codeofthisreport|37CopyrightCentalineGroup,2010苏宁电器与时尚电器：形成同质化竞争，影响整体商业繁荣，不能与百货形成互补。百货业态与电器业态难以互补。电器类属于目标导向型业态，消费者购买的目标性极强，平时能带动的人流量少。而百货类业态属于随机消费

37、型业态，客户在逛商场时，购买的随机性强，需要庞大的人流支持。这两种业态的互补性弱。怡安百货平面规划简单，难以挽留人气！消费者购物多喜欢循8字形路线逛商场。怡安百货商场动线过于简单，通畅，难以挽留人气Codeofthisreport|38CopyrightCentalineGroup,2010简介：长安第1街，位于德政中路与体育路交界处,长安公园对面，2007年底12月开业，占地面积9000平方米，总体商业体量4万平方米，主力店有天虹百货面积24000平方米；总体配备车位1700个，天虹百货配备车位300余个。经营状况：目前商业氛围较淡，仅天虹促销时生意兴旺，平时人流稀少；招商情况：已招商80%

38、，约5060%商家在营，其他在装修。租金及售价：只租不售，租金70320元/长安第长安第1 1街街主主力力店店天天虹虹业业态态规规划划1F：化妆品、皮鞋、皮具箱包、男鞋、女鞋、钟表、黄金珠宝；另设钟表维修、机械修鞋2F：超市、五金、汽车用品、图书、文具、书包、烟酒茶；婴幼用品、玩具、儿童乐园、童装童鞋、床上用品、家居用品、休闲装3F：少女装、少淑女装、淑女装、成熟女装、特色女装、内衣、家居服、孕妇装、男装商务休闲、运动服装、体育器材、饰品Codeofthisreport|39CopyrightCentalineGroup,2010二、各商圈典型分析二、各商圈典型分析 长安第1街评价偏居一偶偏居

39、一偶,难以成为新的商业核心难以成为新的商业核心 由于长安第1街偏离长青路核心地段，难以与长青路商业街形成互动、互补，注定了长安第1街无法成为长安的新商业核心，只能以周边高档社区居民为主要消费群体，形成社区性的商业核心。集中商业集中商业+住宅底商业的商业形态，规模效应难以突显住宅底商业的商业形态，规模效应难以突显项目各临街面基本均设置了街铺，整体规模庞大，但形态上的分散性导致规模效应难以突显。各商业街之间，商业与主力店之间，由于位置的差异性，人流难以互补，相互的关联性弱。天虹百货与商业街之间联系性弱，基本上是独立的个体，人流难以充分互补。商业街以住宅底商业为主，规模分散，商铺数量众多Codeof

40、thisreport|40CopyrightCentalineGroup,2010二、各商圈典型分析二、各商圈典型分析 整体商业兴旺尚需较长的培育期天虹百货对社区商业街的人流带动性弱，且商业街规模过大，分布较为分散，导致整体商业街的招商难度大，经营状况堪忧，目前已有多家商铺已在转让中，整体商业要兴旺需要长时间的培育期。商业街内人流稀少，多为住宅居住人流。商铺数量众多，存在同质化竞争，商铺转让众多。纵然是临近天虹入口的临街商铺也存在空置，待招商的现象。Codeofthisreport|41CopyrightCentalineGroup,2010 租金差异性大 临天虹入口处商铺最高可租至320元/

41、，而商业街租金则低至70元/。同是首层商铺，租金差异性如此大，侧面体现了规划的不合理性，人流难以均衡性引入。缺乏娱乐、餐饮等业态的集成效应，天虹百货经营仅比怡安百货略好；仅依靠百货业态的带动，难以真正吸引到长安本地人消费，必须充分发挥各业态的集成效应，规模化效应。与怡安百货一样，受制于长安人的消费习惯限制，天虹百货平时经营状况一般，仅有在促销的时候，才能出现火爆的经营状况。虽然天虹百货是深圳百货品牌，实力雄厚，客户接受度高，但依需依靠每周的促销以带动经营。Codeofthisreport|42CopyrightCentalineGroup,2010简介：明珠广场位于东莞长安长青路，毗邻地王广场

42、，2005年4月开盘，2006年6月13日开业；占地面积约20000商业建筑面积65000，主力店沃尔玛面积16000，停车位总数1200个。经营状况：超市经营状况良好，辅营区状况一般；苏宁撤离，大面积空置；租金：街铺租金130800元/平方米，首层内铺租金约100200元/平方米 销售情况：1F:街铺45000元/,内铺 20000元/；2F：均价13500元/；3F：均价9300元/；（原售价）明珠广场明珠广场分层业态情况楼层经营业态品牌商家 1F服饰、精品、特色餐饮、运动休闲、社区配套等麦当劳，安踏，味千、六福、格力电器、招商银行等2F大型综合超市、美食广场等沃尔玛3F4F家居、餐饮娱乐

43、、家电等苏宁已撤离一楼服饰区档次低通道窄门口广场经营档次低Codeofthisreport|43CopyrightCentalineGroup,2010 明珠广场评价商场平面规划不合理，降低了主力店的品牌带动力沃尔玛入口毗邻整体商场主入口，客户均是直接坐扶手梯上二楼客户均是直接坐扶手梯上二楼，不会再深入商场内部，难以将沃尔玛人流导入商场内部。后期调整扶手梯的上落的方向，强制性将人流进行导入，但中高端消费者（有车一族）在沃尔玛购物后，不乘坐扶手梯，直接坐直达电梯下停车场直接坐直达电梯下停车场。导致实际导入的人流依然稀少，而且多是中导致实际导入的人流依然稀少，而且多是中低端的消费者。低端的消费者。

