房地产行业某商务大厦广告与营销策略推广方案1894.docx

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1、 某某商务务大厦广广告与营营销策略略推广方方案一、项目目简析二二、项目目定位三三、营销销策略四四、广告告策略五五、媒介介策略前言近期来，我我们针对对湘潭市市甲级商商务楼，尤尤其是金金湘潭、金金桥世纪纪大厦、中中荣时代代广场三三大板块块，三和和商务大大厦周边边同质商商务楼市市场的现现状，展展开了进进一步调调研与分分析。初初步形成成了目前前的三三和商务务大厦广广告与营营销策略略推广方方案。在本方案中，我们在对同质商务楼的市场定位及租售作比较与量化分析的基础上，结合三和商务大厦营销推广的三个阶段，就大厦整体推广中的营销策略、广告策略、广告主题、媒介策略等，作了进一步整合、完善和深化。整个深化方案力求

2、可操作性和可实施性，以期在实施三和商务大厦营销推广和广告策划与推广过程中产生积极的作用。一、 市场及项项目简析析(一)市场简简析1、湘潭潭甲级商商务楼市市场总体体概述湘潭市房房地产市市场处在在一个转转型期，目目前市场场上稍具具规模的的专业写写字楼项项目只三三个：金金湘潭（在在建）、中中荣时代代广场（在在建）、金金侨世纪纪大厦（在在建，接接近完工工）。它它们的基基本情况况如下：1）中荣荣时代广广场：位位于老城城最繁华华地段，现现尚未正正式推出出，初步步定价在在50000元每每平方米米。2）金侨侨世纪大大厦：1、 概况：位位于湘潭潭中央区区的黄金金地段芙蓉蓉路与丝丝绸路的的交界处处，紧邻邻市委、市

3、市政府，总总建筑面面积约66.8万万平方米米,总投资资2.88亿元。由由主楼和和两栋双双子楼三三部份组组成。金金侨世纪纪大厦主主楼为112层建建筑面积积为2.1万平平方米,按5A级智智能化酒酒店式商商务楼设设计,主楼建建设主体体封顶,全面进进入装修修和设备备安装阶阶段,77月份可可入驻。2、 品质：全框架架式结构构,可任意意组合;3.66米超高高设计;东西西北三面面采用大大面积高高品质石石材干挂挂，并配配以玻璃璃幕墙；多部部品牌电电梯；区域式式商用中中央空调调设计；多媒媒体智能能综合布布线；24小时时智能监监控报警警系统；3、 租金为11元每平平方米每每天，物物业管理理费为11元每平平方米每每

4、月；4、 价格：330000元每平平方米至至60000元每每平方米米，均价价为33300元元每平方方米，景景观价差差为4000元每每平方米米（可看看广场景景观）。3）金湘湘潭位于于韶山中中路与建建设北路路交汇处处东南角角（市长长途汽车车站旁）共计111层，建建筑面积积 11109224平方方米，商商铺价格格：1000000200000元元/平方米米，写字字楼35500元元/平方米米对目前市市场上产产品进行行调研后后，我们们可以得得出如下下印象：目前市场场上供应应专业写写字楼楼楼盘数量量不多，销销售情况况较好，因因此本项项目竞争争较少、阻阻力较小小。20066年，湘湘潭商务务楼市场场整体呈呈现上

5、升升的态势势。目前前全市共共有甲级级商务楼楼35万平平方米，湘湘潭新中中心城区区的甲级级商务楼楼市场较较少，租租金将小小幅增长长。预计在在未来44年内，还还将新上上市2000万平平方米甲甲级商务务楼，至至20110年，湘湘潭地区区商务楼楼供应将将达到高高峰期，将将引起湘湘潭甲级级商务楼楼租金的的全面下下滑。近一一年来，湘湘潭写字字楼呈上上升趋势势，为了了降低商商务成本本，部分分中资机机构、合合资企业业与高科科技经济济开发区区内的大大型高科科技公司司采用自自建办公公楼，以以便获得得更加适适合自身身需要的的办公空空间，这这将在一一定程度度上加剧剧甲级商商务楼市市场的竞竞争。22、“物物流经济济”拉

