中关村文化广场策划报告 页.docx

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1、摘 要通过我公公司对本本项目总总体规划划设计的的研究，以及对对8#楼楼方案的的研究和和分析，我们认认为本案案销售推推广的关关键在于于对本项项目所在在地域总总体的策策划和推推广。由于地理理位置的的优势，开发商商长期本本地经营营的优势势，以及及开发商商所具有有的独到到的文化化背景的的优势，使本项项目具有有了很好好的潜质质，拥有有可以设设计的空空间，完完全能够够运作成成为一个个突出的的、概念念鲜明、立意独独特的房房地产项项目。进进而通过过项目的的运营和和管理，可以使使本项目目成为中中关村文文化休闲闲的地标标性的建建筑群落落，为日日后长久久经营打打下良好好基础。同时，根根据我们们分析，本项目目由于历历

2、史和当当前的原原因，在在设计、布局、环境和和市场竞竞争等方方面存在在问题，这这些问题题会直接接影响到到项目推推广和销销售的效效果。我我公司从从实际出出发，以以客观的的角度对对存在的的问题进进行了分分析，并并提供了了相应的的解决方方案。根据分析析，我们们建议把把本地域域塑造成成为中关关村人的的精神家家园，为为中关村村地区提提供一个个休息、交流和和休闲娱娱乐的文文化区域域。在宣传推推广方面面，我们们主张以以面带点点，点面结结合的方方式进行行宣传。即通过过对本地地域总体体的宣传传，带动动本项目目（8#楼）的的宣传。我公司所所做的分分析研究究以事实实数据为为基础，在此基基础上，凭借公公司所拥拥有的资资

3、源和经经验，凭凭借对市市场的了了解和直直觉，起起草了策策划报告告。我公公司在客客户资源源、对市市场的把把握和对对营销推推广的运运作方面面有很好好的优势势。我们真诚诚希望能能够和贵贵公司携携手合作作。第一部分分 市场场调查与与分析一、 北京市写写字楼整整体市场场调查与与分析综述：通通过对北北京写字字楼市场场总体供供需对比比分析，北京写写字楼市市场的供供需均在在逐年增增加，但但从长期期的发展展看，随随着加入入WTOO进程的的逐步加加快，CCBD区区域、中中关村区区域与金金融街区区域内还还是存在在发展潜潜力。目目前写字字楼的租租售情况况在以稳稳中有降降的趋势势发展。但是我我们认为为随着中中关村地地区

4、写字字楼市场场的逐渐渐成熟，周遍商商务气氛氛的渲染染，中关关村地区区写字楼楼还会有有很大的的发展空空间，是是北京市市写字楼楼最有前前景的区区域。（一）供供应市场场调查与与分析1、写字字楼供应应量分析析从京城写写字楼市市场供给给量来看看，自119944年国家家开始对对甲级写写字楼开开发量进进行控制制以来，写字楼楼入市量量不大。19999年共共有155栋写字字楼入市市，建筑筑面积总总计约668万平平方米，比19998年年减少了了43万万平方米米； 220000年新入入市的写写字楼约约为900万平方方米，较较19999年上上涨222万平方方米，220011年共有有11栋栋甲级写写字楼入入伙，为为市场

5、新新增供应应1899.2万万平方米米，这几几乎是220000年新增增供应的的两倍。截止到到20001年底底，北京京市甲级级写字楼楼存量达达到5227万平平方米。那些现现在尽管管还不能能入伙，但是已已经开始始预租和和预售的的写字楼楼也是当前写写字楼市市场供应应量的一一部分。写字楼楼的供应应量正在在以成倍倍的速度度逐年增增加。2、写字字楼供应应区位特特征写字楼供供应板块块特征明明显，东东西供应应差异不不大。从从分布上上看，东东部写字字楼主要要集中在在中央商商务区及及其附近近地区，西部写写字楼主主要集中中在中关关村及金金融街地地区。从从供应量量上看，20001年北北京新增增甲级写写字楼的的分布在在北

