物业管理实务培训之物业装修管理.ppt

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1、Savills物业管理实务培训物业装修管理物业装修管理主讲者：优秀的物业管理系统的培训创新系统的培训创新完善的规章制度完善的规章制度专业的技术人才专业的技术人才科学的管理举措科学的管理举措以人为本的思想以人为本的思想良好的服务意识良好的服务意识培训大纲 物业装修的含义物业装修的含义物业装修的含义物业装修的含义 物业装修的特点物业装修的特点物业装修的特点物业装修的特点 物业装修的管理目的物业装修的管理目的物业装修的管理目的物业装修的管理目的 物业装修的程序物业装修的程序物业装修的程序物业装修的程序 业主业主业主业主(用户用户用户用户)装修申报应提供的材料装修申报应提供的材料装修申报应提供的材料装

2、修申报应提供的材料 装修报审资料装修报审资料装修报审资料装修报审资料 装修审批权的划分装修审批权的划分装修审批权的划分装修审批权的划分 装饰装修工程设计审批控制要点装饰装修工程设计审批控制要点装饰装修工程设计审批控制要点装饰装修工程设计审批控制要点 物业装修的施工监理物业装修的施工监理物业装修的施工监理物业装修的施工监理 物业公司对装修的验收物业公司对装修的验收物业公司对装修的验收物业公司对装修的验收 装修管理装修管理装修管理装修管理 装修指南及其管理规定要点装修指南及其管理规定要点装修指南及其管理规定要点装修指南及其管理规定要点 装饰准修管理的问题探讨装饰准修管理的问题探讨装饰准修管理的问题

3、探讨装饰准修管理的问题探讨物业装修的含义物业装修的含义物业装修的含义物业装修的含义：物业已竣工验收合格、交付使用后物业已竣工验收合格、交付使用后，业主或使用人已办，业主或使用人已办理完人伙（租赁）手续后，在正式入住前，根据自已的使用理完人伙（租赁）手续后，在正式入住前，根据自已的使用特点和要求，对所购（租）房屋进行重新装修、装饰、布置特点和要求，对所购（租）房屋进行重新装修、装饰、布置等。等。有时用户入住一段时间后，或用户调换后，往往又要将有时用户入住一段时间后，或用户调换后，往往又要将原来的装修推到，按自己的意愿进行装修。原来的装修推到，按自己的意愿进行装修。以上装修，习惯上称为以上装修，习

4、惯上称为“二次装修二次装修”。物业装修的特点物业装修的特点符合原设计工程技术规范与技术指标符合原设计工程技术规范与技术指标符合原设计工程技术规范与技术指标符合原设计工程技术规范与技术指标顾及已住（用）户的正常工作及生活顾及已住（用）户的正常工作及生活顾及已住（用）户的正常工作及生活顾及已住（用）户的正常工作及生活装修户数多、涉及面广，装修频繁，周期长装修户数多、涉及面广，装修频繁，周期长装修户数多、涉及面广，装修频繁，周期长装修户数多、涉及面广，装修频繁，周期长施工队伍人员人多及复杂施工队伍人员人多及复杂施工队伍人员人多及复杂施工队伍人员人多及复杂对施工人员的技术及素质要求较高对施工人员的技术

5、及素质要求较高对施工人员的技术及素质要求较高对施工人员的技术及素质要求较高容易损坏毗连房屋和公用设备设施容易损坏毗连房屋和公用设备设施容易损坏毗连房屋和公用设备设施容易损坏毗连房屋和公用设备设施;施工防火非常重要施工防火非常重要施工防火非常重要施工防火非常重要物业装修的管理目的物业装修的管理目的保证装饰装修工程质量和安全保证装饰装修工程质量和安全维护公共利益维护公共利益保证人员安全保证人员安全维护设施设备安全维护设施设备安全 一一一一.程序程序程序程序 业主业主业主业主(用户用户用户用户)装修申报装修申报装修申报装修申报 物业管理公司审批物业管理公司审批物业管理公司审批物业管理公司审批 装修单

