安徽合肥市房地产分析报告xzt.docx

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1、目录一、合合肥市房房地产发发展现状状11、房地地产市场场迅猛发发展2、合合肥市房房价一路路走高3、商商品房总总体上供供小于求求44、合肥肥各区域域房价现现状5、规规模化开开发主导导市场6、卖卖方市场场渐变买买方市场场 7、五五大因素素推动房房价上涨涨88、加大大二手房房监管力力度确保保房价稳稳定增长长二、合合肥潜力力购房消消费者特特征分析析11、购房房需求更更旺，购购房群体体更年轻轻。2、不不同年龄龄消费者者购房意意向分布布33、家庭庭年收入入万万元元群体是是市场需需求主体体44、不同同收入消消费者购购房意向向分布5、中中高学历历群体成成为购房房主力三、合合肥土地地市场发发展四、直直面2000

2、5合合肥房地地产市场场11、加强强对土地地资产的的集中统统一管理理，严控控供地计计划指标标，实现现对房地地产市场场的宏观观调控。2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程6、以房地产经济为先导，促进多产业并进7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率8、信贷:政策调整引导理智消费9、未来合肥楼盘的发展趋势安徽合肥市房地产市场分析报告随着着国家扩扩大内需需政策的的实施，房房改政策策逐步到到位， 尽管 近些年年

3、 受国国家宏观观调控政政策的影影响，但但 合肥肥市房地地产业发发展势头头依然迅迅猛， 特别是是 20004 年合肥肥市房地地产开发发投资及及整体规规模仍然然保持较较快的发发展态势势， 正正逐渐成成为二线线城市中中新的投投资热点点。 一、合合肥市房房地产发发展现状状 1 、房地地产市场场迅猛发发展 据统统计， 20004 年年该市共共完成房房地产开开发投资资 1333.223 亿亿元，其其中住宅宅投资额额 1004.662 亿亿元，同同比分别别增长了了 399.866 和和 500.511 ；施工面面积 114144.977 万平平方米，其其中住宅宅 11106.59 万平方方米，同同比分别别增

4、长了了 322.033 和和 333.344 ；新开工工面积 7100.955 万平平方米，其其中住宅宅 5555.775 万万平方米米，同比比分别增增长了 19.02 和 18.28 ；竣竣工面积积 5666.339 万万平方米米，其中中住宅 4644.999 万平平方米，同同比分别别增长了了 533.333 和和 599.255 ； 20005年年1-22月 在在城镇以以上投资资额中房房地产完完成投资资 199.244亿元，增增长455.9%。 20044年合肥肥基础数数据统计计表 房地产开开发投资资 133.23 亿元 施工面积积 14144.977 万平平方米 其中住宅宅投资额额 10

5、4.62 亿元 其中住宅宅面积 11066.599 万平平方米 其中新开开工面积积 710.95 万平方方米 竣工面积积 566.39 万平方方米 其中住宅宅面积 555.75 万平方方米 其中住宅宅面积 464.99 万平方方米 与220033年同期期相比，投投资额、施施工面积积、交易易面积、成成交额的的上升趋趋势十分分明显。而而开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积略略有上升升。这些些数据与与预测的的需求量量有一定定的差距距，说明明中央宏宏观调控控措施的的实施，对对房地产产投资膨膨胀势头头已得到到有效遏遏制，合合肥市住住宅建设设与房地地产开发发市场继继续持续续快速健健康发展展的良好好态势。

6、与此此同时，合合肥市的的商品住住房销售售状况一一直呈稳稳中有升升、一路路走高的的趋势。尤尤其是近近 7年年，合肥肥市房地地产市场场形势更更加看好好。从商商品房销销售看，119999年市区区办理合合同登记记备案665.997万平平方米，销销售金额额9.88亿元。220000年已达达到1441.77万平方方米、销销售金额额21亿亿元。而而刚刚结结束的220044年，合合肥市 商品房房销售面面积 3371.37 万平方方米，其其中住宅宅销售面面积 3315.85 万平方方米，同同比分别别增长了了 300.766 和和 299.744 ；商品房房销售额额 933.644 亿元元，其中中住宅销销售额 7

7、1.62 亿元，同同比分别别增长了了 377.599 和和 300.711 。另另据资料料显示，在在 20004 年合肥肥市商品品房销售售中，个个人购房房率达 98 以上上，目前前该市城城市居民民人均住住房建筑筑面积达达 244.6 平方米米，住房房成套率率达 991 。 随随着各大大楼盘在在省城遍遍地开花花，全市市商品房房需求量量也成倍倍增长：建筑面面积平方方米住宅宅保持良良好销售售势头，尤尤以平平方米的的商品住住宅销量量占主流流；同时时，建筑筑面积平方米米大套型型住房销销量大幅幅上升。 2 、合肥肥市房价价一路走走高 目前前合肥市市商品住住房预售售均价（不不含三县县）为 27222元/平方

