物业环境管理服务教学.ppt

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1、第四章第四章 物业环境管理服务物业环境管理服务4 41 1 保洁服务保洁服务4 41 11 1 保洁服务的概述保洁服务的概述1 1保洁管理的保洁管理的涵义涵义保洁管理保洁管理:指物业管理公司通过宣传教育、监指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常保洁工作，保护物业区域督治理和日常保洁工作，保护物业区域.环境，环境，防止环境污染，定时、定点、定人进行垃圾防止环境污染，定时、定点、定人进行垃圾的分类收集、处理和清运，通过清扫、擦拭、的分类收集、处理和清运，通过清扫、擦拭、整理等专业性操作，维护辖区所有公共地方、整理等专业性操作，维护辖区所有公共地方、公共部位的清理卫生，保持环境整洁，提高公共部位

2、的清理卫生，保持环境整洁，提高环境效益。环境效益。2 2保洁管理的保洁管理的原则原则（1 1）扫防结合，以防为主）扫防结合，以防为主 （2 2）依法依规严格管理）依法依规严格管理 （3 3）责任明确，分工具体）责任明确，分工具体 3 3保洁管理的保洁管理的范围范围（1 1）公共地方）公共地方在物业区域中，业主私人的空间不允许打扰，在物业区域中，业主私人的空间不允许打扰，但是，公共地区的卫生必须靠物业公司来保但是，公共地区的卫生必须靠物业公司来保持，包括楼宇的前后左右、道路、广场、空持，包括楼宇的前后左右、道路、广场、空地、绿地等平面位置的保洁和管理。地、绿地等平面位置的保洁和管理。2 2）共用

3、部位）共用部位 指楼宇在垂直方面的保洁，包括楼梯、走道、指楼宇在垂直方面的保洁，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台和建筑物的外观的清扫电梯间、大厅、平台和建筑物的外观的清扫保洁。保洁。3 3）垃圾处理）垃圾处理 包括住宅区的生活垃圾和商业楼宇使用包括住宅区的生活垃圾和商业楼宇使用过程中的费物的分类收集、处理和清运，过程中的费物的分类收集、处理和清运，要求业主按规定的时间、地点、方式，要求业主按规定的时间、地点、方式，将垃圾倒入指定的区域或容器。将垃圾倒入指定的区域或容器。4 4保洁管理的保洁管理的质量标准质量标准 （1 1）“五定五定”“五五定定”，既既指指清清洁洁卫卫生生工工作作要要做做到到

4、：定定人、定地点、定时间、定任务、定质量。人、定地点、定时间、定任务、定质量。（2 2）“六净六净”、“六无六无”“六净六净”、“六无六无”，即指清扫保洁标准应，即指清扫保洁标准应做到：做到：“六净六净”，路面净、人行道净、雨，路面净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；“六无六无”，无垃圾污物、无人畜粪便、无，无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。土、无污水脏物。（3）保洁管理的机构设置 保洁部保洁部室内室内保洁班保洁班室外室外保洁班保洁班高空外墙高空外墙保洁班保洁

5、班保洁部各级人员的保洁部各级人员的岗位职责岗位职责 部门经理部门经理（保洁主管）的职责（保洁主管）的职责按照公司经理的指示精神和公司的管理目标，按照公司经理的指示精神和公司的管理目标，组织各项清扫保洁管理的具体工作组织各项清扫保洁管理的具体工作每日检查督促各区域保洁任务的完成情况，每日检查督促各区域保洁任务的完成情况，发现问题及时返工补课发现问题及时返工补课接洽开拓各种清洁服务业务，为公司创收接洽开拓各种清洁服务业务，为公司创收经常进行巡查抽查，发现卫生死角及时解决经常进行巡查抽查，发现卫生死角及时解决技术员技术员的职责的职责配合经理拟定清扫保洁工作的实施方案配合经理拟定清扫保洁工作的实施方案

