房地产企业房地产融资.docx

《房地产企业房地产融资.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业房地产融资.docx（17页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产企业房地产融资摘 要 房地产企业融资同时受许多因素的影响。通过大量的文献分析和探讨，对房地产企业融资的现状进行了深度的分析，概括了我国房地产企业在融资过程中遇到的一系列问题。房地产企业发展具有一些特有的特点，例如经营风险高，建设周期长，资金需求大等等。近年来，中国通过各种强有力的手段对产业结构进行了调整。虽然过度房地产投资的现象得到了缓解，但也带来了很多问题。本文将从理论和实践两个角度同时动身，并将二者相结合，详细分析了房地产业发展的背景、遇到的困难，简要介绍了国内外的探讨现状、融资的相关基础理论等专业学问。本文分析了我国房地产企业进行融资管理方式的发展改变趋势，包括银行贷款，股权融资，

2、债券发行，房地产信托等。本文指出，银行贷款仍旧是我国房地产融资的主要方式，其缘由中国地产业主依靠银行贷款融资。最终，指出中国企业目前的房地产业融资管理模式进行比较简洁。为了解决这个问题，我们应当主动拓宽思路，利用融资渠道的品种，实行多种方式，根据本文中的国内和国际经济和金融的改变形式，探讨具有成本效益的融资的实际状况。 关键词：房地产企业，房地产融资，融资对策 Abstract Financing of real estate enterprises is an activity affected by many factors. Real estate enterprises are cha

3、racterized by high operating risk, long construction cycle and large capital demand. In recent years, China has adjusted the industry through various powerful means. Although the phenomenon of overheated real estate investment has been alleviated, it also brings many problems. At present, bank loan

4、is still the main way of real estate financing in China, and the reasons why real estate owners mainly rely on bank loan financing are analyzed. Finally, it is well pointed out that the current financing mode of really real estate in China is very relatively single. In order to solve this problem, w

5、e should actively develop ideas, make use of all possible financing channels, take a diversified path, and explore efficient and low-cost financing methods suitable for the actual situation of enterprises, according to the changing development of economic and financial forms at home and abroad. Key

6、Words: Real estate enterprises，Real estate financing，Financing Countermeasures 目 录 1 前 言 1 1.1 探讨的背景和意义 1 1.2 文献综述 1 1.3 探讨的主要内容和方法 1 2 房地产企业融资现状及问题分析 2 2.1 房地产融资概况 2 2.1.1 我国房地产企业融资现状 2 2.1.2 我国房地产企业融资现状的主要表现 3 2.2 我国房地产企业融资存在的问题及缘由分析 3 2.2.1 我国房地产企业融资存在的问题 4 2.2.2 房地产融资问题存在的缘由分析 4 3 房地产企业融资渠道 5 3.

7、1 房地产企业融资渠道 5 3.2 房企主要融资渠道规模和结构 5 3.3 将来偿债高峰 5 3.4 融资收紧对主要渠道的影响 5 4 加强房地产企业融资管理的主要途径 7 4.1 加强房地产企业融资管理的途径 7 4.2 如何获得国外资本的认同 7 5 应对房地产业融资问题的主要对策 9 5.1 政府方面 9 5.2 金融机构方面 9 5.3 企业自身方面 9 结 论 10 致 谢 11 参考文献 12 1 前 言 1.1 探讨的背景和意义 20世纪90年头中后期以来，中国房地产市场发展势头正盛，国家发行了许多激励住房消费的政策，使房地产公司投资增长的速度更加迅猛。近几年来，国家通过颁布一系

8、列政策法规，不断调控房地产市场。这两项新居地产政策使房地产企业都感受到前所未有的资金压力。 房地产企业行业市场参加者起先进行关注于扩大公司资金主要来源和融资渠道，寻求多元化的融资渠道，包括中国上市、信托、基金、海外融资、私募股权等。针对国家宏观信贷收紧政策，如何处理来自于财务上的风险，如何拓宽融资的渠道，来解决金融方面遇到的风险，缓解资金需求的巨大压力，促进房地产投融资体制改革和调整融资结构，来促进资本市场的发展已经成为特别迫切的问题。房地产融资探讨具有特别深远的意义。1.2 文献综述 这些年来，随着经济的不断发展，房地产行业蒸蒸而上，但与此同时也存在很多问题。通过大量文献探讨可知，房地产企业