6、动动市场攀攀升目前，现现代“大大物流”不不仅是商商流、物物流，也也是信息息流、资资金流。湘湘潭市从从信息和和人才抓抓起，把把湘潭三三大物流流：大汉汉钢材物物流、步步步高商商贸物流流、湖南南三和医医药物流流打造成成“湘中中南现代代物流基基地”。、国内和湘湘潭地区区商务楼楼租售市市场的一一个显著著特征是是，“物物流经济济”已成成为重要要板块之之一。国国内主要要城市尤尤其是沿沿海经济济发达城城市，乃乃至国家家级经济济开发区区，纷纷纷亮出“物物流经济济牌”，吸吸引跨国国公司地地区总部部及其研研发、管管理、营营销机构构入驻，带带动商务务楼市场场的租售售，以此此吸纳资资金流、信信息流、物物流和人人才流，扩

7、扩大本地地区的经经济总量量，从而而增强地地区经济济竞争力力和辐射射力。湘潭新新城区湘潭潭已将发发展“物物流经济济”作为为提升城城市经济济功能的的一项长长远战略略性目标标，湖南南市场年年销售额额达2000多亿亿元，本本项目所所在地是是中国第第七大城城市群“长株潭潭”，20005年“长株潭潭”GDPP总量已已超过武武汉1220多亿亿元，占占湖南经经济总量量的600%以上上，可以以说得“长株潭潭”者得湖湖南！据市有关关部门最最新统计计，湖南南引进外外资调整整战略，5年内将引46家世界500强。高新开发区，已十分明确的将“物流经济”作为园区招商引资的基本定位。虽然开发园区目前还处于规划与招商阶段，商务

8、楼市场的发育至少尚需35年时间，但其发展势头不可低估。相对而言，金桥开发区，区内已建成（或在建）的高档商务楼已达2栋。但开发小区由于受区域位置和功能的局限，其商务楼租售率远不及老城区。因为新城区正在开发，客观上对经济开发小区商务楼市场的发育将形成相当程度的制约和影响。3、现代服务业个性化需求凸现现代物流业是拉动湘潭商务楼市场的另一主要板块之一。根据湘潭城市功能的未来定位，今后3年内，湘潭三大物流业：大汉钢材物流、步步高商贸物流湖南三和医药物流将强劲地拉动湘潭商务楼市场的发展。据统计，目前，湘潭市场各类现代物流业机构对商务楼的需求已占到商务楼总量的75，现代物流业未来对商务楼市场的需求将突破总量

9、的80以上；尤其是新城区，个性化需求主要表现为：其一：根据机构本身的功能定位，选择商务楼时更注重区域的功能性；其二：根据其服务的客户源的分布情况，十分注重周边的配套性；其三：对商务楼市场的租售更趋理性化，总体上以租赁为主。4、湘潭商务楼租售市场才刚刚开始第一梯度湘潭商务楼板块： 2006年开始，湘潭地区才掀起了以金湘潭、中荣时代广场、金侨世纪大厦大厦等为主的新一轮甲级商务楼的建设。第二梯度新城区商务楼板块：以金桥现代办公、生活区为主，目前已建成的各类商务楼有金桥世纪大厦、金桥商业广场（在建）结论：其一，随着湘潭城市国际化功能的增强，“物流经济”的拉动，商务楼市场需求量不断增大，其发展是健康的，

10、未来市场潜力较大。但是，转租为买或者自建办公楼，也都将会分流三和商务大厦的一部分目标客户群。其二，由于湘潭甲级商务楼客观上受城市区域位置和功能定位的局限，以及商务楼市场个性化需求的凸现，其市场发展是不平衡的，开发区商务楼市场租售率远不及中心城区，按区域划分依次形成了“梯度型”结构，对开发小区未来商务楼市场发育将形成相当程度的制约。因此，三和商务大厦应审时度势，更加理性化思考租售价格定位、功能定位、形象定位与目标群定位。(二)、项目简析 1、三和商务大厦是三和医药商业广场的主楼是融办公公、交易易、展示示、商务务于一体体的建筑筑群体。该该楼由群群楼（交交易大厅厅）和主主楼（三三和商务务大厦）组组成

11、，群群楼设药药品交易易、展示示位，有有 13369个个商铺，主楼三和和商务大大厦为开开敞式办办公兼居居住的商商务用房房，适合合厂商设设立办事事处和商商务居住住。是新新一带高高品质写写字楼该楼建筑筑面积5520000平方方米，为为17层建建筑物。其其中裙楼楼4层，主主楼133层，有有220000平平方米，楼楼高699米。建建筑分类类一级。主楼133层写字字楼价格格：25580元元/平方米米起，110年回回报1000%，10年后后公司承承诺回购购。三和和商务大大厦是在在湘潭市市政府“三三大物流流”的战战略背景景下，为为增强湖湖南医药药物流的的服务功功能与配配套功能能而兴建建的。2、项目目优势：区域

