小户型住宅产品发展研究报告.ppt

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1、小空间里面的大文章深圳小户型住宅产品发展演变趋向深圳小户型住宅产品发展演变趋向 目录小户型住宅产品的定义小户型住宅产品的定义小户型产生的历史根源和发展阶段小户型产生的历史根源和发展阶段小户型住宅产品的特殊性。小户型住宅产品的特殊性。近年来小户型产品的演变趋向近年来小户型产品的演变趋向小户型产品规划和单体上的趋向小户型产品规划和单体上的趋向近年来小户型产品的创新手法近年来小户型产品的创新手法小户型常规营销手段。小户型常规营销手段。小户型今后的发展趋向小户型今后的发展趋向一、小户型住宅产品的定义小户型住宅产品的定义所谓的小户型是一个泛指的概念，究竟小到什么程度才能所谓的小户型是一个泛指的概念，究竟

2、小到什么程度才能归到小户型的范畴之中，目前还没有一个准确的定义。归到小户型的范畴之中，目前还没有一个准确的定义。笔者以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确，往往笔者以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确，往往把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈，比如把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈，比如说说6565平方米的两房两厅和平方米的两房两厅和8585平方米的小三房同样归到小户平方米的小三房同样归到小户型的范畴之中。现在政府强调型的范畴之中。现在政府强调90M90M 以下占以下占7070，按这个规，按这个规定定9090平方米以下都会归到小户型的范畴。平方米以下都会归到小户型的范畴

3、。准确的讲从户型面积来划分的话，准确的讲从户型面积来划分的话，小户型应该分为纯粹小小户型应该分为纯粹小面积户型（公寓）和紧凑小面积户型两类，面积户型（公寓）和紧凑小面积户型两类，其实不少项目其实不少项目是二者兼有的。是二者兼有的。也就是说公寓和小户型住宅还是不同的，按建筑规范的定也就是说公寓和小户型住宅还是不同的，按建筑规范的定义：公寓可以不用像住宅那样功能齐备，同时对日照和间义：公寓可以不用像住宅那样功能齐备，同时对日照和间距的要求也较住宅宽松一些。距的要求也较住宅宽松一些。以户型面积定义的小户型产品类类类类型型型型代表代表代表代表项项项项目目目目功能种功能种功能种功能种类类类类纯纯粹小粹小

4、户户型型项项目目（公寓（公寓类类）汇汇展展阁阁、趣园、世金、趣园、世金汉宫汉宫、鸿鸿隆隆107107、澎柏、澎柏白金公寓等白金公寓等 以酒店型、商以酒店型、商务务型公寓和型公寓和单单身公寓身公寓型型为为主。主。紧紧凑型小面凑型小面积积 户户型型项项目目 花好园、名仕花好园、名仕阁阁、御御风风庭、庭、时时代代骄骄子、子、双城世双城世纪纪、都市、都市E E站、站、金色假日、金色假日、丽丽阳天下阳天下等等 以白以白领领型公寓、型公寓、酒店服酒店服务务公寓，小公寓，小户户型住宅型住宅为为主。主。功能上划分的小户型住宅种类类类型型项项目代表目代表服服务务人群人群居家型居家型 花好园、花好园、丽丽阳天下、

5、旭阳天下、旭飞飞花花园、城市新天地、城市主园、城市新天地、城市主场场、金色假日等金色假日等 白白领类领类、港人度假、港人度假类类、中港家庭中港家庭类类、粉、粉领类领类等等商商务务型型 都市都市E E站、世金站、世金汉宫汉宫、都会、都会100100、金茂礼都等、金茂礼都等 深港两地商深港两地商务务人人员员、小型企小型企业业酒店管理型酒店管理型 趣园、金趣园、金钟环钟环1 1号、号、枫枫丹白丹白露、海世界等露、海世界等 高高级级金金领领、老板度假、老板度假、私人第二寓所私人第二寓所酒店式服酒店式服务务型型 汇汇展展阁阁、名仕、名仕阁阁、置地、置地逸逸轩轩、双城世双城世纪纪等等 深港商深港商务务人人

