物权法与物业管理说课材料.ppt

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1、物权法与物业管理物权法和物业管理物权在多业主建筑中叫物权在多业主建筑中叫-建筑物区分所有建筑物区分所有权。权。物业管理新的理解，多业主区分所有建筑物业管理新的理解，多业主区分所有建筑物的管理就是物业管理物的管理就是物业管理,什么是建筑物区分所有权？什么是建筑物区分所有权？房屋房屋-所有权：占有、使用、收益和处分及排他所有权：占有、使用、收益和处分及排他性的权利性的权利房屋的共用部位房屋的共用部位-建筑物区分所有权：建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专专有部分享有所有权有部分享有所有权，对专有部分以外的，对专有部分以外的共共有部分享有共有和共同

2、管理的权利有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权：建筑物区分所有权：什么人是业主？物业管理条例第六条：物业管理条例第六条：房屋的所有权人为业主房屋的所有权人为业主。广西物管条例广西物管条例第六条第六条 本条例所称的业主包括：本条例所称的业主包括：（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；（二）依据（二）依据中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第二章第第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。

3、（交付使用）法律事实，已经合法占有房屋的人。（交付使用）什么人是业主？物权法物权法第二章第二章 第三节第三节第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。自继承或者受遗赠开始时发生效力。什么人是业主？物权法物权法第二章第二章 第三

4、节第三节第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。不发生物权效力。举例说明举例说明所谓所谓区分所有区分所有，就是一种土地立体空间的，就是一种土地立体空间的分割方式。以一个拥有分割方式。以一个拥有100100套房屋单元的物套房屋单元的物

5、业小区为例，便在法律上被分割成业小区为例，便在法律上被分割成101101个物个物业或立体空间，即业或立体空间，即100100个房屋单元空间块，个房屋单元空间块，以及以及100100个房屋单元空间块之外的其余空间。个房屋单元空间块之外的其余空间。这个其余的空间，这个其余的空间，101101个空间就是小区的共个空间就是小区的共用部分。用部分。这种既有专有部分，又有共有部这种既有专有部分，又有共有部分的建筑物称为区分建筑物分的建筑物称为区分建筑物。什么是专有部分？什么是专有部分？建筑区划内符合下列条件的房屋，以及建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊车位、摊位等位等特定空间，应当认定为物权法第六

6、章所称的特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台露台等，等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物

7、。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。什么是专有部分？什么是专有部分？专有部分有四个学说：专有部分有四个学说：1:1:壁心说。没有办法分楼板和墙壁壁心说。没有办法分楼板和墙壁2:2:空间说空间说没办法装修没办法装修3 3：粉刷表层说：粉刷表层说装一幅的困难装一幅的困难4 4：混合说，：混合说，在某种情况下采取壁心说，在某种情况在某种情况下采取壁心说，在某种情况采取粉刷层表层说采取粉刷层表层说建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权；分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权；专有部分和共有部分的界限是什么专有

8、部分和共有部分的界限是什么？一般包括建筑物一般包括建筑物的基础、承重墙的基础、承重墙体、柱、梁、楼体、柱、梁、楼板、屋顶以及外板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、间、走廊、楼道、扶手、护栏、电扶手、护栏、电梯井道、架空层梯井道、架空层及设备间等。及设备间等。房屋共用部位房屋共用部位共有部分共有部分共用设备：共用设备：一般包括电梯、一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调水管线、电线、供暖及空调设备等。设备等。共有部分共有部分共用

9、设施：共用设施：一般包括道路、绿一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等转运设施以及物业服务用房等共有部分共有部分法定共有部分 根据物权法第六章第七十三条的规定，法定根据物权法第六章第七十三条的规定，法定共有部分包括共有部分包括建

10、筑区划内的道路建筑区划内的道路（属于城镇公共（属于城镇公共道路的除外）、道路的除外）、绿地绿地（属于城镇公共绿地以及明（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。等。“需要指出的是，本条说的绿地、道路需要指出的是，本条说的绿地、道路 业主业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业绿

11、地、道路作为土地上的附着物归业主所有主所有”；共有的主体共有的主体共有的主体问题。应当区分实际情况，划分不同的共有的主体问题。应当区分实际情况，划分不同的共有主体范围：共有主体范围：（1 1）业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的）业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的范围。范围。（2 2）业主大会范围内的相对独立的自然小区，以及）业主大会范围内的相对独立的自然小区，以及小区内相对独立，形成共有的部分。小区内相对独立，形成共有的部分。（3 3）具体的楼栋。）具体的楼栋。案例：化粪池案例：化粪池（4 4）甚至楼层也存在共有的问题。在实践中，应当）甚至楼层也存在共有的问题。在实践中，应当区别具

