楼盘SWOT分析-案例.ppt

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1、本报告是严格保密的。重庆尚典地产潼南潼南4545亩项目全程策划亩项目全程策划 初步建议初步建议二一年十二月十三日二一年十二月十三日本报告是严格保密的。重庆尚典地产一一 项目背景及市场研究项目背景及市场研究本报告是严格保密的。重庆尚典地产潼南概况潼南概况 潼南地处重庆西北部，距重庆主城区潼南地处重庆西北部，距重庆主城区9292公里，东邻公里，东邻重庆合川区、西靠四川安岳、南连重庆铜梁县、北接重庆合川区、西靠四川安岳、南连重庆铜梁县、北接 四川遂宁县，幅员面积四川遂宁县，幅员面积15941594平方公里平方公里。潼南是重庆市规划建设潼南是重庆市规划建设“一小时经济圈一小时经济圈”的重要板块，的重要

2、板块，成渝经济圈的桥头堡。成渝经济圈的桥头堡。遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需重庆、成都均只需1小时。南接国道小时。南接国道319线，西接国线，西接国道道205线，省道国道四通八达。线，省道国道四通八达。涪江二桥进一步拉通老城与新城的距离，促进县内发展。涪江二桥进一步拉通老城与新城的距离，促进县内发展。本报告是严格保密的。重庆尚典地产“一圈两翼一圈两翼”发展战略对潼南县的影响发展战略对潼南县的影响 潼南发展空间无限广阔潼南发展空间无限广阔 潼南是连接四川的桥头堡潼南是连接四川的桥头堡 本报告是严格保密的。重庆尚典地产潼南经济的

3、发展潼南经济的发展 分析：潼南在经济危机中所受的影响与发达地区相比较小，经济走势平稳分析：潼南在经济危机中所受的影响与发达地区相比较小，经济走势平稳；另外，投资增长未达到；另外，投资增长未达到重庆市（重庆市（35.2%35.2%）平均水平。）平均水平。GDPGDP本报告是严格保密的。重庆尚典地产潼南人口构成及发展潼南人口构成及发展 据公安户籍人口年报统计：据公安户籍人口年报统计：20082008年末，全县总人口年末，全县总人口932603932603人，其中：农业人口人，其中：农业人口812705812705人，比上年下降人，比上年下降0.7%0.7%；非农业人口；非农业人口119898119

4、898人，比上年增长人，比上年增长6.7%6.7%。乡镇名称乡镇名称总户数总户数变动情况变动情况总人口中非农业人口总人口中非农业人口绝对数绝对数占比占比迁入迁入 迁出迁出比例比例绝对数绝对数占比占比全县合计全县合计27008268018245119898桂林街道办事处桂林街道办事处178736.60%126331510.4:1109649.14%梓潼镇街道办事处梓潼镇街道办事处4206615.58%234513041.8:16276552.34%从目前潼南县人口结构来看，潼南的非农业人口主要集中在老城区，从目前潼南县人口结构来看，潼南的非农业人口主要集中在老城区，而江北新城的非农业人口数量也在

5、逐渐增加。而江北新城的非农业人口数量也在逐渐增加。本报告是严格保密的。重庆尚典地产城镇化进程对潼南发展的推动城镇化进程对潼南发展的推动 目前潼南县城市常住人口不到目前潼南县城市常住人口不到1818万，万，城市化率不足城市化率不足20%20%。根据重庆市城乡总体规划（。根据重庆市城乡总体规划（2007-20202007-2020年）年）将潼南定位为中等城市，到将潼南定位为中等城市，到20152015年城市人口应达年城市人口应达3535万人，城市化率应达万人，城市化率应达37%37%，七年时间每年的城市化率，七年时间每年的城市化率必须提高必须提高2.4%2.4%。按全县总人口。按全县总人口9595

6、万人计算，每年进城人口必须达万人计算，每年进城人口必须达2.22.2万人，每人按标准居住面积约万人，每人按标准居住面积约2727平平方计算，方计算，每年全县必须竣工住宅面积达每年全县必须竣工住宅面积达59.4 59.4 万平方米万平方米才能满足需求。才能满足需求。分析：从潼南的城市化率和城市进分析：从潼南的城市化率和城市进程来看，是程来看，是“一小时经济圈一小时经济圈”里比较里比较差的，由于城市化进程势不可挡，差的，由于城市化进程势不可挡，因此，潼南的房地产市场有很大的因此，潼南的房地产市场有很大的潜力和巨大的商机。潜力和巨大的商机。本报告是严格保密的。重庆尚典地产潼南县总体规划潼南县总体规划

