XX数码城营销推广报告6856.docx

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1、XX数码码城营销销推广报报告一、项目目分析项目概况况：序号项 目内 容1位置2首层面积积3二层面积积4三层面积积5设计车位位数说明：本本项目位位置处于于南山海海雅商圈圈中心区区，对面面是南山山最繁华华之商业业中心，有有海雅百百货、友友谊城百百货、儿儿童世界界南山店店、创景景名店等等大型商商场。目目前发展展商拥有有1-22层所有有权。项目位置置分析：与本项目目一路之之隔的南南油商业业氛围已已逐步成成熟，聚聚集了大大量的百百货商家家，并且且由几大大百货商商场形成成了合理理的商业业区，有有时尚百百货（海海雅百货货）、专专业市场场（儿童童世界）、女女性主题题百货（创创景名店店）、中中高档百百货（友友谊

2、城），加加上周边边的街铺铺，已形形成了一一定功能能配备较较完善的的商业圈圈。本项目位位于南油油大道以以西，商商业氛围围目前被被南油大大道隔断断，而南南油大道道由于是是车流异异常繁忙忙，加上上与滨海海大道交交汇的立立交桥，车车速行驶驶的车辆辆的速度度较快，以以及本项项目所处处的南油油大道以以西目前前缺乏大大的商业业带动，造造成了本本项目目目前的商商业氛围围还不成成熟，如如何营造造本区域域的商业业氛围是是本项目目成功销销售推广广的关键键。二、项目目定位项目定位位：根据最新新中原市市场调研研结果，在在南山海海雅商圈圈内经营营手机通通讯产品品、电脑脑、数码码产品及及小家电电的专业业市场存存在市场场空白

3、，结结合项目目有利地地理位置置及项目目特点，中中原经过过慎重考考虑，建建议本项项目功能能定位调调整为：南山海雅雅百货商商圈“超级数数码商城城” 首层街铺铺功能调调整建议议：经营营品牌电电脑、品品牌通讯讯产品、品品牌数码码产品专专卖店； 二层内铺铺功能调调整建议议：经营营中档电电脑、手手机、数数码相机机、小家家电等产产品的专专业市场场；档次形象象定位结合海雅雅商圈的的特点及及项目数数码商城城的专业业定位，建建议经营营档次为为中档，整整体表现现为大众众化消费费特征。经营管理理定位建议聘请请有知名名度的，经经验丰富富的数码码商场经经营管理理公司统统筹项目目整体经经营运作作或作为为项目经经营管理理顾问

4、全全程参与与经营。三、销售售方式建建议中原通过过对项目目的市场场定位及及发展商商对资金金回笼要要求两个个方面的的综合考考虑，特特对项目目销售方方式及效效益分析析提出如如下建议议，具体体方式如如下：销售方式式街铺铺直接销销售（在在经营管管理公司司的统一一规划下下，明确确铺位经经营范围围，经营营者的经经营业态态要和项项目整体体经营业业态相吻吻合，并并且铺位位的装修修风格也也要符合合整体定定位的要要求）；二层层内铺带带租约销销售，具具体表现现为：采采用首33年年返返还100%的销销售方式式（一次次性返还还，在首首期款中中扣除，实实付首期期10%），该该3年内内由发展展商统一一招商，统统一经营营（发展

5、展商负责责二层商商场的整整体装修修和设备备配置，铺铺位的经经营规划划以产权权划分为为基本单单位，通通道与产产权划分分图重合合），从从第4年年开始，产产权交还还小业主主，小业业主可协协商收取取占用该该产权铺铺位商家家的租金金或收回回产权自自己经营营，但具具体经营营范围仍仍要服从从经营管管理公司司的整体体规划。XX数码码城功能能分布图图（仅供供参考）效益分析析A、项目目之总销销售额区域区域均价价（元/）规划面积积（建筑面面积）销售率销售额（元）首层街铺铺二楼铺位位合计。B、其中中二楼之之销售收收益：项目金额备注销售额3年返租租支出： 3年内出出租收益益(如整个个商场内内铺3年年内月平平均租金金80