12、域优势三和和商务大大厦所处处的高科科技园区区，正在在成为面面向211世纪的的世界知知名高科科技园区区和中国国高科技技产业的的辐射源源，各大大创业“头头脑”与与智力密密集的高高科技园园区，湘湘潭高科科技产业业和人才才的高地地，适合合高科技技人才工工作和生生活的人人性化空空间，以以及直接接面对国国内外的的市场环环境，整整个园区区的开发发建设规规模和产产业格局局已基本本形成，区区域优势势十分突突出。功能能优势三和和商务大大厦的应应运而生生，呼应应了高科科技园区区的产业业服务功功能和配配套功能能，同时时也呼应应了高新新区建设设知名高高科技园园区的高高起点定定位，目目前园区区内“产产学研”一一体化的的功

13、能框框架已基基本形成成，医药药高科技技产业、医医药高科科技人才才、医药药研发机机构已产产生集聚聚效应，这这为三和和商务大大厦的全全面招商商奠定了了重要基基础。环境境优势三和和商务大大厦位于于高新区区的核心心区域，环环境得天天独厚，该该区域也也是园区区生态环环境规划划和建设设最佳的的区域，三三和商务务大厦首首次融入入了真正正意义上上的“高高科技与与大自然然共鸣”的的理念，是是国际一一流的天天然式办办公园。配套优势三和商务大厦的附近形成了以新的市政府为中心的高尚社区。此外，项目所在地位于伟大领袖毛主席故乡湘潭。中心位于湘潭市新城区，芙蓉东路与茶园路交汇处。项目东接京珠、上瑞高速，西邻市政中心、汽车

14、东站，南靠高新技术开发区，北邻107、320国道，京广、湘黔铁路交汇于此，到长沙、株洲和黄花国际机场仅需30分钟车程，距湘江千吨级集装箱码头湘潭港4公里，形成一个水、陆、空立体交通网。作为湖南首个第三方医药物流中心，交通便利，可谓四通八达，是“长株潭”经济圈的核心区域。绝佳的地段优势，即将吸引着众多医药厂家和经销商的关注与大量入驻。导向优优势湘潭高高新区科科技园目目前具备备了三大大导向性性优势，一一是5年之内内，要建建成中国国知名、湖湖南一流流的“硅硅谷”和和“药谷谷”，其其主导型型产业方方向与目目标十分分明晰；二是具具有国家家级科技技研发基基地和科科技成果果产业化化的政策策导向优优势；三三是

15、湘潭潭市政府府“聚焦焦新城区区”战略略和建设设湘潭高高新技术术产业高高地和人人才高地地的导向向性政策策优势。3、项目目劣势新城区区的发展展：金桥桥开发区区，区内内已建成成（或在在建）的的高档商商务楼已已达2栋。但但开发区区由于受受区域位位置和功功能的局局限，其其商务楼楼租售率率远不及及老城区区。因为为新城区区正在开开发，客客观上对对经济开开发小区区商务楼楼市场的的发育将将形成相相当程度度的制约约和影响响。（1）开发发区同质质商务楼楼盘的竞竞争金桥开开发区板板块金桥商商务楼虽虽然比三三和早，已已形成一一定规模模，但目目前租售售率仍不不容乐观观，其空空置率超超过租售售率，租租售客户户不多。已入驻高

16、新区的中外产业型大企业，基本是均以自用型办公楼宇为主，金桥国际社区其成熟度较高，周边教育、生活等配套设施齐全，对进一步吸引客户具有相当的潜力，客观上将分流部分开发区商务楼目标群。4、项目机会点湘潭高新区科技园是湘潭的“硅谷”和“药谷”，多项国家级研发和产业基地，其园区功能和定位具有无可替代的优势；同时，湖南三和也是各大医药厂家智慧型、企业的精英集聚地之一，是医药高新技术成果孵化的示范基地，是医药交易的大平台。因此，作为园区唯一的智能化商务楼，三和商务大厦对吸引产业型跨国公司和国内企业集团的研发、管理机构具有吸引力，相当规模的产业链。医药高科技产业群的集聚，将会为吸引金融、贸易、投资、咨询、法律

17、等现代服务业入驻创造了一个潜力较大的市场空间，三和商务大厦作为园区内唯一的高品质5A甲级写字楼，将成为这些现代服务机构的首选目标之一。结论：其一一、三和和商务大大厦是湘湘潭高新新区科技技园内唯唯一的甲甲级智能能化商务务楼和标标志性建建筑，但但同时面面临着开开发区同同质商务务楼盘和和园区内内其它同同质商务务楼盘的的竞争，同同时更受受到湘潭潭新城区区整个商商务楼市市场“梯梯度型”结结构的制制约与影影响。因因此，三三和商务务大厦应应根据自自身的市市场定位位制定错错位竞争争的策略略；其二、三三和商务务大厦在在制定相相应的销销售策略略时，应应与湘潭潭高新区区科技园园的功能能定位与与产业链链优势相相衔接，

