总公司讲课稿-孙兴华.ppt

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1、建设工程施工合同常见问题探讨孙 兴 华主 要 议 题一、抓住拖欠的关键二、合同主要风险的识别三、总承包管理或项目代建制中最大风险四、如何进行合同交底五、垫资项目管理的关键六、目前国内施工合同的重大转变以及有关固定总价合同问题七、如何巧妙进行现场变更、合同外用工的签证八、如何解决施工企业合同，商务管理人员的瓶颈问题九、联营项目的风险控制十、业主将设计、勘探风险在总承包合同中转嫁的法律效力分析十一、如何防范业主故意延长合同竣工日期的法律风险 十二、项目管理观念的转变一、抓住拖欠的关键拖欠产生的直接原因：1、垫资及超低比例支付2、更为关键“确认难”难于上青天！工作经验所得，确认仅仅#亿元，占65.1

2、8%；实收款23.7219亿元，占45.37%。这充分反映一个问题，工程价款的确认是目前管理的最难点、关键点。二、合同主要风险的识别从合同的评审要向项目评审转变1、关于合同中的大量弃权及单方确认条款问题2、将合同履行寄予个人诚信中的风险3、如何计算工期风险4、防范发包人的合同任意解除权5、谨防干扰我方经营自由权以及为第三方设定义务，防范我方与第三方合同违约责任6、无违约成本即意味着给予他人权利合同风险识别与谈判的技巧问题案例.典型合同评审案例三公司上海康城四期.doc.典型合同评审案例华东工司苏州港中旅项目苏州中旅花园合同.doc总承包连带责任及不付款无责任风险有关照片三、总承包管理或项目代建

3、制中最大风险上海某1700万装饰工程业主：开发人（*半导体有限公司），采购人：上海某有限公司如果业主与采购方之间的合同终止，采购方与承包商的合同将自动终止。承包商应遵从业主部署并且无权向合同中的任一方要求索赔这是目前建设部所推行工程总承包管理及项目代建制等新型承包模式的最大的风险！有关照片控制的关键必须全面审核总承包单位与发包人的合同性质！四、如何进行合同交底非合同文本中内容的交底对象：项目经理班子成员，非书面合同文本内容的交底对象：项目全部成员全部复制，定期考核五、垫资项目管理的关键查建设用地的干净程度，有无抵押？坚决起用工程价款优先受偿权六、目前国内施工合同的重大转变以及有关固定总价合同问

4、题由原先的计划经济时代的预决算制迅速地项目前的向固定总价转变，在目前我国的建筑市场，作为总价合同条件的承包商，承包范围小于一般的国际承包工程范围（无“设计采购”），但又要承担该类风险。6.1固定总价合同条件下的成本风险承包商报价时漏算、错算工程量，发包人不予补偿。材料市场风险，在我国合同法不承认情势变更风险，尤其在建设施工工期长工程中市场风险将会更加严重。发包人指定分包商、独立分包商、材料供应商无条件无偿使用承包商现场临建及设备。为发包人指定分包商、独立分包商、材料供应商的工期、质量、安全承担连带责任。为发包人指定分包商、独立分包商、材料供应商承担的成品保护风险。6.2固定总价合同条件下的工程

5、竣工决算、确认问题（1）原图纸施工（2）施工图纸与原合同图纸发生重大变更年月日最高人民法院关于关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释问题的解释（法释号）第二十二条规定第二十二条规定“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”6.3工程量清单报价中如何采取“不平衡报价法”能够早日结帐收款的开办费、土方、基础等项目的单价可搞一点，有利于资金周转，抹灰、油漆、电器等可适当低一些。估计以后可能会增加工程量的项目，单价可适当提高；而对可能会减少的可适当降低。图纸不明确、错误的、估计今后可能会修改的项目，可提高单价

6、。对工程内容说明不清楚的可降低，这样做可利于以后索赔。没有工程量、只填单价的项目，单价宜高，这样既不影响投标报价以后发生时又可多获利。对于暂定数额（或工程），分析今后承包的可能性大的，价格可定高些，反之低些。零星用工（计日工作）一般可高于工程单价中的工资单价，因为不属于总包单价的范围，发生时实报实销，可多获利。6.4初步设计文件能否作为固定总价合同的报价依据变变 更更13.1本项目合同为固定总价合同，分包商在投标时已按照招标人提供的初步设计文件，将各项变更、签证所产生的费用和可能发生的其他费用(除符合13.4条外)包含在合同总价中。13.2 承包商如认为有必要时，可对本合同工程或其任何部分的结