7、(2002-2020(2002-2020年年)分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通衔接通畅，江北新城的位置得天独厚，内外交通衔接通畅，江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新增的交通为城区内、外的潜在客户提供了便捷新增的交通为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。的交通。本报告是严格保密的。重庆尚典地产 分析：分析：潼南居民消费潜力巨大潼南居民消费潜力巨大，“有钱人有钱人”逐渐增多。逐渐增多。主要拉动经济增长的主要还是为主要拉动经济增长的主要还是为批批发和零售业，其房地产的领军业尚未显

8、现，发和零售业，其房地产的领军业尚未显现，房地产业发展空间仍然巨大。房地产业发展空间仍然巨大。潼南发展的推动力潼南发展的推动力本报告是严格保密的。重庆尚典地产潼南房地产市场发展现状潼南房地产市场发展现状潼南楼市总体现状，潼南楼市总体现状，20102010年年4 4月份潼南房地产指标月份潼南房地产指标项项 目目单位单位2010年年4月月月止累计月止累计同比同比%房屋施工面积房屋施工面积万平方万平方米米11078.3新开工面积新开工面积万平方万平方米米27.42.4倍倍房屋竣工面积房屋竣工面积万平方万平方米米18.7161.5销售商品房屋面积合计销售商品房屋面积合计万平方万平方米米17.550.9

9、本年商品房销售额合计本年商品房销售额合计万元万元40352148.9潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺，市场交易活跃，呈现出健康均衡发展的态势。潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺，市场交易活跃，呈现出健康均衡发展的态势。本报告是严格保密的。重庆尚典地产近近3 3年房地产开发投资（单位：万元）年房地产开发投资（单位：万元）潼南商品房投资呈上升的趋势。潼南商品房投资呈上升的趋势。2008年房地产开发投资略减，但是从年房地产开发投资略减，但是从2009年开始，年开始，房地产开发投资增长，潼南的房地产开发投资更上了一个台阶。房地产开发投资增长，潼南的房地产开发投资更上了一个台阶。潼南房

10、地产市场发展现状潼南房地产市场发展现状本报告是严格保密的。重庆尚典地产近三年商品房施工面积（单位：平方米）近三年商品房施工面积（单位：平方米）从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳定发展的阶从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳定发展的阶段，但潼南房地产市场尚不成熟。段，但潼南房地产市场尚不成熟。潼南房地产市场发展现状潼南房地产市场发展现状本报告是严格保密的。重庆尚典地产房产消费市场分析房产消费市场分析 随着居民收入、购买力的增加，其对生活随着居民收入、购买力的增加，其对生活环境的要求也将提高，届时，对物业的要环境的要求也将提高，届时，对物业的要求自然会提高

11、。求自然会提高。本报告是严格保密的。重庆尚典地产潼南房地产市场格局潼南房地产市场格局 目前潼南的房地产主要分三大块：目前潼南的房地产主要分三大块：第一块是江北新城，现县政府所在地；第一块是江北新城，现县政府所在地；第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一中地块；第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一中地块；第三块是规划中的滨江片区，原潼南老街；第三块是规划中的滨江片区，原潼南老街；本报告是严格保密的。重庆尚典地产潼南火车站片区控制性详细规划潼南火车站片区控制性详细规划功能定位为：以高新技术产业、物资功能定位为：以高新技术产业、物资集散为主体功能，配套发展商贸、居集散为主体功能，配套发展商贸、居住，设施完善的新型城市

12、区。住，设施完善的新型城市区。三区：生活配套区、物流园区、三区：生活配套区、物流园区、高新技术产业区。高新技术产业区。一轴：景观大道。一轴：景观大道。本报告是严格保密的。重庆尚典地产二二地块解读项目SWOT分析项目认知及项目认知及SWOT分析分析本报告是严格保密的。重庆尚典地产地块解读项目属性及印象321经济指标位置：潼南县江北新区东一路与东二路之间位置：潼南县江北新区东一路与东二路之间占地面积：占地面积：4545亩亩建筑面积：建筑面积：7500075000容积率：容积率：2.52.5用地性质：居住用地用地性质：居住用地现状：生地（无需拆迁）现状：生地（无需拆迁）项目四至4周边配套本报告是严格