6、京的的东部和和西部呈呈均衡态态势，即即东部和和西部写写字楼的的供应量量基本相相同。东东部写字字楼的新新增供应应量为991万平平方米，包括瑞瑞城中心心、京汇汇大厦、艾维克克大厦、中国人人寿大厦厦、东方方广场二二期，它它们占总总数的558%，西部写写字楼供供应量为为67万万平方米米。这说说明北京京主要的的商务区区办公环环境有了了好的改改善，投投资区域域集中化化开始向向多元化化方向发发展，这这既是城城市的进进步，又又是北京京写字楼楼市场成成熟的表表象。北京写字字楼的发发展具有有明显的的集聚性性，例如如东三环环国贸区区域、金金融街西长安安街区域域、中关关村区域域、王府府井东长安安街区域域等。这这些区域

7、域写字楼楼的集聚聚所形成成的商业业氛围无无一例外外的与该该区域的的整体经经济发展展前景有有着直接接的关联联，同时时这些商商圈的形形成又直直接带动动了本区区域其它它类型房房地产的的发展。在区域域化的发发展过程程当中，逐步产产生的对对写字楼楼的市场场需求也也是呈区区域化集集聚的，写字楼楼供应同同区域需需求的同同步发展展也随着着区域需需求的不不平衡而而出现了了较为明明显的区区域化分分布。（二）需需求市场场调查与与分析1、写字字楼需求求量分析析从总体上上看，220011年北京京写字楼楼的需求求比20000年年有明显显地下降降，这可可以从这这两年写写字楼的的吸纳量量上看出出来：220000年北京京甲级写

8、写字楼的的吸纳量量约700万平方方米，而而20001年仅仅24万万平方米米。同时时，据戴戴德梁行行的数据据反应，写字楼楼的空置置率也出出现了大大幅上扬扬-从去年年第四季季度的77.2%涨到今今年111月份的的14.3%，上涨了了将近两倍倍。当然然，造成成这种状状况的原原因是多多方面的的。首先先，20000年年蓬勃发发展的互互联网行行业今年年几乎陷陷入停顿顿，许多多网站或或是缩减减面积，或者干干脆倒闭闭；其次次，世界界经济的的放缓甚甚至衰退退导致跨跨国公司司的需求求缩水；第三，“9111”事件件进一步步加剧了了这一状状况，许许多国外外大公司司开始观观望或者者大面积积削减办办公面积积。写字字楼市场

9、场总体需需求量虽虽然有所所增加，但是实实际吸纳纳量随着着经济的的衰退而而减少，空置率率增加。2、市场场需求主主体复杂杂北京特殊殊的地理理位置决决定了这这里的物物业、尤尤其是写写字楼物物业目标标客户的的复杂性性和多样样化。由由于这里里是祖国国的首都都，无论论是从经经济的角角度，还还是从政政治的角角度来看看，北京京写字楼楼的辐射射范围都都极其广广泛，它它的辐射射范围相相对于全全国其它它城市来来说无疑疑要大出出许多，因此这这里涉及及的需求求客户从从外国驻驻华使馆馆、跨国国公司企企业、各各类办事事处、本本地的公公司企业业、ITT信息产产业、中中介机构构等等极极其广阔阔。客户户群的需需求层次次较为复复杂

10、，对对写字楼楼的功能能需求相相应的也也就存在在着较大大的差异异性，尤尤其是随随着WTTO的后后期进入入，“新经济济”的发展展表现出出强健的的势头，对写字字楼的使使用功能能也就提提出了更更多更高高的要求求，适应应这一趋趋势，对对写字楼楼的需求求定位及及产品定定位也就就愈加显显得重要要。从需求的的行业分分布上看看，证券券业与通通讯业需需求旺盛盛。证券券业应该该算是写写字楼市市场上最最大的需需求来源源，尽管管股票市市场在220011年表现现差强人人意，但但今年最最大的一一笔成交交就出现现在证券券行业，银河证证券在国国企大厦厦买了33万平方米米，其它它如广东东证券在在腾达大大厦租用用了70000平平方