12、体情况，确定共有部分的范围。区别具体情况，确定共有部分的范围。案例：电案例：电费分摊费分摊-产生电费的设备产生电费的设备专有权、共有权、共同管理权的关系专有权、共有权、共同管理权的关系专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转让共有权且不得要求分割。让共有权且不得要求分割。费用分担，收益分配费用分担，收益分配有约定从约定，无约定有约定从约定，无约定以专有部分占总面积的比例确定以专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的。（维修资金的交存、公共部位经营收益的分配）交存、公共

13、部位经营收益的分配）权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以放弃权利为由拒绝履行义务放弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的。（空置房物业费的缴纳）缴纳）某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的于该小区内的1 1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A A公公司进行餐饮经营。小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣司进行餐饮经营。小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套

14、设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及于是业主们分别找到开发商及A A公司进行交涉，要求将公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢房

15、屋进行出售。房屋进行出售。对此，业主想知道：对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？屋的共有权利？案例案例:小区会所归谁所有？小区会所归谁所有？律师解疑：会所、学校、地下车库不属律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有于业主共有对此，建筑物区分所有权的解释予以对此，建筑物区分所有权的解释予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合只要符合“具有构造上的独立性，能够明具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他确

16、区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客使用；能够登记成为特定业主所有权的客体体”三项条件，就应当认定为专有部分。三项条件，就应当认定为专有部分。律师解疑：会所、学校、地下车库不属律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有于业主共有 也就是说，除规划确定的物业管理用房外，也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下会所、幼儿园、学校、地下车库位车库位或其他具有特定用途的房屋，只要或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求，能够登记房屋产权的，符合物权登记要求，能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而均将视为专用部分而不

17、属于业主共不属于业主共有。业有。业主的要求难以得到法院的支持。主的要求难以得到法院的支持。会所、学校、地下车库不能改变用途会所、学校、地下车库不能改变用途 但如果业主们有但如果业主们有明确的证据明确的证据可以证明，开可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过途对业主进行过具体、确定的说明和允诺具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋

18、特定用途的违约责任。更该幢房屋特定用途的违约责任。业主使用房屋不能损害他人合法权益业主使用房屋不能损害他人合法权益 可以分为四大类：可以分为四大类：一、是危害建筑物安全的行为；一、是危害建筑物安全的行为；二、是侵占共有部分的行为二、是侵占共有部分的行为 三、是破坏公共环境的行为；三、是破坏公共环境的行为；四、是拒绝公共费用承担的行为。四、是拒绝公共费用承担的行为。因为共有所以不行因为共有所以不行损害他人合法权益的十四种行为损害他人合法权益的十四种行为（一）损害、拆改房屋承重结构、主体结构一）损害、拆改房屋承重结构、主体结构（二）损害或者违章使用电力、燃气、消防（二）损害或者违章使用电力、燃气、

19、消防设施设施（三）在建筑物内放置危险（存放超过安全（三）在建筑物内放置危险（存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒物品）、放射性标准的易燃、易爆、剧毒物品）、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用常使用 ，排放有毒、有害物质，排放有毒、有害物质;（四）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的（四）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；形状、颜色等损害建筑物外观；（五）违反规定进行房屋装饰装修（五）违反规定进行房屋装饰装修（六）破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；六）破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（七）违法搭建建筑物、构筑物（七）违法搭建建筑

20、物、构筑物（八）违章搭建、加建、改建，侵占、挖掘（八）违章搭建、加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分公共通道、道路、场地或者其他共有部分（九）侵占或者损坏物业共用部位、共用设（九）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途；改变共用设施设备用途；损害他人合法权益的十四种行为损害他人合法权益的十四种行为（十）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，十）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品；排放超过规定标准的噪往楼下抛弃物品；排放超过规定标准的噪声声（十一）侵占绿地，毁坏绿化；（十一）侵占

21、绿地，毁坏绿化；（十二）随意停放车辆，妨碍消防通道和道（十二）随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通路畅通（十三）违反（十三）违反 规定饲养动物规定饲养动物（十四）拒付物业费（十四）拒付物业费（依据审建第十五条、物权法第八十三（依据审建第十五条、物权法第八十三条、广西物业条例四十六综合而成）条、广西物业条例四十六综合而成）损害他人合法权益的十四种行为损害他人合法权益的十四种行为业主使用房屋不能损害他人合法权益业主使用房屋不能损害他人合法权益解读：解读：1 1、首次把不交费列为损害他人合法权益的行、首次把不交费列为损害他人合法权益的行为，为，这对物业服务企业催缴费用是十分有这对物业服务企业催缴费用