6、员员、深港、深港度假者。度假者。二、小户型产生的历史根源和发展阶段1997199719971997年以年以年以年以汇汇汇汇展展展展阁为阁为阁为阁为代表开代表开代表开代表开创创创创了深圳酒店式公寓的先河，了深圳酒店式公寓的先河，了深圳酒店式公寓的先河，了深圳酒店式公寓的先河，这这这这也是深圳最早的高档小也是深圳最早的高档小也是深圳最早的高档小也是深圳最早的高档小户户户户型型型型产产产产品品品品 小户型产生的历史根源：小户型产生的历史根源：90年代中后期小户型住宅产品出现19981998年以年以“旭飞花园旭飞花园”和和“紫薇阁紫薇阁”为代表的为代表的小户型住宅热销，引发小户型住宅热销，引发了地产商

7、对小户型产品了地产商对小户型产品的关注。的关注。小户型产品从九十年代中后期一直到现在一直热销。小户型产品从九十年代中后期一直到现在一直热销。小户型以至于发展到小户型大社区的概念小户型产生的几种情况小户型产生的几种情况小户型产生的几种情况代表楼盘代表楼盘先天规划条件有缺陷：地块先天规划条件有缺陷：地块小、噪音干扰大、景观资源小、噪音干扰大、景观资源差。差。旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝馨苑等。馨苑等。有问题楼盘，烂尾楼改建，有问题楼盘，烂尾楼改建，有些改建后功能变化。

8、有些改建后功能变化。双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都世纪等世纪等度假和临时性居住度假和临时性居住 水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海世界等世界等大社区的产品补充大社区的产品补充 鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔夫城市花园等夫城市花园等政策导向政策导向 2006 2006年年6 6月月1 1号开始实行的号开始实行的”国六条国六条“90“90平方平方米以下占米以下占70%,70%,将形成小户型的新的市场需求。将形成小户型的新的市场需求。小户型发展的历史阶段 时间时间

9、代表楼代表楼盘盘 市市场场特征特征1997199719991999年年 汇汇展展阁阁、名仕、名仕阁阁、紫薇、紫薇阁阁、旭、旭飞飞花园、花园、华华达园、达园、华华天苑、天苑、鹏鹏盛公寓、盛公寓、华华清园等清园等 小小户户型住宅型住宅起步起步阶阶段段 2000 200020032003年年 今日家园、都市今日家园、都市E E站、都会站、都会100100、丽丽阳天下、彩田名苑、阳天下、彩田名苑、枫枫丹白露、丹白露、苹果园、星桂园、苹果园、星桂园、时时代代骄骄子、百分子、百分白公寓等白公寓等 小小户户型住宅型住宅发发展提升展提升阶阶段段2004200420052005年年 星河世星河世纪纪广广场场、趣

10、园、花好园、趣园、花好园、御景御景华华城、世金城、世金汉宫汉宫、城市主、城市主场场、城市天地广城市天地广场场、御、御风风庭、庭、鸿鸿隆隆107107、金、金贸贸礼都、友礼都、友邻邻国国际际公寓、公寓、风风格格名苑、海世界、名苑、海世界、I I领领海等海等 小小户户型型进进入多入多元化元化发发展展阶阶段段深圳小户型住宅发展的主要区域片区片区片区片区位置位置位置位置代表代表代表代表项项项项目目目目受众人群受众人群受众人群受众人群口岸片区口岸片区口岸片区口岸片区 罗罗罗罗湖、文湖、文湖、文湖、文锦锦锦锦渡、渡、渡、渡、皇皇皇皇岗岗岗岗等口岸地等口岸地等口岸地等口岸地带带带带 汇汇汇汇展展展展阁阁阁阁

