龙湖地产深度研究报告.ppt

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1、“善待一生善待一生”如何实现？如何实现？对龙湖地产深度研究对龙湖地产深度研究目 录1 第一部分 研究背景1 第二部分 重庆龙湖地产详细介绍1 第三部分 用7S模型解析龙湖的经营策略1 第四部分 龙湖的客户之道-3-p 研究背景p 重庆龙湖地产详细介绍p 用7S模型解析龙湖的经营策略p 龙湖的客户之道-4-因为我们从一开始就有一个明确的战略目标：五年之后成为重庆一流的房地产开发商，十年之后成为国内一流的开发商。为了这个目标，我们必须放弃一些机会，抵制很多诱惑。龙湖语录善待您一生。这一句看似平常的话，让一个叫龙湖的企业，用一个女人般的细致与柔情，坚持14年的精耕细作，形成独有的龙湖现象。-5-n可

2、售项目数量维持在高水准并保持快速周转/n销售额保持每年25以上的速度逐年上升n市场占有率保持平稳上升/n这是一个值得我们高度重视并尊重的对手龙湖在重庆。-6-2005年前朋友们都在说龙湖的房子好，一个劲的给我介绍，物管毋庸置疑！景观确实很舒服，都说买房子一定要重视小区景观，这点龙湖打动了我！2007年现在很多项目都规划得很漂亮，物业水平也提升很大，但选来选去，还是龙湖的设计理念和看房时的景观让我停下脚步！而且龙湖的产品升值潜力都是看得见的实打实！2000年前买龙湖的房子放心，物业管理很细心，我们没有想到的他们都帮我们想到了，这种小小的感动，最让我们业主铭记。2008年现在龙湖竞争的对手多，龙湖

3、的好景观和物管已经不成为购买的唯一理由了，龙湖改进得很好，产品送得多，让客户真正在购买时得到实惠，再加上很有魅力的示范区，朋友介绍还能再有优惠,高性价比！“龙民”们如是说-7-我们只有正视对手，直面竞争，潜心研究龙湖在高端物业方面引领客户、影响市场、铸就口碑的能力，才能取得在重庆市场上的战略性胜利。-8-p 研究背景p 重庆龙湖地产详细介绍p 用7S模型解析龙湖的经营策略p 龙湖的客户之道-9-一、龙湖企业介绍u龙湖，创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开

4、发、商业运营和物业服务三大板块。u经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。u凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。1998-2006年，龙湖开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品

5、评选中均获奖的企业。-10-/地产项目深度分析龙湖使命龙湖核心价值观龙湖经营管理原则为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。追求卓越 人文精神研究精神 信任共赢企业家精神 长期利益原则、员工成长原则、科学决策原则、简单直接原则、客户至上原则、同路人原则、改进创新原则、先外后内原则、团队原则、精英原则C 龙湖集团企业文化：-11-C 龙湖集团过往荣誉：-12-13-14-2008年热销金额：约38.1亿元 优势：1、2008年重庆销售近38.1亿元，占市场份额约8%，与第二名之间拉开差距，成为重庆市绝对的王者。2、品牌号召力强，在高端客户群里拥有非常好的口

6、碑。3、在产品品质和景观方面，龙湖注重细节，这方面较为出众。而且注重体验式营销，短期在示范区和样板房及售场比较出众，长期在物业管理和增值服务这块比较出众。劣势：1、受2007年拿下多块高价地块的影响，资金压力大（如北京、上海的高价地块及重庆后工地块等）。2、后续新项目少（今年只有后工项目为新项目），均为老项目新推，缺乏市场兴奋点。3、公司在重庆的项目中端价位较少，主要以高端项目为主，在市场较差的情况下，销售相对较差。二、08年业绩及09年展望-15-龙湖地产2008年销售总金额及2009年预计销售金额一览表企业名称企业名称项目名称项目名称2008年住宅部分销售金额年住宅部分销售金额 （万元）（

7、万元）预计预计2009年销售金额年销售金额 （万元）（万元）龙湖集团龙湖集团龙湖江与城93000100000龙湖悠山郡6500060000龙湖春森彼岸3600050000龙湖MOCO中心1800025000龙湖郦江6200050000龙湖睿城5200014000龙湖东桥郡1200050000商业及资产约43000合计合计381000349000-16-龙湖春森彼岸-17-开发商开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目地址项目地址江北区北滨路占地面积占地面积360亩总建面总建面78万方容积率容积率3.25绿化率绿化率35%(一期)规划户数规划户数957户（一期）面积范围面积范围77-236建筑形态建筑