22、是十分有利的。利的。2 2、破坏公共环境是行为很多，包括、破坏公共环境是行为很多，包括不可称量不可称量物物的影响，如电磁波的影响的影响，如电磁波的影响3 3、“损害他人合法权益的行为损害他人合法权益的行为”的范围。的范围。其中包括对外墙面形状和颜色的违规破坏其中包括对外墙面形状和颜色的违规破坏和改变，例如擅自装防护窗或者擅自涂漆和改变，例如擅自装防护窗或者擅自涂漆等。等。车库、车位产权归属的争议车库、车位产权归属的争议建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车建筑区划内，

23、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有汽车的车位，属于业主共有。车库、车位产权归属的争议车库、车位产权归属的争议建设单位建设单位按照配置比例将车位、车库，以按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关一款有关“应当首先满足业主的需要应当首先满足业主的需要”的的规定。规

24、定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。房屋套数的比例。车位可以出售给小区外的人吗？物权法第物权法第7474条第条第1 1款规定：款规定：“建筑区划内，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。满足业主的需要。”这一规定主要是针对这一规定主要是针对“现实生活中有的开发商将车位、车库高现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放价出售给小区外的人停放”的现象而对车的现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制，位

25、、车库的流转所作的必要的限制，在一在一定程度上体现了法律对市场的干预。定程度上体现了法律对市场的干预。车位可以出售给小区外的人吗？首先满足业主的需要首先满足业主的需要物权法第物权法第7474条第条第1 1款在款在“首先满足业主的首先满足业主的需要需要”之前使用了之前使用了“应当应当”一语，一语，属强制属强制性规范性规范。准此以解，如果建设单位违反。准此以解，如果建设单位违反“首先满足业主的需要首先满足业主的需要”的规定，将建筑区的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，

26、其交易即因违反法律的强制性规外的人，其交易即因违反法律的强制性规定而无效，这种无效定而无效，这种无效属于自始、当然、确属于自始、当然、确定、永久无效。定、永久无效。车位可以出售给小区外的人吗？“业主业主”购买了商品房的购买了商品房的“业主业主”，而，而不是仅购买了车位、车库的不是仅购买了车位、车库的“业主业主”既然建筑区划内的车位、车库可以构既然建筑区划内的车位、车库可以构成建筑物的专有部分，当然可以独立作为成建筑物的专有部分，当然可以独立作为交易的客体，买受人也就自然地成了该建交易的客体，买受人也就自然地成了该建筑区划内的业主。准此以解，车位、车库筑区划内的业主。准此以解，车位、车库“首先满

27、足业主的需要首先满足业主的需要”即无意义。即无意义。理解为首先满足业主需要是解决车位、车理解为首先满足业主需要是解决车位、车库问题的基本原则和前提条件库问题的基本原则和前提条件 。车库、车位产权归属的争议车库、车位产权归属的争议那么是业主、还是开发商所有呢？那么是业主、还是开发商所有呢？由于业主与开发商之间的地位是不平等的，由于业主与开发商之间的地位是不平等的，依照双方约定则很容易置业主于不利的地依照双方约定则很容易置业主于不利的地位。一般来说，不可能是业主，而只可能位。一般来说，不可能是业主，而只可能是开发商。换言之，车库、车位产权的初是开发商。换言之，车库、车位产权的初始所有权是开发商的。

28、始所有权是开发商的。由此推论，判断是否为开发商所有，关键由此推论，判断是否为开发商所有，关键是看规划中，是否有车位、车库的明确约是看规划中，是否有车位、车库的明确约定，有应该确认是开发商所有，否则为全定，有应该确认是开发商所有，否则为全体业主所有。体业主所有。律师解疑：车位权属分两类，律师解疑：车位权属分两类，“专有专有”、“共有共有”看规划。看规划。根据建筑物区分所有权的解释第五条及第六根据建筑物区分所有权的解释第五条及第六条解释，再结合物权法的基本规定，要判定条解释，再结合物权法的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划：如果

29、该停车位为规划确定用于停放汽车的规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。开发商无权进行任何形式的处分。案例：案例：开发商有权出租车位吗？开发

