金华市物业管理办法.docx

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1、金华市物业管理办法物业管理与人民生活休戚相关,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著,有着良好的发展前景。但在过往的物业管理实践中出现了很多问题和冲突,引起业主、业主委员会、物业管理三方冲突突出。下文是金华市物业管理方法，欢迎阅读! 金华市物业管理方法最新版 第一章总则第一条为规范本市物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，保障物业的合理运用，依据中华人民共和国物权法中华人民共和国物业管理条例浙江省物业管理条例和有关法律、法规，结合本市实际，制定本方法。其次条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县(市、区)房产主管部门(以下称物业主管部门)负责本辖区内物业管理活动的监

2、督管理工作，指导乡镇人民政府(街道办事处)做好业主大会、业主委员会的成立与选举等工作。公安、民政、财政、规划、环保、市场监管、质监、综合执法、人防、价格、消防等部门根据各自职责，帮助做好物业管理的监督管理工作。第三条乡镇人民政府(街道办事处)负责指导本辖区内业主大会成立、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。社区(村)居(村)民委员会帮助物业主管部门以及乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理相关工作。第四条各县(市、区)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会、公安、业主委员会、物业

3、服务企业、业主代表等参与的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。联席会议由物业所在地县(市、区)物业主管部门负责召集和主持。物业管理联席会议主要协调解决下列事项:(一)业主委员会不依法履行职责;(二)业主委员会换届过程中出现重大争议;(三)履行物业服务合同中出现重大纠纷;(四)其他须要协调解决的重大争议和纠纷。第五条各县(市、区)司法行政部门、物业主管部门应当健全物业管理纠纷人民调解组织体系，受理本辖区内物业管理纠纷。物业管理纠纷人民调解遵照属地管理原则，调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。其次章业主、业主大会和业主委员会第六条依法登记取得或者依据物权法规定以其他方式取得建筑物专有部分全部权

4、的人，应当认定为业主。第七条建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在县(市、区)物业主管部门供应建设工程规划许可证及附件、附图(含总平面图)。县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知建设单位。跨行政区域的建设项目，由共同的上一级房产主管部门会同民政部门划分物业管理区域。建设单位在房屋销售时，应当将已核定的物业管理区域范围向物业买受人明示。第八条具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在县(市、区)物业主管部门提出调整物业管理区域的要求:(一)经自然分割或者习惯形成的两个及以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，

5、并经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;(二)两个及以上独立物业管理区域经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，合并为一个物业管理区域的。要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地乡镇人民政府(街道办事处)及社区(村)居(村)民委员会作出是否调整物业管理区域的确定。第九条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同确定本

6、单位范围内的物业管理事项。事项范围和确定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同确定。第十条符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到建设单位或者专有部分占建筑专有总面积百分之五以上且人数占总人数百分之五以上的业主书面申请后，两个月内指导成立业主大会筹备组。县(市、区)物业主管部门应当刚好将物业建设相关资料移送至物业所在乡镇人民政府(街道办事处)。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)或者社区(村)居(村)民委员会的代表组成，成员人数应当为7一11人单数。业主代表由乡镇人民政府(街道办事处)或受托付的社区(村)居(村)民委员会组织业主

7、举荐产生，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长可以由乡镇人民政府(街道办事处)代表或者受托付的社区(村)居(村)民委员会的代表担当。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府(街道办事处)协调解决。第十一条业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同，与正式委员一并备案。业主委员会因委员辞职等缘由缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中根据得票数的多

8、少自动递补，并在物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员递补规则等详细内容应当在业主大会议事规则中予以明确。第十二条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在乡镇人民政府(街道办事处)的指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。拒不移交本条第一、二款所述物品的，乡镇人民政府(街道办事处)应当责令移交，物业所在地公安机关予

9、以帮助。第十三条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位担当。业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同担当。业主委员会应在每年3月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的运用状况，接受全体业主监督。第十四条县(市、区)人民政府应对乡镇人民政府(街道办事处)的物业管理经费赐予必要保障，并建立小区物业管理综合考评机制，对优秀的业主委员进行嘉奖。详细的考评和嘉奖方法由县(市、区)人民政府制定。第三章物业管理服务第十五条建设单位应当在办理房屋全部权初始登记前，根据不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例供应物业管理用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，根据不少于物业实测地上总建筑面积千分之