6、元元/平方方米)最终销售售收入D、在整整个销售售过程中中，发展展商要承承担项目目营销推推广费、合合作公司司代理费费、商场场设备购购置费及及装修费费及相关关税费等等费用。四、营销销推广策策略（一）项项目推广广主要宣宣传卖点点陈列1、 南山海雅雅商圈升升级概念念：本项目目所处位位置是目目前南山山最繁华华、商业业氛围最最浓厚、最最有发展展前景的的地段-海雅商商圈腹心心位置，在在城市规规划中是是南山区区的主要要商业地地带。2、 数码产品品已成为为21世世纪时尚尚消费潮潮流。商商场建面面50000平米米，是目目前海雅雅商圈规规模最大大、经营营档次最最高、经经营品种种最齐全全的数码码产品商商城，也也是海雅

7、雅商圈标标志性建建筑物之之一。3、 现楼发售售，即买买既收租租概念。 （询问一层和二层的营业时间）4、 黄金街铺铺，一铺铺富三代代。海海雅商圈圈是目前前南山消消费最集集中的商商圈，随随着南山山区城市市规划逐逐步改造造和海雅雅商圈的的不断升升级，该该地段商商铺升值值空间无无限。5、 知名品牌牌商家进进驻概念念。随着着联想，三三星，索索尼等品品牌经营营商家的的进驻，将将大大提提升商城城的物业业形象，增增强中小小业主投投资本物物业的信信心。6、 返租投资资概念。 超低投入，3年年返租10%，投资者坐收无限升值空间。7、 首期租金金返还概概念。 为降低低客户的的置业门门槛，本本项目正正式发售售时，购购

8、买二层层商铺可可一次性性返还33年的返返租租金金，即商商铺总价价的300%，在在首期款款中扣除除；8、 海雅人行行天桥概概念。 直接与与海雅百百货（肯肯德基）相相连的人人行天桥桥能有效效引导人人流进而而增加XXX数码码商城的的人流量量。（二）项项目整体体营销推推广思路路推广思路路原则：A、分期期分批推推售策略略；B、前期期造势采采用报纸纸媒体、促促销活动动、举办办专题论论坛立体体轰炸策策略；针对本项项目的销销售，中中原认为为有以下下重点1.商场场规划是是制定营营销策略略的前提提商场的规规划类似似于住宅宅的户型型设计，设设计的好好坏直接接影响客客户选择择。商场场规则及及具体商商铺的划划分既要要考

9、虑销销售，也也要考虑虑经营；既要考考虑小业业主，也也要考虑虑租客及及消费者者。2.针对对商场定定位，给给予内容容和价值值意义上上的充实实，具体体而言就就是针对对“海雅百百货商圈圈”、“数码主主题专业业市场”、“小投入入、大回回报”、“3年年年返还110%”的诉求求和投资资价值的的挖掘。3.从营营销角度度来讲如如何给予予投资者者优惠，运运用多种种方式和和手法实实现将“优惠”提升为为告诉投投资者“商场很很值得投投资”。4.销售售周期要要采用快快节奏的的营销方方式，以以达到短短平快的的销售目目标。5.广告告表现以以及营销销策略、卖卖点的制制订，要要考虑海海雅百货货的影响响，要真真正产生生优势互互补的

10、效效应。中原拟对对项目的的整体推推广做出出如下考考虑：1.为树树立投资资者信心心，首先先需投资资者认同同项目所所在区域域的未来来商业前前景，因因此提升升项目区区域的商商业前景景的工作作必不可可少，所所在内部部认购开开始之前前，即需需在市场场上造势势，重点点突出政政府对南南山海雅雅百货商商圈未来来的规划划与市政政、交通通等的配配套，使使人们清清晰的知知道，项项目所在在区域将将是南山山区独一一无二的的商业中中心区。2. 在在定位上上及宣传传上保持持高姿态态，宣传传上“称王称称霸”，作为为炒做噱噱头，最最大限度度引起客客户注意意，并产产生物有有所值的的心理。3. 经经营上完完善，打打消客户户疑虑。（