8、米米。而据据同一部部门的信信息，220044年6月月份，合合肥商品品住房预预售均价价仅为每每平方米米24550元左左右。从从数字来来看，虽虽然目前前合肥住住房均价价低于全全国平均均价约1100元元，但由由于房价价上涨速速度较快快，居民民感到难难以承受受。这一一上涨势势头在220044年8月月份以后后开始趋趋于平缓缓。据悉悉，20005年年新建楼楼盘中房房价在440000元/平平方米以以上的约约占122%； 30000-440000元/平平方米的的约占552%； 20000元元/平方方米左右右的占88%。从从售价上上看， 20000-330000元/平平方米的的住宅销销量逐步步扩大，330000

9、-35500元元的也有有大幅增增长，单单套万元的的住宅销销售增长长迅速，占占总销量量的近。由由于居民民收入的的提高、住住房购买买方式的的多样化化及人们们消费观观念的成成熟，购购房者已已不仅只只看房屋屋本身，而而更注重重整个小小区环境境及附属属设施、交交通因素素；此外外，伴随随房地产产投资的的进一步步升温，住住宅投资资已成为为居民投投资置业业的新趋趋向。 与此此同时，一一个明显显的现象象已引起起政府的的关注，即即近年来来房价上上涨较快快： 220022年省城城新建商商品房的的均价118566元平平方米，220033年增至至21448元平方米米，到220044年又猛猛增到227911元多，至至20

10、004年底底，一些些热点地地段的住住房售价价已达到到近40000元元平方方米。 就在 20005 年年第一季季度，合合肥的商商品房均均价又上上涨了 1000 元左左右。 年均增增长 227的的售价与与省城居居民可支支配收入入上涨率率9%相相比，导导致大多多数市民民对房价价涨幅难难以接受受。 此外外，引起起政府不不安的另另一个关关键问题题是，虽虽然房市市热力四四射，但但适合大大多数居居民消费费的中低低价位楼楼盘稀缺缺， 880平方方米以下下套型的的楼盘更更是少之之又少，全全年还不不到100万平方方米，与与总销量量存在巨巨大差距距。业内内人士担担忧，虽虽然二手手房的供供给会缓缓解部分分中低收收入者

11、的的住宅需需求，但但此举不不能从根根本上解解决问题题。而对对于由此此萌发出出来的炒炒房现象象，除了了导致房房价上涨涨外，也也会对整整个房市市产生不不利影响响。好在在政府已已注意到到这种倾倾向，正正采取多多种措施施予以遏遏制。 3、商品品房总体体上供小小于求 据合合肥市房房产局相相关人士士介绍，220044年，合合肥房价价上涨的的因素很很多，诸诸如土地地招牌制制度的实实施、拆拆迁成本本增加，住住宅小区区总体建建设品质质的提升升、投资资成本的的增加等等，都影影响了房房价的上上扬。同同时，购购买力的的增加和和市场供供求量不不符，也也导致了了房价上上涨，而而目前合合肥市的的商品房房总体上上呈现供供小于

12、求求的局面面。 需求求快速增增长主要要是因为为合肥城城市化进进程的加加快，据据统计当当发展中中国家人人均GDDP达110000美元，城城镇化率率达300%时，城城镇化将将进入快快速发展展期。目目前中国国的城市市化已处处于快速速发展阶阶段。人人均建设设用地1115平平方米，城城镇化水水平达660%。合合肥市目目前的城城市人口口约1880万，城城市用地地约1770平方方公里，城城镇化水水平在445%左左右。 数字字的差距距意味着着在近66年内，城城市将扩扩大一倍倍，人口口要增加加一倍。近近两年，合合肥市人人口增量量将以每每年200万人口口的速度度增加，这这些人群群形成了了庞大的的住房需需求。按按照

13、人均均建筑面面积355平方米米计算，每每年需建建新住宅宅700000套套，近7700万万平方米米。按国国家20010年年户均一一套、人人均一室室、平均均每户1120平平方米的的住宅建建设目标标，合肥肥市3000万人人口以城城市每个个家庭33.2人人计算，人人均需增增加近110平方方米，预预测需330000万平方方米的住住宅建设设，才能能满足合合肥市居居民的住住房实际际需求。 4、合合肥各区区域房价价现状 目前前合肥房房价受地地段和区区域因素素的影响响依然比比较明显显，与市市中心直直线距离离较近的的一、二二环之间间的房价价偏高，从从区域上上看，东东南板块块、西区区板块、新新站板块块因为相相对成熟