10、三的比例供应物业管理办公用房。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑应参照本条第一款规定同比例计提物业管理用房。物业管理用房的详细位置和面积应当在建设工程规划许可证或其附件、附图(含总平面图)中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。分期开发建设且物业管理用房不能同期交付的，建设单位应当供应等面积过渡性物业用房。第十六条住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于3万平方米的，经物业所在地县(市、区)物业主管部门批准，可以采纳协议方式选聘。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管

11、理区域总面积。前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当根据相关规定刚好另行选聘物业服务企业。但业主大会已经根据规定选聘物业服务企业的，自物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。建设单位应当与物业服务企业就前期介入物业服务的开办费进行约定，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主全部，由物业服务企业运用。物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交

12、。物业主管部门应当监督物业开办费的运用和管理。第十七条物业服务企业依据物业服务合同约定或者业主大会确定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备等进行经营，收益归全体业主全部，可用于补充专项修理资金，也可以依据业主大会的确定用于业主大会、业主委员会运作经费或物业管理的其他须要。物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。实行物业服务包干制收费的，每年公布一次物业经营性收益状况;实行物业服务酬金制收费的，每年公布一次各项资金收支状况。前期物业服务期间，建设单位和物业服务

13、企业应当在前期物业服务合同中具体约定物业经营性收益运用管理事项，并向业主公示。前期物业服务结束时，业主委员会应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支状况，并将审计结果予以公示。第十八条物业交付运用前，物业服务费由建设单位交纳;物业交付运用后，物业服务费由业主担当。业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定刚好交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交仍逾期不交的，业主委员会可采纳在本物业管理区域公示等方式帮助催交。物业服务合同双方对物业服务费收取有异议的，可向物业管理纠纷人民调解组织申请调解。调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。物业主管部门建立物业不良档案。欠缴物业费、

14、不规范物业服务等不良物业行为应记入物业不良档案，并纳入社会征信体系，作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。第十九条物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算进行明确约定，并应在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移状况、业主名单、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。其次十条物业交付运用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的设施设备及相关技术资料移交给相关专业单位管理。相关专业单位

15、应当接收，并刚好做好有关设施设备的修理、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的平安运转和正常运用。物业交付运用时，建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的状况予以公示，并将移交和公示状况报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。专业单位托付物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常修理养护的，双方应当签订托付协议，明确托付的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订托付协议的由专业单位自行负责相关工作。未实现向最终用户收取有关费用的住宅物业，专业单位可以制订改造方案，报市、县(市、区)人民政府批准执行。改造方案经批准执行后，业主委员会或全体业主以小区为单位向相关专业单位提出改造申

16、请，由各专业单位根据各自相关技术标准改造，实现管理到户。其次十一条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:(一)参加工程的检查，对发觉的工程质量问题和其他不利于物业运用和管理的问题，刚好向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并帮助专业管理部门督促落实;(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参加共用设施设备的安装、调试等工作;(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;(四)依据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主供应物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。其次十二条物业服务企业对物业的共用部位、共用设

17、施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本状况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。其次十三条业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当根据物业服务合同的约定供应相应的服务，并遵守下列规定:(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;(二)刚好向业主、非业主运用人告知平安、合理运用物业的留意事项;(三)定期听取业主的看法和建议，改进和完善服务;(四)帮助公安机关做好物业管理区域内的平安防范工作;(五)接受社区(村)居(村)民委员会监督指导，协作做好社区管

18、理相关工作。物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内，应当将合同副本报物业所在县(市、区)物业主管部门备案。其次十四条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同的一方要求提前终止物业服务合同的，应当将提前终止合同的缘由、退出时间等以书面形式告知对方，就相关事项进行协商，同时在物业管理区域内公告十五日。物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的，经双方协商，且原物业服务企业同意持续的，原物业服务合同自动持续至选聘工作完成。在合同持续期间，任何一方提前终止合同的，应当在三十日前书面告知对方。其次十五条