9、有许多能够进行融资管理的方式，例如信用融资、信托融资、干脆上市、外包上市、房地产资金、典当融资和项目融资等等，它们都使得房地产市场蒸蒸而上，呈现一片良好态势。探讨人员还供应并分析了不同的融资方式及其各自的运作方式。本文将分析企业的房地产融资，并给他们一个新的面貌。它将通过案例探讨说明依据他们的实力进行的重要性，细致规划并削减失明和风险。为了真正实现融资效益。1.3 探讨的主要内容和方法 本文的主要内容是对房地产融资来概括目前的发展；分析造成这种状况的缘由; 分析不同的企业，然后不同的融资信道的实际局限性被分类的融资实力;所提出的政府之下，以解决新的经济环境，社会及企业融资问题，并提出了一些建议

10、。本文的探讨方法分三个步骤： （1）提出问题：用文献探讨方法总结房地产业的现状和融资状况及政策。（2）分析问题：首先，运用问卷调查的方法探讨了当前市场融资的方式和渠道。然后定性分析，并指出了它们的优点和局限性。同时，通过进行分析企业不同融资管理方式下的胜利案例，进一步论证了实证探讨工作方法。（3）解决问题：本文采纳描述性探讨方法，针对各种不同状态的房地产企业，分别进行了描述和分析，以及详细提出了解决的措施和方法。 2 房地产企业融资现状及问题分析 2.1 房地产融资概况 2.1.1 我国房地产企业融资现状 表2.1 我国房地产融资构成时间改变量化表 Tab.2.1 Quantitative t

11、able of time change of real estate financing composition in China 图2.1 我国房地产企业融资结构改变图 Fig.2.1 Change chart of financing structure of real estate enterprises in China 图2.1和表2.1显示了最近几年来我国房地产企业融资结构的改变，通过分析融资结构的改变继而概括我国房地产企业融资的现状并将预料将来的走向。由图2.1中可以得出以下结论，我国国内贷款走势起伏不定，自筹资金保持间接性上升态势，其他资金基本保持持平，而预算内、债券、外资比例

12、却在逐年下降。通过对表2.1的探讨分析，能够看出自1998年以来的改变预算基金、债券和利用外资，从几乎每年总资本的8%到2004年的1.3%，所占比重逐年减小，外资的比例则从7.18%降到了1.2%。商业银行为房地产贷款，2004年银行贷款比例下降了4.5%，下降了许多，房地产业自筹资金和其他基金所占的比重分别为1.9%和3.7%。我国国内贷款所占比例基本保持减小状态，自筹资金逐年上升，其他资金所占比例越来越高，预算内、债券、外资所占比例则越来越少。 依据中心银行刚刚发布的2005年其次季度中国货币政策执行状况报告的统计，45个大中城市的房地产信贷和发展投资增长率持续下降。面对房地产经济领域的

13、固定资产投资热点，国家决策者明显从资金主要来源对房地产行业的正常发展进行严格的监管。（1）融资压力越来越大。（2）融资方式单一。中国房地产企业内部融资方式主要包括自有资金和购买资金。房地产企业仅仅从内部从自身进行融资以便于获得资金的力气是薄弱微小的。应当通过企业外部找找方法，还可以通过包括企业发行股票债券，利用股权进行投资，通过发行上市公司继而发展债券，还有银行贷款，房地产信托，利用外资，合作探讨开发，产业基金等在内的许多的融资方式进行融资。但是，银行贷款依旧是我国房地产行业进行融资的主要方式。2.1.2 我国房地产企业融资现状的主要表现 （1）以市政和债券融资为主的干脆融资比例较小 目前，中

14、国有三个房地产融资业务：一是股票市场融资。目前，我国有4万多家房地产开发企业，但上海和深圳的上市公司却还不到100家，全部房地产开发企业的房地产上市公司比例甚至都不到5/1000。其次，公司债券融资。第三，干脆进行融资管理方式较少。（2）银行贷款依旧是我国房地产行业进行融资的最主要方式。（3）海外融资在我国房地产业融资中的比例越来越少 虽然自2002年以来中国房地产业运用的外资金额始终在上升，但整个融资渠道中运用的外资比例始终在下降。东部沿海城市地区探讨较少，中西部农村地区仍有下降趋势。特殊是，干脆融资的比例很小。（4）宏观调控后，房地产企业的融资尝试起先多样化 自2003年以来，政府实行了一