6、对专用清洁设备进行使用指导对专用清洁设备进行使用指导随时检查和保养清洁用具和机械设备随时检查和保养清洁用具和机械设备检查监督分管的保洁区域和项目检查监督分管的保洁区域和项目做好经理交办的其他事项做好经理交办的其他事项公共卫生区域公共卫生区域领班领班的职责的职责向向保保洁洁主主管管负负责责，每每日日班班前前留留意意当当日日保保洁洁主主管的指示，并接受其督导管的指示，并接受其督导检检查查员员工工签签到到记记录录，察察看看是是否否全全勤勤当当值值，对对缺勤及时采取措施，合理安排属下员工工作缺勤及时采取措施，合理安排属下员工工作检查所辖范围的清洁成效检查所辖范围的清洁成效随随时时检检查查员员工工的的工

7、工作作情情况况，及及时时调调整整各各种种工工具及人力配备具及人力配备编编制制保保洁洁人人员员、用用品品、物物料料计计划划，减减少少消消耗耗，控制成本控制成本保洁员保洁员的职责的职责遵守遵守员工守则员工守则，统一着装上岗，统一着装上岗听听从从领领班班的的安安排排，严严格格按按照照清清洁洁程程序序，保保质质保保量量地地搞搞好好职职责责范范围围内内的的清清扫扫保保洁洁工作工作仓库保管员仓库保管员的职责的职责严严格格遵遵守守员员工工守守则则及及各各项项规规章章制制度度，服服从从主主管的工作安排管的工作安排认认真真做做好好仓仓库库的的安安全全、整整洁洁工工作作。按按时时到到岗岗，经经常常巡巡视视打打扫扫

8、，合合理理堆堆放放货货物物，发发现现可可疑疑迹迹象象可可火火隐患及时排除或报告上级隐患及时排除或报告上级负负责责清清洁洁工工具具用用品品的的收收发发工工作作。收收货货时时必必须须严严格格按按质质按按量量验验收收，并并正正确确填填写写入入库库单单；发发货货时时必必须须严严格格审审核核领领用用手手指指手手续续是是否否齐齐全全，对对于于手手续续欠欠妥妥者一律拒发者一律拒发严禁私自借用工具及用品严禁私自借用工具及用品做做好好月月底底盘盘点点工工作作，及及时时结结出出月月末末库库存存数数据据报报主主管管做好每月物料库存采购计划，提前呈报主管做好每月物料库存采购计划，提前呈报主管4 41 12 2 楼内保

9、洁楼内保洁服务服务（1 1）人行楼梯、电梯人行楼梯、电梯 1 1）地地面面保保持持光光洁洁、光光亮亮，无无污污迹迹、无无水水印印、脚印脚印 2)2)走廊四角及踢脚板保持干净、无污渍走廊四角及踢脚板保持干净、无污渍 3)3)墙面、地面、灯具保持干净、无积灰墙面、地面、灯具保持干净、无积灰 4)4)安安全全扶扶梯梯台台阶阶保保持持清清洁洁、无无污污物物，栏栏杆杆上保持光亮、无污迹上保持光亮、无污迹 5)5)电电梯梯梯梯门门光光洁洁、光光亮亮，轿轿箱箱及及四四壁壁干干净净、整洁整洁（2 2）高层住宅出入口大堂及楼层清洁）高层住宅出入口大堂及楼层清洁 1)1)地地面面：无无废废杂杂物物、纸纸屑屑，无无

10、污污迹迹，地地毯毯平平整、干净整、干净 2)2)墙墙面面：踢踢脚脚线线、消消防防排排烟烟口口、警警铃铃、安安全全指指示示灯灯、各各种种标标牌牌表表面面干干净净，无无灰灰尘尘、水水迹迹、污迹、斑点污迹、斑点 3)3)垃圾桶：外表干净，无积垢、臭味垃圾桶：外表干净，无积垢、臭味 4)4)玻玻璃璃窗窗（玻玻璃璃、窗窗框框、窗窗帘帘、窗窗台台）：明明净、光洁、无积尘、污迹、斑点净、光洁、无积尘、污迹、斑点 5)5)各种设施外表（如大堂前台、广告牌、灯各种设施外表（如大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等）：表面干净，箱、消防栓箱、楼层分布牌等）：表面干净，无积尘、污迹、斑点无积尘、污迹、斑点

