新进员工物业管理知识培训学习教材(下)15604.docx

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1、新进员工工物业管管理知识识培训学学习教材材（下）什么是物物业？ 5什么么是物业业管理？ 5为为什么要要实施物物业管理理？ 55什么是是业主？业主在在物业管管理活动动中主要要有什么么权利和和义务？ 6业业主临时时公约具具有什么么作用？ 6业业主临时时公约包包括哪些些主要内内容？ 6违反反业主临临时公约约怎么处处理？ 6新的的业主临临时规约约制度从从什么时时候开始始实行？原来已已经签署署的物业业管理公公约是否否继续有有效？ 7业主主临时公公（规）约约和业主主公（规规）约有有何区别别？ 77开发企企业制订订的房屋屋买卖合合同中有有关物业业管理的的内容，购购房人为为什么不不能随意意修改，是是不是霸霸王

2、条款款？ 77房屋买买卖合同同中约定定的物业业服务费费、服务务内容和和质量等等在什么么阶段实实行？ 8物业业服务费费主要构构成 ？ 8物物业服务务费如何何定价？ 8业业主大会会成立前前，业主主能否以以未与物物业管理理企业签签订合同同为由拒拒绝交纳纳物业服服务费用用？ 99业主大大会委托托业主委委员会与与物业管管理企业业签订物物业服务务合同后后，单个个业主能能否以未未与物业业管理企企业签订订合同为为由拒绝绝交费？ 9如如何划分分物业管管理区域域？ 99什么时时候应成成立业主主大会？ 9如如何召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主大会？ 100什么情情况下可可以不成成立业主主大会？ 100如何确

3、确定业主主在首次次业主大大会会议议的投票票权？ 10业业主大会会是否要要定期开开会，由由谁召开开？ 111业主主大会具具有哪些些主要职职责？ 11业业主大会会如何决决议才有有效？ 11什什么是业业主委员员会，与与业主大大会是什什么关系系？ 112什么么人可以以当选业业主委员员会委员员？ 112业主主委员会会是否需需要备案案？ 112业主主委员会会如何作作出决定定？ 113什么么情况下下业主委委员会委委员资格格终止？ 133业主大大会、业业主委员员会是否否可以作作出于物物业管理理无关的的决定？ 133什么是是业主公公约？ 13什什么是业业主大会会议事规规则？ 14业业主大会会、业主主委员会会与社

4、区区建设是是怎样的的关系？ 144什么是是公共性性物业管管理服务务、特约约性物业业管理服服务？ 14物物业管理理企业是是否可以以将物业业管理的的专项服服务委托托专业公公司？ 15物物业管理理企业在在履行合合同义务务时，是是否有权权对违反反业主（临临时）公公约和物物业管理理规章制制度的行行为进行行制止？ 155车辆停停放时停停车人享享有什么么权利？应遵守守什么规规定？ 15出出租房屋屋时，物物业服务务费用由由谁来交交纳？ 15开开发企业业已竣工工但未出出售的物物业是否否应交纳纳物业服服务费用用？ 115电梯梯费用如如何交纳纳？首层层要交电电梯费吗吗？ 116物业业管理企企业收取取停车管管理费的的

5、，在停停车管理理中应承承担何种种责任？ 166装修时时也主是是否要交交纳装修修押金和和装修服服务费？ 166因开发发遗留问问题可以以拒交物物业服务务费吗？ 166业主或或业主大大会是否否可以聘聘请专业业机构对对物业费费用进行行审计？ 177业主买买房时是是归集起起来的维维修资金金由谁代代为管理理？ 117物业业管理区区域内的的公共建建筑和共共用设施施能否改改变用途途？确需需改变用用途的，如如何办理理？ 117因维维修物业业或者公公共利益益，业主主、物业业公司或或其他单单位需临临时占用用、挖掘掘道路和和场地怎怎么办？ 177业主、物物业公司司能否擅擅自占用用物业共共用部位位、公用用设施设设备？

