某商城招商策划方案 页.docx

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1、兴宁商城招商策划方案目 录一、 项目概况况二、 市场环境境分析三、 项目SWWTO分分析四、 项目定位位五、 招商策略略及管理理运营模模式六、 整合推广广策略七、 招商进度度安排八、 结束语一、 项目概况况1、地理理位置 兴宁商商城位于于桂平市市新天地地步行街街与桂南南路交汇汇处，靠靠近一农农贸，坐坐拥桂南南路、桂桂贵路、人民路路三大客客源。2、商业业氛围 新天地地步行街街是近年年兴建起起来的新新型商业业步行街街，这里里是新旧旧商业区区的结合合地带，在步行行街内聚聚集众多多的服装装专卖店店、大型型超市、药店、饮食店店、网吧吧、家电电城等业业态，开开业之初初，即吸吸引了大大批市民民的目光光。这是

2、是众多时时尚的商商品，吸吸引了众众多年轻轻人前来来购物，并且形形成了特特定的消消费群。3、商场场规模F1：115000F2：220000F3：220000F4：112000F5：116000F6：116000F7：116000F8：116000F9：4400二、 商业环境境分析1、政策策、宏观观经济环环境桂平市是是中国县县级优秀秀旅游城城市，城城区人口口20多多万，享享受着“中国东盟自自由贸易易区”、泛珠珠三角区区启动建建设以及及贵港建建设“玉贵走走廊”等的优优惠政策策，随着着国家继继续加大大西部开开放力度度，桂平平市的经经济实力力不断壮壮大，且且速度快快，城区区商业环环境有了了长足的的发展。

3、2、城市市商业环环境桂平市的的商业经经过多年年的发展展，逐步步形成了了以桂贵贵路、桂桂南路和和人民路路为核心心的商业业格局，目前仍仍以沿街街商铺经经营为主主，整个个城市商商业还处处于街区区式的经经营环境境，但近近两年来来，随着着商业地地产的发发展，桂桂平的商商业格局局有聚集集的趋势势，其中中的主力力店对商商圈的聚聚集起了了的磁石石作用，近年来来先后出出现了新新天地步步行街、桂平商商厦、宏宏辉商厦厦、桂平平商都等等较现代代的商住住楼盘，经过一一定时间间的经营营，有些些市场取取得了较较快的发发展，但但也有些些经营惨惨淡，举举步维艰艰。可以以预测，今后两两年，桂桂平市还还将出现现较多的的商业楼楼盘，

4、商商业配套套设施将将越来越越完善，将吸引引更多的的主力店店进驻，并且商商场将向向专业化化发展。3、项目目竞争环环境 近年来来，桂平平的商业业地产发发展迅速速，由于于大多数数楼盘以以商住结结合的形形式呈现现，桂平平的商业业市场也也如“雨后春春笋”般涌现现，但对对于一个个只有220多万万人口的的四级城城市来说说，呈现现出了“消化不不良”的症状状。以下下是项目目周边商商业市场场的比较较： 名称比较项目目新天地步步行街桂平商厦厦桂平商都都宏辉商厦厦占地面积积200000多约300001077亩50000多地段背靠人民民路，连连接桂南南路与桂桂贵路桂南中路路，距离离步行街街约8000M。桂南中路路桂南中

5、路路与桂平平商厦相相连。物业配套套大型停车车场、两两条规划划路、一一条百米米步行街街，有购购物手扶扶电梯。前有广场场，500米沿街街商铺停车场、中庭步步行街地下停车车场、电电梯、内内街广场场经营方式式沿街商铺铺、独立立经营一层沿街街商铺、二层小小商铺，独立经经营一层沿街街商铺、二层小小商铺，独立经经营未定业态组合合服装、超超市、药药店、精精品店、粉店、茶叶专专卖、书书店等一层服装装专卖店店、鞋店店、书店店、理发发店等一层诊所所、理发发店等，二层旅旅游产品品未定经营档次次中高中高中低未定经营环境境好较好一般一般消费群体体15330岁的的年轻人人、初高高中学生生中青年居居多还未开业业还未开业业由以

6、上上比较分分析可知知，项目目的竞争争是比较较激烈的的，四个个项目全全部集中中于桂南南路，且且都相距距不远，商家经经营压力力可想而而知。但但兴宁商商城自有有自己的的优势，它所在在的步行行街，规规模较大大，入市市早，地地理位置置优越，人口流流动大，已形成成了较为为固定的的消费群群。4、居民民消费情情况桂平市目目前还是是一个县县级旅游游城市，市区人人口仅220多万万，且居居民的月月收入普普遍低于于15000以下下，相对对来说，稳定的的消费群群体有限限，并且且居民的的购买力力较弱，在接受受调查的的居民中中月消费费支出预预算在1100元元以下的的占约四四成，11013000元的占占约一半半。近年年来桂平