11、（3 3）公共部位的卫生间）公共部位的卫生间1 1）大大小小便便池池：内内外外光光洁洁，无无污污垢垢、积积尘尘。适当地方放卫生球，喷空气清新剂适当地方放卫生球，喷空气清新剂 2 2）洗洗手手盆盆、镜镜台台、镜镜面面：内内外外光光洁洁，无无污污垢、斑点、积水、积尘垢、斑点、积水、积尘 3 3）地地面面、墙墙面面：光光洁洁、无无污污迹迹，无无杂杂物物、脏物，无积水、积尘，无蜘蛛网脏物，无积水、积尘，无蜘蛛网 4 4）厕所篓、垃圾桶：无陈积物，无臭味，）厕所篓、垃圾桶：无陈积物，无臭味，外表干净外表干净（4 4）玻璃门窗及不锈钢设施）玻璃门窗及不锈钢设施1)1)玻璃无灰尘，无水迹，保持干净、光亮玻璃

12、无灰尘，无水迹，保持干净、光亮2)2)玻玻璃璃上上的的污污斑斑、手手印印应应及及时时清清除除，保保持持清清洁洁3)3)爱爱护护清清洁洁工工具具，注注意意保保养养，不不得得用用损损坏坏的的工具擦洗玻璃工具擦洗玻璃4)4)不不锈锈钢钢表表面面无无灰灰尘尘，无无水水迹迹，无无污污迹迹，无无手印手印 4 41 13 3 外围保洁服务外围保洁服务1 1清洗条件清洗条件（1 1）气候情况）气候情况 由于外墙情况一般是在室外高空进行，危险性大，因此，由于外墙情况一般是在室外高空进行，危险性大，因此，应注意清洗的气候条件。一般情况下，风力应小于四级，应注意清洗的气候条件。一般情况下，风力应小于四级，尤其是高空

13、风力。此外如果下雨、下雪、下雾及高温尤其是高空风力。此外如果下雨、下雪、下雾及高温（35C35C以上）气候条件，均不宜进行外墙的清洗。以上）气候条件，均不宜进行外墙的清洗。（2 2）人员条件）人员条件 外墙清洗的清洁工人，必须身体条件要好，心理素质好。外墙清洗的清洁工人，必须身体条件要好，心理素质好。无心脏病、高血压等症，严格进行定期体验，并须经过无心脏病、高血压等症，严格进行定期体验，并须经过专门培训、取得高空作业证书，并在证书有效期内，持专门培训、取得高空作业证书，并在证书有效期内，持证上岗。证上岗。2 2清洗方式清洗方式 （1 1）擦窗机）擦窗机 擦窗机也叫作室外吊篮，通过吊篮上、下、左

14、、擦窗机也叫作室外吊篮，通过吊篮上、下、左、右移动，达到情况的目的。吊篮内有电话，可右移动，达到情况的目的。吊篮内有电话，可以与外界随时联络，比较安全，是今后高楼外以与外界随时联络，比较安全，是今后高楼外墙清洗的发展趋势。墙清洗的发展趋势。（2 2）吊板）吊板 吊板是由悬挂支架、大绳（直径吊板是由悬挂支架、大绳（直径16mm16mm），吊），吊板和安全带、安全滑动锁组成。它将清洁工吊板和安全带、安全滑动锁组成。它将清洁工吊到工作位置上进行外墙清洗。使用这种清洗方到工作位置上进行外墙清洗。使用这种清洗方式，危险较大，因此，要求各项安全措施到位，式，危险较大，因此，要求各项安全措施到位，避免危险事

15、故发生。避免危险事故发生。4 41 14 4 垃圾清运垃圾清运1 1环境卫生设施环境卫生设施 （1 1）废物箱）废物箱 （2 2）垃圾容器和垃圾容器间）垃圾容器和垃圾容器间 （3 3）垃圾管道）垃圾管道 （4 4）垃圾转运站）垃圾转运站 2 2 垃圾的垃圾的收集与清运收集与清运 在在楼楼宇宇的的各各个个场场所所分分别别放放置置垃垃圾圾筒筒、垃垃圾圾箱箱、字纸篓等存放垃圾的字纸篓等存放垃圾的容器容器应做到：应做到：1)1)按垃圾种类和性质配备存放垃圾的容器按垃圾种类和性质配备存放垃圾的容器 2)2)按垃圾的产生量布置场所的合适位置按垃圾的产生量布置场所的合适位置 3)3)存放容器要易存放、易清倒