11、米，大鹏证证券在鹏鹏润大厦厦租用了了50000平方方米。从从IT行行业看，尽管以以门户网网站为代代表的互互联网行行业进入入了严冬冬，但IIT行业业中的其其它部门门，如通通讯业却却对写字字楼表现现出了强强烈的需需求。如如年初中中国移动动和中国国电信整整买了金金融街CC区100万平方方米的写写字楼；国内外外通讯业业巨头安安捷伦和和中国网网通分别别吸纳了了50000多平平方米的的写字楼楼面积；红帆通通讯在中中国国际际科技会会展中心心租用了了37000平方方米；双双威视讯讯在京汇汇大厦租租了36600平平方米，北京电电信通在在惠普大大厦和京京汇大厦厦分别租租了24400和和8000平方米米等等，种种租

12、租务案例例表明，宽带行行业正如如20000年的的门户网网站一样样抢眼，国内公公司对写写字楼的的需求尤尤其强烈烈。（三）租租售状况况调查与与分析1、写字字楼的销销售情况况分析从售价上上看，今今年的售售价与去去年相比比有了一一定程度度的提高高。截止止20001年12月月,北京甲甲级写字字楼平均均售价1161000元/平方方米，与与20000年相相比上涨涨5%。售价的的上涨很很大程度度上取决决于去年年尚未完完工的写写字楼今今年由于于接近现现房而调调整了价价格，如如接近完完工的楼楼盘数码码科技大大厦和靠靠近未来来奥运村村的楼盘盘远大中中心，这这些楼盘盘对20001年年售价的的上涨起起了主要要作用。另一

13、方方面是，目前北北京写字字楼市场场的投资资回报率率约在99111之之间，与与国外房房地产市市场5左右的的回报率率相比是是非常可可观的。受高投投资回报报率的吸吸引，一一些以投投资为目目的买家家也开始始大面积积购买写写字楼（如凯旋旋大厦就就吸引了了一部分分投资型型买家），因此此写字楼楼的销售售价格是是缓慢上上升。2、写字字楼的租租赁情况况分析 北京写字字楼市场场自19999年年年底开开始反弹弹以来，楼宇租租价上涨涨，交易易活跃。行情上上升之猛猛之快，不亚于于北京的的股票市市场，甚甚至个别别楼宇已已经“封存”。尤其其是以中中关村和和东部CCBD为为核心的的商务区区域，在在全球IIT业为为主导的的高科

14、技技产业的的蓬勃发发展和中中国即将将加入WWTO利利好因素素的带动动下，这这两个区区域受益益于得天天独厚的的科技人人文环境境和传统统外商贸贸区的基基础条件件，以及及政府所所给予的的政策支支持，不不但其发发展势头头和前景景已世人人皆知，而且已已成为整整个写字字楼强劲劲复苏的的领头羊羊。虽然北京京写字楼楼市场的的整体租租金涨势势明显，但这并并不表明明整个写写字楼市市场的供供需已经经达到平平衡。目目前的写写字楼市市场仍然然处于进进一步的的调整期期，市场场的空置置率依旧旧较高，达到220%30%，要想想达到110%以以下的理理想空置置率仍需需等待时时日，依依赖于市市场需求求量的继继续加大大。目前前租金

15、涨涨势明显显的区域域主要集集中在中中关村区区域、朝朝阳区CCBD区区域、长长安街沿沿线及金金融街等等区域。而且从从长期的的发展来来看，中中关村、CBDD物业的的升值潜潜力是最最毋庸置置疑的，因为这这两个区区域经济济潜能所所蕴涵的的写字楼楼物业需需求量和和规模都都是相对对刚性的的。写字楼租租赁市场场虽然有有明显的的涨势，但是情情况并不不容乐观观，目前前全市写写字楼日日租金水水平超过过6元/天平方米米的甲级级写字楼楼有333家，日日租金水水平在55-6元元/天平方米米的甲级级写字楼楼有344家，日日租金水水平在44-5元元/天平方米米的甲级级写字楼楼有800家，日日租金水水平在33-4元元/天平方