8、形态高层、超高层、小高层建筑风格建筑风格现代风格几梯几户几梯几户小高层：二梯三户/一梯二户 高层：三梯七户楼层楼层小高层：9层 、11层 高层：33层户车比例户车比例1.8：1（一期）交房标准交房标准清水物管费用物管费用2.80元/平方米电梯品牌电梯品牌芬兰通力物业管理物业管理重庆新龙湖物业管理公司龙湖春森彼岸经济技术指标一览表1、经济技术指标-18-电梯洋房 1-11栋高层1-2滨江洋房1-8滨江洋房1-909年已推出部分09年预计推出部分售罄项目位置项目位置物业形态物业形态0909年预计推出年预计推出套数套数面市时间面市时间预计价格预计价格江北区北滨路高层、小高层6002009年80001

9、00002、项目规划图1-61-31-121-101-13-19-3、主力户型销售面积销售面积137使用面积使用面积151.9赠送比例赠送比例10.90%赠送内容赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为阳台：13.9，飘窗：1。户型价格区间户型价格区间9300-15800元/户型综合点评户型综合点评该户型功能分布合理，户型舒适、观江效果良好。销售面积销售面积154使用面积使用面积176.29 赠送比例赠送比例14.50%赠送内容赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：1.62 阳台：20.67 户型价格区间户型价格区间8900-1430

10、0元/户型综合点评户型综合点评该户型功能分布合理，功能间开间、进深较大，超大阳台，保证了业主的观江效果。-20-销售面积销售面积74使用面积使用面积79.92赠送比例赠送比例8.00%赠送内容赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：1.08 阳台：4.84 户型价格区间户型价格区间9700-12500元/户型综合点评户型综合点评户型布局完善，满足功能需求前提下，保证居住的舒适度，没有异型，浪费面积。销售面积销售面积110使用面积使用面积122.03赠送比例赠送比例10.90%赠送内容赠送内容该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：1.14

11、 阳台：10.89户型价格区间户型价格区间9050-10350元/户型综合点评户型综合点评该户型布局合理，干湿分区，客厅与大阳台呈L型布局，增加舒适度，主卧外置阳台，保证了视野与观景效果。-21-4、2009年1-4月价格及销售分析月份月份物业类型物业类型认购均价认购均价（元（元/）可供销售可供销售(套数套数)认购认购(套数套数)存量存量新开新开存量存量新开新开1月高层849451162月高层80963593月高层901726465274月高层77964013414862009年（1-4月）龙湖春森彼岸成交一览表-22-龙湖悠山郡（悠山庭院）-23-龙湖悠山郡/悠山庭院经济技术指标一览表1、经

12、济技术指标开发商开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目地址项目地址渝北北部新区经开园礼嘉占地面积占地面积约370亩总建面总建面约50万方容积率容积率1.64绿化率绿化率45%规划户数规划户数201（一期）面积范围面积范围262-414建筑形态建筑形态联排、独立别墅、高层、洋房建筑风格建筑风格英伦风格几梯几户几梯几户独户（别墅）一梯两户（洋房）楼层楼层3层（别墅）车位比例车位比例1.5：1交房标准交房标准清水房物管费用物管费用3元/电梯品牌电梯品牌芬兰通力物业管理物业管理重庆新龙湖物业管理有限公司公司-24-项目位置项目位置物业形态物业形态0909年预计推出年预计推出套数套数面市时间面市时间预计价格

13、预计价格北部新区经开园礼嘉别墅552009年14000已推出部分09年预计推出部分2、龙湖悠山郡规划图-25-项目位置项目位置物业形态物业形态0909年预计推出年预计推出套数套数面市时间面市时间预计价格预计价格北部新区经开园礼嘉洋房、小高层洋房：126小高层：3602009年洋房：5500小高层：4200已推出部分09年预计推出部分龙湖悠山庭院规划图-26-/地产项目深度分析E1-2户型，套内面积约147 超大私家前庭、独立入户。多露台、多阳台设计，亲近自然。6米挑高的私人会客厅，通达庭院，双层景观花园，彰显主人身份。独立主卧套房设计，超大露台，享受别墅级生活。3、主力户型-27-/地产项目深