14、熟，房价价相对较较高。大大部分在在售楼盘盘的均价价集中在在每平方方米元元元元之间，当当然也不不乏类似似绿城 桂桂花园、木木百景湾湾、联邦邦家园等等均价在在每平方方米元元以上高高档次楼楼盘，均均价在每每平方米米元以以下大多多集中在在东区和和南区位位置相对对偏远的的区域。这这样的价价格水平平相对于于北京、杭杭州、上上海等发发达城市市是非常常低的，但但如果从从合肥在在全国的的城市地地位以及及合肥市市目前市市民收入入水平来来看，应应当说房房价上涨涨的幅度度与居民民收入增增长还是是有一定定的脱节节。如果果按照房房价与收收入比例例来衡量量房价高高低，合合肥房价价与收入入比大约约在之间间，与国国际惯例例的房

15、价价与收入入比，房房价涨幅幅偏高。 随着着融入长长三角经经济圈和和千亿元元规划的的实施，合合肥作为为江淮中中心经济济大城市市的地位位日益突突出，无无论是经经济规模模、城市市竞争力力还是城城市建设设，都已已大踏步步地迈上上新的历历史台阶阶，房地地产开发发也随之之进入质质变时代代。 5、规模模化开发发主导市市场经过过近几年年的快速速发展，合合肥房地地产开发发的中小小楼盘已已经提升升到相当当的水平平。20004年年以来，以以房地产产新军和和外来开开发商为为主的众众多新盘盘不断抢抢滩，超超百万平平方米的的大盘频频现合肥肥，200多个220万平平方米以以上的、附附有全新新规划理理念的楼楼盘也将将于200

16、05年年陆续亮亮相。业业内人士士认为，大大盘的不不断涌现现标志着着规模化化开发时时代应势势而生。 尽管管上世纪纪90年年代合肥肥也曾出出现了琥琥珀山庄庄、西园园新村等等少数大大盘，但但整个市市场尚无无法与近近几年呈呈现出的的规模化化开发蓬蓬勃发展展之势相相比。220011年，330万平平方米的的栢景湾湾推出，拉拉开了规规模化开开发的序序幕；占占地4990亩的的新华学学府花园园和占地地6000亩的颐颐和花园园先后于于20002年和和20003年上上市，更更是延续续了本土土开发商商的规模模化开发发进程。尤尤其是占占地4880亩的的绿城桂桂花园及及建筑面面积700万平方方米的国国际花都都、377万平

17、方方米的金金色池塘塘等由外外地知名名房地产产企业开开发的项项目，把把先景观观后建房房的理念念带到合合肥，使使规模化化开发的的优势体体现得淋淋漓尽致致。随着着建筑面面积1330万平平方米的的金水湾湾、233万平方方米的滨滨水城、330万平平方米的的西湖花花园、440万平平方米的的静安新新城、占占地面积积10000亩的的奥林匹匹克花园园、6000亩的的翡翠花花园等楼楼盘于明明年的全全新上市市，可以以预测合合肥楼市市的未来来无疑是是大盘的的天下，并并将在开开发产品品品质和和营销推推广方式式等多方方面有较较大飞跃跃。 6、卖方方市场渐渐变买方方市场在220044年国庆庆节期间间举办的的合肥房房展会上上

18、，上海海绿地、浙浙江绿城城、深圳圳建设控控股、奥奥园集团团、华彦彦地产等等发达地地区的知知名开发发企业和和专业顾顾问机构构纵横驰驰骋、人人气沸腾腾，显示示出良好好的市场场操作能能力。外外来开发发企业的的大量涌涌入对合合肥房地地产市场场产生了了较大影影响，不不仅为自自身发展展创造了了机遇，也也提升了了合肥房房地产的的开发水水平和营营销理念念，推动动了合肥肥的城市市建设：大大提提高了合合肥楼盘盘的品质质和销售售速度，带带动二手手房市场场快速发发展，加加快合肥肥房地产产市场的的市场化化进程，更更新合肥肥本地消消费者的的投资置置业观念念，促使使合肥房房地产市市场重新新洗牌，部部分开发发水平低低的企业业