16、米米的写字字楼有1174家家。根据据我们的的监测，今年的的租金走走势如下下图，可可以看出出今年三三季度的的平均租租金水平平有了明明显的下下降，达达到233.5$元/月月平方米米，通过过租赁价价格走势势可以看看出明年年年初的的价格水水平不容容乐观。图1北京京市甲级级写字楼楼20001年租租金价格格走势二、 中关村地地区写字字楼市场场调查与与分析根据我们们公司对对中关村村写字楼楼整体市市场的跟跟踪、调调查与分分析，我我们提供供如下结结论：n 20022年中关关村地区区写字楼楼将继续续保持高高的供应应量，总总供应量量在三十十万平方方米左右右n 有近一半半的物业业只租不不售，表表明中关关村写字字楼市场

17、场的前景景看好，发展商商惜售心心理很强强，采取取出租的的策略可可谋求更更高的投投资回报报n 写字楼租租赁市场场价位集集中在55.0-6.99元之间间，这一一区间写写字楼供供应量达达62.6万平平方米n 中关村地地区已经经供应的的写字楼楼入住率率较高，目前仍仍处于供供小于求求的状态态n 写字楼的的主要客客户为国国营、集集体和私私营电子子科技企企业及与与之相配配套的服服务性行行业，规规模以中中小型企企业居多多，国际际性大企企业少n 中关村地地区写字字楼售价价大部分分在13300001449999元/平平方米之之间，占占可售面面积的447%具体分析析如下。（一） 供应市场场调查与与分析为了准确确地为

18、本本项目定定位寻找找依据，我们对对于中关关村地区区写字楼楼市场进进行了调调查和研研究，调调查项目目和范围围见表11。表1 中中关村地地区部分分写字楼楼项目名名称及所所处区域域统计区域项 目 名 称称区域项 目 名 称称区域项 目 名 称称清华东路路北四环海淀新技技术大厦厦北四环北三环海龙大厦厦北三环西外大街街方圆大厦厦大地写字字楼航天长城城大厦理工科技技大厦北京硅谷谷电脑城城泛亚大厦厦数码大厦厦学研大厦厦知春大厦厦腾达大厦厦清华同方方科技广广场理想大厦厦中电信息息大厦海泰大厦厦太平洋国国际大厦厦北大太平平洋大厦厦希格玛中中心光大国信信大厦中成大厦厦中关村大大厦帝恒写字字楼世纪豪景景融科资讯讯银

19、网中心心双桥大厦厦蓝星大厦厦项目调查查统计数数据见表表2。表2中关关村地区区部分写写字楼项项目数据据统计区 域序 号项 目目 名名 称称总建面积积M2层 数售 价元/ MM2租 金元/天/ M2入 住 率清华东路路北四环环1北京硅谷谷电脑城城4.2万万16层不售4.595%2学研大厦厦2.3万万A座100层不售699.55%B座122层3海泰大厦厦9.9万万23层750004.1100%4海淀新技技术大厦厦5.7万万15层不售4.785%5北大太平平洋大厦厦4.2万万24层不售5.599%6清华同方方11万26层1318806.360%7大地写字字楼4.5万万18层不售5.010%合 计计41

20、.88万北三环北四环环1海龙大厦厦7.3万万18层147000590%2泛亚大厦厦2.7万万20层1535555.795%3希格玛中中心9.1万万7层不售8100%4中关村大大厦3.8万万23层200000690%5太平洋国国际大厦厦6万20层160000未定90%6航天长城城大厦4万15层不售6.8100%7知春大厦厦3万15层1245505100%8中成大厦厦1.9万万16层不售4.299.99%9光大国信信大厦1.4万万6层不售6.595%10理想大厦厦2.6万万20层不售5.03399%11帝恒写字字楼4.4万万17层138000未定30%12融科资讯讯4.9万万12层24900063