6、18能能否在房房屋楼顶顶架设广广告牌? 188业主能能否不按按规定或或约定封封闭阳台台、安装装防护栏栏或搭建建阳光棚棚？ 118邻居居占用了了公共楼楼道怎么么办？ 18物物业区域域内的供供气、供供热、通通讯、有有线电视视管线和和设施设设备由谁谁负责维维护？ 18物物业管理理公司需需要入户户维修，业业主是否否应该配配合？ 19业业主不履履行维修修责任，造造成损失失的，是是否需要要赔偿？ 199小区内内的共用用设施损损坏，维维修费用用该由谁谁承担？ 199为什么么要规范范房屋装装修装修修行为？ 199业主装装饰装修修房屋，需需要事先先告知物物业管理理企业吗吗？ 220业主主装饰装装修房屋屋，需要要

7、与物业业管理企企业签订订装饰装装修管理理服务协协议吗？ 200住宅室室内装饰饰装修禁禁止行为为有哪些些？ 220业主主装饰装装修房屋屋过程中中，物业业管理企企业能否否进行入入户检查查？ 221应如如何处理理住宅室室内装饰饰装修垃垃圾？ 21住住宅室内内装饰装装修工程程的保修修期有多多长时间间？ 221住宅宅小区的的一般性性概念？ 211住宅 21住住宅小区区 211按建筑筑结构分分类的住住宅 221什么么是砖混混结构住住宅？ 22什什么是框框架结构构住宅？ 222什么是是钢混结结构住宅宅？ 222什么么是住宅宅的进深深、开间间、层高高、净高高？ 222住宅宅的进深深 222住宅的的开间 23住

8、住宅的层层高和净净高 223住宅宅建筑的的高度（层层数）的的划分 23住住宅按层层数划分分如下： 233配建设设施 223公共共活动中中心 224建筑筑小品 24产产权证书书 244住宅部部品 224房屋屋产权 24所所有权 24占占有权 25使使用权 25收收益权 25处处分权 25大大产证 25小小产证 26建建筑面积积 266使用面面积 226公用用面积 26实实用面积积 266居住面面积 227得房房率 227套内内面积 27公公摊面积积 277共有建建筑面积积 277共有建建筑面积积分摊系系数 228建筑筑密度 28绿绿化率 28绿绿地率 28层层高 228净高高 288公用建建筑面

9、积积分摊系系数 229实用用率 229标准准层 229阳台台 299平台 29走走廊 229地下下室 229半地地下室 29居居住区用用地 330住宅宅用地 30公公共绿地地 300道路红红线 330公用用建筑面面积 330玄关关 300隔断 31过过道 331层高高 311住宅的的套型和和户型 31什什么是露露台 331框架架结构住住宅 332什么么是跃层层住宅 32砖砖混住宅宅 322中空玻玻璃 332外飘飘窗 332复式式住宅 33智智能化社社区 333第三章 百问问物业管管理什么么是物业业？指建建成并投投入使用用的各类类建筑物物和设施施设备及及其相关关的场地地。什么么是物业业管理？答：

10、物物业管理理指业主主选聘物物业管理理企业，由由业主和和物业管管理企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和公共秩秩序的活活动。主主要从三三个角度度理解：一、业业主选聘聘有合格格资质等等级证书书的物业业管理企企业来实实施物业业管理；二、物物业管理理活动中中两个重重要的主主体是业业主和物物业管理理企业，双双方签订订物业服服务合同同，明确确双方的的权利义义务；三三、物业业管理的的内容是是对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和公共秩秩序

11、。为为什么要要实施物物业管理理？答：主要有有三方面面原因客客观上要要求实施施物业管管理：（11）房屋屋产权多多元化。随随着我国国经济体体制由计计划经济济向市场场经济转转变，990年代代初以来来我市住住房制度度改革逐逐步变化化，房屋屋商品化化，房屋屋产权多多元化，个个人拥有有房屋产产权的比比例越来来越高，原原来的公公房管理理体制不不能适应应市场化化和产权权转移的的形势。（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增