13、保密的。重庆尚典地产地块解读项目属性及印象3项目四至21经济指标消防中队东一路东一路东二路东二路北三路北三路此30m*小地块属其他开发商项目地块u项目占地面积13975.7，约合45亩，地块形状类似于一个大矩形在东南角切割掉一个小矩形，东西向宽度分别为255m,153m，南北向长度分别为163.5m,53.66m。u项目四至东：东二路，西：临近东一路，与30m*小地块接壤，南：部分紧挨主干道北三路，部分靠近消防中队。北：未开发小区。周边配套4本报告是严格保密的。重庆尚典地产地块解读项目属性及印象3项目四至21经济指标u地形地貌：与主干道及周边道路形成一定高差高差，地块上部较为平坦，土壤中有大量

14、鹅卵石，土质、地质均较好土质、地质均较好。u地表上无构筑物、附着物无构筑物、附着物，有少数农作物，无高压电线穿过无高压电线穿过。u项目开口位置开口位置在主干道一侧。u项目红线情况不明，周边道路情况不明，建议开发商尽快落建议开发商尽快落实红线图。实红线图。u地块较为规整，规模较小规整，规模较小，有一定的规划设计难度。u周边环境：周边建筑物尚未形成，规划情况不明规划情况不明。初步判定西部小地块的构筑物高度不会超过30m。u景观资源：周边无景观资源无景观资源可供利用。周边配套4本报告是严格保密的。重庆尚典地产地块解读项目属性及印象3项目四至21经济指标周边配套4本报告是严格保密的。重庆尚典地产地块解

15、读项目属性及印象3项目四至21经济指标周边配套4银行：工商银行、重庆银行、三峡银行、邮政储蓄、农村商业银行中小学：重庆潼南小学、潼南县永康小学、潼南蓝天希望小学潼南县卧佛小学、潼南县实验小学校、潼南中学农贸市场：江北农贸市场商业：江北新城中心商业广场医院：潼南中医院、潼南仁义医院、潼南桂林街道社区医院休闲娱乐：江北城中心广场邮局：潼南县邮政局交通车站：江北车站、潼南火车站 网球场、羽毛球场、篮球场、健身步道、儿童娱乐设施 本报告是严格保密的。重庆尚典地产项目S.W.O.T.分析1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁优势优势-Strength区位：市政部门的迁入、火车站的建成等催生了江北新城板块

16、的迅速发展，客户对江北新城片区的认可度越来越高。地块较为规整。交通较为方便，与短途汽车站、火车站均较近。物价的飞涨使得地价快速升值。周边市政配套较完善，有潼南中学，小学，幼儿园，潼南中医院等。劣势劣势-Weakness项目规模较小，景观环境等难以形成，与人们越来越追求高品质的生活趋势相背离。项目四周只一侧临近主干道，其余三边均有物业，且项目规模较小，。项目的主出入口设计、规划设计及布局等均有难度。周边物业不明，退间距情况不明。项目面积限制，自身配套不易形成。机会机会-Opportunity潼南返乡群体多，旧城密度大，以及旧城换房城的人群较多。（目前周边楼盘销售情况良好）潼南房地产市场发展缓慢，

17、后劲足，刚性需求大，相比其他区县其发展空间大。改善性需求由于国家相关政策受到抑制。产品档次低，多层普遍为一梯四户，普通高层为一梯八户居多，洋房、类洋房（包装成洋房）及各种风格的物业是潼南房地产产品的空白点。可采用创新的营销手段，目前潼南房地产营销水平低，宣传单、售楼部等都不足以提升物业的档次。据统计，好的营销手段至少可提高10%的物业档次。威胁威胁-Threat政府宏观政策以抑制房地产过快发展为主，预计2011年将出台一系列财政政策和货币政策。江北新城片区尚未成熟，周边地块的未开发物业将在1-2年内呈现，在周边项目规划不明的情况下，给本项目的定位和销售均带来压力。老城区的住宅对本案带来的威胁：潼南老城区住宅整体品质不高，但其生活配套相对新区及本案而言具有较大的优势，势必会造成部分客户分流。潼南房价以及新开发量的快速增长，将会让置业人士的选择面更广，销售落单的速度将会较高峰期有所放缓，从而增大项目的风险。