21、0%13世纪豪景景2.5万万18层130000未定60%14银网中心心5.3万万17层143000未定10%15蓝星大厦厦2.3万万11层160000未定10%16双桥大厦厦5.6万万20层未定未定0合 计计66.88万北三环西外大大街1中电信息息大厦4.3万万20层1300006100%2理工科技技大厦6万23层不售598%3方圆大厦厦2.8万万29层不售5.595%4数码大厦厦6.8万万32层206667只售80%5腾达大厦厦8.8万万38层不售525%合 计计28.77万总 计137.3万1、区域域总体特特征分析析（1）商商业特征征分析京城西北北部属于于高科技技产业集集中的区区域之一一，

22、众多多高技术术公司云云集于此此，公司司的规模模多样：从几个个人的私私人小公公司到几几百人的的跨国企企业应有有尽有，因而各各种档次次的物业业均有很很大需求求。（2）人人文特征征分析西北部是是各大高高校集中中地，因因而诞生生了许多多以高校校为依托托的高新新科技企企业，人人口平均均年龄也也较年轻轻。此地地区总体体风格为为前卫和和休闲，不片面面追求高高档豪华华，因而而虽然写写字楼入入住爆满满，但平平均租金金水平与与国贸地地区仍相相差一个个档次。2、从供供应时间间来看根据我们们对中关关村的房房地产供供应量的的统计，在19998年年中关村村地区写写字楼市市场供应应量曾一一度扩大大（达到到25万万），后后萎

23、缩。在20001年年又保持持了较高高的供应应量（达达到311万），并且随随着政府府加速建建设中关关村西区区，西区区第一个个项目蓝蓝星大厦厦已经入入市，未未来几年年中关村村西区将将陆续有有新项目目入市。20002年将将有311.1万万平方米米供应市市场。见见图2。图2 中中关村地地区写字字楼项目目供应量量与时间间关系示示意图3、从供供应价位位来看由表2可可以看出出，中关关村地区区写字楼楼租赁市市场价位位明显集集中在55.0-6.99元之间间。在已已经标明明租价的的93.4万平平方米写写字楼中中，5.0-66.9元元/天平方米米区间写写字楼供供应量面面积达662.66万平方方米，占占总量的的67%

24、。其他他几个价价格区间间供应量量相对较较少，77.0元元/天平方米米以上高高价位的的只占110%。图3 中中关村写写字楼租租金分布布比例在售价方方面，在在已售和和在售的的74.2万平平方米写写字楼中中，售价价在1330000-1449999元/平平方米的的写字楼楼约355万平方方米，占占总体的的47%，是中中关村写写字楼的的绝对主主力售价价。1330000以下和和150000-160000元元/平方方米之间间的写字字楼大致致相等，160000到到200000元元/平方方米这一一售价为为一缺口口，目前前尚没有有写字楼楼涉足，200000元元/平方方米以上上的写字字楼又占占了211%。从从这个情情

25、况也可可以看出出，中关关村地区区的写字字楼有两两极分化化现象。表3中关关村写字字楼售价价和总建建筑面积积表售 价（元/平平方米）总建筑面面积（万平方方米）130000以下下12.99130000-114999934.88150000-116000011160001-11999990200000以上上15.55合计74.22图4 中中关村写写字楼售售价分布布比例（二）需需求市场场调查与与分析为了给本本项目的的客户群群定位提提供依据据，我们们对一些些竞争性性写字楼楼做了具具体细致致的客户户情况调调查，具具体见表表4。表4中关关村写字字楼主要要客户群群名 称主 要 客 户户 群群主 要 客 户户 群

26、 类 型型数码大厦厦LG公司司、Mootorrolaa公司通讯、电电子科技技太平洋国国际大厦厦网通公司司、中科科集团网络、电电子科技技金色谷大大厦农业银行行金融北京硅谷谷电脑城城奥美电子子电子、科科技、网网络学研大厦厦康孚环境境电子科技技、人环环海淀新技技术大厦厦北京埃斯斯港科技技有限责责任公司司电子科技技北大太平平洋大厦厦北大青鸟鸟集团、北大纵纵横集团团、硅谷谷动力电子科技技海龙大厦厦上海浦发发银行、韩国商商会、彩彩虹科技技、联想想集团金融、电电子科技技泛亚大厦厦中国民生生银行、中国人人保信托托投资公公司、北北京创格格科技集集团、郁郁金香电电脑、大大众电脑脑、北京京创格科科技集团团金融、电电