14、度分析E6-1户型，套内面积约153 超大入户花园、双空中花园、双主卧设计，多功能储藏室，别墅级空间享受。6米挑高客厅连接私家庭院。顶楼主任独立私密空间，独享超大双露台。超大赠送面积，露台面积及入户 花园面积赠送达60平米。-28-/地产项目深度分析C6-1户型，套内面积约115 三房方正设计，布局分区合理，动静分区明显，互不干扰。近15平米方正入户花园，客厅3.6米宽超大落地窗。餐厅阳光窗设计，采光极佳。-29-4、2009年1-4月价格及销售分析2009年（1-4月）龙湖悠山郡/悠山庭院成交一览表月份月份物业类型物业类型套内单价套内单价（元（元/）认购均价认购均价（元（元/）可供销售可供销

15、售(套数套数)认购认购(套数套数)存量存量新开新开存量存量新开新开1月独院别墅1569212554165大院别墅123806电梯洋房6428591992月独院别墅15692111841120220大院别墅12380963962电梯洋房64284774933月独院别墅156921188792大院别墅123801205841电梯洋房6428560365645小高层3950396071704月独院别墅1569211608733215大院别墅123803电梯洋房642857341756546小高层4334405817158-30-龙湖江与城-31-开发商开发商重庆兴龙湖置业发展有限公司项目地址项目地址

16、渝北区北部新区高新园大竹林占地面积占地面积1800亩总建面总建面250万方容积率容积率2.1绿化率绿化率65%规划户数规划户数1594户（一、二期）面积范围面积范围101-286建筑形态建筑形态小高层、电梯洋房、高层、别墅建筑风格建筑风格简欧风格几梯几户几梯几户别墅：独户 洋房：一梯两户楼层楼层电梯洋房：6层、7层 叠拼别墅：2层、4层车位比例车位比例1：1交房标准交房标准清水物管费用物管费用别墅：3元/洋房：1.8元/电梯品牌电梯品牌芬兰通力物业管理物业管理龙湖物业管理公司龙湖江与城经济技术指标一览表1、经济技术指标-32-项目位置项目位置物业形态物业形态0909年预计推出套年预计推出套数数

17、面市时间面市时间预计价格预计价格北部新区高新园大竹林小高层、洋房小高层：75洋房：1262009年小高层：6400 洋房：8000已推出部分09年预计推出部分3734412726253132332829302223244440364338393542售罄2、高层及洋房规划图叠拼别墅区小高层区花园洋房区-33-项目位置项目位置物业形态物业形态0909年预计推出套年预计推出套数数面市时间面市时间预计价格预计价格北部新区高新园大竹林联排别墅2612009年12000-140004月已推（售罄）09年后期预计推出原山别墅规划图-34-型/约220室内赠送面积约140A1p客厅开间达6.6米，约14餐厅

18、三层挑空设计。p双主卧设计，拥有约11的次卧室连接约5露台设计。p双车库设计，约31大屋顶露台全面积赠送。会所层一层二层三层3、主力户型（原山）-35-型/约260室内赠送面积约145B2p全自然采光设计，约50会所空间。p双主卧设计，约35主卧室与景观露台相连。p约25屋顶花园，享受更多休闲逸景。会所层一层二层三层-36-型/约290室内赠送面积约160C1p会所层约160 的全赠送空间，双主卧设计。p三楼主卧整层的功能空间，约30 屋顶花园。p二楼约11家庭厅的设计，舒适极佳。会所层一层二层三层-37-4、2009年1-4月价格及销售分析2009年（1-4月）江与城成交一览表月份月份物业类

19、型物业类型认购均价认购均价（元（元/）可供销售可供销售(套数套数)认购认购(套数套数)存量存量新开新开存量存量新开新开1月花园洋房654420665262月花园洋房627255413月花园洋房66031464月花园洋房748783联排别墅117735454-38-龙湖MOCO中心-39-龙湖MOCO中心经济技术指标一览表1、经济技术指标序号序号经济经济技技术术指指标标数数值值1项目占地面积约2万平方米 2规划建筑面积约17.8万平方米 3项目容积率7.204项目物业形态超高层、高层5项目车位数8717项目绿化率30%-40-已推出部分09年推出部分项目位置项目位置物业形态物业形态0909年预计