6、位施工装修单位施工装修单位施工装修单位施工 物业管理公司的验收物业管理公司的验收物业管理公司的验收物业管理公司的验收 物业装修的程序物业装修的程序业主业主(用户用户)装修申报应提供的材料装修申报应提供的材料房屋所有权证房屋所有权证申请人身份证申请人身份证装饰装修方案装饰装修方案装修单位的相关资质证书复印件装修单位的相关资质证书复印件变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位 或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案非业主的住宅使用人装修，还需提供业主同意装饰非业主的住宅使用人装修，还需提供业主同意装饰

7、 装修的书面证明装修的书面证明装修报审资料装修报审资料装修报审资料装修报审资料1-1-1-1-住宅装修设计资料住宅装修设计资料住宅装修设计资料住宅装修设计资料平面图平面图平面图平面图材料说明材料说明材料说明材料说明拆墙、移墙和重新分隔墙体图拆墙、移墙和重新分隔墙体图拆墙、移墙和重新分隔墙体图拆墙、移墙和重新分隔墙体图给排水、电、弱电及其它暗藏管道和重新敷设线路图和说明给排水、电、弱电及其它暗藏管道和重新敷设线路图和说明给排水、电、弱电及其它暗藏管道和重新敷设线路图和说明给排水、电、弱电及其它暗藏管道和重新敷设线路图和说明改移设施说明改移设施说明改移设施说明改移设施说明加装设施设备说明加装设施设

8、备说明加装设施设备说明加装设施设备说明室外花园设计图室外花园设计图室外花园设计图室外花园设计图其他装修内容其他装修内容其他装修内容其他装修内容装修平面布置图装修平面布置图装修平面布置图装修平面布置图 装修立面布置图装修立面布置图装修立面布置图装修立面布置图装修材料说明装修材料说明装修材料说明装修材料说明 设施设备平面图设施设备平面图设施设备平面图设施设备平面图天花平面设计图天花平面设计图天花平面设计图天花平面设计图 消防设计图消防设计图消防设计图消防设计图橱窗及招牌设计图橱窗及招牌设计图橱窗及招牌设计图橱窗及招牌设计图 管道安装设计图管道安装设计图管道安装设计图管道安装设计图环保系统设计图环保

9、系统设计图环保系统设计图环保系统设计图 车辆设计图车辆设计图车辆设计图车辆设计图燃气系统设计图燃气系统设计图燃气系统设计图燃气系统设计图 配备灭火器配备灭火器配备灭火器配备灭火器其他装修内容其他装修内容其他装修内容其他装修内容装修报审资料装修报审资料2-2-商厦商厦装修设计资料：装修设计资料：装修设计资料：装修设计资料：装修报审资料装修报审资料3-3-主管部门主管部门审批资料审批资料审批资料审批资料主管部门主管部门审批资料审批资料审批资料审批资料 消防消防 电力电力 燃气燃气 其他其他 装修施工单位资质证装修施工单位资质证装修施工单位资质证装修施工单位资质证 保险保险保险保险装修审批权的划分非

10、结构变动由物业公司审批涉及房屋结构的变动，由房地产行政主管门审批专用设备，如煤气仪表、管线等的变动，必须报请主管部门审批装饰装修工程设计审批装饰装修工程设计审批禁止那些行为禁止那些行为?装饰装修工程设计审批控制要点装饰装修工程设计审批控制要点 禁止下列行为禁止下列行为禁止下列行为禁止下列行为(1)(1)(1)(1)变动建筑主体：建筑实体的结构构造变动建筑主体：建筑实体的结构构造变动建筑主体：建筑实体的结构构造变动建筑主体：建筑实体的结构构造 (2)(2)(2)(2)无防水要求的房间阳台改为卫生间厨房无防水要求的房间阳台改为卫生间厨房无防水要求的房间阳台改为卫生间厨房无防水要求的房间阳台改为卫生