18、制制定有别别于金桥桥商务楼楼盘，以以及开发发区内、外外同质商商务楼盘盘的销售售策略；强化与与凸现与与众不同同的特征征优势，找找准自身身的“卖卖点”，锁锁定准确确的目标标客户群群，从而而实现三三个阶段段的推广广与营销销目标。二、项目目定位（一）功功能定位位高品质、智智能化商商务楼医药物流流商界精精英聚集集地 支持点：1)、湘潭高高新区科科技园是是湘潭的的“硅谷谷”和“药药谷”，多多项国家家级研发发和产业业基地，其其园区功功能和定定位具有有无可替替代的优优势；同同时，湖湖南三和和也是各各大医药药厂家智智慧型、企企业的精精英集聚聚地之一一，是医医药高新新技术成成果孵化化的示范范基地，是是医药交交易的

19、大大平台。因因此，作作为园区区唯一的的智能化化商务楼楼，三和和商务大大厦对吸吸引产业业型跨国国公司和和国内企企业集团团的研发发、管理理机构具具有吸引引力，相相当规模模的产业业链。医医药高科科技产业业群的集集聚，将将会为吸吸引金融融、贸易易、投资资、咨询询、法律律等现代代服务业业入驻创创造了一一个潜力力较大的的市场空空间，三三和商务务大厦作作为园区区内唯一一的高品品质5AA甲级写写字楼，将将成为这这些现代代服务机机构的首首选目标标之一。2)、三三和商务务大厦在在超前的的规划、布布局中，借借鉴美国国“硅谷谷”的经经验，注注重人、科科技与自自然的和和谐，目目前整个个园区的的绿化率率大于440%，三和

20、商商务大厦厦周边为为自然生生态环境境所环抱抱，建有有别具特特色的空空中花园园走廊，环环境清新新优美；营造健健康的人人性化商商务环境境。3)、三和商商务大厦厦的建筑筑设计导导入了超超前的生生态理念念，在国国内商务务楼设计计中首次次采用国国际最先先进的间间距达660cmm的开启启式、可可呼吸的的双层玻玻璃幕墙墙技术，大大厦办公公区域的的空气，可可通过双双层玻璃璃幕墙与与大厦外外部的自自然空气气随时交交换，使使办公区区域成为为一个清清新的氧氧吧，堪堪称“高高科技与与自然共共鸣，现现代化与与智慧交交融”的的甲级商商务楼天天然式办办公园。(二)形形象定位位三和商务务大厦坐坐标建筑筑三和商商务大厦厦精英之

21、之地支持点：1、三和商商务大厦厦位于湘湘潭高科科技园区区的核心心区域，总总建筑面面积5220000平方米米，是三三和商务务大厦区区内唯一一的高品品质5AA甲级商商务楼，以以69米的的高度成成为三和和的形象象坐标。具具备甲级级智能化化商务楼楼、专属属会所、会会议会展展等多项项现代商商务功能能，天然然的公园园式办公公环境。2、三和商务大厦是湘潭高新区唯一标志性建筑，它具有鲜明的医药物流科技属性，因此，三和商务大厦的市场定位应有别于金桥或其它开发区甲级商务楼，其目标群定位也应区分于其它商务楼的目标群定位，成为国内医药企业的集聚地，打造三和商务大厦商务旗舰的概念，从而产生有效的集聚效应。3、湘潭高新区

22、是湘潭第一个建立的国家级高科技园区，同时，它已确定的达成目标，是要在510年内努力建成21世纪湖南最具潜力的高科技园区，三和商务大厦地处湘潭新城区的核心地带，其独特的区位价值和显要的地位引人注目，必将成为湘潭高科技园区的战略中心，是企业发展的战略制高点。鉴于此，三和商务大厦的市场定位，理所当然的应该呼应湘潭高新区未来达成的目标，成为医药企业汇聚之地。（三）目标客户群定位三和商务大厦的市场定位须与湘潭高科技园区的功能定位与产业链优势相衔接，从而制定出符合三和商务大厦市场定位的差异化销售策略，其目标群定位应有别于金桥等其它开发区甲级商务楼的目标群定位；其二，必须强化与凸现大厦与众不同的特征优势，找