15、系列的宏观调控措施，限制房地产业投资现象过热，监管并转移信用风险，进行宏观调控。这些措施详细包括增加房地产业开发中自有资金的比例，暂停批准农地转让给非农业建设用地等。房地产开发商收紧这些资金链，使高度发达。对银行进行信贷的依靠很紧，必需发绽开始多渠道融资可以尝试。2.2 我国房地产企业融资存在的问题及缘由分析 作为中国房地产行业仍处于起步阶段，融资模型相对简洁。最传统古老的方法是把银行贷款通过附加的方式额外加到自己的基金之中，或者用自身原来就具有的资金加上机构的详细投资总额再加上银行贷款。通过与国外的对比，我国仍旧特别落后，能够提升的空间依旧很大。在许多发达国家，干脆融资可以通过限制项目继而限

16、制资金，资金的获得与否，与许多因素有关，如机构投资者、基金以及其他方式。因此，在自身资金足够的状况下，支持建立和维稳房地产融资体系，通过多渠道的改善，制约中国房地产企业的正常平稳发展。2.2.1 我国房地产企业融资存在的问题 （1） 融资结构特别简洁，银行面临着信贷风险。（2）影响房地产业融资的缘由多种多样。融资不仅是储备资金以便于建设和发展，也是我国资本市场通过供需形式来呈现的资源管理配置过程。房地产公司不能仅仅依靠内部融资来筹集自身须要的资金，更须要通过外部融资来得到更多。如今，信贷融资仍旧是我国房地产企业的主要融资方式。其他各种形式的融资也受到政策和金融体系的影响和限制。因此，它的开发很

17、困难并且有很多局限性。（3）法律法规还不健全。2.2.2 房地产融资问题存在的缘由分析 1、土地取得成本提高。土地招标的市场运作在肯定程度上增加了房地产企业的土地收购成本，占用了更多的企业资金，而且还降低了房地产企业的利润获得通过土地增值超额的利润，降低了资本自我积累的实力。2、房地产业的调整期。房地产业的发展不行能是直线上升的趋势。数据显示，中国房地产开发周期一般是上下波动4-5年，随着国民经济的发展路途。自2011年以来，国家出台了八项强有力的措施，以限制“国家八条”等购房限制，以及制定房地产开发贷款的相关法律法规。随着贷款利率和个人住房贷款利率的持续上涨趋势，以及开发企业资金退出周期的延

18、长，全部房地产企业的资金链都将面临巨大的压力。3、海外企业竞争加剧。中国传统企业管理必需保障资金供应，提高公司资金可以运用效率，并利用大多数外资的投资机会，更加注意成熟项目的快速经济发展，加强学生自己的力气。4、对自身资金的储备不够看重。5、房地产金融市场不够发达。6、还没有完善相关法律法规。上述1,2和3在肯定程度上增加了房地产企业的融资压力，是房地产业融资难上加难，而4,5和6则使我国房地产行业过分并严峻的依靠于间接融资，尤其是银行贷款而间接融资的规模又远远超过干脆融资的规模，特别不利于我国房地产行业干脆融资的发展。例如，与银行贷款进行对比，信托融资敏捷度更高一些，并且也有了很大的创新和变

19、革，并且它的二级市场也不够完整，该产品是很难信任的流淌。最关键的法律条件是真空，这使得金融业创新随时都有可能遭受天翻地覆的变更。3 房地产企业融资渠道 3.1 房地产企业融资渠道 融资方式主要有以下几种：个人住房融资，非标准融资，银行贷款，国内外证券市场融资和应付账款融资。3.2 房企主要融资渠道规模和结构 （1）收缩投资与社会资金的活动性越来越小，融资规模越来越小。（2）房地产业主要的资金来源仍旧是通过银行，间接融资的规模甚至是干脆融资规模的几倍。相关数据表明，2017年，个人住房融资，银行贷款，应付账款，非标准融资和国内外证券市场融资规模分别占44，21，18，16和6，银行贷款依旧是房地

20、产行业筹集资金的最主要方式。（3）相关金融法律法规制度不够完善严峻影响了房地产企业的主要融资方式，非标准投标转换的趋势显着。2018年第一季度，非标准融资新增余额比例下降11个百分点，其中新增佣金余额比例增加; 银行发展贷款新余额与国内外证券市场融资占有市场的比重分别提高27和5个百分点。3.3 将来偿债高峰 将来四年将是支付的高峰期。3.4 融资收紧对主要渠道的影响 （1）对银行信贷的影响。受益于非标准的投标转换和资金回笼，住房企业的整体融资支持在银行对账单上增加了信贷，而成本增加，信贷集中。A.发展贷款的成本越来越高，门槛也在渐渐上升，其运用方法如下所示：目前利率不同程度浮动; 系统的实施