44、发展商没有持续经营的理念，目标是将整体商场全部销售完。发展商没有持续经营的理念，目标是将整体商场全部销售完。现对外将所有剩余商铺进行销售。沃尔玛租赁部分1.6万平方米，底价1.5亿打包销售。二楼招商银行租赁商铺销售价24700元/平方米，二楼其他商铺15000元/平方米进行销售。三楼商铺12000元/平方米进行销售苏宁撤离剩余的空置商铺，二层12500元/平方米，三层9800元/平方米进行销售。缺乏专业经营管理，经营状况差，苏宁电器已撤离缺乏专业经营管理，经营状况差，苏宁电器已撤离由于发展商只想把商铺进行销售，导致在后期的经营管理、软硬件配套上均不能达到理想的状态。原本商场规划就存在不合理性，

45、后期更无经营方面支持，明珠广场经营每况愈下。现首层有10余家商铺在转让。苏宁现已撤离，搬迁至地王广场沃尔玛生经营状况良好，与首层商铺经营一般形成鲜明对比沃尔玛生经营状况良好，与首层商铺经营一般形成鲜明对比沃尔玛的知名度高，品牌号召力强；虽有许多消费者反映百佳的商品会较为便宜，但沃尔玛仍以其邻近周邻近周边社区的便利性边社区的便利性以及充裕的停车位配套充裕的停车位配套获得到了周边社区居民的认可，经营状况良好。Codeofthisreport|44CopyrightCentalineGroup,2010首层商铺间隔不合理，整体档次定位过低，与主力店档次及消费人群档次不匹配首层商铺间隔不合理，整体档次

46、定位过低，与主力店档次及消费人群档次不匹配首层商铺规划的小型的商铺数量过多，通道宽度小，购物环境一般。档次定位中等偏低，且由于商铺数量太多，同质化竞争激烈。门前广场也租赁众多低端的商家进行商品销售，直接将整个商场的档次降低。整体商场形象差，首层经营商品中等偏下，这与主力店沃尔玛的中等偏上的超市定位是有所偏差的，也是与周边核心消费人群多为高档社区居民的消费现状不匹配，注定经营存在困难。广场上商家档次低，整体商场形象差，商场通道狭窄。Codeofthisreport|45CopyrightCentalineGroup,2010简介：星港城购物中心位于莲峰路与别墅路交汇处，总建筑面积10500，商业

47、建筑4.2万，2008年9月29日开业，有人人乐等品牌商家入驻，实行只租不售的销售方式；经营状况由于交通不便利（只有三辆公交经过，且间隔时间长），难以吸引人流，主要服务于周边小区，商业氛围较淡；空置率高。租金：一楼临街铺面200-300元/平方米/月，内铺及其他楼层铺面经营额扣点：1030%业态规划星港城购物中心星港城购物中心分 层 业 态 情 况楼层空置率经营业态品牌商家-1F知名外资品牌超级市场人人乐超市1F10%品牌服饰名店、金银珠宝店、钟表眼镜店、手机通讯店、个人护理品店、数码专卖店、日用小家电、零食专卖、特色 食品店、高档滋补品店、特色精品店、便利店、药店。港式风情街 2F25%品牌

48、女装、男装、休闲运动、皮鞋皮具、化妆品、童装童用、家居床用、内衣配饰、美容美发。星港城百货3F30%4F10%潮流服饰区、美容美甲区、时尚饰品区、香水化妆区、休闲运动区、电子娱乐区、图书音像区、SPA纤体会所。潮流驿站Codeofthisreport|46CopyrightCentalineGroup,2010星港城购物中心星港城购物中心现况：招商进展缓慢，二楼女装区空置铺位较多，一楼一间临街铺面已经长时间空置；调整：四楼原已全部出租，因内部原因，已经全面停止营业（其中一间美容店除外），后曾一度决定出售店铺，现又初步定为收回所有店铺，将四楼改为电影院。一楼临街铺面一楼其他铺面四楼全面停业Cod

49、eofthisreport|47CopyrightCentalineGroup,2010 规模：总面积1.2万，共三层。经营状况：由于百佳超市的进驻，且邻近的百佳站有十余条公交路线经过，人流丰富。充裕的人流在一定程度上保证了长青商业广场的经营。经营档次：经营档次中等偏低，经营商铺缺乏特色性，且商铺间隔小，通道狭窄，这在一定程度上影响了其经营。目标消费人群：主要以工厂打工人群为主要消费人群。租金：租金高，空置率低一楼租金：300700元/平方米，二楼租金：250400元/平方米，二楼小面积商铺1012平方米租金可达4400元，大面积商铺租金略低。长青商业广场长青商业广场各各层业态层业态分布分布楼

50、层业态品牌店户数空置率1F化妆品、鞋类、通讯、服装、百佳屈臣氏、六富珠宝、中域电器2002F流行服饰、精品、化妆品、包包、美容美甲店、鞋类无品牌12303F服装城/装修中Codeofthisreport|48CopyrightCentalineGroup,2010 钻石广场，规模较小，共四层，约.5万平方米，经营档次中等，以扣点的方式收取租金，扣点比例2025；目标消费人群为附近居民及酒店服务业人群，空置率低，经营状况一般。楼层业态品牌店户数1F化妆品、珠宝雅芳、欧莱雅、郑明明、美汇舍、天皇珠宝、茂光眼镜、肯德基、252F品牌女装、品牌鞋、潮流服饰GBNG、爱哲、康格、卡路约翰、摩丝雷、木森林