30、商有权出租车位吗？陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居，并以每月的新居，并以每月180180元的价格向开发商租赁了一元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权有业主提出应当向开发商收

31、回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。使用小区内有限的露天车位。陈小姐希望了解自陈小姐希望了解自己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？案例案例 陈小姐的案例，如小区业主对于小区内露天陈小姐的案例，如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关车商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的位是否属于规划车位。如果查实陈小姐

32、所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予以赔偿。以赔偿。街道办事处负责指导业委会成立换届广西物管条例广西物管条例第四条第四条 乡镇人民政府、街道办事处在县级人乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员

33、会责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷物业服务企业相互之间的物业纠纷。业主共同决定事项业主共同决定事项下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；成员；（四）选聘和解聘物业服务企业

34、或者其他管（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；修资金；业主共同决定事项业主共同决定事项（六）改建、重建建筑物及其附属设施；六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经当经专有部分占建筑物总面积三分之二以专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意同意。决定前款其他事项，应当经专有部。

35、决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。数过半数的业主同意。审建解释审建解释第七条第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约会依法决定或者管理规约依法确定应由业依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的有和共同管理权利的“其他重大事项其他重大事项”。业

36、主共同决定事项业主共同决定事项 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。专有部分

37、面积确定后，建筑物总面积则应以专有部分面积确定后，建筑物总面积则应以按照同按照同一标准计算的专有部分面积的总和计算一标准计算的专有部分面积的总和计算物权份额计算物权份额计算物权份额计算：物权份额计算：专有部分面积专有部分面积专有部分总面积专有部分总面积（其面积应按照同一标准计算）其面积应按照同一标准计算）业主人数计算业主人数计算物权法第七十六条第二款规定的业主人数和物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚一个专有部分按一人

38、计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算（二）总人数，按照前项的统计总和计算。审建第九条规定，审建第九条规定，业主人数原则上应业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算，当按照专有部分的数量计算，一个专有部一个专有部分按一人计算。但在一人（包括建设单位）分按一人计算。但在一人（包括建设单位）拥有数个专有部分的情况中，如果同时复拥有数个专有部分的情况中，如果同时复计人数将导致该人双重优势。因此，司法计人数将导致该人双重

39、优势。因此，司法解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算拥有一个以上专有部分的，按一人计算。业主人数计算业主人数计算投票人数计算投票人数计算人数计算：人数计算：一证一人；一证一人；例外，建设单位按一人计算，同一买受人例外，建设单位按一人计算，同一买受人在一个物业管理区域拥有一个以上专有部在一个物业管理区域拥有一个以上专有部分的，按一人计算。分的，按一人计算。例题：一个住宅小区，专有部分的总面积为例题：一个住宅小区，专有部分的总面积为1212万平方米，业主人数

40、为万平方米，业主人数为10001000人，如果张三人，如果张三的投票权数为的投票权数为7 7万平方米、人数为万平方米、人数为800800人，而人，而李四的投票权数为李四的投票权数为8 8万平方米、人数为万平方米、人数为700700人，人，那么应该谁胜出而当选业主委员会委员呢？那么应该谁胜出而当选业主委员会委员呢？双重标准如何选举业主委员会委员双重标准如何选举业主委员会委员？计算：张三计算：张三71250%71250%800800100050%100050%0.290.290.40.4 0.690.69 李四李四8 81250%1250%700700100050%100050%0.330.330

41、.350.35 0.680.68 0.69 0.690.680.68 张三胜出张三胜出如果数值一样，投票权数大的胜出。如果数值一样，投票权数大的胜出。案例案例按照物权法第七十七条规定，按照物权法第七十七条规定，“住改商住改商”行行为的合法性需要满足两个条件：为的合法性需要满足两个条件：1 1、遵守法律、法规以及管理规约；、遵守法律、法规以及管理规约；2 2、应当经有利害关系的业主同意。、应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，未经有利害关系的业主同意，其行为仍不其行为仍不具备合法性具备合法性。据此，物权法第七十七条实。据此，物权法第七十七条实际上已经成为际上已经成为“住改商住改商

42、”业主对由此产生业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。据。关于关于“住改商住改商”关于关于“住改商住改商”司法解释特别规定，将有利害关系业主的司法解释特别规定，将有利害关系业主的范围原范围原则上确定为在本栋建筑物之内。则上确定为在本栋建筑物之内。此外，对本栋建此外，对本栋建筑物之外的业主也与筑物之外的业主也与“住改商住改商”行为存在利害关行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，实践中确实有可能出现建筑区划内实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之本栋建筑物之外的业主外的业主也与也与“

