房地产项目经营业绩激励管理办法.doc

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1、房地产项目经营业绩激励管理办法（试行）目 录第一章 总则1第二章 激励模式2第三章 风险防范5第四章 附则7附件: 商业、车位测算与考核办法第一章 总则第一条 G（集团）股份有限公司（以下简称“G集团”）为使全体员工形成“围绕项目服务，创造超额价值”的意识，充分调动员工的主动性、积极性和创造性，特制定G（集团）股份有限公司房地产项目经营业绩激励管理办法（以下简称本管理办法）。第二条 项目经营业绩激励的目标：1. 统一“围绕项目服务，创造超额价值”的思想；2. 实现与承认员工的人力资本价值，优化收入结构；3. 以利益分享机制激励员工积极创造股东价值；4. 长期保留优秀人才、吸引优秀人才加入。第三

2、条 实施项目经营业绩激励的基本原则：1. 以项目可行性研究报告为基准,与经营成果紧密挂钩的原则；2. 激励和约束相结合，奖优罚劣的原则；3. 短期激励与长期激励相结合的原则。第四条 激励对象：1. 主要针对参与项目的子公司决策团队及经营团队；2. 参与项目的子公司其他人员;3. 集团相关人员；4. 子公司具体激励对象及分配方案由子公司自行制定，并报集团备案；集团激励对象及分配方案由集团制定；第二章 激励模式第五条 采用基于项目经营目标责任制的“项目分成风险抵押”的激励模式。依据项目决策时所用的项目可行性研究报告，项目公司股东会与子公司第一责任人签订项目经营目标责任书。同时，子公司须根据项目投资

3、总额交纳一定比例的风险抵押金。项目股东会将根据经营目标(利润及IRR)的完成情况，给予子公司超额贡献奖励或扣减风险抵押金。第六条 项目超额贡献奖金分为“年度超额奖金”和“结项超额奖金”。年度超额奖金在每年1季度计发(根据前一年度经营业绩)；结项超额奖在项目结项当年发放50，次年发放50(根据项目总体经营业绩)。项目结项以项目竣工结算完成(以财务部认定的结算为准),同时项目完成目标销售率并结转销售收入为标准。目标销售率为95%或由项目公司股东会确定。第七条 年度超额奖金计算方法如下：年度超额奖金（年度实际净利润项目可研净利润年度销售面积项目可售总面积）10%年度发放比例T%说明：（1） 年度实际

4、净利润年度结转的实际净利润上年度已回款未结转的净利润今年已售未结转的净利润+集团分摊费用；（2） 年度发放比例T%=70%，周期大于五年的项目，T%= 80%；年度超额奖金发放条件:年度实际结转利润0或BSC中的年度目标时，不发放本年超额奖金，累计到下一年度发放。上年度实际利润可研利润目标的，本年度利润需先弥补上一年不足部分，余额计发本年度奖金；预计IRR可研IRR时，不发放本年超额奖金，累计到下一年度发放。注：预计IRR每年四季度由子公司申报，集团复核确定，口径应与可研报告一致。根据年度现金流偏差校调年度计提比例：偏差在5%，10%)，计提比例10%减少0.5%；偏差10%，计提比例10%减

5、少1%。年度现金流偏差(1季度偏差+2季度偏差+3季度偏差+4季度偏差)/4；季度现金流偏差(现金流出实际值-预测值+现金流入实际值-预测值)/(现金流出预测值+流入预测值)。计算公式中刨除地价因素，同时扣减的提成奖金视为年度已发奖金处理；第八条 结项超额奖金计算方法如下：结项超额奖金（项目实际净利润项目可研净利润）提成比例N%累计年度已发放超额奖金 说明：（1）项目实际IRR可研IRR时，则不发放结项超额奖金；（2）N%与IRR(实际IRR可研IRR)的关系如下：N10%IRR注： N%最大值不超过20%；（3）结项超额奖金分两期发放：第一期结项奖金在项目结项当年发放，额度为结项超额奖金的5

