上海市经纪人条例讲.ppt

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1、上海市经纪人条例经纪人的概念 依法取得经纪执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织 经纪人的特征n n经纪人不占有商品n n经纪人只提供服务n n经纪人的经纪活动是有偿的n n经纪人在经纪活动中具有明确的责任性经纪人的种类 n n按经纪组织形式划分按经纪组织形式划分个人独资经纪企业个人独资经纪企业合伙经纪企业合伙经纪企业经纪公司经纪公司农民合作社农民合作社个体工商户个体工商户 n n按经纪行业划分按经纪行业划分 房地产经纪人房地产经纪人产权经纪人产权经纪人技术经纪人技术经纪人体育经纪人体育经纪人文化经纪人等文化经纪人

2、等 经纪活动的概念n n经纪活动是指接受委托人委托，为促成他人交易提供居间、行纪、代理等服务，并收取佣金的经营行为。n n经纪活动的概念包括三个层次：第一第一第一第一，经纪活动的性质是中，经纪活动的性质是中介服务行为；介服务行为；第二第二第二第二，经纪活动的目的在于，经纪活动的目的在于促成双方交易成功并收取佣促成双方交易成功并收取佣金，是有偿服务；金，是有偿服务；第三第三第三第三，经纪活动的形式主要，经纪活动的形式主要包括居间、行纪、代理。包括居间、行纪、代理。经纪活动与咨询、信息服务的区别n n两者涉及的法律关系不同两者涉及的法律关系不同 经纪涉及三方之间的法律关系，咨询、信息服务只涉及经纪

3、涉及三方之间的法律关系，咨询、信息服务只涉及两方之间的法律关系。两方之间的法律关系。n n两者的目的不同两者的目的不同 经纪的收费以促成委托人与第三人交易为前提经纪的收费以促成委托人与第三人交易为前提 咨询、信息服务不以促成委托人与第三人交易为前提咨询、信息服务不以促成委托人与第三人交易为前提经纪活动的作用n n加快了市场信息的传播与交流n n有利于商品的合理流通n n促进市场的规范和发展n n有利于降低社会生产成本经纪活动的方式 居间居间 为委托人报告订约机会或者提供订约媒介服务，委托人支付报酬。行纪行纪 代理代理经纪执业注册的条件n n取得经纪执业资格考核合格证明n n在本市有固定住所n

4、n没有不予经纪执业注册的情形不予经纪执业注册的情形 1.无民事行为能力或者限制 2.刑事处罚执行完毕未满3年，但过失 犯罪的除外 3.吊销经纪执业证书未满3年 4.法律、法规禁止经纪执业的其他情形经纪组织的设立条件n n公司应当有5名以上执业经纪人n n非公司企业法人应当有5名以上执业经纪人n n合伙企业应当有2名以上执业经纪人n n个人独资企业应当有1名以上执业经纪人申请经纪执业注册需提交的材料1.1.上海市执业经纪人经纪执业注册申请书上海市执业经纪人经纪执业注册申请书；2.2.经纪执业资格考核合格证明复印件；经纪执业资格考核合格证明复印件；3.3.申请人在本市有固定住所的证明材料申请人在本

5、市有固定住所的证明材料;4.4.申请人有效身份证明的复印件；申请人有效身份证明的复印件；5.5.经纪组织的劳动合同（或者拟设立经纪组织的聘经纪组织的劳动合同（或者拟设立经纪组织的聘用意向书）用意向书）6.6.经纪组织的营业执照复印件（或者拟设立经纪组经纪组织的营业执照复印件（或者拟设立经纪组织的名称预先核准通知书）织的名称预先核准通知书）经纪 执业注册变更 执业经纪人变换所在经纪组织或者所在的经纪组织变更名称时，执业经纪人应当自发生变化之日起30日内，办理变更经纪执业证书的手续。经纪执业证书审验 执业经纪人在取得经纪执业证书核发之月起，每满2年应当参加经纪执业证书的审验。经纪执业证书的审验机关

6、 各工商行政管理分局受市工商局的委托负责本辖区内各类经纪执业证书的审验。经纪执业证书的管理n n经纪执业证书不得涂改、出租、转借、转让n n执业经纪人必须依附于经纪组织，以经纪组织的名义从事经纪活动n n执业经纪人不得在两个以上经纪组织从事同一行业的经纪业务n n未取得经纪执业证书的人员，不得以执业经纪人的名义执业执业经纪人的权利n n经纪合同签名权n n委托事务知情权n n保守业务秘密权n n经纪业务执行权n n投诉权执业经纪人的义务n n据实经纪n n保守商业秘密n n禁止行为 执业经纪人的禁止行为 1.从事国家禁止流通的商品和服务项目 2.隐瞒与经纪活动有关的重要事项、虚构订约机会、提供

7、不实的信息、夸大业绩的虚假宣传等手段促成交易 3.与他人恶意串通，或者以胁迫、贿赂等手段促成交易 4.利用委托人的商业秘密谋取不正当利益 5.利用执业便利，收取佣金以外的报酬 6.从事损害所在经纪组织利益的活动法律责任案例选编案情简介案情简介2010年3月，当事人葛某、刘某分别经人介绍认识杨某，并与其达成协议，同意将自己的经纪执业证书租借给杨某用于开设房地产经纪有限公司，杨某每年支付六千元租费。杨某利用上述二人及另外三人的经纪执业证书，提供虚假注册资料，设立了上海XX房地产经纪有限公司。另外在办理此案中发现当事人葛某、刘某均为XX房地产交易中心的员工，而该中心为事业单位。案情分析案情分析上海市

8、经纪人条例第十四条第二款及第三十五条第一款第（一）项分别规定：“经纪执业证书不得涂改、出租、转借、转让”、“涂改、出租、转借、转让经纪执业证书或者超越注册的经纪范围开展经纪活动的，给予停止执业三个月以上一年以下的处罚；情节严重的，吊销经纪执业证书。”当事人作为具有管理职能事业单位的职工，属于法律、法规禁止执业的情形，违反了上海市经纪人条例第十一条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，不予经纪执业注册。(四)法律、法规禁止执业的其他情形。上海上海XX房地产经纪有限公司借证案房地产经纪有限公司借证案n n案情简介：案情简介：当事人上海XX房地产经纪有限公司在办理公司登记注册时，采取借用吴某等三人房地产经纪执业证书的欺骗手段，于同年6月5日办理公司登记注册。案例分案例分析：析：当事人作为经纪组织，在办理企业登记注册过程中提交虚假证明文件，违反公司登记的有关法律法规规定，理应受到处罚。而执业经纪人吴某等三人，违反上海市经纪人条例第十四条第二款之规定，构成“涂改、出租、转借、转让经纪执业证书”行为，应当根据条例第三十五条第一款第（一）项，给予“停止执业三个月以上一年以下；情节严重的，吊销经纪执业证书”的处罚。