20、推出年预计推出套数套数面市时间面市时间冉家坝广场旁高层、超高层3002009年2、项目规划图-41-3、主力户型A2型，套内面积约52该户型为独立下跃设计，超大主卧，超大开间进深，开间3.5米，进深3.8米。阳台、花池均可改造为主卧拓展空间。2.4米开间的厨房，更加舒适。A4型，套内面积约59可利用空间较大，可拓展空间约为27，改造后面积可达86平米，得房率提升40%。拥有4.3米超大开间，2.8米进深超大阳台，打造超炫百变空间，更加舒适、宽敞。-42-经典上跃，魔幻两房，超大可拓展空间，可拓展空间约21，实际可使用面积达79平米。起居室、主卧各占一楼，生活互不干扰。主卧带飘窗及景观阳台，均可

21、用于主卧拓展空间。5.8米挑高客厅，2.4米的达空间厨房，舒适方便。B2型，套内面积约58该户型可利用空间大，可拓展空间约34，得房率增加50%。上跃户型三阳台设计，超大拓展享受。一楼为客厅及餐厅，5.9米的超宽开间，彰显主人气派。二楼为主人室，创造主人私密空间。主卧自带超大衣帽间，功能布局合理。A7型，套内面积约69-43-龙湖郦江-44-开发商开发商重庆龙湖宜恒地产发展有限公司项目地址项目地址南岸区南滨路占地面积占地面积123395平方米总建面总建面410000平方米容积率容积率3.3绿化率绿化率31%规划户数规划户数1688户（一期）面积范围面积范围68-185建筑形态建筑形态电梯洋房、

22、高层建筑风格建筑风格现代风格几梯几户几梯几户小高层、高层：3梯12户、2梯6户电梯洋房：1梯2户楼层楼层小高层、高层：18层、33层电梯洋房：6层车位比例车位比例1:1.6交房标准交房标准清水房物管费用物管费用2元/电梯品牌电梯品牌奥蒂斯物业管理物业管理新龙湖物管管理有限公司龙湖郦江经济技术指标一览表1、经济技术指标-45-项目位置项目位置物业形态物业形态0909年预计推出年预计推出套数套数面市时间面市时间预计价格预计价格南岸区南滨路高层、洋房11002008年4月5200已推出部分09年预计推出部分1234567891011121314151617181920212223242526售罄2、

23、项目规划图-46-3、主力户型销售面积销售面积75.55使用面积使用面积8.23赠送比例赠送比例11%赠送内容赠送内容赠送景观阳台赠送4.2平方米，赠送飘窗2.16平方米，赠送生活阳台1.87平方米。户型价格区间户型价格区间4300-4800元/户型综合点评户型综合点评该户型看中庭，主卫带卫生间，方正舒适，热销。销售面积销售面积107.3 使用面积使用面积14.28赠送比例赠送比例13%赠送内容赠送内容赠送入户花园5.1平方米，赠送景观阳台7.02平方米，赠送飘窗2.16平方米。户型价格区间户型价格区间4500-5200元/户型综合点评户型综合点评户型可看江，后排看洋房低密度社区，户型南北朝向

24、，热销。-47-销售面积销售面积85使用面积使用面积98.95赠送比例赠送比例16.40%赠送内容赠送内容架空部分赠送4.95，景观阳台赠送5.1，入户花园赠送3.9.户型价格区间户型价格区间5400-7300元/。户型综合点评户型综合点评该户型是在售房型的主要户型，赠送空间大，方整适用。两房变三房销售面积销售面积77使用面积使用面积84.92赠送比例赠送比例10.28%赠送内容赠送内容赠送入户花园4.5，赠送景观阳台3.42.户型价格区间户型价格区间5500-7150元/户型综合点评户型综合点评户型位于整个楼栋中间位置，视觉较好，销售较快。-48-4、2009年1-4月价格及销售分析2009

25、年（1-4月）龙湖郦江成交一览表月份月份物业类型物业类型套内单价套内单价（元（元/）认购均价认购均价（元（元/）可供销售可供销售(套数套数)认购套数认购套数存量存量新开新开存量存量新开新开1月花园洋房870030高层615056402027825672月花园洋房0高层615050901886463433月花园洋房8700799031高层54005042146166871054月花园洋房8700757722高层58005727120368832-49-龙湖睿城-50-龙湖睿城经济技术指标一览表1、经济技术指标开发商开发商重庆龙湖地产发展有限公司 项目地址项目地址沙区大学城（重庆大学东门对面）占地