12、值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，要通过全体业主委托专业化的物业管理企业提供这种服务。什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房

13、（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。业

14、主临时公约具有什么作用？答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。业主临时公约包括哪些主要内容？答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。违反业

15、主临时公约怎么处理？答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。新的业主临时规约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？答：2007年10月1日后中华人民共和国物权法的实施使物业管理条例重新修订将业主临时公约改成业主临时规约，实行新的业主临时规约制度。原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约），在业主大会

16、通过新的公约前，原公约继续有效。业主临时公（规）约和业主公（规）约有何区别？答：业主临时公（规）约和业主公（规）约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务

17、水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。

18、物业服务费主要构成 ？南京市物业服务公共服务费用的构成因素为：1、管理员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；3、物业服务区域清洁卫生费用；4、物业服务区域绿化养护费用；5、物业服务区域秩序维护费用；6、公司办公费用；7、公司固定资产折旧费用；8、经业主大会同意的其他费用；9、合理利润（普通住宅不超过8%）；10、法定税费。物业服务务费如何何定价？物业服服务费应应根据所所提供服服务的性性质、特特点等不不同情况况，分别别实行政政府定价价、政府府指导价价和经营营者定价价。为物物价产权权人，使使用人提提供的公公共卫生生清洁、公公共设施施的维修修保

19、养和和保安、绿绿化等有有公共性性的服务务以及代代收缴水水电费、煤煤气费、有有线电视视费、电电话费等等公众代代办性质质的服务务收费，实实行政府府定价或或者政府府指导价价。实行行政府定定价或者者政府指指导价的的物业服服务服务务收费的的具体价价格管理理形式，由由省、自自治区、直直辖市物物价部门门根据当当地经济济发展水水平和物物业服务务市场发发育程度度确定。凡凡属于物物业产权权人、使使用人个个别需求求提供的的特约服服务，除除政府物物价部门门规定有有统一收收费标准准者除外外，服务务收费实实行经营营者定价价。业主主大会成成立前，业业主能否否以未与与物业管管理企业业签订合合同为由由拒绝交交纳物业业服务费费用

20、？答答：不能能。因为为按照规规定，前前期的物物业管理理企业由由开发建建设单位位委托，业业主应当当按照约约定交纳纳物业服服务费用用，接受受物业管管理企业业的服务务。业主主大会委委托业主主委员会会与物业业管理企企业签订订物业服服务合同同后，单单个业主主能否以以未与物物业管理理企业签签订合同同为由拒拒绝交费费？答：不能。业业主大会会的决定定对物业业管理区区域内的的全体业业主具有有约束力力。业主主必须履履行业主主大会委委托业主主委员会会与物业业管理企企业签订订的物业业服务合合同的约约定，交交纳物业业服务费费用。什什么是业业主大会会？答：物业管管理区域域内全体体业主组组成业主主大会。业业主大会会是对应应

21、物业管管理区域域成立的的，一个个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。业业主大会会代表和和维护物物业管理理区域内内全体业业主在物物业管理理活动中中的合法法权益。如何划分物业管理区域？答：物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。什么时候应成立业主大会？答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50

22、%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？答：应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：（1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。筹备组的主要职责如下：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；按照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则

23、（草案）和业主公约（草案）；确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述工作应以书面形式在物业管理区域内公告。（2）筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过业主大会议事规则和业主公约，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。什么情况下可以不成立业主大会？答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

24、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。以每一平米为投票权计算基数，不足一平米部分不予计算。以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过业主大会议事规则确定。业主大会会议以什么形式召开？答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。业主大会是否要定期开会，由谁召开？答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召

25、开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。业主大会具有哪些主要职责？答：业主大会主要职责如下：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会如何决议才有效？答：决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占

26、总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会职责是什么？答：业主委员会的主要职责为：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）