11、间厨房(3)(3)(3)(3)扩大承重墙上原有门窗尺寸扩大承重墙上原有门窗尺寸扩大承重墙上原有门窗尺寸扩大承重墙上原有门窗尺寸 (4)(4)(4)(4)拆连接阳台的砖墙拆连接阳台的砖墙拆连接阳台的砖墙拆连接阳台的砖墙 混凝土墙混凝土墙混凝土墙混凝土墙(5)(5)(5)(5)损坏房屋原有节能设施损坏房屋原有节能设施损坏房屋原有节能设施损坏房屋原有节能设施 降低节能效果降低节能效果降低节能效果降低节能效果(6)(6)(6)(6)其他影响建筑结构安全和使用安全的行为其他影响建筑结构安全和使用安全的行为其他影响建筑结构安全和使用安全的行为其他影响建筑结构安全和使用安全的行为装饰装修工程设计审批控制要点

12、装饰装修工程设计审批控制要点 严格控制下列行为：严格控制下列行为：严格控制下列行为：严格控制下列行为：(1)(1)(1)(1)搭建建筑物、构筑物搭建建筑物、构筑物搭建建筑物、构筑物搭建建筑物、构筑物 (2)(2)(2)(2)改变外立面，在非承重墙上开门窗改变外立面，在非承重墙上开门窗改变外立面，在非承重墙上开门窗改变外立面，在非承重墙上开门窗(3)(3)(3)(3)拆改燃气管道和设施拆改燃气管道和设施拆改燃气管道和设施拆改燃气管道和设施(4)(4)(4)(4)拆改消防管道和设施拆改消防管道和设施拆改消防管道和设施拆改消防管道和设施(5)(5)(5)(5)拆改供暖管道和设施拆改供暖管道和设施拆改

13、供暖管道和设施拆改供暖管道和设施 (6)(6)(6)(6)超设计标准或规范增加楼面荷载超设计标准或规范增加楼面荷载超设计标准或规范增加楼面荷载超设计标准或规范增加楼面荷载(7)(7)(7)(7)改动厨厕等防水层改动厨厕等防水层改动厨厕等防水层改动厨厕等防水层 (8)(8)(8)(8)施工单位有相应施工资质施工单位有相应施工资质施工单位有相应施工资质施工单位有相应施工资质(9)(9)(9)(9)告知告知告知告知装修人及施工企业：装修人及施工企业：装修人及施工企业：装修人及施工企业：装修禁止行为、管理规定和注意事项装修禁止行为、管理规定和注意事项装修禁止行为、管理规定和注意事项装修禁止行为、管理规

14、定和注意事项(10)(10)(10)(10)装修人装修前应告知邻里装修人装修前应告知邻里装修人装修前应告知邻里装修人装修前应告知邻里 物业装修的施工监理物业装修的施工监理 1.1.1.1.装修施工过程的工程监管装修施工过程的工程监管 A.A.对装修施工中的水、电、空调的改动必须由对装修施工中的水、电、空调的改动必须由 管理处工程人员的批准；管理处工程人员的批准；B.B.装修不得改动消防设施，如喷淋、烟感系统装修不得改动消防设施，如喷淋、烟感系统 等；等；C.C.装修间隔必须符合消防要求，采用阻燃材装修间隔必须符合消防要求，采用阻燃材 料，易燃材料要刷防火漆，强电线路要用铁料，易燃材料要刷防火漆