19、逐步退退出市场场。不难难看出，引引入专业业化、职职业化、细细分化、周周期性的的市场概概念，注注重团队队精神、游游戏规则则、战略略思维和和资本意意识等先先进理念念，并借借鉴发达达城市已已经运作作成熟的的经营管管理、营营销手段段，对合合肥房地地产市场场发展十十分重要要。 对于于外来企企业的介介入，是是有人欢欢喜有人人忧：喜喜的是消消费者可可以住上上性价比比较高的的优秀品品质的房房子，忧忧的是旧旧观念的的改变在在不断破破坏着一一些开发发商的 “ 卖卖方 ” 梦想。但但随着市市场的发发展，客客户对房房地产产产品、法法律和政政策等相相关内容容的了解解和把握握越来越越深入，消消费者、开开发商、监监管部门门

20、在市场场的博弈弈中携手手成长和和成熟起起来，合合肥房地地产市场场将由卖卖方市场场转为买买方市场场。 7、五五大因素素推动房房价上涨涨 其一一是住房房需求量量仍然很很大。近近几年，合合肥市的的城镇化化水平大大幅度提提高，城城市规模模和城市市人口增增长很快快。 220022 年以以前，合合肥市城城区面积积为 1130 平方公公里，人人口为 1377 95 万。但但 20002 年行政政区划调调整后，根根据合肥肥市千亿亿元规划划，到 20110 年年城区面面积将增增加到 2800 平方方公里，人人口将增增加到 3000 万。庞庞大的需需求量决决定了房房屋在一一定时期期内仍供供小于求求。与此此同时，市

21、市民购买买力大大大提高，消消费观念念也趋于于成熟。 其二二是 220044 年前前三季度度合肥市市房地产产开发企企业土地地购置费费完成 21.5 亿亿元，同同比增长长 477.2% ，土土地购置置面积为为 3661.44 万平平方米，同同比增长长 4.8% ；完成成土地开开发面积积为 1111.2 万万平方米米，同比比下降 26.7% ；可以以看出，房房地产开开发的前前期费用用加大，开开发成本本增加。拍拍卖土地地价格的的居高不不下，以以及房地地产开发发商无法法轻松地地将土地地上升的的成本传传导到产产品中去去，将是是 20005 年的一一个市场场特征之之一。有有关土地地供应的的政策会会越来越越规

22、范，加加上 220055 年开开发的土土地绝大大部分已已是“招招、挂、拍拍”手段段取得的的，地价价节节攀攀升，由由原来的的几万元元一亩增增长到现现在的几几十万，甚甚至 1100 多万元元。小区区的建筑筑成本会会因此相相应提高高。其次次，拆迁迁成本必必然增加加，建材材成本价价格的上上涨、住住宅结构构的调整整和品质质的提高高，更让让开发商商的成本本居高不不下，进进一步拉拉动房价价上涨。 此外外，炒房房现象也也是促成成房价上上涨的另另一个重重要因素素。 为了了平抑市市场暴涨涨商品房房房价，合合肥市政政府划拨拨土地新新建 550 万万平方米米“平价价房”投投放市场场，政府府对房价价暴涨已已经给出出了一

23、个个明确的的用市场场手段干干预的信信号。随随着“平平价房”以以及相关关宏观调调控政策策的逐步步落实， 20005 年年房价涨涨势将明明显趋缓缓，预计计全年房房价走势势仍然是是上半年年缓涨、下下半年在在高位盘盘整。如如果没有有特别重重大意外外事情发发生，预预计合肥肥明年房房价整体体涨幅在在 100% 左左右，与与 20004 年的暴暴涨幅度度相比较较减缓 50% 。但但是多层层、小高高层、高高层、花花园洋房房、别墅墅等各建建筑类别别版块以以及区域域间涨幅幅会有较较大差异异。 其三三是合肥肥房地产产市场供供求关系系尚不平平衡 供求求结构矛矛盾是合合肥市房房地产市市场发展展中较为为突出的的一个问问题

24、，据据统计， 20004 年年合肥房房地产市市场上中中高价位位（ 330000 元平方米米以上）和和大户型型 1000 1550 平平方米的的商品住住房，供供给和销销售占了了市场的的近一半半，而适适合多数数市民自自住需求求的中低低价位的的楼盘较较少：从从面积上上看， 80 平方米米以下的的仅有 8 133 万平平方米，总总户数仅仅为 112866 户；从价格格上看，在在 5880 7 万平方方米的新新建房屋屋中，售售价低于于 20000 元每平平方米的的仅有 1000 万平平方米，户户数只有有 70000 户左右右，可以以说少而而又少，根根本无法法满足市市民的需需求。 虽然然房市热热力四射射，