27、脑、电电子科技技希格玛微软电子科技技中关村大大厦网通、松松下网络、电电子科技技融科资讯讯联想电子科技技由上表可可以看出出，目前前，中关关村附近近写字楼楼的主要要客户为为电子科科技企业业和与之之相配套套的服务务性产业业。客户户规模以以中小型型企业居居多，国国际性的的大型企企业较少少。由于于电子信信息产业业的自身身特点，既有处处于创业业阶段的的小公司司，也有有发展到到一定规规模的大大型企业业，因此此客户对对写字楼楼价格和和面积的的需求呈呈现出多多元化。（三）租租售状况况调查与与分析1、 租售对比比状况调调查与分分析从我们的的调查统统计数据据可以看看出，中中关村已已经投入入使用的的写字楼楼基本上上保

28、持了了90%以上的的租售率率。在建建的项目目的租售售率各不不相同。其中只租租不售的的物业占占到477%，这这部分写写字楼项项目入市市时间早早，目前前剩余可可租面积积不多。这个情情况表明明发展商商对中关关村地区区写字楼楼市场的的前景基基本看好好，惜售售心理很很强，采采取出租租的策略略可谋求求更高的的投资回回报。其其他开盘盘的写字字楼采取取出售或或租售兼兼营的方方式，求求短线效效益，希希望资金金快速回回笼。写写字楼租租售的比比例见图图5。图5 中中关村写写字楼租租售比例例分布2、 物业管理理费调查查与分析析通过我们们对中关关村各个个写字楼楼物业管管理费的的调查，结果显显示大部部分写字字楼的物物业管

29、理理费包含含在租金金报价中中，且物物管费随随租金的的提高呈呈明显上上升趋势势。详细细结果见见表5。表5中关关村写字字楼租金金和物业业管理费费调查表表租金价格区间序号项目名称总建面积积平方米出租报价价元/天/M2物管费元/天/ M22楼层差价价元/天/ M22 朝 向差 价元/天/ M22出租价格格+物管费费元/天/M25元以下1北京硅谷谷电脑城城4.2万万4.5含在租金金中无无4.52中成大 厦1.9万万4.2含在租金金中无无4.23海淀新技术大大厦5.7万万4.7含在租金金中无15.74理想大厦2.6万万4.50.533无无4.5335海泰大厦9.9万万4.50.277含在租金中无无4.55

30、-5.9元元1知春大厦3万50.433含在租金中无无52北大太平洋大大厦4.2万万5.5含在租金金中总差价00.6665.53泛亚大厦2.7万万5.70.833含在租金中无无5.74帝恒写字楼4.4万万未定0.8无无未定5方圆大厦2.8万万5.50.711无无6.2116腾达大厦8.8万万51元含在在租金中0.1440.55557理工科技大厦6万51无无68海龙大厦7.3万万50.788无无5.7889世纪豪景2.5万万未定0.8无无未定6-6.9元元1学研大厦2.3万万6含在租金金中无无62中电信息大厦4.3万万6含在租金金中无无63光大国信大厦1.4万万6.5含在租金金中无无6.54航天长

31、城大厦4万6.81元含在在租金中无无6.85中关村大大厦3.8万万60.833含在租金中无无66融科资讯4.9万万60.8含含在租金金中无无67元以上上1希格玛中中心9.1万万80.833含在租租金中无无83、 楼层和朝朝向差价价调查与与分析调查结果果显示出出大部分分写字楼楼没有楼楼层和朝朝向的差差价，其其中仅33个写字字楼有所所考虑，而北大大太平洋洋大厦总总差价在在0.667元/天/平平米，差差价占租租金总额额的111.1%；海淀淀新技术术大厦没没有楼层层差价，由于平平面的特特殊性，同层内内环和外外环相差差1元/天/平平米，占占租金的的15.9%；腾达大大厦朝向向差价可可达0.55元元/天/