11、利利用品牌牌经营管管理公司司优势作作宣传）4.在解解决如何何速销的的问题上上，中原原认为首首先将准准备工作作做完善善，不要要急于开开盘，利利用烟花花效应，不不鸣则已已，一鸣鸣惊人。5. 其其次从造造成市场场轰动与与提升售售价两方方面考虑虑，建议议在内部部认购期期及正式式开盘期期间，制制定一定定优惠办办法，吸吸引炒家家入市，促促进销售售。6.充分分利用展展示面本项目的的一大优优势是沿沿街展示示面长，因因此，在在营销推推广上，中中原建议议，最大大限度的的利用现现场临街街的展示示面，强强化地盘盘包装，吸吸引过往往人员的的目光，达达到事半半功倍的的效果。7.通过过事件营营销促进进销售深圳房地地产仅凭凭

12、广告来来引起市市场对项项目关注注的作用用已越来来越小，事事件营销销的造势势作用在在现今销销售策略略中已越越来越重重要，本本项目所所处独特特的位置置、巨大大的升值值潜力、古古典的外外型，这这一切都都为项目目提供了了引发市市场关注注的话题题，为此此，中原原充分利利用以上上资源，结结合各销销售阶段段的实际际情况，制制定相应应的造势势活动，制制造市场场热点，提提高市场场关注度度和美誉誉度，达达到促进进销售的的目的。利用海雅雅百货品品牌具体体销售建建议：说明：整整个海雅雅百货商商圈互相相连通，可可看作是是一个大大的南山山综合购购物中心心，包括括：海雅雅百货、友友谊城百百货、儿儿童世界界、创景景名店、潇潇

13、湘楼、XX数码商城6大部分，本项目作为该购物中心中的一个数码时尚专业市场（连通海雅百货），是对整个商圈业态的一种有力补充和提升。1） 从商场消消费者的的角度入入手，利利用“海雅效效应”，营造造“人潮涌涌涌的商商机”，引导导商铺买买家的认认购欲。海雅百货货（一桥桥之隔）的的品牌、信信誉，能能增强消消费者对对商场购购物环境境、商品品品质的的信心，从从而有机机会吸引引更多的的，各个个层面的的消费者者入场消消费，而而由此形形成的旺旺盛人流流则反过过来又促促进商铺铺买家对对商场前前景的良良好预期期，进而而加快认认购速度度。2） 在南山海海雅百货货商场设设立“XX数码码商城”的接待待点。主要目的的是为加加

14、强引导导公众对对海雅百百货与“XX数码码商城”紧密关关联的认认识并利利用海雅雅百货商商圈良好好经营及及规划管管理现状状，引发发客户对对“XX数码码商城”未来前前景的憧憧憬，激激起对商商铺的购购买欲。3） 对于处于于创业心心态的客客户，经经营管理理公司牵牵头还可可开设创创业班，除除了货源源优惠的的支持方方式外，还还可对创创业者进进行经营营培训，包包括最佳佳经营商商品建议议、入货货渠道建建议、经经营常识识需知、经经营技巧巧培训及及经营过过程中的的疑难解解答等经经营一条条龙顾问问服务。4） 在“XXX数码商商城”开售前前的新闻闻炒作期期间，邀邀请海雅雅百货商商圈的商商业界知知名人士士对“XX数码码商

15、城”的地段段优势、商商业前景景及经营营模式进进行新闻闻炒作，并并制作电电视广告告及宣传传短片，用用于电视视投放和和售楼处处现场循循环播放放，直接接发挥海海雅百货货商圈的的号召力力。5） 为使客户户提前感感受到特特色数码码商城的的商业气气氛，建建议提供供若干个个通讯、数数码品牌牌商品名名称，用用以在本本项目售售楼处的的布置点点缀。项目整体体销售流流程控制制中原建议议将整个个销售推推广阶段段分为以以下三个个阶段，详详见下表表：销售推广广阶段销售进度度（以可售售面积比比率算）回收资金金内部认购购期（220044.3.1-33.199）公开发售售强势期期（3.20-7.331）公开发售售后期（88.1