23、准自身的“卖点”，锁定准确的目标客户群。三和商务大厦的目标客户应以不同的客户层面加以区分。1、整体租售目标群：国内大型医药企业集团（高科技产业型）国内计划投资湘潭高新区的科技型企业集团其它私营医药代理商医药公司地区总部医药公司地区营销或管理中心医药公司研发中心国内医药大企业集团营销或管理中心国内医药大企业集团研发中心 2、第二层面目标客户（与湖南三和医药物流中心产业链配套的现代服务机构）商业银行分支机构金融结算服务中心投资咨询服务中心、商务服务中心律师、审计等事务所海关、工商、商检等服务机构三、营销销策略根据上述述分析，三和商务大厦是湘潭高新区内唯一的最高品质的甲级智能化商务楼和标志性建筑，从

24、湘潭高新区长远发展战略审视，本项目的开发具有前瞻性意义。但我们也客观地看到，三和商务大厦面临着金桥甲级商务楼市场、开发区同质商务楼盘和园区内其它同质商务楼盘的竞争态势，同时更受到湘潭新城区整个商务楼市场“梯度型”结构的制约与影响。因此，必须根据园区自身的产业优势、导向和特点，扬长避短，理性确定自身的租售价格定位、功能定位、形象定位与目标群定位，确定错位竞争的策略与目标。必须强化与凸现大厦与众不同的特征优势，找准自身的“卖点”，锁定准确的目标客户群，从而实现三个阶段的推广与营销目标。1、营销推广思路：甲级商务楼市场在湘潭区域尚刚起步，三和商务大厦在客户市场的推广上应采取的具有针对性的思路：一是通

25、过政策诱导，带动其相关医药企业的跟进。与政府部门相配合，使湘潭区域内有一定知名度和实力的客户能够接受这种具有高规划、高标准、高品质特征的高端产品；二是要打造三和商务大厦“三和医药物流中心首席商务旗舰”，“医药精英汇聚之地”的概念与整体形象，迅速形成集聚效应。三和医药物流中心是中国的“硅谷”、“药谷”，是国内的大型医药厂家集聚地，三和商务大厦地处湘潭新城区核心地带，其独特的区位价值引人注目，必将成为湘潭高新区的战略中心，是国内医药企业在湘潭发展的战略制高点，具备产生集聚效应的内在要素。从周边环境的整体规划、三和商务大厦的设计配套及相应的扶持政策来看，三和商务大厦具备与国际一流的高科技企业相匹配的

26、元素。三和商务大厦的天然式办公环境代表了未来高科技企业办公、研发环境的发展方向，环境静谧优雅、空气自然清新，十分符合医药科技企业注重以人为本、追求高生活质量的特征。三是要突突破项目目在房产产领域营营销推广广上的局局限，以以产品差差异化为为原则，塑塑造湘潭潭医药物物流功能能上的“中中心”、湘湘潭区域域的标志志形象。通通过对三三和商务务大厦的的内涵进进行挖掘掘，塑造造或强化化本项目目与众不不同的特特色，充充分展示示项目独独特的价价值，最最终使目目标客层层接受这这样的产产品。我们们认为，这这个超出出房产领领域的“中中心”概概念主要要通过构构建几大大“平台台”并引引入相关关客群、机机构等手手段来实实现

27、。使使三和商商务大厦厦成为湘湘潭高新新区功能能上的战战略中心心，利用用湘潭高高新区的的功能定定位与品品牌效应应作为杠杠杆来提提升项目目的价值值，并通通过市场场推广上上的“旋旋涡效应应”促进进本项目目的招商商。按照照湘潭高高新区的的特征，这这些功能能性平台台包括：创创新平台台：湖南三三和医药药物流中中心是国国内大型型医药厂厂家集聚聚地，通通过医药药各大公公司和国国内企业业集团的的研发、管管理机构构的引入入，构造造创新平平台。研发发平台：引引入医药药物流信信息技术术、电子子、生物物医药行行业知名名企业，建建立技术术研发平平台，在在行业中中建立项项目知名名度。会展展平台：依依托多功功能会议议中心，举

28、举办不同同层次与与规模的的国内医医学技术术会议中中心以及及医药行行业中领领导性地地位企业业的新成成果发布布会，起起到市场场推广的的示范作作用。投资资平台：设设立投资资服务机机构和俱俱乐部，为为投资人人与创业业者、企企业与政政府创造造沟通的的机会，促促进资本本与技术术、产品品的结合合。2、租售售策略分层或或分片出出租模式式与整体出出租模式式相似，只只是开发发商按市市场需求求，将各各层或各各片区分分别出租租给不同同租户。优点：租金相相对整体体出租要要高一些些；风险分分散，租租金相对对有一定定保证；物业可可进行抵抵押贷款款；比整体体出租更更适合日日后带租租约出售售物业或或设计成成产权式式商铺；某一层