26、面积占地面积795亩总建面总建面112万方容积率容积率2.11绿化率绿化率46%规划户数规划户数1280户（一、二期）面积范围面积范围别墅：172-235 花园洋房：118-193建筑形态建筑形态小高层、高层、花园洋房、别墅建筑风格建筑风格现代中式风格几梯几户几梯几户叠拼别墅、联排别墅 花园洋房：（1梯2户）小高层：4梯16户楼层楼层别墅：负1层-地上2层、1-3层，花园洋房：1-6层，小高层：18层户车比例户车比例别墅：1：1 花园洋房：1：1 交房标准交房标准清水房物管费用物管费用别墅：3元/花园洋房：2.4元/电梯品牌电梯品牌芬兰通力物业管理物业管理新龙湖物业管理有限公司-51-已推出部

27、分09年推出部分别墅售罄3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼9号楼10号楼3-4-33-4-23-4-1项目位置项目位置物业形态物业形态0909年预计推出年预计推出套数套数面市时间面市时间预计价格预计价格沙区大学城（重庆大学东门对面）高层5762009年54002、项目规划图售罄-52-3、主力户型销售面积销售面积189使用面积使用面积255.72赠送比例赠送比例35.30%赠送内容赠送内容阳台赠送21.73、露台赠送38.49、入户花园赠送6.5户型价格区间户型价格区间3940-4896户型综合点评户型综合点评该户型通功能完备，空间独立，动静分区明确，采光通风效果佳，多重露台赠送，南北朝向，

28、结构完美。-53-销售面积销售面积118使用面积使用面积138.87赠送比例赠送比例17.69%赠送内容赠送内容阳台赠送7.85、露台赠送9.36、3.66户型价格区间户型价格区间3721-4899户型综合点评户型综合点评该户型方正，私密性强，空间独立，通透性好，南北朝向，采光通风效果佳。销售面积销售面积121使用面积使用面积147.38赠送比例赠送比例21.80%赠送内容赠送内容阳台赠送13.26、露台赠送10.36、飘窗赠送2.76户型价格区间户型价格区间3478-4797户型综合点评户型综合点评该户型方正，私密性强，空间独立，通透性好，南北朝向，采光通风效果佳。-54-4、2009年1-

29、4月价格及销售分析2009年（1-4月）龙湖睿城成交一览表月份月份物业类型物业类型套内单价套内单价（元（元/）认购均价认购均价（元（元/）可供销售可供销售(套数套数)认购套数认购套数存量存量新开新开存量存量新开新开1月花园洋房597070高层5360501952162月花园洋房475070高层414051563622017673月花园洋房353070高层29205156172764月花园洋房3530672974高层29205373963448599-55-龙湖东桥郡-56-开发商开发商重庆龙湖地产发展有限公司 项目地址项目地址沙区大学城（重庆大学东门对面）占地面积占地面积38万方总建面总建面4

30、1.6万方（含地下）容积率容积率0.754绿化率绿化率36%规划户数规划户数1214户面积范围面积范围177.73-226.34建筑形态建筑形态别墅建筑风格建筑风格意大利（托斯卡纳）几梯几户几梯几户联排别墅 楼层楼层1-3层户车比例户车比例1：2交房标准交房标准清水房物管费用物管费用3.5元/平米/月电梯品牌电梯品牌无物业管理物业管理新龙湖物业管理有限公司龙湖东桥郡经济技术指标一览表1、经济技术指标-57-项目位置项目位置物业形态物业形态0909年预计推出年预计推出套数套数面市时间面市时间沙区大学城（重庆大学东门对面）别墅6002009年在售部分09年后期预计推出部分2、项目规划图售罄-58-

31、3、主力户型销售面积销售面积约191使用面积使用面积约230-337赠送比例赠送比例21%-76%赠送内容赠送内容双车库、花园、露台，合计39-146户型价格区间户型价格区间5750-6500元/户型综合点评户型综合点评该户型双车位设计，负一层超大私家会所，奢侈入户庭院，大尺度享受生活空间。5.6米超大面宽客厅，宽敞奢适。二层主卧、卫生、家庭厅功能齐备。多重露台、阳台设计，增大采光面。开阔顶层阁楼，大空间尽显大气度。-59-销售面积销售面积约208使用面积使用面积约280赠送比例赠送比例34.61%赠送内容赠送内容双车库、花园、露台，合计约72.户型价格区间户型价格区间5750-6500元/户