25、但适适合大多多数居民民消费的的中低价价位楼盘盘稀缺， 80 平方米米以下套套型的楼楼盘更是是少之又又少，全全年还不不到 110 万万平方米米，与总总销量存存在巨大大差距。房房地产的的投资已已处于高高位运行行，市场场供需双双方的矛矛盾依然然突出。业业内人士士担忧，虽虽然二手手房的供供给会解解决部分分中低收收入家庭庭的需要要，但不不能从根根本上解解决问题题，中低低价位住住宅供应应仍是瓶瓶颈。因因而，政政府多提提供廉价价房成为为 20005 年中低低收入者者的一大大期待。 业内内人士认认为，合合肥房地地产市场场仍然处处于培育育期，合合肥房地地产自 20002 年年快速增增长，相相当一部部分是恢恢复性

26、的的增长，随随着人们们从“住住得下”往往“住得得好”的的转变，人人们对住住宅的选选取则将将注重环环境优秀秀、户型型新颖、质质量良好好、服务务颇佳的的优秀楼楼盘。也也就是说说，品牌牌的竞争争将是开开发企业业竞争的的主要手手段。加加上开发发商的背背景不同同、竞争争能力不不同， 20005 年年合肥房房地产市市场将进进一步细细分，以以满足不不同消费费层的需需求。商商业地产产进一步步扩大，旅旅游地产产也将出出现，住住宅的开开发层次次也将明明显分化化。 220055 年，住住宅品质质创新成成为合肥肥楼市的的突破点点。在合合肥市，因因为工业业经济基基础并不不强大，合合肥市目目前在全全国的版版图也不不具有经

27、经济流通通中心地地位 , 而写写字楼和和商业地地产是合合肥市整整体经济济繁荣的的风向标标，基于于前面的的分析，可可以看出出写字楼楼的发展展空间仍仍然不大大，商业业地产 20005 年年上升速速度还将将乏力。合合肥的房房地产仍仍然是住住宅产品品的主战战场，而而从五极极漂移态态势来看看，也主主要是住住宅类产产品在作作为主力力先锋。 20005 年年住宅产产品发展展结构特特点是，小小高层产产品供应应量渐渐渐超过多多层建筑筑，中型型规模的的楼盘数数量不断断增多，住住宅市场场将逐渐渐走进“大大盘时代代”。 其四四是区域域连动因因素的影影响。从从近两年年的走势势看，房房价上涨涨具有区区域性特特征。长长三角

28、地地区是经经济增长长最快的的地区，也也是地价价、房价价上涨最最快的地地区。安安徽作为为泛长三三角地区区，在承承接投资资、产业业对接等等方面连连动效应应渐显，地地价、房房价出现现补涨现现象。相相对于长长三角地地区的高高房价，合合肥等省省内大中中城市仍仍然存在在想象空空间。 其五五是产品品结构高高档化的的影响。一一方面，合合肥居民民自身消消费结构构不断改改善和升升级，推推动合肥肥住宅的的档次和和品位不不断提高高，另一一方面，由由于利益益机制的的驱使，开开发商投投资瞄准准投资需需求，中中高档物物业快速速增长的的势头没没有得到到缓解，产产品结构构高档化化趋势将将拉动房房价进一一步上升升。 8、加加大二

29、手手房监管管力度确确保房价价稳定增增长 从合合肥市房房地产管管理局获获悉，为为加大房房地产管管理部门门对房地地产市场场的监管管力度，进进一步规规范房地地产市场场行为，维维护交易易双方当当事人的的合法权权益，合合肥市成成立了存存量房（二二手房）资资金托管管中心，并并已于 20004年底底在庐阳阳区分局局开始实实施资金金托管试试点。 据了了解，自自20004年以以来，合合肥市二二手房交交易市场场异常火火爆，上上半年合合肥市二二手房交交易额超超过去年年全年水水平达117.776亿元元，其中中房改房房上市交交易达334577户，成成交额33.2亿亿多元。全全年累计计完成交交易额339亿多多元，同同比增

30、长长了一倍倍以上，约约占全年年商品房房交易额额的1/3强，但但由于房房地产中中介机构构发展迅迅猛（目目前已达达1700余家）造造成不少少中介资资质等级级低、人人员素质质差，将将买房人人购房款款挪作他他用的现现象时有有发生，从从而给存存量房交交易市场场带来诸诸多不安安定因素素，对当当地楼市市的发展展产生了了不良的的影响。 二、合合肥市场场潜力购购房消费费者特征征分析 消费费者是房房地产住住宅市场场的主导导力量，然然而消费费者的住住房需求求在一定定时期内内随着收收入与观观念的变变化对住住宅的需需求也必必然会呈呈现不同同的特点点与趋势势。 1、购购房需求求更旺，购购房群体体更年轻轻。 按照照中等发发