29、层经营失失败时，开开发商能能掌握主主动权，并并进行重重新招租租。缺点：需重视视前期的的商业策策划（业业态组合合、功能能定位、市市场定位位等）；需设立立相应的的管理部部门及配配备有关关的商业业专才；各业态态环环相相扣，一一家经营营失败，影影响到其其他租户户的经营营，要求求开发商商建立储储备租户户资源库库，并具具备极强强的招商商能力。分散出出租模式式分散出租租亦称零零租，开开发商在在确定某某一主题题功能下下对各个个铺位进进行招租租，租期期相对短短些，一一般为225年；开开发商应应帮助租租户统一一办理相相关的营营业执照照、税务务登记，甚甚至代开开具销售售发票、财财务结算算等。许许多成功功运用模模式的

30、案案例多数数为大型型专业批批发市场场，如深深圳赛格格电子配配套市场场，华强强电子世世界等。优点：租金很很高，开开发商收收益可最最大化；物业升升值空间间大，容容易出售售表现；租期短短，容易易改变功功能或调调整经营营。缺点：需设立立专业的的经营管管理公司司负责经经营管理理；需充分分重视前前期的市市场定位位，功能能定位，功功能定位位的策划划工作；招商能能力的要要求极高高；日常经经营能力力的要求求高；经营风风险最大大层（或或片）与与散结合合出租模模式此模式是是将上述述第2种和第第3种模式式结合。在在确定了了功能后后，采用用第2种模式式引进若若干主力力店，之之后再利利用主力力店的品品牌效应应，对各各类中

31、小小店进行行招租。目目前多数数大型购购物中心心采用此此模式。优点： 大小小租户的的结构使使项目稳稳定性提提高； 主力力店的进进驻有助助于将部部分物业业设计成成产权式式铺位，并并容易取取得销售售的成功功；有利建建立完整整的租户户资源库库，为以以后开发发商业地地产项目目创造成成功运作作的条件件；为开发发商创造造经常性性收益。缺点：要求开开发商具具备很雄雄厚的自自有资金金实力；需设立立专业的的经营管管理公司司和配备备相关的的商业专专才；对主力力店的招招租能力力要求极极高。对外招招商策略略（具体体说明“略略”）1、 通过电子子邮件，特特快专递递和发招招商手册册吸引外外地知名名医药品品牌商家家入驻。 2

32、、参参加政府府组织的的对外招招商活动动，利用用政府的的权威性性吸引商商家。 3、对对有意向向在湖南南投资的的大商家家专门登登门拜访访，寻找找合作可可能。租售联联动策略略三和医药药物流按按经营划划定区域域功能，可可租可售售。以租代代售策略略开发商先先将铺位位租出去去并与租租客签订订3-55年租约约，然后后再将铺铺面连同同租约一一并出售售给投资资者，这这样投资资者拥有有稳定租租客承担担其先期期风险，此此种方式式起很好好的促销销作用。买铺送送车位策策略针对医药药物流的的特殊性性，对购购买商铺铺的经营营者，可可采用购购买一个个商铺免免费赠送送一个车车位，以以鼓励经经营者购购买。赠送停停车位或或经营管管

33、理费策策略由于本项项目拥有有较大的的停车场场，可以以采用免免收半年年停车费费和物业业管理费费的优惠惠政策来来激励经经营者购购买商铺铺。无理由由退铺策策略在认购期期间，在在一个星星期内，客客户如若若想退订订金，无无任何理理由，全全额退款款，给客客户以充充分信心心。开盘抽抽签策略略提前200-300天做预预告性广广告，开开放日首首推300个优惠惠写字楼楼，内部部认购和和参观人人员可以以进行抽抽签，抽抽中者享享受比开开盘日楼楼价为优优惠的折折扣点。开盘日日优惠策策略价格竞争争是营销销的重要要手段之之一，价价格始终终是客户户购买最最为关注注的根本本因素。在在项目开开盘时，为为聚集开开盘时的的人气，促促