27、业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。什么人可可以当选选业主委委员会委委员？答答：具备备以下资资格条件件的业主主可以成成为业主主委员会会委员：（1）具具有完全全民事行行为能力力的业主主；（22）遵守守国家有有关法律律、法规规；（33）遵守守业主大大会议事事规则、业业主公约约、模范范履行业业主义务务；（44）热心心公益事事业，责责任心强强，公正正廉洁，具具有社会会公信力力；（55）具有有一定组组织能力力；（66）具备备必要的的工作时时间。在在实际工工作中，鼓鼓励和支支持物业业管理区区域内具具有业主主身份的的各级人人大代表

28、表和政协协委员作作为业主主委员会会委员参参与物业业管理。业主委员会是否需要备案？答：业主委员会应自选举产生之日起30内，到物业所在地的区、县国土房管局备案。备案时须提交业主委员会备案单及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定其它材料。业主委员会如何作出决定？答：经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。什么情况下业主委员会委员资格终止？答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的

29、；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。什么是业主公约？答：业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。什么是业主大会议事规则？答：业主大会议

30、事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系？答：居住区物业管理纳入社区建设，是城市管理的重要基础工作之一、目的是为了保障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益，促进社区建设全面发展。按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会工作，并参与成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。住宅小区业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、

31、业主委员会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。问49、物业服务一般包含哪些内容？答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综

32、合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？答：是。物业管理企业按照业主（临时）公（规）约的规定以及

33、物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公（规）约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。开发企业已竣工但未出售的物

34、业是否应交纳物业服务费用？答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，物权法第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，24小事设专人看管；长

35、期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修管理服务费依照南京市物业管理收费实施办法规定以业主房屋3.5元/平方米（建筑面积）不得收取任何形式的押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部

36、门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委

37、托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，由市房地产主管负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共

38、用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。

39、能否在房屋楼顶架设广告牌?答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守业主（临时）公（规）约和小

40、区有关规章制度的规定。邻居占用用了公共共楼道怎怎么办？答：公公共楼道道属于共共用部位位，邻居居占用了了公共楼楼道就是是侵犯了了相邻业业主的权权益，业业主、业业主委员员会、物物业管理理企业可可以要求求其停止止占用；造成共共用部位位损坏的的，还可可以要求求其承担担赔偿责责任。物物业区域域内的供供气、供供热、通通讯、有有线电视视管线和和设施设设备由谁谁负责维维护？答答：物业业区域内内的供气气、供热热、通讯讯、有线线电视管管线和设设施设备备属供气气、供热热、通讯讯、有线线电视等等专业服服务单位位所有，由由供气、供供热、通通讯、有有线电视视等专业业服务单单位委托托物业管管理企业业负责维维修养护护。物业业

41、管理公公司需要要入户维维修，业业主是否否应该配配合？答答：小区区内房屋屋结构相相连，供供水、供供电、供供气、供供热等基基础设施施物业具具有系统统性等特特点，致致使物业业局部安安全隐患患不仅会会业主、使使用人，还还会影响响到相邻邻的业主主，甚至至整个物物业管理理区域的的安全和和正常使使用。即即物业安安全隐患患往往会会影响到到公共利利益和他他人合法法权益。因因此，物物业管理理企业需需要进行行入户维维修时，业业主应当当配合。业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修

42、缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。为什么要规范房屋装修装修行为？答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主

43、需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物

44、业管理公司。业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？答：按照建设部第110令住宅室内装饰装修管理办法的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者

45、阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照

46、物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。住宅小区的一般性概念？住宅住宅，就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。住宅小区一般称“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活

47、聚居地。按建筑结构分类的住宅 ？什么是砖混结构住宅？砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。 “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。什么是框架结构住宅？框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

48、目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。什么是钢混结构住宅？这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。什么是住宅的进深、开间、层高、净高？住宅的进深住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。在住宅的高度（层高）和宽度（开间），

49、确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。就我国目前大量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。住宅的层高和净高住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3米左右。住宅建筑的高度（层数）的划分住宅按层数划分如下：1、 低层住宅为一层至三层；2、 多层住宅为四层至七层；3、 高层住宅为八层以上。国际通行划分为四类：第一类：层数8-16层，房屋高度在25-50米之间，通常称为小高层