7、平市经济济发展迅迅速，人人们生活活水平有有了很大大提高，但生活活仍处于于满足衣衣食住行行后的起起步阶段段，大部部分居民民的消费费相对保保守，储储蓄与小小孩的教教育生活活费用占占绝大部部分。但但大部分分年轻人人的消费费观念较较超前，且负担担轻，有有多少花花多少，不乏超超前消费费顾客。而大部部分学生生属于知知识文化化人群，他们的的消费观观念是比比较超前前的，大大部分家家长都比比较宠爱爱小孩，他们具具有相当当的消费费能力，且他们们消费带带有一定定的盲目目性，看看见什么么喜欢就就买什么么，呈现现“你有我我也要有有，我要要比你的的好！”的心理理。分析结论论：一、 城市经济济发展潜潜力大，商业市市场大有有

8、可为。二、 近年，桂桂平市的的商业经经营环境境处于由由传统商商业模式式向现代代商业模模式过渡渡时期，即由分分散经营营向聚集集、专业业化靠拢拢趋势。三、 居民消费费能力不不高，但但年轻人人的消费费观念超超前，消消费能力力较强。根据市市场调研研，新天天地步行行街的的的顾客以以1530岁岁年轻人人居多，因此项项目的目目标群体体定位以以青年人人，经营营中档、实惠、时尚商商品为宜宜。四、 项目竞争争较激烈烈，商家家经营压压力大，在同一一桂南路路上，就就有较多多经营同同类商品品的临街街商铺，项目以以联营方方式操作作是可行行的。三、 项目SWWOT分分析1、 优势l 企业优势势a) 企业决策策者具有有独特的

9、的战略眼眼光，具具有超前前的市场场意识。这将有有利于项项目各项项工作的的开展，这是招招商成功功的基础础。b) 企业拥有有雄厚的的资金做做后盾。l 项目优势势a) 区位优势势，坐拥拥桂南路路，桂贵贵路人民民路三大大客源，靠近汽汽车总站站和一农农贸，人人流量大大。b) 兴宁商城城所在的的步行街街，规模模较大，入市早早，地理理位置优优越，人人流量大大，已形形成了较较为固定定的消费费群，兴兴宁商城城是“坐享其其成！”c) 兴宁商城城开业后后将成为为步行街街的主力力店，产产生强大大磁场效效应，将将吸引更更多的消消费者前前来购物物。d) 统一招商商，统一一管理运运营，将将加大项项目成功功砝码。2、 劣势a

10、) 此为二次次招商，招商风风险加大大，再也也不能失失败，否否则要想想再次启启动的话话，会难难上加难难。b) 竞争较激激烈，商商家经营营压力大大，新天天地步行行街，以以及离此此不远的的桂平商商厦、桂桂南路有有较多经经营服饰饰类的商商铺，大大大分流流客源。（这也也是我们们建议22、3层层联营的的原因之之一）c) 项目所在在地的客客流量不不均衡，呈波浪浪起伏状状，即周周六周日日节假日日人流量量较大，平时人人流量较较少，白白天人流流量少，晚上人人流量较较多。d) 项目规模模较小，且物业业设施属属中等水水平。3、 机会l 共享机遇遇a) 桂平市人人民生活活水平及及消费能能力逐渐渐提高，商业环环境有了了较

11、快的的发展。b) 处于传统统商业模模式向现现代商业业模式转转变时期期，即由由分散经经营向聚聚集、专专业化经经营，由由城镇商商业街向向城市商商业街转转变；正正所谓：顺应大大趋势赚赚大钱，顺应小小趋势赚赚小钱。c) 越来越多多的外地地投资者者进入，带动当当地的商商业发展展。l 独享机遇遇率先先引入联联营方式式，以及及先进管管理理念念，兴宁宁商城作作为桂平平首家规规范化管管理运营营商城，在一定定的时期期内，树树立起了了“先入为为主”的优势势。4、 威胁l 直接威胁胁城区人口口较少，仅200多万，居民收收入水平平偏低，稳定的的消费群群体有限限，并且且居民的的购买力力较弱。l 间接威胁胁未来竞争争越来来