31、达国家家水平，在在人均使使用面积积达到平方方米之前前，住房房需求会会持续旺旺盛。目目前，合合肥市城城镇居民民人均使使用面积积为.平方米米，市场场需求仍仍有强大大的增长长后劲。本本次调查查结果显显示：220055年初有有的合肥肥居民打打算在近近两年购购房，购购房意向向较年年上升。而而且在打打算购房房的人群群中，岁岁岁的占，比比年提提高了，其其中购房房主力群群体这两两年发生生了显著著变化，年消费费意向最最强的群群体是岁者者，占被被调查总总体的，而而年主主力消费费者年龄龄下移，为为岁岁，占被被调查总总体的比比例为。 2、不不同年龄龄消费者者购房意意向分布布 购房房群体在在年龄上上的变化化究竟会会对合

32、肥肥房地产产市场产产生什么么样的影影响呢？ 研究究分析年住房房消费市市场在以以下方面面发生了了变化： 一是是低龄化化群体需需求上升升，表明明年的的户型主主流应该该以经济济型户型型（包括括部分小小户型）为为主，从从供求关关系的角角度来讲讲，中低低档市场场还有一一定的成成长机会会和空间间； 二是是年中中档定位位的项目目已更加加艰难，总总体的市市场需求求将进一一步萎缩缩，房地地产市场场属于典典型的梯梯级消费费市场，最最初购买买商品房房的群体体基本属属于最富富有的阶阶层，然然后是中中产阶层层（社会会中坚力力量），从从以上的的数据来来看，目目前市场场中坚力力量处于于萎缩状状态，这这主要和和开发商商过度耗

33、耗费需求求资源有有关； 三是是由于年年轻消费费者购房房意向相相对强烈烈，而年年轻人求求新求变变更偏好好高层建建筑，年高层层、小高高层需求求略有上上升； 四是是年高高档市场场基本上上维持原原有的发发展状态态，从需需求上讲讲，没有有太大的的变化。 从不同同年龄层层住宅需需求来看看，年年的合肥肥房地产产市场的的总体趋趋势是：低端市市场需求求增长、中中端市场场需求萎萎缩、高高档市场场需求略略升。 3、家家庭年收收入万万万万元群体体是市场场需求主主体 虽说说这两年年合肥居居民总体体收入不不断增长长，但伴伴随着购购房需求求总体年年龄下降降的趋势势，有购购房意向向的家庭庭总收入入在年年增长并并不明显显，购房

34、房主力仍仍集中在在家庭年年收入万元以以下的群群体。其其中年收收入在万元以以下的家家庭所占占比例从从年的的下下降到了了今年的的，下下降幅度度较大；而年收收入在万万的家家庭所占占比例由由年的的上上升至年的，可可以看出出今年整整个合肥肥购房者者向家庭庭年收入入万万的的群体靠靠拢 4、不不同收入入消费者者购房意意向分布布 岁以下下有购房房意向的的年轻人人绝大部部分正处处于事业业起步阶阶段，他他们的家家庭平均均月收入入大部分分在元，而而且他们们在单位位的职务务多为普普通员工工，另一一方面他他们还需需要进一一步补充充知识，拓拓展自己己的业务务，将需需要很大大的资金金投入，所所以这部部分人群群在置业业消费上

35、上的总体体购买力力不高。正正如上面面的分析析，购房房群体的的低龄化化，必然然导致可可支配收收入的减减少和购购买力的的下降。尽尽管开发发商不愿愿意，政政府也会会加大对对房地产产的宏观观调控，尽尽量保持持合肥房房市稳步步向中低低收入走走齐。但但由于开开发成本本较之前前几年有有了较大大提高，特特别是土土地成本本的提高高，必然然限制了了今年房房价的下下调。 合肥肥住宅消消费市场场的主力力目前是是：以中中低收入入水平的的年轻消消费者为为主的消消费群体体，正是是这一消消费群支支撑了合合肥的中中低档住住宅市场场的发展展。 5、中中高学历历群体成成为购房房主力 六成成以上的的潜在购购房群体体拥有专专科及以以上