21、须要更高的住房企业资质; 开展联合信贷限制试点，限制信贷不足的中小企业发放住房贷款，激励企业主动发展高负债住房企业; 对符合“四，三，二”条件的项目有极其严格的规定，不允许在两个地方运用资金。B.对并购贷款的需求越来越大，成本越来越多：部分地区已批准432个，利率可以稳定在11左右。（2）对非标融资的影响。A.银行非标准投标转换。2017年，非标准合并起先加强，银行对账单内外非标准资产规模快速下降。为了降低信用风险，2018年7月出台了新的资产管理规章制度。B.佣金的规模越来越小，贷款的数量越来越少。2018年2月，新制定的法律法规禁止委员会贷款资产管理产品。C.信托规模的增长也不是一蹴而就的

22、，它的增长越来越缓慢，甚至出现下降趋势。信托公司主要依靠自身的自觉主动管理，并且其比重越来越大，成本越来越多，持续的时间越来越短。新的房地产集体信托基金于6月份成立，规模每年下降17，贷款和投资比例下降2个百分点，与2017年相比分别缩短了0.16年。7月，新的规章制度放松了非标准整改工作，信任规模的下降趋势有望缓解。（3）对境内证券市场融资的影响。A.住房企业发行的信用债券要求更高的资格，有限的运用，增加的发行规模和更低的成本。房地产企业发行公司债券，根据“四个基本范围+五项综合指标评价”运用三级分类的方式进行监督和监管。公司债券只能用借新的债券的方式来进行抵消，而各个银行间的各种票据不能用

23、来抵消公司债券。2018年上半年公司债券发行规模较2018年上半年每年增长45，主要是由于市场流淌性的改善，AAA公司债券的发行利率和第一张中期本票的发行。2018年的一半有所改善。它们分别下降了0.6个百分点和0.5个百分点。B.发行规模始终保持上升态势。C.股权融资规模大幅下降。2017年，房地产企业的股权融资规模下降了84，并在2018年上半年持续保持下降态势。（4）对海外融资的影响。A.海外债券的发行量越来越多，对其的监管力度越来越大。B.海外股权融资前景出现拐点。自2016年至2017年，香港房地产企业的股权融资规模始终减小，但自2018年以来，已经停止下跌和反弹。（5）对个人住房金

24、融的影响。A.商业个人贷款接着萎缩，首付款上升，利率大幅上升。B.公积金个人贷款政策收紧，支付金额削减。C.消费信贷流入住房市场。2016年和2017年住房消费贷款分别占1.1%和12.9%。（6）对商业信用融资的影响。全国住房企业应付账款（含应付票据）约占发展资金来源的22，2017年募集资金3.4万亿元，创历史新高。目前，私营住房企业商业票据的折扣和应付融资成本达到10以上。4 加强房地产企业融资管理的主要途径 4.1 加强房地产企业融资管理的途径 （1）使房地产金融市场渐渐步入正轨，渐渐规范化，主动扩大融资范围。以解除禁令为重点，为房地产业创建相宜的金融环境，房地产业的财务监管，落实统一

25、相关立法为重要内容的房地产金融政策，应当着重强调经济杠杆和监管措施。依据这些措施，应将如下工作落实到位： 对于房地产业和房地产金融市场的向好发展，我们应当保持主动看法，通过外部刺激来促进金融工具的创新和发展。主动引进国外超群的管理方法和科学的金融工具，学习西方先进科学技术，同时发行B股，H股或外币债券，以国际融资渠道去拓展市场占有市场，房地产金融对加快国际化进程具有促进作用。尽快将相关房地产业金融法律法规落实到位，促进中国房地产金融的持续向好发展。房地产金融相关立法要想妥当处理，还须要从以下角度进行衡量：第一，修改和完善房地产金融的证券法，现有的保障法，保险法等，并且将不适合我国国情的法律进行

26、翻新和创新；其次，尽早拟定并实施有关法律法规，建立好一整个金融社会的法律体系，营造出一个健康向上的有利于发展的房地产金融法律大环境。当我国股票市场、金融产品市场和房地产行业市场三者都不够稳定的时候，就更应当尽早落实我国房地产金融的法制社会建设。（2）拓宽海外融资渠道。和外方密切友好合作，共同建立起国际和国内友好和平融资大环境，主动加强房地产企业融资管理。4.2 如何获得国外资本的认同 （1）真诚友好，诚恳守信。在我们与外部世界探讨合作之前，外部世界通过各种渠道了解我们企业的信用状况，在履行合同的过程中，我们始终坚持诚恳守信的原则。“我们必需完成演讲，必需实行行动”，以实现这一目标。（2）无论遇