19、物业服务企业退出物业项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。尚未成立业主委员会的，可以移交社区(村)居(村)民委员会代为保管。其次十六条物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在乡镇人民政府(街道办事处)应当托付社区(村)居(村)民委员会依据应急管理的须要负责组织不超过三个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主担当。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以协作。其次十七条老旧小区或者开放的住宅楼由乡镇人民政府(街道办事处)帮助组织成立业主委员会，并选聘物业服务企业进行服务;无法选聘的，乡镇人民政府(街道办事处)应负责或托付社区(村)

20、居(村)民委员会组建简易物业服务组织视情供应相应的准物业服务。老旧小区的详细标准由县(市、区)人民政府制定。其次十八条县(市、区)人民政府应对老旧住宅小区物业服务企业和乡镇人民政府(街道办事处)或社区(村)居(村)民委员会组建的简易物业服务组织赐予肯定补贴，对获得国家、省、市示范项目称号的物业服务企业赐予一次性嘉奖。详细的补贴方法由县(市、区)人民政府制定。第四章物业的运用与修理其次十九条物业运用中禁止下列行为:(一)违法拆改、变动房屋承重结构;(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧房、起居室(厅)、书房和厨房的上方;(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;

21、(四)违法挖掘房屋地下空间;(五)擅自变更房屋用途或者将配套设施挪作他用;(六)擅自变更房屋外立面;(七)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;(八)损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施，影响公共平安;(九)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;(十)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;(十一)违反国家和地方规定，超标排放有毒、有害等物质与噪声;(十二)占用共用部位、共用设施设备;(十三)法律、法规禁止的其他行为。对违反有关法律、法规规定运用物业的，物业服务企业应当刚好进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当依据相应规定刚好处理。第三十条

22、业主或者非业主运用人进行物业装修的，应当事先告知物业服务企业，并不得违反物业装修的有关规定。物业服务企业及业主委员会应当对业主或者非业主运用人的物业装修活动进行监督，业主或者非业主运用人应当予以协作。第三十一条业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当根据前期物业服务合同约定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会确定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。第三十二条物业保修期满后的修理、更新、改造费用，根据下列规定担当:(一)专用部位和专用设施设备(包括在构造

23、上及利用上具有独立性)，由单个业主独立运用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其修理、更新、改造费用，由业主或者非业主运用人担当;(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备已移交给相关专业单位管理的除外)，包括由全体业主共同运用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其修理、更新、改造费用，由相关业主根据各自拥有的物业建筑面积比例共同担当。属人为损坏的，其修理费用由责任人担当。物业修理、更新时，相关业主、非业主运用人应当予以协作。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业须要进入物业管理区域的，应当预先通知小区业主委员会、物业服务企业和干脆利害关系人，在

24、物业管理区域内公告，并刚好复原原状，物业服务企业和相关业主、非业主运用人应当协作。第五章法律责任第三十三条对违反本方法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定予以惩罚。第三十四条违反本方法第十三条第一款规定，建设单位未担当首次业主大会会议筹备经费的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元罚款。第三十五条违反本方法第十七条第三款规定，物业服务企业未根据要求公布经营性收益收支状况的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。第三十六条违反本方法其次十三条第三款规定，物业服务企业未根据要求将物业服务合同备案的，由县(市、区)物

25、业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。第三十七条违反本方法其次十五条规定，物业服务企业在退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。第三十八条业主或者非业主运用人违反本方法其次十九条相关规定，造成他人利益损害的，依法担当民事责任;违反行政管理规定的，由建设、规划、环保、质监、综合执法、消防等有关行政主管部门根据各自职责依法查处。第六章附则第三十九条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委

26、员会的监督指导下，由业主自行管理。实行自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。业主聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外损害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产平安以及其他有特定要求的设施设备管理，应当托付专业机构进行维护和养护。业主大会可以托付具有资质的专业机构对管理费用、物业专项修理资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。自行管理的小区其他事项参照本方法相关条款执行。第四十条本方法自20xx年2月9日起施行。 物业管理基本原则 (一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委

27、员会、物业管理企业的权利与责任应当特别明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的须要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区分。(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必需坚持服务第一的原则。(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。(五)专

28、业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于全部的工作都必需要由物业管理企业自己来担当，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务托付给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并托付给他人。(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公允以及费用与服务水平相适应的原则。区分不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和运用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项修理资金要依法管理和运用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。(七)公允竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公允、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应当坚持招标、投标制度，托付方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题非常困难，涉及到法律特别广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的物业服务合同，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。