房地产市场分析.doc

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1、如果我是开发商，需要参与瑶湖商业用地拍卖会拍卖会，应做哪些准备？虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为4个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点，才能更好地制定房地产开发策略。 1. 决策立项一般又称为可行性研究，它是指定房地产开发策略最重要的环节。这个阶段需要考虑和解决的问题是：开发何种类型的房地产项目，（工业？住宅？商厦？ ）在什么地方开发？开发规模多大？开发的预期效果如何？这块地位于瑶湖西岸，高新区紫阳大道001号(奥体中心对面,地铁1号线起点)，项目用地面积100亩，用于开发住在与别墅，总住建筑面积约25万平米，绿化率35%，商住容积率1.

2、60，建筑密度18%，商业面积小于建筑面积十分之一。涵盖197670法式别墅、高层宫寓等物业，规划总户数1400余户，并且自带一个7星级游艇会所和100个泊位的游艇码头。同时还拥有长达1公里的沿湖水岸线。将这项目取名为瑶湖凡尔赛宫，瑶湖凡尔赛宫项目分三期开发，一、二期为高层和别墅部分，是由日本MAO设计完成，高层采用新古典主义建筑风格，别墅则采用欧式古典主义的建筑风格，且所有外立面均采用由底到顶干挂石材。三期为公建部分，是由澳大利亚的伍兹贝格设计完成。承建商则是中建三局。 瑶湖凡尔赛宫整个高层部分由8栋28-33层不等的高层组成，共1270户，其中4#楼为空中复式结构，建筑面积为110，户户赠

3、送面积在15-20%左右。其它全部为标准层结构，共有三个户型，面积在120-153平米左右，户户赠送面积也达15-20%左右。整个高层全部采用双入户大堂设计，2梯2户，纯板式结构，南北通透，户户配送地暖、智能化家居集成系统以及断桥隔热铝合金窗。高层底部则全是地下室结构，车位配比达到1:1。同时还配备酒店式管家物业服务。 别墅区域分为联排，合院和大宅。联排共94套，分4联，6联，8联，共5个户型，面积在197-242平米，其中197平米为地下一层和地面两层，其它均为地下一层和地上3层设计。客厅开间高达6.67.2米，全套房设计，户户设有花池，并增送大面积露台和私家花园以及90平米左右的地下室，地

4、下室层高均达到3.4米，局部达到3.8米，地下室全部采用下沉式庭院以及自然采光的天井，保证了良好的通风与采光效果，使其完全可以当做标准层使用，同时配送1车位。 瑶湖凡尔赛宫将拥有南昌首个合院式别墅，规划仅49套，共有3种户型，面积在250-270平米，户户赠送大面积露台和私家花园以及173平米的地下室，其实际使用面积达到450平米左右，层高均达到3.4米，并全部同样采用下沉式庭院以及自然采光的天井，保证了良好的通风与采光效果，使其完全可以当做标准层使用，同时配送2个车位。 瑶湖凡尔赛宫一线临湖的则为10栋大宅，面积在670平米，同时除赠送大面积露台和私家花园外，还有548平米的地下室面积赠送，

5、实际使用面积超过1200平米，同样配送2个车位。 瑶湖凡尔赛宫整个别墅户户均配送地暖、智能化家居集成系统、VRV户式中央空调、断桥隔热铝合金窗和LOW-E玻璃，以及酒店管家式物业服务。2. 开发前期准备工作阶段在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这个中心问题，需要做一系列开发前的准备工作，主要内容有： 一、立项审批1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（

6、一份）8、有关职能部门的意见。二、规划设计1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3、国土部门核发的国有土地使用证；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的人民防空工程建设许可证；6、消防部门核发的建筑工程消防

7、设计审核意见书；7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标申请表；3、建设工程监理公开招标申请表。（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工邀请招标审批表；3、建设工程监理邀请招标审批表；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、其他申请邀请招标理由证明。（四）直接

8、发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、建设工程直接发包审批表。（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。1、规划许可证；2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4、施工合同及其单位资质证书复印件；5、监理合同及其单位资质证书复印件；6、施工图设计文件审查批准书；7、建设工程质量监督申请表；8、法律、法规规定的其他资料。（六）办理建设工程

9、施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标；（3）施工组织设计方案和专项技术方案；（4）安全生产、文明施工检查制度；（5）安全生产、文明施工教育制度；（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（7）现场设施

10、、安全标志等总平面布置图；（8）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（9）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。（七）领取施工许可证，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；2、工程监理中标通知书和工程监理合同；3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；4、使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；5、质量监督申请安排表；6、安全监督申请安排表；7、建设工程质量监督书；8、建设工程施工安全受监证；9、施

11、工许可申请表；3建设施工阶段 这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施。开发方的主要任务是：通过招投标，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量。要完成上述任务，开发方必须密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。4. 营销阶段一、广告公司确定、VI设计。瑶湖凡尔赛宫的广告公司招标的初步工作现已完成，广告公司的确定对于瑶湖凡尔赛宫营销策略的实施、项目形象的顺利推广有极其重要的作用，现希望公司能在x月x日前最后确定瑶湖凡尔赛宫的广告公司，以便日后工作的进行。工作进度计划如下：工作名称工期开始时间完成时间

12、1、广告公司确定2、广告公司熟悉z项目和筹备3、VI设计初案、修正、二次修正、确定二、确定物管公司为了尽早树立瑶湖凡尔赛宫项目良好的形象和完善该项目的整体管理，更好地为以后瑶湖凡尔赛宫的销售打下坚实的基础，希望公司尽快确定物管公司。因为物业管理公司进场需要一段筹备时间，具体工作进度计划如下：工作名称工期开始时间完成时间1、物管公司确定2、物管公司筹备3、物管公司正式进场三、户型测绘与预售证申请。瑶湖凡尔赛宫新地产预售证的申请未能按原定日期进行，原因在于业务拓展部进行预售证的申请必须以项目部进行户型的测绘作为前提。未能及时获得预售证，将会影响该项目进行广告宣传和销售筹备策划工作，导致日后的其它工

13、作计划受阻。四、公关活动安排。主 题：国际影星寻找广告女主角活动目 的：炒作、树立项目品牌与提升项目形象、迅速提高项目知名度、扩大项目宣传面、奠定项目地位。项目配套：医疗药店：南昌市京东医院、南昌同济医院昌东分院、南昌工程学院医院、同济昌东医院、高新区昌东镇长胜社区卫生所、等多家医疗设施。 金融：中国银行（南钢支行）、高新农村信用合作社、昌东邮政所邮政储蓄专柜、中国工商银行江氨分理处、中国建设银行洪都外贸储蓄所、中国邮政储蓄南钢邮政所、等多家银行和邮政。 中 小 学：江西师大瑶湖校区。区内昌东高校园区各类院校开设了近200个专业学科。 商业：全家百货超市瑶湖分店、旺客多超市长胜店、东升百货超市瑶湖分店、等多家购物设施。小区内部配套：100个泊位的游艇码头、7星级游艇会所、国际化幼儿园、12000平米商业 交通状况：公交：110路(瑶湖线)、129路、132路、208路内环、208路外环、220路、226路、258路、308路。地铁：地铁1号线始发站。 自驾：八一广场北京西路北京东路艾溪湖南路昌东大道紫阳大道城泰凡尔赛宫（瑶湖大桥旁），全程约15公里。城市建设学院 10级工程管理班单伟房地产市场分析论文学 院：城市建设学院 班 级：10级工程管理 学 号： 姓 名：单 伟