32、型综合点评户型综合点评双车位设计，负一层超大私家会所，奢侈入户庭院，大尺度享受生活空间。5.4米超大面宽客厅，宽敞奢适。二层主卧、卫生、家庭厅功能齐备。多重露台、阳台设计，增大采光面。开阔顶层阁楼，大空间尽显大气度-60-销售面积销售面积约224使用面积使用面积约300-380赠送比例赠送比例33.92%-69.64%赠送内容赠送内容双车库、花园、露台，合计约76-156.户型价格区间户型价格区间6500-7500元/户型综合点评户型综合点评双车位设计，负一层超大私家会所，大尺度享受生活空间。以私家花园、阳光房点缀超大客厅。二层套房设计，功能分区明晰。开阔顶层，卧室、书房、露台，尽显大气度。-

33、61-4、2009年1-4月价格及销售分析2009年（1-4月）龙湖东桥郡成交一览表月份月份物业类型物业类型套内单价套内单价（元（元/）认购均价认购均价（元（元/）可供销售可供销售(套数套数)认购套数认购套数存量存量新开新开存量存量新开新开1月别墅6500693826132月别墅650068251312893月别墅760071508388324月别墅85008356642634-62-发展历程龙湖，创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。1997年龙湖建立自己的物业管理公司，经过十年发展，龙湖物业获得了业主的肯定，其专业、用心、超值的品牌形象日渐

34、形成。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工3000多人。负责人介绍董事长：吴亚军 重庆总经理：周德康 重庆营销副总经理：张雪樵 重庆营销总监：杨桦企业核心理念品牌理念：善待你一生核心价值观：追求卓越人文精神研究精神信任/共赢企业家精神 概括企业价值重庆第一品牌开发商，旗下高端物业在重庆具有很强的竞争力，物业管理为重庆最好，客户口碑非常好，在别墅物业的开发商具有很强的竞争力。三、企业介绍-63-龙湖集团，目前尚待开发土地2960亩，其中大学城800亩，大坪380亩，大竹林1500亩，北滨路230亩，礼嘉

35、50亩。龙湖后工项目龙湖春森彼岸龙湖悠山郡江与城龙湖大学城项目四、企业尚待开发土地情况鸿恩寺高度关注地块-64-项目地址项目地址渝北加洲新牌坊占地面积占地面积16万方总建面总建面23万方容积率容积率1.4绿化率绿化率40%建筑形态建筑形态联排别墅多层高层建筑风格建筑风格现代成交均价成交均价2200元/销售周期销售周期3 3年年开盘时间开盘时间1997年项目地址项目地址渝北区龙湖西路6号占地面积占地面积14万方总建面总建面29万方容积率容积率1.73绿化率绿化率49%建筑形态建筑形态高层小高层建筑风格建筑风格现代风格成交均价成交均价2000元/销售周期销售周期2 2年年开盘时间开盘时间2000年

36、6月2、龙湖花园西苑1、龙湖花园南苑五、已开发售罄项目介绍-65-项目地址项目地址江北区新建北路60号海洋公园对面占地面积占地面积6万方总建面总建面15万方容积率容积率4.5绿化率绿化率60%建筑形态建筑形态高层建筑风格建筑风格现代风格成交均价成交均价2800元/销售周期销售周期2 2年年开盘时间开盘时间2002年3月4、龙湖枫香庭项目地址项目地址渝北区新南路6号占地面积占地面积17万方总建面总建面8.5万方容积率容积率0.5绿化率绿化率58%建筑形态建筑形态独立联排别墅建筑风格建筑风格北美风格成交均价成交均价6000元/销售周期销售周期4 4年年开盘时间开盘时间2001年11月3、龙湖香樟林