16、-10.1）合计各阶段销销售策略略(一)二二层内部部认购派派筹期（街街铺发售售）1. 时间：正式登记记派筹220044.3.1-220044.3.192. 销售推广广目标：H 通过地盘盘包装、户户外广告告、新闻闻缮稿炒炒作等有有目的的的前期酝酝酿工作作，使“XX数码码商城”在整个个南山范范围内为为市场所所关注，初初步树立立“XX数码码商城”的品牌牌形象。H 聚集人气气，为掀掀起公开开发售的的高潮造造势。H 检测市场场对本项项目区域域、价格格、综合合素质的的反映，以以便中原原适时调调整销售售策略。3.销售售方式：（内铺铺内部认认购权登登记+派派筹）+街铺直直接成交交（内铺）指指客户交交付一定定数

17、额的的定金（初初定10000元元），即即可获得得一个认认购筹码码号，凭凭该筹码码号在正正式发售售时可在在销售现现场换一一个顺序序号，即即可进入入正式排排序选铺铺的阶段段；放弃弃认购权权，定金金不可退退还；街铺直接接销售，计计划销售售率500%（约约占商城城整体成成交率的的20%）。4.销售售对象H 周边本地地居住及及相邻片片区的客客户H 中原网络络客户；H 看好物业业前景的的投资者者H 为地盘包包装及户户外广告告所吸引引的路过过的客户户；H 前期新闻闻炒作所所吸引的的客户。H 发展商的的关系客客户5.销售售准备H 售楼处装装修完成成（包括括内外装装修、电电脑、电电话、传传真机、饮饮水机等等）；

18、H 现场包装装包装到到位（包包括户外外广告牌牌、灯杆杆旗、楼楼体条幅幅等）；H 登记表： 楼层、面面积、用用途、可可承受单单价、可可承受总总价、装装修标准准、是否否统一经经营、是是否带租租约、管管理费、空空调费其其它要求求；6.销售售流程：此时工作作主要两两个目的的：一，累累积客户户资料，并抓住潜在客户。二，以客户提供的真实的市场反映，为后期开盘提供参考。因此流程设置：1）、 设立登记记表2）、 制定优惠惠措施，客客户填写写登记表表将获得得额外折折扣。3）、 对有意向向客户要要求填写写登记表表（售楼楼处），并并交纳110000元的登登记费。4）、 所有填写写登记表表并交110000元的客客户，

19、可可以获得得一个筹筹号，凭凭筹号可可以在开开盘之日日（三天天内），享享有获额额外优惠惠（可转转让）吸吸引炒家家入市。6.宣传传渠道 现场地盘盘包装 户外广告告 新闻缮稿稿炒作7.造势势安排此阶段内内的市场场酝酿工工作是整整体销售售工作的的关键，中中原结合合本项目目的特点点及工程程的进度度，建议议本项目目在内部部认购期期采取相相对高调调的手法法，通过过通过地地盘包装装、户外外广告、新新闻缮稿稿炒作、促促销活动动、财富富论坛等等为主要要营销手手法，创创造“核裂变变效应”，令到到本项目目成为市市场热点点话题。 1） 利用新闻闻缮稿造造势 新闻缮缮稿作为为报纸辅辅助宣传传媒体，已已越来越越被各个个楼盘

20、所所运用，如如果文章章得体，其其效果不不亚于平平面广告告，因此此在楼盘盘未公开开发售时时，新闻闻缮稿不不失为一一种较理理想的造造势办法法。 由于海海雅商圈圈未来发发展虽广广为人所所知，但但并不具具体，因因此在项项目的内内部认购购阶段，应先让市场对海雅商圈未来发展客观上的认识，才能在主观上对其商业价值认同，激发购买欲望。故此，中中原建议议本项目目新闻缮缮稿，配配合开盘盘前的登登记派筹筹工作，吸引客户及炒家注意。缮稿主题题（建议议）： 造势阶阶段主要要引起市市场对此此片区的的注意，逐逐渐熟悉悉并关注注、认同同项目，所所以主题题重点在在于项目目周边及及项目整整体，而而过多不不涉及项项目细节节。 海雅