12、越多的的商业楼楼盘出现现，将加加大竞争争激烈度度。四、 项目定位位1、 市场定位位 集购购物、休休闲、娱娱乐、饮饮食、办办公等于于一体的的多功能能时尚购购物商场场。2、 经营定位位 以中低低档为主主，兼顾顾高档，以“休闲逛逛街+百百货娱乐乐”模式，商品质质优价廉廉；中、低、高高档比例例采用“五、三三、二制制”，即中中档商品品占五成成，低档档商品占占三成，高档商商品占二二成。3、 经营特色色时尚+实实惠因为我们们把商场场顾客消消费的特特征定义义为大众众与现代代的结合合，现代代只有面面向大众众才有实实际意义义，在不不脱离主主流消费费群体实实际能力力的情况况下，强强调品牌牌时尚才才有可行行性。4、

13、业态定位位F1：兴兴宁商城城数码广广场（与移移动合作作）F2：青青年时尚尚休闲基基地主营各类类中低档档时尚休休闲服装装加小型型休闲冷冷饮吧。F3：魅魅力新世世界l 运动休闲闲系列：主营男男女运动动休闲服服装；户户外运动动用品等等l 皮鞋箱包包：主营营各类中中低档皮皮革箱包包；l 针织用品品：主营营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用用品等；l 化妆用品品：主营营中低档档香水类类、口红红类、护护肤类、洁容类类、美甲甲类、美美发类等等；l 仿真饰品品：仿真真珠宝项项链等；l 风情饰品品：主营营头饰类类、服饰饰类、手手机饰品品类、假假发类、仿真首首饰、民民族风情情饰品、帽、包包、沙巾巾、花艺艺

14、、布艺艺等；l 美容美甲甲类：主主营美容容、美发发、美甲甲等。l 贴纸照：贴纸照照、自助助卡拉OOK等吸吸引年轻轻人的玩玩意。l 西餐主力力店：如如麦肯姆姆。 以上业业态布局局可以充充分发挥挥出业态态的固有有消费群群，实现现业态之之间的优优势共享享，劣势势互补，使商场场经“全面”和“错位”克服了了“楼上一一层，人人气减三三分”这个痼痼疾，吃吃、穿、用、休休闲、娱娱乐、办办公、文文化等“一站”的体验验式消费费，使人人气不再再随楼层层的高度度而下滑滑，从而而有力保保证商场场持续旺旺场。5、 目标市场场定位 青年+部分白白领是本本商场的的消费注注流。主要满足足桂平市市以周边边县镇年年轻人，初高中中学

15、生的的消费需需要，打打造成为为桂平市市年青一一族的时时尚购物物广场，桂平市市浓缩版版的“南宁裕裕丰商场场”。6、 商场形像像定位 鉴于本本项目的的市场定定位以主主流时尚尚消费群群定位，商场给给大众的的感觉要要简朴。装修过过于华丽丽一是成成本高，二是给给追求完完美的人人华而不不实的感感觉，反反而让消消费者怯怯步。但但是环境境必须清清洁、摆摆放整齐齐，有现现代气息息，外观观上要有有特色。建议对对商场大大门及外外墙重新新设计装装修。五、 招商策略略及管理理运营方方式由于前期期商场操操作不当当，造成成经营不不理想，此为二二次招商商，当慎慎之又慎慎，一着着不慎，全盘皆皆输，且且要想再再次启动动，则难难上

16、加难难；现代代大型商商业物业业管理的的精髓就就是要把把松散的的经营单单位和多多样的消消费形态态，统一一到一个个统一的的经营主主题和信信息平台台之上。多年的的商业历历史的经经验教训训表明，不能统统一运营营管理的的购物中中心，会会逐渐从从“商业管管理”蜕变成成“物业管管理”，直至至最终完完全丧失失自己的的商业核核心竞争争力。（一） 招商策略略统一招商商管理原原则：1. 维护产业业经营适适当比例例即零售、餐饮、娱乐（休闲）产业比比例为：52：18：302. 维护统一一主题形形象，统统一品牌牌形象在招商时时要注意意维护和和管理好好已确定定的经营营主题和和品牌形形象。3. 功能同业业差异，形式异异业互补

17、补4. 集中品牌牌优势特特色我们在招招商之前前，应对对桂平市市场品牌牌进行调调查，对对商家进进行排查查模底，然后进进行适合合项目的的定位和和市场没没有品牌牌引进，以南宁宁新和平平品牌众众多，可可选择性性强的优优势，集集中一批批具有市市场竞争争力的品品牌以打打造本项项目的经经营特色色。5. 经营方式式经联营和和租凭为为主，自自营互补补原则。6. 主力店优优先，特特殊客户户给予优优惠原则则。（二） 管理运营营模式经营管理理模式定定位：统统一管理理、自主主经营“统一管管理”就是商商场负责责项目整整体形象象推广、日常现现场管理理、客户户查询、突发事事件处理理和商场场活动的的组织统统筹，统统一管理理可以