36、学历历，学历历和购买买力之间间存在着着强相关关关系。一一般而言言，对于于在同一一行业中中具有类类似工作作经历和和工作年年限的不不同群体体，学历历越高，其其收入水水平一般般也越高高（职位位通常也也高），相相应购买买力也越越强。 高学历历群体在在购买需需求，购购买决策策过程等等方面也也会存在在差异：相对于于中低学学历群体体而言，高高学历群群体的购购买决策策相对比比较理性性；从购购买需求求来看，由由于高学学历群体体在掌握握和理解解房地产产相关信信息和知知识方面面要优于于中低学学历群体体，所以以在和开开发商进进行购买买谈判和和签订合合同时，相相对而言言拥有的的主动权权略高一一些；另另外中高高学历群群体

37、在了了解房地地产信息息渠道方方面，相相对于低低学历群群体而言言，形式式更加多多样化，由由于这个个群体具具有接触触网络的的机会比比较多的的特点，所所以对于于房产商商而言，网网络推广广的作用用比照以以往显得得日益重重要起来来了。 三、合合肥土地地市场发发展 自220044年以来来，安徽徽省的土土地开发发与购置置、房地地产投资资与施工工面积、开开工与竣竣工面积积、商品品住宅销销售的总总量和增增长情况况等，一一直处于于中部地地区之首首或前列列，而作作为省会会城市的的合肥，又又占到了了安徽省省的13。220044年合肥肥市出售售四类经经营性用用地70000余余亩，供供应总价价达655亿元，政政府直接接受

38、益近近30亿亿元，更更是座上上中部地地区省会会城市的的“头把把交椅”，在在全国也也占有非非常重要要的地位位。而实实际成交交76宗宗，成交交面积约约59990.88亩，较较上年增增长111.5%，成交交仅额约约41558677.1万万元。（注注：以上上数据 为 220044年度主主要上市市交易土土地使用用权项目目，不含含1月份份成交项项目和面面积为220亩以以下项目目） 按区区域划分分， 220044年合肥肥市成交交地块位位置都比比较集中中，其中中蜀山区区成交地地块最多多共322宗，成成交面积积约24480.7亩，成成交金额额18775377.7万万元。其其次为龙龙阳区成成交144宗，成成交面积

39、积约9333.11亩，成成交金额额717764.4万元元。瑶海海区成交交11宗宗，成交交面积约约3677.8亩亩，成交交金额约约139961.7万元元。 按土土地用途途划分： 成功功出让的的 766宗地块块中，住住宅用地地（含住住宅配套套公建用用地）为为33宗宗，合计计面积约约30881.88亩，成成交金额额21229677万元；商住用用地299宗，合合计面积积约17770.6亩，成成交金额额955571.9万元元；商业业用地111宗，合合计面积积约6225.99亩，成成交金额额502277.4万元元；其他他综合用用地为33宗，合合计面积积为1994.66亩，成成交金额额129988.1万元元

40、。 正确确定位是是有效开开展工作作的前提提和基础础，将合合肥市土土地储备备交易工工作引领领到正确确的道路路。 正确确定位主主要体现现在以下下几个方方面： 一是是定位为为政府实实现对房房地产市市场的宏宏观调控控提供“抓抓手”。土土地资源源是国民民经济发发展的基基础，政政府只有有掌握了了足够的的土地储储备量，才才能保障障城市建建设对土土地需求求供应的的及时性性和对土土地市场场的控制制权，从从而解决决土地市市场混乱乱无序的的状态，遏遏制土地地隐形市市场，防防止土地地市场大大起大落落，促进进房地产产市场稳稳定健康康发展，保保障国民民经济的的可持续续发展。220044年合肥肥市确定定在城市市规划圈圈60

41、00平方公公里范围围内四类类经营性性用地上上市计划划为73300亩亩，土地地储备交交易中心心严格按按年初公公布的项项目区位位供地，在在盘活存存量、合合理规划划增量方方面达到到了政府府调控的的要求。 二是是定位为为有效保保证城市市规划的的实施，促促进旧城城改造、加加强城市市基础设设施、公公共服务务设施的的配套。一一方面是是土地收收储机制制的建立立，彻底底改变了了过去开开发企业业各自为为政、各各自为利利、找地地开发，城城市规划划难以实实施的局局面；另另一方面面是收储储的土地地一律采采用招标标拍卖挂挂牌的形形式公开开向市场场供应，并并扩大了了净地供供应量，吸吸引了一一大批全全国乃至至世界一一些房地地