11、、双城世、双城世、双城世、双城世纪纪纪纪、置地逸、置地逸、置地逸、置地逸轩轩轩轩、阳光新干、阳光新干、阳光新干、阳光新干线线线线、御、御、御、御风风风风庭、城庭、城庭、城庭、城市天地广市天地广市天地广市天地广场场场场、港城、港城、港城、港城华华华华庭、庭、庭、庭、绿绿绿绿茵茵茵茵阁阁阁阁金、御庭园等金、御庭园等金、御庭园等金、御庭园等 香港客香港客香港客香港客户户户户、深、深、深、深港家庭、深港投港家庭、深港投港家庭、深港投港家庭、深港投资资资资客客客客旧厂改造区旧厂改造区旧厂改造区旧厂改造区 八卦岭工八卦岭工八卦岭工八卦岭工业业业业区、区、区、区、上步工上步工上步工上步工业业业业区、天区、天

12、区、天区、天健工健工健工健工业业业业区等区等区等区等 鹏鹏鹏鹏盛公寓、城市主盛公寓、城市主盛公寓、城市主盛公寓、城市主场场场场、翠馨居、翠馨居、翠馨居、翠馨居、都会都会都会都会100100100100、东东东东方方方方时时时时代、金代、金代、金代、金贸贸贸贸礼都、礼都、礼都、礼都、TTTTTTTT国国国国际际际际公寓等公寓等公寓等公寓等 深圳白深圳白深圳白深圳白领领领领、粉、粉、粉、粉领领领领、投、投、投、投资资资资 客客客客等等等等旧城改造区旧城改造区旧城改造区旧城改造区东门东门东门东门、蔡屋、蔡屋、蔡屋、蔡屋围围围围、水、水、水、水贝贝贝贝等等等等 东门东门东门东门168168168168

13、、蓝蓝蓝蓝馨苑、馨苑、馨苑、馨苑、风风风风格名苑、格名苑、格名苑、格名苑、今日家园、名仕今日家园、名仕今日家园、名仕今日家园、名仕阁阁阁阁、星桂苑等、星桂苑等、星桂苑等、星桂苑等 深圳白深圳白深圳白深圳白领领领领、深、深、深、深港家庭、深港商港家庭、深港商港家庭、深港商港家庭、深港商务务务务人人人人员员员员、投、投、投、投资资资资客客客客等等等等旧村改造区旧村改造区旧村改造区旧村改造区 岗岗岗岗厦、新州、厦、新州、厦、新州、厦、新州、沙嘴、泥沙嘴、泥沙嘴、泥沙嘴、泥岗岗岗岗、皇、皇、皇、皇岗岗岗岗等等等等 星河世星河世星河世星河世纪纪纪纪广广广广场场场场、花好园、花好园、花好园、花好园、丽丽丽

14、丽阳天下、星座阳天下、星座阳天下、星座阳天下、星座传传传传奇、皇庭世奇、皇庭世奇、皇庭世奇、皇庭世纪纪纪纪、翠雅居、翠雅居、翠雅居、翠雅居、华华华华天苑等天苑等天苑等天苑等深圳白深圳白深圳白深圳白领领领领、投、投、投、投资资资资客客客客等等等等海景度假区海景度假区海景度假区海景度假区盐盐盐盐田田田田 海世界、倚天海世界、倚天海世界、倚天海世界、倚天阁阁阁阁、I I I I领领领领海、海、海、海、湖心湖心湖心湖心岛岛岛岛等等等等老板老板老板老板阶层阶层阶层阶层、高、高、高、高级级级级金金金金领领领领其他片区其他片区其他片区其他片区南山、宝安、南山、宝安、南山、宝安、南山、宝安、龙岗龙岗龙岗龙岗等

15、等等等地地地地 时时时时代代代代骄骄骄骄子、百分白公寓、友子、百分白公寓、友子、百分白公寓、友子、百分白公寓、友邻邻邻邻国国国国际际际际公寓、新一代公寓、米公寓、新一代公寓、米公寓、新一代公寓、米公寓、新一代公寓、米兰兰兰兰公寓、公寓、公寓、公寓、鸿鸿鸿鸿隆隆隆隆107107107107、五米阳光、苹、五米阳光、苹、五米阳光、苹、五米阳光、苹果园、信和果园、信和果园、信和果园、信和爱爱爱爱琴居等琴居等琴居等琴居等 深圳白深圳白深圳白深圳白领领领领、深、深、深、深港家庭、投港家庭、投港家庭、投港家庭、投资资资资客客客客等等等等三、小户型住宅产品的特殊性1、小户型产品的多义性：小户型适用的人群广泛