15、，强电线路要用铁 管或阻燃的塑料管。管或阻燃的塑料管。物业装修的施工监理物业装修的施工监理2.2.楼宇装修施工的安全管理楼宇装修施工的安全管理A.A.装修现场禁止吸烟是大家都知道的常识，装修工装修现场禁止吸烟是大家都知道的常识，装修工人不少都是吸烟成瘾，思想麻痹大意的，勤巡严人不少都是吸烟成瘾，思想麻痹大意的，勤巡严管是防火第一要素；管是防火第一要素；B.B.易燃装修材料要妥善放置，尤其是天那水、油漆易燃装修材料要妥善放置，尤其是天那水、油漆等材料，更要远离火源；等材料，更要远离火源；C.C.金属切割，烧焊作业，除了人员具备作业资格外，金属切割，烧焊作业，除了人员具备作业资格外，做好相关的防护

16、准备是必需的，如清理周围的可做好相关的防护准备是必需的，如清理周围的可燃物，保护好易燃易损的就近固定物，配置一定燃物，保护好易燃易损的就近固定物，配置一定数量的灭火器等数量的灭火器等 ；物业装修的施工监理物业装修的施工监理D.D.临时用电安全也是防火的关键之一，装修现场经临时用电安全也是防火的关键之一，装修现场经常会发现临时电源线随意甩放，接到插座上也没常会发现临时电源线随意甩放，接到插座上也没有使用插头而直接两根电源线插在插座上，大功有使用插头而直接两根电源线插在插座上，大功率的的设备所使用的电源线径偏小，这一系列问率的的设备所使用的电源线径偏小，这一系列问题都可能引起火灾；题都可能引起火灾

17、；E.E.电源线绝缘层破损，微短路现象，接触不良，使电源线绝缘层破损，微短路现象，接触不良，使用线径偏小，都会使导线发热升温，即使是使用用线径偏小，都会使导线发热升温，即使是使用阻燃的导线，也可能使周边其他材料着火燃烧，阻燃的导线，也可能使周边其他材料着火燃烧，电气出现问题还有可能造成越级跳闸，影响其它电气出现问题还有可能造成越级跳闸，影响其它用户的用电。用户的用电。物业装修的施工监理物业装修的施工监理F.将大功率的灯泡安放在喷淋头附近，引起喷淋头爆破喷水；G.混合水泥沙浆时水到处流动，渗到楼下污染了已装修的天花；I.给水PVC管道粘接不牢，无人在时突然脱开导致水患。物业装修的施工监理物业装修

18、的施工监理3.3.防范人身安全防范人身安全A.A.室外高空作业时（安装广告，布线，做外墙等）室外高空作业时（安装广告，布线，做外墙等）必须系上安全带，同时手中工具也要有防脱掉措必须系上安全带，同时手中工具也要有防脱掉措施，以免伤及他人；施，以免伤及他人；B.B.上空放置物或安装物要安全隐妥，避免突然落下上空放置物或安装物要安全隐妥，避免突然落下伤人；伤人；C.C.安全用电，对电线驳接处及电源开关处有防触电安全用电，对电线驳接处及电源开关处有防触电措施（保护面板，接地线，漏电开关等）；措施（保护面板，接地线，漏电开关等）；D.D.带一定危险的工具，如电锯类的，要注意装修工带一定危险的工具，如电锯

19、类的，要注意装修工人的精神状态，如发现有不妥地方，禁止动用。人的精神状态，如发现有不妥地方，禁止动用。物业管理公司对装修的验收装修工程完工后，业主通知工程部并会同有关部门对工程进行验收隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收竣工验收合格后，由工程部向业主或使用人出具竣工验收单业主或使用人凭竣工验收单到客服部、保安部办理必要的手续装修管理装修管理业主（用户）与管理公司签订业主（用户）与管理公司签订业主（用户）与管理公司签订业主（用户）与管理公司签订装装装装修保证书修保证书修保证书修保证书管理公司指定施工接电、接水点、管理公司指定施工接电、接水点、管理公司指定施工接电、接水点、管理公司指定施工接电、接水点、垃