32、平米，楼层租租金随高高度增加加而增加加，相临临楼层差差价0.07元元/天/平米，最大价价差达11.5元元/天/平米，占租金金23.8%。4、车位位状况调调查对于写字字楼来说说，停车车位是一一个项目目档次与与环境重重要的衡衡量标准准，在中中关村这这个寸土土寸金的的地段，选择地地下车位位是一个个比较合合理的方方式。从从表6可可以看出出，各个个写字楼楼主要以以地下车车位为主主，占全全部停车车位的881%。表6中关关村写字字楼车位位数量调调查入住时间间名 称总建筑面面积（平平方米）车位总计计（个）地上地下车位数/千平米米（个）数量(个个)比例数量个比例19966航天长城城大厦4万50无无50100%1

33、.3泛亚大厦厦270000805062.55%3037.55%3平均2.15519977光大国信信大厦1427726060100%无无4.2知春大厦厦30000025010040%15060%8.3平均6.25519988中成大厦厦1.9万万无无无无无0希格玛中中心9100003030100%无无0.333理工科技技大厦6万1803017%15083%3学研大厦厦2.255万116无无116100%5.2海淀新技技术大厦厦57144030010033%20067%5.3平均2.766619999中电信息息大厦4300001635534%10866%3.8海龙大厦厦7.3万万360无无36010

34、0%4.9北京硅谷谷电脑城城42000030020067%10033%7.1方圆大厦厦275445270无无270100%9.8平均6.420000海泰大厦厦9871162303013%20087%2.3北大太平平洋大厦厦416000150无无150100%3.6中关村大大厦3800001702012%15088%4.5理想大厦厦2.6万万3103010%28090%11.99平均5.577520011腾达大厦厦883223.66600未定未定600100%6.8太平洋国国际大厦厦6万600无无600100%10数码大厦厦6.8万万1200035029%85071%17.66平均11.447从

35、下图可可以看出出，随着着中关村村经济的的发展，地下车车位的比比例越来来越大。另外从从表6也也可以看看出，为为了适应应这种高高速增长长的业务务量，每每千米的的平均车车位基本本呈逐年年上涨的的趋势，20001年写写字楼基基本能保保证每百百平米一一个车位位。图6 中中关村写写字楼地地下车位位比例图图三、本项项目竞争争性市场场调查与与分析在我们此此次的调调查中，我们还还对项目目地区周周边的综综合商业业及电子子商铺进进行了调调查，以以了解和和本项目目类似的的或具有有竞争性性的物业业情况。经过对调调查结果果的分析析，我们们得出如如下结论论：n 本地域附附近缺少少大型综综合商业业n 以电子市市场为依依托的底

36、底商物业业出租率率较高n 电子市场场以摊位位为主，展示间间为辅；标准摊摊位价格格从20000元元/月到到40000元/月价格格不等n 在低层的的展示间间比较受受欢迎，楼层较较高的展展示间出出租率一一般。同时，我我们也对对本地域域的商业业情况进进行了初初步的调调查。我我们的调调查结果果显示：n 本地域商商业氛围围浓厚n 客流人员员以高校校学生为为主n 经营图书书、数码码电子产产品的商商店客流流最多，经营服服装的商商店客流流少n 计算机类类图书、外语类类图书销销量好以下是具具体的分分析。（一）供供应市场场调查与与分析依照发展展商的要要求及我我们对本本项目的的定位，我们对对双安商商场、当当代商城城和