16、、易清洗存放容器要易存放、易清倒、易清洗 4)4)存放垃圾容器的周围环境要保持清洁存放垃圾容器的周围环境要保持清洁垃圾清运的垃圾清运的操作程序操作程序1)1)及及时时清清运运所所有有楼楼地地面面上上的的所所有有垃垃圾圾，选选择择适宜的时间，使用货运电梯清运适宜的时间，使用货运电梯清运2)2)不准将垃圾散落在地面上、楼梯上不准将垃圾散落在地面上、楼梯上3)3)要常冲洗垃圾存放地，不得产生异味、飞要常冲洗垃圾存放地，不得产生异味、飞虫虫4 42 2 绿化管理绿化管理4 42 21 1 绿化管理概述绿化管理概述1 1绿化作用绿化作用（1 1）具有保护和改善生态环境的作用）具有保护和改善生态环境的作用

17、 （2 2）绿化具有美化作用）绿化具有美化作用 （3 3）绿化能陶冶人的情操）绿化能陶冶人的情操 2 2绿化管理工作绿化管理工作 绿化管理工作通常是指绿地建设和绿化绿化管理工作通常是指绿地建设和绿化 养护管理。养护管理。绿绿地地建建设设包包括括新新建建小小区区绿绿地地建建设设、恢恢复复整整顿顿绿绿地地和和提高绿地级别三方面的内容。提高绿地级别三方面的内容。新新建建小小区区绿绿地地一一般般由由房房地地产产开开发发公公司司建建设设，但但物物业业管管理理公公司司应应争争取取早早期期介介入入，参参与与建建设设和和了了解解掌掌握握建设情况，以便日后更好管理。建设情况，以便日后更好管理。恢恢复复整整顿顿绿

18、绿地地主主要要是是对对原原有有绿绿地地因因自自然然或或人人为为因因素严重损坏部分进行整治和修复工作。素严重损坏部分进行整治和修复工作。提高绿地级别就是对原有绿地进行全面升级改造。提高绿地级别就是对原有绿地进行全面升级改造。绿化管理的机构设置绿化管理的机构设置绿化管理部绿化管理部 养护组养护组花圃组花圃组办公室办公室 4 42 22 2 室外绿地养护室外绿地养护1 1园林绿地的营造与养护园林绿地的营造与养护 (1 (1）植物选择）植物选择（2 2）配置方式）配置方式 （3 3）施工）施工 （4 4）养护）养护 2 2绿化养护管理的质量要求绿化养护管理的质量要求1 1）树木）树木 生长茂盛无枯枝生

19、长茂盛无枯枝2 2）树形）树形 美观完整无倾斜美观完整无倾斜3 3）绿篱）绿篱 修剪整齐无缺枝修剪整齐无缺枝4 4）花坛）花坛 土壤疏松无垃圾土壤疏松无垃圾5 5）草坪）草坪 平整清洁无杂草平整清洁无杂草绿化养护管理具体的绿化养护管理具体的考核标准考核标准1 1）新新种种树树苗苗。本本市市苗苗成成活活率率大大于于95%95%，外外地地苗苗成成活活率大于率大于90%90%2 2）新新种种树树木木。高高度度1 1处处倾倾斜斜超超过过1010的的树树木木总总数数不不超超过过树树木木总总数数的的2%2%，栽栽植植一一年年以以上上的的树树木木保保存存率大于率大于98%98%3 3）五五大大虫虫害害的的树

20、树木木不不超超过过树树木木总总数数的的2%2%；树树木木二二级分枝枯枝不超过树木总数的级分枝枯枝不超过树木总数的2%2%4 4）围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏）围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏5 5）草坪无高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物）草坪无高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物6 6）绿地整洁无砖块、垃圾）绿地整洁无砖块、垃圾7 7）绿化档案齐全、完整，有动态记录）绿化档案齐全、完整，有动态记录3 3园林小品园林小品 居居住住区区绿绿地地建建设设中中，少少不不了了园园林林小小品品点点缀缀。其其种种类类、造造型型、规规格格可可根根据据功功能能与与需需要要而而设设计计。园园林林小小品