42、产开发发企业相相继进入入合肥，对对合肥的的城市建建设快速速发展起起到了积积极作用用，尤其其是收储储为城市市建设注注入前期期资金和和配套资资金，提提升了房房地产业业的高速速高质量量发展。220022年该市市在环城城路以内内建设小小高层尚尚得不到到认同，可可20004年在在二环路路以内的的建筑容容积率已已很少有有小于22的了，商商住楼已已基本没没有多层层建筑。 三是是定位为为促进产产业结构构调整、支支持和帮帮助国有有企业改改制、脱脱贫解困困。土地地储备制制度建立立前，一一些濒临临倒闭的的企业以以土地资资产为法法码，到到处招商商引资，扰扰乱了土土地市场场秩序；收储机机制建立立后，对对需盘活活企业的的

43、土地资资产均由由土地储储备中心心统一收收回收购购，统一一申报 规划，统统一运作作。实行行净地拍拍卖、捆捆绑式退退城进工工业园区区、腾笼笼换鸟式式招标挂挂牌等方方式处置置，不但但使国有有资产实实现了最最大化，而而且彻底底改变了了濒临破破产企业业，要“活活”没出出路，要要“关”没没资金的的状况，达达到了政政府保品品牌、保保就业、保保产业、保保产值税税收的愿愿望，促促进了国国企改革革中的稳稳定。如如该市公公交二保保场腾空空的 445亩土土地开价价40000万元元多次“嫁嫁”不出出，由土土地储备备中心提提供60000万万元收购购后，企企业不仅仅按期建建成了新新的保养养场，实实现了与与香港白白马巴士士集

44、团的的资本对对接，实实现了城城市公交交档次的的整体提提升，还还投资建建设了一一所现代代化的医医院，而而原土地地由开发发企业以以1444亿元元竞拍成成交后，开开发成商商业网点点吸引了了家乐福福等世界界商业巨巨头的进进驻；建建材二厂厂位于该该市东郊郊，厂区区荒废近近20年年，前几几年分别别以61 OO多万元元亩的的价格均均难出手手，储备备中心收收购后，与与规划部部门一起起8次调调整规划划、数次次招开协协调会，解解决诸如如学校等等基础设设施配套套、整合合周边地地块等问问题，并并在全国国性的会会议上推推介，最最后以每每亩6ll万元成成交。据据统计，自自20002年实实施招拍拍挂出让让国有土土地使用用权

45、制度度以来，共共收购老老企业773家，提提供资金金866亿元，盘盘活老企企业土地地资产226885亿元元。 四是是定位于于合理利利用每寸寸土地，切切实保护护耕地国国策，实实现土地地价值的的最大化化。单位位土地面面积产出出率逐步步提高，单单位土地地面积投投入逐步步加大，GGDP增增长对土土地面积积需求变变小，最最终实现现城市土土地资源源的优化化配置，为为城市经经济可持持续发展展提供更更可靠的的资源保保障，是是该市土土地管理理工作的的重要目目标。土土地由政政府统一一储备并并公开上上市交易易制度的的建立，为为这个目目标的实实现提供供了最好好的机制制。通过过招拍挂挂形式向向市场供供地，促促进了土土地利

46、用用的最大大化、最最快化，是是利用市市场经济济杠杆解解决土地地使用中中浪费和和闲置的的有效手手段。从从合肥这这两年供供地的统统计看，开开发企业业取得净净地后，都都能在三三到六个个月内开开工建设设。 五是是定位于于让开发发企业有有利可图图。首先先是不向向开发企企业提供供虚假的的信息，不不为招商商、追求求土地价价格夸大大土地的的价值，实实事求是是地进行行推介，让让购买人人自己去去看、去去查、去去决策，不不因人而而异，真真正体现现了市场场的诚信信度；其其次是给给开发企企业提供供真心的的参谋意意见，如如果开发发企业需需要，有有关人员员会毫不不保留地地分析利利弊，严严格审查查拍卖公公司制作作的拍卖卖文件，统统一宣传传口径，不不允许拍拍卖公司司虚假吹吹嘘；再再次是积积极做好好协调服服务工作作，特别别是当第第一次进进入该市市的企业业遇到矛矛盾的时时候，决决不推委委扯皮，及及时有效效地组织织召开协协调会，解解决企业业的困难难。 六是是定位于于为城市市建设积积累必要要的资金金。据统统计，220033年1月月至20004年年l1月月，该市市储备交交易中心心储备的的土地上上市交易易为政府府提供净净收益115.886亿元元；20004年年全市包包括开发发区在内内按年初初计划公公开上市市四类经经营性用用地73300亩亩，实现现政府收收益近330亿