6、0%；第二期结项奖金在项目结项一年后发放。第三章 风险防范第九条 激励对象须向项目股东会缴交项目的风险抵押金。风险抵押金总额计算方法如下： 项目风险抵押金总额可研项目投资总额风险抵押金计提比例I%I%0.2%；子公司风险抵押金原则上来源于子公司决策团队及参与项目的经营管理团队,应与超额奖金激励的主要对象对等。具体缴交办法由子公司自行制定，并报集团备案。集团风险抵押金原则上来源于参与激励奖金分配的人员，缴交金额应占项目风险抵押金总额的30%。对于大项目（开发周期大于5年），风险抵押金可以按分期开发面积大小，分期交纳。第十条 如果未完成约定的项目总体净利润，则扣减风险抵押金，以风险抵押金总额为限，

7、计算方法如下： 扣减风险抵押金额度（项目可研净利润项目实际净利润）N%第十一条 如果交楼后一年中出现法律或房屋质量问题，根据问题的严重程度按以下方式扣减第二期结项奖金及风险抵押金，以第二期结项奖金及风险抵押金总额为限。（1） 结项后一年内出现法律或房屋质量问题，造成成本费用上升，须重新计算项目的“结项超额奖金（调）”，计算方法如下：结项超额奖金（调）=（项目实际净利润（调）项目可研净利润）提成比例N%累计年度已发放超额奖金；说明：项目实际净利润（调）=项目实际净利润结项后一年内发生的法律、质量等问题引发的追加费用与成本；（2） 第二期结项奖金计算方法如下：第二期结项奖金 = 结项超额奖金（调）

8、第一期结项奖金说明：当第二期结项奖金0时，不足部分从风险抵押金中扣减；（3） 如发生以下影响公司声誉的严重法律、质量等问题，则直接扣减50%的风险抵押金。l 从项目签约至开发完成全过程中，因项目相关人员责任，造成诉讼、仲裁案件导致公司直接经济损失50%风险抵押金的；或虽未发生诉讼和仲裁，但解决过程中公司承担的额外经济损失50%风险抵押金者；l 因项目公司责任，造成客户危机事件（详细界定见客户投诉/建议管理程序）者；l 因项目公司责任引发媒体危机事件（详细界定见，媒体管理程序）者；l 建筑物、构筑物或其他主要结构倒塌者；l 影响建筑设备及其相应系统的使用功能，造成永久性质量缺陷者；l 超过标准规

9、定或设计要求的基础严重不均匀沉降、建筑物倾斜、结构开裂或主体结构强度严重不足，影响结构物的寿命，造成不可挽救的永久性质量缺陷或事故的。第十二条 结项一年后，如无遗留的法律、质量问题，风险抵押金余额将返还给子公司。如有未处理终结的法律、质量问题，待处理终结后一个月内，根据实际应返还的额返还。第四章 附则第十三条 集团分享项目总奖金额的30%，发放时间与子公司同步。第十四条 本管理办法由G集团人力资源部负责解释。试行期间可根据情况进行调整。第十五条 本管理办法适用于二五年一月一日后签定的项目，自二五年五月三十日起生效。之前项目的提成比例，参照公式N10%(实际IRR可研IRR)/5的算法测算奖金，

10、并经双方协商确定计发办法。G（集团）股份有限公司2022年11月23日附件：商业、车位的测算与考核办法。附件：商业、车位的测算与考核办法（1）商业的测算与考核办法区分三类商业处理情况，相应的测算与考核办法见下表：类型处理情况净利润IRR零散商铺售卖依据实际销售价格计算项目净利润依据实际现金流计算项目IRR3000平米以下的小型集中商铺先租后卖依据预测租金和售价计算项目净利润依据预测租金和售价计算项目IRR3000平米以上的中大型集中商铺长期租约(5年)依据“出租当年净租金/12%”，计算项目净利润依据12%的资本化率折算当期等价现金流计算项目IRR注：1、净租金 = 租金管理费用营业税地产税2、先租后卖的情形下，项目的二期结项奖金需到商业销售后视实际项目收益情况发放。（2）车位的测算与考核办法 区分两类车位处理情况，相应的测算与考核办法见下表：类型处理情况净利润IRR允许销售依据实际销售计算项目净利润依据实际销售现金流计算项目IRR规定出租不计不计第8页