37、-66-项目地址项目地址渝北区新牌坊龙湖西苑以西占地面积占地面积30万方总建面总建面67万方容积率容积率2.1绿化率绿化率60%建筑形态建筑形态高层建筑风格建筑风格现代风格成交均价成交均价4000元/销售周期销售周期4 4年年开盘时间开盘时间2003年7月6、龙湖水晶郦城项目地址项目地址江北区新建北路60号占地面积占地面积3万方总建面总建面15万方容积率容积率3.8绿化率绿化率建筑形态建筑形态商业建筑风格建筑风格现代风格成交均价成交均价4000元/平米（星座）销售周期销售周期未销售未销售开盘时间开盘时间2003年5、龙湖北城天街（包括北岸星座）-67-项目地址项目地址南岸区鹅公岩大桥南桥头占地

38、面积占地面积130亩总建面总建面31万方容积率容积率3.93绿化率绿化率60%建筑形态建筑形态高层建筑风格建筑风格现代风格成交均价成交均价5500元/销售周期销售周期2年推出时间推出时间2005年10月7、龙湖观山水项目地址项目地址北部新区金开大道蓝湖郡体育中心旁占地面积占地面积120亩总建面总建面11万方容积率容积率1绿化率绿化率55%建筑形态建筑形态独立双拼别墅花园洋房小高层建筑风格建筑风格西班牙风格成交均价成交均价5000元/销售周期销售周期1 1年年推出时间推出时间2006年3月8、龙湖弗莱明戈-68-项目地址项目地址渝北北部新区金开大道1111 号占地面积占地面积1600亩总建面总建

39、面100万容积率容积率1.0绿化率绿化率70%建筑形态建筑形态独立联排建筑风格建筑风格西班牙风格成交均价成交均价别墅9000元/高层4800元/销售周期销售周期3.53.5年年开盘时间开盘时间2006年5月9、龙湖蓝湖郡项目地址项目地址渝北区龙山大道111号占地面积占地面积20万方总建面总建面48万方容积率容积率2.52绿化率绿化率60%建筑形态建筑形态高层建筑风格建筑风格现代风格成交均价成交均价4500元/销售周期销售周期2 2年年开盘时间开盘时间2006年7月10、龙湖紫都城-69-项目地址项目地址北部新区经开大道好望山山顶观景区占地面积占地面积12万方总建面总建面15万方容积率容积率1.

40、25绿化率绿化率37%建筑形态建筑形态花园洋房叠拼别墅建筑风格建筑风格西班牙风格成交均价成交均价5200元/销售周期销售周期1.51.5年年开盘时间开盘时间2006年9月11、龙湖好望山项目地址项目地址北部新区经开区蓝湖郡旁占地面积占地面积8万方总建面总建面6.9万方容积率容积率0.9绿化率绿化率48%建筑形态建筑形态联排别墅建筑风格建筑风格托斯卡纳风格成交均价成交均价9000元/销售周期销售周期半年半年开盘时间开盘时间2007年4月12、龙湖蓝湖香颂-70-项目地址项目地址渝北区余松路(龙湖紫都城对面)占地面积占地面积60亩总建面总建面7.1万方容积率容积率1.5绿化率绿化率30%建筑形态建

41、筑形态电梯洋房小高层建筑风格建筑风格现代风格成交均价成交均价5500元/销售周期销售周期1 1年年开盘时间开盘时间2007年4月13、龙湖大城小院项目地址项目地址九龙坡杨家坪步行街占地面积占地面积2.8万方总建面总建面25万方容积率容积率8.9绿化率绿化率建筑形态建筑形态高层商业建筑风格建筑风格现代风格成交均价成交均价销售周期销售周期1年开盘时间开盘时间2007年14、龙湖西城天街-71-六、在售项目开发情况企业在售项目开发情况一览表项目名称项目名称总体量总体量(万方万方)已开发体量已开发体量(万方万方)已开发体量已开发体量开发周期开发周期未开发体量未开发体量(万方万方)龙湖春森彼岸78152

42、年半63龙湖悠山郡41302年11江与城250603年190龙湖郦江41252年半16龙湖睿城16162年0龙湖东桥郡（一期）41.6201年半21.6龙湖MOCO19192年0-72-p 研究背景p 重庆龙湖地产详细介绍p 用7S模型解析龙湖的经营策略p 龙湖的客户之道-73-l龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块。产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。住商物管三大板块l龙湖成长于重庆，总部设在北京，下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司。目前正进入异地扩张的新发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心