21、商圈圈整体规规划 海雅商圈圈打造高高品质商商业中心心 海雅商圈圈蕴藏巨巨大商机机，各商商家跃跃跃欲试 海雅商圈圈首个数数码商业业专业市市场“XXX数码商商城”引起市市场关注注(二)公公开发售售期1. 时间：220044.3.20-20004.77.3112. 销售推广广目标 尽量将市市场的聚聚焦点集集中在本本项目上上，制造造市场谈谈论话题题。 促进单位位的销售售，整体体市场的的累计销销售目标标达到770%以以上。3. 销售必备备条件 前期造势势基本完完成，派派筹数量量达到预预定效果果； 广告投放放安排到到位； 本期市场场造势准准备工作作一切就就绪，可可全面展展开工作作。 电视宣传传片制作作及播

22、放放计划完完成4. 销售对象象 内部认购购期已看看过本项项目，但但暂未下下定客户户； 为电视及及平面广广告、地地盘广告告、造势势活动所所吸引并并到售楼楼处的客客户； 前期已认认购客户户之亲友友；5. 销售方式式：开盘当日日凭号优优先认购购，之后后售搂处处现场直直接认购购6. 销售渠道道 售楼处现现场包装装吸引客客户； 通过展销销会及大大型促销销活动促促成的销销售； 新闻缮稿稿、平面面广告吸吸引客户户 广东专送送广告、信信用卡月月结单广广告、户户外广告告 中原客户户网络渠渠道。 电视广告告7. 造势安排排 此阶段段的造势势是前期期造势的的承接与与延展，前前期造势势偏重于于形象塑塑造，此此阶段的的

23、造势则则是形象象与硬销销相结合合，更偏偏重于物物业卖点点的直接接宣传。初初步安排排以下几几个活动动来铺排排：1） 3.155日研讨讨会及大大型餐酒酒会作用： 通过研讨讨会，建建立“海雅商商圈特色色数码专专业市场场”的形象象，并通通过媒体体报道，为为项目在在市场的的地位披披上华丽丽外衣，提提高市场场美誉度度，是建建立市场场形象必必不可少少的一个个步骤， 通过餐酒酒会邀请请南山区区政府、国国土局、贸贸发局等等获得政政府支持持 通过餐酒酒会邀请请大中型型投资机机构，吸吸引投资资家的注注意力；2） 3.200日公开开发售仪仪式通过以上上宣传铺铺垫，并并经前期期内部认认购后，基基本探明明市场反反映，在在

24、取得预预售许可可证后，选选择合适适时机33.200日（周周六），通通过隆重重的公开开发售仪仪式，配配合凭号号优先认认购的抢抢购方式式，创造造热烈的的开盘气气氛，开开始楼盘盘的公开开发售阶阶段。邀邀请南山山区政府府、国土土局等的的领导到到场，配配合媒体体做大规规模的宣宣传炒作作工作。a. 为在现场场集聚人人气，中中原建议议配合开开盘展场场现场派派发一定定的小礼礼品，礼礼品的价价格可以以不高，但但做工要要精致。b. 凭号选楼楼，现场场送大礼礼活动开盘当日日活动程程序 楼盘盘现场排队区领领号、发发号 等待、参参观、吧吧台饮料料服务 凭号号选楼认购手续续 抽奖奖领纪念品品参加活动动或离开开4)设计计“

25、XX数码码商城”投资手手册，全全面详尽尽介绍“XX数码码商城”的经营营规划、商商业价值值、地理理位置、周周边配套套、未来来前景、投投资分析析；5)支持持“20004年欧欧洲杯足足球赛”的公益益活动通过参与与社会的的大型活活动，来来达到宣宣传品牌牌、宣传传项目的的目的。例例如通过过支持“20004年欧欧洲杯足足球赛”的公益益推广活活动，举举办论坛坛，赞助助活动，籍籍此扩大大市场的的知名度度，促进进销售。 6)利用用已进驻驻品牌进进行营业业活动炒炒作如联想、索索尼、三三星等在在“XX数码码商城”开始营营业时，配配合开展展各种促促销优惠惠活动，以以此来吸吸引人流流，汇聚聚人气。深圳中原原物业顾顾问有限限公司专案策划划项目组组20033-122-266