37、城乡乡仓储超超市进行行了初步步的调查查。调查查数据见见附表11。这三三个商场场分别开开业于119944年、119955年和119977年，其其分布见见图，装装修档次次和商业业构成见见下表。表7 商商场商业业构成 名称项目内容容海 淀 城 乡乡 贸 易 中 心心当 代 商 城双 安 商 场场各层商品品类型1层食品品2层食品品3层日用用洗涤百百货4层服装装、鞋帽帽、家电电B1层食食品、超超市1层珠宝宝、化妆妆品2层运动动系列3层男装装4层女装装5层日用用百货6层食品品1层珠宝宝、化妆妆品超市市2层男装装3层女装装4层时尚尚男女装装、鞋5层体育育用品日日用百货货内 部 装 修修中档装修修高档装修修高

38、档装修修我们还对对中发电电子市场场、海龙龙大厦、中海电电子市场场、太平平洋电脑脑市场和和硅谷电电脑城进进行了调调查，具具体调查查结果见见附表22。从调查结结果可以以知道，除了中中海电子子市场（该市场场为1层层临时建建筑，面面积约330000平方米米），其其他的规规模均在在1.33万平方方米以上上。商场均将将楼面分分成摊位位和展示示间两种种方式进进行出租租。摊位位的出租租价格从从20000元/月到440000元/月月不等，付款多多位半年年付和年年付。展示间以以平方米米的价格格进行租租赁，价价格在55元/天天平方米米。在我们的的调查中中发现，租赁摊摊位的多多为小型型公司或或个人，从事电电子元器器件

39、、计计算机配配件、外外设、耗耗材等销销售，各各个商场场的摊位位出租率率基本上上保持1100%。对展示间间的调查查中，太太平洋市市场一层层展示间间出租率率90%以上，主要从从事计算算机、显显示器、数码电电子产品品等销售售，客户户有国内内知名的的大型电电子企业业，也包包括SOONY、三星等等国外知知名企业业。硅谷谷电脑城城和中发发电子市市场的展展示间位位于4-5层，客户多多为小型型贸易企企业、计计算机公公司、网网络公司司、维修修商等，租赁情情况一般般，硅谷谷电脑城城5层展展示间的的空置率率接近330%。（二）需需求市场场调查与与分析在对本区区域的客客流调查查中我们们发现，本区域域客流构构成主要要为

40、附近近各大院院校的学学生，其其余为带带孩子的的家长和和长城电电脑学校校的学员员，700%的人人群在225岁以以下。对本地的的商业的的调查显显示，客客流主要要集中于于图书、电子、数码产产品等商商店。客客流人数数分值见见下表。其中海海淀图书书城的进进入客流流人数在在1200人次/5分钟钟（调查查时间220022年1月月19日日下午22点）表8 商商店客流流分值表表（5分分人多，1分人人少）商店客流分值值工业出版版社书店店5海淀图书书城4新华书店店3外文书店店3籍海楼书书店2随身听、MP335音像店4体育用品品商店2服装店1在对书店店的调查查中，购购买计算算机类图图书的人人最多，其次是是外语类类图书

41、和和文学类类图书。对大地花花园酒店店和鑫鼎鼎宾馆的的调查结结果如下下表所示示。表9 宾宾馆调查查表名 称标准间面面积（M2）出租价格格（元/年年）入住率客户鑫鼎宾馆馆286万105.8万万大地花园园酒店287.2万万70%电脑公司司这个调查查说明本本地域对对中关村村的客户户还是有有相当大大的吸引引力。调查还显显示，有有一部分分客户租租用了位位于本地地域的仓仓储面积积。第二部分分 项目目分析本次策划划的项目目为中关关村文化化发展股股份有限限公司开开发的中中关村文文化广场场中的文文化交流流中心大大厦（88#楼）。该大厦位位于规划划区域的的东北角角，占地地面积约约1公顷顷，总建建筑面积积约8万万平方米米，规划划为塔楼楼，地下下3层，地上118-220层，标准层层面积440000-50000平平方米。目前建筑筑设计尚尚未完成成，结构构及内外外装修标标准未定定。一、 SWOTT分析（一）项项目优势势分析通过对本本项目的的分析，我们认认为本项项目具有有以下优优势：1、价格格有优势势；2、发展展商具有有的文化化特质给给项目以以独特定定位；3、周边边商业氛氛围浓；