43、城市辐射到周边城市。l在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，即在每个城市坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。l围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值，适时发展具高增值潜力的地标性商业物业，分散产品结构不平衡多带来的经营风险。l与境内外多种资本广泛合作，目前已通过香港联交所上市聆讯，计划IPO10亿美金，能迅速改善其资本结构，并为未来持续发展建立了便利融资渠道。立足重庆布局全国区域聚焦业态平衡商业增值平衡风险上市筹备多元融资成长于重庆，发展于全国，追求卓越，专注细节品质12345-74-住宅、商业、物管三大业务板块1龙湖业务领域涉及地产开

44、发、商业运营和物业管理三大板块，现有员工3000多人。2008年，龙湖集团销售突破118亿元。较2007年同比增长近20%。其中，地产业务继11月销售突破100亿后，12月再销14.2亿，以115亿元的年销售业绩再次入围全国百亿房企之列。2008年，龙湖在重庆、成都、西安、北京和上海五个地区累计销售房屋1.18万套，销售额达118亿元，创公司历史新高。-75-l龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块。产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。l龙湖成长于重庆，总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个

45、地区公司。目前正进入异地扩张的新发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市。l在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，即在每个城市坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。l围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值，适时发展具高增值潜力的地标性商业物业，分散产品结构不平衡多带来的经营风险。l与境内外多种资本广泛合作，目前已通过香港联交所上市聆讯，计划IPO10亿美金，能迅速改善其资本结构，并为未来持续发展建立了便利融资渠道。立足重庆，布局全国住商物管三大板块立足重庆布局全国区域聚焦业态平衡商业增值平衡风险上市筹备多元融资12345时

46、间时间主要事件主要事件战略战略简析简析95-99龙湖花园西苑/南苑/香樟林别墅等重庆地域的房地产公司00-03北城天街的建成标志着龙湖向商业地产发展成立北京龙湖置业公司,进军北京市场商业地产战略形成,积累多业态多项目并联运作经验04-06成立成都龙湖，实行多项目快速开发；与香港置地合作开发重庆1800亩大竹林项目;与重庆国际信托投资合作西城天街项目资金信托完成从一家区域性地产企业向一家全国性地产企业过程中重要阶段性目标07-以后成功进入西安、上海、天津(北京龙湖更名为京津龙湖)；与ING等基金公司合作；H股IPO通过聆讯，计划筹资10亿美元进入长三角、环渤海及中西部地区中心城市，完成多区域战略

47、布局，形成住宅+商业的多业态发展战略-76-龙湖主要发展阶段2-77-各阶段战略实施2-78-立足重庆，布局全国2-79-新城市进入标准2-80-新进入城市发展目标2-81-l龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块。产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。l龙湖成长于重庆，总部设在北京，下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司。目前正进入异地扩张的新发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市。l在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，即在每个城市坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个

48、进入的城市都成为业内领先的企业。l围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值，适时发展具高增值潜力的地标性商业物业，分散产品结构不平衡多带来的经营风险。l与境内外多种资本广泛合作，目前已通过香港联交所上市聆讯，计划IPO10亿美金，能迅速改善其资本结构，并为未来持续发展建立了便利融资渠道。区域聚焦，业态平衡住商物管三大板块立足重庆布局全国区域聚焦业态平衡商业增值平衡风险上市筹备多元融资12345-82-区域与业态双重平衡发展风险多业态布局实现业务领先城市领先优于区域规模增长区域聚焦整体思路3-83-城市内的业态平衡3-84-多区域多业态的双重平衡3-85-l龙湖业务领域涉及地产开发、商

49、业运营和物业管理三大板块。产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。l龙湖成长于重庆，总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司。目前正进入异地扩张的新发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市。l在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，即在每个城市坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。l围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值，适时发展具高增值潜力的地标性商业物业，分散产品结构不平衡带来的经营风险。l与境内外多种资本广泛合作，目前已通过香港

50、联交所上市聆讯，计划IPO10亿美金，能迅速改善其资本结构，并为未来持续发展建立了便利融资渠道。商业增值，平衡风险住商物管三大板块立足重庆布局全国区域聚焦业务布局商业增值平衡风险上市筹备多元融资12345-86-持续发展持有型商业物业4-87-与销售型物业互为补充4-88-有效平衡税负4-89-发展商业物业的关键点4-90-l龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块。产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。l龙湖成长于重庆，总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司。目前正进入异地扩张的新发展