房地产项目规划流程.ppt

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1、地产项目规划流程城市规划详细规划总体规划控制性详细规划修建性详细规划战略层面操作层面分区规划总体规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划房地产项目规划流程房地产项目规划流程规划分类市场 调研项目 定位设计前期工作方案设计组织项目指标确认施工图设计组织房地产项目规划流程房地产项目规划流程地产项目规划主要流程选址 立项土地取得规划设计开工 建设竣工 销售房地产项目规划流程房地产项目规划流程项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等房地产市场调查项目周边竞争性楼盘详细调查竞争性楼盘调查项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等项目所在商圈或临近商圈现状调研项目所在地房地

2、产市场的总体供求现状、价格水平等消费者调研市场 调研阶段房地产项目规划流程房地产项目规划流程通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作市场定位、客户定位、产品定位、价格定位逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算经济测算开发计划：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期

3、和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求。工程：根据工期制定工程款支付计划；项目发展报告项目定位阶段房地产项目规划流程房地产项目规划流程根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。明确产品设计思路明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时，对设计单位进行实地考察设计院初步选择设计前期工作房地产项目规划流程房地产项目规划流程项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等方案、规划设计院选择与合同签订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订设计任务书与相关技术指标

4、初订对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。规划方案结合成本测算的研讨及确定彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）；详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市建委；建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市建委）；景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。彩色总平面图方案送审方案设计组织房地产项目规划流程房地产项目规划流程对销售费用指标，进行讨论确定；结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；项目成本指标

5、确定工程：制定工期。项目考核指标确定工程：制定工期考核标准。年度考核指标调整项目指标确认房地产项目规划流程房地产项目规划流程成本控制部：配合研发进行设计招投标；工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务：合同的审核。施工图、建筑设计院选择与合同签定（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优；工程：参与结构方案及设备选型研讨。结构方案及设备选型研讨及确定施工图设计组织组织现场勘察，并提供地质勘察报告地质勘察报告总平面图、放线图、桩位图施工图、报建图消防、人防报建图、施工图全图、施工图审查全图及计算书施工图成果销售：结合

6、宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化施工图设计组织房地产项目规划流程房地产项目规划流程重庆置信空港新城项目商业计划书重庆置信空港新城项目商业计划书目 录第一章第一章 项目基本情况项目基本情况（前期调研及客户提供资料研究分析）（前期调研及客户提供资料研究分析）一、项目概况简介3二、主要经济技术指标4三、项目整体定位4四、项目运作模式4五、项目市场前景展望5第二章第二章 项目运作环境项目运作环境（实地调研及客户提供资料研究分析）（实地调研及客户提供资料研究分析）

7、一、宏观环境分析71重庆市政策优势 72重庆市宏观经济现状及发展趋势113重庆市区位优势18二、项目相关产业的现状及发展趋势 211重庆市房地产现状及发展趋势212重庆市总部基地现状及发展趋势333重庆市主题乐园现状及发展趋势38三/周边环境分析/自然环境分析/周边区域环境及设施（一）主要楼盘（附照片）（二）商业餐饮（三）学校（四）医疗三、项目的运行主体（竞争楼盘分析：竞争楼盘分析：畅销畅销与滞与滞销销楼楼盘盘重点分析）重点分析）451公司简介（主题概念/设计风格/户型/）452公司管理模式（商超的模式、大小、楼层）473公司发展战略（价位/面积/容积率/密度/采光/通风/车位等）51房地产项

8、目规划流程房地产项目规划流程相关案例房地产项目规划流程房地产项目规划流程相关案例第三章第三章 项目分析与定位项目分析与定位（实地调研/案例研究/对标研究）57一、项目消费者动机及行为分析571房地产市场消费者动机及行为分析572主题乐园消费者动机及行为分析（超市消费者行为分析）613总部基地消费者动机及行为分析（其它相关商业或产业配套分析）64二、项目定位分析671项目区位定位672项目品牌定位703项目产品定位744项目目标客户群体定位835项目客户服务定位906项目功能定位96第四章第四章 项目分析与规划项目分析与规划（调研内容结论/地产项目专业设计）99一、项目地块情况991项目地形分析

9、992项目地质分析1003项目自然资源1014市政基础设施及管网布局101二、项目规划原则1051总体规划原则1052住宅规划原则1063总部基地规划原则1084主题乐园规划原则1105技术经济指标112三、项目用地规划1121用地总体规划（附图，规划图，附比例）1122项目绿化带集中分布（附图）1143土地价值分析（附图）1154业态分布（附图）1155总部基地、住宅、乐园、商业示范区选址（附图）117四、开发计划及设计时间节点要求房地产项目规划流程房地产项目规划流程相关案例第五章第五章 项目财务分析项目财务分析118一、项目投资估算与资金筹措1181计算依据1182总投资估算1193投资计划与资金筹措123二、项目财务评价1251经济评价依据、原则及方法1252基础数据测算1263财务评价分析1304不确定性分析1315财务风险及对策135第六章第六章 项目运行风险及对策项目运行风险及对策137一、项目运行环境风险分析及对策137二、项目经营管理风险分析及对策140三、项目市场风险分析及对策142第七章、项目综合评价第七章、项目综合评价145第八章、附件目录及图表_感谢聆听！THANK YOU FOR WATCHING!放映结束欢迎批评指导！