土地估价师教程.doc

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1、第三部分 土地估价概念掌握：土地估价的概念、作用熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向了解：我国土地估价的产生背景和发展过程考试范围：1土地估价的概念2土地估价的作用及现实意义3土地估价的服务方向4我国土地估价的产生背景和发展过程一、土地估价的概念1土地价格土地价格是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，亦即，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低。对于土地购买者来讲，购买土地实际是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。我国实行社会主义土地公有制。在我国，土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土

2、地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权，该项权利在一定年期内具有占有、使用、处置（转让、出租、抵押）和收益的权能。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。土地的特性决定了土地价格具有较显著的特征：土地价格是权益价格；土地价格不由生产成本决定；土地价格主要由土地需求决定；土地价格呈上升的趋势；价格具有明显的地域性。一般来说，从不同角度考察的土地价格具有多种类型（见表3-1）。表3-1 土地价格类型汇总表土地价格分类土地价格类型按土地权利分土地所有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、土地抵押权价格、其他他项权利价格等按土地价格形

3、成方式分交易价格、理论价格、评估价格等按政府管理手段分申报低价、公告（示）地价等按土地价格表示方法分土地总价格、单位面积价格、楼面地价等按土地的存在形态分生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格按土地的交易方式分拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格按土地价格使用目的分买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等我国城市土地价格类型中不包括土地所有权价格。2土地估价土地估价是估价人员根据特定估价目的，据土地占价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地利用政

4、策和土地预期收益等价格因素对土地收益的影响，综合评定某块土地或多块土地在某一时点、某一权利状态下和某一土地利用方式下的价格的过程。具体可以从以下几方面理解。(1)估价人员。土地估价需要专业的估价人员来进行。从事土地估价的人员应依法获得中华人民共和国土地估价师资格证书，取得土地估价师资格。在执业之前，还应通过实践考核、进行执业登记，成为执业土地估价师。土地估价师执业时，应当加入土地估价机构，且同一时间内只能受聘于一家土地估价机构。考取土地估价师资格证书并进入土地估计机构从事土地估价业务，应当经过不少于2年的专业实践，并进行执业登记。如果估价师以恶意压价等不正当的竞争手段争揽业务，则违反了注册土地

5、估价师自律守则 。(2)基于委托的评估。土地估价业务应是基于委托人委托土地估价机构、并签署土地估价委托协议而进行。(3)估价的标准是市场价值标准。理由如下：一是土地估价的目的是为土地交易提供的专业交易咨询服务；二是土地资源的配置遵循市场规律；三是估价的依据来源于市场；四是市场价值是各种估价目的和各种价值形态估算的基础。(4)待估宗地的收益是指其在现实经济活动中一般的收益状况。(5)估价结果应该是某一时点的价格。(6)土地估价必须依据充足的土地市场资料。(7)土地估价必须考虑政府土地政策的影响。(8)应充分了解待估宗地的权利状况。土地价格实质是土地权益的价格。权利不同，其价格就会有差别，应通过查

6、阅土地登记资料和进行现场勘察核实清楚土地权利状况。(9)应充分了解待估宗地的自然和经济属性，包括土地的位置、面积、地形、用途、最有效利用等特性及对土地价值的影响。(10)遵循土地估价的技术规范，依据土地估价的原则、程序和估价方法等进行估价。3土地估价的功能和作用土地估价具有两大功能：一是满足社会对土地价值状况了解的需要，即进行价值信息的披露；二是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况鉴证的需要。土地估价发挥了重要的作用：反映土地供需、利用状况和市场动态变化；通过地价信号引导土地资源的市场调节；反映土地市场经济主体之间的利益关系；是土地有偿使用制度改革推进的基础；显化国有土地资产的价值，推进国

7、有企业改制等。二、土地估价的作用及现实意义地价作为土地市场各因素综合作用的结果，在土地市场建设中发挥着重要作用，具有重大的现实意义。(1)能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。(2)调控土地市场供需的有力杠杆。因此，地价就可以成为影响供求关系、调控土地市场的杠杆。(3)调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。(4)推进我国土地使用制度改革的重要前提，我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心，就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础。(5)地价管理的基础性工

8、作，一方面对自发交易行为进行管理，土地估价可以使土地价格明确化，在此基础上可以逐步将属于国家的土地收益逐步收回国家所有；另一方面对土地进行有偿的管理，建立一套地价评估的方法体系，将归国家的利益收回国家。(6)量化国有土地资产的尺度，在我国国有企业改制过程中，国家掌握国有企业土地资产数量，同其他国有资产一并进行核算、明确资产产权。通过地价和地价管理，极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业的改制。三、土地估价的服务方向(1)为国有土地使用权出让（包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等提供地价参考。(2)为集体土地所有权征收补偿、集体土地

9、使用权作价人股和转让等提供地价参考。(3)为土地使用权抵押提供地价参考。(4)为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考。(5)确定和更新城镇基准地价、标定地价。(6)实现城市地价动态监测。(7)对农用地进行分等定级。(8)确定农用地综合区片价。(9)为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考，为税收提供依据，保证税收的公平性。(10)为司法鉴定提供地价参考。(11)其他评估，如遗产、家产分割和和赠与等的评估。四、我国土地估价的产生背景和发展过程1建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度有下列情形的人

10、员不能参加土地估价师资格考试：受过刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起直至报名之日止未满5年的、被取消土地估价师资格未满5年的、被取消考试资格未满2年的、因在评估或相关业务中犯有错误，受到行政处罚或者撤职以上处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日不满2年的和其他不符合报名条件的情形。在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统和征地区片价等地价体系。建立

11、了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度。建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。2形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系已先后颁布了城镇土地估价规程城镇土地分等定级规程农用地分等规程农用地定级规程农用地估价规程两个国家标准和三个行业标准，以及土地估价报告规范格式城市地价动态监测技术规范等技术标准，出版了土地估价师资格考试系列教材城市土地价格调查与动态监测中国城市地价图集城市地产评估等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。3形成了一支具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。4有力地配合土地使用制度改革和土地市场建设5有力地配合国有企业改革6.土地估价行业己初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路试题:1.影响土地价格的人口因素包括( )。A人口素质 B人口分布C人口密度 D人口自然增长率E家庭人口构成答案：ACE