43、住改商住改商”行为存在利害关系的情行为存在利害关系的情况，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司况，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其法解释另外规定，其应证明利害关系的存在应证明利害关系的存在。住改商能不能少数服从多数？住改商能不能少数服从多数？住改商须经全楼业主同意，只要有住改商须经全楼业主同意，只要有1 1名利害名利害关系人向法院主张不同意，就可以关系人向法院主张不同意，就可以“1“1票否票否决决”。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。民法院

44、不予支持。在公民个人权利的剥夺或限制上，是无法在公民个人权利的剥夺或限制上，是无法藉由藉由“少数服从多数少数服从多数”的民主原则来予以的民主原则来予以决定的。否则，就有可能形成决定的。否则，就有可能形成“多数人的多数人的暴政暴政”。在这些受在这些受“住改商住改商”影响的业主影响的业主(即有即有利害关系的业主利害关系的业主)中，每一个业主的权利都中，每一个业主的权利都同等重要，同样不可忽略。即便多数业主同等重要，同样不可忽略。即便多数业主同意，也不能经由同意，也不能经由“多数决多数决”就剥夺了少就剥夺了少数业主的合法权利。数业主的合法权利。住改商能不能少数服从多数？住改商能不能少数服从多数？业主

45、车辆被盗物业负不负责？20072007年年4 4月，居住在大东区的刘先生新买的电月，居住在大东区的刘先生新买的电动自行车在自家楼下丢失，刘先生以物业动自行车在自家楼下丢失，刘先生以物业公司没有尽到管理责任将物业公司告上法公司没有尽到管理责任将物业公司告上法庭。庭。刘先生认为，在物业管理服务协议中约定，刘先生认为，在物业管理服务协议中约定，该园区实施封闭式管理、警卫该园区实施封闭式管理、警卫2424小时对园小时对园区进行执岗、巡逻，自行车在小区内被盗区进行执岗、巡逻，自行车在小区内被盗物业应该负有责任。物业应该负有责任。业主车辆被盗物业负不负责？在法院庭审过程中，物业公司方面称刘先生没有证据证在

46、法院庭审过程中，物业公司方面称刘先生没有证据证明其电动自行车是在园区内丢失，而且监控录像由于看不明其电动自行车是在园区内丢失，而且监控录像由于看不清，物业公司没有将录像资料保存。清，物业公司没有将录像资料保存。法院审理认为，虽然物业公司与刘先生之间法院审理认为，虽然物业公司与刘先生之间并没有财并没有财产保管关系产保管关系，但是基于双方签订的物业管理服务协议的约，但是基于双方签订的物业管理服务协议的约定，物业公司负有定，物业公司负有维护园区正常秩序维护园区正常秩序，负责该园区内的保，负责该园区内的保安工作的义务。刘先生的电动自行车丢失是因安工作的义务。刘先生的电动自行车丢失是因犯罪行为所犯罪行为

47、所致，与物业公司无直接因果关系致，与物业公司无直接因果关系，但是该园区实施封闭式，但是该园区实施封闭式管理，车辆丢失后，已向物业公司进行反映并向公安机关管理，车辆丢失后，已向物业公司进行反映并向公安机关报案。物业在安全防范中报案。物业在安全防范中疏于管理，应承担违约责任疏于管理，应承担违约责任。一。一审法院认定，物业公司对刘先生的财产损失有过错，应承审法院认定，物业公司对刘先生的财产损失有过错，应承担一定的赔偿责任，判决被告物业公司赔偿原告刘先生财担一定的赔偿责任，判决被告物业公司赔偿原告刘先生财产损失产损失400400余元（电动自行车费用的余元（电动自行车费用的20%20%业主在小区被伤害物

48、业负不负责？某花园某花园A A栋栋16041604房业主李某深夜回来时在小房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币共计人民币108605108605元。元。业主在小区被伤害物业负不负责？一审法院经审理认为：

49、原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺2424小时安全防范服务，小时安全防范服务，但治安管理但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。并不能要求完全根除治安案件。被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了安全防范人员，并实施了2424小时安全防范值班。李某不能提

50、供其被袭击系物业小时安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔管理公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币民币30003000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：（1 1）原告要求被告赔偿人民币）原告要求被告赔偿人民币108605108605元的诉讼请求不予支持。元的诉讼请求不予支持。（2 2）被告某物业管理公司在本判决生效之日