16、：小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费从终极消费者来看，小户型消费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领，的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领，深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、BOBOBOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场市场 。小户型功能的多义性：小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛，除小户型的适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假

17、、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用 。小户型档次的多重性：小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物业，不再是过去理解的单纯安置型物业，小户型实际也可以做出不同的档次。小户型实际也可以做出不同的档次。小户型产品适用于广泛的消费人群2、容易异化的功能小户型产品在功能上的转化是经常出现的。小户型产品在功能上的转化是经常出现的。深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。宅开始出现了功

18、能上的异化。例如都市例如都市E E站、雕塑家园、都会站、雕塑家园、都会100100、鹏盛公寓开、鹏盛公寓开始从居家为主，之后变成办公为主。始从居家为主，之后变成办公为主。模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写字楼。是按住宅建的写字楼。小户型功能容易异化3、产品缺陷不可避免小户型住宅由于面积的小户型住宅由于面积的小户型住宅由于面积的小户型住宅由于面积的限制，住宅所要求的许限制，住宅所要求的许限制，住宅所要求的许限制，住宅所要求的许多功能难以满足。多功能难以满足。多功能难以满足。多功能难以满足。小户型住宅的私密性较小户型住宅的私密性较

19、小户型住宅的私密性较小户型住宅的私密性较差。差。差。差。小户型住宅的入驻人员小户型住宅的入驻人员小户型住宅的入驻人员小户型住宅的入驻人员复杂，安全性差，管理复杂，安全性差，管理复杂，安全性差，管理复杂，安全性差，管理难度大。难度大。难度大。难度大。一层32户的小户型入住人员复杂。四、近年来小户型产品的演变趋向早期小户型产品：97年产品汇展阁的单体通廊式汇展阁的单体通廊式长丰苑单体通廊式长丰苑单体通廊式长丰苑单体通廊式长丰苑单体通廊式早期小户型：98年产品长风苑改造后的户型，不可避免的产品缺陷98年99年的小户型产品板式设计不可避免的大通道板式设计不可避免的大通道出现，私密性较差。出现，私密性较

20、差。电梯间没有自然采光。电梯间没有自然采光。98年产品华天苑三梯华天苑三梯3232户的布局，户的布局，会造成电梯实用的紧张。会造成电梯实用的紧张。98年小户型产品内廊围合式，私密性较差内廊围合式，私密性较差。98年小户型产品。存在大通道和通道采光较差存在大通道和通道采光较差早期小户型规划模式（99年的产品）点式三梯点式三梯1616户的设计。户的设计。起居室的采起居室的采光较差光较差早期小户型（1999年的产品）雕塑家园首次出现了公建化雕塑家园首次出现了公建化的小户型。的小户型。首创了空间首创了空间小户型中期产品（2000年的产品）都市都市E站时已经开始注意站时已经开始注意到了内部的采光和通风到

21、了内部的采光和通风 小户型中期产品（2002年产品）20022002年前年前后的今日后的今日家园已经家园已经注意到了注意到了户型的均户型的均好性好性。并采取了并采取了3.93.9层高的层高的概念概念。3.9层高的跃复式概念。小户型中期产品（2002年）产品规划的集约化程产品规划的集约化程度较高的枫丹白露。度较高的枫丹白露。2003年前后的小户型点式设计点式设计的小户型的小户型丽阳天下。丽阳天下。实现了产实现了产品价值最品价值最大化。大化。3 3梯梯1818户，户，照顾到每照顾到每户的采光户的采光通风。通风。2004年的小户型产品朗钜御风庭注重户型采光的均好性。朗钜御风庭注重户型采光的均好性。并

22、在走廊设计了空中花园。并在走廊设计了空中花园。2004年的小户型产品20042004年的苹果园创年的苹果园创造了关外小户型开造了关外小户型开始的时代。始的时代。小户型近期产品（2005年）新一代公寓首次尝试把新一代公寓首次尝试把错层送露台运用到小户错层送露台运用到小户型上。型上。近期小户型产品（2005年）城市主场首个采用大面积城市主场首个采用大面积送凸窗的手法。送凸窗的手法。对共用空间的处理较好。对共用空间的处理较好。城市主场采光良好的走廊和电梯间城市主场公共空中庭院小户型近期产品（2005年）置地置地逸轩较早把入户花园和逸轩较早把入户花园和错层露台用到小户型上。错层露台用到小户型上。小户型