20、圾堆放点垃圾堆放点垃圾堆放点垃圾堆放点施工单位指定施工单位指定施工单位指定施工单位指定装修单位防火责任人装修单位防火责任人装修单位防火责任人装修单位防火责任人施工单位与管理公司签订施工单位与管理公司签订施工单位与管理公司签订施工单位与管理公司签订装修施装修施装修施装修施工承诺书工承诺书工承诺书工承诺书领取领取领取领取装修许可证装修许可证装修许可证装修许可证 住宅室内装饰装修管理服务协议住宅室内装饰装修管理服务协议住宅室内装饰装修管理服务协议住宅室内装饰装修管理服务协议装修管理装修管理出入证管理制度：出入证管理制度：出入证管理制度：出入证管理制度：执行执行执行执行装修指南装修指南装修指南装修指南

21、等有关管理规定等有关管理规定等有关管理规定等有关管理规定施工必须按管理公司审批方案进行施工必须按管理公司审批方案进行施工必须按管理公司审批方案进行施工必须按管理公司审批方案进行装修单位应严格遵守管理公司各有关规定装修单位应严格遵守管理公司各有关规定装修单位应严格遵守管理公司各有关规定装修单位应严格遵守管理公司各有关规定遵守遵守遵守遵守住宅室内装饰装修管理服务协议住宅室内装饰装修管理服务协议住宅室内装饰装修管理服务协议住宅室内装饰装修管理服务协议严格按照国家有关施工规范和规定要求施工严格按照国家有关施工规范和规定要求施工严格按照国家有关施工规范和规定要求施工严格按照国家有关施工规范和规定要求施工

22、装修指南及其管理规定要点装修指南及其管理规定要点 装修范围界定：装修范围界定：装修范围界定：装修范围界定：不得影响建筑物外观不得影响建筑物外观不得影响建筑物外观不得影响建筑物外观不准屋外设施更改或加建不准屋外设施更改或加建不准屋外设施更改或加建不准屋外设施更改或加建不能影响结构安全不能影响结构安全不能影响结构安全不能影响结构安全;内隔墙采用轻质结构，内隔墙采用轻质结构，内隔墙采用轻质结构，内隔墙采用轻质结构，采用防火材料采用防火材料采用防火材料采用防火材料不得阻挡消防通道、走火门、紧急出路、不得阻挡消防通道、走火门、紧急出路、不得阻挡消防通道、走火门、紧急出路、不得阻挡消防通道、走火门、紧急出

23、路、指示灯箱、消防栓指示灯箱、消防栓指示灯箱、消防栓指示灯箱、消防栓不得阻挡公共设施设备的操作和维修不得阻挡公共设施设备的操作和维修不得阻挡公共设施设备的操作和维修不得阻挡公共设施设备的操作和维修物业管理公司：物业管理公司：物业管理公司：物业管理公司：有权劝阻或制止违章操作有权劝阻或制止违章操作有权劝阻或制止违章操作有权劝阻或制止违章操作 有权对施工和所使用的电动设备工具随时进行检查有权对施工和所使用的电动设备工具随时进行检查有权对施工和所使用的电动设备工具随时进行检查有权对施工和所使用的电动设备工具随时进行检查 对不听劝阻的违章施工行为，可采取立即停止施工对不听劝阻的违章施工行为，可采取立即停止施工对不听劝阻的违章施工行为，可采取立即停止施工对不听劝阻的违章施工行为，可采取立即停止施工或停止供电措施，以防止事故发生或停止供电措施，以防止事故发生或停止供电措施，以防止事故发生或停止供电措施，以防止事故发生 不得向装修人指派装饰装修企业不得向装修人指派装饰装修企业不得向装修人指派装饰装修企业不得向装修人指派装饰装修企业 不得向装修人强行推销装饰装修材料不得向装修人强行推销装饰装修材料不得向装修人强行推销装饰装修材料不得向装修人强行推销装饰装修材料装饰装修管理的问题探讨谢谢大家参与！