27、到什么样的问题，我们都应当始终坚持履行共同合作利益最大化的原则，也就是所谓的双赢原则。在与外资企业合作的整个过程中，我们始终应当敬重他们，始终保持着虚心和平友好的看法，礼貌地与外方和谐相处，适度合理维护外方的利益，同时也要维护中方的利益，从而能够保证从根本上说，外国在中国的投资公司利益。（3）增加企业自身管理实力，提高资金的运用效率。 加快资金流转。但是，各部门之间缺乏联系、相互挤压导致贷款资金刚好撤出失败，占房屋销售的很大比例。公司企业财务管理部门马上确定了各环节的重要工作时间节点，并指定特地探讨人员主要负责，大大加快了贷款资金的提取速度。 削减企业的开支，严格限制超出预支范围这种事情的发生

28、。1995年后，为了完成政府的危急、粗糙的任务，进行一番大改造，企业向银行贷款超过4亿元人民币。企业资产的负债率竟然高达至89%，银行每天都必需支付超过11万元人民币的利息。此外，当市场萧条且土地价格下跌时，大量资金被封锁在空置土地上，资产运作急剧恶化。经过具体的分析和探讨，企业领导人已经实行的一系列预防和调整措施，包括主动降低价格，尽快振兴商品房库存，尽快全面撤军的基金，最终避开资本风险造成的金融危机，使企业走出逆境。严格限制成本费用的支出。为了建立精确有效的成本限制体系，房地产开发企业应当有严格的成本预算、决算和审批制度。各项支出要本着节约原则，奢侈可耻，公司要从长远的角度动身，为自己节约

29、每一笔资金。5 应对房地产业融资问题的主要对策 5.1 政府方面 （1） 将房地产金融相关法律法规落实到位。（2）适当放宽政策限制。国家开发可以对系统内的房地产公司实施一些实惠政策，放宽限制，适当降低我国房地产企业的营业税和所得税。主动引进外资外资和放宽准入限制制度，使其房地产企业注入新的“血液”资本。5.2 金融机构方面 （1）开发新的金融产品。中国对房地产公司企业的银行贷款发展具有短期和少量的特点，房地产行业企业管理难以通过网络贷款获得所需的资金。依据我们这些问题不同影响企业的特点和不同居民的支付发展实力，创建了不同类型的工具来实现中国金融工具的创新。（2）我们将完善金融监管专业机构。房地

30、产金融是一个特别危急的领域。证券市场体系尚未发达，发达国家也是如此。所以我们要尽快落实建立金融监管专业机构。5.3 企业自身方面 （1）探究新的融资渠道。中国的房地产企业融资渠道有限。为了满意巨额资金需求，必需依据自身特点和国外先进阅历，增加自身实力，提高信誉。在充分利用国外资金的状况下，房地产信托和房地产抵押贷款证券应探究典当融资，融资租赁，以吸引新的外国投资和其他融资。（2）做好融资规划，降低融资成本。金融业应不断开发新的金融产品，提高这些产品的运用效率，完善这些企业筹集资金的担保机构。结 论 近年来，在社会主义不断创新发展的时代大背景下，房地产企业也得到了我们肯定影响程度的发展。众所周知

31、，房地产企业融资量大，房地产项目建设时间短，资金周转周期长，确定了房地产企业存在风险。本文主要从三个方面进行论述。第一部分论述的内涵和房地产融资的特点；二是要清除当前房地产融资；第三个方面，解决融资房地产企业中的问题分析和策略的方法。在分析中，很明显房地产企业融资管理存在许多社会问题。因此，迫切须要找到有效的措施来解决这些问题。 参考文献 1韩珍.中型房地产企业融资方式探讨.金融学,2017. 2夏玉香.房地产企业融资问题探讨商业经济,2014. 3刘洪玉.美国房地产投资信托发展的阅历与启示M.北京:中国金融出版社,2014. 4兰峰,雷鹏.房地产行业最优资本结构影响因素实证探讨J.财会月刊(理论),2011(05). 5顾建春.房地产企业如何进行资金筹划J.市场周刊理论探讨,2016,8(9). 6王文群.房地产经济学M.北京:经济管理出版社,2010.