23、近期产品（2005年）星河世纪采用奇偶层错层送露台和赠送凸窗的星河世纪采用奇偶层错层送露台和赠送凸窗的模式。模式。五、小户型产品规划和单体上的趋向（一）小户型在产品规划上的趋向1 1、小户型产品规划上注重私密性考虑。、小户型产品规划上注重私密性考虑。2 2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计。的设计。3 3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件1、小户型产品规划上注重私密性考虑：楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。在景尚公寓中同样采用了楼道错开的处理方式，住户的私密性较好

24、。迷你两房两厅，面积仅为迷你两房两厅，面积仅为58586262平方米平方米,做到户型通风采光较好。做到户型通风采光较好。金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大通道。通道。小户型产品规划上注重私密性考虑。避免大通道，减少单元的户数。避免大通道，减少单元的户数。小户型注重私密性考虑改变楼道和入户门的设计。万万科科1717英英里里里里的的楼楼道道处处理理小户型注重私密性考虑万科万科1717英里里的楼道处英里里的楼道处理和入户门的设计。理和入户门的设计。利用走廊的变化增加私密性折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性。折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，

25、增加私密性。折线型的走廊和锯齿状的入户方式2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计。五米阳光五米阳光通过改变交通过改变交通组织，采通组织，采用了外挂廊用了外挂廊布局的方式，布局的方式，每层的外廊每层的外廊同时同时 服服务两层单位务两层单位 按国家的建筑面积计算规范：按国家的建筑面积计算规范：按国家的建筑面积计算规范：按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按有永久性的室外楼梯，应按有永久性的室外楼梯，应按有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的建筑物自然层的水平投影面积的建筑物自然层的水平投影面积的建筑物自然层的水平投影面积的1/21/21/21/2计算计算计算计算

26、”。外挂廊既能节省建。外挂廊既能节省建。外挂廊既能节省建。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。筑面积，又能够形成一梯两户的格局。筑面积，又能够形成一梯两户的格局。筑面积，又能够形成一梯两户的格局。五米阳光公建化的外立面五米阳光的外挂廊设计楼梯采用错半层的办法节省交通面积。短进深集约化南北通透的小户型产品短进深集约化南北通透的小户型产品 带带玄玄关关的的单单身身公公寓寓南南北北通通透透。面面积积仅仅为为27.58平方米平方米两两房房两两厅厅带带入入户户花花园园，南南北北通通透透，厅厅和和房房间间全全部部朝朝南南，进进深深仅仅为为5.7米米。面面积积仅仅为为58平方米。小户型实现南北

27、通透。平方米。小户型实现南北通透。3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件领尚时代利用天井增加小户型的采光通风条件。领尚时代利用天井增加小户型的采光通风条件。蜜园利用天井和凹槽增加小户型的采光通风条件湖心岛度假公寓的天井设计（二）近年来小户型产品在户型设计上的趋向 1、近年来小户型的集约化程度明显提高 2、在空间结构上寻找突破，出现了阶段性的3.94.8米层高的小户型概念。3、尽量的缩小进深，增加采光面。4、空间使用的合理性和舒适性。1、近年来小户型的集约化程度明显提高。早期产品：名仕阁和汇展阁的一房的面积都在早期产品：名仕阁和汇展阁的一房的面积都在40平方米左右平方米左右。集约化的小户型公寓

28、，尽量用有限的空间创造出更多集约化的小户型公寓，尽量用有限的空间创造出更多的功能来。的功能来。金茂礼都的单房可以做到金茂礼都的单房可以做到2323平方米，旭飞华达园的单房在平方米，旭飞华达园的单房在2626平方米左平方米左右，实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。右，实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。2 2、在空间结构上寻找突破，出现了阶段性的、在空间结构上寻找突破，出现了阶段性的3.94.83.94.8米层高的小户型概念。米层高的小户型概念。4.8层高的做法3、尽量的缩小进深，增加采光面。早期小户型产品进深较大，单房采光通风效果都会有早期小户型产品进深较大，单房采光通风效果都会有些问题些