21、品建建造造宜宜简简单单、小小型型，较较多多采采用用的的是是水水池池、瀑瀑布布、喷喷泉泉、花花架架、假假山山、亭亭子子等等。建建筑筑小小品品既既有有功功能能要要求求，又又具具有点缀、装饰和美化作用。有点缀、装饰和美化作用。居住区绿化管理方面的居住区绿化管理方面的规定规定：1 1）爱护绿化，人人有责）爱护绿化，人人有责2 2）不准损坏和攀折花木）不准损坏和攀折花木3 3）不准在树木上敲钉拉绳晾晒衣物）不准在树木上敲钉拉绳晾晒衣物4 4）不准在树木上及绿地内设置广告招牌）不准在树木上及绿地内设置广告招牌5 5）不准在绿地内违章搭建）不准在绿地内违章搭建6 6）不准在绿地内堆放物品）不准在绿地内堆放物

22、品7 7）不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾）不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾8 8）不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地）不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地9 9）不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品）不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品1010）凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关）凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理4 42 23 3 室内绿地养护室内绿地养护 建筑物内（如宾馆大堂、餐厅，会议厅、建筑物内（如宾馆大堂、餐厅，会议厅、商店和居室等处）种植或摆放观赏植物，构商店和居室等处）种植或摆放观赏植

23、物，构成室内装饰不可分割的部分。人们希望在享成室内装饰不可分割的部分。人们希望在享受现代物质文明（如空调、音响和灯光等）受现代物质文明（如空调、音响和灯光等）的同时与植物为伴，是现代审美情趣祟尚自的同时与植物为伴，是现代审美情趣祟尚自然、追求返朴归真意境的反映。然、追求返朴归真意境的反映。1 1大厦内大厦内的绿化布置的绿化布置 大堂的绿化摆设以大盆或中盆的观叶植物为主大堂的绿化摆设以大盆或中盆的观叶植物为主，如棕竹、龟背竹、苏铁、巴西铁、橡皮树，如棕竹、龟背竹、苏铁、巴西铁、橡皮树等。在春、秋季节还可适当配些色彩鲜艳、等。在春、秋季节还可适当配些色彩鲜艳、品种名贵的盆花来加以点缀，如茶花、杜鹃

24、品种名贵的盆花来加以点缀，如茶花、杜鹃等。走廊、过道绿化摆设等。走廊、过道绿化摆设 以普通型的大盆或以普通型的大盆或中盆的观叶植物为主，如散尾葵、发财树、中盆的观叶植物为主，如散尾葵、发财树、针葵棕竹等。针葵棕竹等。2 2办公室的绿化办公室的绿化摆设摆设 办公室是写字楼办公的主要地方，在绿化摆办公室是写字楼办公的主要地方，在绿化摆设上要突出舒适、清静、高雅。在窗台上可设上要突出舒适、清静、高雅。在窗台上可选用小兰草、君子兰、文竹等植物来点缀，选用小兰草、君子兰、文竹等植物来点缀，办公桌上可放些小型盆景或瓶插，如水仙花办公桌上可放些小型盆景或瓶插，如水仙花等来衬托。等来衬托。3 3阳台绿化阳台绿

25、化 (1)(1)根根据据阳阳台台不不同同方方向向和和地地区区气气候候特特点点所所形形成成的的日日照照、风风力力、温温度度、湿湿度度等等条条件件选选择择植植物物，特特点点是是选选择择喜喜阳或耐荫植物。阳或耐荫植物。(2)(2)根根据据阳阳台台的的面面积积、形形状状选选择择容容器器。除除一一些些建建筑筑阳阳台台设设有有固固定定的的种种植植池池外外，可可以以采采取取在在栏栏杆杆上上加加挂挂吊吊箱箱、阳阳台台内内设设花花盆盆架架或或增增设设格格架架，供供植植物物攀攀援援等等方方式式，丰富绿化布置形式。丰富绿化布置形式。(3)(3)由由于于阳阳台台上上一一般般有有风风，空空气气湿湿度度低低，因因此此充充分分的的灌灌溉往往是养护管理的关键。溉往往是养护管理的关键。4 4窗台绿化窗台绿化 窗户是沟通室内外空间的纽带。室外窗台的窗户是沟通室内外空间的纽带。室外窗台的绿化可以装扮城市，增加绿视率，但要注意绿化可以装扮城市，增加绿视率，但要注意它的特殊环境，如风大、干燥、冬季气温低、它的特殊环境，如风大、干燥、冬季气温低、夏季阳光灼热等，选择适合这些条件的植物夏季阳光灼热等，选择适合这些条件的植物品种。品种。