7、构形式、质量、等级或数量作出变更，为此，承包商代表有权批准分包商依据设计院的设计变更单进行下述变更、增加或取消：(a)增加或减少本合同中的任何工程的数量；(b)取消合同中的任何单项工程；(c)改变合同中的任何工作的性质；(d)改变本工程任何部分的标高、线形、位置和尺寸；(e)完成本工程所必需的任何种类的附加工作；(f)改变本工程任何分项工程规定的施工顺序或时间安排。上述变更均不应使本合同作废或无效。如果发出本工程的变更指令(简称变更令)是因分包商过错、分包商违反合同或分包商责任造成的，则这种违约引起的任何额外费用应由分包商承担。变更的指令变更的指令 13.3没有承包商代表的指令，分包商不能进行

8、任何工程变更。变更后的作价变更后的作价13.4 本项目合同为固定总价合同，除下列原因外，不得调整。1）承包商要求增加的本合同以外的项目，可调整合同价格。计价原则为：执行电力建设工程预算定额（2002年版）及取费标准，同时执行优惠下浮幅度10%。2）在施工图设计所规定的范围之内，且单项工程变更超出50万以上的部分，超出部分计入合同价格。计价原则：执行电力建设工程预算定额（2002年版）及取费标准。6.5总承包合同中的重大风险如何向分包、供应商合同中转嫁 约定比例，但不封顶，且承担给总包商造成的全部损失七、如何巧妙进行现场变更、合同外用工的签证严格坚持量价分离原则生产人员负责量商务人员负责价“两次

9、请求”的主被动关系，在发包人“请求”称承包人“干活”时，发包人被动承包人主动；反之，工程完成后，承包人“请求”发包人“认账”“给钱”时，承包人被动发包人主动。这就是讲，在项目管理的二次经营中，必须严格灵活掌握“时间点”，丧失了有利的时间点，将会直接决定经营的成败。八、如何解决施工企业合同商务管理人员的瓶颈问题向市场营销并获得项目向市场获取人才只有将企业立足于市场，才能作强做大九、联营项目的风险控制1、合同签订权限（1）无资质，法人总部签订（2）有资质，全部自己签订2、充分运用法律措施，分散和化解风险9.1无条件不可撤销独立的保证”担保基本内容承承 诺诺 函函中国建筑第四工程局中国建筑第四工程局

10、 为了保证我司开发的“#工工程程”顺利开发建设，我司保证与贵工程局协力合作，共同对#公司的建设施工过程进行管理。为了表示我司诚意，特对#公司在该工程与贵工程局有关的合同提供如下担保：我司保证#公司实际履行与贵工程局签订的建筑工程承包合作协议以及其他有关的合同实际履行，当#公司的任何违约行为给贵工程局造成损失时，我司愿意直接承担赔偿责任，并且我司愿为贵工程局提供无无条条件件不不可可撤撤销销的的连连带带保保证证担担保保，本承诺不不因因任任何何其其他他合合同同的的无无效效而而导导致致本本承承诺诺的的无无效。效。（以下无正文）#房地产开发有限公司（盖章）：法定代表人或委托代理人（签章）：年月日(一一)

11、、应对发包人与指定分包商、应对发包人与指定分包商“一家人一家人”的风险防范问题的风险防范问题业主为其指定分包即联营方提供担保照片业主为其项目公司提供担保照片总总承承包包向向专专业业分分包包提提供供担担保保照片9.2联营项目合同中的表见代理问题照片9.3联营项目虚假用章问题将“*项目经理部资料专用章”、“非合同用章”等进行处理。根源：应当为企业内部管理失控的问题！解决方法：上收资金控制权，以合同为基本控制及支付依据。十、业主将设计、勘探风险在总承包合同中转嫁的法律效力分析不伦不类的总承包商不平衡市场中风险的无节制转嫁（1）必须从现场的精品化管理预防所有可能的风险（2）对于过于风险大的要坚决予以否

12、决十一、如何防范业主故意延长合同竣工日期的法律风险 第十四条第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。十二、项目管理观念的转变必须要树立以合同管项目的基本理念：目前我们的现状1、商务人员不按照合同流程办事，普遍患严重的软骨病；2、生产人员不闻不问合同！无任何意义的收发文记录可怕的现场签证及材料管理如何灵活运用合同，进行工程竣工结算1、不到一分钟时间多赚2306多万（安徽某电力）合同约定固定总价2.1亿元，完成月报量1956万元，另外变更及签证750万元2、贵州暂估价3500万工程，合同（通用GF-1999-0201）约定“25日报量，10工作日核对完毕，逾期视为认可”，实际完成报量近4000万元。1、本合同的基本性质；2、对于资料的要求：合法性、完整性、及时性？谢 谢