29、问题改良后的小户型进深都比较小锒钜锒钜御风庭的单身公寓的进深为御风庭的单身公寓的进深为6 6米，置地逸轩的一房米，置地逸轩的一房两厅的进深不算阳台为两厅的进深不算阳台为5.75.7米，加上阳台为米，加上阳台为6.86.8米，从采米，从采光的效果来看现阶段的小户型的采光效果更佳。光的效果来看现阶段的小户型的采光效果更佳。4、空间使用的合理性和舒适性一房两厅的小户型，一房两厅的小户型，面积仅为面积仅为42平方平方米，还有穿堂风，米，还有穿堂风，加上阳台进深仅为加上阳台进深仅为6米。米。卧室卧室客厅客厅餐厅餐厅洗手间洗手间厨房厨房玄关玄关纳米化的小户型设计两房两厅、两房两厅、阳台、卫生阳台、卫生间、

30、厨房、间、厨房、玄关、凸窗玄关、凸窗等一应俱全，等一应俱全，面积仅为面积仅为51.7651.76平方平方米。米。卧室卧室客厅餐厅卫生间厨房阳台凸窗凸窗玄关采光良好的小户型采光良好的小户型卧室转角大凸窗卧室转角大凸窗客厅带多功能厅客厅带多功能厅充分的四面采光充分的四面采光六、近年来小户型产品的户型设计创新手法1、小户型中也采用了入户花园、小户型中也采用了入户花园 入户入户花园花园每户均有入户花园的小户型公寓每户均有入户花园的小户型公寓2、步入式凸窗扩大室内面积。凸凸窗窗顶顶部部的的反反梁梁也也做成了吊柜。做成了吊柜。城市主场的一房一厅建筑面积城市主场的一房一厅建筑面积32平方米，室内面积平方米，

31、室内面积24平方米，两个大凸窗附送面积平方米，两个大凸窗附送面积10平方米，平方米，城市主场硕大的凸窗设计城市主场的凸窗进深超过城市主场的凸窗进深超过1.51.5米，一房一厅赠送面积有米，一房一厅赠送面积有1010平平方米。方米。利用夹层做的吊柜3 3 3 3、小户型采用隔层送露台手法、小户型采用隔层送露台手法、小户型采用隔层送露台手法、小户型采用隔层送露台手法利利用用奇奇偶偶层层错错开开送露台送露台4 4 4 4、隔层送出的露台为一些发展商利用，、隔层送出的露台为一些发展商利用，、隔层送出的露台为一些发展商利用，、隔层送出的露台为一些发展商利用，为小业主暗示可以隔出一间房来。为小业主暗示可以

32、隔出一间房来。为小业主暗示可以隔出一间房来。为小业主暗示可以隔出一间房来。5 5 5 5、超高入户花园在小户型中便于二次改造、超高入户花园在小户型中便于二次改造、超高入户花园在小户型中便于二次改造、超高入户花园在小户型中便于二次改造6 6、利用户型的二次改造，扩大室内空间、利用户型的二次改造，扩大室内空间.澎柏假日公寓利用厂型布澎柏假日公寓利用厂型布局，有效的利用了场地。局，有效的利用了场地。表面上看该公寓有许多缺陷，关键是二次改造之后的效果。澎柏假日寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成澎柏假日寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房一厅。了两房一厅。澎柏假日公寓利用阳台空间进行

33、了二次改造。一房一厅变成了两房两厅。阳台改为厨房的做法。7、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来小户型复式下层小户型复式下层 复式上层复式上层在入户花园和客厅上空都有隔出房间的可能在入户花园和客厅上空都有隔出房间的可能小户型百变空间3232平方米单身公寓平方米单身公寓可以变为一房一厅。可以变为一房一厅。附送面积基本达到附送面积基本达到 1 1：1 1 小户型百变空间4646平方米的一平方米的一房一厅可以变房一厅可以变为两房两厅为两房两厅附送面积基本附送面积基本达到达到 1 1：1 1入户花园二次改造小户型复式房的做法复式一层复式一层 复式二层复式二层 复式房小户型都可以在二楼隔出更多的空间