34、成成交交后续销销售开个个好头，实实行“开开盘日优优惠日”优优惠政策策。凡开开盘期间间成交的的客户均均可享受受折扣优优惠，每每3天享受受不同的的折扣，持持续三个个星期，开开盘日成成交的客客户除享享受折扣扣优惠外外，还可可以获得得赠送窗窗机空调调一台。3、主要要推广方方式1)、国内内外招商商活动通过过参加国国内展会会或招商商团，以以及湘潭潭市政府府每年组组织的招招商团的的形式，组组团前往往北京、天天津、广广州、深深圳、香香港等国国内沿海海城市及及地区进进行重点点推广。2)、国际性、区域性医药企业领袖高峰会等大型会议参展、广告冠名活动参加有影响的国际性、区域性、医药企业领袖高峰会等大型会议，通过参展

35、、广告冠名、广告礼品、广告牌等广告宣传形式提升三和医药物流中心品牌3)、新新闻发布布会配合项项目的推推广与销销售三个个阶段，邀邀请本市市各新闻闻媒体、省省新闻媒媒体，发发布信息息，扩大大三和商商务大厦厦的曝光光率；44)、在在线推广广随随着网络络技术的的突飞猛猛进以及及鉴于更更多公司司业务将将基于网网络这一一不争的的事实，运运用高科科技网络络进行项项目的推推广十分分必要的的。透过专专业商务务网站发发布三和和商务大大厦信息息，提供供在线租租售服务务，租售售信息和和查询操操作。通通过与大大型的专专业网站站、行业业协会等等多方链链接，以以提高项项目的曝曝光率，达达到资源源整合，以以形成互互动效应应和

36、规模模效应与与传播的的最大化化。如新浪浪网、YYahooo!中中文、搜搜狐、网网易、房房地产类类：如焦焦点房地地产。三三和商务务大厦是是园区内内唯一的的高档55A商务务楼，网网站的设设置也应应适应医医药高科科技企业业精英人人士的需需求，主主页应设设有以下下栏目：三和商商务大厦厦多媒体体演示、园园区掠影影、在线线租售、科科技与建建筑、医医药与精精英、财财富论坛坛、友情情连接、互互动活动动邀请等等板块。5)、本地目标客户市场直接推广本地目标客户市场的推广工作主要由天地纵横（广东）专业机构的成员为主，专业代理完成。通过专业代理人员与目标客户的直接接触沟通，提升本项目的知名度，挖掘潜在客户。(略)4、

37、三阶段推广与整体营销策略、营销配合、招商活动(一)第一阶段形象塑造及整盘洽谈阶段（2006.052006.07）1、营销目标由于此阶段三和商务大厦尚处于拆迁阶段，现实的租售条件不成熟，因此营销推广以树立品牌，扩大知名度为目标，通过多种途径和方式宣传三和商务大厦国际一流天然式办公园区以及地处湘潭核心地带的优良形象，尽快奠定楼盘在人们心目中的形象、品味和档次，营销洽谈锁定瞄准整盘大客户，积累中小客户。2、营销策略建立三和商务大厦自身网上主页，通过与大型的专业商务网站的链接，参加有影响的国际性、区域性医药企业领袖峰会等大型会议（参展、冠各、广告礼品、广告牌等广告形式）、房展会（商务楼展示部分）和新闻

38、发布会，并通过参加国内、国外招商团等方式，扩大三和商务大厦知名度，针对主要目标客户群进行销售宣传和洽谈，初步积累部分租售意向客户资料。(略)（二）第二阶段重点招商阶段（2006.082006.010）1、营销目标此阶段项目工程拆迁已进入收尾期，开始对外接待与洽谈，各项租售条件基本到位，在此重点招商阶段，应利用多种推广手段，力争重点租售对象有实质性突破。2、营销策略此阶段应加大营销和广告推广力度，在跟踪、洽谈有意向客户的基础上，锁定重点客户目标群，同时开拓新的客户群。此外，继续借助于大型国际性会议、大型医药会展活动、房展活动以及新闻发布会等，进一步扩大项目美誉度，达成阶段性销售目标。（三）第三阶

39、段全面招商阶段（2006.102006.12）1、营销目标此阶段工程项目动工，大厦租售推广应集中力量和优势，加大全面招商之力度，在前期积累目标客户群的基础上，针对国内外中、小客户分层预租售的推广也全面开展，进行全方位、深层次的招商，力争创造租售佳绩。2、营销策略采取“揽住重点客户，吸引中小客户”、“扩大营销成果，争取各个击破”的营销策略，通过媒体广告，营造三和商务大厦全面热销的氛围，并有选择、有重点的参加大型国际会议、会展活动，有选择、有重点的抓住目标客户，以达成全面招商之目的。四广告告策略1、广告告目标第一一阶段目目标全面树树立三和和商务大大厦“高高品质、智智能化商商务楼、医药物流流商界精精