18、通通过收取取合理的的管理费费用、举举办商场场促销活活动、收收取出租租活动场场地等方方式达到到收支平平衡甚至至赢利；统一管管理包括括十个“统一”：1) 统一规划划布局2) 统一宣传传促销3) 统一商场场形象4) 统一营业业人员管管理5) 统一营业业时间6) 统一收银银7) 统一物价价、质量量、计量量管理8) 统一售后后服务及及投诉接接待9) 统一物业业管理10) 统一管理理制度六、 整合推广广策略(一) 商场命名名桂桂平兴宁宁商城(二) 商场推广广主题c 与新和平平一起赚赚钱经营OO风险！c 商场主力力店（移移动数码码通讯城城、网吧吧等）强强势进驻驻！c F2青年年时尚购购物基地地打造造桂平浓浓

19、缩版的的“南宁裕裕丰商场场”c F3魅力力新世界界桂平平市年轻轻一族的的购物首首选之地地！c 兴宁商城城处于核核心商业业中心，三路客客源四面面来，不不赚都难难！(三) 招商推广广策略 现场招商商直接到南南宁和平平商场设设立现场场招商处处，利用用、条幅幅、招商商画册等等，充分分展示商商业步行行街投资资购物环环境等。 设计招商商宣传单单页（DDM）设计制作作内容详详实的招招商画册册，说透透生意机机会及生生意成本本，作为为项目的的宣传资资料。 利用我司司在新和和平的资资源，进进行品牌牌商户洽洽谈及资资料派发发。利用我司司在新和和平的资资源，在在招商前前期阶段段采取定定人定点点的方式式，拜访访品牌商商

20、家，派派发宣传传资料，进行定定向招商商。 新闻推广广及广告告招商在招商阶阶段，在在媒体上上发布招招商信息息，同时时通过新新闻推广广方式，进行一一定的媒媒体炒作作，以吸吸引更多多的商家家关注。 直销发单单给各类的的目标客客户送去去招商画画册，既既可以摸摸清商户户想法，又可以以和客户户建立良良好的关关系。 条幅楼体布置置招商信信息条幅幅，每有有一个品品牌商家家入驻就就增加一一块条幅幅。 DM广告告可以在雄雄基信息息、三联联广告做做发布招招商信息息，以吸吸引当地地投资者者。 活动推广广组织新和和平商家家考察桂桂平和桂桂平投资资者考察察南宁新新和平活活动。c 现场包装装立体推广广组合 招商部设设计：面

21、积约660平方方米，小小面积利利于积聚聚人气；招商部部内布置置形象背背景板，左右布布置喷绘绘，突出出项目综综合卖点点。 现场包装装（充分分展示兴兴宁商城城特色及及项目形形象）楼体包装装：楼体体布置形形象喷绘绘或条幅幅，突出出商城形形象及招招商、销销售信息息； 灯杆旗、路旗：主要布布置于项项目附近近街道沿沿线及步步行街内内。七、 招商进度度安排时间工作内容容12月份份第1周周 提交交招商报报告；签定合合约；12月份份第2周周确定招招商面积积及经营营品种、业态划划分等，公开招招商时间间最终确确认；楼层平平面效果果图确定定；制定招招商计划划；宣传传推广计计划；设计制制作招商商宣传册册，宣传传单页，X

22、展架架等；现场包包装方案案等初步步设想；确定、联营合合同、委委托经营营协议等等各类合合同条款款、12月份份第3周周正式按按招商计计划进行行招商，招商画画册，宣宣传单页页，X展展架等设设计制作作完成；项目现现场招商商部装修修完毕；现场代代表确定定进驻，现场招招商；进驻新新和平进进行现场场招商；发布相相关招商商广告；12月份份第4周周分头实实施招商商；主力店店、品牌牌店直招招；筹备主主力店、品牌店店现场签签约仪式式07年11月份第第1周分头实实施招商商（此后后按招商商实际情情况况制制定招商商工作计计划）八、 结束语商业地产产与住宅宅地产有有明显不不同特征征，有其其特殊性性。商业业地产涉涉及到两两种业态态（商业业与房地地产开发发），三三个过程程（开发发、投资资、经营营），四四方利益益（开发发商、投投资人、经营者者、周边边居住的的业主），而且且制约因因素是动动态的，因此操操作难度度较大，必须综综合考虑虑谨慎操操盘。此此策划案案是我司司对兴宁宁商城项项目了解解之后提提交之总总体招商商方案，随着招招商工作作的开展展，我们们会继续续对此方方案进行行调整和和完善。 在此，衷心祝祝双方合合作愉快快！项目目招商成成功！