34、来。复式房小户型都可以在二楼隔出更多的空间来。小户型复式房的做法复式一层复式一层 复式二层复式二层二层可以改造的小户型二层可以改造的小户型可以改造的一房一厅的复式复式一房复式一房一厅一厅49495252平方米，平方米，带入户花带入户花园，通过园，通过二层改造二层改造可以多出可以多出1111平方米。平方米。顶层的二次搭建8、利用2.2米层高局部偷出面积将厨房和将厨房和卫生间都卫生间都做成做成2.22.2米米以下的凸以下的凸窗形式。窗形式。多重组合送出空间的做法建筑面积建筑面积71m71m 入户花园赠送入户花园赠送1/21/2落地凸窗全送落地凸窗全送玻璃前厅全送玻璃前厅全送浴缸位全送浴缸位全送凸窗

35、接凸窗接阳光前阳光前厅的做厅的做法。法。9、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间将厨房将厨房简化放简化放到阳台到阳台上，节上，节省空间。省空间。厨房进行简化煤气灶、抽油烟机、盥洗台、煤气灶、抽油烟机、盥洗台、洗衣机都放到阳台上，节省空洗衣机都放到阳台上，节省空间。间。简化了的厨房空间简化了的厨房空间小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台。小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台。改变浴室空间把浴缸放到阳台把浴缸放到阳台10、适应小户型空间的家具设计可以折叠可以折叠的床，白的床，白天和夜晚天和夜晚两用。两用。折叠床和塌塌米折叠床和塌塌米迷你的餐桌迷你的餐桌小型沙发小型沙发利用凸窗下空间

36、设计的塌塌米和写字台利用凸窗下空间设计的塌塌米和写字台七、小户型常规营销手段 小户型概念面面观投资诉求：投资诉求：小户型消费群体占较大比例的消费群是投资客小户型消费群体占较大比例的消费群是投资客户，通过投资小户型获取租金回报。户，通过投资小户型获取租金回报。客户群诉求：客户群诉求：小户型消费者有特定的消费群体，以特定消小户型消费者有特定的消费群体，以特定消费群体为诉求点，在许多小户型营销占有较大的市场空间。费群体为诉求点，在许多小户型营销占有较大的市场空间。产品诉求：产品诉求：以空间变化和产品的创新性来吸引消费者的注以空间变化和产品的创新性来吸引消费者的注意。意。E E时代诉求：时代诉求：强调

37、信息畅通，办公和商务功能强。强调信息畅通，办公和商务功能强。位置诉求：位置诉求：深圳有许多口岸区域是小户型大量产生的区域，深圳有许多口岸区域是小户型大量产生的区域，因而不少小户型以位置做文章。因而不少小户型以位置做文章。1、投资概念吸引投资客是许多吸引投资客是许多小户型的卖点所在。小户型的卖点所在。2、针对人群针对小户型产品瞄准的对针对小户型产品瞄准的对象：象：7070年代或年代或8080后对象。后对象。代表产品：花好园代表产品：花好园针对人群瞄准年轻一族：瞄准年轻一族：代表产品：代表产品：8080后后街街特定人群的诉求代表产品：御风庭、丽代表产品：御风庭、丽阳天下、苹果园、城市阳天下、苹果园

38、、城市主场等主场等3、产品诉求强调室内空间的变化强调室内空间的变化代表楼盘：鸿隆代表楼盘：鸿隆107107、澎柏白金公、澎柏白金公寓寓产品诉求强化空间变化：强化空间变化：代表楼盘：春花四季园、西岸观邸代表楼盘：春花四季园、西岸观邸4、E时代诉求：强调产品的信息功能强调产品的信息功能.代表楼盘：都市代表楼盘：都市E E站、格林站、格林网苑。网苑。5、位置诉求强调口岸概念。强调口岸概念。代表楼盘：双城世纪、阳光新干代表楼盘：双城世纪、阳光新干线、锦上花、汇展阁等。线、锦上花、汇展阁等。产品的年轻化塑造在立面表现上的年轻化在立面表现上的年轻化倾向倾向.代表楼盘：金地梅龙镇，代表楼盘：金地梅龙镇，80