40、英聚集集地“国国际一流流智能化化办公楼楼”的形形象定位位，并根根据湘潭潭高新区区的发展展战略目目标，确确立其在在湘潭区区域标志志性建筑筑的市场场地位，引引起国内内外市场场的广泛泛关注，吸吸引大客客户，同同时积累累分层租租售的小小客户，奠奠定大厦厦全面招招商的客客户群基基础。第二二阶段目目标根据三三和商务务大厦“医医药物流流商务精精英旗舰舰”的市市场定位位，以及及湘潭高高新区区区的产业业结构和和布局，有有重点、有有步骤地地进行广广告推广广，广告告诉求重重点也应应从以形形象为主主，转为为形象与与功能两两者兼顾顾，以大大厦独特特的品质质，突出出的“卖卖点”，吸吸引目标标客户租租赁或购购买。第三三阶段

41、目目标整体广广告宣传传围绕全全面招商商，继续续突出项项目与众众不同的的优势（环环境优势势、功能能优势、产产业优势势等），按按照不同同客户目目标，深深层次地地营造热热销氛围围，确保保招商工工作的顺顺利进行行。2、广告告策略形象象树立阶阶段广告宣宣传除制制作、派派发DMM之外，以以目标客客户的专专业平面面媒体、网网络媒体体为主，地地方平面面主流媒媒体为辅辅，并根根据项目目形象定定位，适适时进行行阶段性性的新闻闻媒体炒炒作，同同时树立立以项目目形象宣宣传为目目的的户户外广告告。重点招招商阶段段广广告宣传传应根据据重点客客户群，结结合项目目楼书的的制作与与发放，采采取软、硬硬结合为为主要传传播手段段。

42、同时时针对目目标客户户群，在在专业媒媒体上辅辅以软文文的方式式，强化化项目的的功能与与特征，并并结合项项目竣工工，继续续进行深深度新闻闻炒作。全面招商阶段此阶段广告宣传应以渗透性的硬广告为主、软广告为辅，并适当的增加广告投放数量，以促进全面招商。3、广告主题第一阶段广告主题高科技与与医药共共鸣物流流园与智智慧交融融国际一流流智能化化办公楼楼河东新坐坐标商务务新旗舰舰第二二阶段广广告主题题开启医药药物流商商务时代代湘潭坐标标建筑公开租售售中第三三阶段广广告主题题湘潭商务务旗舰湘潭国际际商务领领地荣耀耀落成顶级医药药物流中中心展现现实力舞舞台，与与三和一一起成就就未来五、媒体体策略1、媒体体目标第

43、一一阶段媒媒介目标标此此阶段是是项目推推广开盘盘前进行行宣传造造势，以以迅速提提高三和和商务大大厦的知知名度为为主要目目的，注注重信息息最大范范围的传传播，结结合财经经类报纸纸、专业业性杂志志、户外外等媒体体进行立立体正面面传播，营营造强大大声势，扩扩大项目目影响，引引起目标标客户群群的关注注。第二阶阶段媒介介目标此阶阶段配合合阶段性性销售工工作，以以信息最最大限度度的到达达目标客客户群为为主要目目的，同同时注重重信息到到达目标标客户群群的有效效率，加加深目标标客户群群对三和和商务大大厦的印印象，激激发他们们的租赁赁、购买买欲望，形形成租售售市场的的热点。第三阶段媒介目标此阶段为全面招商阶段，

44、针对某些目标客户群体，注重宣传推广的深度和力度，注重达到既定目标客户群的关注频率，直接引导他们的消费行为。2、媒介策略第一阶段媒介策略以国内专业、医药类媒体及医药类杂志为主，宜采用发行量大、普阅率高、受众目标明确的大众类媒体，对项目推广信息进行第一轮传播；进行信息传递辐射，强势诉求其“国际一流智能化办公楼”的形象。第二阶段媒介策略此阶段项目全面亮相，宜采用渗透性媒体策略，强化媒体的针对性，并且适当增加媒体投放量，结合新闻发布会以及新闻炒作，使之达到深化印象的目的。第三阶段媒介策略本阶段为全面招商期，应进一步加强广告的渗透力度，加强投放的针对性和广泛性，以专业及海外媒体为主，配合少量湘潭主流媒体的广告投放，增强媒体广告对项目租售的促进力度。11.19.202208:5808:58:1622.11.198时58分8时58分16秒11月. 19, 2219 十一月 20228:58:16 上午08:58:162022年11月19日星期六08:58:16