39、80后街，韵动领地等。后街，韵动领地等。体验营销主题化的设计：主题化的设计：代表楼盘：朗钜御风庭、代表楼盘：朗钜御风庭、米兰公寓、苹果园等米兰公寓、苹果园等八、小户型今后的发展趋向小户型的发展趋向小户型小户型低档次低档次低标准。低标准。随着小户型产品的不断深入，小户型不在是单纯意义随着小户型产品的不断深入，小户型不在是单纯意义上的安置型物业，小户型可以有不同档次的分类。上的安置型物业，小户型可以有不同档次的分类。产品功能的多元化和消费者的多层次化。产品功能的多元化和消费者的多层次化。小户型住宅的消费层面广泛，小户型住宅其实也不小户型住宅的消费层面广泛，小户型住宅其实也不是完全是普通白领消费的，

40、高级白领，金领都有小户型是完全是普通白领消费的，高级白领，金领都有小户型的消费需求。的消费需求。小户型住宅的使用功能除了自用之外，还兼有商务、小户型住宅的使用功能除了自用之外，还兼有商务、投资、度假等多种功能。投资、度假等多种功能。因而小户型住宅产品今后的发展应该是进一步细分因而小户型住宅产品今后的发展应该是进一步细分市场，产品分级，超多元化方向前进。市场，产品分级，超多元化方向前进。小户型住宅产品在规划的合理性和产品细化上走小户型住宅产品在规划的合理性和产品细化上走出新路出新路 小户型产品对规划的要求较高，搞得不好小户型住宅小户型产品对规划的要求较高，搞得不好小户型住宅就成了熙熙攘攘的宿舍楼

41、，解决通风采光和隐私问题一就成了熙熙攘攘的宿舍楼，解决通风采光和隐私问题一直是小户型住宅的一个重点考虑的问题，随着小户型产直是小户型住宅的一个重点考虑的问题，随着小户型产品研究的进一步深化，精装修越来越多渗透到小户型产品研究的进一步深化，精装修越来越多渗透到小户型产品中，小户型在细部空间的利用方面还会有更多的创新。品中，小户型在细部空间的利用方面还会有更多的创新。比如增加储物空间等。比如增加储物空间等。将康居型住宅的创新手法运用到小户型中。将康居型住宅的创新手法运用到小户型中。早期的小户型住宅没有入户花园、超高露台、步入式早期的小户型住宅没有入户花园、超高露台、步入式凸窗等，现在不少小户型住宅

42、都将一些康居型住宅的创凸窗等，现在不少小户型住宅都将一些康居型住宅的创新手法运用到了小户型住宅产品中，在空间的集约化、新手法运用到了小户型住宅产品中，在空间的集约化、合理性、舒适性等方面都有所创新合理性、舒适性等方面都有所创新。小户型虽然不是终极置业的主流型的产品，但仍小户型虽然不是终极置业的主流型的产品，但仍是城市发展过程中补充型的产品。而且随着国家是城市发展过程中补充型的产品。而且随着国家新的的宏观调控的实施，小户型住宅产品将会是新的的宏观调控的实施，小户型住宅产品将会是热点项目。热点项目。随着国家对房地产的宏观调控的实施，随着国家对房地产的宏观调控的实施，“自自20062006年年6 6月月1 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积9090平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的达到开发建设总面积的7070以上。以上。”今后小户型产品的开今后小户型产品的开发将会成为热点项目。发将会成为热点项目。谢谢你的聆听！作者联系：作者联系：茅茅茅茅 巍巍巍巍深圳方略地产研究中心深圳方略地产研究中心 主任主任深圳城市策略地产顾问有限公司深圳城市策略地产顾问有限公司 常务副总常务副总 电话：电话：电子邮箱电子邮箱: